Sentencia Civil 546/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 6, Rec. 882/2024 de 07 de mayo del 2025

PRIMERO.-En la demanda rectora de esta litis se ejercitaba por la parte actora, doña Paloma, frente a la entidad demandada, Platonerobi S.L, una dualidad de acciones de carácter personal, derivadas del contrato de compraventa concertado entre ambas partes, la actora en su condición de compradora, y la demandada como vendedora, contrato de compraventa documentado en escritura pública otorgada el día 27 de enero de 2022, y cuyo objeto fue e la vivienda sita en DIRECCION000 en Málaga, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Málaga, tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, número NUM003, vivienda de la que la compradora entró en posesión el mismo día del otorgamiento de la escritura pública. Las acciones ejercitadas en dicho escrito rector, son, con carácter principal, acción en exigencia de la indemnización de los daños y perjuicios causados por el supuesto incumplimiento contractual de la parte vendedora, con base en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil; y con carácter subsidiario a la anterior, acción con la doble finalidad de obtener indemnización de daños y perjuicios en el marco de la obligación de saneamiento por defectos ocultos de la cosa vendida que atribuye al vendedor el art. 1.484 y concordantes del Código Civil.

Se suplicaba en dicho escrito, el dictado de Sentencia, por la que estimándose la demanda: <<1º.- Se declare el incumplimiento contractual o, cumplimiento defectuoso, de la parte vendedora en el negocio de compraventa concertado con mi representada, por entrega de objeto inhábil para el fin a que estaba destinado y, en consecuencia, en aplicación de lo establecido en los arts. 1.101 y 1.124 C.c., se condene a la demandada al correcto cumplimiento de la obligación y a los daños y perjuicios ocasionados a mi representada, lo que se concretará del siguiente modo: a) Mediante indemnización a mi representada en una cantidad equivalente al importe de las obras de reparación de la vivienda a realizar, así como a cuantos gastos se deriven de la ejecución de tales obras; cantidad que se determinará en el momento procesal oportuno y tras las pruebas que se practiquen al efecto, y cuya estimación según informe aportado, es de Noventa y Tres Mil Seiscientos Veintitrés Euros con Setenta y Cinco Céntimos (93.623,75 euros), cantidad a la que habrá que añadir los intereses legales que correspondan. b) Mediante indemnización por daños y perjuicios sufridos por privación del uso de la vivienda durante el tiempo que duren las obras de reparación, es decir, desde febrero de 2022 hasta la completa terminación de las obras, a razón de Doscientos Cincuenta Euros (250,00.-€) mensuales, por gastos de alquiler de vivienda. 2º.- De forma subsidiaria, y para el hipotético caso de entenderse no procede acoger la acción ejercitada en el punto 1º, se declare la existencia de un vicio oculto de carácter grave y preexistente al contrato celebrado el 27 de enero de 2022 en la vivienda adquirida y, en consecuencia, se condene a la demandada abonar a Dª. Paloma una rebaja proporcional del precio en la cantidad de Noventa y Tres Mil Seiscientos Veintitrés Euros con Setenta y Cinco Céntimos (93.623,75 euros) o cantidad equivalente que se determine tras las pruebas que se practiquen al efecto, así como al interés legal que en su caso proceda. 3º.- Todo ello con la expresa condena a la entidad demandada de las costas del presente procedimiento, junto con lo demás que sea procedente en derecho >>.

Se alegaba en esencia por la actora, que la vivienda adquirida tenía una serie de deficiencias, relatadas en el informe pericial adjuntado como documento 3, que eran de imposible detección a simple vista, y por tanto eran desconocida por la compradora en el momento de la venta, deficiencias que determinaron la inhabitabilidad de la vivienda, y que precisaban de reparación cuyo importe estimado se cifraba en 93,623,75 euros.

La entidad demandada contestó a la demanda oponiéndose a la misma, alegando en apoyo de ello, resumidamente que si bien es cierta la compraventa no eran ciertos los argumentos de la demandante, pues la misma conocía perfectamente cuál era el estado de la vivienda antes de la compra, pues fue informada por una agente inmobiliaria, Palmira, persona ajena a la demandada, la cual acompañó a la demandante a visitar el inmueble en varias ocasiones, visitas en muchas de las cuales la demandante fue acompañada de expertos que la asesoraban, y Palmira, incluso le ofreció en varias ocasiones la posibilidad de acudir con un experto técnico que valorara que obra concreta había que hacerle a la vivienda, declinando la demandante este asesoramiento, ya que ella decía contar con varios expertos que ya la estaban asesorando, amén de que la vivienda objeto de la venta en la NUM004 planta tenía una apertura en el forjado que permitía ver perfectamente el interior de las paredes de la misma, así como en el sótano, y de hecho ya en el contrato de arras previo se hizo constar que la vivienda tenía humedades, por lo que la demandante no puede negar que lo desconociera, e incluso el propio informe pericial por ella presentado recoge como se ven humedades tanto en el trastero como en las paredes de la planta baja, así como en el techo del cuarto de baño. De hecho, como la vivienda precisaba de reparaciones, ello determinó una rebaja sustancial del precio respecto del inicial fijado, pagándose finalmente un precio muy bajo para la zona en que se encuentra la vivienda, es decir un precio muy por debajo del precio de mercado. Añadía que impugnaba el informe pericial adjuntado con la demanda, y que no concurrían los presupuestos de las acciones ejercitadas, pues ni existe incumplimiento del contrato por parte de la vendedora, ni vicio oculto alguno, pues la parte compradora sabía que había que hacer obra, como por demás era apreciable a simple vista, y aun así continuó con la negociación, comprando finalmente la vivienda con conocimiento de su estado, y por un precio ciertamente muy por debajo de mercado, y rebajado del inicialmente pedido. Suplicándose finalmente el dictado de Sentencia desestimatorio de la demanda.

En la Audiencia Previa celebrada el día 27 de septiembre de 2023, la actora precisó y aclaró que cuantificaba los apartados 1.a y 2 del Suplico de la demanda fijando la cantidad de 36.767,86 euros, que importaban las obras que había realizado, y desistió de la petición realizada en el punto 1.b del suplico (recordemos: indemnización por daños y perjuicios sufridos por privación del uso de la vivienda durante el tiempo que duren las obras de reparación, es decir, desde febrero de 2022 hasta la completa terminación de las obras, a razón de Doscientos Cincuenta Euros (250,00.-€) mensuales, por gastos de alquiler de vivienda).

Con estos planteamientos y pretensiones de cada una de las partes expuestos de forma resumida, tras la oportuna tramitación procesal, la Juez a quo dictó Sentencia el día 20 de enero de 2024, cuyo Fallo desestima la demanda, y absuelve a la entidad demandada de los pedimentos deducidos en dicho escrito rector en su contra, imponiendo a la actora las costas procesales.

La Juez a quo, fundamenta este Fallo en base a varias consideraciones que pueden sintetizarse de la siguiente forma:

(i) Por lo que se refiere a la acción principal ejercitada al amparo de los artículo 1.101 y 1.124 del Código Civil: que partiendo de la realidad del contrato, del que nacen obligaciones sintagmáticas para ambas partes, consta acreditado el cumplimiento de la actora de su principal obligación, esto es pago del precio, por el que abonó la suma de 235.000 euros, quedando totalmente satisfecha el día de la suscripción del contrato de compraventa mediante escritura pública (documental, escritura pública de compraventa), no habiendo quedado acreditado el abono de una cantidad superior, en concreto el pago de 22.000 euros que dice la actora haber abonado como precio de venta y entregó en metálico a la demandada en el momento del otorgamiento de la escritura pública, pues no se ha aportado documento acreditativo de dicho pago (como pudiera ser documento de extracto del dinero para su entrega a la demandada o recibo de pago), no se consigna dicho pago en la escritura pública, y no es prueba suficiente para acreditar este hecho la simple declaración como testigo de la madre de la demandante. Y, en cuanto a parte vendedora, siendo su obligación la de entrega de la cosa objeto de la venta en condiciones idóneas para servir al fin para el que fue adquirida (en concreto, en condiciones aptas de habitabilidad de todas sus estancias), de lo actuado se desprende, principalmente del informe pericial emitido por don Juan Enrique, ratificado y aclarado en el acto de juicio, el incumplimiento de la obligación por parte de la demandada, si bien, considera probado (interrogatorio de parte, testifical de doña Covadonga, testifical de doña Palmira, manifestaciones del perito de don Juan Enrique, y rebaja del precio constatada por el propio contrato de arras en el que se consigna expresamente que "el precio es estipulado siendo la parte compradora conocedora de ciertos problemas de humedad que presenta la vivienda, el cual ascendió a 235.000 euros, cuando el precio era muy superior según informe de valoración de la Federación de Asociaciones de Empresarios Inmobiliarios, documento nº 5 del escrito de contestación a la demanda), que la demandante tenía conocimiento las deficiencias de la vivienda con anterioridad a la suscripción del contrato de compraventa y, pese a ello, decidió adquirirla. Y de ahí concluye la Juzgadora de instancia, respecto de esta acción que no concurren en el caso los requisitos de la acción de indemnización de daños y perjuicios en los términos reclamados, toda vez que si bien ha quedado acreditado que la demandada entregó la vivienda en condiciones no idóneas para el fin que fue vendida, la demandante conocía dichas condiciones y aceptó las mismas, obteniendo una rebaja del precio de la vivienda, no habiendo quedado frustradas sus legítimas expectativas, por lo que decide desestimar la demanda respecto a la acción principal ejercitada.

(ii) Por lo que se refiere a la acción ejercitada de forma subsidiaria, ex artículo 1.484 del Código Civil, tras exponer una serie de consideraciones doctrinales sobre el concepto "vicio", y los requisitos que deben concurrir para que proceda el saneamiento por vicios ocultos, así como las acciones que nacen caso de concurrir, conforme al artículo 1.486 del Código Civil, siendo la acción la acción quanti minoris, esto es la que permite obtener una rebaja del precio, como reajuste de la equivalencia de las prestaciones, la acción ejercitada por la demandante, al interesar la rebaja del precio en 36.767,86 euros, considera la Juez a quo, en primer lugar que esta acción está caducada por haber transcurrido a la fecha de presentación de la demanda el plazo de séis meses establecido en el artículo 1.490 del Código Civil para su ejercicio; y en segundo lugar, que como se razonaba en anterior Fundamento de Derecho, los defectos estaban a la vista ( reitera que la estructura del garaje estaba oxidada), pudiendo conocerlos la demandante en el momento de compra de la vivienda, procede desestimar la demanda igualmente respecto a la acción subsidiaria ejercitada en la misma.

Frente a lo así razonado y decidido se alza en apelación la demandante, a cuyo recurso se ha opuesto la entidad demandada, a la sazón parte apelada.

SEGUNDO.-Se denuncia por la actora recurrente, y ello lo aduce como primer motivo de apelación, que la Juez a quo incurre en error de valoración probatoria, y que la Sentencia adolece de motivación acerca de los vicios o deficiencias alegados, infringiendo así los artículo 24 y 120.3 de la C.E.

Pues bien, vayamos por partes, y como el segundo de los argumentos que se exponen en este primer motivo de apelación es de índole eminentemente procesal, es la primera cuestión a la que esta Sala debe ofrecer respuesta.

Leída con detenimiento la Sentencia apelada, no puede estimar la Sala que dicha Resolución esté falta de motivación, ni en consecuencia que infrinja el artículo 218 de la L.E.C, precepto este al que por cierto para nada se refiere la parte apelante, y ni mucho menos se puede considerar que la parte haya sufrido indefensión de clase alguna, sorprendiendo a la Sala el hecho de que, pese a que se alegue por la recurrente, infracción procesal que afirma generadora de indefensión, no haya suplicado la declaración de nulidad de la Sentencia, suplica esta que entendemos hubiera debido ser la deducida en el recurso, si como se afirma la Sentencia incurre en vicio procesal de falta de motivación y ello le genera indefensión, siendo obvio que al no haber sido interesada la nulidad, aun cuando esta Sala pudiera apreciar el vicio denunciado, que no es el caso como ya se ha dicho y como razonaremos, e indefensión de parte, que habría de ser material y no meramente formal pirque es solo la primera la que alcanza relevancia constitucional, este Tribunal quedaría vetado de un eventual pronunciamiento en tal sentido por imperativo del artículo 227 de la L.E.C.

Pero dejando al margen lo anterior, como decíamos, la Sentencia no incurre en el vicio procesal denunciado, sin que por tanto quepa apreciar indefensión de la parte, siendooportuno a los efectos examinados traer a colación como esta Sala tiene reiterado que el deber de Jueces y Tribunal de dictar Resoluciones congruentes y debidamente motivadas forma parte integrante del derecho constitucional de las partes a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24 de la CE, y de conformidad con reiterada doctrina del Tribunal Constitucional, para la satisfacción del referido derecho, y más concretamente del deber de congruencia y motivación impuesto en el artículo 218 de la L.E.C, es preciso distinguir entre las alegaciones aducidas por las partes en apoyo de sus pretensiones y éstas en sí mismas consideradas, dado que, respecto a las primeras, no es necesaria una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de ellas, pudiendo bastar, en atención a las circunstancias particulares concurrentes, con una respuesta global o genérica, aunque se omita respecto de alegaciones concretas no sustanciales. Y tenemos igualmente reiterado que la doctrina constitucional de forma constante viene poniendo de relieve que el derecho a la tutela judicial efectiva ( artículo 24.1 de la Constitución), se satisface con una Resolución fundada en derecho que aparezca suficientemente motivada, y esa exigencia de la motivación, que ya podría considerarse implícita en el sentido propio del citado artículo 24.1 C.E, aparece terminantemente clara en una interpretación sistemática que contemple dicho precepto en su relación con el artículo 120.3 de la C.E ( SSTC 14/1.991, 28/1.994, entre otras), exigencia constitucional esta de la motivación que aparece plenamente justificada sin más que subrayar los fines a cuyo logro tiende ( Sentencias 55/1.987, 131/1.990, 22/1.994, 13/1.995), entre otras: a) aspira a hacer patente el sometimiento del Juez al imperio de la Ley ( artículo 117.1 C.E) o, más ampliamente, al ordenamiento jurídico ( artículo 9.1 CE) , lo que, a la postre, ha de redundar en beneficio de la confianza en los órganos jurisdiccionales; b) más concretamente la motivación contribuye a "lograr la convicción de las partes en el proceso sobre la justicia y corrección de una decisión judicial", con lo que puede evitarse la formulación de recursos; c) y, para el caso de que éstos lleguen a interponerse, la motivación facilita el control de la Sentencia por los Tribunales Superiores. En último término, si la motivación opera como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad ( S.S.T.C 159/1.989, 109/1.992, 22/1.994, entre otras), queda claramente justificada la inclusión de este deber dentro del contenido constitucionalmente protegido por el artículo 24.1 CE.

Pero se ha de advertir que la amplitud de la motivación de las Sentencias, ha sido matizada por la doctrina del Tribunal Constitucional indicando que "no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas Resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión" ( S.T.C 14/1.991), es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( S.S.TC 28/1.994 y 153/1.995).

En el caso que nos ocupa, como ya se ha avanzado, aplicando las anteriores consideraciones doctrinales y jurisprudenciales, hemos de rechazar de plano que la Sentencia no se encuentre debidamente motivada, pues basta una mera lectura de la misma para inferir que se trata de una Resolución, no ya solo absolutamente congruente con las pretensiones de las partes puesto que no da más de lo pedido, ni cosa diferente de lo suplicado por las partes, ciertamente no ha dejado sin ofrecer respuesta a las pretensiones (que no cabe confundir con los hechos alegados en apoyo de las mismas), planteadas oportunamente por los litigantes, y se trata de una Resolución que está absolutamente motivada puesto que los razonamientos que en la misma se exponen permiten conocer sin dificultad alguna cuáles son las razones que han llevado a la Juzgadora a quo a desestimar la demandada, siendo cuestión muy diferente el que la recurrente no comparta lo razonado por la Juez de instancia respecto de las cuestiones litigiosas debatidas o la decisión reflejada en el Fallo, lo cual ciertamente no supone ni determina en modo alguno falta de motivación, y el hecho de que no se haya razonado por la Juzgadora a quo en el sentido que pretende la parte hoy apelante, no es argumento jurídico, ni permite por se una decisión de alzada revocatoria de la decisión de instancia, que es lo que se suplica en el recurso.

Otra cosa es que la Sentencia haya podido valorar o no correctamente la prueba, que es el segundo de los argumentos que se alega en este primer motivo de apelación cuyo examen nos ocupa, lo cual entronca ya con el verdadero motivo de apelación, que examinaremos seguidamente, quedando así descartada la alegada infracción procesal, sin que la cuestión merezca de mayores consideraciones.

Pero es que el segundo de los argumentos del motivo de apelación, recordemos error de valoración de la prueba por parte de la Juez a quo, no puede por sí solo dar lugar a la estimación de la pretensión revocatoria articulada en el recurso, pues como esta Sala tiene reiterado hasta la saciedad, si bien es cierto que al recurso ordinario de apelación se le concibe como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito ( ST.S de 6 de julio de 1.962 y 13 de mayo de 1.992), se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses ( SST.S de 16 de junio de 1.970, 14 de mayo de 1.981, 22 de enero de 1.986, 18 de noviembre de 1.987, 30 de marzo de 1.988, 1 de marzo y 28 de octubre de 1.994, 3 y 20 de julio de 1.995, 23 de noviembre de 1.996, 29 de julio de 1.998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003), debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la Sentencia ( SST.C de 17 de diciembre de 1.985, 13 de junio de 1.986, 13 de mayo de 1.987, 2 de julio de 1.990 y 3 de octubre de 1.994), debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador "a quo", bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la Resolución apelada, considerándose en este sentido por este Tribunal de apelación, insistimos tras revisar la prueba articulada en función propia de esta alzada, y dejando al margen la cuestión relativa a la caducidad de la acción ejercitada de forma subsidiaria, que luego examinaremos, caducidad apreciada por la Juez a quo y que esta Sala no comparte no obstante lo cual ello resulta irrelevante a los efectos de la desestimación de la demanda como se razonará, que la Juzgadora a quo no ha incurrido en modo alguno en conclusiones valorativas que por ilógicas, irracionales, arbitrarias o contrarias a las reglas de la sana crítica o a las máximas de la experiencia, haya de ser corregida en esta alzada, habiendo motivado de forma metódica y detallada, en definitiva debidamente, las razones que le asisten para desestimar la demanda, ello mediante una fundamentación, que no solo no ha sido desvirtuada por la parte apelante, que tan solo pretende con sus alegaciones subvertir las conclusiones valorativas alcanzadas por la Juez de instancia, objetivas e imparciales, e imponer las suyas propias, lógicamente subjetivas e interesadas, sino que la fundamentación y exégesis valorativa expuesta en la Sentencia, es totalmente compartida por esta Sala, al punto de acogerla y tenerla aquí por reproducida al objeto de evitar reiteraciones innecesarias, de ahí que en anterior Fundamento de Derecho hayamos expuesto de forma sintetizada los razonamientos que expone la Juez de instancia en la Sentencia apelada para fundar el Fallo íntegramente desestimatorio de la demanda, bastando una mera remisión a los mismos para desestimar el motivo, remisión esta que no determina que la Sala incurra en infracción del artículo 218 de la L.E.C, pues es reiterada la doctrina emanada tanto del tribunal Supremo, como del Tribunal Constitucional, exenta de cita por sobradamente conocida, que expresa que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia del derecho a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24 de la C.E, pues si la decisión de primer grado es acertada precisamente por los fundamentos que en la misma se exponen, como sin duda lo es en el caso, la que la confirma en la alzada no tiene porque repetir o reiterar argumentos, sino solo en su caso, en aras a la economía procesal, corregir aquellos que pudieren resultar necesarios, corrección que en el supuesto que nos ocupa no es precisa, pues como se ha dicho consideramos acertados los razonamientos de la Sentencia, esto es son conformes a derecho, y por demás acorde el juicio valorativo que en dicha Resolución se expone al resultado de la prueba, debidamente valorada en su conjunto.

No obstante lo cual, no podemos dejar de exponer una serie de consideraciones respecto de algunos de los argumentos que se aducen a fin de evitar que, pese a lo anteriormente expresado, esta Sentencia pueda ser tildada de falta de motivación.

Manifiesta la apelante estar disconforme con el razonamiento de la Juez a quo en virtud del cual, pese a considerar probado el incumplimiento de la demandada de su obligación esencial de entregar la cosa objeto de la venta en condiciones idóneas para servir al fin para el que fue adquirida, no obstante considera, para fundamentar la desestimación de la demanda, que la actora tenía conocimiento de las deficiencias de la vivienda antes del contrato y pese a ello decidido adquirirlo, razonamiento este de la Juez a quo y conclusión alcanzada que afirma la recurrente, no está fundado por la prueba, exponiendo toda una serie de argumentos que esta Sala no comparte, pues ciertamente el criterio judicial de instancia viene fundado por la prueba practicada.

En efecto, tanto la actora en su interrogatorio, como doña Covadonga, madre de aquella, en el testimonio prestado en la vista, reconocieron que había visto filtraciones en las visitas a la casa, reconociendo además la actora que en una de las visitas fue por una persona de su confianza que entendía del tema, y que le iba a realizar las reparaciones necesarias por los defectos apreciados y que ahora cuestiona haber visto. También reconoció, pese a haber visto, cuando menos humedades, que decidió no recabar un informe previo a la compra, lo que permite presumir que ello fue porque era plenamente consciente y conocedora de los defectos de la vivienda, que a pesar de lo cual, decidió adquirir.

Tanto del interrogatorio de la actora como del testimonio de su madre, resulta probado que la demandante, al menos acudió tres veces a ver la vivienda, no una solo como se vino a mantener en la demanda, siendo pues incomprensible, porque no es creíble, que en esas tres visitas se limitase a apreciar las humedades, pero no se percatase de defectos que estaban a la vista como por ejemplo que la estructura del garaje estaba oxidada.

Por otro lado, la testifical de doña Palmira, que fue la agente inmobiliaria a la que se le encargo en un inicio la venta de la vivienda, y que es persona que no guarda relación alguna con ninguna de las partes, acredita que la demandante fue informada por la misma, en las visitas giradas a la vivienda con la actora, de que la casa necesitaba reformas, como igualmente quedó constatado que incluso le ofreció que la vivienda fuese examinada por un técnico para que realizará una valoración de tales reformas, lo que, como ya se ha expresado, fue rechazado por la Señora Natividad, manifestando que ella ya tenía su propio técnico, llegando incluso la Señora Visitacion a dar a la Señora Natividad un presupuesto de obras necesarias en un tanto alzado y aproximado de unos 40.000 euros (por cierto mur aproximado al importe abonado por la demandante y muy alejado de la cantidad inicialmente pretendida en la demanda). La testigo en cuestión claramente expresó que eran visibles las humedades que venían del NUM005 y que ocupaban ambas plantas, como también afirmó que tenía conocimiento de que la compradora había ido al menos en tres ocasiones a la vivienda y que además había ido acompañada de un experto.

El propio perito de la parte apelante, don Juan Enrique, avala lo razonado y concluido por la Juez a quo, y así manifestó en el juicio, que era evidente que había manchas de humedad a simple, y que había en el trastero una armadura oxidada perfectamente visible, lo que denota un problema de estructura, lo que por demás estaba a la vista.

Por otro lado, en el acierto de lo concluido por la Juzgadora a quo, abunda el contenido del contrato de arras, en el que se recogió que "el precio es estipulado siendo la parte compradora conocedora de ciertos problemas de humedad que presenta la vivienda", lo que permite presumir que hubo rebaja del precio precisamente en atención al estado de la vivienda, estado que la actora no puede negar que conocía, y de hecho no se puede ignorar que la venta del inmueble estaba ofertada en 315.000 euros, como así resulta del documento 2 de la demanda, en el citado contrato de arras el precio se baja a 257.000 (documento 3 de la demanda), vendiéndose finalmente el inmueble por un precio de 235.000 euros, lo que supone una rebaja del precio inicial por la nada desdeñable cantidad de 80.000 euros, cuando según se constata del informe de valoración aportado como documento 5 de la contestación, que por más que se cuestionado por la actora no ha sido desvirtuado por prueba en contrario aportada por ella, que el precio del inmueble era muy superior.

Manifiesta también la recurente que la Sentencia no analiza los defectos denunciados, lo cual ciertamente resulta irrelevante a efectos de esta alzada, desde el punto y hora en que la Juez a quo concluye que la vivienda no fue entregada por la vendedora a a compradora en condiciones idóneas para servir al fin que fue adquirida, y el bien entendido, que la existencia de los defectos denunciados, ciertamente no era un hecho controvertido puesto la parte demandada no los negó, si bien mantuvo que esa era la razón de que el inmueble fuese vendido al precio en que fue finalmente vendido, pues era evidente que precisaba de obras de reforma.

Se mantiene por la recurrente que el forjado se encontraba oculto, es decir, no estaba a la vista y por tanto no podía conocer ni conoció las condiciones en que se encontraba, y de ahí pretende poner en evidencia las conclusiones de la Juez a quo, y el error de lo fallado, argumento este de apelación que no obedece a la realidad, desde el punto y hora en que el propio perito de la demandante afirmó sin ambages que el forjado de la planta del sótano se veía completamente oxidado y estaba completamente a la vista.

La prueba practicada en la litis advera la existencia de humedades a simple vista en todas partes, y así lo manifestaron la propia actora y su perito, se recoge en el contrato de arras, estando el forjado del sótano completamente oxidado y al descubierto, todo ello por tanto a la vista de la actora, que antes de comprar el inmueble fue a visitarlo en varias ocasiones, reconociendo incluso que en alguna de esas visitas fue acompañada por quien iba a realizarle la obra, y si bien pretende poner en cuestión que esa persona fuese el técnico que le iba a hacer la reforma, lo cierto es que no lo ha propuesto como testigo, y por tanto ha de estarse a lo que ella misma manifestó a la Agente inmobiliaria, testigo esta absolutamente imparcial. Y es de obviedad incuestionable, que cualquier persona sin formación específica sería consciente, a la vista de lo expuesto, de que el inmueble estaba precisado de una reforma, y ciertamente de ello fue consciente la actora, al punto de haber logrado una importante rebaja en el precio de la compra, rebaja que no es una mera presunción, sino un hecho objetivo y probado, como razona la Juez a quo, y esta Sala anteriormente ha expresado, restando solo por señalar que convenimos con la Juez a quo en considerar que no ha quedado acreditado que la compradora entregase al vendedor cantidad alguna en metálico como parte del precio de venta al margen de lo recogido en la escritura, entrega esta que se afirma realizada por la demandante, pero que no se recoge en el contrato públicamente documentado, y de la que al margen de la testifical de la madre de la actora, insuficiente a tales efectos por razones obvias, no exista prueba alguna, cuando bien podría haber aportado la actora el recibo de pago que debería haber sido firmado a la vista del importe de cantidad que se afirma entregada en metálico, o extracto bancario del que poder concluir que efectivamente se sacó la cantidad afirmada.

Y por las razones expuestas, en unión de los Fundamentos de la Sentencia, que insistimos, acogemos por compartirlos, desestimamos el primer motivo de apelación.

TERCERO.-Se aduce como segundo motivo de apelación que la Juez a quo infringe la doctrina del "aliud por alio" o entrega de cosa diversa ( artículos 1.100 y 1.124 del CC) , e infringe lo establecido en el artículo 1.484 del Código Civil que confiere derecho al saneamiento por vicios ocultos.

Pues bien, ni en la primera infracción de derecho material, ni en la segunda incurre la Juez a quo, por las razones ya expuestas en el anterior fundamento de derecho, pues respecto de la primera, como bien razona la Juez a quo, si bien es cierto que la demandada entregó la vivienda en condiciones no idóneas para el fin para el que fue vendida, de la prueba practicada resulta acreditado que la actora conocía las condiciones y el estado del inmueble, aceptándolo, para en contrapartida, conseguir una rebaja en el precio, como la que consiguió, con lo cual en este caso no se puede concluir que viese frustradas legítimas expectativas.

Afirma la recurrente que no se puede exigir que una compradora, que adquirió una vivienda habitada, en apariencia en perfecto estado y reformada, debiera haber deducido por unas manchas de humedad y de ciertos elementos oxidados en el sótano, conociese el estado del forjado que se encontraba oculto, planteamiento este del recurso que esta Sala no puede acoger puesto que parte la apelante de un error, cual es el de que la vivienda, contrariamente a lo que afirma, no estaba en apariencia en perfecto estado, prueba de lo cual es su interrogatorio, lo que resulta de las testificales y de lo manifestado por su propio perito, pruebas todas ellas que refieren la existencia de humedades, expresando además el perito el estado en que se encontraba del forjado del sótano que se encontraba a la vista; por lo tanto no se puede afirmar que compró una vivienda en perfecto estado, cuando es evidente que no lo estaba, y lo cierto es que no se le entregó nada diferente de lo que sabía adquiría, a cambio de una rebaja considerable del precio de compra.

Por lo que se refiere a la alegada infracción del artículo 1.848 del Código Civil, aun cuando es cierto que como afirma la recurrente la acción no está caducada, puesto que la demanda rectora de esta litis no se presentó el día 27 de julio de 2020 como afirma la Juez a quo, sino, como resulta del acuse de LexNet el día 26 de julio de 2022, es decir un día antes de que caducase la acción por el transcurso de los séis meses establecido en el artículo 1.490 del Código Civil (la entrega de la vivienda tuvo lugar con el otorgamiento de la escritura el día 27 de enero de 2022), y en este punto disiente la Sala de la conclusión alcanzada por la Juez a quo, no obstante ello no tiene mayor trascendencia a efectos de la eventual estimación de la acción ejercitada en la demanda de forma subsidiaria, desde el punto y hora en que no podemos considerar que se hayan acreditado vicios ocultos, como en este extremo sí concluye certeramente la Juez a quo, y la parte compradora, según resulta acreditado del material probatorio obrante en los autos, sabía perfectamente lo que compraba y era conocedora del estado del inmueble, porque los defectos estaban a la vista, siendo este conocimiento anterior a la firma del contrato documentado en escritura pública, por lo que la acción, aun no caducada, ni era en la instancia, ni lo es en esta alzada de oportuna estimación, por lo que desestimamos también este segundo motivo de apelación.

CUARTO.-Por último alega la recurente infracción del artículo 394.1 de la L.E.C, dado que por concurrir en su parecer, serias dudas de hecho, las costas no deberían haberle sido impuestas.

Este motivo de apelación ha de correr igual suerte desestimatoria, precisamente en aplicación del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que proceda excluir el principio del vencimiento que como regla general consagra la norma, pues no cabe apreciar duda alguna, di de derecho, ni de hecho como aduce la recurrente, que justifique la no imposición de costas al litigante vencido, en el caso la actora, pues según se desprende de la fundamentación jurídica de la Sentencia, la desestimación de la demanda, en definitiva se sustenta en que la parte demandante no ha logrado probar, los hechos fundamentadores de sus pretensiones, lo cual es carga que conforme al artículo 217 de la L.E.C, correspondía a la parte actora que reclamaba sobre una concreta base fáctica, lo que no puede interpretarse como "dudas de hecho"sino simple insuficiencia probatoria, circunstancia que debió sopesar antes de formular la demanda, y si no tenía la certeza de poder acreditar los hechos sobre los que se sustentaba sus reclamaciones, no debió formularla, siendo lo cierto que al haberla interpuesto ha obligado a la parte demandada a litigar, por lo que ahora deberá resarcir a ésta, por vía de las costas, de los gastos que se le ha han ocasionado por su traída al proceso, pues, teniendo en cuenta la ratio legiso fundamento teleológico de la adopción por el legislador del principio del vencimiento objetivo como regla general, a efectos de aplicación de la excepción pretendida, que como tal excepción es de aplicación restrictiva, deben concurrir dudas de entidad suficiente que lo justifiquen, no bastando para ello la mera razonabilidad de la demanda, que ha sido desestimada por la Sentencia apelada. Por lo que confirmamos el pronunciamiento de instancia relativo a las costas, y en definitiva el Fallo desestimatorio de la demanda.

QUINTO.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con los artículos 398.1 y 394.1, ambos de la L.E.C, las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a la entidad apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,