Sentencia Civil 110/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 404/2023 de 03 de febrero del 2025

PRIMERO:La entidad demandante, Uruk Gestoría de Inversiones, S.L., invocando los art. 1108 CC y sig., reclamó frente a la entidad demandada, Desarrolla de Obras y Servicios, S.L. y, subsidiariamente, frente a Don Arturo, la suma 112.000 euros por la intermediación en la venta de un inmueble sito en la DIRECCION000 de Vigo, reclamación que basó en dos partes de visita adjuntados con su demanda.

Para una mejor comprensión de la controversia consideramos conveniente comenzar haciendo un resumen de los hechos vertidos en el escrito de demanda:

- Uruk, S.L. es una empresa del sector inmobiliario, especializada en compras de inmuebles de alto valor.

- Una de sus socias y administradoras, Doña Marí Juana, a finales del primer trimestre del año 2017 y en razón de su relación de amistad con la familia propietaria del inmueble sito en la DIRECCION000 de Vigo tuvo conocimiento de la posible operación de venta de la totalidad del inmueble.

- Con esta primerísima información se pone en conocimiento de la demandante que la familia propietaria encomendó las gestiones de venta a DIRECCION001., la cual lo hace en régimen de colaboración con Fincas Santoro, S.L.Iniciando la demandante durante los meses siguientes una discreta búsqueda de posibles clientes.

- Ante la posibilidad de que la firma constructora/consultoraDesarrolla Obras y Servicios, S.L. (que tenía acuerdos con la entidad financiera Andbank y la inmobiliaria Uniqüe para constituir un "vehículo inmobiliario" cuya finalidad habría de ser obtener operaciones para un único cliente, Seagull Real State, perteneciente al Grupo Inversor Swan Real State Management SGEIC,S.A.) pudiera contribuir a abrir el abanico de interesadosen la operación, entran en contacto con su director Don Arturo.

- Destaca la demandante que el cliente de todas las operaciones era el mismo, es decir, toda conversación con Desarrolla se dirigía como vendedores, a que el comprador fuere Swan Real Estate Manegement o cualquiera de sus sociedades (Seagull...) que vía Desarrolla reformarían el inmueble y vía Uniqüe lo recomercializarían.

- Tras dar cuenta a la familia de la posibilidad de tener un cliente para la operación de forma que fuere la propia familia quien anunciare tal posibilidad a las inmobiliarias encargadas del asunto ( DIRECCION001/Santoro), la demandante tiene una reunión con representantes de las dos inmobiliarias,de la que resultaron varios acuerdos,entre ellos el reparto por terceras iguales partes del 3% de la comisión que se habría de devengar en el supuesto de venta exitosa,así como el papel de la actora a la hora de gestionar la relación con el potencial comprador, al punto de que habría de ser Uruk quien, provista por el personal de DIRECCION001 de las llaves del inmueble, quedaba facultada para gestionar las visitas que tuviera por conveniente.

- A partir de ese momento Uruk realiza varias visitas al inmueble, así el 14 de diciembre 2017 cita a Don Arturo (Director d Desarrolla) a fin de que pueda acceder al inmueble respecto del que su comprador finalista, Seagull Real State, pudiere estar potencialmente interesado, levantando en esa fecha un parte de visitas en el que se expresa lo siguiente: "He visitado con Uruk Gestoría Inversiones, S.L. el inmueble arriba referenciado, por lo que Uruk da su consentimientoa realizar gestiones encaminadas a la compra o arrendamiento de la misma a Seagull o a cualquier razón social relacionada con ella, aceptado igualmente que la propiedad ha sido presentada de forma exclusivapor Uruk, y en caso de formalizar la compra del inmueble excluyendo de la intermediación a Uruk,el cliente arriba referenciado asumiría el pago de nuestros honorarios solidariamente, siendo estos del 4% del precio de venta". Extendiéndose otro parte de visita con la misma redacción en relación a las realizadas los meses de diciembre de 2017 y enero 2018. En el primer parte de visita figura, Cliente: Arturo, representando a: Desarrolla (Seagull Real Estate); y en el segundo vuelve a figurar el mismo cliente, si bien en este caso representado a Seagull Real Estate.

- A finales de febrero Don Arturo comunica a la demandante que se ha trasladado una propuesta por Uniqüe, actuando esta como representante de la sociedad Seagull. Pocos días después, Don Arturo comunica a Uruk si es posible, dada su relación con DIRECCION001/Santoro, que le pueda indicar cómo va la oferta, pues no ha tenido ninguna noticia, a lo que Uruk, tras obtener información de DIRECCION001, contesta que la oferta va a ser rechazada. Concretamente, el 7 de marzo 2018 Don Victorio le indica que la oferta la presenta Uniqüe, presentándose como inmobiliaria intermediaria, no del comprador, sino del vendedor. A raíz de lo anterior Uruk tiene una reunión con Don Arturo, quien les dice que, de haber oferta, la presentará directamente Desarrolla.

- En los meses siguiente Uruk continua la tramitación/gestión de la operación colaborando con Desarrolla, hasta que en mayo Don Arturo informa a Uruk que Desarrolla ha presentado una oferta del inmueble para su cliente Seagull, y que aceptada esta, se firmaran las arras.

- Días después, comunicado el hecho de la firma del contrato de arras, en aras de precisar fechas para la escritura y devengo de la factura, Uruk convoca a una reunión que se celebra el 31 de mayo a la que asisten personal de Santoro, DIRECCION001 y Don Arturo, en la que se le comunica a Uruk que aceptada la oferta no tiene que ver con la operación pues existe un acuerdo entre la propiedad y Uniqüe para la gestión de venta del inmueble, acuerdo que viene ya desde agosto del año 2017.

- Después de varias reuniones, de un requerimiento de Fincas Santoro, S.L. a Don Arturo en el que el primero reconoce la intervención de Uruk en la operación, considera esta que lo debido no se le ha pagado, que parece que Fincas Santoro, DIRECCION001 y Uniqüe se han repartido la comisión.

La parte demandada se opuso, alegando, en síntesis:

- La demandante no alcanzó acuerdo alguno con la propiedad del inmueble, ni siquiera señala su identidad.

- Las funciones de su representada, que describe pormenorizadamente y se infieren del contrato que suscribió con Seagull, nada tienen que ver con la compraventa de inmuebles o negociación de activos, dado que se limita a la prestación de servicios de carácter exclusivamente técnico.

- Ninguna vinculación contractual de mediación inmobiliaria existe con su representada o con la compradora Seagull. El mandato inmobiliario de la propiedad lo fue con Santoro y DIRECCION001, en el que se sustituye solidariamente Uruk, y del que deviene como parte obligada a pagar la comisión la parte vendedora, de ahí que exista falta de legitimación pasiva.

- Los partes de visita no revisten efecto obligacional alguno, además en los mismo se asigna inequívocamente a Don Arturo la representación de Seagull Real Estate, en el primero de forma mediata a través de Desarrolla, cuando lo cierto es que esta entidad no ha intervenido en modo alguno en el proceso de compra como mandataria de Seagull, ni ostenta su representación legal, por lo tanto también existe falta de legitimación pasiva por cuanto la obligación habría sido contraída, si bien viciada de nulidad, por Seagull.

- Desarrolla no es un sujeto interviniente en la operación de compraventa, ni contrata mediación inmobiliaria con la demandante Uruk.

- Las cláusulas obligacionales que figuran en los dos partes de visitas no son sino una condición general de contratación viciada de nulidad en aplicación de la LGCC.

- Desarrolla nunca ha actuado como mediadora inmobiliaria para Swan o Seagull, tal función, como reconoce la actora, estaba a cargo de Uniqüe, de ahí la imposibilidad de presentar oferta alguna.

- Desarrolla no es titular de relación jurídica alguna con DIRECCION001, Santoro ni con Uniqüe, desconoce los términos y condiciones en que se dio satisfacciones a las comisiones devengadas por tales, por lo tanto, nunca vendría obligada al pago de la comisión que reclama Uruk.

La sentencia desestima íntegramente la demanda argumentando, en síntesis, que no se ha acreditado por la actora que Don Arturo fuese representante de Seagull Real Estate, tampoco se ha acreditado que Don Arturo hubiese efectuado la oferta de compra del edificio de la DIRECCION000, es más, lo acreditado es que la actora no tenía la exclusividad de la venta, la tenían DIRECCION001 y Santoro y que Desarrolla no ha intervenido en la operación de compraventa, ni ha efectuado oferta alguna por el inmueble.

El pronunciamiento desestimatorio es recurrido en apelación por la representación de la entidad demandante quien invoca como motivo impugnatorio el error en la valoración de la prueba. En este sentido, sostiene la apelante que el resultado probatorio permite entender que Don Arturo visitaba el inmueble en calidad de comprador o representante del mismo, que fue su representada quien ofreció el edificio al nombrado, de manera que Desarrolla/Seagull conocieron y visitaron el inmueble por exclusiva actuación de Uruk, por lo tanto, lo acreditado es que la sociedad compradora (Seagull) fue a la visita representada por Don Arturo merced a la exclusiva gestión de Uruk, de ahí que Don Arturo haya firmado los partes de visita que ha desconocido la sentencia, como ha desconocido lo manifestado por Fincas Santoro en el acta notarial de 30 de julio 2018, razones que, en síntesis, le llevan a solicitar que se estime en su integridad la demanda.

Recurso al que se opone la apelada mostrando su conformidad con el pronunciamiento contenido en la sentencia y contraargumentando los alegatos que se contienen en el recurso.

SEGUNDO:Hemos de comenzar recordando que la legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido y supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas, por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora, ello por cuanto el art. 10 LEC dice así "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso".

Sobre el particular y plasmando el sentir del precepto citado, la STS de 28 de febrero de 2002 establece que la legitimación ad causam "consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar, encontrándose su base en la relevancia de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden, pues la legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido".Así pues "la relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión"

A lo anterior cumple añadir que la falta de legitimación no sólo es apreciable de oficio por los tribunales, sino que constituye una condición jurídica de orden publico procesal ( STS 20 octubre 2003, 23 diciembre 2005, 18 septiembre 2007 y 27 de junio 2011, entre otras muchas), ello implica que el obligado examen de oficio no constituya óbice para su apreciación en grado de apelación, ( STS 2 de abril 2014), dado que, como señala la STS 15 de noviembre 2011 "es jurisprudencia reiterada la que permite apreciar de oficio la falta de legitimación activa incluso en casación ( sentencias de 4 de julio de 2001 , 31 de diciembre de 2001 , 15 de octubre de 2002 , 10 de octubre de 2002 y 20 de octubre de 2002 )".

Pues bien, en el presente caso es indudable que los demandados en ningún momento se vincularon contractualmente con la entidad actora, en tanto que no consta hayan prestado su consentimiento al pretendido contrato de corretaje, de modo que no se les puede atribuir la condición de comitentes. En este sentido, la propia demandante atribuye en su demanda, al menos ab initio, la condición de comitente a la vendedora ("tras dar cuenta a la familia de la posibilidad de tener un cliente para la operación de forma que fuera la propia familia quien anunciare tal posibilidad a las inmobiliarias encargadas del asunto: DIRECCION001/Santoro"), además de asumir que el acuerdo se produjo con los representantes de las dos inmobiliarias nombradas, acuerdo que, según relata la representación de la demandante, consistiría en el reparto por terceras iguales partes del 3% de la comisión que se habría de devengar en el supuesto de venta exitosa, quedando Uruk facultada para gestionar las visitas valiéndose de las llaves del inmueble que le había proporcionado el personal de DIRECCION001. Extremos que se corroboran no sólo con los términos de la demanda, sino también con las testificales cuyo contenido se recoge en la sentencia apelada e incluso con los mensajes que se adjuntan a la misma, así en el de 15 de mayo 2018 Doña Guillerma (apoderada de la demandante) le dice a Don Arturo que se encuentra con que "Uniqüe pretende cobrar un trabajo que hemos realizado nosotros, donde DIRECCION001 asegura que Uniqüe pretende cobrar no sólo un trabajo que no ha realizado, si no que además me aseguraste que Uniqüe no podía ofrecerle al fondo Seagull propiedad en las que tuviera relación, que tan solo vendería los pisos resultantes", de lo que se vuelve a inferir que el acuerdo fue con DIRECCION001/Santoro y no con los demandados, de ahí la falta de legitimación pasiva de los últimos nombrados.

Por otro lado, nos encontramos que la actora funda su demanda en los partes de visita, obviando que Don Arturo se limitó a visitar el inmueble que le exhibió la demandante simplemente porque ésta actuaba conforme al acuerdo alcanzado con las otras dos inmobiliarias ( DIRECCION001/Santoro), quienes a su vez cumplían el encargo de la familia vendedora, de ahí que resulte irrelevante el hecho de que Don Arturo suscribiese dos hojas o parte de control de visita, pues, de entrada, por el mero de hecho de visitar un inmueble quienes lo visitan no contraen obligación alguna, ya que se limitan a aceptar los servicios ofrecidos por la inmobiliaria (inició la demandante en los meses siguientes una discreta búsqueda de posibles clientes), de suerte que, insistimos, las visitas no eran sino una actuación inherente al acuerdo alcanzado con las dos inmobiliarias, que a su vez derivaba del encargo de venta realizado por la vendedora.

En todo caso, respecto a los partes de visita también son relevantes las singulares circunstancias en que se suscribieron, dado que ello se llevó a cabo un mes después y acompañados de más documentación, sin advertencia alguna de su contenido, pues así lo reconoció la apoderada de la actora. Además, en dichos partes se dice que Don Arturo actúa en representación de Seagull, pero, de ser así, como bien alega la apelada, la demanda debería dirigirse frente a Seagull. En cualquier caso, tal representación no se ha acreditado, lo único acreditado es que entre Seagull y Desarrolla se suscribió en fecha 15 de mayo 2017 un contrato marco para la prestación de servicios de ejecución de proyectos inmobiliarios y ejecución de obras, de cuyo vasto contenido no se infiere ni representación ni intermediación alguna, ya que el indicado contrato claramente está referido a otro objeto/s, en la medida que abarca estudio de viabilidad, programación de obras, solicitud y análisis de ofertas de subcontratistas y de suministro de materiales y demás recursos, licencias, contratación dirección facultativa, cumplimiento de la normativa, documentación e información continuada sobre el avance del proyecto, así como otros servicios con posterioridad a la finalización del proyecto.

Certeramente, respecto a los partes de visita se pronuncian, entre otras las SAP de Madrid de fechas 26 de junio de 2017 y 12 de abril de 2018, negando validez a esa práctica comercial o empresarial. Indican estas Sentencias que un mínimo de seguridad en la manifestación o expresión de voluntad contractual, exige que quien la preste lo haga en condiciones que permitan asegurar la consciencia en la declaración y en las consecuencias que conlleva, sin que sea admisible un deslizamiento subrepticio de la contracción de una obligación, enmascarada bajo un título equívoco y en un texto que mezcla tanto la constatación de un hecho (la realización de la visita al inmueble) con la derivación y asunción de responsabilidades futuras si se llega a adquirir el inmueble. El mediador puede, en efecto, cobrar honorarios tanto del vendedor como del comprador, pero siempre y cuando ambos hayan adquirido de manera concluyente y sin ambages esa obligación, si no, sólo podrá cobrar honorarios de quien expresamente resulte vinculado, por haber suscrito el encargo, sea de compra sea de venta.

En suma, de los propios términos de la demanda, como ya hemos puesto de manifiesto, no es difícil deducir que la parte demandada no ha realizado encargo alguno a la demandante ni se ha vinculado contractualmente con ella, por lo que es evidente su falta de legitimación pasiva, ello es así por cuanto de ese acto de las visitas no puede generarse ninguna obligación para la parte demandada que no tienen ninguna relación jurídica de naturaleza negocial o contractual con la mediadora, pues, como ya se ha indicado, la tarea o gestión asumida por la entidad demandante para la venta del inmueble, en base a sus propios alegatos, lo fue en base al acuerdo que dice mantenía con DIRECCION001 y Santoro, a quienes la familia propietaria le había encomendado las gestiones de venta.

Pero hay más, partiendo de la naturaleza del contrato de mediación que, desde luego, implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato, la demandante para tener derecho a percibir la comisión tendría que haber acreditado -y ello no se ha cumplido en el presente caso- que su intervención no solo fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente entre las mismas partes que había puesto en contacto, sino también por cuenta de quién actuaba realmente (la familia propietaria, Seagull, o en virtud del acuerdo que parece alcanzó con las dos inmobiliarias encargadas de la operación), sin embargo lo que se deduce de lo actuado es que la mercantil demandante en ningún caso pudo mediar en la compraventa del inmueble de la DIRECCION000 en la forma que pretende, ni convenir sobre la cosa y el precio, pues ninguna intervención activa tuvo en la negociación, de hecho no ha acreditado que hubiese presentado oferta alguna a la propiedad, tampoco ha acreditado ningún tipo de gestión, de negociación o trámites, hasta el punto de reconocer que son los representantes de DIRECCION001 y Santoro los que le comunican que se ha realizado una oferta y que se han firmado arras.

Aun cuando, como se ha afirmado, es evidente la falta de legitimación pasiva de la parte demandada por cuanto ni Desarrolla ni Don Arturo han realizado encargo alguno a la demandante ni se ha vinculado contractualmente con ella, lo que haría innecesario entrar en más consideraciones, en respuesta a los alegatos que se vierten en el recurso cumple añadir/reiterar lo siguiente:

1. La demandada comienza afirmando que fue comisionada en orden a gestionarla la venta del inmueble DIRECCION000, pero resulta muy significativo que no exprese de por quién.

2. La segunda afirmación que se vierte como de vox populi en el sector, referida a que la entidad demandada había concertado acuerdos con la inmobiliaria Uniqüe para constituir un "vehículo inmobiliario" cuya finalidad era obtener operaciones para un único cliente (Seagull), también está absolutamente huérfana de prueba. Es más, lo acreditado es que la entidad codemandada tiene su propia actividad, ajena a la intermediación, y que incluso acudió al inmueble de la DIRECCION000 con otro inversor.

3. Ningún indicio existe de que Don Arturo hubiese visitado el inmueble en calidad de comprador o representante de la entidad que finalmente adquirió el inmueble, por lo tanto, difícilmente se podía ofrecer el inmueble a quien no tenía capacidad para adquirirlo.

4. El alegato de que Desarrolla/Seagull conocieron y visitaron el inmueble por exclusiva actuación/gestión de la demandante, no se sostiene y, en todo caso sería intranscendente en este concreto supuesto, pues la propia actora reconoce que la intermediación lo era a favor de la familia vendedora, quien le remitió a Santoro y DIRECCION001 que eran las inmobiliarias encargadas de la venta.

5. En todo caso la relación de colaboración entre Uruk y la parte demandada en la gestión de la venta del inmueble de la DIRECCION000 no se considera acreditada, además de por lo ya dicho, por lo siguiente: (i) No se atribuye credibilidad a la testifical de Doña Guillerma en los términos que se pretenden en el recurso, y ello porque innegablemente tiene interés en que venza Uruk en el presente litigio, ya que dicha empresa de la que es trabajadora y apoderada percibiría parte de la comisión reclamada; (ii) A la Sala le hubiera resultado de una gran utilidad las testificales de los representantes de DIRECCION001 y Santoro, prueba a la que renunció la parte actora. Esos testigos hubieran podido contestar a cuestiones que no han resultado probadas en el curso de este proceso, como son por ejemplo, si las visitas de Don Arturo se habían realizado en cumplimiento del compromiso de colaboración que tenían con la demandante, o bien la visita tuvo lugar por su sola iniciativa, cómo es posible que careciendo el nombrado Don Arturo de poderes de Seagull, esta entidad figurara en los partes de visita, como fueron en realidad las gestiones y la posterior materialización de la venta, cuál era el papel de Uniqüe en la operación, en fin, que el vacío probatorio en cuanto a cuestiones del tipo de las aludidas, es evidente; (iii) Como lo es respecto a la parte vendedora, pues ignorándose los supuestos pactos o tratos de Uruk con la familia vendedora, no se entiende la expresión contenida en los partes de visita "da su consentimiento" a la compra o arrendamiento del inmueble a Seagull, como tampoco se entiende que la comisión sea distinta según intervenga colaborando con DIRECCION001/Santoro (1%), pues si se la excluyese de la venta la comisión se elevaba a un 4%.

6.Por último, las manifestaciones del representante de DIRECCION001 vertidas en acta notarial no han sido ratificadas en juicio, por lo cual carecen de valor probatorio. Al respecto la STS de 13 de mayo de 1991 establece que "el testimonio de las personas que formularon las manifestaciones recogidas en el acta notarial ni siquiera tienen el valor de prueba testifical, al haberse aportado al proceso en forma documental y por tanto sin ajustarse a las normas reguladoras de dicha prueba"y la STS 13 de abril de 2000 "Sin perjuicio de reconocer la aptitud probatoria de las actas notariales para determinadas hipótesis, sin embargo no la tienen para acreditar aquellos hechos cuya demostración puede realizarse en el juicio -período de prueba- con sujeción al principio de contradicción".

En conclusión, dada la falta de legitimación pasiva de los demandados, la demandante no puede exigir el pago de ninguna comisión en virtud de unos simples partes de visita como los aportados a este procedimiento.

TERCERO:Las costas procesales que se hubieren devengado en esta instancia se imponen a la parte apelante ( art. 398 LEC) .

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.