Sentencia Civil 149/2025 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 6, Rec. 10174/2021 de 30 de abril del 2025

PRIMERO.-La representación procesal de MONTREL S.A., parte demandante en el juicio ordinario 931/2019 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Dos Hermanas, interpone recurso de apelación contra la sentencia íntegramente desestimatoria de la demanda presentada contra Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, de Dos Hermanas. En la demanda rectora del procedimiento la demandante, propietaria de seis naves en el polígono industrial, impugnó;

A) acuerdos adoptados en Junta General Extraordinaria celebrada el día 30 de enero de 2019 al tratar sobre dos puntos del orden del día: 1º, aprobación, si procede, del artículo nº 4 de los estatutos (para lo que se ha dado de plazo hasta el 31 de diciembre de 2018 para cotejar datos); y 2º, aprobación, si procede, de la actualización de los estatutos, previa actualización del título constitutivo del polígono de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal (para lo que se ha dado de plazo hasta el 31 de diciembre de 2018 para cotejar datos)

B) acuerdos adoptados en Junta General Ordinaria celebrada el día 14 de mayo de 2019, al tratar sobre dos puntos del orden del día: 3º, información sobre la situación actual de los nuevos estatutos y el título constitutivo para recogerlos definitivamente en el acta de la presente junta de propietarios; y 5º, aprobación, en su caso, de la liquidación de deuda que tiene contraída con esta comunidad de propietarios y aprobación de iniciación del procedimiento de reclamación de deudas de los propietarios morosos, en vía extrajudicial y judicial si fuera infructuosa la vía amistosa, de las siguientes naves: avenida de la Palmera 9-B, 10-B y 11-B, MONTREL S.A., y calle Palmerita 1-B, 2-B, 3-B, MONTREL S.A.

Como causas del pronunciamiento declarativo de nulidad de los cuatro acuerdos se invocaban las siguientes:

A) En primer lugar, que los acuerdos de modificación de estatutos y de título constitutivo se alcanzaron sin contar con la unanimidad necesaria para ello, y que en las dos juntas de propietarios fue previa e indebidamente privada de derecho de voto por lo que respecta a la adopción de los acuerdos de modificación de los estatutos y del título constitutivo, los cuales exigen la unanimidad del total de los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas de participación. (último apartado del fundamento jurídico Cuarto. I de la demanda). Se añade que los puntos del orden del día contenidos en las convocatorias de ambas juntas resultarían ser confusos, no correspondiéndose en muchos casos con lo debatido y acordado.

B) En segundo lugar, en cuanto al contenido de los acuerdos relativos a la reforma estatutaria y modificación del título constitutivo, con transcripción literal del contenido de informe emitido el 26 de octubre de 2019 por el arquitecto Manuel, indicó la sociedad actora en demanda lo siguiente en apartados primero y segundo del fundamento jurídico Cuarto. I de la demanda:

*Del artículo 4º de los nuevos Estatutos:

1º).- La modificación planteada por la Comunidad de Propietarios no da exacto cumplimiento a la Sentencia de 2013, pues además de actualizar el número de propietarios y los coeficientes de propiedad, fija el importe de las cuotas de comunidad.

2º).- La nueva redacción del artículo 4º de los Estatutos, fijando las cuotas, resulta ser perjudicial para el gobierno de la Comunidad, porque los estatutos sólo pueden ser modificados por unanimidad, que será necesaria para ajustar las cuotas a los presupuestos de cada año. Sólo hará falta que un propietario se oponga a su subida para invalidar los presupuestos.

3º).- Tener que modificar los estatutos cada vez que se decida cambiar las cuotas resulta gravoso, más aún si se pretende registrarlos, pues complicará las gestiones e implicará gastos innecesarios.

*De las cuotas de comunidad:

1º).- La parte de la cuota de comunidad que se calcula proporcionalmente a la superficie libre de parcela se tiene por incorrecta porque el cálculo de la superficie libre de parcela no se corresponde con la realidad. La Comunidad de Propietarios calcula este dato como la superficie de toda la parcela menos la superficie construida y esto sólo sería cierto en edificios de una planta de altura; ya que si un edificio tiene dos plantas o más, la superficie libre de parcela será mayor de la calculada por la Comunidad de Propietarios. Las cuotas calculadas siguiendo el método expuesto benefician a aquellas parcelas que tengan edificios de más de una planta de altura.

2º).- La parte de la cuota de comunidad que se calcula basada en la superficie construida del catastro se considera incorrecta pues las superficies que figuran en la tabla adjunta a los Estatutos no coinciden en bastantes casos con las superficies de catastro que se han consultado. Véanse los datos de las fincas de La Palma 4, Palmicha 8, La Palmera 43 y La Palmera 49. (Cuatro diferencias en las primeras 21 parcelas de la tabla adjunta a los estatutos, las correspondientes a las empresas cuyos nombres empiezan por A).

3º).- La superficie construida que figura en las fichas de Catastro no se considera un parámetro adecuado en el caso de edificaciones industriales porque es fácil que no se ajuste a la realidad, ya que puede haber entreplantas dentro de los edificios que no consten como tales, es, asimismo, un parámetro difícil de verificar por la Comunidad de Propietarios y es variable a lo largo del tiempo, pues los edificios pueden reformarse sin conocimiento de la Comunidad de Propietarios.

4º).- Usar la superficie construida como parámetro para establecer las cuotas de comunidad no se considera justo, pues se beneficia a aquellos que no edifiquen sus parcelas. Es como si se eximiera de pagar las cuotas de comunidad a una vivienda de un bloque porque su propietario no la habita.

5º).- Que haya una cuota fija de 30,50 euros por empresa, independiente del número de parcelas que éstas ocupen, va en perjuicio de las empresas que tienen una sola propiedad frente a otras que tienen dos o más, llegando hasta catorce, en el caso de N.B.M. S.L. en DIRECCION001, o a DIRECCION002 como ocurre con la Comunidad de Propietarios DIRECCION003, de DIRECCION004.

6º).- Se ha de concluir que, en el caso presente, ni la superficie construida, ni la superficie libre de parcela son parámetros aceptables para el cálculo de las cuotas de comunidad.

Los parámetros más fiables son por coeficientes (proporcionales a la superficie de parcela) o por unidad de propiedad (cada de parcela).

*De los coeficientes de propiedad:

1º).- Los datos en base a los cuales se han calculado los coeficientes de participación no son homogéneos, pues para unas parcelas se ha usado la superficie de catastro y para otras la del estudio topográfico.

Montrel S.A. no estaba de acuerdo con la superficie que el levantamiento topográfico encargado por la Comunidad de Propietarios asignaba a sus parcelas y pidió que se corrigieran las superficies, para que su coeficiente se calculase de acuerdo a las que figuraban en una certificación catastral, a lo que la Comunidad de Propietarios accedió, modificando al mismo tiempo los coeficientes, sin la aprobación de la Junta de Propietarios.

2º).- En la asignación de los coeficientes de propiedad parece no haberse seguido el mismo criterio para todas las parcelas.

Hay varias parcelas que tienen división horizontal y están ocupadas por varios inmuebles, cada uno con su referencia catastral distinta, tal es el caso de las parcelas A (47 unidades catastrales), B (12 u.c.), J (2 u.c.) y N (17 u.c.). A las unidades catastrales de las parcelas B, J y N se les ha asignado un coeficiente específico, pero a la parcela A no. A ésta se le ha asignado uno global para toda ella.

3º).- A las parcelas A y N se les ha dado tratamiento diferente cuando tienen una característica común, como es tener una calle en su interior.

Mientras la parcela A se ha hecho constar como una unidad, con un único coeficiente, a pesar de que en su interior hay cuatro calles cuyo acceso no está restringido, la calle interior de la parcela N (Dátiles) se ha considerado elemento común, asignándose coeficientes a las 17 unidades catastrales que hay dentro de la parcela."

C) Por último, en cuanto al acuerdo del punto 5º del orden del día de la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019 de liquidación de la deuda contraída con la comunidad de propietarios se alega en demanda (fundamento jurídico Cuarto. II) que las cantidades se habrían liquidado aplicándose los coeficientes de participación previos a la modificación del título constitutivo que, según sentencia dictada en procedimiento anterior (juicio ordinario 101/2013 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Dos Hermanas) resultan ser incorrectos y nulos; además, se incluye en la liquidación el importe de los gastos de la comunidad por procedimientos judiciales seguidos en su contra, 8.689,53 €; por último, la acción para reclamar las cuotas correspondientes a los años 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, y 2014 (hasta el 12/9), ascendentes a un total de 22.579,60 €, se encontraría prescrita.

El pronunciamiento desestimatorio de la demanda recaído en la sentencia de primera instancia se fundamenta, de conformidad con lo alegado como motivos de defensa por la comunidad de propietarios en su escrito de contestación, en lo siguiente:

A) falta de legitimación activa de la demandante para la impugnación de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019, ello por incumplimiento del requisito de procedibilidad del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), por no estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad en el momento de interposición de la demanda;

B) caducidad de la acción para la posible impugnación de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios del 30 de enero de 2019, por transcurso del plazo de tres meses del artículo 18.3 LPH.

La entidad demandante impugna el pronunciamiento sobre apreciación de falta de legitimación activa para impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019 alegando que resulta de aplicación la exención prevista en la última frase del apartado 2 del artículo 18 LPH, dado que la modificación de los estatutos y del título constitutivo, con modificación de las cuotas de participación, se habría producido no en la junta de propietarios de 30 de enero de 2019 sino en la de 14 de mayo de 2019. Ello conlleva que no existiría caducidad para el ejercicio de la acción de impugnación contra esa modificación estatutaria del título constitutivo, al no haber más de tres meses entre la notificación del acta de la segunda junta, 31 de julio de 2019, y la interposición de la demanda, 31 de octubre de 2019.

La parte demandada ha presentado escrito de oposición al recurso de apelación en el que viene a hacer propia la valoración de prueba documental y también los razonamientos jurídicos de la sentencia de primera instancia que constituyen fundamento del fallo desestimatorio de la demanda, solicitando de este tribunal la íntegra confirmación de tal resolución.

SEGUNDO.-Como se ha apuntado previamente, se impugna el pronunciamiento sobre falta de legitimación activa en razón a discrepancia sobre el momento en que fue adoptado el acuerdo en virtud del cual se produjo la modificación estatutaria y la del título constitutivo. En la sentencia recurrida se indica que el contenido del acuerdo adoptado en la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019 se limitó a la transcripción al acta de la reunión del nuevo texto de los estatutos y del título constitutivo en la forma en que se había acordado en la junta previa de 30 de enero de 2019.

A tal respecto ha de reseñarse que fueron tres las juntas de propietarios en las que se deliberó sobre la reforma estatutaria y del título constitutivo que se señaló como necesaria en la sentencia del juicio ordinario 101/2013 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Dos Hermanas, por no ser reflejo de la realidad física de inmuebles integrados en la comunidad de propietarios cuyas cuotas de participación debían quedar debidamente determinadas conforme a esa reforma que quedó pendiente a partir de ese momento, ello porque desde 1970, fecha de constitución de la comunidad de propietarios, las parcelas integradas en él habían pasado de 49 a 173.

En una primera junta de propietarios de 12 de diciembre de 2018 simplemente se acordó abrir un plazo hasta el 31 de diciembre de 2018 a fin de que los comuneros pudieran formular alegaciones sobre el borrador presentado previamente según informe pericial elaborado para la comunidad de propietarios por el arquitecto don Remigio, al haberse detectado ciertos errores, sobre todo de superficies construidas según catastro.

En la segunda junta de propietarios, la del 30 de enero de 2019, según el tenor literal del acta se adoptó acuerdo por unanimidad de los asistentes sobre rectificación del artículo número 4 de los estatutos de la comunidad y actualización de estos estatutos, ello previa actualización del título constitutivo del polígono de acuerdo con lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal. Pero, según lo indicado en un párrafo siguiente del acta, se dejó pendiente el recálculo final de las cuotas, metros y coeficientes de participación hasta treinta días después del día siguiente, "puesto que dicho recálculo no va a afectar significativamente a ningún propietario". Dentrode dicho plazo, los propietarios que solicitaran la corrección de sus superficies tendrían que demostrarlo mediante documentación fehaciente que sería estudiada por la administración y el despacho de abogadas. Caso de no presentarse la documentación necesaria, el cuadrante presentado a la junta sería el definitivo. Se reseña finalmente que "Por lo tanto, y después del resultado de las votaciones, se aprueba también por unanimidad de los presentes y representados, aprobar la actualización de los estatutos, previa actualización del título constitutivo del polígono de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal. En virtud de lo anterior, se procederá a enviar los recibos mensuales corregidos a partir del 1 de marzo del corriente".

La sociedad demandante, que no asistió a la citada junta de propietarios de 30 de enero de 2019, dentro de los treinta días siguientes a la recepción de su acta presentó escrito solicitando rectificación de las superficies que eran atribuidas a sus seis naves en el cuadrante. El día 9 de abril de 2019 recibió respuesta positiva de la comunidad de propietarios, en escrito en el que se indicaba que se modificaba el cuadrante en lo relativo a superficies conforme a lo alegado, y también las cuotas de participación atribuidas previamente a cada inmueble, en función a lo cual se había emitido ya un último recibo.

Por último, en el acta de la junta ordinaria de propietarios de 14 de mayo de 2019 se indica que

"La administradora comunica que el retraso en convocar la junta ordinaria ha sido para esperar a enviar las actas anteriores, la copia de los estatutos definitivos a todos los propietarios y, al estar todo en orden, plasmar dichos estatutos en el libro de actas.

No habiendo preguntas al respecto, sólo Dª Natividad asegurarse que sus propiedades ya tenían corregidos los metros, se procede a la votación, resultando de la siguiente forma:"

A continuación, se reseñan los propietarios que votaron "a favor de la transcripción de los estatutos en el libro de actas"y los dos que se abstuvieron, no existiendo ningún voto en contra.

En un último párrafo, antes de la transcripción de los nuevos estatutos y del nuevo título constitutivo, se indica:

"Por lo tanto, y después del resultado de las votaciones, se aprueba por mayoría de los presentes y representados aprobar la ratificación de los nuevos estatutos y el título constitutivo que se transcribe en este acta".

TERCERO. -En relación a la interpretación que ha de darse a lo dispuesto en la última frase del artículo 18.2 LPH, en el que se establece excepción al requisito de procedibilidad para ejercicio de acción de impugnación de acuerdos de junta de acreditación por el demandante de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, ello en cuanto a la "impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios",puede hacerse cita de la sentencia 287/2024, de 28 de febrero, que con cita de la 671/2011, de 14 de octubre, indica lo siguiente:

"Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad".

En el presente caso nunca ha estado en cuestión entre partes la realidad de una reforma estatutaria y del título constitutivo de las que derivaría la aplicación de la comentada excepción, sino el alcance que la citada excepción pueda tener respecto a la impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019 pues, según el planteamiento de la comunidad de propietarios demandada que es aceptado en la sentencia recurrida, la excepción beneficiaría a la parte aquí demandante en cuanto a la acción de impugnación de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios de 30 de enero de 2019, pero no en cuanto a los de la junta de 14 de mayo de 2019.

No se aprecia por la sala que la apreciación probatoria e interpretación de la norma que se ha efectuado al respecto por la juzgadora de instancia sea correcta. Pese a que en la redacción de las dos actas subyace el propósito de la presidencia y la administración de la comunidad de propietarios de residenciar el cambio estatutario y del título constitutivo en la primera de las dos juntas, con previsión en la de 30 de enero de 2019 de libramiento de los recibos a partir del 1 de marzo conforme al cuadrante de superficies y coeficientes tomado en consideración para la votación del acuerdo adoptado en esta primera junta, y con empleo en la segunda de las actas de la frase "transcripción de los estatutos en el libro de actas"como objeto del acuerdo sometido a votación, lo cierto es que, en particular a lo que afecta a la posición de la demandante en relación a las reformas del artículo 4 de los estatutos y del título constitutivo, el acuerdo sólo puede considerarse adoptado en la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019.

Ello es así porque, aunque el contenido de los estatutos no sufriera en lo restante modificación significativa en la segunda junta respecto a la primera, claramente sucedió lo contrario en cuanto a la reforma del artículo 4 y de título constitutivo, quedando este alterado en relación a los coeficientes de participación atribuidos a las seis naves de la demandante en el cuadrante sobre el que se deliberó y acordó en la junta de propietarios de 30 de enero de 2019 como consecuencia de lo alegado por esta al recibir el acta de dicha junta. De hecho, en el último párrafo del artículo 4 reformado de los estatutos se indica lo siguiente: "Habiéndose apreciado la existencia de errores en las mediciones de las dimensiones de ciertas parcelas, se modifican las cuotas de participación recogidas en la versión original de los Estatutos, quedando en la actualidad según se recoge en la tabla que se adjunta al presente como anexo 1".

Es de reseñar además que en la respuesta positiva de la comunidad de propietarios a la reclamación formulada por la demandante se le indicara que el recibo ya librado en función al cuadrante inicial resultaba modificado en base a la reclamación planteada, pues ello pone también de manifiesto que hasta ese momento concurría una situación provisional que no se ha de tomar en consideración en cuanto a la aplicación de la excepción al requisito de procedibilidad a la sociedad demandante, por más que la administración de la comunidad aprovechara esa situación provisional en relación a comuneros que no formularon objeciones sobre lo aprobado provisionalmente para la expedición de sus recibos a partir del 1 de marzo de 2019.

En resumen, la modificación del título constitutivo debe quedar fijada temporalmente a efectos de lo que nos ocupa, esto es, de la aplicación de la excepción prevista en la última frase del artículo 18.2 LPH, en la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019, por lo que han de acogerse las alegaciones de la recurrente en este particular por considerar la sala no perjudicada la legitimación activa de la demandante para impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019 por el hecho de no haber consignado con la demanda la cantidad total que estaría acumulada como deuda a la fecha de interposición de la demanda, 31 de octubre de 2019.

CUARTO.-Lo anterior determina una asunción de la instancia sobre el enjuiciamiento de la totalidad de motivos de nulidad de los acuerdos impugnados esgrimidos por parte actora en su demanda, no quedando afectada tampoco la acción de impugnación por el plazo de tres meses aplicado en la sentencia recurrida a la acción de impugnación deducida contra los acuerdos de la junta de propietarios de 30 de enero de 2019 en congruencia con lo razonado en el anterior fundamento jurídico, pues la modificación estatutaria y del título constitutivo debe considerarse operada por los acuerdos adoptados en la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019, cuya acta fue notificada a la demandante el 31 de julio de 2019.

Y antes de entrar en el análisis de los motivos de impugnación debe indicarse que la sala no aprecia que exista falta de legitimación activa de la demandante en función a otro motivo de defensa que fue alegado por la comunidad de propietarios, esto es, al haber transcurrido más de treinta días entre la notificación el 31 de julio de 2019 del acta de esta junta de propietarios de 14 de mayo de 2019 y la comunicación por la demandante a la comunidad de propietarios de su disconformidad con los acuerdos que en ella se habían adoptado, que tuvo lugar el 26 de septiembre de 2019.

A tal respecto, la comunidad de propietarios demandada invocó, en apoyo de esta alegación sobre falta de legitimación activa por este motivo, el contenido del apartado 8 del artículo 18 LPH en lo relativo a la posibilidad de cómputo como voto favorable para conformar la mayoría necesaria en cada supuesto de los propietarios no presentes en la junta de propietarios "debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción"

En cuanto al referido motivo de defensa resulta de aplicación de la doctrina sentada en la sentencia del Tribunal Supremo 930/2008, de 16 de diciembre, reiterada en otros posteriores como la 606/2021, de 15 de septiembre.

Se razona en esta última:

"2. En la sentencia 930/2008 , en relación con el derecho de impugnación por el copropietario ausente de la junta que no manifiesta su disconformidad en el plazo de treinta días, fijamos la siguiente doctrina jurisprudencial: "el copropietario ausente de la junta a quien se comunica el acuerdo y no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días establecido en el artículo 17.1 LPH , redactado por la Ley 8/1999 de 6 abril, no queda privado de su legitimación para impugnarlo con arreglo a los requisitos establecidos en el artículo 18 LPH , salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto".

En la sentencia 307/2013 dijimos (FD 2.º): "[...] Comenzando esta Sala por la pretendida ausencia de discrepancia en el plazo de treinta días, ya hemos advertido en otras ocasiones que dicho plazo no tiene más influencia que la de permitir la ejecutividad del acuerdo, especialmente en los supuestos de mayorías cualificadas, pero sin impedir el ejercicio de las acciones que el comunero estime oportunas [...]".

Y en la sentencia 590/2020, de 11 de noviembre (FFDD 4.º y 5.º), resolviendo el motivo de casación que denunciaba "[...] la infracción, por indebida aplicación, del art. 17.8 en relación con el art. 18.2, ambos de la LPH , por cuanto la sentencia recurrida considera que la falta de oposición al acuerdo de construcción de la piscina por parte de mi representado, ausente en la junta, le priva de la legitimación para recurrir, lo que se opone a la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo contenida en su sentencia 930/2008, de 16 de diciembre [...]", afirmamos, como razón desestimatoria del motivo y consiguiente reconocimiento de legitimación a la demandante para impugnar el acuerdo: "[...] Esta sala en sentencia 930/2008, de 16 de diciembre , declaró que aun no mostrando su discrepancia en los treinta días establecidos en el art. 17.1 de la LPH , el comunero no quedaba privado de legitimación".

La doctrina establecida por estas sentencias ha sido desatendida por la resolución recurrida, por lo que procede estimar el motivo y, por lo tanto, el recurso de casación, ya que el hecho de no haber manifestado su discrepancia en el plazo de los treinta días siguientes a su notificación no determina la falta de acción de la demandante para impugnar el acuerdo controvertido.

La modificación operada en el art. 17 LPH (el 18 mantuvo su redacción) por la disposición final 1.5 de la Ley 8/2013, de 26 de junio , no es óbice a lo anterior, puesto que dicha reforma no ha incrementado las consecuencias de la no manifestación de discrepancia con el acuerdo adoptado por parte del propietario ausente, debidamente citado, una vez informado de este, en el plazo de los treinta días naturales siguientes, incluyendo, como una de ellas, su falta de legitimación para impugnar el acuerdo por causas distintas de la inexistencia de la mayoría exigida por la ley que dependa de la disconformidad del impugnante. La única consecuencia de no manifestar la discrepancia era antes de la reforma, y sigue siendo después de ella, su consideración como voto favorable de cara a la formación de la mayoría legalmente requerida para la válida adopción del acuerdo.

Lo que sí se ha incrementado con la mencionada modificación es el conjunto de los acuerdos afectados por dicho efecto, dado que, tras la misma, este no se limita a los que antes se mencionaban en la norma 1.ª del art. 17.

Ahora bien, eso no afecta, en sentido negativo, a la doctrina establecida en las sentencias que hemos mencionado (en cuanto reconocen la legitimación del propietario ausente para impugnar el acuerdo, aunque no manifieste su discrepancia en el mencionado plazo de treinta días) ni a sus bases de razonamiento (centralmente recogidas en el FD 4.º de la sentencia 930/2008 , cuya doctrina sigue reiterando, después de la modificación mencionada, la 590/2020 )."

QUINTO.-Sentado lo anterior, y entrando en el análisis del motivo de impugnación del acuerdo del tercer punto del orden del día de la junta de propietarios referido a que los acuerdos de modificación de estatutos y de título constitutivo se alcanzaron en la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019 sin contar con la unanimidad necesaria para ello ( artículo 17.6 LPH) , habiendo sido la demandante previa e indebidamente privada de derecho de voto, debe indicarse en primer lugar que no se aprecia que el contenido de la convocatoria fuera confuso, o que de su modo de redacción se haya derivado perjuicio alguno a la demandante. Sobre todo teniendo en cuenta que decidió no formar parte de la junta y deliberar sobre los acuerdos a adoptar, algo que podría haber hecho aun estando privada del derecho al voto.

En segundo término debe reseñarse que el cómputo de la mayoría exigible para la adopción del acuerdo del que se trate, incluida la unanimidad cuando resulte precisa, no puede hacerse tomando en consideración voto favorable del comunero privado de ese derecho, cuya concurrencia sería necesaria para alcanzar la mayoría caso de no existir tal privación.

Ello supondría dejar en manos del privado al voto, con independencia de que la privación se haya producido o no con justa causa, la conformación de la mayoría necesaria para la adopción de la mayoría necesaria que se precise. En tal sentido, por ejemplo, sentencia 56/2023, de 12 de enero, de la Audiencia Provincial de Madrid, en la que se señala: "La Sala comparte la interpretación realizada en la sentencia de primera instancia, de que el voto de la parte actora, no puede computarse para la conformación de la unanimidad del acuerdo, considerando a estos efectos la unanimidad como un tipo de mayoría, al estar privado de su derecho al voto conforme al precepto citado".

Cuestión distinta es la posibilidad de impugnación del acuerdo por la eventual nulidad de la convocatoria de la junta y de acuerdos adoptados en ella por razón de lo ilegítimo de la privación del derecho al voto por no concurrir el presupuesto de hecho contemplado en el artículo 15.2 LPH.

La demanda tampoco se estima atendible por esta causa en razón a la actitud mostrada por la demandante MONTREL S.A. desde que adoptó el anterior acuerdo de liquidación de deuda acumulada desde noviembre de 2009 en junta de propietarios celebrada el 8 de febrero de 2013. Dicho acuerdo dio lugar a la incoación del juicio ordinario 101/2013 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Dos Hermanas por demanda en la que MONTREL S.A. interesó, además de la nulidad de dicho acuerdo de liquidación y de manera previa a ello, pronunciamiento por el que se declarase que no estaba obligada a formar parte de la comunidad de propietarios, con legitimación para apartarse de ella; subsidiariamente a lo anterior, pronunciamiento declarativo de la nulidad del artículo 4 de los estatutos, con pronunciamiento también de que debía procederse a su modificación en cuanto a la relación de comuneros y sus correspondientes cuotas de participación, y que la demandante se encontraba facultada para contratar los servicios de agua y alcantarillado, luz, gas, recogida de residuos, vigilancia y seguridad privada, limpieza y jardinería individualizados, y que por ello no se encontraba obligada al pago de gastos relativos a aquellos servicios que tendría individualizados.

En la sentencia dictada en tal procedimiento sólo se estimó la demanda en lo relativo a la nulidad del acuerdo de liquidación de deuda, no por nulidad intrínseca del artículo 4 de los estatutos tal cual estaba redactado desde 1970, sino por la necesidad de corrección con el fin de que se incluyera a todos los integrantes de la comunidad de propietarios, con corrección del coeficiente de participación atribuible a cada uno de ellos en función a una realidad física que se había visto alterada desde el momento de su inicial redacción.

Desde el momento en el que la sentencia adquirió firmeza tras desestimación por esta Sección Sexta el 12 de febrero de 2015 del recurso de apelación que fue interpuesto por la demandante MONTREL S.A., esta adoptó actitud pasiva en cuanto al cumplimiento de la obligación de contribuir a las cargas y servicios comunes, no promoviendo iniciativa alguna en orden a la reforma que había invocado subsidiariamente como necesaria en el pleito ya fallado ni a la satisfacción de esa obligación de contribuir que se había declarado como justamente exigible; ni en base a los recibos girados por la comunidad ni en función a lo que para ella pudiera entender como justamente exigible.

Atendidas esta circunstancia y teniendo en cuenta el tenor del artículo 15.2 LPH, según el cual la privación del derecho al voto está justificada no sólo en caso de impago sino también en el de no haberse "procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada",no puede considerarse que MONTREL S.A. fuera privada indebidamente del derecho al voto en la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019, en la que finalmente se adoptaron todas las decisiones que estaban pendientes desde el dictado de sentencia firme en el juicio ordinario 101/2013 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Dos Hermanas.

SEXTO.-Como ya indicó anteriormente, en relación al contenido de los acuerdos relativos a la reforma estatutaria del artículo 4 y de modificación del título constitutivo, la parte demandante transcribió literalmente las conclusiones contenidas en la página 19 de dictamen pericial emitido a su instancia el 26 de octubre de 2019 por el arquitecto Manuel, no formulando alegaciones complementarias de carácter jurídico.

El artículo 4 reformado tiene el siguiente tenor:

"La participación de la Comunidad y consiguientemente, en su régimen de gobierno y el complejo de derechos derivados de la misma será proporcional a la cuota que corresponda a cada parcela.

Las cuotas ordinarias a pagar por cada uno de los comuneros para satisfacer las necesidades de la Comunidad se determinarán en función de las características de cada una de las personas físicas o jurídicas que forman parte de la misma, características de la parcela y actividad desempeñada en ella, resultando cada recibo la suma de realizar las operaciones correspondientes a los siguientes conceptos:

-Precio del metro cuadrado construido: 0,0657 €

-Precio del metro cuadrado lo construyó: 0,0346 €

-Precio de la cuota fija por actividad: 30,0500 €

-Precio del metro cuadrado de parcela por la contratación de un vigilante de 0,0206 €.

-Precio de la cuota fija por nave independiente para la contratación de 1 segundo vigilante de + patrullero a 25,6800 €.

Asimismo, mensualmente se pagará entre todos los comuneros el servicio de recogida de residuos industriales, generándose por la administración de la Comunidad el correspondiente recibo individualizado para cada parcela, cuyo importe coincidirá con el resultante de dividir el importe de dichas facturas y prorratearlos por metros cuadrados de parcela.

El importe de los recibos extraordinarios a pagar por cada uno de los comuneros será proporcional a la cuota de participación que corresponde a cada parcela respecto a la totalidad del polígono. Del mismo modo se calculará el importe a pagar por cada comunero en los recibos o suministros contratados por la Comunidad de Propietarios con posterioridad a los presentes estatutos y que no sean susceptibles de individualización.

Habiéndose apreciado la existencia de errores en las mediciones de las dimensiones de ciertas parcelas, se modifican las cuotas de participación recogidas en la versión original de los Estatutos, quedando en la actualidad según se recoge en la tabla que se adjunta al presente como anexo 1"

La impugnación del acuerdo formulada sobre este particular no se aprecia como atendible. En primer lugar, lo resuelto en el juicio ordinario 101/2013 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Dos Hermanas, no impide que, previa modificación del título constitutivo con determinación del coeficiente de participación correspondiente a cada elemento privativo integrado en la comunidad de propietarios, en los estatutos se determinara por voluntad unánime el modo de cálculo de las cuotas con las que cada comunero debería contribuir al sostenimiento de las cargas y servicios comunes.

En relación a la posible ilegalidad del contenido del nuevo precepto únicamente se ha articulado una crítica sobre la repercusión que pudiera tener en un futuro en el funcionamiento de la comunidad de propietarios la toma en consideración de cantidades fijas para el cálculo de las cuotas sin previsión de actualización de las mismas, lo cual no puede dar lugar a la estimación de la demanda en este particular al no suponer lo acordado de manera intrínseca una vulneración de precepto legal alguno, no pudiendo ser considerado el acuerdo, en lo que se le critica, gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, causa de grave perjuicio para propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o adoptado con abuso de derecho (apartados b) y c) del artículo 18.1 LPH) .

SÉPTIMO.-Sí se invocan tales perjuicios para determinados comuneros no identificados en función a otras consideraciones. La parte demandante indica que satisfacer cuotas calculadas proporcionalmente a superficie no construida de cada parcela beneficia a aquellas parcelas que tengan edificios de más de una planta de altura; que el recurso como sistema de cálculo de la cuota a abonar a la superficie construida puede beneficiar a aquellos que no edifiquen sus parcelas; y que la toma en consideración para dicho cálculo de la superficie construida que figura en las fichas de catastro no sería un parámetro adecuado al ser posible que no se ajuste a la realidad en el caso de edificaciones industriales en las que puedan existir entreplantas que no hayan sido detectadas.

El motivo de impugnación no se considera incardinable en las previsiones del apartado b y c del artículo 18.1 LPH pues el eventual perjuicio que se derivaría de las circunstancias de hecho alegadas no resultaría consecuente al contenido en sí del precepto estatutario, que no discrimina a unos comuneros en favor o en perjuicio de otros, sino de lo que haya actuado o pueda actuar de futuro cada comunero en la parcela de su propiedad.

OCTAVO.-De otra parte, también en cuanto a la previsión estatutaria sobre el modo en que cada comunero contribuirá al sostenimiento de las cargas comunes se alega como motivo de impugnación que las superficies construidas de la tabla adjunta a los estatutos no coinciden en cuatro casos (La Palma 4, Palmicha 8, La Palmera 43 y La Palmera 49) con las superficies de catastro

Lo que se está invocando como motivo de nulidad es un supuesto perjuicio que afectaría a comuneros que no lo consideran tal, al no haber efectuado alegaciones en contra del cuadrante inicial que se tomó como referente para la adopción del acuerdo, y al haber aceptado el contenido del cuadrante definitivo al votar a favor del acuerdo que resulta impugnado por la demandante.

NOVENO.-Por último, en cuanto al modo de cálculo de la cuota a satisfacer con toma en consideración de una cuota fija de 30,50 euros por actividad, independiente del número de parcelas que ocupe la empresa que la desarrolle, tampoco se aprecie perjuicio justificador de la impugnación del acuerdo, pues la mayor tenencia de parcelas, construidas o no, en las que un comunero desarrolle la actividad es factor que ya se toma en consideración para el cálculo de su contribución por otros conceptos determinantes de su contribución total, por lo que no puede concluirse que con la no multiplicación de esta cuota fija por actividad empresarial por el número de parcelas en que se desarrolle se esté beneficiando a unos comuneros en perjuicio de otros.

DÉCIMO.-En relación a la reforma del título constitutivo, con asignación ya de coeficientes de participación a todas las parcelas que integran el polígono industrial, y no sólo a las que inicialmente lo conformaron en el año 1970, se alega como primer motivo de nulidad del acuerdo que los datos en base a los cuales se han calculado los coeficientes de participación no serían homogéneos, pues para unas parcelas se ha usado la superficie de catastro y para otras la del estudio topográfico realizado por el ingeniero técnico en topografía, ingeniero en geodesia y cartografía don Florencio.

El motivo no se aprecia atendible pues, no siendo descartable algún error menor en la superficie tomada en consideración finalmente en el acuerdo para cada parcela, los coeficientes reflejados en el acuerdo impugnado son el resultado de un claro designio de adecuar las cuotas de participación a las superficies reales de cada parcela en razón al cociente entre esta y la superficie total del polígono excluidos viales, ello con atención de alegaciones de los implicados si ello se apreciaba justificado como aconteció en el caso de la demandante, resultado al que podía llegarse en función a distintos criterios siempre que el empleado cumpliera el indicado propósito de adecuación a la realidad física, con lo cual no puede entenderse producida contravención de lo previsto en el párrafo segundo del artículo 5 LPH.

UNDÉCIMO.-En relación a esta misma cuestión de nulidad del acuerdo de modificación del título constitutivo se invoca como segundo motivo de nulidad que en la asignación de los coeficientes de propiedad parece no haberse seguido el mismo criterio para todas las parcelas,pues hay varias parcelas que tienen división horizontal y están ocupadas por varios inmuebles, cada uno con su referencia catastral distinta, tal es el caso de las parcelas A (47 unidades catastrales), B (12 unidades catastrales), J (2 unidades catastrales) y N (17 unidades catastrales), habiéndose asignado a las unidades catastrales de las parcelas B, J y N un coeficiente específico y no a las de la parcela A, a la que se le ha asignado un solo coeficiente. Se alega también como causa de nulidad del acuerdo de modificación del título constitutivo que a las parcelas A y N, que tienen la característica común de tener calle en su interior, se les ha dado un tratamiento distinto, pues mientras la parcela A se ha hecho constar como una unidad con un único coeficiente a pesar de que en su interior hay cuatro calles cuyo acceso no está restringido, la calle interior de la parcela N (Dátiles) no se ha considerado a efectos de determinación del coeficiente de participación.

Tampoco en esto se aprecia vulneración de ley ni perjuicio que justifique la impugnación del acuerdo. En primer lugar el cociente entre superficie total del polígono y el de cada parcela se ha hecho correctamente con exclusión de viales de utilización común, lo cual justifica la no toma en consideración de la superficie del vial que atraviesan la parcela N. De otro lado, porque de lo informado por el perito de parte demandante arquitecto don Manuel no se deduce que el resultante de la suma de los coeficientes que pudieran haber sido atribuibles a las 47 unidades catastrales de la parcela A, al modo en que se ha hecho en las parcelas B, J y N, pudiera haber sido mayor que el que se ha asignado en función a la superficie global de la parcela sin exclusión de la de los pasajes que la atraviesan. De hecho, en el párrafo primero de la página 19 de su informe se indica que el resultado sería el contrario. Ese criterio seguido para dicha parcela A ha sido aceptado por todo aquel que eventualmente pudiera perjudicarle y no puede considerarse tampoco como motivo de nulidad del acuerdo invocable por MONTREL S.A., apreciándose además lógica, admisible y no contraria a ley la utilización de ese criterio que la demandante critica en la conformación del título constitutivo en razón a las características singulares de esa parcela A que, según lo informado por el arquitecto don Remigio, se corresponde con una subcomunidad constituida dentro del polígono industrial que se gestiona de forma independiente al resto de la comunidad, y que es la encargada de la instalación de luz y alumbrado de los viales interiores, sus instalaciones de agua, alcantarillado, su limpieza y mantenimiento.

DUODÉCIMO.- Encuanto al acuerdo del punto 5º del orden del día de la Junta de Propietarios de 14 de mayo de 2019 de liquidación de la deuda contraída con la comunidad de propietarios se invocaron tres motivos de impugnación en demanda: a) que las cantidades se habrían liquidado aplicándose los coeficientes de participación previos a la modificación del título constitutivo que, según sentencia dictada en procedimiento anterior (juicio ordinario 101/2013 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Dos Hermanas) resultaban ser incorrectos y nulos; b) que en la liquidación se habría incluido indebidamente el importe de gastos de la comunidad por procedimientos judiciales seguidos en su contra, por importe 8.689,53 €; y c) que la acción para reclamar las cuotas correspondientes a los años 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, y 2014 (hasta el 12/9), ascendentes a un total de 22.579,60 €, se encontraría prescrita.

Respecto a lo primero, la impugnación, para ser válidamente formulada, debería haberse hecho no en función a lo exigido antes y después del dictado de la sentencia del juicio ordinario 101/2013, sino en razón a que lo liquidado en la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019 por cada periodo temporal en el que la demandante no ha realizado contribución alguna no se corresponda con el contenido de la reforma estatutaria del artículo 4 que se abordó en esta junta de propietarios, sobre lo cual nada se alega ni se demuestra.

En relación a lo segundo, no es cierto que en el acuerdo de liquidación se computara como deuda 8.869,53 € por gastos de la comunidad de propietarios por procedimiento judicial anterior; concretamente por uno seguido para reclamación de deuda de la demandante liquidada en junta de propietarios de 20 de enero de 2010. Se indica lo anterior porque MONTREL S.A. omite en su impugnación que como partida a su favor en el acuerdo de liquidación de la junta de propietarios de 14 de mayo de 2019 se le computó 7.303,78 € ya abonados por ese concepto. Además, no justifica nada sobre por qué resultaría no debida por su parte la diferencia de 1.385,75 € entre lo exigible por tal concepto y lo ya pagado

En cuanto a la invocada prescripción de parte de la deuda liquidada, el motivo debe ser analizado tomando como referente el plazo de cinco años previsto en el artículo 1966 3ª del Código Civil, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e) LPH, ello en razón a doctrina fijada por el Tribunal Supremo en sentencia 769/2021, de 4 de noviembre, que dirimió las posiciones divergentes que sobre este particular se venían adoptando en resoluciones de las Audiencias Provinciales, doctrina reiterada, por ejemplo, en sentencia 1197/2023, de 21 de julio.

Ello determina la desestimación también de la impugnación por este motivo del acuerdo de liquidación de deuda de junta de propietarios 14 de mayo de 2019, pues como dies a quodel cómputo del plazo de cinco años ha de tomarse en consideración la fecha 12 de febrero de 2015 en la que adquirió firmeza la sentencia dictada en primera instancia en el juicio ordinario 101/2013 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Dos Hermanas, procedimiento en el que se decidió, entre otras cuestiones, sobre la liquidación de la deuda acumulada por la demandante desde noviembre de 2009 que se había efectuado en junta de propietarios de 8 de febrero de 2013.

DÉCIMOTERCERO.-El artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento remite en materia de costas de la alzada, para el caso de que se desestime totalmente el recurso, al artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo imponerse en el presente caso a MONTREL S.A. ante la desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia de primera instancia para el pronunciamiento por este tribunal ad quemde sentencia por la que quedara estimada su demanda en los términos en que la planteó.