Sentencia Civil 35/2025 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 6, Rec. 8184/2021 de 30 de enero del 2025

PRIMERO.-Es objeto del presente recurso de apelación la sentencia dictada en el juicio ordinario 448/2017 del Juzgado de Primera Instancia número 13 de Sevilla, que tiene por causa demanda presentada por don Torcuato, don Roberto, don Ignacio, don Moises, don Fabio, FALBEN 2010 S.L. e INVERSIONES ESPECIALIZADAS PARA EL OCIO S.L., propietarios de locales situados en planta baja del DIRECCION000 de DIRECCION001 y DIRECCION002 de Mairena del Aljarafe, contra la Comunidad de Propietarios de dicho Edificio, demanda en la que se solicitó que se declararan nulos al ser contrarios a la ley y a los estatutos los acuerdos de la Junta de Propietarios de fecha 21 de diciembre de 2016 relativos a los puntos segundo, tercero, cuarto y séptimo del orden del día, que versaban sobre presupuesto de gastos ordinarios para siguiente ejercicio, aprobación de gastos extraordinarios por reparaciones en ciertas zonas comunes, y posible modificación de los estatutos comunitarios a solicitud de la representación de algunos locales comerciales sobre.

Como consecuencia de lo anterior, se solicitaba pronunciamientos declarativos referidos a: a) que no ha lugar a exigir a los propietarios de los locales del edificio los gastos relativos a limpieza y mantenimiento de los elementos comunes que no utilicen tales como escaleras o el ascensor de los bloques de viviendas; b) que no ha lugar tampoco a exigir a tales copropietarios los gastos correspondientes a los servicios que no puedan utilizar, tales como piscina, pádel y jardinería. Todo lo anterior con pronunciamiento de condena a la Comunidad demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a abstenerse de llevar a cabo actuación alguna que supusiera la ejecución de los acuerdos anulados.

En la sentencia dictada en primera instancia, en la que se desestimó la excepción de falta de legitimación activa de los demandantes que había sido opuesta en el escrito de contestación a la demanda, se explica que el objeto del proceso consiste en la determinación de la conformidad a la Ley y a los estatutos de los acuerdos impugnados, y que ese juicio de legalidad ha de apoyarse necesariamente en una interpretación judicial de la norma estatutaria en la medida de que condiciona el régimen de mayorías exigible, pues sabido es que los acuerdos que establecen una contribución a los gastos comunes en forma distinta a la prevista en la norma estatutaria son anulables sin son impugnados en tiempo y forma si no cuentan con la unanimidad necesaria. Se indica además, que esa interpretación judicial de la norma estatutaria constituye un punto incorporado expresamente al suplico de la demanda, de tal forma que no operaba en este proceso únicamente como elemento integrante de la causa de pedir, sin que ello supusiera una decisión judicial de modificación de los estatutos, que no se pidió

En función a lo anterior, la demanda quedó parcialmente estimada en el sentido que ha quedado anteriormente reseñado en los antecedentes de hecho de la presente resolución, ello en función a los siguientes razonamientos:

En primer lugar, en cuanto a lo que hayan de ser los gastos ordinarios a sufragar en cada presupuesto anual por los propietarios de locales, en función a lo indicado en el párrafo undécimo del artículo 7 de los estatutos, que dispone "Los propietarios de locales comerciales no contribuirán a los gastos de limpieza y mantenimiento de los elementos comunes que no utilicen, tales como escaleras o el ascensor, ni de los servicios que no puedan utilizar",y al párrafo 14º del propio artículo 7, en el que se establece que "los propietarios de plazas de aparcamiento o trasteros independientes no tendrán derecho al uso de las zonas comunes interiores de la edificación, piscina, zonas deportivas, ni a cualquier otra zona común que sea ajena al garaje. Únicamente podrán transitar por las zonas comunes estrictamente necesarias para el acceso a la planta sótano, ya sea por el acceso rodado cuando se haga en vehículo, como por los accesos peatonales previstos. Dichos propietarios, en su caso, no contribuirán al sostenimiento de los gastos de mantenimiento de todos aquellos servicios o instalaciones comunes de los que no puedan hacer uso",se resolvió en sentencia lo siguiente:

a) que los propietarios de locales, incluidos los de planta baja, están sujetos estatutariamente a la contribución de los gastos relativos a la piscina, pistas de paddle, zonas deportivas y jardines;

b) que no lo están a los gastos de las escaleras, ascensores, en los términos acordados en la junta de propietarios celebrada el día 12 de febrero de 2018, por lo que la demanda debía ser atendida en este segundo particular en favor de los propietarios no asistentes que no votaron en la junta, es decir, LA FUENTE 17 S.L., en cuya posición quedó subrogado el demandante don Valeriano, y FALBEN 2010 S.L.

En segundo lugar, en cuanto al acuerdo adoptado al tratar sobre el punto cuarto del orden de día, relativo a obras de reparación que deberían quedar sufragadas no con cargo al presupuesto que quedó aprobado sino mediante cuotas extraordinarias que se girarían en su momento, la demanda quedó parcialmente estimada en cuanto a todos los demandantes al considerarse acreditada la discrepancia de los propietarios de locales asistentes y demandantes y la de los ausentes, y al apreciarse que fue contraria a la normativa estatutaria la imputación a los propietarios de locales de los gastos que supondrían las obras de reparación sobre las que se deliberó y se decidió de manera favorable, salvo en lo relativo a la imputación del gasto referido a la reparación a efectuar en piscina comunitaria, a la que sí deberían contribuir.

La sentencia ha sido recurrida en apelación por la Comunidad de Propietarios, impugnando únicamente el pronunciamiento en favor de los demandantes relativo a la no obligación de contribuir con abono de la cuota extraordinaria que les corresponda por dos concretas reparaciones; la que se habría de efectuar en la terraza de la vivienda NUM000 de la DIRECCION002, y los necesarios trabajos de llagueado de la azotea del DIRECCION003.

En trámite de oposición al recurso de apelación de la Comunidad de Propietarios demandada, las partes demandantes han impugnado la sentencia en lo relativo al pronunciamiento desestimatorio de la pretensión que dedujeron para que se les declarara excluidos de la obligación de contribuir a los gastos de jardines, piscina, pistas de pádel y zonas deportivas, impugnación que afecta a lo que suponga cuantitativamente su mantenimiento en cada presupuesto y también al concreto gasto extraordinario por reparación en piscina sobre el que se decidió favorablemente al tratar sobre el punto cuarto del orden del día.

SEGUNDO.-Como ya se ha indicado previamente, la Comunidad de Propietarios demandada limita su discrepancia con la sentencia dictada en primera instancia a lo decidido sobre no obligación de los propietarios de locales de contribuir con la cuota que les corresponda a las reparaciones a efectuar en la terraza de la vivienda NUM000 de la DIRECCION002, y a los trabajos de llagueado de la azotea del DIRECCION003, alegando que tal pronunciamiento supone una interpretación errónea del artículo 7 de los estatutos, en relación con el artículo 396 del Código Civil y articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Se explica que tanto en el primer caso, en el que ha de actuarse sobre una parte integrante de la fachada como es la citada azotea con "levantamiento de dos hileras de solería (12 metros lineales), impermeabilización de zonas afectadas, generación de dos aguas para evacuación de la misma etc...",como en el caso de la terraza en el que habría de ejecutarse "llagueado de la azotea del DIRECCION003 y desmontaje de las cazoletas comprobando los tubos y posterior sellado", son obras a ejecutar sobre elementos de cierre y de cubrición del edificio que constituyen parte de la estructura de éste, tratándose de elementos comunes cuyo mantenimiento es obligado para la Comunidad de Propietarios en su conjunto, sin que haya cláusula estatutaria que excluya de contribuir a ello a los locales de negocio.

Los demandantes han mostrado oposición al recurso de apelación de la Comunidad de Propietarios invocando el contenido del ya citado párrafo 11º del artículo 7 de los estatutos, invocando que, al igual que acontece con otra obra que se ejecutaría en hall de entrada del DIRECCION002, sobre la cual la Comunidad de Propietarios ha aceptado el pronunciamiento relativo a no obligación de contribución con cuota extraordinaria por los propietarios de locales, las obras a que se refieren la impugnación de la sentencia por parte de la Comunidad de Propietarios tendrían por objeto elementos comunes que no son utilizados por los propietarios de locales.

TERCERO.-La cuestión interpretativa que da lugar al recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios demandada debe ser abordada teniendo en cuenta que, a tenor de lo reglado en el artículo 396 del Código Civil, las tareas a ejecutar habrían de tener objeto elementos comunes del Edificio, terraza y cubierta, precisados de reparación por defectos que afectaban a una de las funciones que han de cumplir, cuál es la de una adecuada impermeabilización.

Por ejemplo, sobre el carácter de elemento común por naturaleza de las distintas terrazas de un edificio se razona en la sentencia del Tribunal Supremo 80/2024, de 23 de enero:

"1.- Las terrazas son elemento común del inmueble, por expresa disposición del art. 396 CC, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente.

Dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, entre los que se encuentran las terrazas, respecto de los que se admite que puedan ser desafectados de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto.

2.- La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 CC no es en su totalidad de ius cogens,sino de ius dispositivum( sentencia 265/2011, de 8 de abril, y las que en ella se citan). Lo que permite que, bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.

Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario.

Cuestión distinta es que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza. Pero esto no se declara probado en la sentencia recurrida."

Consecuencia de lo anterior es que, salvo posible previsión estatutaria en contra de aplicación preferente, tanto la cubierta como las distintas terrazas de un edificio constituyen elementos comunes cuyo mantenimiento habrá de correr de cargo de la totalidad de propietarios, incluidos los de locales.

Examinado por la sala el contenido del párrafo 11º del artículo 7 de los estatutos, ("Los propietarios de locales comerciales no contribuirán a los gastos de limpieza y mantenimiento de los elementos comunes que no utilicen, tales como escaleras o el ascensor"),ha de convenirse con parte demandante en que tal previsión estatutaria no puede ser interpretada en el sentido en que se ha hecho en la sentencia recurrida, esto es, como norma en virtud de la cual los propietarios de locales quedan excluidos de la obligación de mantenimiento de esos elementos comunes del Edificio, la indicada terraza y la cubierta o azotea, en los que resultaba preciso en el presente caso tareas de reparación para adecuada impermeabilización.

Ello es así porque tanto en el caso de las terrazas del edificio como en el de las cubiertas o azoteas de cada bloque nos encontramos con elementos comunes en las que un posible uso por todos o por determinados comuneros es algo que ha de considerase secundario, al ser el fin primordial que motiva su existencia el de dotar al edificio de su configuración y del necesario aislamiento. No parece aceptable por tanto establecer igualdad de trato entre estos elemento comunes, terrazas integrantes de fachada y cubiertas o azoteas, con los designados en la citada norma estatutaria, escaleras y ascensor, pues, al contrario de lo que ocurre con aquellos, estos son elementos comunes cuya existencia viene determinada por una concreta necesidad de uso, cual es la de acceso a los elementos privativos de cada bloque por los propietarios de estos que, por esta causa y en virtud de la previsión estatutaria, serán los únicos que, al igual que acontece con los vestíbulos de entrada, serán los únicos llamados a contribuir a su mantenimiento y a sufragar los costes que genera su uso con dicha finalidad de tránsito.

CUARTO.-De otra parte, los propietarios de locales de planta baja demandantes, que no interpusieron en principio recurso de apelación, han impugnado en trámite de oposición al recurso de apelación de la Comunidad de Propietarios demandada el pronunciamiento desestimatorio de la pretensión que dedujeron para que se les declarara excluidos de la obligación de contribuir a los gastos de jardines, piscina, pistas de pádel y zonas deportivas.

Alegan los demandantes que la parte final del párrafo 11º del artículo 7 de los estatutos ha de ser interpretada conjuntamente con lo dispuesto en otros apartados del artículo 7 y con lo establecido en el resto del articulado, siendo además preciso escudriñar qué razones o motivos llevó a la promotora JAMED, redactora de los Estatutos de la Comunidad, a contemplar dicha casuística, en orden a las obligaciones de pago de los gastos comunes del conjunto inmobiliario. Singularmente, con invocación del párrafo noveno del artículo 7, según el cual "El cerramiento perimetral del conjunto no podrá ser alterado", se viene a indicar que existiría una imposibilidad de acceso para los propietarios de locales de planta baja con acceso directo desde la vía pública de las zonas de jardín pistas de pádel y piscina, que no podrían consecuentemente hacer uso de tales servicios.

La Comunidad de Propietarios demandada presentó escrito oponiéndose a dicha impugnación de la sentencia haciendo propia la valoración de prueba documental y también los razonamientos jurídicos de la sentencia de primera instancia que constituyen fundamento del pronunciamiento impugnado por los demandantes.

QUINTO.-La impugnación de la sentencia en este particular no puede encontrar favorable acogida pues, de una parte, el hecho de que los locales de planta baja tengan acceso desde el exterior no implica que de manera necesaria hayan de ser privados del acceso al interior delimitado por el cerramiento perimetral no modificable. De otro lado, examinado el conjunto de normas estatutarias, no existe ninguna limitación que afecte a los locales de planta baja en cuanto a la utilización de estos elementos comunes situados en el interior del perímetro de la Comunidad. Puede decirse por tanto que la impugnación viene basada en una circunstancia puramente contingente, cual habría sido que, a falta de una previsión estatutaria en contra, el órgano rector de la comunidad se hubiera negado a permitir a los propietarios de locales de planta baja con acceso únicamente desde el exterior la entrada al interior del perímetro y la utilización de las pistas de pádel o de la piscina, circunstancia además no acaecida.

Puede indicarse por amadidiura que esa eventual imposibilidad de tránsito por el interior del cerramiento perimetral que eventualmente podría haber afectado a los propietarios de los locales de planta baja no es la razón de ser de la privación de la posibilidad de uso de las zonas deportivas y de la piscina establecida en el párrafo 18º del artículo 7 a los propietarios de plazas de aparcamiento o trasteros independientes, pues en la propia norma se contempla que pueden hacer tránsito por zonas comunes para acceso a tales elementos situados un sótano.

Ello se aprecia como demostrativo de que la exclusión de la utilización de las zonas deportivas y de la piscina, y consiguientemente de la obligación de contribuir a su mantenimiento, se configuró en tal norma de los estatutos elaborados por la promotora con independencia del tránsito que hubiera de hacerse por el interior del perímetro, por una razón distinta a esto que llevó a formular una relación cerrada de propietarios excluidos, que afecta únicamente a propietarios de plazas de aparcamiento y de trasteros independientes, no por tanto a propietarios de locales, ni de los situados en los distintos bloques del edificio ni a los de planta baja con acceso directo desde el exterior.

SEXTO.-Dada la estimación del recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios demandada, no procede formular pronunciamiento de imposición de costas en relación a este particular, en razón a lo dispuesto en artículo 398.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Como consecuencia de lo previsto en el apartado 2 de ese artículo 398, han de quedar impuestas a los demandantes las costas causadas por su impugnación de la sentencia en trámite de oposición al recurso de apelación de parte demandada, al quedar esta íntegramente desestimada.