Sentencia Civil 24/2026 Audiencia Provincial Civil nº 6 de Málaga, Rec. 1444/2025 de 13 de enero del 2026

Primero: Delimitación del objeto del recurso.

En primer lugar y a efectos de resolver lo planteado en el recurso de apelación, debemos partir de la sentencia dictada y de los motivos y pretensión que se recogen en el recurso de apelación.

Resumen de los razonamientos de desestimación

La sentencia recurrida del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Marbella, desestima íntegramente la demanda interpuesta por la entidad compradora contra la vendedora basándose en varios fundamentos jurídicos concatenados.

En primer lugar, el juzgado determina que no se ha acreditado la existencia y validez del contrato de compraventa invocado ni de sus sucesivas modificaciones. El contrato inicial y varias de sus novaciones no aparecen firmados por la vendedora ni por sus supuestos representantes legales. Las únicas dos novaciones que contienen firmas atribuidas a la hija de la vendedora, quien habría actuado como su representante, fueron sometidas a análisis pericial caligráfico. El informe pericial concluyó de manera contundente que dichas firmas eran falsas y no habían sido puestas por la persona a quien se atribuían, conclusión corroborada por el testimonio de la propia supuesta firmante. Además, no consta en autos que la vendedora hubiera otorgado poder de representación alguno a favor de sus hijos para actuar en su nombre en estas operaciones. Esta falta de autenticidad de los documentos fundamentales en los que se basa la pretensión impide considerar acreditado el hecho constitutivo esencial del derecho reclamado.

En segundo término, el tribunal analiza la supuesta cesión del contrato mediante la cual la entidad demandante alega haberse subrogado en la posición de compradora. La sentencia explica detalladamente la diferencia entre la cesión de créditos y la cesión de contrato según la doctrina jurisprudencial. Mientras que en la cesión de créditos no se requiere el consentimiento del deudor cedido para su perfección, en la cesión de contrato resulta absolutamente imprescindible la intervención y el consentimiento de las tres partes involucradas: el contratante cedente, el cesionario y el contratante cedido. La cesión de contrato constituye un negocio jurídico trilateral que implica la transmisión íntegra de una posición contractual con todos sus derechos y obligaciones pendientes de cumplimiento.

El documento aportado como prueba de la cesión presenta múltiples deficiencias jurídicas según la sentencia. No se configura como un verdadero contrato de cesión, sino que aparece como una simple certificación emitida por quien no era el secretario de las sociedades. No consta la intervención ni el consentimiento de la vendedora, quien ni siquiera aparece mencionada en dicho documento. Además, no se aporta documentación que acredite que existiera un acuerdo societario válido que respaldara esta operación, faltando las actas de juntas generales debidamente convocadas y legalizadas. La ausencia de estos elementos esenciales determina que no puede considerarse que existiera una cesión válida del contrato.

Adicionalmente, el tribunal señala que tampoco se ha probado el pago de la parte del precio que la demandante afirma haber abonado. No existe en los autos documentación bancaria ni de ningún otro tipo que acredite la realidad de los pagos alegados. La información solicitada a la entidad bancaria mediante diligencia final no aportó prueba suficiente al respecto según la resolución impugnada. La ausencia de indicios razonables sobre estos pagos refuerza la conclusión de que el contrato cuyo cumplimiento se pretende carece de base probatoria sólida.

Por otro lado, el análisis pericial contable aportado por la parte demandada revela que en las cuentas anuales de la entidad demandante correspondientes a los ejercicios posteriores a la supuesta cesión no aparece registrado contablemente el contrato objeto de litigio. No figura como activo ni como pasivo, ni se refleja la operación en la memoria de las cuentas. Esta circunstancia resulta incompatible, nos dice, con la tesis de que la demandante hubiera adquirido efectivamente los derechos derivados del contrato y realizado los pagos que alega.

El tribunal también constata que durante el procedimiento concursal de la sociedad cedente, que fue declarada en concurso de acreedores y posteriormente disuelta y liquidada, no se incluyó el supuesto contrato ni los derechos derivados del mismo en la masa activa del concurso. No consta que se informara a la administración concursal de su existencia, ni que se ejercitaran acciones de reintegración, cumplimiento o resolución contractual por parte de la concursada, la administración concursal o los acreedores. Esta ausencia de reflejo del contrato en el procedimiento concursal constituye un indicio adicional que cuestiona su realidad y eficacia.

Todos estos elementos conducen al tribunal a concluir que la entidad demandante carece de legitimación activa para reclamar el cumplimiento del contrato, pues no ha acreditado de forma fehaciente ni la existencia válida del contrato de compraventa original, ni la eficacia de la cesión que supuestamente le transmitiría los derechos derivados del mismo, ni el cumplimiento de sus propias obligaciones como supuesta compradora cesionaria.

En consecuencia, el tribunal desestima tanto la pretensión principal de condena al otorgamiento de escritura pública de compraventa como la pretensión subsidiaria de restitución de cantidades, ya que esta última también descansa sobre la premisa de que existieron pagos efectivos y un contrato válido, extremos que no han quedado probados.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante recogiendo un apartado primero por infracción procesal , un segundo por error en la valoración de la prueba y un tercero sobre la legitimación de la demandante. No obstante la petición final de la misma es la que recogemos literalmente:

SUPLICO A LA SALA que previos los trámites legales oportunos dicte en su día Sentencia en virtud de la cual se estime íntegramente el Recurso formulado, revocando la sentencia recurrida y acordando la nulidad de las presentes actuaciones con remisión al Juzgado de Mostoles para la tramitación de un procedimiento con las debidas garantías condenando a la demandada conforme a las peticiones principal o subsidiaria efectuadas en nuestro escrito de demanda y todo ello con expresa imposición de las costas causadas.

Es decir, la parte apelante , aún a pesar de haber estructurado tres motivos ( o al menos dos dado que lo que justifica es su legitimación en el tercero) concretos a efectos de apelación la realidad es que considera que el Tribunal que le ha resuelto no es competente y por tanto que se trata de una cuestión de orden público.

Esta Sala debe partir por tanto en primer lugar de considerar si lo que se ha querido es simplemente que se analice la nulidad o por el contrario si se plantea alguna otra petición, por desestimación de la anterior, en relación con los dos motivos posteriores que no se llevan al suplico del recurso.

Segundo. Sobre el principio de congruencia y las pretensiones de la parte.

Como recuerda la STS 71/2016, de 17 de febrero «El principio de congruencia en fase de recurso, como proyección del principio dispositivo, impide al tribunal conocer de aquello que no se impugna. Si por congruencia se entiende que el fallo de la sentencia tenga la necesaria adecuación, correlación o armonía con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes, teniendo en cuenta, además de lo pedido, la causa de pedir (hechos en que se funda la pretensión deducida), en fase de recurso, en particular en la segunda instancia, esa adecuación debe existir entre la parte dispositiva de la sentencia de apelación y las peticiones que, habiendo sido objeto de la primera instancia, hubieran sido efectivamente apeladas -tantum devolutum quantum apellatum- ( SSTS de 30 de junio de 2009, RC 369/2005, 26 de septiembre de 2006, RC 930/2003)».

En nuestro sistema procesal el juicio de segunda instancia es pleno, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum)».

En este sentido la STS núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias, el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante, salvo que provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado, y el principio tantum devolutum quantum apellatum [se transfiere lo que se apela], conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como regula el art. 465.4 LEC. Ambos límites de conocimiento son manifestaciones en la segunda instancia del principio de congruencia de las sentencias, con dimensión constitucional por afectar al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión que se proyecta en el régimen de garantías legales de los recursos ( sentencias de esta Sala 927/2006, de 26 de septiembre; y 533/2009, de 30 de junio).

Lo anterior bastaría para tener por resuelto en su caso, con la solución que fuere, el recurso de apelación. No obstante a fin de dar una respuesta total a cada pedimento entramos a resolver.

Tercero. Sobre la pretendida nulidad.

La parte actora pretende ahora la nulidad del procedimiento alegando que el Juzgado de Marbella nunca fue competente, cuando ella misma aceptó expresamente esa competencia durante toda la primera tramitación. Interpuso su demanda inicialmente en Móstoles, pero cuando ese juzgado se inhibió a favor de Marbella mediante auto de dieciséis de noviembre de dos mil veinte, la actora no solo no recurrió dicha resolución, sino que se conformó plenamente con ella y sostuvo su pretensión ante el juzgado marbellí durante años.

Más significativo aún, cuando obtuvo sentencia estimatoria en primera instancia, la actora consideró válido todo lo actuado y no cuestionó en ningún momento la competencia territorial. Únicamente cuando, tras declararse la nulidad por defectos en el emplazamiento y tramitarse correctamente el procedimiento con plena contradicción, la nueva sentencia le resulta desestimatoria, cambia radicalmente su postura y pretende que todo sea nulo por incompetencia territorial del órgano que ella misma había aceptado.

Esta conducta procesal contradictoria vulnera frontalmente el principio de buena fe procesal del artículo doscientos cuarenta y siete de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina de los actos propios. La parte no puede adoptar posturas procesales incompatibles según le convenga el resultado. Si consideraba incompetente al juzgado de Marbella, debió recurrirlo y mantenerlo cuando se dictó el auto de inhibición, no años después cuando la sentencia le es desfavorable.

Sin perjuicio de lo anterior, existe un motivo adicional y autónomo que determina la inadmisibilidad de la pretendida nulidad: la parte recurrente no resulta afectada por el supuesto vicio procesal que denuncia, requisito imprescindible según el artículo doscientos cuarenta punto uno de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Este precepto establece que los defectos procesales deben hacerse valer "por medio de los recursos legalmente establecidos contra la resolución de que se trate". La jurisprudencia ha interpretado consistentemente que esta previsión implica dos exigencias fundamentales: la inmediatez temporal en la denuncia del vicio y, especialmente relevante en este caso, que quien lo denuncie sea la parte procesal efectivamente perjudicada por él.

El Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que solo puede invocar la nulidad de actuaciones quien resulte materialmente afectado o perjudicado por el vicio procesal denunciado. Esta doctrina se fundamenta en que la nulidad procesal no es un mecanismo abstracto de control de legalidad, sino un instrumento de tutela de derechos e intereses legítimos de las partes que han resultado lesionados por irregularidades procesales.

En el presente caso, la parte actora no ha sufrido perjuicio alguno derivado de la tramitación del procedimiento ante el Juzgado de Marbella. Por el contrario, durante toda la primera fase procesal se benefició de esa tramitación, obteniendo una sentencia estimatoria que consideró plenamente válida y que ejecutó sin cuestionamiento alguno de la competencia territorial del órgano que la había dictado.

El supuesto vicio de incompetencia territorial que ahora denuncia, de existir, no le causó indefensión ni limitó en modo alguno sus posibilidades de defensa. La actora pudo formular su demanda con todas las alegaciones que estimó pertinentes, proponer y practicar toda la prueba que consideró necesaria, y obtuvo inicialmente una resolución favorable a sus intereses. La tramitación ante el juzgado de Marbella no le impidió ejercer ninguna de sus facultades procesales ni mermó sus derechos de ninguna forma.

La única "afectación" que podría invocarse es el resultado desfavorable de la segunda sentencia, pero ese resultado no deriva de ningún vicio de competencia territorial, sino de la valoración de la prueba practicada en condiciones de plena contradicción. La actora confunde su disconformidad con el fallo con la existencia de un defecto procesal invalidante, cuando son conceptos completamente distintos.

Por el contrario, quien sí resultó gravemente afectada por los vicios procesales de la primera tramitación fue la parte demandada, que no pudo ser emplazada correctamente, no tuvo conocimiento del procedimiento, no pudo contestar a la demanda ni proponer prueba, y vio dictarse contra ella una sentencia condenatoria sin haber podido ejercer su derecho de defensa.

Pero la actora carece de esa legitimación para denunciar ahora un supuesto vicio de competencia que, de existir, no le ha causado perjuicio alguno. Su pretensión de nulidad no busca reparar ninguna lesión efectiva de sus derechos procesales, sino obtener una segunda oportunidad de tramitar el procedimiento en otro juzgado con la esperanza de obtener un resultado más favorable, lo cual constituye un uso abusivo y desviado del mecanismo de nulidad de actuaciones.

La jurisprudencia constitucional ha establecido reiteradamente que el derecho al juez predeterminado por la ley es un derecho fundamental de las partes, no un interés abstracto del ordenamiento. Por tanto, solo puede invocarse su vulneración quien haya visto efectivamente menoscabado ese derecho en sus propios intereses. La actora, que aceptó voluntariamente la competencia del juzgado de Marbella y se benefició inicialmente de ella, no puede ahora pretender ampararse en la supuesta vulneración de un derecho que ella misma consideró satisfecho durante toda la primera tramitación.

Además, la nulidad de actuaciones constituye un remedio excepcional y restrictivo, que solo procede cuando concurren defectos procesales de especial gravedad que han causado indefensión material y efectiva a la parte afectada. No puede convertirse en un mecanismo para reabrir procedimientos correctamente tramitados simplemente porque el resultado no satisface las expectativas de una de las partes.

En definitiva, conforme al artículo 240.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la parte actora carece de legitimación para invocar la nulidad del procedimiento por un supuesto vicio de competencia territorial que no le ha causado indefensión ni perjuicio alguno, que ella misma aceptó expresamente durante años, y que solo cuestiona ahora porque el resultado final del proceso, tras su correcta tramitación con todas las garantías, no le resulta favorable. Esta pretensión debe ser rechazada tanto por contradecir su propia conducta procesal anterior como por carecer del presupuesto esencial de toda nulidad: la efectiva afectación o perjuicio de quien la invoca.

Ya hemo señalado más arriba que una vez resuelta este motivo y pretensión el recurso de apelación debería quedar resuelto , pero que sin embargo entraríamos a resolver el resto de las cuestiones a efectos de una solución plenaria al asunto, máxime cuando los apelados así lo han entendido también.

Tercer motivo: Legitimación activa por cesión del contrato

La recurrente sostiene que tiene legitimación activa para exigir el cumplimiento del contrato en virtud de la cesión de la posición contractual operada a su favor por la compradora inicial. Rebate el doble argumento de la sentencia que niega esta legitimación: inexistencia de acuerdo de la entidad cedente e inexistencia de conformidad de la vendedora.

Respecto al primer argumento, sostiene que el documento aportado no es una simple certificación sino un documento que acredita la cesión. Este hecho quedó corroborado por la declaración testifical de quien era secretario del consejo de administración de la entidad cedente, que manifestó la realidad del otorgamiento de los contratos, la realidad de los pagos efectuados, y la existencia de un acuerdo en el órgano de administración para ceder los derechos del contrato. Reconoce que no pudo aportar el libro de actas por el tiempo transcurrido y el concurso de acreedores de la cedente. Sin embargo, existe otro indicio claro de la cesión: los contratos no fueron incluidos en el activo de la masa concursal. Esta exclusión solo puede explicarse porque se había efectuado la cesión previamente. De haberse incluido habrían dado lugar a acción de reintegración de las cantidades abonadas, acción que nunca se ejercitó.

Respecto al segundo argumento, resulta determinante que la sentencia recurrida reconoce expresamente la existencia de una cláusula contractual en la estipulación quinta del contrato de once de febrero de dos mil cuatro que autorizaba expresamente la cesión del contrato a un tercero. Esa cláusula establecía que el comprador podría ceder los derechos y obligaciones a la persona que considerara, debiendo la vendedora hacer la escritura a nombre del cesionario. Esta estipulación constituye un consentimiento anticipado y general de la vendedora a cualquier cesión que decidiera realizar el comprador, sin necesidad de conformidad específica para cada cesión concreta. Si se reconoce la validez del contrato inicial conforme al resultado de la prueba, debe concluirse que la cesionaria estaba plenamente legitimada pues contaba con el consentimiento previo otorgado en el propio contrato.

La sentencia incurre en contradicción al reconocer por un lado la existencia de esa cláusula de cesión libremente pactada, pero negar por otro la validez de la cesión efectuada al amparo de esa cláusula. Si el contrato autorizaba expresamente la cesión sin necesidad de conformidad adicional, y se practicó efectivamente esa cesión, la cesionaria adquirió todos los derechos y está plenamente legitimada para exigir el cumplimiento.

La parte demandada responde que la cesionaria carece de legitimación activa por completa ineficacia del documento de cesión. La cesión es absolutamente ineficaz por faltar el consentimiento del contratante cedido, que no aparece mencionado ni firma el documento. La jurisprudencia del Tribunal Supremo es clara según la misma parte: el consentimiento del cedido es indispensable en la cesión de contrato, a diferencia de la cesión de créditos. La STS de 9 de julio de dos 2003 establece que el efecto característico de la cesión del contrato es la asunción por el cesionario de las obligaciones pendientes como consecuencia de la convergencia de voluntades, siendo inexcusable la presencia del cedido para prestar su aquiescencia.

La cláusula quinta del contrato invocada por la recurrente no ampara esta cesión porque el documento tampoco está firmado, y además esa cláusula de estilo solo desplegaría efectos de forma limitada el día de la firma de escritura con previa anuencia del vendedor. No puede suplir el consentimiento específico y expreso que toda cesión de contrato requiere del contratante cedido.

Además, tampoco consta el consentimiento del contratante cedente. El documento pretende ser una certificación de acuerdo social pero es nula por falta de competencia del certificante, que no era ni presidente ni secretario del consejo. Es también nula por defectos de forma y contenido: no contiene los requisitos legales del artículo ciento doce del Reglamento del Registro Mercantil, no se desprenden los datos de las juntas donde se adoptaron los acuerdos, ni su convocatoria, ni orden del día, ni porcentaje de voto favorable, ni fecha de aprobación del acta. No se ha aportado el acta de junta adverada por el Registrador Mercantil acreditativa del consentimiento de la cedente. No consta que la cedente consintiera esta cesión. Extinguida ya la cedente, no es posible salir de esta duda. No era un negocio jurídico de cesión sino una simple certificación con numerosas irregularidades formales y sustantivas.

El tercer motivo de ineficacia es que vulnera la prohibición legal del administrador de hacer competencia a la sociedad que administra. El firmante era administrador de ambas sociedades al tiempo de la cesión. La prohibición abarca personas vinculadas con el administrador, y la cesionaria lo es respecto del firmante. Esta prohibición no consta dispensada, y no podría serlo porque exigiría acuerdo singular de junta general que no existió y ausencia de daño para la sociedad que sí existió. El firmante, actuando como administrador de ambas sociedades, se cedió el contrato a sí mismo en infracción de su deber de lealtad. El documento sería por tanto nulo de pleno derecho y de lo nulo ningún efecto se deriva. La cesionaria no se subrogó por tanto , válidamente la posición contractual y carece de legitimación activa.

En realidad, de lo que se parte inicialmente es de la negación de la existencia del contrato y por ello lo que no existe no se puede negar. La afirmación de que carece de legitimación por no haberse cedido conllevaría la asunción de que existía el contrato y en concreto que existió una cesión de una sociedad a otra aunque lo fuera con irregularidad en la misma. Todo es condicional y por lo tanto subsidiario a la existencia de ese contrato cuyo análisis parte esencialmente de una valoración probatoria al efecto de la documental aportada, dada la contradicción existente entre los testigos de una y otra partes.

Cuarto. Sobre la valoración probatoria.

La parte recurrente alega que concurren presunciones e indicios probatorios suficientes para acreditar la existencia del contrato de compraventa y sus prórrogas. Denuncia que la demandada mantuvo versiones contradictorias: inicialmente reconoció en su contestación que hubo un contrato que quedó extinguido por mutuo disenso hacia dos mil diez, pero posteriormente en conclusiones negó totalmente la existencia de cualquier contrato, alegando que las firmas eran falsas. Esta contradicción, unida a que los hijos de la demandada negaron bajo juramento cualquier relación contractual cuando el letrado había reconocido su existencia, evidencia según la recurrente la falta de credibilidad de la versión de la demandada.

Como elemento probatorio central invoca un correo electrónico de enero de dos mil diez remitido por el hijo de la demandada en el que se discuten aspectos urbanísticos de la parcela, se menciona la necesidad de acordar precio y plazo, y se alude a conversaciones sobre estas cuestiones. Este mensaje resultaría incompatible con la tesis de extinción por mutuo disenso o inexistencia del contrato. Aunque el remitente reconoció que la cuenta era suya, manifestó no recordar haber enviado ese correo, respuesta evasiva que debe valorarse , al entender del recurrente, como indicio adicional favorable a la actora.

El elemento probatorio más contundente según la apelante es la información bancaria remitida por la entidad financiera. Los movimientos desde enero de dos mil siete hasta junio de dos mil nueve acreditan que la demandada recibió transferencias cuyas cuantías, fechas y periodicidad coinciden exactamente con las estipuladas en los contratos aportados. Durante ese período la demandada recibió transferencias por más de trescientos noventa mil euros, en fechas absolutamente coincidentes con las reflejadas en los contratos, todos con la misma referencia bancaria. Esta correlación , nos dice, perfecta no puede ser casual ni explicarse por otra causa que no sea el cumplimiento de los contratos de compraventa.

La recurrente subraya que la demandada y su familia no dieron ninguna explicación plausible sobre el origen de estos ingresos millonarios. La demandada carece de actividad económica y solo cuenta con una pensión, por lo que resulta inverosímil e inexplicable que recibiera más de trescientos noventa mil euros sin justificación. Además, ha quedado acreditado que ocultaba estos ingresos en sus declaraciones del impuesto sobre la renta, pues no incluyó ninguna de estas cantidades en sus declaraciones de esos ejercicios. Esta ocultación fiscal refuerza la tesis de que procedían del contrato cuya existencia la demandada pretende negar.

La apelante invoca también las declaraciones testificales de dos testigos que corroboraron la existencia del contrato, la realidad de los pagos, la inexistencia de resolución por mutuo disenso, y la realidad de los contratos otorgados. Frente a estos testimonios coherentes con la documentación, contrapone los testimonios contradictorios de los hijos de la demandada, que manifestaron falsamente que su madre jamás había percibido cantidad alguna ni había vendido ninguna finca, afirmación rotundamente desmentida por la información bancaria.

En cuanto al informe pericial caligráfico que niega la autenticidad de una firma en el contrato de primero de julio de dos mil nueve, la recurrente sostiene que queda desvirtuado por el conjunto de indicios convergentes. Ese contrato fue enviado por fax desde un establecimiento en Milán, y resulta una coincidencia determinante que la hija de la demandada residiera precisamente en Milán cuando fue enviado. Igualmente determinante es que la demandada recibiera puntualmente todas las cantidades reflejadas en los contratos. Esta correlación perfecta no puede explicarse si no es por la existencia de los contratos. El informe pericial aislado puede suscitar dudas sobre una firma concreta, pero resulta insuficiente para desvirtuar el cúmulo de indicios convergentes.

Mención especial dedica a la conducta obstruccionista respecto al deber de exhibición documental acordado en audiencia previa. Se acordó, nos dice la recurrente, que la demandada aportara el poder notarial otorgado a su hija, pero se negó reiteradamente alegando no encontrarlo. Esta negativa debe valorarse como indicio adicional conforme al artículo trescientos veintinueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si el poder existió, su aportación beneficiaría a la demandada. La negativa solo puede explicarse porque su contenido perjudica sus intereses o porque no existe.

La parte demandada rebate estos argumentos señalando que la sentencia hace un análisis correcto del material probatorio y especialmente de sus ausencias y falsedades. No hay contrato firmado por la vendedora y por tanto falta el consentimiento contractual esencial. Lo que aporta la actora es , según la misma, un borrador sin firmar, y la única firma que aparece en una supuesta novación está falsificada según prueba pericial practicada precisamente a instancia de la actora. Sin consentimiento inequívoco del vendedor es imposible estimar la pretensión de cumplimiento específico.

Tampoco hay prueba inequívoca de la finca vendida, dado que el único informe pericial está equivocado por error de la actora al indicar el número de finca. El perito fue a tasar una finca completamente distinta en Nueva Andalucía. Y especialmente relevante, no hay prueba inequívoca del pago del precio. No constan recibos, cartas de pago firmadas, justificantes de transferencia, correos confirmando pagos, testifical de empleado bancario, cuentas anuales que acreditaran movimientos de tesorería, ni instrumentos cambiarios. No hay absolutamente nada que acredite de forma fehaciente el pago.

La información bancaria obtenida por diligencia final, que nunca debió admitirse según la demandada por invertir la carga de la prueba, no acredita el pago porque no identifica a los remitentes de las transferencias. Es imposible saber sin género de duda si alguna entrada procede de la compradora. Sin mención indubitada del remitente no puede considerarse acreditado el pago. Además, esos movimientos abarcan solo el período dos mil siete a dos mil nueve, pero la cesionaria se constituyó en abril de dos mil diez, por lo que es imposible que esos pagos los hiciera ella.

Respecto a la alegada aplicación de la prueba de presunciones, este argumento según la demandada no puede acogerse por un motivo formal: debe alegarse en la instancia, y no aparece en la demanda ninguna referencia al artículo 386 LEC 1/2000. Tampoco por motivo sustantivo: no hay ningún hecho probado del cual mediante enlace preciso según las reglas del criterio humano pueda darse por probado otro hecho que sustente la pretensión. Los supuestos indicios no son más que manifestaciones de mala fe: aportación de documento con firma falsificada, documento firmado por la misma persona guardado durante diez años, presentación de demanda sin acreditar pago de un solo euro exigiendo que sea la demandada quien lo pruebe, y utilización manipuladora de citaciones judiciales.

Las declaraciones testificales de los hijos de la demandada reflejaron la sinceridad de quien desconoce completamente los hechos alegados y el comprensible enojo de comprobar cómo se ha falsificado una firma. Declararon que hace muchos años hubo conversaciones iniciales sobre una posible venta que quedó en nada, sin llegar a firmarse ningún contrato. Los testigos de la actora, por el contrario, evidenciaron su parcialidad por vínculos de amistad o profesionales, con declaraciones llenas de lagunas y contradicciones que minaron su credibilidad.

En resumen, para la demandada y apelada no hay en los autos nada sólido que sustente la demanda: no hay contrato firmado, no hay prueba del objeto vendido, no hay prueba del pago del precio.

Quinto. La valoración documental.Conclusión del Tribunal.

La pretensión de la parte recurrente exige del tribunal una operación intelectual compleja que, en esencia, constituye una inferencia probatoria basada exclusivamente en pruebas de carácter indirecto. Lo que se solicita es que, a partir de una serie de datos fragmentarios y desconectados entre sí, el órgano jurisdiccional extraiga mediante el mecanismo de las presunciones del artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la conclusión de que existió un contrato de compraventa válido y eficaz, que dicho contrato fue sucesivamente novado, que la parte compradora cumplió sus obligaciones de pago, y que finalmente operó una cesión válida del contrato a favor de la entidad demandante.

Esta pretensión tropieza con un obstáculo insalvable desde la perspectiva de la técnica probatoria: la prueba de presunciones exige que exista al menos un hecho base plenamente acreditado mediante prueba directa, a partir del cual, mediante un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, pueda inferirse de forma necesaria o altamente probable la existencia de otro hecho desconocido que se pretende probar. La presunción judicial opera como mecanismo subsidiario cuando, acreditado un hecho mediante prueba directa, resulta razonable deducir de él la existencia de otro hecho cuya prueba directa no ha sido posible obtener.

Sin embargo, en el presente caso no existe ningún hecho base plenamente acreditado mediante prueba directa del cual partir para construir la inferencia presuntiva. Por el contrario, todos y cada uno de los elementos esenciales de la pretensión carecen de prueba directa y presentan lagunas probatorias de tal magnitud que impiden considerarlos acreditados. La ausencia de prueba directa respecto de los elementos nucleares del derecho invocado no puede suplirse mediante presunciones, pues ello equivaldría a construir un castillo de naipes sobre cimientos inexistentes.

El primer elemento esencial que carece de acreditación es el consentimiento contractual del vendedor. No existe en autos ningún documento que contenga la firma auténtica de la parte vendedora prestando su consentimiento a la celebración del contrato de compraventa. El documento aportado como contrato inicial de once de febrero de dos mil cuatro no está firmado por la vendedora. Tampoco están firmadas por ella ni por persona alguna en su representación las cuatro primeras novaciones contractuales aportadas. Las dos únicas novaciones que presentan firma atribuida a quien habría actuado como representante de la vendedora han sido objeto de análisis pericial caligráfico, practicado precisamente a instancia de la parte actora, concluyéndose de forma categórica e indubitada que dichas firmas son falsas y no fueron puestas por la persona a quien se atribuyen.

Este dato no constituye una mera irregularidad formal subsanable o un defecto probatorio menor. Afecta al núcleo mismo del negocio jurídico cuyo cumplimiento se pretende. El consentimiento es elemento esencial del contrato conforme al artículo mil doscientos cincuenta y cuatro del Código Civil. Sin manifestación inequívoca de voluntad del vendedor no hay contrato. La ausencia de firma en el documento y la falsedad acreditada de la única firma existente no pueden suplirse mediante presunciones. No cabe presumir el consentimiento contractual. Este debe constar de forma expresa, clara e inequívoca, especialmente tratándose de un contrato de compraventa sobre un inmueble valorado en varios millones de euros.

La parte recurrente pretende que el tribunal infiera la existencia del consentimiento contractual a partir de otros datos indirectos, pero esta operación resulta jurídicamente inadmisible. No puede presumirse que existió consentimiento porque posteriormente se recibieron determinados ingresos bancarios. El razonamiento lógico exigiría la secuencia inversa: primero acreditar mediante prueba directa que existió un contrato válidamente consentido, y después comprobar si se cumplieron las obligaciones derivadas del mismo. Invertir esta secuencia lógica pretendiendo deducir la existencia del contrato de la existencia de pagos constituye una petición de principio inaceptable.

El segundo elemento esencial carente de acreditación es el objeto del contrato. El único medio de prueba propuesto para identificar y valorar la finca supuestamente objeto de la compraventa fue un informe pericial de tasación inmobiliaria. Sin embargo, por error de la propia parte actora al identificar el número de finca registral, el perito tasador acudió a tasar un inmueble completamente distinto, situado en una urbanización diferente y a considerable distancia del que supuestamente era objeto del contrato. Este error, que la parte recurrente ni siquiera menciona en su recurso de apelación, no fue subsanado mediante nueva proposición de prueba pericial sobre la finca correcta.

La consecuencia de este fracaso probatorio es que no consta acreditado con certeza cuál es el inmueble objeto del supuesto contrato, ni cuáles son sus características registrales, superficie, linderos o demás elementos identificadores, ni tampoco su valor real de mercado que permitiría valorar la proporcionalidad entre precio y objeto. El objeto es elemento esencial del contrato conforme al artículo mil doscientos sesenta y uno apartado segundo del Código Civil. Sin identificación inequívoca del objeto no puede prosperar una acción de cumplimiento específico que pretende precisamente el otorgamiento de escritura pública sobre un inmueble que no ha quedado debidamente identificado.

El tercer elemento esencial carente de acreditación, y quizá el más relevante desde la perspectiva de las reglas sobre carga de la prueba, es el pago del precio por parte del comprador. La parte actora ejercita tanto la acción de cumplimiento específico como subsidiariamente la acción de resolución contractual, ambas previstas en el artículo mil ciento veinticuatro del Código Civil para el caso de incumplimiento de obligaciones recíprocas. Ambas acciones requieren inexcusablemente que quien las ejercita acredite haber cumplido previamente sus propias obligaciones. Tratándose de un contrato de compraventa, el comprador que reclama el cumplimiento o la resolución debe acreditar haber pagado el precio, al menos la parte del precio que según su propia versión afirma haber pagado. Y es raro que no esté contabilizado y que tampoco, en operaciones empresariales de este nivel, se tenga concreta y clara acreditación de los pagos parciales.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante, reiterada y pacífica al establecer que corresponde al comprador que reclama judicialmente la prueba plena, directa e inequívoca del pago del precio. Esta prueba debe consistir en documentación que acredite de forma fehaciente e indubitada la realidad de los pagos: recibos firmados por el vendedor, cartas de pago, justificantes bancarios de transferencias que identifiquen claramente al ordenante y al beneficiario, extractos de cuentas que muestren los cargos en la cuenta del comprador, correos electrónicos cruzados entre las partes confirmando la recepción de los pagos, testimonios de empleados bancarios que intervinieron en las operaciones, o cualesquiera otros documentos que permitan tener por acreditado sin género de duda razonable que el comprador pagó y el vendedor recibió las cantidades estipuladas.

En el presente caso no existe absolutamente nada de esto. No se ha aportado ni un solo recibo firmado por la vendedora. No se ha aportado ninguna carta de pago. No se han aportado justificantes bancarios de transferencias ordenadas por la compradora inicial. No se han aportado extractos de las cuentas de la compradora mostrando los cargos correspondientes. No se han aportado las cuentas anuales de la compradora que reflejarían estos importantes movimientos de tesorería. No consta testimonio de los administradores concursales de la compradora que tuvieron acceso a toda su documentación contable. No se han aportado cheques, pagarés ni instrumentos cambiarios. No existe un solo documento que acredite de forma directa, fehaciente e indubitada que la compradora inicial pagó cantidad alguna a la vendedora.

La única prueba aportada respecto a este elemento esencial consiste en un listado de movimientos bancarios de una cuenta de la vendedora, correspondiente únicamente al período comprendido entre enero de dos mil siete y junio de dos mil nueve, obtenido mediante diligencia final practicada de forma extemporánea. Este documento presenta múltiples deficiencias que impiden que pueda considerarse prueba suficiente del pago del precio.

En primer lugar, no cubre el período completo durante el cual según la actora se habrían realizado pagos. El supuesto contrato inicial es de once de febrero de dos mil cuatro, pero los movimientos bancarios comienzan el doce de enero de dos mil siete. Existe por tanto un vacío probatorio de casi tres años respecto del cual no se ha aportado prueba alguna de pago. La actora afirma haber realizado pagos durante ese período, pero su afirmación queda como mera manifestación huérfana de cualquier respaldo documental. También de aquí se pide la presunción del pago en esos otros meses.

En segundo lugar, y esto resulta absolutamente determinante, el listado de movimientos bancarios no identifica a los ordenantes de las transferencias. Aparecen entradas de dinero en la cuenta de la vendedora, pero no consta quién realizó cada transferencia. Sin identificación del ordenante resulta imposible afirmar que esos ingresos procedan de la compradora inicial. Podrían proceder de cualquier otra persona o entidad por cualquier otro concepto. La ausencia de identificación del remitente convierte este documento en prueba absolutamente inútil para acreditar el hecho que se pretende probar. Ya hemos dicho que incluso resulta de una falta de diligencia o negligencia importante en cuanto a profesionales o empresarios se trate.

En tercer lugar, tampoco consta el concepto de las transferencias. No aparece mención alguna a que se trate de pagos a cuenta de precio de compraventa de inmueble. Podrían responder a cualquier otro negocio jurídico entre las partes o con terceros. La ausencia de concepto impide establecer el nexo causal entre los ingresos y el supuesto contrato cuyo cumplimiento se reclama.

En cuarto lugar, y esto resulta definitivo desde la perspectiva de la legitimación activa, los movimientos corresponden al período dos mil siete a dos mil nueve, pero la entidad cesionaria demandante se constituyó el veintiuno de abril de dos mil diez. Es materialmente imposible que la cesionaria hubiera realizado pagos en fechas anteriores a su propia constitución. Por tanto, aunque esos movimientos acreditaran pagos de la compradora inicial, lo cual no acreditan por las razones expuestas, en ningún caso acreditarían cumplimiento de obligaciones por parte de quien ahora demanda.

La parte recurrente pretende que el tribunal, ante esta absoluta ausencia de prueba directa del pago, infiera mediante presunciones que los pagos se realizaron porque existe coincidencia entre las fechas y cantidades de ciertos ingresos bancarios y las fechas y cantidades estipuladas en los documentos contractuales aportados. Solicita que se aplique el mecanismo de la prueba de presunciones para dar por acreditado el pago del precio a partir de esas supuestas coincidencias.

Esta pretensión no puede acogerse por múltiples razones. La primera y fundamental es que la prueba de presunciones no puede suplir la ausencia total de prueba directa respecto de hechos esenciales cuya acreditación mediante prueba directa resulta perfectamente posible. Si la compradora realizó los pagos mediante transferencias bancarias, como afirma, le resultaba perfectamente posible y además constituía su carga procesal aportar los justificantes de esas transferencias desde su propia entidad bancaria, identificando claramente cada operación, su fecha, importe, ordenante, beneficiario y concepto. La imposibilidad de aportar esta prueba directa solo puede perjudicar a quien tenía la carga de aportarla, no a la parte contraria.

La segunda razón es que no existe realmente coincidencia plena entre las cantidades y fechas de los supuestos pagos contractuales y los ingresos bancarios acreditados. Existen discrepancias temporales, existen períodos sin cobertura probatoria, y existen ingresos que no se corresponden con ninguna estipulación contractual. La alegada coincidencia es más aparente que real, y en todo caso resulta insuficiente para construir sobre ella una inferencia presuntiva que supla la ausencia de prueba directa.

La tercera razón es que, aunque existiera coincidencia perfecta, esta circunstancia por sí sola no permite inferir necesariamente que los ingresos procedan de la compradora en cumplimiento del contrato. Podrían existir múltiples explicaciones alternativas: que procedan de terceras personas, que respondan a otros negocios jurídicos entre las mismas partes, que se trate de meras coincidencias temporales y cuantitativas sin relación causal alguna. Sin identificación del ordenante y del concepto no es posible descartar estas hipótesis alternativas, y por tanto no es posible construir una presunción que alcance el grado de certeza exigible.

La cuarta razón, especialmente relevante, es que la demandada ha ofrecido una explicación alternativa respecto de su situación económica y el origen de sus ingresos durante esos años. Ha manifestado que durante ese período mantuvo conversaciones y negociaciones preliminares con la compradora inicial sobre una posible venta que finalmente no cristalizó, y que recibió determinadas cantidades en concepto de arras o pagos a cuenta que posteriormente, al no formalizarse la venta, no fueron objeto de reclamación de devolución. Esta versión alternativa de los hechos resulta compatible con la existencia de los ingresos bancarios pero incompatible con la tesis de que existió un contrato válido y eficaz cuyo cumplimiento pueda ahora exigirse.

El cuarto elemento esencial carente de acreditación es la cesión del contrato a favor de la entidad demandante. El documento aportado como prueba de la cesión no contiene las tres manifestaciones de voluntad que toda cesión de contrato requiere: la del contratante cedente, la del contratante cesionario, y especialmente la del contratante cedido. No aparece firma alguna de la vendedora prestando su consentimiento a la cesión. No puede presumirse este consentimiento a partir de la existencia de una cláusula genérica en el contrato inicial, que por lo demás tampoco está firmado, autorizando cesiones futuras. La cesión de contrato requiere consentimiento específico, expreso e inequívoco del contratante cedido, según doctrina reiterada del Tribunal Supremo, y este consentimiento no consta acreditado.

Tampoco consta acreditado adecuadamente el consentimiento del contratante cedente. El documento presentado pretende ser una certificación de acuerdo social, pero adolece de múltiples irregularidades formales y sustantivas que le privan de eficacia probatoria: está firmado por quien carecía de competencia para certificar al no ser secretario del consejo de administración, no contiene las menciones legalmente exigidas sobre convocatoria de la junta, orden del día, porcentaje de voto favorable o fecha de aprobación del acta, y no se ha aportado el acta de la junta debidamente adverada por el Registrador Mercantil que acreditaría la realidad del acuerdo social.

La parte recurrente solicita que el tribunal presuma la existencia y validez de la cesión a partir de determinados indicios: que los contratos no fueron incluidos en el activo de la masa concursal, que existe testimonio de quien fue secretario del consejo afirmando que hubo un acuerdo, que existe la cláusula genérica autorizando cesiones en el contrato inicial. Ninguno de estos indicios resulta suficiente para suplir la ausencia de prueba directa del consentimiento de las tres partes que toda cesión de contrato requiere.

La exclusión de los contratos del activo concursal podría responder a múltiples causas: que se consideraran inexistentes o ineficaces, que se ocultaran fraudulentamente para perjudicar a los acreedores, que ya se hubieran extinguido por mutuo disenso, o que efectivamente se hubieran cedido. La mera exclusión no permite inferir necesariamente que la causa fue una cesión válida. El testimonio del secretario del consejo resulta contradictorio e inverosímil, pues manifestó no recordar si hubo junta, no saber si se convocó, desconocer si la cesión fue onerosa o gratuita, y en definitiva no aportar ningún dato concreto que permita tener por acreditado que existió realmente un acuerdo social válido. Y la cláusula genérica del contrato inicial, además de estar en un documento no firmado, no puede suplir el consentimiento específico que la cesión concreta requería.

Llegados a este punto, resulta obligado concluir que la pretensión de la parte recurrente carece de base probatoria suficiente. No existe prueba directa de ninguno de los elementos esenciales de su derecho: ni del consentimiento contractual del vendedor, ni del objeto vendido, ni del pago del precio, ni de la cesión válida del contrato. La ausencia de prueba directa respecto de estos elementos nucleares no puede suplirse mediante presunciones porque no existe ningún hecho base plenamente acreditado del cual partir para construir la inferencia presuntiva.

La parte recurrente pretende que el tribunal infiera la existencia de un contrato válido, su cumplimiento parcial por el comprador, y su cesión eficaz al cesionario, a partir exclusivamente de la existencia de ciertos ingresos bancarios no identificados en su ordenante durante un período limitado que ni siquiera cubre la totalidad del tiempo durante el cual se afirma que se realizaron pagos. Esta inferencia resulta jurídicamente inadmisible porque exige dar un salto lógico excesivo, descartando sin fundamento suficiente múltiples hipótesis alternativas igualmente compatibles con el dato objetivo de la existencia de esos ingresos.

Además, y esto resulta determinante, esta inferencia presuntiva que se solicita debe superar un obstáculo insalvable: la existencia de prueba directa que contradice frontalmente la tesis de la recurrente. No se trata simplemente de ausencia de prueba directa que pudiera suplirse mediante presunciones. Se trata de existencia de prueba directa contraria a la pretensión. Existe prueba directa, mediante informe pericial caligráfico practicado a instancia de la propia actora y no impugnado por ella, de que la firma atribuida a la representante de la vendedora en una de las supuestas novaciones contractuales es falsa. Este hecho probado directamente mediante prueba pericial no admite valoración alternativa ni puede desvirtuarse mediante presunciones.

La falsedad acreditada de la firma no es un elemento probatorio neutral o intrascendente que pueda ponderarse junto con otros indicios en una valoración global. Es un dato objetivo, concluyente y determinante que proyecta sombra de duda sobre la autenticidad de toda la documentación contractual aportada. Si una de las firmas es falsa, resulta razonable cuestionar la autenticidad del resto de la documentación que proviene de la misma fuente. La falsedad acreditada de una firma no puede compensarse ni neutralizarse mediante la alegación de que existen otros indicios indirectos favorables a la tesis de la existencia del contrato.

El razonamiento probatorio exigible debe partir de los hechos directamente acreditados y desde ellos construir, si resulta posible y procedente, inferencias presuntivas respecto de hechos no directamente acreditados. Pero cuando un hecho esencial, como es la falsedad de la firma de quien habría actuado como representante del vendedor, está directamente acreditado mediante prueba pericial, este hecho debe prevalecer sobre cualesquiera indicios o presunciones en sentido contrario. No cabe construir presunciones que contradigan hechos directamente probados.

Por aplicación de las reglas sobre carga de la prueba contenidas en el artículo doscientos diecisiete de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde a la parte actora que ejercita una acción de cumplimiento contractual o de resolución de contrato acreditar los hechos constitutivos de su pretensión: la existencia de un contrato válido entre las partes, el cumplimiento de sus propias obligaciones derivadas del contrato, el incumplimiento de las obligaciones de la parte contraria, y la legitimación activa para ejercitar la acción. Todos estos hechos constitutivos deben acreditarse mediante prueba suficiente, que puede ser directa o indirecta, pero que en todo caso debe alcanzar el grado de convicción necesario para que el tribunal pueda tener por probados dichos hechos.

En el presente caso, la parte actora no ha cumplido su carga probatoria respecto de ninguno de los hechos constitutivos esenciales. No ha acreditado mediante prueba directa ni mediante presunciones suficientes la existencia de un contrato válido, pues no existe firma auténtica de la vendedora y la única firma existente está acreditado que es falsa. No ha acreditado el cumplimiento de sus propias obligaciones de pago del precio, pues no existe prueba directa de pago alguno ni los indicios indirectos aportados resultan suficientes para suplir esta ausencia. No ha acreditado la cesión válida del contrato a su favor, pues el documento de cesión carece de los requisitos esenciales que esta figura contractual requiere.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la carga probatoria por la parte actora debe ser la desestimación de su pretensión.

Sexto. Costas y depósitos.

Procede la aplicación del artículo 398 de la LEC en costas y el destino que legalmente corresponda a los depósitos para recurrir.

De conformidad a los anteriores hechos y fundamentos de derecho venimos a resolver.

Primero: Delimitación del objeto del recurso.

En primer lugar y a efectos de resolver lo planteado en el recurso de apelación, debemos partir de la sentencia dictada y de los motivos y pretensión que se recogen en el recurso de apelación.

Resumen de los razonamientos de desestimación

La sentencia recurrida del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Marbella, desestima íntegramente la demanda interpuesta por la entidad compradora contra la vendedora basándose en varios fundamentos jurídicos concatenados.

En primer lugar, el juzgado determina que no se ha acreditado la existencia y validez del contrato de compraventa invocado ni de sus sucesivas modificaciones. El contrato inicial y varias de sus novaciones no aparecen firmados por la vendedora ni por sus supuestos representantes legales. Las únicas dos novaciones que contienen firmas atribuidas a la hija de la vendedora, quien habría actuado como su representante, fueron sometidas a análisis pericial caligráfico. El informe pericial concluyó de manera contundente que dichas firmas eran falsas y no habían sido puestas por la persona a quien se atribuían, conclusión corroborada por el testimonio de la propia supuesta firmante. Además, no consta en autos que la vendedora hubiera otorgado poder de representación alguno a favor de sus hijos para actuar en su nombre en estas operaciones. Esta falta de autenticidad de los documentos fundamentales en los que se basa la pretensión impide considerar acreditado el hecho constitutivo esencial del derecho reclamado.

En segundo término, el tribunal analiza la supuesta cesión del contrato mediante la cual la entidad demandante alega haberse subrogado en la posición de compradora. La sentencia explica detalladamente la diferencia entre la cesión de créditos y la cesión de contrato según la doctrina jurisprudencial. Mientras que en la cesión de créditos no se requiere el consentimiento del deudor cedido para su perfección, en la cesión de contrato resulta absolutamente imprescindible la intervención y el consentimiento de las tres partes involucradas: el contratante cedente, el cesionario y el contratante cedido. La cesión de contrato constituye un negocio jurídico trilateral que implica la transmisión íntegra de una posición contractual con todos sus derechos y obligaciones pendientes de cumplimiento.

El documento aportado como prueba de la cesión presenta múltiples deficiencias jurídicas según la sentencia. No se configura como un verdadero contrato de cesión, sino que aparece como una simple certificación emitida por quien no era el secretario de las sociedades. No consta la intervención ni el consentimiento de la vendedora, quien ni siquiera aparece mencionada en dicho documento. Además, no se aporta documentación que acredite que existiera un acuerdo societario válido que respaldara esta operación, faltando las actas de juntas generales debidamente convocadas y legalizadas. La ausencia de estos elementos esenciales determina que no puede considerarse que existiera una cesión válida del contrato.

Adicionalmente, el tribunal señala que tampoco se ha probado el pago de la parte del precio que la demandante afirma haber abonado. No existe en los autos documentación bancaria ni de ningún otro tipo que acredite la realidad de los pagos alegados. La información solicitada a la entidad bancaria mediante diligencia final no aportó prueba suficiente al respecto según la resolución impugnada. La ausencia de indicios razonables sobre estos pagos refuerza la conclusión de que el contrato cuyo cumplimiento se pretende carece de base probatoria sólida.

Por otro lado, el análisis pericial contable aportado por la parte demandada revela que en las cuentas anuales de la entidad demandante correspondientes a los ejercicios posteriores a la supuesta cesión no aparece registrado contablemente el contrato objeto de litigio. No figura como activo ni como pasivo, ni se refleja la operación en la memoria de las cuentas. Esta circunstancia resulta incompatible, nos dice, con la tesis de que la demandante hubiera adquirido efectivamente los derechos derivados del contrato y realizado los pagos que alega.

El tribunal también constata que durante el procedimiento concursal de la sociedad cedente, que fue declarada en concurso de acreedores y posteriormente disuelta y liquidada, no se incluyó el supuesto contrato ni los derechos derivados del mismo en la masa activa del concurso. No consta que se informara a la administración concursal de su existencia, ni que se ejercitaran acciones de reintegración, cumplimiento o resolución contractual por parte de la concursada, la administración concursal o los acreedores. Esta ausencia de reflejo del contrato en el procedimiento concursal constituye un indicio adicional que cuestiona su realidad y eficacia.

Todos estos elementos conducen al tribunal a concluir que la entidad demandante carece de legitimación activa para reclamar el cumplimiento del contrato, pues no ha acreditado de forma fehaciente ni la existencia válida del contrato de compraventa original, ni la eficacia de la cesión que supuestamente le transmitiría los derechos derivados del mismo, ni el cumplimiento de sus propias obligaciones como supuesta compradora cesionaria.

En consecuencia, el tribunal desestima tanto la pretensión principal de condena al otorgamiento de escritura pública de compraventa como la pretensión subsidiaria de restitución de cantidades, ya que esta última también descansa sobre la premisa de que existieron pagos efectivos y un contrato válido, extremos que no han quedado probados.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante recogiendo un apartado primero por infracción procesal , un segundo por error en la valoración de la prueba y un tercero sobre la legitimación de la demandante. No obstante la petición final de la misma es la que recogemos literalmente:

SUPLICO A LA SALA que previos los trámites legales oportunos dicte en su día Sentencia en virtud de la cual se estime íntegramente el Recurso formulado, revocando la sentencia recurrida y acordando la nulidad de las presentes actuaciones con remisión al Juzgado de Mostoles para la tramitación de un procedimiento con las debidas garantías condenando a la demandada conforme a las peticiones principal o subsidiaria efectuadas en nuestro escrito de demanda y todo ello con expresa imposición de las costas causadas.

Es decir, la parte apelante , aún a pesar de haber estructurado tres motivos ( o al menos dos dado que lo que justifica es su legitimación en el tercero) concretos a efectos de apelación la realidad es que considera que el Tribunal que le ha resuelto no es competente y por tanto que se trata de una cuestión de orden público.

Esta Sala debe partir por tanto en primer lugar de considerar si lo que se ha querido es simplemente que se analice la nulidad o por el contrario si se plantea alguna otra petición, por desestimación de la anterior, en relación con los dos motivos posteriores que no se llevan al suplico del recurso.

Segundo. Sobre el principio de congruencia y las pretensiones de la parte.

Como recuerda la STS 71/2016, de 17 de febrero «El principio de congruencia en fase de recurso, como proyección del principio dispositivo, impide al tribunal conocer de aquello que no se impugna. Si por congruencia se entiende que el fallo de la sentencia tenga la necesaria adecuación, correlación o armonía con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes, teniendo en cuenta, además de lo pedido, la causa de pedir (hechos en que se funda la pretensión deducida), en fase de recurso, en particular en la segunda instancia, esa adecuación debe existir entre la parte dispositiva de la sentencia de apelación y las peticiones que, habiendo sido objeto de la primera instancia, hubieran sido efectivamente apeladas -tantum devolutum quantum apellatum- ( SSTS de 30 de junio de 2009, RC 369/2005, 26 de septiembre de 2006, RC 930/2003)».

En nuestro sistema procesal el juicio de segunda instancia es pleno, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum)».

En este sentido la STS núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias, el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante, salvo que provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado, y el principio tantum devolutum quantum apellatum [se transfiere lo que se apela], conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como regula el art. 465.4 LEC. Ambos límites de conocimiento son manifestaciones en la segunda instancia del principio de congruencia de las sentencias, con dimensión constitucional por afectar al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión que se proyecta en el régimen de garantías legales de los recursos ( sentencias de esta Sala 927/2006, de 26 de septiembre; y 533/2009, de 30 de junio).

Lo anterior bastaría para tener por resuelto en su caso, con la solución que fuere, el recurso de apelación. No obstante a fin de dar una respuesta total a cada pedimento entramos a resolver.

Tercero. Sobre la pretendida nulidad.

La parte actora pretende ahora la nulidad del procedimiento alegando que el Juzgado de Marbella nunca fue competente, cuando ella misma aceptó expresamente esa competencia durante toda la primera tramitación. Interpuso su demanda inicialmente en Móstoles, pero cuando ese juzgado se inhibió a favor de Marbella mediante auto de dieciséis de noviembre de dos mil veinte, la actora no solo no recurrió dicha resolución, sino que se conformó plenamente con ella y sostuvo su pretensión ante el juzgado marbellí durante años.

Más significativo aún, cuando obtuvo sentencia estimatoria en primera instancia, la actora consideró válido todo lo actuado y no cuestionó en ningún momento la competencia territorial. Únicamente cuando, tras declararse la nulidad por defectos en el emplazamiento y tramitarse correctamente el procedimiento con plena contradicción, la nueva sentencia le resulta desestimatoria, cambia radicalmente su postura y pretende que todo sea nulo por incompetencia territorial del órgano que ella misma había aceptado.

Esta conducta procesal contradictoria vulnera frontalmente el principio de buena fe procesal del artículo doscientos cuarenta y siete de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina de los actos propios. La parte no puede adoptar posturas procesales incompatibles según le convenga el resultado. Si consideraba incompetente al juzgado de Marbella, debió recurrirlo y mantenerlo cuando se dictó el auto de inhibición, no años después cuando la sentencia le es desfavorable.

Sin perjuicio de lo anterior, existe un motivo adicional y autónomo que determina la inadmisibilidad de la pretendida nulidad: la parte recurrente no resulta afectada por el supuesto vicio procesal que denuncia, requisito imprescindible según el artículo doscientos cuarenta punto uno de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Este precepto establece que los defectos procesales deben hacerse valer "por medio de los recursos legalmente establecidos contra la resolución de que se trate". La jurisprudencia ha interpretado consistentemente que esta previsión implica dos exigencias fundamentales: la inmediatez temporal en la denuncia del vicio y, especialmente relevante en este caso, que quien lo denuncie sea la parte procesal efectivamente perjudicada por él.

El Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que solo puede invocar la nulidad de actuaciones quien resulte materialmente afectado o perjudicado por el vicio procesal denunciado. Esta doctrina se fundamenta en que la nulidad procesal no es un mecanismo abstracto de control de legalidad, sino un instrumento de tutela de derechos e intereses legítimos de las partes que han resultado lesionados por irregularidades procesales.

En el presente caso, la parte actora no ha sufrido perjuicio alguno derivado de la tramitación del procedimiento ante el Juzgado de Marbella. Por el contrario, durante toda la primera fase procesal se benefició de esa tramitación, obteniendo una sentencia estimatoria que consideró plenamente válida y que ejecutó sin cuestionamiento alguno de la competencia territorial del órgano que la había dictado.

El supuesto vicio de incompetencia territorial que ahora denuncia, de existir, no le causó indefensión ni limitó en modo alguno sus posibilidades de defensa. La actora pudo formular su demanda con todas las alegaciones que estimó pertinentes, proponer y practicar toda la prueba que consideró necesaria, y obtuvo inicialmente una resolución favorable a sus intereses. La tramitación ante el juzgado de Marbella no le impidió ejercer ninguna de sus facultades procesales ni mermó sus derechos de ninguna forma.

La única "afectación" que podría invocarse es el resultado desfavorable de la segunda sentencia, pero ese resultado no deriva de ningún vicio de competencia territorial, sino de la valoración de la prueba practicada en condiciones de plena contradicción. La actora confunde su disconformidad con el fallo con la existencia de un defecto procesal invalidante, cuando son conceptos completamente distintos.

Por el contrario, quien sí resultó gravemente afectada por los vicios procesales de la primera tramitación fue la parte demandada, que no pudo ser emplazada correctamente, no tuvo conocimiento del procedimiento, no pudo contestar a la demanda ni proponer prueba, y vio dictarse contra ella una sentencia condenatoria sin haber podido ejercer su derecho de defensa.

Pero la actora carece de esa legitimación para denunciar ahora un supuesto vicio de competencia que, de existir, no le ha causado perjuicio alguno. Su pretensión de nulidad no busca reparar ninguna lesión efectiva de sus derechos procesales, sino obtener una segunda oportunidad de tramitar el procedimiento en otro juzgado con la esperanza de obtener un resultado más favorable, lo cual constituye un uso abusivo y desviado del mecanismo de nulidad de actuaciones.

La jurisprudencia constitucional ha establecido reiteradamente que el derecho al juez predeterminado por la ley es un derecho fundamental de las partes, no un interés abstracto del ordenamiento. Por tanto, solo puede invocarse su vulneración quien haya visto efectivamente menoscabado ese derecho en sus propios intereses. La actora, que aceptó voluntariamente la competencia del juzgado de Marbella y se benefició inicialmente de ella, no puede ahora pretender ampararse en la supuesta vulneración de un derecho que ella misma consideró satisfecho durante toda la primera tramitación.

Además, la nulidad de actuaciones constituye un remedio excepcional y restrictivo, que solo procede cuando concurren defectos procesales de especial gravedad que han causado indefensión material y efectiva a la parte afectada. No puede convertirse en un mecanismo para reabrir procedimientos correctamente tramitados simplemente porque el resultado no satisface las expectativas de una de las partes.

En definitiva, conforme al artículo 240.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la parte actora carece de legitimación para invocar la nulidad del procedimiento por un supuesto vicio de competencia territorial que no le ha causado indefensión ni perjuicio alguno, que ella misma aceptó expresamente durante años, y que solo cuestiona ahora porque el resultado final del proceso, tras su correcta tramitación con todas las garantías, no le resulta favorable. Esta pretensión debe ser rechazada tanto por contradecir su propia conducta procesal anterior como por carecer del presupuesto esencial de toda nulidad: la efectiva afectación o perjuicio de quien la invoca.

Ya hemo señalado más arriba que una vez resuelta este motivo y pretensión el recurso de apelación debería quedar resuelto , pero que sin embargo entraríamos a resolver el resto de las cuestiones a efectos de una solución plenaria al asunto, máxime cuando los apelados así lo han entendido también.

Tercer motivo: Legitimación activa por cesión del contrato

La recurrente sostiene que tiene legitimación activa para exigir el cumplimiento del contrato en virtud de la cesión de la posición contractual operada a su favor por la compradora inicial. Rebate el doble argumento de la sentencia que niega esta legitimación: inexistencia de acuerdo de la entidad cedente e inexistencia de conformidad de la vendedora.

Respecto al primer argumento, sostiene que el documento aportado no es una simple certificación sino un documento que acredita la cesión. Este hecho quedó corroborado por la declaración testifical de quien era secretario del consejo de administración de la entidad cedente, que manifestó la realidad del otorgamiento de los contratos, la realidad de los pagos efectuados, y la existencia de un acuerdo en el órgano de administración para ceder los derechos del contrato. Reconoce que no pudo aportar el libro de actas por el tiempo transcurrido y el concurso de acreedores de la cedente. Sin embargo, existe otro indicio claro de la cesión: los contratos no fueron incluidos en el activo de la masa concursal. Esta exclusión solo puede explicarse porque se había efectuado la cesión previamente. De haberse incluido habrían dado lugar a acción de reintegración de las cantidades abonadas, acción que nunca se ejercitó.

Respecto al segundo argumento, resulta determinante que la sentencia recurrida reconoce expresamente la existencia de una cláusula contractual en la estipulación quinta del contrato de once de febrero de dos mil cuatro que autorizaba expresamente la cesión del contrato a un tercero. Esa cláusula establecía que el comprador podría ceder los derechos y obligaciones a la persona que considerara, debiendo la vendedora hacer la escritura a nombre del cesionario. Esta estipulación constituye un consentimiento anticipado y general de la vendedora a cualquier cesión que decidiera realizar el comprador, sin necesidad de conformidad específica para cada cesión concreta. Si se reconoce la validez del contrato inicial conforme al resultado de la prueba, debe concluirse que la cesionaria estaba plenamente legitimada pues contaba con el consentimiento previo otorgado en el propio contrato.

La sentencia incurre en contradicción al reconocer por un lado la existencia de esa cláusula de cesión libremente pactada, pero negar por otro la validez de la cesión efectuada al amparo de esa cláusula. Si el contrato autorizaba expresamente la cesión sin necesidad de conformidad adicional, y se practicó efectivamente esa cesión, la cesionaria adquirió todos los derechos y está plenamente legitimada para exigir el cumplimiento.

La parte demandada responde que la cesionaria carece de legitimación activa por completa ineficacia del documento de cesión. La cesión es absolutamente ineficaz por faltar el consentimiento del contratante cedido, que no aparece mencionado ni firma el documento. La jurisprudencia del Tribunal Supremo es clara según la misma parte: el consentimiento del cedido es indispensable en la cesión de contrato, a diferencia de la cesión de créditos. La STS de 9 de julio de dos 2003 establece que el efecto característico de la cesión del contrato es la asunción por el cesionario de las obligaciones pendientes como consecuencia de la convergencia de voluntades, siendo inexcusable la presencia del cedido para prestar su aquiescencia.

La cláusula quinta del contrato invocada por la recurrente no ampara esta cesión porque el documento tampoco está firmado, y además esa cláusula de estilo solo desplegaría efectos de forma limitada el día de la firma de escritura con previa anuencia del vendedor. No puede suplir el consentimiento específico y expreso que toda cesión de contrato requiere del contratante cedido.

Además, tampoco consta el consentimiento del contratante cedente. El documento pretende ser una certificación de acuerdo social pero es nula por falta de competencia del certificante, que no era ni presidente ni secretario del consejo. Es también nula por defectos de forma y contenido: no contiene los requisitos legales del artículo ciento doce del Reglamento del Registro Mercantil, no se desprenden los datos de las juntas donde se adoptaron los acuerdos, ni su convocatoria, ni orden del día, ni porcentaje de voto favorable, ni fecha de aprobación del acta. No se ha aportado el acta de junta adverada por el Registrador Mercantil acreditativa del consentimiento de la cedente. No consta que la cedente consintiera esta cesión. Extinguida ya la cedente, no es posible salir de esta duda. No era un negocio jurídico de cesión sino una simple certificación con numerosas irregularidades formales y sustantivas.

El tercer motivo de ineficacia es que vulnera la prohibición legal del administrador de hacer competencia a la sociedad que administra. El firmante era administrador de ambas sociedades al tiempo de la cesión. La prohibición abarca personas vinculadas con el administrador, y la cesionaria lo es respecto del firmante. Esta prohibición no consta dispensada, y no podría serlo porque exigiría acuerdo singular de junta general que no existió y ausencia de daño para la sociedad que sí existió. El firmante, actuando como administrador de ambas sociedades, se cedió el contrato a sí mismo en infracción de su deber de lealtad. El documento sería por tanto nulo de pleno derecho y de lo nulo ningún efecto se deriva. La cesionaria no se subrogó por tanto , válidamente la posición contractual y carece de legitimación activa.

En realidad, de lo que se parte inicialmente es de la negación de la existencia del contrato y por ello lo que no existe no se puede negar. La afirmación de que carece de legitimación por no haberse cedido conllevaría la asunción de que existía el contrato y en concreto que existió una cesión de una sociedad a otra aunque lo fuera con irregularidad en la misma. Todo es condicional y por lo tanto subsidiario a la existencia de ese contrato cuyo análisis parte esencialmente de una valoración probatoria al efecto de la documental aportada, dada la contradicción existente entre los testigos de una y otra partes.

Cuarto. Sobre la valoración probatoria.

La parte recurrente alega que concurren presunciones e indicios probatorios suficientes para acreditar la existencia del contrato de compraventa y sus prórrogas. Denuncia que la demandada mantuvo versiones contradictorias: inicialmente reconoció en su contestación que hubo un contrato que quedó extinguido por mutuo disenso hacia dos mil diez, pero posteriormente en conclusiones negó totalmente la existencia de cualquier contrato, alegando que las firmas eran falsas. Esta contradicción, unida a que los hijos de la demandada negaron bajo juramento cualquier relación contractual cuando el letrado había reconocido su existencia, evidencia según la recurrente la falta de credibilidad de la versión de la demandada.

Como elemento probatorio central invoca un correo electrónico de enero de dos mil diez remitido por el hijo de la demandada en el que se discuten aspectos urbanísticos de la parcela, se menciona la necesidad de acordar precio y plazo, y se alude a conversaciones sobre estas cuestiones. Este mensaje resultaría incompatible con la tesis de extinción por mutuo disenso o inexistencia del contrato. Aunque el remitente reconoció que la cuenta era suya, manifestó no recordar haber enviado ese correo, respuesta evasiva que debe valorarse , al entender del recurrente, como indicio adicional favorable a la actora.

El elemento probatorio más contundente según la apelante es la información bancaria remitida por la entidad financiera. Los movimientos desde enero de dos mil siete hasta junio de dos mil nueve acreditan que la demandada recibió transferencias cuyas cuantías, fechas y periodicidad coinciden exactamente con las estipuladas en los contratos aportados. Durante ese período la demandada recibió transferencias por más de trescientos noventa mil euros, en fechas absolutamente coincidentes con las reflejadas en los contratos, todos con la misma referencia bancaria. Esta correlación , nos dice, perfecta no puede ser casual ni explicarse por otra causa que no sea el cumplimiento de los contratos de compraventa.

La recurrente subraya que la demandada y su familia no dieron ninguna explicación plausible sobre el origen de estos ingresos millonarios. La demandada carece de actividad económica y solo cuenta con una pensión, por lo que resulta inverosímil e inexplicable que recibiera más de trescientos noventa mil euros sin justificación. Además, ha quedado acreditado que ocultaba estos ingresos en sus declaraciones del impuesto sobre la renta, pues no incluyó ninguna de estas cantidades en sus declaraciones de esos ejercicios. Esta ocultación fiscal refuerza la tesis de que procedían del contrato cuya existencia la demandada pretende negar.

La apelante invoca también las declaraciones testificales de dos testigos que corroboraron la existencia del contrato, la realidad de los pagos, la inexistencia de resolución por mutuo disenso, y la realidad de los contratos otorgados. Frente a estos testimonios coherentes con la documentación, contrapone los testimonios contradictorios de los hijos de la demandada, que manifestaron falsamente que su madre jamás había percibido cantidad alguna ni había vendido ninguna finca, afirmación rotundamente desmentida por la información bancaria.

En cuanto al informe pericial caligráfico que niega la autenticidad de una firma en el contrato de primero de julio de dos mil nueve, la recurrente sostiene que queda desvirtuado por el conjunto de indicios convergentes. Ese contrato fue enviado por fax desde un establecimiento en Milán, y resulta una coincidencia determinante que la hija de la demandada residiera precisamente en Milán cuando fue enviado. Igualmente determinante es que la demandada recibiera puntualmente todas las cantidades reflejadas en los contratos. Esta correlación perfecta no puede explicarse si no es por la existencia de los contratos. El informe pericial aislado puede suscitar dudas sobre una firma concreta, pero resulta insuficiente para desvirtuar el cúmulo de indicios convergentes.

Mención especial dedica a la conducta obstruccionista respecto al deber de exhibición documental acordado en audiencia previa. Se acordó, nos dice la recurrente, que la demandada aportara el poder notarial otorgado a su hija, pero se negó reiteradamente alegando no encontrarlo. Esta negativa debe valorarse como indicio adicional conforme al artículo trescientos veintinueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si el poder existió, su aportación beneficiaría a la demandada. La negativa solo puede explicarse porque su contenido perjudica sus intereses o porque no existe.

La parte demandada rebate estos argumentos señalando que la sentencia hace un análisis correcto del material probatorio y especialmente de sus ausencias y falsedades. No hay contrato firmado por la vendedora y por tanto falta el consentimiento contractual esencial. Lo que aporta la actora es , según la misma, un borrador sin firmar, y la única firma que aparece en una supuesta novación está falsificada según prueba pericial practicada precisamente a instancia de la actora. Sin consentimiento inequívoco del vendedor es imposible estimar la pretensión de cumplimiento específico.

Tampoco hay prueba inequívoca de la finca vendida, dado que el único informe pericial está equivocado por error de la actora al indicar el número de finca. El perito fue a tasar una finca completamente distinta en Nueva Andalucía. Y especialmente relevante, no hay prueba inequívoca del pago del precio. No constan recibos, cartas de pago firmadas, justificantes de transferencia, correos confirmando pagos, testifical de empleado bancario, cuentas anuales que acreditaran movimientos de tesorería, ni instrumentos cambiarios. No hay absolutamente nada que acredite de forma fehaciente el pago.

La información bancaria obtenida por diligencia final, que nunca debió admitirse según la demandada por invertir la carga de la prueba, no acredita el pago porque no identifica a los remitentes de las transferencias. Es imposible saber sin género de duda si alguna entrada procede de la compradora. Sin mención indubitada del remitente no puede considerarse acreditado el pago. Además, esos movimientos abarcan solo el período dos mil siete a dos mil nueve, pero la cesionaria se constituyó en abril de dos mil diez, por lo que es imposible que esos pagos los hiciera ella.

Respecto a la alegada aplicación de la prueba de presunciones, este argumento según la demandada no puede acogerse por un motivo formal: debe alegarse en la instancia, y no aparece en la demanda ninguna referencia al artículo 386 LEC 1/2000. Tampoco por motivo sustantivo: no hay ningún hecho probado del cual mediante enlace preciso según las reglas del criterio humano pueda darse por probado otro hecho que sustente la pretensión. Los supuestos indicios no son más que manifestaciones de mala fe: aportación de documento con firma falsificada, documento firmado por la misma persona guardado durante diez años, presentación de demanda sin acreditar pago de un solo euro exigiendo que sea la demandada quien lo pruebe, y utilización manipuladora de citaciones judiciales.

Las declaraciones testificales de los hijos de la demandada reflejaron la sinceridad de quien desconoce completamente los hechos alegados y el comprensible enojo de comprobar cómo se ha falsificado una firma. Declararon que hace muchos años hubo conversaciones iniciales sobre una posible venta que quedó en nada, sin llegar a firmarse ningún contrato. Los testigos de la actora, por el contrario, evidenciaron su parcialidad por vínculos de amistad o profesionales, con declaraciones llenas de lagunas y contradicciones que minaron su credibilidad.

En resumen, para la demandada y apelada no hay en los autos nada sólido que sustente la demanda: no hay contrato firmado, no hay prueba del objeto vendido, no hay prueba del pago del precio.

Quinto. La valoración documental.Conclusión del Tribunal.

La pretensión de la parte recurrente exige del tribunal una operación intelectual compleja que, en esencia, constituye una inferencia probatoria basada exclusivamente en pruebas de carácter indirecto. Lo que se solicita es que, a partir de una serie de datos fragmentarios y desconectados entre sí, el órgano jurisdiccional extraiga mediante el mecanismo de las presunciones del artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la conclusión de que existió un contrato de compraventa válido y eficaz, que dicho contrato fue sucesivamente novado, que la parte compradora cumplió sus obligaciones de pago, y que finalmente operó una cesión válida del contrato a favor de la entidad demandante.

Esta pretensión tropieza con un obstáculo insalvable desde la perspectiva de la técnica probatoria: la prueba de presunciones exige que exista al menos un hecho base plenamente acreditado mediante prueba directa, a partir del cual, mediante un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, pueda inferirse de forma necesaria o altamente probable la existencia de otro hecho desconocido que se pretende probar. La presunción judicial opera como mecanismo subsidiario cuando, acreditado un hecho mediante prueba directa, resulta razonable deducir de él la existencia de otro hecho cuya prueba directa no ha sido posible obtener.

Sin embargo, en el presente caso no existe ningún hecho base plenamente acreditado mediante prueba directa del cual partir para construir la inferencia presuntiva. Por el contrario, todos y cada uno de los elementos esenciales de la pretensión carecen de prueba directa y presentan lagunas probatorias de tal magnitud que impiden considerarlos acreditados. La ausencia de prueba directa respecto de los elementos nucleares del derecho invocado no puede suplirse mediante presunciones, pues ello equivaldría a construir un castillo de naipes sobre cimientos inexistentes.

El primer elemento esencial que carece de acreditación es el consentimiento contractual del vendedor. No existe en autos ningún documento que contenga la firma auténtica de la parte vendedora prestando su consentimiento a la celebración del contrato de compraventa. El documento aportado como contrato inicial de once de febrero de dos mil cuatro no está firmado por la vendedora. Tampoco están firmadas por ella ni por persona alguna en su representación las cuatro primeras novaciones contractuales aportadas. Las dos únicas novaciones que presentan firma atribuida a quien habría actuado como representante de la vendedora han sido objeto de análisis pericial caligráfico, practicado precisamente a instancia de la parte actora, concluyéndose de forma categórica e indubitada que dichas firmas son falsas y no fueron puestas por la persona a quien se atribuyen.

Este dato no constituye una mera irregularidad formal subsanable o un defecto probatorio menor. Afecta al núcleo mismo del negocio jurídico cuyo cumplimiento se pretende. El consentimiento es elemento esencial del contrato conforme al artículo mil doscientos cincuenta y cuatro del Código Civil. Sin manifestación inequívoca de voluntad del vendedor no hay contrato. La ausencia de firma en el documento y la falsedad acreditada de la única firma existente no pueden suplirse mediante presunciones. No cabe presumir el consentimiento contractual. Este debe constar de forma expresa, clara e inequívoca, especialmente tratándose de un contrato de compraventa sobre un inmueble valorado en varios millones de euros.

La parte recurrente pretende que el tribunal infiera la existencia del consentimiento contractual a partir de otros datos indirectos, pero esta operación resulta jurídicamente inadmisible. No puede presumirse que existió consentimiento porque posteriormente se recibieron determinados ingresos bancarios. El razonamiento lógico exigiría la secuencia inversa: primero acreditar mediante prueba directa que existió un contrato válidamente consentido, y después comprobar si se cumplieron las obligaciones derivadas del mismo. Invertir esta secuencia lógica pretendiendo deducir la existencia del contrato de la existencia de pagos constituye una petición de principio inaceptable.

El segundo elemento esencial carente de acreditación es el objeto del contrato. El único medio de prueba propuesto para identificar y valorar la finca supuestamente objeto de la compraventa fue un informe pericial de tasación inmobiliaria. Sin embargo, por error de la propia parte actora al identificar el número de finca registral, el perito tasador acudió a tasar un inmueble completamente distinto, situado en una urbanización diferente y a considerable distancia del que supuestamente era objeto del contrato. Este error, que la parte recurrente ni siquiera menciona en su recurso de apelación, no fue subsanado mediante nueva proposición de prueba pericial sobre la finca correcta.

La consecuencia de este fracaso probatorio es que no consta acreditado con certeza cuál es el inmueble objeto del supuesto contrato, ni cuáles son sus características registrales, superficie, linderos o demás elementos identificadores, ni tampoco su valor real de mercado que permitiría valorar la proporcionalidad entre precio y objeto. El objeto es elemento esencial del contrato conforme al artículo mil doscientos sesenta y uno apartado segundo del Código Civil. Sin identificación inequívoca del objeto no puede prosperar una acción de cumplimiento específico que pretende precisamente el otorgamiento de escritura pública sobre un inmueble que no ha quedado debidamente identificado.

El tercer elemento esencial carente de acreditación, y quizá el más relevante desde la perspectiva de las reglas sobre carga de la prueba, es el pago del precio por parte del comprador. La parte actora ejercita tanto la acción de cumplimiento específico como subsidiariamente la acción de resolución contractual, ambas previstas en el artículo mil ciento veinticuatro del Código Civil para el caso de incumplimiento de obligaciones recíprocas. Ambas acciones requieren inexcusablemente que quien las ejercita acredite haber cumplido previamente sus propias obligaciones. Tratándose de un contrato de compraventa, el comprador que reclama el cumplimiento o la resolución debe acreditar haber pagado el precio, al menos la parte del precio que según su propia versión afirma haber pagado. Y es raro que no esté contabilizado y que tampoco, en operaciones empresariales de este nivel, se tenga concreta y clara acreditación de los pagos parciales.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante, reiterada y pacífica al establecer que corresponde al comprador que reclama judicialmente la prueba plena, directa e inequívoca del pago del precio. Esta prueba debe consistir en documentación que acredite de forma fehaciente e indubitada la realidad de los pagos: recibos firmados por el vendedor, cartas de pago, justificantes bancarios de transferencias que identifiquen claramente al ordenante y al beneficiario, extractos de cuentas que muestren los cargos en la cuenta del comprador, correos electrónicos cruzados entre las partes confirmando la recepción de los pagos, testimonios de empleados bancarios que intervinieron en las operaciones, o cualesquiera otros documentos que permitan tener por acreditado sin género de duda razonable que el comprador pagó y el vendedor recibió las cantidades estipuladas.

En el presente caso no existe absolutamente nada de esto. No se ha aportado ni un solo recibo firmado por la vendedora. No se ha aportado ninguna carta de pago. No se han aportado justificantes bancarios de transferencias ordenadas por la compradora inicial. No se han aportado extractos de las cuentas de la compradora mostrando los cargos correspondientes. No se han aportado las cuentas anuales de la compradora que reflejarían estos importantes movimientos de tesorería. No consta testimonio de los administradores concursales de la compradora que tuvieron acceso a toda su documentación contable. No se han aportado cheques, pagarés ni instrumentos cambiarios. No existe un solo documento que acredite de forma directa, fehaciente e indubitada que la compradora inicial pagó cantidad alguna a la vendedora.

La única prueba aportada respecto a este elemento esencial consiste en un listado de movimientos bancarios de una cuenta de la vendedora, correspondiente únicamente al período comprendido entre enero de dos mil siete y junio de dos mil nueve, obtenido mediante diligencia final practicada de forma extemporánea. Este documento presenta múltiples deficiencias que impiden que pueda considerarse prueba suficiente del pago del precio.

En primer lugar, no cubre el período completo durante el cual según la actora se habrían realizado pagos. El supuesto contrato inicial es de once de febrero de dos mil cuatro, pero los movimientos bancarios comienzan el doce de enero de dos mil siete. Existe por tanto un vacío probatorio de casi tres años respecto del cual no se ha aportado prueba alguna de pago. La actora afirma haber realizado pagos durante ese período, pero su afirmación queda como mera manifestación huérfana de cualquier respaldo documental. También de aquí se pide la presunción del pago en esos otros meses.

En segundo lugar, y esto resulta absolutamente determinante, el listado de movimientos bancarios no identifica a los ordenantes de las transferencias. Aparecen entradas de dinero en la cuenta de la vendedora, pero no consta quién realizó cada transferencia. Sin identificación del ordenante resulta imposible afirmar que esos ingresos procedan de la compradora inicial. Podrían proceder de cualquier otra persona o entidad por cualquier otro concepto. La ausencia de identificación del remitente convierte este documento en prueba absolutamente inútil para acreditar el hecho que se pretende probar. Ya hemos dicho que incluso resulta de una falta de diligencia o negligencia importante en cuanto a profesionales o empresarios se trate.

En tercer lugar, tampoco consta el concepto de las transferencias. No aparece mención alguna a que se trate de pagos a cuenta de precio de compraventa de inmueble. Podrían responder a cualquier otro negocio jurídico entre las partes o con terceros. La ausencia de concepto impide establecer el nexo causal entre los ingresos y el supuesto contrato cuyo cumplimiento se reclama.

En cuarto lugar, y esto resulta definitivo desde la perspectiva de la legitimación activa, los movimientos corresponden al período dos mil siete a dos mil nueve, pero la entidad cesionaria demandante se constituyó el veintiuno de abril de dos mil diez. Es materialmente imposible que la cesionaria hubiera realizado pagos en fechas anteriores a su propia constitución. Por tanto, aunque esos movimientos acreditaran pagos de la compradora inicial, lo cual no acreditan por las razones expuestas, en ningún caso acreditarían cumplimiento de obligaciones por parte de quien ahora demanda.

La parte recurrente pretende que el tribunal, ante esta absoluta ausencia de prueba directa del pago, infiera mediante presunciones que los pagos se realizaron porque existe coincidencia entre las fechas y cantidades de ciertos ingresos bancarios y las fechas y cantidades estipuladas en los documentos contractuales aportados. Solicita que se aplique el mecanismo de la prueba de presunciones para dar por acreditado el pago del precio a partir de esas supuestas coincidencias.

Esta pretensión no puede acogerse por múltiples razones. La primera y fundamental es que la prueba de presunciones no puede suplir la ausencia total de prueba directa respecto de hechos esenciales cuya acreditación mediante prueba directa resulta perfectamente posible. Si la compradora realizó los pagos mediante transferencias bancarias, como afirma, le resultaba perfectamente posible y además constituía su carga procesal aportar los justificantes de esas transferencias desde su propia entidad bancaria, identificando claramente cada operación, su fecha, importe, ordenante, beneficiario y concepto. La imposibilidad de aportar esta prueba directa solo puede perjudicar a quien tenía la carga de aportarla, no a la parte contraria.

La segunda razón es que no existe realmente coincidencia plena entre las cantidades y fechas de los supuestos pagos contractuales y los ingresos bancarios acreditados. Existen discrepancias temporales, existen períodos sin cobertura probatoria, y existen ingresos que no se corresponden con ninguna estipulación contractual. La alegada coincidencia es más aparente que real, y en todo caso resulta insuficiente para construir sobre ella una inferencia presuntiva que supla la ausencia de prueba directa.

La tercera razón es que, aunque existiera coincidencia perfecta, esta circunstancia por sí sola no permite inferir necesariamente que los ingresos procedan de la compradora en cumplimiento del contrato. Podrían existir múltiples explicaciones alternativas: que procedan de terceras personas, que respondan a otros negocios jurídicos entre las mismas partes, que se trate de meras coincidencias temporales y cuantitativas sin relación causal alguna. Sin identificación del ordenante y del concepto no es posible descartar estas hipótesis alternativas, y por tanto no es posible construir una presunción que alcance el grado de certeza exigible.

La cuarta razón, especialmente relevante, es que la demandada ha ofrecido una explicación alternativa respecto de su situación económica y el origen de sus ingresos durante esos años. Ha manifestado que durante ese período mantuvo conversaciones y negociaciones preliminares con la compradora inicial sobre una posible venta que finalmente no cristalizó, y que recibió determinadas cantidades en concepto de arras o pagos a cuenta que posteriormente, al no formalizarse la venta, no fueron objeto de reclamación de devolución. Esta versión alternativa de los hechos resulta compatible con la existencia de los ingresos bancarios pero incompatible con la tesis de que existió un contrato válido y eficaz cuyo cumplimiento pueda ahora exigirse.

El cuarto elemento esencial carente de acreditación es la cesión del contrato a favor de la entidad demandante. El documento aportado como prueba de la cesión no contiene las tres manifestaciones de voluntad que toda cesión de contrato requiere: la del contratante cedente, la del contratante cesionario, y especialmente la del contratante cedido. No aparece firma alguna de la vendedora prestando su consentimiento a la cesión. No puede presumirse este consentimiento a partir de la existencia de una cláusula genérica en el contrato inicial, que por lo demás tampoco está firmado, autorizando cesiones futuras. La cesión de contrato requiere consentimiento específico, expreso e inequívoco del contratante cedido, según doctrina reiterada del Tribunal Supremo, y este consentimiento no consta acreditado.

Tampoco consta acreditado adecuadamente el consentimiento del contratante cedente. El documento presentado pretende ser una certificación de acuerdo social, pero adolece de múltiples irregularidades formales y sustantivas que le privan de eficacia probatoria: está firmado por quien carecía de competencia para certificar al no ser secretario del consejo de administración, no contiene las menciones legalmente exigidas sobre convocatoria de la junta, orden del día, porcentaje de voto favorable o fecha de aprobación del acta, y no se ha aportado el acta de la junta debidamente adverada por el Registrador Mercantil que acreditaría la realidad del acuerdo social.

La parte recurrente solicita que el tribunal presuma la existencia y validez de la cesión a partir de determinados indicios: que los contratos no fueron incluidos en el activo de la masa concursal, que existe testimonio de quien fue secretario del consejo afirmando que hubo un acuerdo, que existe la cláusula genérica autorizando cesiones en el contrato inicial. Ninguno de estos indicios resulta suficiente para suplir la ausencia de prueba directa del consentimiento de las tres partes que toda cesión de contrato requiere.

La exclusión de los contratos del activo concursal podría responder a múltiples causas: que se consideraran inexistentes o ineficaces, que se ocultaran fraudulentamente para perjudicar a los acreedores, que ya se hubieran extinguido por mutuo disenso, o que efectivamente se hubieran cedido. La mera exclusión no permite inferir necesariamente que la causa fue una cesión válida. El testimonio del secretario del consejo resulta contradictorio e inverosímil, pues manifestó no recordar si hubo junta, no saber si se convocó, desconocer si la cesión fue onerosa o gratuita, y en definitiva no aportar ningún dato concreto que permita tener por acreditado que existió realmente un acuerdo social válido. Y la cláusula genérica del contrato inicial, además de estar en un documento no firmado, no puede suplir el consentimiento específico que la cesión concreta requería.

Llegados a este punto, resulta obligado concluir que la pretensión de la parte recurrente carece de base probatoria suficiente. No existe prueba directa de ninguno de los elementos esenciales de su derecho: ni del consentimiento contractual del vendedor, ni del objeto vendido, ni del pago del precio, ni de la cesión válida del contrato. La ausencia de prueba directa respecto de estos elementos nucleares no puede suplirse mediante presunciones porque no existe ningún hecho base plenamente acreditado del cual partir para construir la inferencia presuntiva.

La parte recurrente pretende que el tribunal infiera la existencia de un contrato válido, su cumplimiento parcial por el comprador, y su cesión eficaz al cesionario, a partir exclusivamente de la existencia de ciertos ingresos bancarios no identificados en su ordenante durante un período limitado que ni siquiera cubre la totalidad del tiempo durante el cual se afirma que se realizaron pagos. Esta inferencia resulta jurídicamente inadmisible porque exige dar un salto lógico excesivo, descartando sin fundamento suficiente múltiples hipótesis alternativas igualmente compatibles con el dato objetivo de la existencia de esos ingresos.

Además, y esto resulta determinante, esta inferencia presuntiva que se solicita debe superar un obstáculo insalvable: la existencia de prueba directa que contradice frontalmente la tesis de la recurrente. No se trata simplemente de ausencia de prueba directa que pudiera suplirse mediante presunciones. Se trata de existencia de prueba directa contraria a la pretensión. Existe prueba directa, mediante informe pericial caligráfico practicado a instancia de la propia actora y no impugnado por ella, de que la firma atribuida a la representante de la vendedora en una de las supuestas novaciones contractuales es falsa. Este hecho probado directamente mediante prueba pericial no admite valoración alternativa ni puede desvirtuarse mediante presunciones.

La falsedad acreditada de la firma no es un elemento probatorio neutral o intrascendente que pueda ponderarse junto con otros indicios en una valoración global. Es un dato objetivo, concluyente y determinante que proyecta sombra de duda sobre la autenticidad de toda la documentación contractual aportada. Si una de las firmas es falsa, resulta razonable cuestionar la autenticidad del resto de la documentación que proviene de la misma fuente. La falsedad acreditada de una firma no puede compensarse ni neutralizarse mediante la alegación de que existen otros indicios indirectos favorables a la tesis de la existencia del contrato.

El razonamiento probatorio exigible debe partir de los hechos directamente acreditados y desde ellos construir, si resulta posible y procedente, inferencias presuntivas respecto de hechos no directamente acreditados. Pero cuando un hecho esencial, como es la falsedad de la firma de quien habría actuado como representante del vendedor, está directamente acreditado mediante prueba pericial, este hecho debe prevalecer sobre cualesquiera indicios o presunciones en sentido contrario. No cabe construir presunciones que contradigan hechos directamente probados.

Por aplicación de las reglas sobre carga de la prueba contenidas en el artículo doscientos diecisiete de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde a la parte actora que ejercita una acción de cumplimiento contractual o de resolución de contrato acreditar los hechos constitutivos de su pretensión: la existencia de un contrato válido entre las partes, el cumplimiento de sus propias obligaciones derivadas del contrato, el incumplimiento de las obligaciones de la parte contraria, y la legitimación activa para ejercitar la acción. Todos estos hechos constitutivos deben acreditarse mediante prueba suficiente, que puede ser directa o indirecta, pero que en todo caso debe alcanzar el grado de convicción necesario para que el tribunal pueda tener por probados dichos hechos.

En el presente caso, la parte actora no ha cumplido su carga probatoria respecto de ninguno de los hechos constitutivos esenciales. No ha acreditado mediante prueba directa ni mediante presunciones suficientes la existencia de un contrato válido, pues no existe firma auténtica de la vendedora y la única firma existente está acreditado que es falsa. No ha acreditado el cumplimiento de sus propias obligaciones de pago del precio, pues no existe prueba directa de pago alguno ni los indicios indirectos aportados resultan suficientes para suplir esta ausencia. No ha acreditado la cesión válida del contrato a su favor, pues el documento de cesión carece de los requisitos esenciales que esta figura contractual requiere.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la carga probatoria por la parte actora debe ser la desestimación de su pretensión.

Sexto. Costas y depósitos.

Procede la aplicación del artículo 398 de la LEC en costas y el destino que legalmente corresponda a los depósitos para recurrir.

De conformidad a los anteriores hechos y fundamentos de derecho venimos a resolver.

Primero: Delimitación del objeto del recurso.

En primer lugar y a efectos de resolver lo planteado en el recurso de apelación, debemos partir de la sentencia dictada y de los motivos y pretensión que se recogen en el recurso de apelación.

Resumen de los razonamientos de desestimación

La sentencia recurrida del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Marbella, desestima íntegramente la demanda interpuesta por la entidad compradora contra la vendedora basándose en varios fundamentos jurídicos concatenados.

En primer lugar, el juzgado determina que no se ha acreditado la existencia y validez del contrato de compraventa invocado ni de sus sucesivas modificaciones. El contrato inicial y varias de sus novaciones no aparecen firmados por la vendedora ni por sus supuestos representantes legales. Las únicas dos novaciones que contienen firmas atribuidas a la hija de la vendedora, quien habría actuado como su representante, fueron sometidas a análisis pericial caligráfico. El informe pericial concluyó de manera contundente que dichas firmas eran falsas y no habían sido puestas por la persona a quien se atribuían, conclusión corroborada por el testimonio de la propia supuesta firmante. Además, no consta en autos que la vendedora hubiera otorgado poder de representación alguno a favor de sus hijos para actuar en su nombre en estas operaciones. Esta falta de autenticidad de los documentos fundamentales en los que se basa la pretensión impide considerar acreditado el hecho constitutivo esencial del derecho reclamado.

En segundo término, el tribunal analiza la supuesta cesión del contrato mediante la cual la entidad demandante alega haberse subrogado en la posición de compradora. La sentencia explica detalladamente la diferencia entre la cesión de créditos y la cesión de contrato según la doctrina jurisprudencial. Mientras que en la cesión de créditos no se requiere el consentimiento del deudor cedido para su perfección, en la cesión de contrato resulta absolutamente imprescindible la intervención y el consentimiento de las tres partes involucradas: el contratante cedente, el cesionario y el contratante cedido. La cesión de contrato constituye un negocio jurídico trilateral que implica la transmisión íntegra de una posición contractual con todos sus derechos y obligaciones pendientes de cumplimiento.

El documento aportado como prueba de la cesión presenta múltiples deficiencias jurídicas según la sentencia. No se configura como un verdadero contrato de cesión, sino que aparece como una simple certificación emitida por quien no era el secretario de las sociedades. No consta la intervención ni el consentimiento de la vendedora, quien ni siquiera aparece mencionada en dicho documento. Además, no se aporta documentación que acredite que existiera un acuerdo societario válido que respaldara esta operación, faltando las actas de juntas generales debidamente convocadas y legalizadas. La ausencia de estos elementos esenciales determina que no puede considerarse que existiera una cesión válida del contrato.

Adicionalmente, el tribunal señala que tampoco se ha probado el pago de la parte del precio que la demandante afirma haber abonado. No existe en los autos documentación bancaria ni de ningún otro tipo que acredite la realidad de los pagos alegados. La información solicitada a la entidad bancaria mediante diligencia final no aportó prueba suficiente al respecto según la resolución impugnada. La ausencia de indicios razonables sobre estos pagos refuerza la conclusión de que el contrato cuyo cumplimiento se pretende carece de base probatoria sólida.

Por otro lado, el análisis pericial contable aportado por la parte demandada revela que en las cuentas anuales de la entidad demandante correspondientes a los ejercicios posteriores a la supuesta cesión no aparece registrado contablemente el contrato objeto de litigio. No figura como activo ni como pasivo, ni se refleja la operación en la memoria de las cuentas. Esta circunstancia resulta incompatible, nos dice, con la tesis de que la demandante hubiera adquirido efectivamente los derechos derivados del contrato y realizado los pagos que alega.

El tribunal también constata que durante el procedimiento concursal de la sociedad cedente, que fue declarada en concurso de acreedores y posteriormente disuelta y liquidada, no se incluyó el supuesto contrato ni los derechos derivados del mismo en la masa activa del concurso. No consta que se informara a la administración concursal de su existencia, ni que se ejercitaran acciones de reintegración, cumplimiento o resolución contractual por parte de la concursada, la administración concursal o los acreedores. Esta ausencia de reflejo del contrato en el procedimiento concursal constituye un indicio adicional que cuestiona su realidad y eficacia.

Todos estos elementos conducen al tribunal a concluir que la entidad demandante carece de legitimación activa para reclamar el cumplimiento del contrato, pues no ha acreditado de forma fehaciente ni la existencia válida del contrato de compraventa original, ni la eficacia de la cesión que supuestamente le transmitiría los derechos derivados del mismo, ni el cumplimiento de sus propias obligaciones como supuesta compradora cesionaria.

En consecuencia, el tribunal desestima tanto la pretensión principal de condena al otorgamiento de escritura pública de compraventa como la pretensión subsidiaria de restitución de cantidades, ya que esta última también descansa sobre la premisa de que existieron pagos efectivos y un contrato válido, extremos que no han quedado probados.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante recogiendo un apartado primero por infracción procesal , un segundo por error en la valoración de la prueba y un tercero sobre la legitimación de la demandante. No obstante la petición final de la misma es la que recogemos literalmente:

SUPLICO A LA SALA que previos los trámites legales oportunos dicte en su día Sentencia en virtud de la cual se estime íntegramente el Recurso formulado, revocando la sentencia recurrida y acordando la nulidad de las presentes actuaciones con remisión al Juzgado de Mostoles para la tramitación de un procedimiento con las debidas garantías condenando a la demandada conforme a las peticiones principal o subsidiaria efectuadas en nuestro escrito de demanda y todo ello con expresa imposición de las costas causadas.

Es decir, la parte apelante , aún a pesar de haber estructurado tres motivos ( o al menos dos dado que lo que justifica es su legitimación en el tercero) concretos a efectos de apelación la realidad es que considera que el Tribunal que le ha resuelto no es competente y por tanto que se trata de una cuestión de orden público.

Esta Sala debe partir por tanto en primer lugar de considerar si lo que se ha querido es simplemente que se analice la nulidad o por el contrario si se plantea alguna otra petición, por desestimación de la anterior, en relación con los dos motivos posteriores que no se llevan al suplico del recurso.

Segundo. Sobre el principio de congruencia y las pretensiones de la parte.

Como recuerda la STS 71/2016, de 17 de febrero «El principio de congruencia en fase de recurso, como proyección del principio dispositivo, impide al tribunal conocer de aquello que no se impugna. Si por congruencia se entiende que el fallo de la sentencia tenga la necesaria adecuación, correlación o armonía con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes, teniendo en cuenta, además de lo pedido, la causa de pedir (hechos en que se funda la pretensión deducida), en fase de recurso, en particular en la segunda instancia, esa adecuación debe existir entre la parte dispositiva de la sentencia de apelación y las peticiones que, habiendo sido objeto de la primera instancia, hubieran sido efectivamente apeladas -tantum devolutum quantum apellatum- ( SSTS de 30 de junio de 2009, RC 369/2005, 26 de septiembre de 2006, RC 930/2003)».

En nuestro sistema procesal el juicio de segunda instancia es pleno, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum)».

En este sentido la STS núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias, el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante, salvo que provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado, y el principio tantum devolutum quantum apellatum [se transfiere lo que se apela], conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como regula el art. 465.4 LEC. Ambos límites de conocimiento son manifestaciones en la segunda instancia del principio de congruencia de las sentencias, con dimensión constitucional por afectar al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión que se proyecta en el régimen de garantías legales de los recursos ( sentencias de esta Sala 927/2006, de 26 de septiembre; y 533/2009, de 30 de junio).

Lo anterior bastaría para tener por resuelto en su caso, con la solución que fuere, el recurso de apelación. No obstante a fin de dar una respuesta total a cada pedimento entramos a resolver.

Tercero. Sobre la pretendida nulidad.

La parte actora pretende ahora la nulidad del procedimiento alegando que el Juzgado de Marbella nunca fue competente, cuando ella misma aceptó expresamente esa competencia durante toda la primera tramitación. Interpuso su demanda inicialmente en Móstoles, pero cuando ese juzgado se inhibió a favor de Marbella mediante auto de dieciséis de noviembre de dos mil veinte, la actora no solo no recurrió dicha resolución, sino que se conformó plenamente con ella y sostuvo su pretensión ante el juzgado marbellí durante años.

Más significativo aún, cuando obtuvo sentencia estimatoria en primera instancia, la actora consideró válido todo lo actuado y no cuestionó en ningún momento la competencia territorial. Únicamente cuando, tras declararse la nulidad por defectos en el emplazamiento y tramitarse correctamente el procedimiento con plena contradicción, la nueva sentencia le resulta desestimatoria, cambia radicalmente su postura y pretende que todo sea nulo por incompetencia territorial del órgano que ella misma había aceptado.

Esta conducta procesal contradictoria vulnera frontalmente el principio de buena fe procesal del artículo doscientos cuarenta y siete de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina de los actos propios. La parte no puede adoptar posturas procesales incompatibles según le convenga el resultado. Si consideraba incompetente al juzgado de Marbella, debió recurrirlo y mantenerlo cuando se dictó el auto de inhibición, no años después cuando la sentencia le es desfavorable.

Sin perjuicio de lo anterior, existe un motivo adicional y autónomo que determina la inadmisibilidad de la pretendida nulidad: la parte recurrente no resulta afectada por el supuesto vicio procesal que denuncia, requisito imprescindible según el artículo doscientos cuarenta punto uno de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Este precepto establece que los defectos procesales deben hacerse valer "por medio de los recursos legalmente establecidos contra la resolución de que se trate". La jurisprudencia ha interpretado consistentemente que esta previsión implica dos exigencias fundamentales: la inmediatez temporal en la denuncia del vicio y, especialmente relevante en este caso, que quien lo denuncie sea la parte procesal efectivamente perjudicada por él.

El Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que solo puede invocar la nulidad de actuaciones quien resulte materialmente afectado o perjudicado por el vicio procesal denunciado. Esta doctrina se fundamenta en que la nulidad procesal no es un mecanismo abstracto de control de legalidad, sino un instrumento de tutela de derechos e intereses legítimos de las partes que han resultado lesionados por irregularidades procesales.

En el presente caso, la parte actora no ha sufrido perjuicio alguno derivado de la tramitación del procedimiento ante el Juzgado de Marbella. Por el contrario, durante toda la primera fase procesal se benefició de esa tramitación, obteniendo una sentencia estimatoria que consideró plenamente válida y que ejecutó sin cuestionamiento alguno de la competencia territorial del órgano que la había dictado.

El supuesto vicio de incompetencia territorial que ahora denuncia, de existir, no le causó indefensión ni limitó en modo alguno sus posibilidades de defensa. La actora pudo formular su demanda con todas las alegaciones que estimó pertinentes, proponer y practicar toda la prueba que consideró necesaria, y obtuvo inicialmente una resolución favorable a sus intereses. La tramitación ante el juzgado de Marbella no le impidió ejercer ninguna de sus facultades procesales ni mermó sus derechos de ninguna forma.

La única "afectación" que podría invocarse es el resultado desfavorable de la segunda sentencia, pero ese resultado no deriva de ningún vicio de competencia territorial, sino de la valoración de la prueba practicada en condiciones de plena contradicción. La actora confunde su disconformidad con el fallo con la existencia de un defecto procesal invalidante, cuando son conceptos completamente distintos.

Por el contrario, quien sí resultó gravemente afectada por los vicios procesales de la primera tramitación fue la parte demandada, que no pudo ser emplazada correctamente, no tuvo conocimiento del procedimiento, no pudo contestar a la demanda ni proponer prueba, y vio dictarse contra ella una sentencia condenatoria sin haber podido ejercer su derecho de defensa.

Pero la actora carece de esa legitimación para denunciar ahora un supuesto vicio de competencia que, de existir, no le ha causado perjuicio alguno. Su pretensión de nulidad no busca reparar ninguna lesión efectiva de sus derechos procesales, sino obtener una segunda oportunidad de tramitar el procedimiento en otro juzgado con la esperanza de obtener un resultado más favorable, lo cual constituye un uso abusivo y desviado del mecanismo de nulidad de actuaciones.

La jurisprudencia constitucional ha establecido reiteradamente que el derecho al juez predeterminado por la ley es un derecho fundamental de las partes, no un interés abstracto del ordenamiento. Por tanto, solo puede invocarse su vulneración quien haya visto efectivamente menoscabado ese derecho en sus propios intereses. La actora, que aceptó voluntariamente la competencia del juzgado de Marbella y se benefició inicialmente de ella, no puede ahora pretender ampararse en la supuesta vulneración de un derecho que ella misma consideró satisfecho durante toda la primera tramitación.

Además, la nulidad de actuaciones constituye un remedio excepcional y restrictivo, que solo procede cuando concurren defectos procesales de especial gravedad que han causado indefensión material y efectiva a la parte afectada. No puede convertirse en un mecanismo para reabrir procedimientos correctamente tramitados simplemente porque el resultado no satisface las expectativas de una de las partes.

En definitiva, conforme al artículo 240.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la parte actora carece de legitimación para invocar la nulidad del procedimiento por un supuesto vicio de competencia territorial que no le ha causado indefensión ni perjuicio alguno, que ella misma aceptó expresamente durante años, y que solo cuestiona ahora porque el resultado final del proceso, tras su correcta tramitación con todas las garantías, no le resulta favorable. Esta pretensión debe ser rechazada tanto por contradecir su propia conducta procesal anterior como por carecer del presupuesto esencial de toda nulidad: la efectiva afectación o perjuicio de quien la invoca.

Ya hemo señalado más arriba que una vez resuelta este motivo y pretensión el recurso de apelación debería quedar resuelto , pero que sin embargo entraríamos a resolver el resto de las cuestiones a efectos de una solución plenaria al asunto, máxime cuando los apelados así lo han entendido también.

Tercer motivo: Legitimación activa por cesión del contrato

La recurrente sostiene que tiene legitimación activa para exigir el cumplimiento del contrato en virtud de la cesión de la posición contractual operada a su favor por la compradora inicial. Rebate el doble argumento de la sentencia que niega esta legitimación: inexistencia de acuerdo de la entidad cedente e inexistencia de conformidad de la vendedora.

Respecto al primer argumento, sostiene que el documento aportado no es una simple certificación sino un documento que acredita la cesión. Este hecho quedó corroborado por la declaración testifical de quien era secretario del consejo de administración de la entidad cedente, que manifestó la realidad del otorgamiento de los contratos, la realidad de los pagos efectuados, y la existencia de un acuerdo en el órgano de administración para ceder los derechos del contrato. Reconoce que no pudo aportar el libro de actas por el tiempo transcurrido y el concurso de acreedores de la cedente. Sin embargo, existe otro indicio claro de la cesión: los contratos no fueron incluidos en el activo de la masa concursal. Esta exclusión solo puede explicarse porque se había efectuado la cesión previamente. De haberse incluido habrían dado lugar a acción de reintegración de las cantidades abonadas, acción que nunca se ejercitó.

Respecto al segundo argumento, resulta determinante que la sentencia recurrida reconoce expresamente la existencia de una cláusula contractual en la estipulación quinta del contrato de once de febrero de dos mil cuatro que autorizaba expresamente la cesión del contrato a un tercero. Esa cláusula establecía que el comprador podría ceder los derechos y obligaciones a la persona que considerara, debiendo la vendedora hacer la escritura a nombre del cesionario. Esta estipulación constituye un consentimiento anticipado y general de la vendedora a cualquier cesión que decidiera realizar el comprador, sin necesidad de conformidad específica para cada cesión concreta. Si se reconoce la validez del contrato inicial conforme al resultado de la prueba, debe concluirse que la cesionaria estaba plenamente legitimada pues contaba con el consentimiento previo otorgado en el propio contrato.

La sentencia incurre en contradicción al reconocer por un lado la existencia de esa cláusula de cesión libremente pactada, pero negar por otro la validez de la cesión efectuada al amparo de esa cláusula. Si el contrato autorizaba expresamente la cesión sin necesidad de conformidad adicional, y se practicó efectivamente esa cesión, la cesionaria adquirió todos los derechos y está plenamente legitimada para exigir el cumplimiento.

La parte demandada responde que la cesionaria carece de legitimación activa por completa ineficacia del documento de cesión. La cesión es absolutamente ineficaz por faltar el consentimiento del contratante cedido, que no aparece mencionado ni firma el documento. La jurisprudencia del Tribunal Supremo es clara según la misma parte: el consentimiento del cedido es indispensable en la cesión de contrato, a diferencia de la cesión de créditos. La STS de 9 de julio de dos 2003 establece que el efecto característico de la cesión del contrato es la asunción por el cesionario de las obligaciones pendientes como consecuencia de la convergencia de voluntades, siendo inexcusable la presencia del cedido para prestar su aquiescencia.

La cláusula quinta del contrato invocada por la recurrente no ampara esta cesión porque el documento tampoco está firmado, y además esa cláusula de estilo solo desplegaría efectos de forma limitada el día de la firma de escritura con previa anuencia del vendedor. No puede suplir el consentimiento específico y expreso que toda cesión de contrato requiere del contratante cedido.

Además, tampoco consta el consentimiento del contratante cedente. El documento pretende ser una certificación de acuerdo social pero es nula por falta de competencia del certificante, que no era ni presidente ni secretario del consejo. Es también nula por defectos de forma y contenido: no contiene los requisitos legales del artículo ciento doce del Reglamento del Registro Mercantil, no se desprenden los datos de las juntas donde se adoptaron los acuerdos, ni su convocatoria, ni orden del día, ni porcentaje de voto favorable, ni fecha de aprobación del acta. No se ha aportado el acta de junta adverada por el Registrador Mercantil acreditativa del consentimiento de la cedente. No consta que la cedente consintiera esta cesión. Extinguida ya la cedente, no es posible salir de esta duda. No era un negocio jurídico de cesión sino una simple certificación con numerosas irregularidades formales y sustantivas.

El tercer motivo de ineficacia es que vulnera la prohibición legal del administrador de hacer competencia a la sociedad que administra. El firmante era administrador de ambas sociedades al tiempo de la cesión. La prohibición abarca personas vinculadas con el administrador, y la cesionaria lo es respecto del firmante. Esta prohibición no consta dispensada, y no podría serlo porque exigiría acuerdo singular de junta general que no existió y ausencia de daño para la sociedad que sí existió. El firmante, actuando como administrador de ambas sociedades, se cedió el contrato a sí mismo en infracción de su deber de lealtad. El documento sería por tanto nulo de pleno derecho y de lo nulo ningún efecto se deriva. La cesionaria no se subrogó por tanto , válidamente la posición contractual y carece de legitimación activa.

En realidad, de lo que se parte inicialmente es de la negación de la existencia del contrato y por ello lo que no existe no se puede negar. La afirmación de que carece de legitimación por no haberse cedido conllevaría la asunción de que existía el contrato y en concreto que existió una cesión de una sociedad a otra aunque lo fuera con irregularidad en la misma. Todo es condicional y por lo tanto subsidiario a la existencia de ese contrato cuyo análisis parte esencialmente de una valoración probatoria al efecto de la documental aportada, dada la contradicción existente entre los testigos de una y otra partes.

Cuarto. Sobre la valoración probatoria.

La parte recurrente alega que concurren presunciones e indicios probatorios suficientes para acreditar la existencia del contrato de compraventa y sus prórrogas. Denuncia que la demandada mantuvo versiones contradictorias: inicialmente reconoció en su contestación que hubo un contrato que quedó extinguido por mutuo disenso hacia dos mil diez, pero posteriormente en conclusiones negó totalmente la existencia de cualquier contrato, alegando que las firmas eran falsas. Esta contradicción, unida a que los hijos de la demandada negaron bajo juramento cualquier relación contractual cuando el letrado había reconocido su existencia, evidencia según la recurrente la falta de credibilidad de la versión de la demandada.

Como elemento probatorio central invoca un correo electrónico de enero de dos mil diez remitido por el hijo de la demandada en el que se discuten aspectos urbanísticos de la parcela, se menciona la necesidad de acordar precio y plazo, y se alude a conversaciones sobre estas cuestiones. Este mensaje resultaría incompatible con la tesis de extinción por mutuo disenso o inexistencia del contrato. Aunque el remitente reconoció que la cuenta era suya, manifestó no recordar haber enviado ese correo, respuesta evasiva que debe valorarse , al entender del recurrente, como indicio adicional favorable a la actora.

El elemento probatorio más contundente según la apelante es la información bancaria remitida por la entidad financiera. Los movimientos desde enero de dos mil siete hasta junio de dos mil nueve acreditan que la demandada recibió transferencias cuyas cuantías, fechas y periodicidad coinciden exactamente con las estipuladas en los contratos aportados. Durante ese período la demandada recibió transferencias por más de trescientos noventa mil euros, en fechas absolutamente coincidentes con las reflejadas en los contratos, todos con la misma referencia bancaria. Esta correlación , nos dice, perfecta no puede ser casual ni explicarse por otra causa que no sea el cumplimiento de los contratos de compraventa.

La recurrente subraya que la demandada y su familia no dieron ninguna explicación plausible sobre el origen de estos ingresos millonarios. La demandada carece de actividad económica y solo cuenta con una pensión, por lo que resulta inverosímil e inexplicable que recibiera más de trescientos noventa mil euros sin justificación. Además, ha quedado acreditado que ocultaba estos ingresos en sus declaraciones del impuesto sobre la renta, pues no incluyó ninguna de estas cantidades en sus declaraciones de esos ejercicios. Esta ocultación fiscal refuerza la tesis de que procedían del contrato cuya existencia la demandada pretende negar.

La apelante invoca también las declaraciones testificales de dos testigos que corroboraron la existencia del contrato, la realidad de los pagos, la inexistencia de resolución por mutuo disenso, y la realidad de los contratos otorgados. Frente a estos testimonios coherentes con la documentación, contrapone los testimonios contradictorios de los hijos de la demandada, que manifestaron falsamente que su madre jamás había percibido cantidad alguna ni había vendido ninguna finca, afirmación rotundamente desmentida por la información bancaria.

En cuanto al informe pericial caligráfico que niega la autenticidad de una firma en el contrato de primero de julio de dos mil nueve, la recurrente sostiene que queda desvirtuado por el conjunto de indicios convergentes. Ese contrato fue enviado por fax desde un establecimiento en Milán, y resulta una coincidencia determinante que la hija de la demandada residiera precisamente en Milán cuando fue enviado. Igualmente determinante es que la demandada recibiera puntualmente todas las cantidades reflejadas en los contratos. Esta correlación perfecta no puede explicarse si no es por la existencia de los contratos. El informe pericial aislado puede suscitar dudas sobre una firma concreta, pero resulta insuficiente para desvirtuar el cúmulo de indicios convergentes.

Mención especial dedica a la conducta obstruccionista respecto al deber de exhibición documental acordado en audiencia previa. Se acordó, nos dice la recurrente, que la demandada aportara el poder notarial otorgado a su hija, pero se negó reiteradamente alegando no encontrarlo. Esta negativa debe valorarse como indicio adicional conforme al artículo trescientos veintinueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si el poder existió, su aportación beneficiaría a la demandada. La negativa solo puede explicarse porque su contenido perjudica sus intereses o porque no existe.

La parte demandada rebate estos argumentos señalando que la sentencia hace un análisis correcto del material probatorio y especialmente de sus ausencias y falsedades. No hay contrato firmado por la vendedora y por tanto falta el consentimiento contractual esencial. Lo que aporta la actora es , según la misma, un borrador sin firmar, y la única firma que aparece en una supuesta novación está falsificada según prueba pericial practicada precisamente a instancia de la actora. Sin consentimiento inequívoco del vendedor es imposible estimar la pretensión de cumplimiento específico.

Tampoco hay prueba inequívoca de la finca vendida, dado que el único informe pericial está equivocado por error de la actora al indicar el número de finca. El perito fue a tasar una finca completamente distinta en Nueva Andalucía. Y especialmente relevante, no hay prueba inequívoca del pago del precio. No constan recibos, cartas de pago firmadas, justificantes de transferencia, correos confirmando pagos, testifical de empleado bancario, cuentas anuales que acreditaran movimientos de tesorería, ni instrumentos cambiarios. No hay absolutamente nada que acredite de forma fehaciente el pago.

La información bancaria obtenida por diligencia final, que nunca debió admitirse según la demandada por invertir la carga de la prueba, no acredita el pago porque no identifica a los remitentes de las transferencias. Es imposible saber sin género de duda si alguna entrada procede de la compradora. Sin mención indubitada del remitente no puede considerarse acreditado el pago. Además, esos movimientos abarcan solo el período dos mil siete a dos mil nueve, pero la cesionaria se constituyó en abril de dos mil diez, por lo que es imposible que esos pagos los hiciera ella.

Respecto a la alegada aplicación de la prueba de presunciones, este argumento según la demandada no puede acogerse por un motivo formal: debe alegarse en la instancia, y no aparece en la demanda ninguna referencia al artículo 386 LEC 1/2000. Tampoco por motivo sustantivo: no hay ningún hecho probado del cual mediante enlace preciso según las reglas del criterio humano pueda darse por probado otro hecho que sustente la pretensión. Los supuestos indicios no son más que manifestaciones de mala fe: aportación de documento con firma falsificada, documento firmado por la misma persona guardado durante diez años, presentación de demanda sin acreditar pago de un solo euro exigiendo que sea la demandada quien lo pruebe, y utilización manipuladora de citaciones judiciales.

Las declaraciones testificales de los hijos de la demandada reflejaron la sinceridad de quien desconoce completamente los hechos alegados y el comprensible enojo de comprobar cómo se ha falsificado una firma. Declararon que hace muchos años hubo conversaciones iniciales sobre una posible venta que quedó en nada, sin llegar a firmarse ningún contrato. Los testigos de la actora, por el contrario, evidenciaron su parcialidad por vínculos de amistad o profesionales, con declaraciones llenas de lagunas y contradicciones que minaron su credibilidad.

En resumen, para la demandada y apelada no hay en los autos nada sólido que sustente la demanda: no hay contrato firmado, no hay prueba del objeto vendido, no hay prueba del pago del precio.

Quinto. La valoración documental.Conclusión del Tribunal.

La pretensión de la parte recurrente exige del tribunal una operación intelectual compleja que, en esencia, constituye una inferencia probatoria basada exclusivamente en pruebas de carácter indirecto. Lo que se solicita es que, a partir de una serie de datos fragmentarios y desconectados entre sí, el órgano jurisdiccional extraiga mediante el mecanismo de las presunciones del artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la conclusión de que existió un contrato de compraventa válido y eficaz, que dicho contrato fue sucesivamente novado, que la parte compradora cumplió sus obligaciones de pago, y que finalmente operó una cesión válida del contrato a favor de la entidad demandante.

Esta pretensión tropieza con un obstáculo insalvable desde la perspectiva de la técnica probatoria: la prueba de presunciones exige que exista al menos un hecho base plenamente acreditado mediante prueba directa, a partir del cual, mediante un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, pueda inferirse de forma necesaria o altamente probable la existencia de otro hecho desconocido que se pretende probar. La presunción judicial opera como mecanismo subsidiario cuando, acreditado un hecho mediante prueba directa, resulta razonable deducir de él la existencia de otro hecho cuya prueba directa no ha sido posible obtener.

Sin embargo, en el presente caso no existe ningún hecho base plenamente acreditado mediante prueba directa del cual partir para construir la inferencia presuntiva. Por el contrario, todos y cada uno de los elementos esenciales de la pretensión carecen de prueba directa y presentan lagunas probatorias de tal magnitud que impiden considerarlos acreditados. La ausencia de prueba directa respecto de los elementos nucleares del derecho invocado no puede suplirse mediante presunciones, pues ello equivaldría a construir un castillo de naipes sobre cimientos inexistentes.

El primer elemento esencial que carece de acreditación es el consentimiento contractual del vendedor. No existe en autos ningún documento que contenga la firma auténtica de la parte vendedora prestando su consentimiento a la celebración del contrato de compraventa. El documento aportado como contrato inicial de once de febrero de dos mil cuatro no está firmado por la vendedora. Tampoco están firmadas por ella ni por persona alguna en su representación las cuatro primeras novaciones contractuales aportadas. Las dos únicas novaciones que presentan firma atribuida a quien habría actuado como representante de la vendedora han sido objeto de análisis pericial caligráfico, practicado precisamente a instancia de la parte actora, concluyéndose de forma categórica e indubitada que dichas firmas son falsas y no fueron puestas por la persona a quien se atribuyen.

Este dato no constituye una mera irregularidad formal subsanable o un defecto probatorio menor. Afecta al núcleo mismo del negocio jurídico cuyo cumplimiento se pretende. El consentimiento es elemento esencial del contrato conforme al artículo mil doscientos cincuenta y cuatro del Código Civil. Sin manifestación inequívoca de voluntad del vendedor no hay contrato. La ausencia de firma en el documento y la falsedad acreditada de la única firma existente no pueden suplirse mediante presunciones. No cabe presumir el consentimiento contractual. Este debe constar de forma expresa, clara e inequívoca, especialmente tratándose de un contrato de compraventa sobre un inmueble valorado en varios millones de euros.

La parte recurrente pretende que el tribunal infiera la existencia del consentimiento contractual a partir de otros datos indirectos, pero esta operación resulta jurídicamente inadmisible. No puede presumirse que existió consentimiento porque posteriormente se recibieron determinados ingresos bancarios. El razonamiento lógico exigiría la secuencia inversa: primero acreditar mediante prueba directa que existió un contrato válidamente consentido, y después comprobar si se cumplieron las obligaciones derivadas del mismo. Invertir esta secuencia lógica pretendiendo deducir la existencia del contrato de la existencia de pagos constituye una petición de principio inaceptable.

El segundo elemento esencial carente de acreditación es el objeto del contrato. El único medio de prueba propuesto para identificar y valorar la finca supuestamente objeto de la compraventa fue un informe pericial de tasación inmobiliaria. Sin embargo, por error de la propia parte actora al identificar el número de finca registral, el perito tasador acudió a tasar un inmueble completamente distinto, situado en una urbanización diferente y a considerable distancia del que supuestamente era objeto del contrato. Este error, que la parte recurrente ni siquiera menciona en su recurso de apelación, no fue subsanado mediante nueva proposición de prueba pericial sobre la finca correcta.

La consecuencia de este fracaso probatorio es que no consta acreditado con certeza cuál es el inmueble objeto del supuesto contrato, ni cuáles son sus características registrales, superficie, linderos o demás elementos identificadores, ni tampoco su valor real de mercado que permitiría valorar la proporcionalidad entre precio y objeto. El objeto es elemento esencial del contrato conforme al artículo mil doscientos sesenta y uno apartado segundo del Código Civil. Sin identificación inequívoca del objeto no puede prosperar una acción de cumplimiento específico que pretende precisamente el otorgamiento de escritura pública sobre un inmueble que no ha quedado debidamente identificado.

El tercer elemento esencial carente de acreditación, y quizá el más relevante desde la perspectiva de las reglas sobre carga de la prueba, es el pago del precio por parte del comprador. La parte actora ejercita tanto la acción de cumplimiento específico como subsidiariamente la acción de resolución contractual, ambas previstas en el artículo mil ciento veinticuatro del Código Civil para el caso de incumplimiento de obligaciones recíprocas. Ambas acciones requieren inexcusablemente que quien las ejercita acredite haber cumplido previamente sus propias obligaciones. Tratándose de un contrato de compraventa, el comprador que reclama el cumplimiento o la resolución debe acreditar haber pagado el precio, al menos la parte del precio que según su propia versión afirma haber pagado. Y es raro que no esté contabilizado y que tampoco, en operaciones empresariales de este nivel, se tenga concreta y clara acreditación de los pagos parciales.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante, reiterada y pacífica al establecer que corresponde al comprador que reclama judicialmente la prueba plena, directa e inequívoca del pago del precio. Esta prueba debe consistir en documentación que acredite de forma fehaciente e indubitada la realidad de los pagos: recibos firmados por el vendedor, cartas de pago, justificantes bancarios de transferencias que identifiquen claramente al ordenante y al beneficiario, extractos de cuentas que muestren los cargos en la cuenta del comprador, correos electrónicos cruzados entre las partes confirmando la recepción de los pagos, testimonios de empleados bancarios que intervinieron en las operaciones, o cualesquiera otros documentos que permitan tener por acreditado sin género de duda razonable que el comprador pagó y el vendedor recibió las cantidades estipuladas.

En el presente caso no existe absolutamente nada de esto. No se ha aportado ni un solo recibo firmado por la vendedora. No se ha aportado ninguna carta de pago. No se han aportado justificantes bancarios de transferencias ordenadas por la compradora inicial. No se han aportado extractos de las cuentas de la compradora mostrando los cargos correspondientes. No se han aportado las cuentas anuales de la compradora que reflejarían estos importantes movimientos de tesorería. No consta testimonio de los administradores concursales de la compradora que tuvieron acceso a toda su documentación contable. No se han aportado cheques, pagarés ni instrumentos cambiarios. No existe un solo documento que acredite de forma directa, fehaciente e indubitada que la compradora inicial pagó cantidad alguna a la vendedora.

La única prueba aportada respecto a este elemento esencial consiste en un listado de movimientos bancarios de una cuenta de la vendedora, correspondiente únicamente al período comprendido entre enero de dos mil siete y junio de dos mil nueve, obtenido mediante diligencia final practicada de forma extemporánea. Este documento presenta múltiples deficiencias que impiden que pueda considerarse prueba suficiente del pago del precio.

En primer lugar, no cubre el período completo durante el cual según la actora se habrían realizado pagos. El supuesto contrato inicial es de once de febrero de dos mil cuatro, pero los movimientos bancarios comienzan el doce de enero de dos mil siete. Existe por tanto un vacío probatorio de casi tres años respecto del cual no se ha aportado prueba alguna de pago. La actora afirma haber realizado pagos durante ese período, pero su afirmación queda como mera manifestación huérfana de cualquier respaldo documental. También de aquí se pide la presunción del pago en esos otros meses.

En segundo lugar, y esto resulta absolutamente determinante, el listado de movimientos bancarios no identifica a los ordenantes de las transferencias. Aparecen entradas de dinero en la cuenta de la vendedora, pero no consta quién realizó cada transferencia. Sin identificación del ordenante resulta imposible afirmar que esos ingresos procedan de la compradora inicial. Podrían proceder de cualquier otra persona o entidad por cualquier otro concepto. La ausencia de identificación del remitente convierte este documento en prueba absolutamente inútil para acreditar el hecho que se pretende probar. Ya hemos dicho que incluso resulta de una falta de diligencia o negligencia importante en cuanto a profesionales o empresarios se trate.

En tercer lugar, tampoco consta el concepto de las transferencias. No aparece mención alguna a que se trate de pagos a cuenta de precio de compraventa de inmueble. Podrían responder a cualquier otro negocio jurídico entre las partes o con terceros. La ausencia de concepto impide establecer el nexo causal entre los ingresos y el supuesto contrato cuyo cumplimiento se reclama.

En cuarto lugar, y esto resulta definitivo desde la perspectiva de la legitimación activa, los movimientos corresponden al período dos mil siete a dos mil nueve, pero la entidad cesionaria demandante se constituyó el veintiuno de abril de dos mil diez. Es materialmente imposible que la cesionaria hubiera realizado pagos en fechas anteriores a su propia constitución. Por tanto, aunque esos movimientos acreditaran pagos de la compradora inicial, lo cual no acreditan por las razones expuestas, en ningún caso acreditarían cumplimiento de obligaciones por parte de quien ahora demanda.

La parte recurrente pretende que el tribunal, ante esta absoluta ausencia de prueba directa del pago, infiera mediante presunciones que los pagos se realizaron porque existe coincidencia entre las fechas y cantidades de ciertos ingresos bancarios y las fechas y cantidades estipuladas en los documentos contractuales aportados. Solicita que se aplique el mecanismo de la prueba de presunciones para dar por acreditado el pago del precio a partir de esas supuestas coincidencias.

Esta pretensión no puede acogerse por múltiples razones. La primera y fundamental es que la prueba de presunciones no puede suplir la ausencia total de prueba directa respecto de hechos esenciales cuya acreditación mediante prueba directa resulta perfectamente posible. Si la compradora realizó los pagos mediante transferencias bancarias, como afirma, le resultaba perfectamente posible y además constituía su carga procesal aportar los justificantes de esas transferencias desde su propia entidad bancaria, identificando claramente cada operación, su fecha, importe, ordenante, beneficiario y concepto. La imposibilidad de aportar esta prueba directa solo puede perjudicar a quien tenía la carga de aportarla, no a la parte contraria.

La segunda razón es que no existe realmente coincidencia plena entre las cantidades y fechas de los supuestos pagos contractuales y los ingresos bancarios acreditados. Existen discrepancias temporales, existen períodos sin cobertura probatoria, y existen ingresos que no se corresponden con ninguna estipulación contractual. La alegada coincidencia es más aparente que real, y en todo caso resulta insuficiente para construir sobre ella una inferencia presuntiva que supla la ausencia de prueba directa.

La tercera razón es que, aunque existiera coincidencia perfecta, esta circunstancia por sí sola no permite inferir necesariamente que los ingresos procedan de la compradora en cumplimiento del contrato. Podrían existir múltiples explicaciones alternativas: que procedan de terceras personas, que respondan a otros negocios jurídicos entre las mismas partes, que se trate de meras coincidencias temporales y cuantitativas sin relación causal alguna. Sin identificación del ordenante y del concepto no es posible descartar estas hipótesis alternativas, y por tanto no es posible construir una presunción que alcance el grado de certeza exigible.

La cuarta razón, especialmente relevante, es que la demandada ha ofrecido una explicación alternativa respecto de su situación económica y el origen de sus ingresos durante esos años. Ha manifestado que durante ese período mantuvo conversaciones y negociaciones preliminares con la compradora inicial sobre una posible venta que finalmente no cristalizó, y que recibió determinadas cantidades en concepto de arras o pagos a cuenta que posteriormente, al no formalizarse la venta, no fueron objeto de reclamación de devolución. Esta versión alternativa de los hechos resulta compatible con la existencia de los ingresos bancarios pero incompatible con la tesis de que existió un contrato válido y eficaz cuyo cumplimiento pueda ahora exigirse.

El cuarto elemento esencial carente de acreditación es la cesión del contrato a favor de la entidad demandante. El documento aportado como prueba de la cesión no contiene las tres manifestaciones de voluntad que toda cesión de contrato requiere: la del contratante cedente, la del contratante cesionario, y especialmente la del contratante cedido. No aparece firma alguna de la vendedora prestando su consentimiento a la cesión. No puede presumirse este consentimiento a partir de la existencia de una cláusula genérica en el contrato inicial, que por lo demás tampoco está firmado, autorizando cesiones futuras. La cesión de contrato requiere consentimiento específico, expreso e inequívoco del contratante cedido, según doctrina reiterada del Tribunal Supremo, y este consentimiento no consta acreditado.

Tampoco consta acreditado adecuadamente el consentimiento del contratante cedente. El documento presentado pretende ser una certificación de acuerdo social, pero adolece de múltiples irregularidades formales y sustantivas que le privan de eficacia probatoria: está firmado por quien carecía de competencia para certificar al no ser secretario del consejo de administración, no contiene las menciones legalmente exigidas sobre convocatoria de la junta, orden del día, porcentaje de voto favorable o fecha de aprobación del acta, y no se ha aportado el acta de la junta debidamente adverada por el Registrador Mercantil que acreditaría la realidad del acuerdo social.

La parte recurrente solicita que el tribunal presuma la existencia y validez de la cesión a partir de determinados indicios: que los contratos no fueron incluidos en el activo de la masa concursal, que existe testimonio de quien fue secretario del consejo afirmando que hubo un acuerdo, que existe la cláusula genérica autorizando cesiones en el contrato inicial. Ninguno de estos indicios resulta suficiente para suplir la ausencia de prueba directa del consentimiento de las tres partes que toda cesión de contrato requiere.

La exclusión de los contratos del activo concursal podría responder a múltiples causas: que se consideraran inexistentes o ineficaces, que se ocultaran fraudulentamente para perjudicar a los acreedores, que ya se hubieran extinguido por mutuo disenso, o que efectivamente se hubieran cedido. La mera exclusión no permite inferir necesariamente que la causa fue una cesión válida. El testimonio del secretario del consejo resulta contradictorio e inverosímil, pues manifestó no recordar si hubo junta, no saber si se convocó, desconocer si la cesión fue onerosa o gratuita, y en definitiva no aportar ningún dato concreto que permita tener por acreditado que existió realmente un acuerdo social válido. Y la cláusula genérica del contrato inicial, además de estar en un documento no firmado, no puede suplir el consentimiento específico que la cesión concreta requería.

Llegados a este punto, resulta obligado concluir que la pretensión de la parte recurrente carece de base probatoria suficiente. No existe prueba directa de ninguno de los elementos esenciales de su derecho: ni del consentimiento contractual del vendedor, ni del objeto vendido, ni del pago del precio, ni de la cesión válida del contrato. La ausencia de prueba directa respecto de estos elementos nucleares no puede suplirse mediante presunciones porque no existe ningún hecho base plenamente acreditado del cual partir para construir la inferencia presuntiva.

La parte recurrente pretende que el tribunal infiera la existencia de un contrato válido, su cumplimiento parcial por el comprador, y su cesión eficaz al cesionario, a partir exclusivamente de la existencia de ciertos ingresos bancarios no identificados en su ordenante durante un período limitado que ni siquiera cubre la totalidad del tiempo durante el cual se afirma que se realizaron pagos. Esta inferencia resulta jurídicamente inadmisible porque exige dar un salto lógico excesivo, descartando sin fundamento suficiente múltiples hipótesis alternativas igualmente compatibles con el dato objetivo de la existencia de esos ingresos.

Además, y esto resulta determinante, esta inferencia presuntiva que se solicita debe superar un obstáculo insalvable: la existencia de prueba directa que contradice frontalmente la tesis de la recurrente. No se trata simplemente de ausencia de prueba directa que pudiera suplirse mediante presunciones. Se trata de existencia de prueba directa contraria a la pretensión. Existe prueba directa, mediante informe pericial caligráfico practicado a instancia de la propia actora y no impugnado por ella, de que la firma atribuida a la representante de la vendedora en una de las supuestas novaciones contractuales es falsa. Este hecho probado directamente mediante prueba pericial no admite valoración alternativa ni puede desvirtuarse mediante presunciones.

La falsedad acreditada de la firma no es un elemento probatorio neutral o intrascendente que pueda ponderarse junto con otros indicios en una valoración global. Es un dato objetivo, concluyente y determinante que proyecta sombra de duda sobre la autenticidad de toda la documentación contractual aportada. Si una de las firmas es falsa, resulta razonable cuestionar la autenticidad del resto de la documentación que proviene de la misma fuente. La falsedad acreditada de una firma no puede compensarse ni neutralizarse mediante la alegación de que existen otros indicios indirectos favorables a la tesis de la existencia del contrato.

El razonamiento probatorio exigible debe partir de los hechos directamente acreditados y desde ellos construir, si resulta posible y procedente, inferencias presuntivas respecto de hechos no directamente acreditados. Pero cuando un hecho esencial, como es la falsedad de la firma de quien habría actuado como representante del vendedor, está directamente acreditado mediante prueba pericial, este hecho debe prevalecer sobre cualesquiera indicios o presunciones en sentido contrario. No cabe construir presunciones que contradigan hechos directamente probados.

Por aplicación de las reglas sobre carga de la prueba contenidas en el artículo doscientos diecisiete de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde a la parte actora que ejercita una acción de cumplimiento contractual o de resolución de contrato acreditar los hechos constitutivos de su pretensión: la existencia de un contrato válido entre las partes, el cumplimiento de sus propias obligaciones derivadas del contrato, el incumplimiento de las obligaciones de la parte contraria, y la legitimación activa para ejercitar la acción. Todos estos hechos constitutivos deben acreditarse mediante prueba suficiente, que puede ser directa o indirecta, pero que en todo caso debe alcanzar el grado de convicción necesario para que el tribunal pueda tener por probados dichos hechos.

En el presente caso, la parte actora no ha cumplido su carga probatoria respecto de ninguno de los hechos constitutivos esenciales. No ha acreditado mediante prueba directa ni mediante presunciones suficientes la existencia de un contrato válido, pues no existe firma auténtica de la vendedora y la única firma existente está acreditado que es falsa. No ha acreditado el cumplimiento de sus propias obligaciones de pago del precio, pues no existe prueba directa de pago alguno ni los indicios indirectos aportados resultan suficientes para suplir esta ausencia. No ha acreditado la cesión válida del contrato a su favor, pues el documento de cesión carece de los requisitos esenciales que esta figura contractual requiere.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la carga probatoria por la parte actora debe ser la desestimación de su pretensión.

Sexto. Costas y depósitos.

Procede la aplicación del artículo 398 de la LEC en costas y el destino que legalmente corresponda a los depósitos para recurrir.

De conformidad a los anteriores hechos y fundamentos de derecho venimos a resolver.