Sentencia Civil 396/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 6, Rec. 1061/2023 de 29 de julio del 2024

Se aceptan en lo sustancial los de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Planteamiento.

Por D. Paula se interpuso demanda de juicio ordinario frente a D. Benita o sus legítimos herederos, en reclamación de 118.000 euros, de los que 26.000 euros corresponden a arras duplicadas conforme a a lo pactado por las partes en contrato de fecha 8 de septiembre de 2015, y los otros 92.000 euros al capital entregado a cuenta del precio de la compraventa de fecha 3 de diciembre de 2015, todo ello respecto a la vivienda sita en Chiva, DIRECCION000. Alegaba en su demanda que la operación finalmente no pudo llevarse a efecto por causas ajenas a la compradora demandante, habiendo solicitado extrajudicialmente la devolución de las cantidades, sin éxito.

La parte demandada aceptó la suscripción de los contratos de fechas 8 de septiembre y 3 de diciembre de 2015, pero alegaba que las partes convinieron verbalmente otorgar a las cantidades entregadas el carácter de arras penitenciales, habiendo sido la parte vendedora demandante la que incumplió los referidos contratos, no acudiendo a la Notaría para el otorgamiento de escritura pública de compraventa pese a los requerimientos efectuados. Como consecuencia de lo expuesto la vendedora procedió a resolver el contrato, con pérdida de las cantidades entregadas, y la facultad de la Sra. Benita de disponer libremente del inmueble.

Tras su tramitación oportuna recayó sentencia en la que se estimó parcialmente la demanda, condenando a la parte demandada a devolver a la actora la cantidad de 92.000 euros entregadas a cuenta del precio de la compraventa, y desestimando la petición de devolución duplicada de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales.

Por la parte demandada se formula recurso de apelación frente a dicha resolución solicitando la desestimación de la demanda. En el recurso se invocaban como motivos del mismo:

a) Error en la valoración de la prueba y error en la aplicación del derecho, por indebida interpretación del contrato de 3 de diciembre de 2015, y la naturaleza jurídica que la sentencia otorga al mismo.

a)

b) Incongruencia "extra petita" al estimar parcialmente la demanda por motivos distintos a los expresados en la misma.

SEGUNDO. - Principios que rigen la segunda instancia, recogidos en la Sentencia de esta Sección 6ª de 2/2/2024:

"... Expuesto el objeto del recurso conviene recordar siguiendo la reciente STS 1433/2023 de 18 de octubre que el recurso de apelación se constituye en una revisio prioris instantiae (revisión de la primera instancia), que permite al tribunal de apelación abordar la cuestión fáctica y jurídica planteada en la instancia con plena jurisdicción, sin otra limitación o condicionante que no sea el derivado de los términos en los que el propio recurso de apelación se ha formulado ( SSTS 269/2016 de 22 de abril , 35/2020 de 2 de marzo ; 306/2020 de 16 de junio y 419/2021, de 21 de junio , entre otras muchas).

Rige el principio recogido en la regla latina tantum devolutum quantum apellatum (se transfiere lo que se apela), conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como establece el art. 465.5 LEC , que no deja de ser una proyección del principio de congruencia en segunda instancia ( STS 306/2020, de 16 de junio y SSTC 143/1988, de 12 de julio; 9/1992, de 14 de febrero; , etc...).

La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre, recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC) y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC) .

Señalar, igualmente que, como expresión del principio dispositivo, es reiterada la jurisprudencia que señala que la Audiencia Provincial sólo puede revisar el pleito, asumiendo funciones de instancia, tanto en cuestiones fácticas como jurídicas, si la controversia se reproduce o subsiste en esa segunda instancia ( SSTS de 6 de julio 2006, Rc. 3914/1999, 610/2010, de 1 de octubre o 419/2021, de 21 de junio.

TERCERO. Naturaleza jurídica de los contratos aportados en los que la parte actora fundamenta su pretensión.

Como punto de partida es de señalar que las STS de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991 , y 31 junio de 1992 consideran que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio ( arras confirmatorias); de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo ( arras penales); y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada ( arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil

Así, señala la Jurisprudencia: "Las arras son una garantía que se añade al contrato de compraventa, no es un contrato de arras como se dice en la instancia, sino un contrato de compraventa en documento privado, que incluye esta garantía , como verdadera cláusula

penal "( STS 1ª 250/2015, de 5 de mayo) y "Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato" ( STS 1ª 175/2012, de 21 de marzo ).

Y establece la S.A.P. de Madrid secc. 9ª, S. 16-04-2024:

.....La sentencia de AP de Barcelona de 22 de julio de 2019, lo explica de la siguiente manera: " Las arras... se entregan en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación (así, no puede entenderse la existencia de un contrato de arras penitenciales previo al de compraventa o desligado de éste, por propia definición exart. 1454 CC, al tener por objeto la posibilidad de desistimiento del mismo). En definitiva, las arras penitenciales no son contrato con entidad propia sino un pacto accesorio a otro contrato oneroso -introducción de la facultad de desistir previendo las consecuencias del uso de tal facultad -."

Como razona la S de la Sección 12ª de esta Audiencia de 3 de julio de 2023: " la STS de fecha 29 de julio de 1997 ya declaró que: " Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?". En igual sentido se puede citar la Sentencia de la sección 13 de esta Audiencia Provincial, de fecha 22 de marzo de 2019:" Respecto del contrato de arras penitenciales el Tribunal Supremo niega carácter autónomo de dicho contrato por ser un mero pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya ( STS de 29 de junio de 2011)".

Es decir, con carácter general el pacto de arras se inserta como pacto accesorio en un contrato de compraventa (u otro), no se configura como contrato independiente a este.

Sentado lo anterior procede entrar en el estudio pormenorizado de los contratos objeto de autos, el primero de fecha 8 de septiembre de 2015 denominado "contrato de arras", y el segundo, de fecha 3 de diciembre de 2015, resolviendo así los motivos de apelación consistentes en la errónea calificación de los contratos y de los efectos atribuidos a los mismos.

No sin antes indicar que, conforme a la STS, Sala 1ª de 5 de mayo de 2015

...En el tema de la interpretación, es preciso recordar que, entre otras muchas, la Sentencia de 7 de junio de 2011, con cita de numerosas anteriores, expresa que la interpretación de los contratos no puede ser revisada en casación, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario, pues no pueden considerarse infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos cuando únicamente trata de justificarse el desacierto de la apreciación -inherente a la labor hermenéutica- realizada por el tribunal de instancia, pero no se combate una interpretación que contradiga abiertamente lo dispuesto en dichas normas o sea contraria al derecho a la tutela judicial efectiva por prescindir de las reglas de la lógica racional en la selección de las premisas, en la elaboración de las inferencias o en la obtención de las conclusiones. La alegación como infringidos de los preceptos del CC sobre interpretación de los contratos está sujeta a este límite, por lo cual la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que, en principio, salvo que sea arbitraria o ilógica, debe estarse a la interpretación formulada en la instancia ( SSTS, entre las más recientes, de 24 de enero

de 2006, 12 de febrero de 2 006, 8 de febrero de 2006, 8 de marzo de 2006, 13 de junio

de 2006, 23 de junio de 2006, 20 de julio de 2006, 14 de septiembre de 2006 y 22 de

diciembre de 2006, 6 de febrero de 2007, rec. 941/2000, 13 de diciembre de 2007, rec. 4994/2000).

A la vista de los documentos reseñados y que se transcriben en la resolución de instancia, esta Sala concluye que no existe error en la calificación que se contiene en los fundamentos de derecho segundo y tercero de la sentencia, considerando que el primer documento es un contrato de compraventa con pacto de arras, y que el segundo es continuación del referido contrato privado de compraventa, pero con entrega de cantidad a cuenta del precio.

Ambos contratosse configuran por las partes como integrantes de una misma operación económica, constituyendo una unidad económica, con igual interés y funcionalidad, lo que puede denominarse unidad jurídica.

Pero se rechaza la calificación que pretende la parte demandada cuando afirma que el documento de fecha 3 de diciembre es ampliación del primero, con la consecuencia de que, calificado por las partes el pacto de arras contenido en el contrato como "arras penitenciales", y negando la sentencia la petición de su devolución duplicada (26.00 euros) debe darse el mismo tratamiento a la cantidad de 92.000 euros que se entregaron tras la suscripción del segundo documento.

Considera la Sala que nos encontramos ante un mismo negocio jurídico, contrato privado de compraventa de un inmueble, en el que el primer documento de fecha 8 de septiembre de 2015, aunque parco como indica la sentencia de instancia, contiene los elementos esenciales del contrato: así la vivienda objeto del mismo, el precio, 300.000 euros, el plazo para el otorgamiento del escritura, y contiene asimismo un "pacto de arras", entregando en ese momento por ese concepto la compradora la suma de 13.000 euros.

Y a pesar de la redacción contenida en el contrato, que ninguna referencia contiene al art. 1454 del CC. el Juzgador acepta la calificación del pacto como "arras penitenciales", por ser esta calificación no controvertida por los litigantes, indicando a tal efecto que no es un hecho controvertido. Por eso el Juzgador de instancia no entra a calificar el pacto de arras aceptando que se trata de arras penitenciales por no ser un hecho controvertido, y el pronunciamiento ha sido aceptado por ambas partes en sus escritos de formulación y oposición al recurso de apelación, aquietándose la demandante a la desestimación de su petición; con lo que, no apelado este extremo, este Tribunal no puede variarlo.

Ahora bien, en el segundo documento de fecha 8 de diciembre de 2015 (también bastante parco) pactan las partes que...."D. Rogelio entrega D. Benita la cantidad de 97.000 euros a cuenta de la compraventaconvenida entre las partes de la vivienda propiedad D. Benita situada en Chiva, DIRECCION000..."

Como se deduce del tenor literal del referido documento y no ofrece duda alguna, ( art. 1282 CC) es la compradora la que entrega 97.000 euros en concepto de parte del precio, sin que tenga la consideración de cantidad entregada como arras penitenciales, como bien justifica la sentencia en el fundamento de derecho cuarto, por cuanto esta cantidad ya se había pactado en el documento anterior suscrito entre las mismas partes, no resultando necesario fijar un nuevo pacto de arras referido a la compraventa de la misma vivienda y concertado entre las mismas partes.

Por eso, de manera absolutamente lógica y racional, se efectúa en la sentencia una valoración diferente de los efectos de cada uno de los contratos, así, al primero se aplica la normativa contenida en los artículos 1.454 y concordantes del C. Civil, por tratarse de pacto de arras (fundamento de derecho segundo), y al segundo documento los previstos en los artículos 1445 y concordantes del Civil para el contrato de compraventa, en el que se ha entregado parte del precio pactado (fundamento de de derecho cuarto), con aplicación asimismo de lo establecido en el art. 1124 CC que regula la resolución de los contratos.

Por lo que debe desestimarse el primer motivo del recurso de apelación referido a la interpretación y distinto tratamiento de los contratos aportados que efectúa la sentencia de instancia.

CUARTO.- Tampoco concurre la alegada "in congruencia ext rapet it a".

Conforme expresa de forma reiterada la Jurisprudencia, cuya mención específica resulta innecesaria, el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia, de tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita "), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("infra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito ( SSTS 468/2014, de 11 de septiembre y 38/2015 de 16 de febrero ).Se estaría afirmando que el tribunal concede algo distinto de lo pedido, por lo que se estaría alegando incongruencia por falta de atención del juzgador de instancia a la causa de pedir. En estos casos, los límites de resolución en el criterio de congruencia lo constituye no sólo la demanda, sino también la contestación ( STS 1054/2006 de 5 de enero) ): tanto demanda como contestación constituyen los elementos de introducción de las cuestiones de hecho y de derecho que limitan las posibilidades de resolución: a dichos hechos de los escritos de alegaciones, rectores del proceso, por tratarse de una exigencia de los principios de rogación y de contradicción, deberá someterse el tribunal ( STS 78/2015 de 25 de febrero).

En el caso sometido a nuestra consideración, la reclamación duplicada del importe entregado como arras o señal (13.000 euros) trae causa del primer contrato, y es desestimada en la sentencia de instancia ante el desistimiento de la parte compradora, pronunciamiento al que se aquietan las partes.

Pero la devolución de la cantidad entregada cuenta del precio (92.000 euros) se fundamenta en el contrato de compraventa ya perfeccionado, segundo documento, que no obstante no llegó a término.

Y siendo que la cantidad de 92.000 euros entregada lo es a cuenta del precio, entraremos en el estudio de este segundo documento, no ofreciendo duda y así lo admiten ambas partes, de que fue la compradora demandante la que, a pesar de las prórrogas pactadas para otorgar la escritura pública de compraventa no concurrió a las sucesivas convocatorias que efectuó la demandada vendedora para acudir a la Notaría a otorgar la

referida escritura; sin que se advirtiera incumplimiento alguno por parte de la demandada vendedora. Así consta en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia, tras la valoración de la prueba practicada y que se tiene aquí por reproducido; desarrollo probatorio que no ha sido cuestionado.

Pero continúa diciendo la sentencia que en la resolución del contrato no solo concurrió la conducta incumplidora de la compradora demandante/apelada, sino que también la parte vendedora procedió a resolver el contrato, siendo la conducta de ambas la que motivó la resolución de la compraventa, y así lo hizo constar la vendedora en los burofaxes remitidos, procediendo a vender el inmueble a un tercero.

Es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo nº 3/2021, de 13 de enero) que para que exista mutuo disenso debe existir una voluntad común, que cumpla con los requisitos del consentimiento para la formación del contrato: consentimiento sobre el objeto y la causa ( Sentencia del Tribunal Supremo 169/2016 de 17 de marzo ) se trata de un nuevo negocio jurídico dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente (Sentencia del Tribunal Supremo 3972015) ; "el mutuo disenso, como negocio jurídico, requiere de su propia y autónoma existencia, con sus presupuestos de validez y eficacia, de forma que precisa su plasmación expresa o su constatación inequívoca a través de la doctrina de los actos propios llevado a cabo por las partes" ( Sentencia del Tribunal Supremo 639/2012 de 7 de noviembre).

En relación con los actos propios, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995) que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002).

Y en el supuesto de autos, sin descartar el incumplimiento del contrato que se imputa a la parte compradora demandante y que le hace merecedora de la pérdida de la cantidad abonada en concepto de arras, la sentencia considera, de forma acertada, que la demandante aceptó la resolución del contrato, como se desprende de los actos propios realizados, en concreto, el envío de los burofaxes a la compradora, y lo que resulta más relevante, la venta del inmueble a un tercero.

A lo que añade que no se ha procedido por la apelante a solicitar el cumplimiento del contrato (optó por venta del inmueble a tercero), y tampoco reclamó cantidad alguna por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual de la contraparte, conforme faculta el art. 1124 del C.Civil, no habiendo procedido a la devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio pese a los requerimientos efectuados por la demandante/apelada. Fundamento plenamente ajustado a derecho que esta Sala comparte, no existiendo justificación alguna para retener la cantidad entregada a cuenta del precio

En consecuencia, no se aprecia por este Tribunal alteración de la causa de pedir cuando la demanda no solo se fundaba en el incumplimiento del contrato de la contraparte, sino también en la conducta omisiva de la vendedora frente a las reclamaciones efectuadas

para la devolución de la parte del precio del inmueble entregada, teniendo conocimiento de que el inmueble fue vendido a una Mercantil en fecha 11/11/2019 (doc. n.º 6 de la demanda), como así consta en los hechos cuarto y séptimo de la propia demanda.

Por lo que debe rechazarse que la resolución del contrato por mutuo disenso suponga incongruencia extrapetita, como se alega en el segundo motivo del escrito de apelación, desde que la sentencia tiene en cuenta tanto el incumplimiento de la compradora, como su aceptación por la parte demandada vendedora. Además, no se ha producido esa incongruencia por cuanto en el fallo de la sentencia los pronunciamientos se ajustan a lo solicitado en la demanda; y en los razonamientos jurídicos la sentencia se ha analizado tanto la prueba practicada como la valoración jurídica de los hechos sometidos a debate, llegando a la conclusión estimatoria de aquella petición.

Razones que determinan la desestimación de este segundo motivo de apelación, y, con ello, la desestimación del recurso.

QUINTO.- Costas procesales.

En orden a las costas de esta alzada, desestimándose el recurso de apelación, se imponen las mismas a la parte apelante ( art. 398 LEC) .

SEXTO. -La desestimación del recurso de apelación conlleva la pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Visos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,