Sentencia Civil 385/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 812/2023 de 09 de mayo del 2025

PRIMERO.-1. Planteamiento de la cuestión

En virtud del precedente Recurso, por las apelantes Comunidad de propietarios de la DIRECCION001 y DIRECCION000 de Vigo, se pretende la revocación de la Sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 344/21 por el Juzgado de Primera instancia n 10 de VIGO, que desestimó la pretensión actora sobre el abono de las facturas de agua a Aqualia directamente por parte de la demandada, con devolución de las cantidades que por su parte habían realizado. Desestima también la reconvención relativa a nulidad de la modificación del nuevo contrato suscrito por la primera con la suministradora del servicio de suministro de agua, sin su consentimiento.

2. La sentencia de instancia

Desestimó la demanda y entendió que si bien la individualización del consumo de agua e instalación de contadores en cada comunidad es posible, sin embargo, desestima la demanda porque dicha actuación se llevó a cabo sin haber obtenido previamente el consentimiento de la comunidad demandada, que en todo momento se ha opuesto a dicha individualización, lo cual aunque sea lo más acorde con la realidad, sin embargo, no fue parejo a la modificación del título constitutivo conforme a lo legalmente previsto.

3. También desestima la demanda reconvencional considerando, que no obstante haberse firmado por la actora un nuevo contrato con Aqualia, sin embargo, no se ha aplicado y cada comunidad sigue pagando un recibo conjunto como hasta ahora.

4. El recurso de apelación de la parte actora

Aduce la apelante, que la previsión en el título constitutivo como elemento común de suministro de agua, solo es aplicable al agua caliente, calefacción y grupo de presión, pero no al saneamiento y evacuación por el canon de vertido. No obstante, había un único contador de Aqualia que emitía una única factura, hasta que en 2011 Cepsa al reparar la calefacción, ejecutó una obra accesoria de separación de tubería de abastecimiento de agua fría para cada portal con su contador. Lo que pide es que cada comunidad pague el gasto de agua fría, saneamiento y canon de vertido correspondiente a su edificio porque no está vinculado a la calefacción y el agua caliente. Se desdobló el contrato en dos para controla el consumo de agua fría en cada una de las comunidades, siendo además dos comunidades muy parejas (12 y 11 pisos cada una), no es de recibo que una pague el porcentaje del 70% y otra del 30%. Los conceptos de saneamiento y canon de vertido de agua también deben ir por separado porque nada tiene que ver con lo que es común, por ello piden la devolución de lo indebidamente pagado hasta ahora.

5. A dicha pretensión se opone la comunidad demandada DIRECCION001, alegando que los gastos de consumo de agua en ambas comunidades son y han sido repartidos con arreglo a su cuota de participación fijada en el título constitutivo de ambas comunidades. Existía un único contador que pagaban ambas comunidades en dicha proporción. Lo que se acordó en el año 2011 por ambos inmuebles solo fue sustituir caldera de calefacción y agua caliente sanitaria y aprobar su sustitución por un presupuesto aprobado a Cepsa SL de 70.151 €, no se acordó la separación del agua fría ni de su facturación. No puede rectificarse el título constitutivo unilateralmente. El suministro de agua fría y caliente a ambas comunidades era común según el título constitutivo, y la realidad, y el hecho de que se pueda separar físicamente no quiere decir que se pueda hacer sin convocar las oportunas juntas para la determinación de las titularidades de los elementos. También los cánones de vertidos y saneamiento municipal debe considerarse comunes. Omite también indicar que cada piso de la comunidad actora tiene una superficie de 140 m2 y ellos solo de 70/90, y se ha variado la causa de pedir porque su suplico es distinto del de la demanda, "resuelva cómo cada comunidad debe pagar su consumo de agua fría, el servicio de saneamiento municipal y el pago de canon de vertido asociado a este último servicio".

6. Recurso de Apelación de la Comunidad de propietarios de DIRECCION001

Formula en este caso recurso por la desestimación de la reconvención que consistía en la declaración de nulidad del contrato modificado a instancia de la otra litigante sin contar con ellos.

7. La comunidad de propietarios de DIRECCION000 afirma que el contrato sigue siendo el mismo y lo único que han pedido a Aqualia es que desglosen en la factura la parte de una y otra comunidad tal como ahora los distintos contadores lo permiten en cuanto al agua fría. El contrato no se ha variado sigue siendo el mismo y de su titularidad, no puede pedirse la nulidad del contrato que no le perjudica, y del que no es parte.

SEGUNDO.-8. Recurso de apelación de la Comunidad de propietarios DIRECCION000 de Vigo.-Circunstancia de hecho para la resolución del Recurso de apelación.

Conviene comenzar el análisis de los motivos de recurso centrando lo que ha sido objeto de pretensión de la Comunidad actora de la DIRECCION000 en su demanda cuyo suplico rezaba lo siguiente:

1.-Que la demandada viene obligada a abonar directamente a AQUALIA el importe íntegro de las facturas expedidas por AQUALIA que sean emitidas tras la Sentencia que se dicte, bien en metálico o en efectivo, bien autorizando el cargo y domiciliación de tales facturas en cuenta bancaria de su titularidad, y que sean emitidas en cumplimiento del contrato número NUM000 (documento 16 de la demanda);

2.-Que la demandada viene obligada a reintegrar a la comunidad de propietarios actora la suma de 2.770,89 €por el período marzo de 2018 a diciembre de 2020.

3.-Que la demandada viene obligada a abonar a la comunidad de propietarios actora la suma que resulte de las cantidades facturadas por AQUALIA por el período de enero de 2021 en adelante en cumplimiento del contrato número NUM000 (documento 16 de la demanda) y hasta que la demandada asuma su pago directo a AQUALIA; y ello sin perjuicio de las liquidaciones de saldo que sea procedente realizar entre ambas comunidades por cantidades anticipadas por la comunidad demandada.

9. Se precisaba además en ella, que pese a ser la actora (antes número de policía DIRECCION002) y la demandada (antes DIRECCION003) comunidades distintas, no obstante ello existe una única escritura de declaración de obra nueva y división horizontal otorgada el 12-02-1981, número NUM001 de Protocolo del Notario que fue de Vigo D. José Luís Espinosa Anta, modificada y complementada por otra de 09-11-1981 (documento 05), número 2102 de Protocolo. Dado que el edificio de la comunidad demandada antes DIRECCION003, y ahora DIRECCION001, utiliza espacios y servicios de la comunidad demandante, para regular tal situación en la escritura de 9-11-1981 se estipuló una cláusula VIII con dos apartados:

b) Que los servicios de CALEFACCION, AGUA CALIENTE y GRUPO DE PRESION de ambas edificaciones también se utilizarán conjuntamente por las VIVIENDAS de tales edificios, por lo que, por tanto, serán comunes a todas ellas los elementos e instalación principal de dichos servicios". c) Que como CUOTAS DE PARTICIPACION en los gastos y efectos correspondientes de los supradichos elementos y servicios comunitarios, se señalan las siguientes (...//...) 2. En cuanto exclusivamente afecta a las viviendas.--Cada una de las DOCE viviendas de la casa número DIRECCION002: 5,83% -La vivienda del DIRECCION004: 5,00% -Cada una de las DIEZ viviendas restantes de la casa DIRECCION003: 2,50% Total:100%

NOVENO.-A efectos de lo dispuesto en las letras a) y b) del apartado VIII) de la exposición de esta escritura respectivamente: ...// ... b) Constituyen la correspondiente servidumbre de tener y mantener con carácter permanente la caldera y depósito de combustible y grupo a presión y demás útiles e instrumentos para los servicios de agua caliente y calefacción, en beneficio del edificio DIRECCION003, finca registral número NUM002, como predio dominante, y a cargo del DIRECCION002 de dicha calle, finca registral número NUM003, como predio sirviente, en el cuarto de calefacción de éste, situado en su sótano a garaje, debajo de la rampa de acceso al mismo

10. Se constata una situación de hecho conforme a la cual inicialment e se suscribió con AQUALIA un único contrato de abastecimiento de agua potable número NUM000 para ambas comunidades en fecha 15.12.1982 (documento 06), con contador número NUM004, en el que figuraba como titular la comunidad demandante.En virtud de dicho contrato, y dada la existencia de ese único contador, AQUALIA venía emitiendo una única factura por las 23 viviendas y los 2 grifos de los 2 portales, que se cargaba en la cuenta bancaria de la comunidad demandante, pero repartiendo el gasto en la proporción fijada en el título.

11. Con motivo de la reparación de la caldera de calefacción y agua caliente para adaptarla al Real Decreto 1826/2009, de 27 de noviembre, por el que se modificó el Reglamento de instalaciones térmicas en los edificios, aprobado por Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, se sustituyó la caldera de calefacción y agua caliente sanitaria del inmueble y se suprimió, retirándolo, el grupo de presión hasta entonces existente. En el punto 03 de la Memoria de dicho Proyecto (Doc. 8 y 9 acontecimiento 24 y 26 del Expte. Digital) que resultó aprobado se decía:

"La Comunidad de Propietarios dispone de dos portales (n" DIRECCION001 y DIRECCION000) y dado que tienden a separar los servicio (agua fría, electricidad, etc.), se contempla la instalación de dos sistemas de producción y acumulación de a.c.s. independiente para cada portal. // El sistema de calefacción se mantiene dado que sería necesario realizar reformas hidráulicas en las zonas de locales comerciales, actualmente en funcionamiento y económicamente no resulta viable. Página 04: CONCLUSIÓN: La reforma de la Central térmica, ha permitido: (...//...) Independizar el suministro de agua fría sanitaria y la medición del consumo del mismo, a cada portal."

12. La junta de propietarios de la Comunidad demandada el 23 de febrero de 2011 acuerda aprobar el presupuesto presentado por CepsaComercial del Noroeste. La obra fue recepcionada por los presidentes de ambas comunidades el 8 de agosto de 2011 (Acontec. 27 Expte. Digital).

13. En Junta de la comunidad actora de 13.05.2013 (documento 10) se acordó, por unanimidad, realizar las gestiones oportunas para tratar de separar los contadores de agua entre las dos comunidades, facultando al Presidente para realizarlas gestiones oportunas, acuerdos que se reiteraron en juntas de 21.06.2016 y 13.06.2017 (documentos 11 y 12).

14. En paralelo, se realizaron gestiones con AQUALIA (documento 13) para conocer si era viable la separación por contadores del abastecimiento de agua en ambas comunidades, recibiendo respuesta favorable de la compañía suministradora (documento 14). Comunicada la respuesta de AQUALIA a la demandada ésta adoptó en junta de12.05.2016 el acuerdo de rehusar el pago por consumo derivado de contadores individuales por comunidad y "...La Comunidad rehúsa el planteamiento comunicando y solo se atendrá a lo que consta en la División Horizontal que es la que marca los coeficientes de pago de este servicio."(documento 15).

15. En fecha 09.02.2018 se suscribió con AQUALIA contrato número NUM000 relativo al suministro de agua a la demandada, CDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION001, con NIF/CIF NUM005, para 12 unidades (11 viviendas y grifo portal), contador NUM006 (documento 16). Consecuentemente, el objeto del contrato original, número NUM007, relativo al suministro de agua a la CDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, con NIF/CIF NUM005, quedó reducido al suministro para 13 unidades (12 viviendas y grifo portal), contador NUM008 (documento 17). Y a partir de ese momento AQUALIA ya ha expedido las facturas correspondientes a cada contador, negándose la comunidad demandada a abonar las que le corresponden la independización del servicio de abastecimiento de agua fría, saneamiento y depuración, de cada uno de los bloques DIRECCION001 y DIRECCION000 así como la facturación correspondiente a cada uno.

TERCERO.-16. Decisión de la Sala.-

Examinados los anteriores hechos en relación a los correspondientes escritos de alegación que se contienen en el Expediente digital -muy argumentados, ordenados y claros, por los letrados de una y otra parte-, la Sala concluye con que la demanda principal debe estimarse. Por tanto, no compartimos la tesis de la resolución a quo, cuando afirma que "No cabe duda de que la individualización del consumo e instalación de contadores individuales es viable, pues de la prueba practicada resulta acreditado que así se ha hecho, pero lo cierto es que dichas actuaciones se han llevado a cabo sin la aquiescencia de la comunidad demandada, que en todo momento ha mostrado su rechazo amparándose e invocando el título constitutivo, esto es, la previsión contenida en la escritura anteriormente referida de división horizontal que no ha sido modificada y se encuentra inscrita en el Registro. Todo lo anterior cual conlleva la desestimación de la demanda a pesar de que los contadores, el consumo individualizado y la asunción de su pago por cada parte, lógicamente, es más acorde con la realidad, con el consumo efectivo de cada comunidad, pero no se ha llevado a cabo conforme la norma que es de aplicación, el contrato ha sido firmado únicamente por la comunidad actora y destacando que el artículo 5 LPH establece que "cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución".

17. Obviamente la modificación del título constitutivo de la división horizontal exige la convocatoria de una Junta en la que tomen los acuerdos con el régimen de mayorías ad hoc para la validez de los mismos, y en el caso no ha tenido lugar, o sí lo ha tenido pero para rechazarlo. Ahora bien, este no es el caso, porque la escritura de división horizontal transcrita supra no establece cláusula alguna por la cual los servicios municipales de saneamiento y evacuación de aguas residuales, abastecimiento de agua potable fría o cánones de saneamiento que devengan tales servicios sean elementos comunesporque sirven a ambas comunidades, de lo que colegir que hayan de ser facturado conjuntamente para ambos edificios, mucho menos que el importe de tales servicios haya de ser costeado en proporción de 70 a 30 sobre 100 por las comunidades de propietarios de litis. Ello solo se estipula para "los servicios de CALEFACCIÓN, AGUA CALIENTE Y GRUPO DE PRESIÓN de ambas edificaciones, por lo que, por tanto serán también comunes a todas ellas los elementos e instalación de principal de dichos servicios".

18. Por tanto, descartada la condición de elemento común del suministro de agua fría, cumple examinar la actuación de la Comunidad demandante para "divorciar" tanto el suministro común del agua fría como las actuaciones complementarias, tales como la instalación de los dos contadores y fraccionamiento del consumo de la CP DIRECCION001 y DIRECCION000, a partir de 2011 y años subsiguientes, así como la relevancia que tal comportamiento pueda tener por el transcurso del tiempo habiendo sido común el suministro del agua fría y su pago al 70/30.

19. En primer lugar, cumple señalar que ambas comunidades litigantes en sendas reuniones que se celebraron el 23 de febrero de 2011 aprobaron el presupuesto de Cepsa para la renovación de la caldera (y adaptación a la nueva normativa), sin salvedad alguna,siendo así que ya la memoria que presenta la empresa TEMANOR contemplaba la separación de la tubería de suministro de agua fría, deduciéndose de su informe que hasta ahora técnicamente no era posible, pero que en ese momento ya sí, del mismo modo que no lo era en cuanto a la caldera y el agua caliente. Luego, cabe entender que la CP demandada aceptó y debía ser conocedora de dicha actuación, sin que esté probado que la actuación tuvo lugar con posterioridad al acuerdo de 2023, toda vez que el operario que declaró en la vista sostuvo que la orden la recibió del superior, y en cualquier caso no solo se separó el tubería de entrada o suministro, para lo cual la apelada a la fuerza tuvo que tener conocimiento, sino que además, como decimos, recepcionó y pagó la obra sin queja alguna. Tampoco tenemos noticia de un incremento de coste de lo presupuestado por este motivo.

20. En segundo lugar, consideramos que aun no siendo así, nada obligaba -porque la división horizontal no contemplaba que el suministro del agua fría, saneamiento y evacuación de aguas residuales fuera un servicio común- a la comunidad actora a mantener en el tiempo la situación de comunidad de hecho de utilización de este servicio a futuro, por más que hasta ahora, posiblemente por razones técnicas del momento o bien económicas del promotor en su momento, así hubiera sido, o lo hubiera consentido. Es sabido que las situaciones de comunidad son observadas por el legislador (actual y decimonónico) como antieconómicas, facultando el art. 400 a cesar en la comunidad si es que no se causa perjuicio a tercero, como es el caso. No puede considerarse perjuicio que el reparto hasta entonces fuese 70/30 y a partir de ahora cada uno pague lo suyo, o sea su propio consumo, toda vez que es lo procedente, lo contrario no estaba amparado en el título.

21. No se alega exactamente por la apelada la doctrina de los actos propios (ex art. 7.1 CC) porque ello sería contradictorio con la tesis que sostiene de que se trata de un servicio común previsto en el título constitutivo, no obstante cualquier sospecha al respecto que pueda colegirse de su escrito de oposición al recurso y a la demanda sobre dicha figura hemos de descartarla. En efecto la doctrina de los actos propios implica la vinculación del autor de una declaración de voluntad, generalmente de carácter tácito, al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio ( STS 10/07/1997), en tanto "... la fuerza vinculante del acto propio (nemine lict adversus sua facta venire), estriba en ser esta expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir algún derecho, generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto..."( STS 30/05/1995); o bien, que "no es lícito accionar contra los propios actos, cuando se llevan a cabo actuaciones que por su trascendencia integran convención y causan estado, definiendo inalterablemente las situaciones jurídicas de sus autores, y cuando se encaminan a crear, modificar o extinguir algún derecho, con lo que generan vinculación de los que se les atribuyen, conforme a las sentencias de 5 de marzo de 1991 , 12 de abril y 9 de octubre de 1993 , 10 de junio de 1994 , 31 de enero de 1995 y 21 de noviembre de 1996 , y muchas más"( STS 30/03/1999).

22. Como decimos, a nuestro juicio no concurre dicha situación, puesto que aunque la actuación fue sostenida en el tiempo hasta la reforma de TEMANOR, no había causado estado, toda vez ello solo tendrá lugar si se hubiese creado en la comunidad demandada una confianza en una determinada situación aparente que la induce a actuar de una determinada manera, por ello porque aunque los actos jurídicos lícitos realizados determinan necesariamente unas consecuencias jurídicas, ello "no puede predicarse de los supuestos en que hay error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia"( STS 31/01/1995). Y este es el caso, la comunidad actora simplemente aceptó una situación de hecho que le vino dada a raíz de la configuración física que tenían los inmuebles cuando se construyeron, de manera que no fue sino a partir de la reforma de 2011 cuando vino en conocimiento de que técnicamente sí era posible separar el consumo del agua caliente y calefacción del agua fría, saneamiento y evacuación-, y con ello del pago en la proporción al 70/30 que no estaba previsto en el título constitutivo, lo que aleja cualquier perspectiva de concurrencia de una objetiva deslealtad respecto de la razonable confianza suscitada en la actuación pasada.

23. En definitiva, la gestión y reparto del gasto del consumo de agua fría, saneamiento y canon de evacuación sostenida en el tiempo, solo permitía generar en la comunidad demandada la creencia de que las cantidades cobradas sin previsión estatutaria no iban a ser reclamadas, pero no la de que se seguiría prestando el consentimiento con carácter indefinido, porque ello resultaría, además, contrario a la buena fe por su parte, imponiendo un gasto a la otra comunidad por un consumo que no hace. Es por ello, que el recurso debe estimarse.

24. No cabe estimar, como se pretende por la apelada la formulación de una petición nueva por la recurrente, que no tienen cabida en los artículos 456, 400, 410 y 412 de la LEC, toda vez que atendiendo al suplico de su recurso solo se solicita la estimación de su demanda, que por lo demás, ha sido sostenido en ambos casos por los mismos argumentos.

CUARTO.-25. Recurso de apelación de la CP DIRECCION001, reconviniente.-

La comunidad demandada reconviniente ejercita una acción de nulidad del nuevo contrato formalizado por la actora con Aqualia sin su conocimiento, autorización, ni y alterando el objeto del contrato original y vigente firmado por dicha entidad en el año 1982.

26. La demandante reconvenida se opone alegando en síntesis que el contrato con número NUM000, es el mismo contrato de siempre y se refiere al contador NUM006, que mide el consumo de suministro de abastecimiento de agua potable y fría sanitaria, no de agua caliente que el titular sigue siendo la comunidad nº DIRECCION000 y los recibos continúan domiciliados en su cuenta bancaria y en relación al contador NUM008, que mide el volumen de abastecimiento de agua sanitaria y potable a dicha comunidad - DIRECCION000 - se formalizó el contrato número NUM007(documento 17de la demanda), con las 13 unidades siendo el mismo titular y el mismo número de cuenta que los del contrato inicial.

27. La sentencia de instancia resolvió que "en la formalización del segundo contrato no interviene la comunidad ahora reconviniente, no lo es menos que los recibos continúan domiciliándose en la cuenta de la reconvenida y que la misma lo que pretendía era el pago individualizado del consumo de cada comunidad y no en el porcentaje en el que se venía haciendo, pago este último que no se ha visto alterado ni tampoco modificado por la presente sentencia, con lo que se desestima la reconvención al no modificarse lo que es la prestación del servicio ni el pago-que no se ven afectados a pesar de la falta de consentimiento que considero por lo tanto que no es determinante de nulidad".

28. Pues bien, el recurso también está abocado a su desestimación por la Sala, no solo porque efectivamente el contrato con Aqualia a que se refiere la apelante no ha sido modificado, la modificación solo se ha producido sobre la manera de computar el consumo con la instalación de dos contadores para el agua potable fría, discriminando el de una y otra Comunidad, sino porque no hay motivo para su estimación. Muchas más razones concurren en la actualidad, para reafirmarnos en la desestimación si es que hemos acogido la demanda principal descartando la existencia de elemento común en el servicio de suministro de agua fría.

29. La consecuencia de lo anterior, no es sino, que la comunidad actora peticione judicialmente lo que extrajudicialmente, pese a intentarlo, no ha conseguido. Para ello no modificó el contrato, por cierto, de su exclusiva titularidad, sino solo la forma de computar el consumo total de agua fría discriminando el de una y otra comunidad, hallándose legalmente facultada para exigir el pago de lo consumido en la proporción íntegra de lo que le corresponde puesto que no está obligada a tener que soportarlo con fundamento en el título constitutivo. Mucho menos le es exigible tener que contar con la voluntad de la comunidad colindante, que obviamente no quería pagar algo que hasta ahora no había hecho más que en una proporción del 30%, a pesar de estar obligada a hacerlo, en cuanto exclusiva consumidora de este suministro no común. Precisamente por ello, vendrá obligada a gestionar con la suministradora del servicio los documentos contractuales precisos para soportar su pago, al margen de la comunidad actora.

QUINTO.-30. Costas

En virtud de lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC la estimación del Recurso de Apelación no conlleva la imposición de las costas, y sí su desestimación respectivamente.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey