Sentencia Civil 448/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 6, Rec. 313/2024 de 07 de abril del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del caso.

1- Los actores, D. Tomás y Dª María, suscribieron con "Kraysen SLU", contrato de compraventa de 23 de marzo de 2.022, en el cual, los primeros adquirían una vivienda unifamiliar en construcción sobre parcela de terreno señalada con el DIRECCION000, teniendo el solar una superficie de ochocientos metros sesenta y tres decímetros cuadrados, con referencia catastral NUM000, finca NUM001 del Registro de la Propiedad número 1 de Mijas, libre de arrendatarios y ocupantes, al corriente en el pago de cuantos tributos, impuestos, contribuciones y arbitrios lo gravan, al corriente en el pago de cuotas y gastos de comunidad, servicios y suministros, y con cuanto, física o jurídicamente, le es anejo o accesorio.

El objeto de la compraventa, por tanto, es una vivienda en construcción, es decir, la vendedora se obligaba a la transmisión de un solar con una construcción no finalizada, sin asumir la vendedora la terminación de la misma. El objeto del contrato es un inmueble con una construcción no finalizada, de manera que los compradores para finalizar la obra debían convertirse en promotores de la edificación, si pretendían destinarla a propia residencia, o para venderla una vez terminada.

2- El precio de la venta se fija en la cantidad de trescientos cincuenta y cinco mil Euros (355.000 €), precio que se haría efectivo en la siguiente forma:

- 10.000 Euros, en ese momento, en que se firma el contrato. Se señala en el contrato, que la mercantil vendedora " recibe dicha cantidad en concepto de arras penitenciales. La validez y eficacia del presente contrato queda condicionada a la recepción de la señal, en la citada cuenta de la vendedora, en el plazo de dos día hábiles desde la firma del presente contrato, cantidad que se entrega en concepto de señal o arras penitenciales. El justificante bancario de ingreso es carta de pago suficiente entre las partes".

-345.000 Euros a entregar no más tarde del 30 de mayo de 2022, a la firma de la escritura pública de compraventa, en la Notaría que el comprador designe.

3- En la cláusula TERCERA del contrato, se reitera el carácter de las arras como penitenciales, estableciendo que " La cantidad de 10.000 Euros entregada lo es en concepto de arras, sujeta al artículo 1.454 del Código Civil .

Significa que de no formalizarse la escritura pública de compraventa antes del 30 de mayo de 2022, a las 15'00 horas, por defecto, razón o motivo imputable a la parte compradora, ésta perderá las cantidades entregadas; y de no formalizarse por defecto, razón o motivo imputable a la parte vendedora ésta deberá devolver el doble del importe recibido.

Como único motivo de devolución de la cantidad entregada como arras es la es la denegación del préstamo de la entidad financiera donde se ha solicitado el mismo, para ello el comprador deberá aportar un certificado emitido por la entidad financiera indicando este hecho siempre que esta denegación se produzca en un plazo de cuatro semanas desde la firma de este documento.

Adicionalmente el comprador encargará informe a un técnico para comprobar que la estructura del edificio no tiene daños por el transcurso del tiempo, por lo que en el plazo de tres semanas desde la firma del mismo, si tuviera deficiencias dichas estructuras, podrá desistir de este contrato, siéndole devueltas las cantidades entregadas como arras.

Para la fecha de elevación a público bastará que avise de la fecha de firma al vendedor en un plazo de siete días a la dirección indicada, si no existe tal preaviso, se entenderá que se firma el 30 de mayo de 2.022".

4- En la cláusula CUARTA, se establece que "todos los tributos que se devengen y gastos que se deriven de la compraventa serán de cuenta de la parte compradora, excepto el impuesto municipal sobre incremento del valor de los terrenos urbanos, que será de cuenta y cargo de la parte vendedora.

Si llegado el momento de la firma de escritura de compraventa existiesen cantidades, impuestos, tasas, arbitrios, cuotas de comunidad, recibos por suministros o cualesquiera otros conceptos pendientes de pago respecto a las fincas objeto de este contrato que no hubieran sido debidamente abonadas por la parte vendedora, la parte compradora retendrá del resto del precio pendiente de pago el importe necesario en garantía del debido cumplimiento de dichas obligaciones pendientes.

El Ibi del año en curso se abonará por prorrateo en la fecha de la firma , reteniendo parte del precio el comprador".

5- Dado que se transmitía un inmueble en construcción, en la QUINTA se establecía, " el inmueble se encuentra registralmente en construcción , y según ha manifestado la parte vendedora a la compradora, existe un proyecto visado con el número NUM002 que incluye esta vivienda, y licencia de obras número NUM003, concedida a Vistazul Proyectos SL, que las parcelas NUM004, NUM005, NUM006 y NUM007, y sin que haya tenido conocimiento la vendedora de que hubiera podido iniciarse expediente de caducidad de la citada licencia de obras".

6- Tras la firma del contrato litigioso surgieron discrepancias acerca del tipo de gravamen al que se hallaba sujeta la operación, circunstancia que motivó que se pospusiera la firma de la escritura pública.

7- Ante la discrepancia surgida, por la actora se ejercita acción de incumplimiento contractual de la vendedora y de nulidad contractual, al no haber sido informada de que la compraventa estaba sujeta a IVA y no al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que es el impuesto que la actora considera de aplicación, y en base a ello, también solicita la anulabilidad del contrato por vicio del consentimiento, al haber concertado la compraventa en el error de que el impuesto aplicable era el ITP, y no el IVA.

7- La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda.

SEGUNDO.-Frente a la sentencia desestimatoria se alza la parte actora, solicitando la revocación de la sentencia y que se acuerde:

1.- El incumplimiento por parte de KRAYSEN SLU de la normativa de consumidores y en particular de lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, y de forma alternativa se declare la nulidad del contrato por falta de consentimiento del comprador, puesto que éste se encontraba viciado

2.- Condenando a la entidad mercantil KRAYSEN SLU, a pagar a mis representados la cantidad de VEINTE MIL EUROS (20.000,00 €), que es la cantidad que viene recogida como cláusula penal en el contrato de arras firmado. De forma subsidiaria, si se considera por la superioridad que no corresponde aplicar la cláusula penal, se condene a la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras, DIEZ MIL EUROS (10.000,00€).

3- Condene a la entidad mercantil KRAYSEN SLU, a pagar a mi representada los intereses legales desde la fecha de la recepción de la transferencia en la cuenta de la demandada, y de los judiciales si correspondieran.

4.- Todo ello con expresa condena en costas de la primera y segunda instancia.

Como motivos del recurso, se aducen los siguiente motivos:

-Infracción del articulo 1261 y 1264 del CC, en relación con el artículo 7 del CC.

-Infracción de la normativa de consumidores, y especialmente el artículo 6 del RD 515/1989 de 21 de Abril sobre Protección de Consumidores en compraventa de viviendas.

A ello se opone la parte recurrida, que solicita la confirmación de la sentencia.

TERCERO.- Sobre la infracción de los artículos 1.261 y 1264 del Código Civil , en relación con el artículo 7 del Código Civil .

Considera la recurrente que ha habido ocultación por parte del vendedor de un elemento esencial del contrato habiendo actuado de mala fe, pues lo cierto es que en el contrato de arras lo que se indica que se abonará los impuestos por parte del comprador, pero ocultando por parte del vendedor que éste inmueble está sujeto a IVA, de tal forma que, cuando se informó por parte del vendedor al comprador enviándole una copia del título previo, lo hizo de forma sesgada, ocultando información relevante que podría haber dado a entender que dicha compra se iba a sujetar a IVA y se quería sujetar a IVA y no a ITP, porque el demandado había adquirido con IVA y si ésta estaba sujeta a ITP no podría deducirse el IVA que había soportado en la anterior transmisión, un año antes, es decir todo el IVA que había abonado, le sería compensado. Considera que de la información aportada por el vendedor, según la primera regla interpretativa prevista en el art 1281 del CC, del tenor literal del contrato de arras no se recoge que el inmueble deba someterse a IVA, y la jurisprudencia viene destacando la exigencia de buena fe, que impone que los vendedores sean veraces en la descripción de las realidades concurrentes en las cosas o bienes que transmiten.

La parte recurrida se opone, aduciendo que en el contrato no se expresó que el impuesto aplicable fuese el IVA, pero tampoco se expresó que lo fuera el ITP, debiendo estarse a que el objeto de compraventa era una vivienda en construcción, y que el contrato objeto del litigio fue redactado por el Letrado de la parte recurrente, y que siendo un inmueble en construcción, es evidente que la compraventa estaba sujeta al IVA atendiendo al artículo 90 de la Ley 37/1992 reguladora de dicho impuesto, pero además su condición de inmueble en construcción no solo tiene consideraciones fiscales , sino que evidencia que al estar en construcción , lo que pretendían adquirir las actores no era una vivienda sino un inmueble no edificado ,en el que los compradores para finalizar la obra debían convertirse en promotores de la edificación, para finalmente convertir dicho inmueble en una vivienda, que podían destinarla a su propia residencia o simplemente para venderla una vez terminada. Aduce que la parte compradora en todo momento contó con asesoramiento de un letrado, que incluso se encargó de la redacción del contrato en cuestión, de hecho el letrado es el mismo que esta defendiendo los intereses de la compradora en la primera y segunda instancia de este procedimiento, por lo que no podemos entender , como pretende imputarse oscuridad en el contenido del negocio jurídico celebrado, cuando mis mandantes lo único que hicieron fue estampar su firma al documento redactado por el letrado de los compradores .

El motivo ha de ser desestimado.

En modo alguno la sentencia infringe los preceptos mencionados, que debe de considerarse que la recurrente aduce en atención a la declaración de nulidad del contrato (dado que ejerce distintas acciones, de incumplimiento contractual, de nulidad absoluta, y de anulabilidad por error en el consentimiento, sin especificar, ni concretar los hechos y fundamentos de cada una de ellas).

Por lo que se refiere al artículo 1261, se refiere a los elementos que debe de tener un contrato para su validez, es decir, consentimiento, objeto y causa.

En el presente caso, el contrato reúne todos los requisitos necesarios para su validez, tanto respecto al objeto, es decir, el inmueble en el estado constructivo en que se encontraba y el precio, como su causa, que es la adquisición de un inmueble a cambio de un precio, existiendo el consentimiento de ambas partes contratantes.

Resulta de interés en la resolución de este caso, tal como se desprende de las alegaciones de las partes, que ninguna de ellas, y en concreto, la compradora, tienen ninguna duda de que el precio concertado en el contrato no incluye impuestos de ninguna clase, ni el IVA, ni el ITP.

Debe de considerarse que lo que la parte pretende, es la declaración de nulidad del contrato porque en el mismo no se especificaba que el impuesto aplicable a la compraventa era el IVA, y no el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Pero resulta claro que tal hecho, aún cuando el contrato no especificaba el impuesto aplicable, en modo alguno determina la nulidad del contrato, pues:

- En el contrato de compraventa (que no de arras), se especificaba que los impuestos aplicables eran de cuenta de los compradores, por lo que era obligación de éstos el examen del impuesto aplicable.

-El impuesto a aplicar, viene establecido por Ley, por lo que en modo alguno cabe la negociación y transacción sobre este extremo.

-La Ley resulta clara en relación al impuesto aplicable en relación al inmueble transmitido, siendo claramente el IVA, debiendo estarse a lo dispuesto en la Ley 37/92, reguladora de este impuesto, y de esta normativa se desprende que el impuesto aplicable es el IVA, pues la transmisión se realiza por una sociedad o empresa, y en concreto, el objeto social de la vendedora es dicha mercantil el de "compraventa o arrendamiento no financiero de bienes inmuebles por cuenta propia o ajena" Y en consecuencia, la compradora debe estar a la normativa legal en la materia, no siendo cuestión susceptible de transacción o negociación, al ser la materia tributaria de carácter imperativa, y estar sustraída a la voluntad de las partes.

Conforme al artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, relativo al hecho imponible del impuesto, señala que estarán sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen; considerando que se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional, "las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional".

Desde luego, no puede compartirse las argumentaciones de la parte recurrente, pues el impuesto procedente de la operación de compraventa, no depende de la voluntad de las partes, ni de la voluntad de la vendedora, sino que debe estarse al objeto del contrato de compraventa (esto es, una vivienda en construcción, en la que el solar también pertenece a la vendedora, de modo que la venta comprende el suelo y la construcción), y a lo que la ley establece para el mismo.

- En este caso, consta acreditado, y así lo declara la sentencia de instancia, que el contrato de compraventa fue redactado por el Letrado de los compradores, por lo que no puede la parte ampararse en indefensión o falta de información o transparencia.

- El impuesto aplicable viene determinado por la Ley, y conforme al artículo 6.1 del Código Civil, "La ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento. El error de derecho producirá únicamente aquellos efectos que las leyes determinen".En el caso, consta claramente en el contrato, que eran de cuenta de la compradora los impuestos derivados de la compraventa, por lo que era obligación de ésta, la de informase de la normativa tributaria en la materia.

-En cualquier caso, la actora no cuestiona ni en la instancia, ni en el recurso, el impuesto aplicable al caso, limitándose a expresar su desconocimiento, y por tanto, su error en este punto.

-En relación al cumplimiento del contrato, no puede imputarse a la vendedora incumplimiento contractual alguno.

- Por lo que se refiere al error del consentimiento que se aduce por la recurrente (que pensaba que el impuesto aplicable era el de Transmisiones Patrimoniales, y no el IVA), es un error vencible e inexcusable, que no sirve, por tanto, para fundar la anulabilidad del contrato. Y ello, porque consta acreditado que la compradora intervino asesorada por Letrado, que fue éste, incluso, el que redactó el contrato de compraventa, y que la demandada se limitó a firmar el contrato, de manera que en la compradora dio por supuesto el impuesto a aplicar, sin plantear la cuestión a la vendedora, y surgiendo por tanto, la problemática, con posterioridad a la firma del contrato privado. El error era claramente vencible, pues podía haberse resuelto con el previo estudio y previsión de esta circunstancia. Así, nuestro Tribunal Supremo tiene establecido que "Ha de recordarse la doctrina jurisprudencial según la cual para que un error pueda invalidar un negocio, es preciso que el mismo no sea imputable a quien lo padece, y tal cosa sucede cuando quien lo invoca podría haberlo eliminado empleando una diligencia normal adecuada a las circunstancias, es decir, una diligencia media teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fé el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente ( sentencias de 24 de enero de 2003 , 12 de julio de 2002 y 30 de septiembre de 1999 ,y de 17 de febrero de 2005 , entre otras).

Como se señala por el Juzgador de instancia, existieron comunicaciones entre las partes, antes y después de la suscripción del contrato privado, de manera que puede considerarse que el error que sufrió la compradora se debió a la incorrecta evaluación por parte de los compradores, del impuesto aplicar al caso, dado que se reitera, que no existía duda en éstos de que el precio al que se refería el contrato, no contenía la parte adicional de impuestos, de manera que como se señala por el Juzgador de instancia "con los datos que se proporcionaron por la vendedora, con especial mención al contrato de compra por el cual adquirió la propiedad, en el que constaba que se dedicaba al tráfico inmobiliario, a las características de la finca litigiosa, (solar con vivienda en construcción), así como a los proyectos de obra y construcción que se remitieron a los compradores, fácilmente podía advertir el accipiens que la operación inmobiliaria se hallaba sujeta al pago de IVA. Contó además la parte compradora durante todo el proceso de contratación de asesoramiento letrado, como se desprende de las comunicaciones mantenidas entre las partes, siendo el mismo letrado que asume la representación técnica de los demandantes en la litis quien les asesoró en el proceso negocial. Además asumió él mismo el encargo de redactar el contrato litigioso, como así se reconoce en el propio escrito de demanda y se admite en las conversaciones antes aludidas".

De todo ello, deviene con claridad la desestimación del motivo.

CUARTO.- Sobre la infracción de la normativa de consumidores, y especialmente el artículo 6 del RD 515/1989 de 21 de Abril sobre Protección de Consumidores en compraventa de viviendas.

La recurrente considera de aplicación el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, al tratarse de un contrato entre un empresario o profesional y un consumidor, y el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, de la que se desprende que, el precio determinado en un contrato de compraventa de esta clase, debe incluir el IVA, salvo que se desglose adecuadamente. Además, las cláusulas oscuras a este respecto, deben de interpretarse a favor del consumidor (artículos 10.1 y 10.2 LGCOU), sin que en las comunicaciones realizadas se informara en ningún momento que debería aplicarse el IVA, lo que evidencia que el impuesto se someterá a ITPAJD, pues de otra forma debe entenderse que el precio total del inmueble incluye IVA en cualquier caso, y no siendo intención de esta parte requerir a la otra que proceda a enajenar el inmueble por el precio de compra incluyendo el IVA como parte del precio, sino la de obtener la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras, que la parte demandada se ha negado a devolver, pues vista la negativa para acudir a notaría para elevar a público y someterla a ITP, se le conminó incluso a que devolviera únicamente la cantidad entregada en concepto de arras. Aduce que los recurrentes habían solicitado financiación a Unicaja Banco, y la oferta vinculante venció, por lo que han optado por solicitar la indemnización por incumplimiento de contrato de la parte de vendedora, siendo un contrato de Arras penitenciales, que son las reguladas en el artículo 1454 del Código Civil que recoge lo siguiente: "...si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas..." considerando que las cláusulas de los contratos han de interpretarse para la parte no causante de la indeterminación o ambigüedad.

La parte contraria niega que la parte compradora tenga condición de consumidor, y que tal condición tenga condición invalidante aducido de contrario. Considera que no es de aplicación al supuesto que nos ocupa ni el RD 515/1989 ni la legislación protectora de los consumidores y usuarios por los siguientes razonamientos: 1º.- El contrato de señal suscrito por las parte nunca tuvo como objeto una vivienda y sí un inmueble en fase de construcción. 2º.-Si atendemos a la descripción que del inmueble, se puede comprobar que el inmueble es adquirido en el mismo estado de finalización y construcción que se pretendía transmitir a los actores, de forma que la demandada en ningún momento se configura como promotora inmobiliaria ni realizaron tarea de construcción alguna sobre el inmueble objeto del contrato de señal, por lo que no considera de aplicación la normativa aplicable a las promotoras inmobiliarias. 3º.- Ha quedadoacreditado que la relación jurídica entre las partes no está fundada en un contrato tipo o de adhesión suscrito sin negociación del consumidor, sino que como ha quedado fijado en los hechos probados de la sentencia, el contrato fue redactado por los propios actores, después de que le fuera proporcionada toda la documentación, de manera que no solo el contrato suscrito fue negociado, disponiendo los actores del asesoramiento jurídico necesario, no siendo un contrato de adhesión. 4º.- La finalidad de la compra no era residencial, pues en el contrato se expone que los adquirentes están interesados " en la compra de la finca anteriormente descrita para sí o para un tercero del que más adelante se dirá y los vendedores en enajenársela". Muestra su oposición al hecho de que se deba entender que si no se señala nada en el contrato, el impuesto que grava la compraventa sea ITP y que si no es ese impuesto se debe aclarar tal circunstancia. De hecho la presunción es exactamente al contrario, si las partes pactan quien pagará los impuestos que se generen y no se concreta el impuesto, se entiende que las partes conocen las repercusiones fiscales de lo que están firmando. Reitera que es palmario, reconocido en Sentencia y en la propia demanda, que la demandada no intervino en la redacción del contrato y que solo se limitó a meter los datos personales que faltaban y firmar el documento, por lo que si existían clausulas oscuras o contradictorias fueron introducidas por el propio recurrente, por lo tanto hacemos nuestra la profusa jurisprudencia que cita el recurrente que insistimos protege a mi mandante frente a una redacción oscura o contradictoria del propio apelante que ahora utiliza dicha oscuridad para eludir sus responsabilidades pecuniarias por incumplimiento.

El motivo ha de ser desestimado.

En el presente caso, no nos encontramos ante un contrato de adhesión de una promotora ofrecido a los consumidores, sino que nos encontramos ante un contrato particular, redactado por la recurrente, y siendo por tanto, a la misma, a la que es imputable la oscuridad o duda en relación al impuesto aplicable, que no concreta en el contrato, y por tanto, sin que ninguna negligencia puede imputarse a la parte vendedora, que se limitó a aportar sus datos y a firmar el contrato, ni es imputable a la misma práctica comercial desleal alguna, ni introducción de cláusulas abusivas.

Ciertamente, de la normativa citada se exige que en la información correspondiente se detalle el importe total, con desglose del precio del contrato y del importe correspondiente a impuestos, pero si esto no se hizo así, fue por darlo por supuesto el comprador.

En cualquier caso, como se señala por el Juzgador de instancia, en la normativa indicada en ningún momento se sanciona la consecuencia de la nulidad contractual ante la inobservancia de lo establecido en dichos preceptos, respecto a los cuales, sólo puede estarse a la valoración del caso concreto, respecto a la validez y eficacia del consentimiento, y causas de anulabilidad de los mismos.

Por tanto, de lo actuado en el procedimiento, en ningún caso se deriva el posible incumplimiento contractual de la entidad vendedora, ni causa de nulidad o anulabilidad alguna, por lo que sólo cabe la desestimación del recurso, con confirmación de la sentencia recurrida.

QUINTO.-En cuanto a las costas de esta alzada, desestimado el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC, debe imponerse a la parte recurrente la condena en costas causadas en esta alzada.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debe darse al depósito para recurrir, su destino legal.

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,