Sentencia Civil 182/2025 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 6, Rec. 1932/2022 de 05 de junio del 2025

PRIMERO.-La parte actora formula recurso de apelación contra la sentencia desestimatoria dictada en primera instancia en la que se resolvía sobre la acción de reclamación de cantidad ejercitada. La petición venía referida a la comisión que se habría devengado en favor de la demandante "PROMINALTA INVESTMENT SL", a consecuencia de su actuación como mediadora en una operación inmobiliaria. Así, la demanda tenía como presupuesto la suscripción de un contrato de mediación para la adquisición de una finca urbana sita en Sevilla, DIRECCION000, contrato de mediación o corretaje suscrito con la demandada "PROMAR LCT OBRAS Y PROYECTOS, S.L.", quien finalmente la adquirió en beneficio de "RESOLANA PLAZA SOCIEDAD COOPERATIVA ANDALUZA". En el contrato se pactó que el precio ofertado por la adquisición del inmueble era de 1.820.000,00 € por lo que los honorarios de la actora ascenderían a la cantidad de 91.000,00 €) más la cuota del Impuesto sobre el Valor Añadido, al 21%, de tal forma que la cantidad final a pagar ascendería a 110.110,00 €. La demanda se dirigía contra ambas entidades solicitando la condena de las mismas al pago solidario de esta cantidad, y al pago de los intereses de demora, calculados al tipo de interés del 8% y subsidiariamente, al tipo legal, desde la fecha del día 10 de junio de 2017 y costas.

Las demandadas se oponen a la demanda y, en concreto, "RESOLANA PLAZA SOCIEDAD COOPERATIVA ANDALUZA" niega su legitimación pasiva, al no haber sido parte en el contrato de mediación y haberse constituido incluso con posterioridad. PROMAR sostiene que la adquisición de la finca se produjo por su propia gestión y no por la actuación de PROMINALTA, la oferta, fue rechazada de plano por varias razones: la "Sareb" no podía conceder un derecho de opción de compra sobre una finca que no era de su propiedad, la "Sareb" no podía pactar un precio de venta de 1.820.000.- € sobre una finca cuyo propietario no había puesto precio alguno a la misma; la cesión del crédito devenía imposible si no se producía en el mismo acto el pago del precio y finalmente, la prima de 40.000.- € sólo podría admitirse por un eventual derecho a la compra del préstamo, en ningún como precio por la adquisición de una facultad de compra del inmueble. En conclusión, la mezcla de pretensiones -cesión del préstamo hipotecario y concesión de un derecho de opción de compra- y sus condiciones -precio y forma de pago- excedían las facultades dispositivas de la "Sareb". La actora se desentendió del asunto y ante ello "PROMAR y en su nombre el Sr. Andrés, meses después tomó las riendas del posible negocio e inició las gestiones, contactó con el administrador de la sociedad propietaria de la finca, "Inversiones Plaza Nueva 9, S.L.", con quien, y por intermediación de "Altorrelieve, S.L.", logró el día 3 de enero de 2.017, un año después de la intervención de "Prominalta", un derecho de opción de compra gratuito sobre la parcela sita en Sevilla, DIRECCION000, a favor de la codemandada "Resolana Plaza S. Coop. And." Quince meses después de la presentación, o no, por parte de la demandante de la fallida oferta a la "Sareb", el día 28 de abril de 2.018, "Inversiones Plaza Nueva 9, S.L." y "Resolana Plaza, S. Coop. And." otorgaron escritura de compraventa del solar de la DIRECCION000 por precio de 1.750.000.- €. Por lo tanto la actuación de la actora resultó irrelevante. Por todo ello solicitaba la desestimación de la demanda y absolución de las pretensiones deducidas de contrario.

Dictada sentencia desestimatoria, la parte actora ha interpuesto recurso contra la misma interesando la revocación y la estimación íntegra de la demanda. La parte demandada se ha opuesto al recurso y ha solicitado la desestimación del mismo y confirmación de la sentencia dictada.

SEGUNDO.-En la sentencia dictada se ha estimado que la intervención acreditada de PROMINALTA se limitó a presentar a PROMAR ante personal de la SAREB sin capacidad de decisión en relación con la finca urbana. No hubo gestión mediadora eficaz y es por ello la demanda es desestimada. Para llegar a esta conclusión tiene en cuenta que la oferta diseñada por la demandante fue sustancialmente diferente a la que finalmente se verificó, así la propuesta de la actora se articulaba mediante una cesión onerosa del crédito hipotecario por parte de la SAREB con pago de 1.820.000 €, y posterior dación en pago "del colateral" por parte del acreditado - "transmisión de la propiedad y posesión de la finca sin incremento alguno por parte de la propietaria INVERSIONES PLAZA NUEVA 9 S.L." Esa oferta no fue aceptada por la SAREB porque no se contaba con la anuencia de la propiedad, al no haber gestionado el encargo con la propiedad ni obtenido su consentimiento, se entiende que no hubo labor de mediación.

La operación que posteriormente propuso PROMAR para comprar la parcela, consistía, con entrega de 1.750.000 € a la SAREB, quien condonó el resto de la deuda y permitió a INVERSIONES PLAZA NUEVA 9 S.L. la venta libre de cargas, extremos estos que se corresponden con el contrato de opción de compra de 3 de enero de 2017 firmado entre RESOLANA PLAZA SCA e INVERSIONES PLAZA NUEVA 9 S.L., y posterior escritura pública de compraventa de 28 de abril de 2017 - percibiendo, D Jose María, administrador de la entidad propietaria y vendedora una parte del precio, a través de una sociedad interpuesta, ALTORRELIEVE S.L., con condonación de gran parte de la deuda hipotecaria.

La parte apelada ha alegado en el rollo de apelación que la parte apelante, como consecuencia de un procedimiento concursal, se ha extinguido, como se acreditaba con certificación del Registro Mercantil con lo anterior parece que se está alegando la falta de personalidad jurídica alegación que debe ser desestimada por aplicación de la jurisprudencia expuesta en STS, Civil sección 991 del 24 de mayo de 2017: "Por otra parte, aunque la inscripción de la escritura de extinción y la cancelación de todos los asientos registrales de la sociedad extinguida conlleva, en principio, la pérdida de su personalidad jurídica, en cuanto que no puede operar en el mercado como tal, conserva esta personalidad respecto de reclamaciones pendientes basadas en pasivos sobrevenidos, que deberían haber formado parte de las operaciones de liquidación. A estos efectos, relacionados con la liquidación de la sociedad, esta sigue teniendo personalidad, y por ello capacidad para ser parte demandada.

En otros términos, empleados por la Dirección General de los Registros y del Notariado, «después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular» (Resolución de 14 de diciembre de 2016).".

Por lo tanto la personalidad jurídica y capacidad procesal subsiste hasta tanto no se agote la relación jurídica de la que la actora es titular.

TERCERO.-La apelante denuncia como primer motivo de recurso error en la valoración de la prueba y vulneración de las normas sobre interpretación de los contratos y señala que lo que resultaba clave en la operación era el consentimiento de SAREB a aceptar el precio indicado en la oferta condonando el resto de la deuda, y que fuera SAREB quien obtuviera la colaboración del deudor hipotecario para acudir a la firma en notaria como es costumbre en este tipo de operaciones. Esta es la labor que llevó a cabo la mediadora y que es la clave de la operación propuesta; es decir, conseguir cerrar un precio satisfactorio y conseguir el objeto de la operación, con independencia de cómo se articulara posteriormente la obtención de dicho objeto para lo que existen diferentes formas siendo todas ellas idénticas en su resultado, la obtención del terreno libre cargas.

Sobre los caracteres de la figura contractual objeto de litigio, la mediación inmobiliaria, el TS, Sala 1ª de 18 de marzo de 2010 declara: el contrato de mediación o corretaje es aquel por el que se encarga al mediador, que percibe una remuneración por ello, que indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato o que consiga la celebración del mismo; el mediador localiza y contacta con el tercero. La sentencia de 2 octubre de 1999 señala que el núcleo del contrato es facilitar la aproximación entre comprador y vendedor, poniendo en relación a los futuros comprador y vendedor, teniendo como finalidad el lograr la celebración del contrato final.

Como dicen las sentencias de 13 de junio de 2006 , 30 de marzo de 2007, 13 de octubre de 2011 , reiterando jurisprudencia y citando muchas sentencias anteriores: esta Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso. Lo cual no alcanza a la consumación del mismo y si posteriormente se resuelve, se anula o, por cualquier razón pierde su validez o eficacia, el contrato de mediación queda incólume; y es decir, como añaden estas mismas sentencias, desde el momento en que se perfecciona en el contrato objeto de la mediación, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria.

Este Tribunal, conforme dispone el art 456 de la LEC ha procedido a la revisión de prueba practicada, facultad ésta sobre la que el TS ha declarado en sentencias como la de 2 de marzo de 2020: "el recurso de apelación supone una " revisio prioris instantiae" [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante, salvo que provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado, y el principio "tantum devolutum quantum apellatum".

En ejercicio de la facultad revisora, puede comprobarse que en la sentencia recurrida se declara que HAYA REAL ESTATE, gestor de fincas de la SAREB, entre cuyo ámbito de competencias se encontraba la finca de la DIRECCION000 de Sevilla era la única que podía gestionar una operación sobre dicha finca en nombre de aquélla y esta es la entidad a la que la actora transmitió la oferta de adquisición. Ello resulta de la declaración del testigo D Segismundo quien a presencia judicial manifestó que su compañero Roque le remitió a primeros de febrero de 2016 una oferta en la que no se hacía referencia a acuerdo con la propiedad y que por este motivo no continuó con la propuesta, no obstante, ese mismo compañero solicitó el abono de la comisión al Sr Pedro, esto es, a PROMINALTA. Posteriormente recibió una propuesta de PROMAR y en la oferta le manifestó que había un acuerdo con la propiedad.

En cuanto a la forma contractual en la que se llevó a cabo la operación, la finalidad era la adquisición de la finca propiedad de "INVERSIONES PLAZA NUEVA 9 S.L". libre de cargas. La forma jurídica que se dio al negocio finalmente fue la compraventa en escritura pública en la que se expone que "INVERSIONES PLAZA NUEVA 9, S.L." es dueña de la finca sita en Sevilla, DIRECCION000, que transmite a "RESOLANA PLAZA S COOP ANDALUZA." por precio de 1.750.000.- €, que ha sido abonado por la compradora a la vendedora mediante retención de su importe para para pagar inmediatamente a la "Sareb" y extinguir la deuda hipotecaria, cancelandose en escritura pública otorgada previamente la hipoteca constituida sobre la finca, como se declara en la propia escritura de compraventa.

En el negocio contemplado en el contrato 8 de enero de 2016, que fundamenta la demanda, la oferta diseñada por la demandante se articulaba mediante una cesión onerosa del crédito hipotecario por parte de la SAREB con pago de 1.820.000 €, y posterior dación en pago "del colateral" por parte del acreditado la dación significaba la transmisión de la propiedad y posesión de la finca sin incremento alguno por parte de la propietaria INVERSIONES PLAZA NUEVA 9 S.L..

La cesión onerosa de un crédito hipotecario por el acreedor hipotecario al adquirente de la finca da lugar a la extinción del crédito hipotecario a cambio de un precio que es lo que se consiguió con el negocio finalmente celebrado, en el que resulta probado que el importe de la compraventa, cheque bancario emitido por la "BANCA PUEYO, S.A.", por importe de 1.750.000 €, se emitió a favor no del vendedor sino de "SAREB" la única diferencia en la operación fue la percepción de 100.000 euros, en concepto de precio por parte del administrador único de "INVERSIONES PLAZA NUEVA 9, S.L.", propietaria del inmueble, a través de la sociedad interpuesta "ALTORRELIEVE, S.L.", de la que también era administrador, no en concepto de comisión por mediación que es lo que se decía en la contestación a la demanda.

El objeto de contrato de medición era la adquisición de la finca libre de cargas por la comitente, que fue lo que se produjo finalmente con el negocio celebrado. Para conseguir esa finalidad era requisito imprescindible contar con el consentimiento del acreedor hipotecario que fue a quien se dirigió la actora, por este motivo tal y como sostiene la parte apelante ha de estimarse que efectivamente existió la labor de mediación que se entendió con el acreedor hipotecario y gestor de la finca, que tuvo como resultado el negocio de compraventa y cancelación de crédito hipotecario que finalmente se llevó a efecto, por lo tanto, el motivo de recurso ha de ser estimado.

CUARTO.-En el contrato de mediación se pactó la obligación de pago de la comisión a cargo de la codemandada "PROMAR" que sería un 5% más IVA sobre el precio ofertado de 1.820.000 euros o sobre aquel precio finalmente acordado, en el supuesto de que este comprador presentado o cualquiera de sus filiales, sucursales o empresas participadas, procediese a comprar, directa o indirectamente, todo o parte del proyecto objeto del presente contrato o cualquier tipo de negocio jurídico que afectare al inmueble. Eso quiere decir que se contempla en el contrato de mediación cualquier figura contractual para adquirir la propiedad.

Sin embargo, la obligación derivada del contrato de mediación sólo es exigible frente a la otra parte contratante, art 1257 del C. civil y no frente a tercero que no ha intervenido en el contrato de lo que resulta la falta de legitimación pasiva de la entidad "RESOLANA PLAZA, SOC. COOP. ANDALUZA", excepción que debe ser estimada, manteniendo la desestimación de la demanda respecto de dicha demandada.

Procede por tanto la estimación parcial de la demanda condenando a la demandada "PROMAR LCT PROYECTOS Y OBRAS, S.L" a abonar a la actora la comisión reclamada.

QUINTO.-En cuanto a los intereses de demora se solicitan, de forma principal, conforme a la Ley 3/2004 de 29 de diciembre por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las relaciones comerciales y, subsidiariamente, intereses legales de demora conforme a los art 1100 y 1108 del C. Civil desde el día 10 de junio de 2017.

La jurisprudencia expresada en la STS, Civil sección 1 del 25 de febrero de 2021 señala cual es el criterio para determinar si existe o no una obligación líquida

"2.- El carácter líquido de los intereses de demora. Doctrina jurisprudencial aplicable.

En relación con la interpretación de los arts. 1100 , 1101 y 1108 CC , en cuya infracción se basa el primero de los motivos del recurso, hay que comenzar señalando que la doctrina que aplica la sentencia impugnada sobre el tradicional principio de in illiquidis non fit mora ha sido superada por la jurisprudencia más moderna.

En efecto, la jurisprudencia más reciente de esta Sala, contenida, entre otras en la sentencia de 5 de mayo de 2010 , declara:

"La STS de 16 de noviembre de 2007, RC n.º 4267/2000 , declara que, a través de la exigencia de la liquidez de la deuda y con apoyo en el principio in illiquidis non fit mora [tratándose de sumas ilíquidas, no se produce mora] (sin base histórica, ni de derecho positivo), la doctrina jurisprudencial vino manteniendo durante mucho tiempo un criterio muy riguroso que se traducía en requerir, prácticamente y de modo general, la coincidencia de la suma concedida con la suplicada para que pudiera condenarse al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial (...), exigencia atenuada a partir de la STS de 5 de marzo de 1992 , seguida por las de 17 de febrero de 1994 , 18 de febrero de 1994 , 21 de marzo de1994 , 19 de junio de 1995 , 20 de julio de 1995 , 9 de diciembre de 1995 y 30 de diciembre de 1995 , y otras muchas posteriores, en el sentido de sustituir la coincidencia matemática por la "sustancial", con la consecuencia de que una diferencia no desproporcionada de lo concedido con lo pedido no resulta obstáculo al otorgamiento de intereses".

La orientación doctrinal reflejada en estas sentencias se consolida a partir del Acuerdo de 20 de diciembre de 2005, y se plasma, entre otras, en las sentencias de 4 de junio de 2006 , 9 de febrero , 14 de junio y 2 de julio de 2007 , 12 de mayo 2015 , y más recientemente en la sentencia 61/2018, de 5 de febrero . En ellas se explica que, prescindiendo del alcance dado a la regla in illiquidis non fit mora, se atiende al canon de la razonabilidad en la oposición y a la concreción del dies a quo del devengo para decidir la procedencia para condenar o no al pago de intereses.".

La oposición a pago no se considera que se ajuste al canon de razonabilidad y la cantidad reclamada responde a la aplicación del porcentaje pactado sobre el precio inicialmente previsto, 1.820.000 euros, habiendo resultado probado que el precio pactado en la compraventa fue de 1.750.000 euros, si bien, la compradora abonó otros 100.000 euros a una sociedad interpuesta del vendedor, también en concepto de precio, como se declara en la sentencia recurrida, por lo cual, los honorarios reclamados se encuentran dentro de lo pactado, la obligación es líquida y procede la condena a los intereses reclamados de forma principal.

SEXTO.-La estimación parcial del recurso de apelación determina, en materia de costas, que: 1º) no procede hacer expresa condena de las derivadas de la primera instancia, según se establece en el núm. 2 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y 2º) no procede efectuar expresa imposición de las derivadas de esta alzada, a tenor de la regla prevista en el núm. 2 del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que prevé que no se condenará en las costas del recurso a ninguno de los litigantes en caso de estimación total o parcial del mismo.

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso