Sentencia Civil 636/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 6, Rec. 1165/2024 de 28 de mayo del 2025

PRIMERO.-Se inicia el Juicio Ordinario del que trae causa esta alzada mediante demandada presentada por la representación procesal de don Ambrosio y doña Edurne, en la que alegándose su condición de propietarios del inmueble sito en la Comunidad de Propietarios demandada, DIRECCION000 de Nerja, que se describe en la demanda, en virtud de compraventa de fecha 25 de mayo de 2021, así como que habían obtenido Resolución Administrativa de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía para el inicio de actividad turística en el inmueble de su propiedad, solicitaban la declaración de nulidad del acuerdo número 4 adoptado por la Comunidad en la Junta General Ordinaria celebrada el día 11 de febrero de 2022, respecto del incremento de 20% en las cuotas comunitarias a las viviendas con licencia para explotación de inmuebles con fines turísticos, por entender que la aplicación del acuerdo a las viviendas que hubieren obtenido la licencia con anterioridad al acuerdo, como es su caso, contraviene la prohibición de retroactividad del artículo 17.12, por lo que el acuerdo es nulo respecto de las viviendas en dicha situación, y consiguientemente a ello, se condene a la Comunidad demandada a reintegrarles las cantidades abonadas en virtud de dicho acuerdo, con los intereses legales correspondientes, e imposición de costas a la demandada.

La Comunidad de Propietarios demandada se opuso a la estimación de la demanda, con una suplica ciertamente poco ortodoxa procesalmente hablando, de cuya petición subsidiaria se desistió en la Audiencia Previa, alegando en esencia, para apoyar la petición deducida con carácter principal, la caducidad de la acción; y en segundo lugar que el acuerdo impugnado es valido de conformidad con lo establecido en el artículo 17.12 de L.P.H, pues no se ha aplicado retroactivamente en la medida que el incremento del 20% acordado se está aplicando a las cuotas posteriores al mismo, no a las anteriores.

Tramitado el procedimiento por los cauces procesales al efecto establecidos en la L.E.C, por la Juez a quo se dictó Sentencia el día 2 de mayo de 2024, cuyo Fallo desestima la demanda, absuelve a la Comunidad demanda de los pedimentos de la misma e impone a los actores las costas procesales, ello por considerar la Juzgadora de instancia que la acción ejercitada está caducada de conformidad con el artículo 18 de la L.P.H, en relación con el artículo 17.12 del mismo Texto legal.

La Sentencia es apelada por los demandantes, que suplican su revocación, y en su lugar sea estimada la demanda, con imposición de costas a la parte adversa. Recurso al que se opone la Comunidad de Propietarios demandada, interesando su desestimación y consiguiente íntegra confirmación de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.-Alegan los recurrentes que la Juzgadora a quo, amén de incurrir en contradicción en sus razonamientos y en incongruencia interna, pues pese a que lo razona en el último párrafo del Fundamento de Derecho Segundo, desestima la demanda al considerar en los primeros párrafos de dicho Fundamento, que el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios mediante el cual se instala el incremento-recargo del 20% de las cuotas comunitarias a todas las viviendas turísticas, incluidas las que ya tenían licencia para la explotación de los inmuebles con anterioridad a dicho acuerdo, no es un acto contrario a la Ley, y por tanto, el plazo de caducidad a aplicar es de tres meses, plazo sobrepasado a la fecha de presentación de la demanda, decisión que es contraria al artículo 18 de la L.P.H, en relación con el artículo 17.12 de la citada Ley, preceptos ambos que han resultado infringidos, dado que, contrariamente a lo que es considerado por la Juez de instancia, el acuerdo impugnado es contrario a la Ley, concretamente al artículo 17.12 de la misma, con lo cual el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de impugnación es el de un año, y no el de tres meses aplicado en la Sentencia, por lo que la acción no está caducada, y el acuerdo es contrario a la Ley, concretamente al artículo 17.12, ciertamente únicamente en cuanto al incremento del 20% en las cuotas comunitarias a las viviendas que ya tenían con anterioridad al Acuerdo comunitario licencia para la explotación con fines turísticos, tal y como es la de los recurrentes, siendo valido tal acuerdo y de aplicación inmediata para todos los demás propietarios, tanto para los que no alquilan como para los que obtengan la licencia turística con posterioridad al 11 de febrero de 2022, como se precisa en el suplico de la demanda, y la nulidad lo es en el extremo en el que la Comunidad decide que tal recargo también debe aplicarse con carácter retroactivo a las viviendas que tenían licencia turística antes del mismo, por cuanto que es en este extremo cuando se vulnera la Ley dado que el artículo 17.12, establece la regla de la irretroactividad, con lo cual el plazo de caducidad que debe operar es el de un año, y es indiferente si el acuerdo se aprobó con las mayorías legales requeridas, primero porque dicho extremo no ha sido nunca discutido por ellos, y segundo, porque la vulneración de la Ley no viene producida en la aprobación del acuerdo comunitario, sino en su aplicación directa a los comuneros, dándole efectos retroactivos, lo que expresamente veta el citado artículo 17.12 de la LPH.

Debemos comenzar expresando que es verdad que la Sentencia incurre en una fundamentación contradictoria, lo que no es lo mismo que incongruencia, pero ello a efectos de esta alzada no tiene mayor trascendencia que la de obligar a la Sala a aclarar el sentido de la decisión que se adopte.

Y orden a ofrecer cumplida respuesta a la cuestión planteada por los recurrentes relativa, en primer lugar, a su disconformidad con la caducidad de la acción de impugnación del acuerdo de la Comunidad acogida en la instancia, no resulta ocioso exponer una serie de consideraciones previas.

La primera es que el acuerdo impugnado, tomado en Junta General Ordinaria celebrada el día 11 de febrero de 2022 (Orden del día. 4.Estudio y aprobación, en su caso, de cobrar una cuota adicional a aquéllos propietarios que alquilan su vivienda en base al Real-Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo), luego de explicarse a los asistentes, entre ellos los actores, el Real-Decreto Ley en cuestión, y debatirse sobre la no "retrospectividad"(expresión que se ha de entender referida a la irretroactividad a que se refiere el artículo 17.12 LPH) , es del siguiente tener literal (documento 10 de la demanda): << se acuerda aplicar dicho Real-Decreto Ley e incrementar las cuotas el 20% para las viviendas (solo viviendas en el caso de que el trastero no se haya incluido en la vivienda y por tanto n aparezca con sus m2 respectivos en la licencia turística y en caso de los 4 trasteros que alquila Caorza se aplicará sobre la cuota de los mismos) con el siguiente resultado de votación...".

En segundo lugar hemos de recordar los preceptos que en el recurso se consideran infringidos, así:

El artículo 17 del la Ley de Propiedad Horizontal, tras la modificación operada por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modificó el citado precepto introduciendo un nuevo apartado 12, con entrada en vigor el 6 de marzo de 2019 establece: "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

Por su parte, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: <<1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios >>.

Con arreglo a este último precepto, la impugnación de los acuerdos anulables ha de ser ejercitada dentro de los siguientes plazos de caducidad : 1º.- Un año, cuando se trate de impugnar acuerdos que contravengan la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad. 2º.- Tres meses, cuando se trate de impugnar el resto de los acuerdos anulables.

El cómputo de dichos plazos de caducidad comienza, para los propietarios que hubieren concurrido a la reunión de la Junta, desde la fecha en que se adoptó el acuerdo y, para los ausentes, a partir de la comunicación del acuerdo en cuestión, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El Tribunal Supremo en materia de validez y plena eficacia de los acuerdos aprobados en Junta de propietarios ha reiterado, con valor de doctrina jurisprudencial, que los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece el apartado 3 del transcrito artículo 18 de la L.P.H; por tanto, la diferencia entre un acuerdo nulo de pleno derecho y un acuerdo anulable es que estos últimos acuerdos se convalidarán y serán válidos y eficaces si no se impugnan en el plazo de caducidad previsto legalmente. La Sentencia del Alto Tribunal de 5 de marzo de 2014, dejó claros los efectos de considerar un acuerdo nulo de pleno derecho y un acuerdo anulable, y así el criterio del Tribunal Supremo apunta a la posible nulidad del pleno derecho "sólo en los casos de que los acuerdos comunitarios infrinjan otra ley que no sea la de Propiedad Horizontal", mientras que se considerarán acuerdos anulables los acuerdos adoptados por las juntas de propietarios que contravengan algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad.

En el presente caso, la impugnación del acuerdo, como claramente se infiere de la demanda, e incluso de la propia contestación, no se refiere a la contravención de ninguna otra Ley que no sea la propia Ley de Propiedad Horizontal, por lo que se trata de un acuerdo anulable; y dentro de la normativa de la L.P.H, la impugnación no se funda en el carácter lesivo del acuerdo para la comunidad o en que cause un grave perjuicio a alguno o algunos de los propietarios ( apartados b y c del artículo 18.1 de la L.P.H), que sí estaría sometido al plazo de caducidad de tres meses, como resuelve la Juez a quo, sino que en parecer de este Tribunal, que disiente del criterio judicial de instancia, nos encontramos ante una impugnación por supuesta vulneración, cual se alega en la demanda, de un precepto de la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto, de lo dispuesto en el artículo 17.12, lo que nos lleva a concluir que la acción de impugnación del acuerdo está sometida al plazo de caducidad de un año, y como en el caso, y puesto que la parte propietaria y comunera estuvo presente en la Junta General Ordinaria de celebrada el día 11 de febrero de 2022 (votó en contra), en que se tomó el acuerdo, y la demanda se presentó vía LexNet el día 6 de septiembre de 2022, como es de ver en el acuse del expediente judicial digital puesto a nuestra disposición, es claro que entre una y otra fecha, no había transcurrido el plazo de caducidad de un año establecido en el artículo 18.3 de la L.P.H para la impugnación de acuerdos anulables por contravenir normas de la L.P.H, plazo de caducidad que consideramos es el aplicable al caso. Por ello, se debemos estimar el motivo de apelación, y por tanto considerar que la acción de impugnación no está caducada, revocándose así la decisión de instancia, lo que no quiere decir que deba ser estimada la demanda, y consiguientemente revocado el Fallo desestimatorio de la demanda, pues la siguiente cuestión a analizar, a tales efectos, es determinar si efectivamente el acuerdo impugnado, contraviene o no la prohibición de retroactividad establecida en el artículo 17.12 de la L.P.H, como sostienen los apelantes, a lo que dedicaremos el siguiente Fundamento de Derecho.

TERCERO.-En cuanto a la cuestión relativa a la nulidad del acuerdo por contravenir lo dispuesto en el artículo 17.12 de la L.P.H, en cuanto a la no retroactividad, hemos de recordar en primer lugar, que en el Suplico la demanda se pide el dictado de Sentencia por la que: << -Se declare la nulidad del acuerdo número 4 adoptado en la Junta General Ordinaria celebrada el día 11 de Febrero de 2022, respecto al incremento del 20% en las cuotas comunitarias a las Viviendas que ya tenían con anterioridad al Acuerdo comunitario Licencia para la explotación con fines turísticos, tal y como es la de mis representados. B)- A consecuencia de la anterior nulidad, se condene a la Comunidad de Propietarios a reintegrar a mis representados todas las cantidades que hayan abonado por dicho concepto, más las intereses legales correspondientes. C):- Se le imponga las costas procesales>>.

De esta suplica, integrada con lo que se expone en el epígrafe "HECHOS" de la demanda, se infiere ciertamente que los actores no están solicitando la nulidad absoluta o radical del acuerdo impugnado erga omnes, esto es con afectación y vinculación de todos los comuneros que integran la Comunidad, es decir de los que la integran a la fecha del acuerdo, y de los que puedan integrarse tras el acuerdo, sino que lo que se está pidiendo es la nulidad del acuerdo, que se considera anulable por contravenir el artículo 17.12 de la L.P.H, solo respecto a las viviendas que ya tenían la licencia turística con anterioridad al mismo, como es el caso de los actores; con lo cual es palmario que de accederse a la suplica de la demanda, como por demás se especifica en el recurso, en virtud de los principios dispositivos y de aportación de parte que imperan en nuestro ordenamiento procesal civil, y del deber de congruencia que impone el artículo 218 de la L.E.C, la nulidad del acuerdo comunitario objeto de litis solo alcanzaría al incremento del 20% de las cuotas para las vivienda que ya tenían la licencia turística antes del mismo, quedando incólume el acuerdo para el resto de viviendas, esto es tanto para las que no se alquilan, como para las que obtengan la licencia turística con posterioridad al 11 de febrero de 2022, porque respecto de estas últimas no cabe considerar en modo alguno retroactividad en el acuerdo, como tampoco contravención de la LPH, ni de los estatutos de la comunidad, y se trata de un acuerdo claramente adoptado con las mayorías requeridas por la respecto, y respetuoso con el límite de incremento del 20% que establece la norma, respecto de cuyos extremos las partes no han discrepado.

El problema se plantea por los demandantes, por tanto respecto de las viviendas cuyos propietarios había obtenido la licencia de uso turístico de si vivienda antes de haber sido adoptado el acuerdo por la Comunidad, de incremento del 20% de las cuotas, insistimos con las mayorías necesarias.

Aducen los recurrentes que es indudable que el acuerdo adoptado es contrario al citado artículo 17.12 LPH, que establece, en lo que aquí interesa, que los acuerdos de comunidad por los que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad (explotación turística), siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, no tendrán carácter retroactivo, pese a lo cual, en este caso, la comunidad de propietarios ha decidido conferir carácter retroactivo al aumento en un 20% de las cuotas a las viviendas, como es su caso, que ya tenían concedida la licencia turística antes de haber sido adoptado el acuerdo, lo cual es contrario al citado precepto de la L.P.H. sino que también contraviene el artículo 2.3 del Código Civil y 9.3 de la C.E, contravención legal que de hecho es expresamente reconocida por la Juez a quo en la Sentencia.

Pues bien, el artículo 17.12 de la L.P.H, reconoce la posibilidad de que por mayoría de 3/5 se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice el alquiler vacacional, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% , y que no tengan efectos retroactivos.

Así las cosas, la lectura del Acta de la Junta General de Propietarios en la que se adoptó el acuerdo controvertido en parte por los actores, aportada a los autos, permite inferir que del tenor literal del acuerdo, en orden a cuya adopción existió una debate previo entre los comuneros sobre la oportunidad de aplicar el incremento del 20 % de las cuotas a los comuneros que tuviesen concedida la licencia urbanística con anterioridad a la Junta, no se infiere que se adoptase el mismo con carácter retroactivo alguno, sino que se aplicaría a dichos propietarios desde su fecha, tuviesen o no licencia antes del acuerdo, por tanto, lo que se acordó es que el incremento del 20% se aplicaría a las cuotas devengadas desde su fecha, no a las cuotas devengadas con anterioridad, como así ha venido haciéndose según cabe inferir de los escritos rectores de esta litis.

Una cosa es que la Comunidad hubiese acordado que el incremento del 20% de las cuotas, incremento recordemos permitido por el tan citado artículo 17.12 de la LPH, se aplicase a las cuotas de los propietarios que tuviesen reconocida la licencia turística con anterioridad al acuerdo devengadas con anterioridad al mismo, por ejemplo a las cuotas devengadas desde la vigencia del precepto en redacción dado por el Real-Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, a la fecha del acuerdo, lo que si comportaría una aplicación retroactiva del acuerdo adoptado por la Comunidad, que contravendría el citado recepto, y otra muy distinta es que no se pueda acordar por la Comunidad tal incremento para las cuotas devengadas con posterioridad al acuerdo por mucho que se trate de comuneros que tengan la licencia de explotación turística reconocida con anterioridad al mismo, como es el caso, lo cual ciertamente no comporta retroactividad alguna, cuando por demás parece claro que la voluntad del legislador al establecer la norma es compensar de alguna forma a la Comunidad, puesto que es palmario que la afectación de los elementos comunes que provoca el alquiler vacacional es superior a la que pueda producir los propietarios residentes. Por tanto no cabe considerar infringido el artículo 17.12 de la L.P.H, como tampoco el resto de los preceptos que citan los apelantes; por lo que no estamos ante un acuerdo comunitario que pueda ser declarado nulo, más aun considerado que fue aprobado, con las mayorías necesarias requeridas por el precepto, hecho este por demás no controvertido, y que no supera el tope del 20% señalado por la norma.

Ello así, en parecer de la Sala, que no ignora la existencia de posturas jurisprudenciales divergentes en la materia entre Audiencias Provinciales (divergencias que no han sido despejadas por el Tribunal Supremo en las dos Sentencias dictadas el 23 de octubre de 2024, pues si bien se refieren por primera vez al artículo 17.12 de la L.P.H, no tratan la concreta cuestión aquí planteada), el acuerdo, en lo que afecta a los comuneros propietarios de viviendas de uso turístico que hubiesen obtenido la licencia de explotación turística antes del acuerdo adoptado en la Junta de 11 de febrero de 2022, no deviene nulo, pues no conculca en el caso la irretroactividad que declara de modo expreso en el tan repetido artículo 17.12 de la L.P.H.

Por lo que si bien confirmamos la desestimación de la demanda, lo es por las consideraciones expuestas en esta Resolución.

CUARTO-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con los artículos 398.1 y 394.1, ambos de la L.E.C, las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a los apelantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,