Sentencia Civil 237/2025 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 6, Rec. 2534/2022 de 03 de julio del 2025

PRIMERO.- La sentencia objeto de recurso desestima íntegramente la demanda interpuesta por d. Anselmo contra Caixabank S.A. en la que solicitaba que se condenara a esta entidad a abonarle la cantidad de 20.280 EUROS por las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de una vivienda con garaje y trastero incluida en una promoción que la Cooperativa Real de la Feria pretendía llevar a cabo, proyectada sobre el solar PR-12 Real de la Feria de Osuna, para lo cual se hizo socio de la Cooperativa, de la que se dio de baja porque no llegaba a iniciarse siquiera la construcción. Se reclamaban también en la demanda desestimada 4.760,57 euros en concepto de intereses vencidos a la fecha su interposición y la condena en costas.

Se ejercitaba contra Caixabank la acción de responsabilidad prevista en el art. 1.2 de la Ley 57/1968 en relación con la Ley 38/1999 por no haber exigido a la Cooperativa la constitución de las garantías legalmente exigibles para asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, para el caso de que la obra no llegue a iniciarse o no llegue a buen término.

El Juez de Primera Instancia, desestima la demanda argumentando que la Ley 57/1968 no es aplicable a las viviendas de protección oficial, condición que ostenta la que el actor pretendía adquirir y no efectúa imposición de costas al considerar que existen serias dudas de Derecho al respecto.

Frente a dicha sentencia se alza la representación de la parte actora interponiendo recuro de apelación, en el que solicita su estimación, la revocación de aquélla y que se estime la demanda en su integridad con condena en costas a la parte contraria.

Al recurso se opone Caixabank que interesa su desestimación y la confirmación de la sentencia con expresa condena en costas a la parte apelante.

SEGUNDO.-Denuncia en primer lugar en su recurso la parte apelante, la incongruencia de la sentencia al haber fundado la desestimación de la demanda en la inaplicabilidad del régimen de la Ley 57/1968 a las viviendas de protección oficial, cuestión que no fue planteada por la demandada, ni en su escrito de contestación, ni en la Audiencia Previa.

Como ya sostuvimos en la sentencia nº 114/22 de 10 de marzo, dictada en el Rollo de Apelación nº 1693/20 dimanante de un procedimiento seguido por antiguos socios de la misma Cooperativa contra ésta y Caixabank ,en el que se planteaba un motivo idéntico:

"Establece el Tribunal Supremo en su sentencia de 11 de Diciembre de 2.018 en relación con la congruencia: ".- Como recoge la sentencia 707/2016 , de 35 de noviembre: "En relación al presupuesto de congruencia debe señalarse, tal y como se expone en la STS de 18 de mayo 2012 y se recuerda en la 148/2016, de 10 de marzo ( núm 294/2012 ), que constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica (4 de abril de 2011 ROJ 2898, 2011).

"El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio - petitum - o pretensión solicitada, ( STS de 13 de junio de 2005 ). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 , y 20 de diciembre de 1989 ). En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se dé la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte ( STS de 4 de octubre de 1993 ). Con lo que la incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones ( SSTS de 6 de octubre de 1988 y 1 de octubre de 2010 ).

"Ello sentado, con un carácter más general recordar que la congruencia es compatible con un análisis crítico de los argumentos de las partes e incluso con la adopción de un punto de vista jurídico distinto, de acuerdo con el tradicional aforismo "iura novit curia" (el juez conoce el derecho) -con tal que ello no suponga una mutación del objeto del proceso que provoque indefensión -, como establece el artículo 218, apartado 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

"En consecuencia, la incongruencia, en la modalidad extrapetita (fuera de lo pedido), sólo se produce cuando la sentencia resuelve sobre pretensiones o excepciones no formuladas por las partes alterando con ello la causa de pedir (entendida como conjunto de hechos decisivos y concretos, en suma relevantes, que fundamentan la pretensión y es susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano jurisdiccional competente la tutela jurídica solicitada) ( STS 610/2010, de 1 de octubre )".

En este caso se ejercitan en la demanda acciones fundadas en la Ley 57/198 y en la Disposición Adicional 1ª de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación , razón por la cual para la resolución de la litis no solo es congruente, sino necesario que el Juez examine si la normativa que funda el ejercicio de la acción es o no aplicable al caso, por más que las partes no lo hayan puesto en cuestión, debiendo proceder efectivamente a la desestimación de la demanda si entiende que no lo es , como ha hecho en este caso, por lo que no cabe considerar que la sentencia incurre en vicio de incongruencia extra petita.

El motivo por tanto ha de ser desestimado.

TERCERO.-En la segunda alegación del recurso sostiene la apelante que el régimen la Ley 57/1968 es aplicable a las viviendas de protección oficial, como resulta de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, cosa reconocida por el Tribunal Supremo en diversas resoluciones.

El motivo ha de ser estimado, puesto que efectivamente, como sosteníamos en la sentencia antes referida, el régimen de la Ley 57/1968 es aplicable a las Viviendas de Protección Oficial y así lo ha entendido reiteradamente el T.S. que en la sentencia de Pleno de 12 de julio de 2.016 establece:" La sujeción de la promoción de viviendas en régimen de cooperativa, incluidas las viviendas de protección pública, al régimen de la hoy derogada Ley 57/1968, no suscita duda alguna, porque cualquiera que pudiera existir en virtud de la normativa sectorial posterior a 1968 quedó despejada en 1999 por la d. adicional 1.ª LOE , en su redacción original aplicable al caso por razones temporales, al establecer que la normativa integrada por la Ley 57/1968 y sus disposiciones complementarias «será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa».

En cualquier caso, además, el Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, adaptó los principios de la Ley 57/1968 a las cooperativas de viviendas no protegidas, porque para las de protección oficial el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, ya había aprobado el correspondiente Reglamento, cuyos arts. 22 k ) y 25 preveían la promoción en régimen de cooperativa y cuyo art. 114 exigía la garantía de devolución de las cantidades anticipadas.

Dada toda esta normativa, la jurisprudencia de esta sala ha considerado plenamente aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en la Ley 57/1968 (art. 1 , condición 1.ª) como un derecho irrenunciable (art. 7). Así lo declaró expresamente la sentencia 540/2013, de 13 de septiembre , de Pleno, incluso para la fase inicial o embrionaria de adquisición del solar, y ninguna duda suscitó su aplicación en las sentencias 780/2014, de 30 de abril , y 781/2014, de 16 de enero de 2015 , ambas también de Pleno. "

En igual sentido se pronuncia la más reciente de 29 de marzo de 2.021, en la que se lee:" La Ley 57/1968 impone al promotor de toda clase de viviendas en construcción, también a las cooperativas de viviendas, incluidas las de protección oficial, la obligación "esencial" (en este sentido, sentencia 2/2020, de 8 de enero y las que en ella se citan) de garantizar la devolución de las cantidades que entreguen los compradores a cuenta del precio mediante aval o seguro. En particular, la jurisprudencia ha declarado que es aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en el art. 1-1.ª de dicha ley, como un derecho irrenunciable (art. 7). Así lo declaró expresamente la sentencia 540/2013, de 13 de septiembre , de pleno, incluso para la fase inicial o embrionaria de adquisición del solar, y ninguna duda suscitó su aplicación en las sentencias 780/2014, de 30 de abril de 2015 , 781/2014, de 16 de enero de 2015 , ambas también de pleno, así como en las posteriores sentencias 496/2016, de 12 de julio , 355/2019, de 25 de junio , y 30/2020, de 20 de enero ."

También la sentencia 634/2025 de 28 de abril del mismo Tribunal, dictada en el Recurso: 6243/2020 expresa: "1.ª) La jurisprudencia viene reiterando que la Ley 57/1968 es aplicable a la promoción de toda clase de viviendas, también a las construcciones en régimen de cooperativa, y en consecuencia ha considerado plenamente aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en el art. 1, condición 1.ª de dicha ley, como un derecho irrenunciable según el art. 7; incluso, como declaró la sentencia 540/2013, de 13 de septiembre , de pleno, para la fase inicial o embrionaria de adquisición del solar, lo que permite rechazar los argumentos del banco de que las viviendas eran de protección oficial y que los anticipos se hicieron antes incluso de que se adquiriera el derecho de superficie y se obtuviera la licencia de obras.

2.ª) Lo que determina la protección que dispensa la Ley 57/1968 a los cesionarios de viviendas en construcción que realicen aportaciones a cuenta del precio para sufragar su construcción es que las viviendas estén destinadas a una finalidad residencial".

Si aplicamos tal doctrina al caso de autos, ha de concluirse que la desestimación de la demandada en base al argumento de que las viviendas que iba a adquirir el actor era vivienda protegida, es contraria a la doctrina sentada por nuestro Tribunal Supremo.

Así las cosas, el motivo ha de ser estimado, cosa que obliga a la sala a actuar como Tribunal de Instancia para resolver las cuestiones planteadas en el procedimiento.

CUARTO.-Abordando dicha tarea hemos de partir de una serie de hechos que no resultan controvertidos, cuales son:

1. D. Anselmo compró con fines residenciales una vivienda en Régimen de Cooperativa a la Cooperativa Real de la Feria S. Coop. And, firmando con la misma contrato de adhesión y adjudicación provisional en fecha 31 de julio de 2.011, eligiendo una vivienda unifamiliar de 70 m2, de carácter especial con su plaza de garaje y trastero, cuyo precio ascendía a 103.480 euros Iva Incluido (4%).

2, Que D. Anselmo en octubre de 2017 se dio de baja de la cooperativa, dando por resuelto el contrato por incumplimiento de la misma y de la gestora contratada -119 INNOVA 24H, sin que a dicha fecha se hubiera inciado la construcción de las viviendas.

A partir de tales hechos D. Anselmo reclama a Caixabank la devolución de cantidades que entregó a cuenta del pago del precio de la vivienda por no haber cumplido con la obligación de controlar que se constituyeran las garantías legalmente exigibles y dicha entidad opuso la excepción de falta de legitimación activa, respecto del 50% de las cantidades, habida cuenta que, según se recoge en la propia demanda, no obstante figurar la compra únicamente a nombre del Sr. Anselmo, el mismo y su entonces novia, Dª Ana María, pusieron en conocimiento de la Cooperativa que ambos realizarían las aportaciones al 50%, pues el objeto de la vivienda era constituir el domicilio de la pareja, apareciendo ambos inscritos juntos en el registro de solicitantes de vivienda protegida del Ayuntamiento de Osuna, razón por la cual, no existiendo, ni vínculo matrimonial, ni situación de comunidad de bienes que pudiera suscitar la actuación del actor en beneficio de Dª Ana María y existiendo, sin embargo, un pacto expreso de 8 de julio de 2011 (documento núm. 3 demanda), en cuya virtud, el demandante, la promotora y, sobre todo, la tercera ajena al contrato de compraventa, expresamente fijaron que el actual actor sería sólo titular frente a dicha promotora del cincuenta por ciento (50%) de los pagos a ella realizados en la operación, resulta del todo improcedente que aquél pretenda exigir a Caixabank un importe superior al que podría haber exigido y obtenido de la promotora.

Sostenía además, en síntesis, que el actor no ha justificado las flagrantes incongruencias entre lo supuestamente pagado y lo pactado en el contrato, que hizo pagos sin concepto identificativo, y que no ha acreditado la existencia de una gran cantidad de ingresos en la cuenta titularidad de Caixabank.

Para terminar sostiene que no puede invocar el Sr. Anselmo incumplimiento resolutorio de la cooperativa, cuando él incurrió en un flagrante incumplimiento de sus obligaciones de pago dado que no abonó a la promotora las cuotas de 1.560.-€ de octubre de 2012 y de enero de 2013.

Pues bien, la cuestión ha de ser resuelta tomando como punto de referencia la doctrina jurisprudencial de nuestro T.S. recogida, entre otras muchas, en la sentencia antes referida de 28 de abril de 2025, que viene manteniendo desde la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, que el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 establece una responsabilidad legal específica de las entidades de crédito que no cabe confundir con la de la entidad garante (avalista o aseguradora) y que nace del incumplimiento por la entidad de crédito («bajo su responsabilidad») de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, de modo que la efectividad de dicha responsabilidad conforme al art. 1-2.ª no depende de que la cuenta en que se ingresen las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda sea la especial a que se refiere la misma norma, sino únicamente de que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción.

Si se examina la abundante prueba documental practicada por la parte actora ,fácilmente se comprueba que efectivamente efectuó los ingresos que se recogen en su demanda que fueron a parar a una cuenta de Caixabank abierta por la cooperativa. En efecto, realizó desde la cuenta que cotitulaba con su entonces novia, tres transferencias que tuvieron entrada en la cuenta de Real de la Feria en Caixabank el 15 de julio de 2011, cuando según resulta de la testifical practicada en la vista ya había llegado a un acuerdo con la cooperativa para la adquisición de la vivienda, una por importe de 1100 euros, en concepto de aportación para hacerse socio , que no reclama y dos más, una por importe de 1.560 euros y otra de 5616 (documento 8). Caixabank reconoce que efectivamente eso es así, pero pretende eludir su responsabilidad argumentando que se ingresaron antes de que se firmara el contrato y no coincide con el importe de los pagos previstos en el mismo, pero resulta innegable que Caixabank, por los propios movimientos de la cuenta, conocía que en ella se ingresaban cantidades por compradores de viviendas de la coopetariva titular de la misma y , siendo D. Anselmo uno de ellos, cosa que tiene que constarle dado que, como veremos se le incluye entre las personas que efectuaban ingresos en tal concepto en el documento aportado por Caixabank como anexo 2 tras la Audiencia Previa, mal puede sostener que desconociera que tales sumas eran ingresos destinados a la compra de una vivienda de la promoción.

Por otra parte, resulta evidente que, como en el contrato se preveía que D. Anselmo tendría que ponerse al día de las cuotas ya satisfechas hasta esa fecha por otros cooperativistas, los 5616 euros correspondían a las 13 cuotas mensuales de 312 euros ya devengadas más la de 1560 euros devengada también en julio de 2010, correspondiendo la otra transferencia de de 1560 euros a la cuota devengada por tal importe para el mes de febrero de 2011.

También ha acreditado el actor haber hecho frente al pago de los recibos de cuotas mensuales de 312 euros girados contra su cuenta corriente en Caixabank desde julio de 2011 hasta a julio de 2014 ambos inclusive y así resulta del documento nº 8 aportado con la demanda, y que su importe fue ingresado en la cuenta de Real de la Feria en Caixabank, según resulta del anexo nº 2 aportado por la propia entidad tras la Audiencia Previa y de la abundante documental aportada a instancias del actor por la Cooperativa de la que se infiere que los importes de las remesas de recibos se ingresaban efectivamente en dicha cuenta.

Es cierto que el anexo 2 aportado por Caixabank termina con los pagos efectuados en enero de 2014, pero ha de tenerse por probado, conforme a las normas de la carga de la prueba , en concreto con arreglo a lo establecido en el art. 217.7 de la LEC, que D. Anselmo efectuó los ingresos hasta julio de ese año, pues en su día se requirió a Caixabank para que aportara la relación de pagos hasta julio de 2014, omitiendo toda información a partir de febrero de dcho año, pese a tener facilidad probatoria al efecto.

Igualmente resulta acreditado que desde la cuenta que cotitulaba el actor con Dª Ana María se transfirió a la de Real de la Feria en Caixabank la cantidad de 1560 euros el 31 de mayo de 2012, haciendo constar en el apartado destinado al condepto"* Anselmo" cosa que permitía a la entidad identificar que el ingreso se hacía con relación al contrato suscrito por el mismo

Así las cosas, entiende la sala que la demandada no puede alegar desconocimiento de que las cantidades en cuestión, se ingresaban en la cuenta de la cooperativa por parte de uno de los socios con vistas a la adquisición de una de las viviendas integradas en la promoción que Real de la Feria pretendía acometer, cosa que determina su responsabilidad ex lege, independientemente de que el actor en un momento dado, hubiera dejado de satisfacer las cuotas cuando vió que llevaba dos años haciendo pagos sin que se hubiera iniciado la construcción, cosa que justificaba la resolución contractual.

Tampoco es relevante el impago de las dos cuotas de 1560 euros a que hace alusión la demandada en el escrito de oposición al recurso, pues de hecho la presidenta y la administrativa de la Cooperativa reconocieron en el acto de la vista al declarar como testigos, que D. Anselmo estuvo pagando puntualmente hasta que la situación se hizo caótica y que nunca fue requerido de pago por la entidad, así como que los cooperativostas en un momento dado decidieron dejar de hacer frente a las cuotas extraordinarias ,cuyo pago se denuncia, hasta comprobar que el proyecto podría llegar a buen término

Como quiera que Caixabank no veló porque se constituyeran las garantía legales para asegurar la devolución de cantidades, es evidente que incurrió en la responsabilidad prevista en el art. 1 de la Ley 57/68.

QUINTO.-En cuanto a la falta de legitimación activa parcial opuesta por Caixabank ha de ser necesariamente estimada

En efecto, consta acreditado que todas las transferencias se hicieron desde una cuenta cotitulada por el actor con la que por entonces era su novia, Dª Ana María, que es la misma en que se cargaron los recibos y el el actor expone en su demanda, acreditándolo documentalmente, que no obstante figurar la compra únicamente a su nombre, adquirían la vivienda en realidad él y su entonces novia -Dª Ana María-, cosa que pusieron en conocimiento de la Cooperativa, manifestándole que ambos realizarían las aportaciones al 50%, pues el objeto de la vivienda era constituir el domicilio de la pareja, apareciendo ambos inscritos juntos en el registro de solicitantes de vivienda protegida del Ayuntamiento de Osuna.

Partiendo de tales hechos acreditados ha de concluirse que D. Anselmo carece de legitimación para reclamar la mitad de las cantidades, puesto que no ha practicado ninguna prueba que permita acreditar que la cuenta desde la que se hicieron las transferencias y en la que se cargaron los recibos, cotitulada como hemos dicho con Dª Ana María, se nutríera exclusivamente de ingresos propios, debiendo reclamar en su caso la mitad restante la cotitular de la cuenta

SEXTO.-Por último se oponía Caixabank a la improcedencia de reclamación de intereses por retraso desleal.

Tal motivo de oposición ha de ser rechazado pues en cuanto a los intereses legales y su fecha de devengo, es pacífica la doctrina jurisprudencial, que conforme a lo establecido en la Ley considera que los mismos se devengan desde las diferentes entregas.

En efecto, el Tribunal Supremo en Sentencias de 25 de junio de 2019, 20 de noviembre de 2019 y 18 de mayo de 2020 ha declarado que la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta ha de ser incrementada con los intereses legales devengados desde su ingreso, diciendo la primera de las Sentencias:

"Se trata, en fin, de una solución coherente con la distinción entre los intereses remuneratorios, naturaleza que tienen aquellos a los que se refieren los arts. 1 y 3 de la Ley 57/1968 , y los moratorios, distinción sobre la que ya razonó la sentencia del pleno de esta sala 540/2013, de 13 de septiembre (FJ 11.º, razón 2.ª) y que se reitera en las sentencias 420/2017, de 4 de julio , y 636/2017, de 23 de noviembre".

Por su parte la STS de 18 de mayo de 2020 dice:

"la decisión del tribunal sentenciador de fijar el comienzo del devengo de los intereses de los anticipos en la fecha del requerimiento extrajudicial al banco avalista vulnera la doctrina jurisprudencial consolidada sobre esta cuestión ( sentencias 353/2019 y 355/2019, ambas de 25 de junio, y 622/2019, de 20 de noviembre) según la cual los intereses a que se refieren la Ley 57/1968 y la d. adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación en su redacción aplicable al caso se devengan desde la fecha de cada anticipo, y en este caso no se advierte retraso desleal alguno que imponga una solución diferente, pues se trata de intereses remuneratorios y no moratorios."

Como consecuencia de todo lo expuesto procede estimar parcialmente el recurso condenando a la demandada a abonar al actor la mitad de las las cantidades reclamadas en la demanda

SÉPTIMO. Dada la estimación parcial del recurso, no se hace expresa condena en cuanto a las costas de la demanda al ser parcial su estimación 8 art. 394.2 de la LEC)

Tampoco se hace expresa condena en cuanto a las costas del recurso ( artículo 398 LEC) .

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.