Sentencia Civil 67/2026 Audiencia Provincial Civil nº 6 de Málaga, Rec. 1332/2024 de 21 de enero del 2026

PRIMERO.-La sentencia número 148/2024, de 17 de mayo, que con carácter definitivo es dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Diez de Málaga en curso del juicio verbal número 786/2022, pasa a resolver en base a las siguientes consideraciones: 1ª) Que, por don Jesús Ángel se ejercita acción de reclamación de cantidad frente a don Luis María concretada en la suma de cinco mil euros (5.000 euros) en concepto de devolución del duplo de arras penitenciales, conforme al artículo 1454 del Código Civil, después de que a fecha de 10 de junio de 2021 hubiera suscrito con el demandado, letrado en ejercicio, contrato de arras, cuyo objeto lo configuraba: "finca rústica situada en el DIRECCION000, del término de Pizarra, DIRECCION001, la cual se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Álora al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003", acompañándose y firmándose por ambas partes consulta catastral descriptiva y gráfica de la que se dice es la referida finca, NUM004.; 2ª) Que, por el actor se abona la cantidad de dos mil quinientos euros (2.500 €) mediante transferencia bancaria de la misma fecha; 3ª) Que, en la estipulación 3ª del contrato se señala expresamente que las arras entregadas tendrán el carácter de penitenciales a los efectos del artículo 1454 del Código Civil, a cuyo tenor "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas";4ª) Que, en este contrato la parte vendedora declara en el citado contrato de arras, en su propia estipulación 1ª, que "es propietaria del 100% de la finca",si bien no aporta nota simple registral ni certificado catastral; 5ª) Que, por el actor se procede a solicitar al Registro de la Propiedad de Álora certificado de dominio y cargas de la finca número NUM003 del municipio de Pizarra y tiene conocimiento de que la titularidad de la finca consta a nombre del hermano del actor, don Marco Antonio; 6ª) Que, asimismo, se desprende de este certificado cuenta con una extensión de "cuarenta y cuatro áreas, dos centiáreas, de las cuales, diecisiete áreas son de agrios regadíos, y el resto son de árboles de ribera";7ª) Que, asimismo, resulta que la UTM del registro no concuerda con la aportada en el contrato de arras, siendo la registral la finca número NUM005; 8ª) Que, indica la parte actora que se trata de dos fincas distintas separadas por la línea de ferrocarril, zona de dominio público, a tenor del artículo 12 de la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario; 9ª) Que, en la estipulación 2ª del contrato se recoge que la compradora ha visitado la finca, la quiere adquirir como cuerpo cierto, y se añade "que existe un desajuste entre los metros que constan en el Registro y en el Catastro, prevaleciendo las medidas catastrales a efectos del contrato. Ambas partes renuncian a reclamar excesos o defectos de cabida";10ª) Que, resulta que registralmente la finca cuenta con 4.402 metros cuadrados, según la UTM del Registro 4.403 m2, y según la UTM aportada en la consulta del contrato en cuestión, 1.732 metros cuadrados; 11ª) Que, en el anuncio que se publicita de venta de esta finca se indica que la parcela completa es edificable pero es contrario a su calificación, según se desprende del Plan General de Ordenación Urbana de Pizarra, aprobado por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio mediante Acuerdo de 30 de marzo de 2011: 12ª) Que, indica la parte actora que a don Jesús Ángel se le cita en la Notaría de don Miguel Olmedo Martínez, sita en Málaga, Calle Hilera, 5 2ª planta, a fecha de 9 de julio de 2021, para la firma de la escritura de compraventa, pero ante la existencia de estas irregularidades se retrasa sin fecha concreta, a pesar de que en el contrato de arras se estipuló que la escritura pública de compraventa se formalizaría en el plazo de 30 días desde la suscripción de este contrato; 13ª) Sostiene la parte actora que mantienen las partes diversas conversaciones para solventar estas irregularidades actuando la parte vendedora de forma abusiva porque impone de forma unilateral las fechas, los plazos y dirige las negociaciones; 14ª) Por la parte vendedora no se atiende al cumplimiento de sus obligaciones durante los meses de julio y agosto imputando la imposibilidad de formalizar escritura pública a los Registros y Notarios, sin cumplir con la obligación de entrega de la finca ni de la documentación en regla ni a la devolución de las cantidades entregadas en concepto de reserva; 15ª) Por ello, a fecha de 23 de agosto de 2021 se le envía a través del padre del actor don Jesús Ángel un whatsapp al demandado a efectos de resolver el contrato de arras con devolución de su cantidad por duplicado ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el demandado.: 16ª) Que, frente a la demanda presentada de contrario, don Luis María argumenta que con la celebración del contrato de arras el actor era conocedor de que compraba una parcela de unos 1.732 metros cuadrados, identificada como DIRECCION000 del Partido DIRECCION001 de Pizarra; 17ª) Que, en este sentido, el actor conocía perfectamente la finca que iba a adquirir, porque, de lo contrario, no habría firmado el contrato ni los datos descriptivos del inmueble con la referencia catastral correcta, ni habría realizado la transferencia, por lo que, evidentemente, la finca estaba identificada de forma indubitada para el comprador; 18ª) Que, además, el actor había visitado la finca con su padre y había firmado la identificación del inmueble con su referencia catastral, por lo que sabía perfectamente cual era la finca que iba a comprar, por ello, el actor era conocedor de que la finca contaba con 1.732 metros cuadrados que consta en el contrato de arras, puesto que había visitado la finca y, asimismo, en el contrato de arras se advirtió también sobre el desajuste entre los metros, indicándose que prevalecían las medidas catastrales, lo cual suscribió también el comprador, conociendo todas las circunstancias concurrentes: 19ª) Por el actor se procede a la adquisición de una finca rústica que no cuenta con edificabilidad por la propia definición inherente al terreno rústico, salvo algunas excepciones: 20ª) Por la parte demandada se reconoce que las partes se citaron en notaría el 9 de julio de 2021, no pudiéndose firmar la compraventa en ese momento porque se advirtieron los errores señalados por la parte actora, comprometiéndose don Luis María a su subsanación y aceptando la parte compradora la ampliación del plazo, tal y como se desprende de los mensajes de WhatsApp, en los cuales el actor pregunta el 16 de julio de 2021; 21ª) Por la parte actora se había aceptado en todo momento la ampliación del plazo para subsanar las deficiencias observadas, subanación que se admite, asimismo, en las conversaciones de los días 21 y 26 de julio de 2021; 22ª) Que, en este contexto, a fecha de 27 de julio de 2021, se otorgó escritura de rectificación ante el Notario don Miguel Olmedo Martínez, y en la cual se subsanan los errores advertidos por las partes respecto de la finca objeto del contrato de arras: 23ª) Sin embargo, el hecho de que existiera un error notarial no implicaba que la finca no fuera propiedad del actor ni que fuera otra la finca la que se pretendiera vender al actor, habiendo incluso señalado el demandante a través de su padre que no existía problema alguno en que no estuviese inscrita aún a nombre del transmitente; 24ª) Por tanto, estando ya subsanados los defectos advertidos por las partes, se citaron en notaría para el día 29 de julio de 2021, circunstancia que se omite en el escrito de demanda; 25º) Tras comparecer las partes en Notaría el 29 de julio de 2021, el comprador, representado por su padre Don Alfonso, se niega a firmar, alegando que no se habían subsanado los errores que se habían advertido y que se tenían que subsanar, pese a estar advertido de que estaba pendiente de inscripción registral y de haber manifestado que no le importaba que no estuviese inscrita a nombre del demandado, tal y como constan en los mensajes de WhatsApp; 26ª) Que, ante esta situación, y tal y como habían comentado por WhatsApp las partes, se le solicitó al notario, don Miguel Olmedo Martínez, que aclarara la situación y que indicara si era posible realizar la venta en esas circunstancias, a lo que el Sr. Olmedo afirmó que la misma era plenamente válida, que no se había mandado a inscribir al Registro de la Propiedad para poder firmar el 29 de julio de 2021 y que se enviarían las dos escrituras para su inscripción en tracto sucesivo de forma simultánea, como consta en la conversación de WhatsApp aportada por el actor:; 27ª) Que, pese a esta afirmación de un fedatario público, el padre del demandante se marcha de la notaría sin firmar la compraventa, manifestando que prefería firmar cuando estuviese inscrito sin importarle la fecha; 28ª) Que, a fin de dejar constancia de lo ocurrido en notaría el día 29 de julio de 2021, se acompaña, como documento número 3 del escrito de contestación a la demanda acta de requerimiento otorgada ante don Miguel Olmedo Martínez en la cual el Sr. Notario recoge, mediante diligencia, el siguiente contenido: "consultada la agenda de mi notaría, el día 29 de julio de 2021, a las trece horas y treinta minutos había anotada una cita por parte de don Luis María para el otorgamiento de la escritura de compraventa de la finca número NUM006 del Registro de la Propiedad de Álora y que tenía depositada toda la documentación para preparar el documento, incluso el poder que el comprador, don Jesús Ángel, titular del D.N.I. y N.I.F. NUM007 le había otorgado a su padre, don Alfonso, titular del D.N.I. y N.I.F. NUM008, para representarlo en dicho acto"; 29ª) Que, considera la parte demandada que quién ha incumplido el contrato de arras es el actor, en tanto que, habiéndose señalado una fecha para firmar en notaría, a fecha de 29 de julio de 2021 por haberse subsanado ya los errores advertidos tal y como habían solicitado, el demandante decide no firmar la escritura de compraventa, y ello pese a que el notario le había indicado que podía firmarse sin ningún tipo de inconveniente: 30ª) Que, en el contrato de arras suscrito entre las partes, no se fijó en ninguna de sus cláusulas que, para que se pudiera otorgar escritura pública de compraventa, la finca objeto del contrato tenía que estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, por lo que no puede alegar el demandante que ha existido un incumplimiento del contrato por parte del demandado, en tanto que, como se ha expuesto, en ninguna cláusula del contrato de arras se recogió que la inscripción fuera un elemento esencial del contrato; 31ª) Que, tras definir las pretensiones de las partes, y respecto al tema de las arras debe señalarse que en el derecho moderno esta institución reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función: a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato (arras confirmatorias); b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento (arras penales); y c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrate, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió (arras penitenciales o de desistimiento); 32ª) Que, esta última modalidad es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454. es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio. La jurisprudencia ha venido deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978, 17 de febrero de 1982, 10 de marzo de 1986, 12 de julio de 1986, 9 de marzo de 1988, 25 de marzo de 1995, 20 de febrero de 1996, 4 de marzo de 1996, 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997, declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras o señal consiste "en las arras propiamente dichas, o arras confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en las arras penitenciales o arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del C.C ., tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ( sentencias, entre otras, de 5 de junio de 1945 , 22 de octubre de 1948 , 22 de octubre de 1956 , 1 de abril de 1958 , 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970 ), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del C.C ., es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo, habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del C.C . cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión ( sentencia de 20 de mayo de 1967 )"-(vid. en el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994 ); 32ª) Por su parte la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2006 , al distinguir las arras penitenciales de las penales, claramente matizó: "en el contrato de compraventa no se pactaron las arras de desistimiento o penitenciales que prevé dicha norma, que tiene carácter excepcional, sino que, como dice la recurrente literalmente: «las partes han establecido, tanto en el Estipulación Sexta, como en la Séptima, cláusulas penales para el supuesto caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato por cada una de las partes y solo en caso de incumplimiento, añadiéndose además para el supuesto de incumplimiento de la vendedora, la facultad de la compradora de exigir la ejecución de lo pactado";33ª) Que, el Tribunal Supremo ha declarado en sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, que todas las arras son confirmatorias "al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996 )";34ª) Indica que las arras penales "tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006 , 27 octubre , uno de diciembre de 2011 , en estos términos: "La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil ";35ª) En cuanto a las arras penitenciales, indica "que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor";36ª) Que, así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002, 24 marzo 2009, 29 junio 2009; 37ª) Que, ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada; 38ª) Que, esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454, sendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de Marzo de 1986 ); 39ª) Que, estas arras son las que contempla el artículo 1454 del Código Civil; 40ª) Que, el deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad; 41ª) Que, en el mismo sentido las sentencias 485/2014, de 23 de septiembre, y 507/2018, de 20 de septiembre; 42ª) Que, de igual modo, esta doctrina jurisprudencial se ha reiterado por esta Audiencia Provincial de Madrid, así sentencia Sección 21ª, 7 de julio de 2021 Recurso 127/2020: "del contrato de arras penitenciales examinado, y en especial de su cláusula octava se desprende que nos hallamos ante unas arras penitenciales confirmatorias de un contrato de compraventa sujeto a una condición resolutoria, de modo que al quedar perfeccionado el contrato de compraventa del inmueble, la sociedad mediadora generaba el derecho al percibo de sus honorarios o comisión, aunque el contrato de compraventa se hallase sujeto a una condición resolutoria, que solo afectaría a la fase de consumación contractual ( sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 2013 )", sentencia Sección 9ª 29 de octubre de 2020 Recurso: 488/2020 "QUINTO.- Aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial al caso de autos. Sentado lo anterior, es un hecho indiscutible que compradores y vendedores suscribieron el 31 de julio de 2017 un contrato privado de arras en el cual constituían unas arras penitenciales haciendo expresa referencia al art.1454 Código Civil . Si bien la parte ahora apelante invoca la no perfección del contrato de compraventa, no llegando a otorgarse escritura pública de la misma ni "un verdadero contrato privado de compraventa" sino un mero contrato de arras sin efectos perfeccionadores pues el objeto de la compraventa se encontraba aún pendiente de definir, estándose pendiente de que los vendedores efectuasen la segregación que reconocieron en la adenda aportada a autos, la Sala discrepa de tal motivo;43ª) Así, es de reproducir lo razonado al respecto por la Sección 13ª de esta Audiencia en sentencia de 22 de marzo de 2019: "respecto del contrato de arras penitenciales el Tribunal Supremo niega carácter autónomo de dicho contrato por ser un mero pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya ( STS de 29 de junio de 2011 ), como así lo declaró la STS de 29 de julio de 1997 al afirmar que ya "Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces",función que en el presente caso se concreta de forma expresa en el contrato en su vertiente de arras penitenciales, medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada ( art. 1454 CC), norma que establece "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas";44ª) La sentnevcia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2.002 establece: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; b) Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida pero que no permiten desligarse del contrato; y c) Penitenciales : Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del CC , De otra parte es también constante la jurisprudencia que afirma que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 CC , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido ( SSTS de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 ), debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de marzo de 1986 )";45ª) Que, la jurisprudencia expuesta permite atribuir al denominado "contrato de señal y arras"la consideración de contrato de compraventa, contrato de carácter consensual que se perfecciona por el mero consentimiento y es obligatorio para los contratantes si hubieren convenido la cosa objeto del contrato y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ( art. 1450 CC), convenio que en el contrato recayó sobre una cosa plenamente identificada, inmueble descrito como objeto de compraventa, y un precio perfectamente determinado; 46ª) Que, con los hechos probados y la jurisprudencia expuesta, la firma del contrato de arras penitenciales por las partes constituye una parte del contrato de compraventa de la vivienda en cuestión, que logró la inmobiliaria por su intermediación, por lo que se dan todos los presupuestos para que se devengue el derecho de honorarios por parte de la mediadora; 47ª) Consideraciones de plena aplicación al caso de autos en el que en el citado contrato de arras - en el que consta "el presente contrato de compraventa", "los gastos de esta compraventa", "la presente compraventa"...-se identificó el objeto y el precio de la compraventa, de tal forma que desde tal perfeccionamiento de la misma (que, recordemos, como dice la sentencia anteriormente reproducida, es un contrato consensual), la mediadora generó el derecho al cobro de sus honorarios con independencia de que el mismo finalmente no llegase a consumarse al parecer por diferencias entre las partes respecto al objeto del contrato - cuestión objeto de otro procedimiento; 48ª) Al respecto es de recordar la sentencia de 7 de noviembre de 2004 del Tribunal Supremo: "De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor (...)".49ª) De las pruebas practicadas en el presente procedimiento ha quedado acreditado que a fecha de 10 de junio de 2021 don Jesús Ángel y don Luis María celebraron contrato de arras penintenciales recogiendo expresamente la estipulación 1ª del mismo que la parte vendedora es propietaria del 100% de la finca rústica situada en el DIRECCION000, del término de Pizarra, DIRECCION001, la cual se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Álora, al Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, Finca NUM003; 50ª) La parte vendedora manifiesta expresamente que la finca objeto del contrato se encuentra totalmente libre de cargas y gravámenes, transmitiéndose el 100% de la propiedad titularidad de la parte vendedora; 51ª) En la estipulación 2ª se recogía que la parte compradora está interesada en comprar para sí, habiéndola visitado y manifestando su interés en comprarla como cuerpo cierto habida cuenta de que existe un desajuste entre los metros que constan en el Registro y en el Catastro, prevaleciendo las medidas catastrales a efectos del contrato (don Jesús Ángel al responder a las preguntas primera a sexta, novena y décima de las formuladas por el Letrado de la parte demandada); 52ª) Ambas partes renuncian a reclamar excesos o defectos de cabida; 53ª) La parte compradora estaba interesada en adquirir la finca por un importe de veinticinco mil euros (25.000 €), ofreciendo para ello las siguientes condiciones de venta. 1.- la parte compradora se comprometía a abonar en este acto, en concepto de arras, la cantidad de dos ,il quinientos (2.500 €), la dual sería entregada a la parte vendedora en ese mismo acto mediante transferencia bancaria, adjuntándose al presente contrato justificante del importe de la misma (en este sentido, documento número 2º de los acompañados al escrito de contestación a la demanda), 2.- Además, la parte compradora se compromete a abonar el precio restante; es decir, la cantidad de veintidós mil quinientos euros (22.500 €), en el plazo máximo de treinta días naturales, siendo éste el mismo plazo para elevar a público la compraventa; 54ª) En la estipulación 3ª del contrato se recogía expresamente que el presente contrato tiene el carácter de arras penintenciales, de tal forma que, al amparo del artículo 1454 del Código Civil, el desistimiento de alguna de las partes provocará los siguientes efectos. 1.- Si el desistimiento fuera imputable a la parte vendedora, deberá devolver un total de 5.000 euros a la parte compradora, 2.- Si el desistimiento fuera imputable a la parte compradora, ésta perderá la cantidad entregada en concepto de arras quedando facultada la parte vendedora para vender a terceros el inmueble en cuestión (documento número 1º de los acompañados a la demanda); 55ª) Se acompaña y firma por ambas partes consulta catastral descriptiva y gráfica de la que se dice es la referida finca, NUM004, sin que exista referencia a su carácter edificable ni fue exigencia que se recogiera en el contrato de arras firmado, 56ª) Esta finca es anunciada en el portal de internet el Idealista indicando una superficie de 3.000 metros cuadrados (documentos 6 y 7 de los acompañados a la demanda), pero don Jesús Ángel es conocedor de la exacta superficie de la finca cuando expresamente se recoge que la finca que quiere comprar tiene una superficie de 1.732 metros (quinta pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandadas), sin que exista la posibilidad de error en las fincas, teniendo en cuenta que el actor en compañía de su padre, y antes de formalizar el contrato de arras, había visitado la finca conociendo las características de la misma (el testigo don Alfonso al responder a la primera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada); 57ª) Tras la celebración de este contrato de arras, el actor don Jesús Ángel acude al Registro de la Propiedad de Álora, con el fin de obtener un certificado de dominio y cargas de la referida finca, teniendo conocimiento en ese momento que el titular de la finca es el hermano del actor, don Marco Antonio (documento número 3º de los acompañados a la demanda y don Jesús Ángel al responder a la séptima pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada); 58ª) Seguidamente, al actor don Jesús Ángel se le cita en la Notaría de don Miguel Olmedo Martínez, sita en Málaga, Calle Hilera, 5 2ª planta, a fecha de 9 de julio de para la firma de la escritura de compraventa (don Jesús Ángel al responder a la décimo primera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada), sin que se hubiera procedido a la formalización de la misma constando la titularidad registral a nombre del anterior propietario, comprometiéndose don Luis María a su subsanación y aceptando la parte compradora una ampliación del plazo, como se desprende de los mensajes de WhatsApp, en los cuales el actor pregunta el 16 de julio de 2021 (documentos números 9 y 10 de los acompañados a la demanda); 58ª) Por la parte actora se había aceptado en todo momento la ampliación del plazo para subsanar las deficiencias observadas, según se admite, en las conversaciones de los días 21 y 26 de julio de 2021; 59ª) En este contexto, a fecha de 27 de julio de 2021, se otorgó escritura de rectificación ante don Miguel Olmedo Martínez, y en la cual se subsanan los errores advertidos por las partes respecto de la finca objeto del contrato de arras (documento número 2 del escrito de contestación a la demanda), apareciendo en la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad de Álora como actual titular registral don Luis María (documento número 4 del escrito de contestación a la demanda); 60ª) Seguidamente, las partes comparecen en Notaría estando a fecha de 29 de julio de 2021, y el comprador, representado por su padre don Alfonso llevaba consigo los cheques para el abono del resto del precio (don Alfonso al responder a las preguntas primera y segunda de las formuladas por el Letrado de la parte actora), pero se niega a firmar, alegando que no se habían subsanado los errores que se habían advertido y que se tenían que subsanar, pese a estar advertido de que estaba pendiente de inscripción registral y de haber manifestado que no le importaba que no estuviese inscrita a nombre del demandado, tal y como constan en los mensajes de WhatsApp; 61ª) El oficial de esta Notaría, don Ricardo Camacho reconoce que se podía haber formalizado el contrato de compraventa sin inscripción y posteriormente proceder a la subsanación respecto al defecto apreciado de titular registral (tercera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada y segunda y tercera preguntas de las formuladas por el Letrado de la parte actora), sin embargo, el padre del demandante se marcha de esta Notaría sin firmar la compraventa, indicando el testigo don Abel al responder a la sexta pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte actora que la razón para marcharse de Notaría fue que aparecían los mismos defectos que no habían sido subsanados; 62ª) Seguidamente y como se acredita con el documento número 3 del escrito de contestación a la demanda, se levanta acta de requerimiento otorgada ante don Miguel Olmedo Martínez en la cual el Sr. Notario recoge, mediante diligencia, el siguiente contenido: "consultada la agenda de mi notaría, el día 29 de julio de 2021, a las trece horas y treinta minutos había anotada una cita por parte de don Luis María para el otorgamiento de la escritura de compraventa de la finca número NUM006 del Registro de la Propiedad de Álora y que tenía depositada toda la documentación para preparar el documento, incluso el poder que el comprador, don Jesús Ángel, titular del D.N.I. y N.I.F. NUM007 le había otorgado a su padre, don Alfonso, titular del D.N.I. y N.I.F. NUM008, para representarlo en dicho acto"; 63ª) Tras la valoración en conjunto de la prueba practicada, se extrae la evidente conclusión de que tras la celebración del contrato de arras de 10 de junio de 2021, se constataron una serie de anomalías que impidieron la formalización de escritura publica sobre la finca objeto de autos dentro del plazo de treinta días naturales, con voluntad de la parte vendedora para la subsanación de estos defectos, y la voluntad de la parte vendedora para que este plazo se pudiera ampliar, conforme a las comunicaciones mantenidas entre las partes, sin embargo, es evidente que esta subsanación no se produce por la parte vendedora dentro de un plazo prudencial y se entiende que se ha producido una frustración de las expectativas de la parte compradora de no poder formalizar la misma dentro de un plazo razonable ante la falta de subsanación de los defectos aparecidos. por ello, en aras a la prevalencia de la justicia material, sin apreciar que se haya producido un incumplimiento grave y esencial de las obligaciones que concernían al demandado en su condición de vendedor, es razonable y ajustado a derecho que la parte vendedora proceda a devolver a la parte compradora el importe de dos mil quinientos euros (2.500 €) entregados en concepto de arras ante la falta de formalización de la escritura pública de compraventa; 64ª) Que, todos los motivos anteriores conllevan a la estimación parcial de la demanda formulada por don Jesús Ángel frente a don Luis María, debiendo el demandado ser condenando a abonar a favor del actor la cantidad de dos mil quinientos euros (2.500 €), y debiendo ser absuelto el demandado del resto de los pedimentos formulados en su contra y 65º) En materia de intereses, la cantidad anterior de dos mil quinientos euros (2.500 €), que debe ser abonada por el demandado don Luis María a favor de don Jesús Ángel, devenga el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, a tenor de los artículo 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil; interés que deberá ser incrementado en dos puntos desde la fecha de dictado de la presente resolución hasta su completo pago, conforme al artículo 576 de las Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEGUNDO.-Frente a dicho pronunciamiento definitivo se alza interponiendo recurso de apelación la representación procesal de la parte demandada argumentando en contra del fallo estimatorio parcial de demanda: 1º) En primer lugar, destacando que el objeto del procedimiento es una acción de reclamación de cantidad que ejercita la parte demandante como consecuencia de un supuesto incumplimiento del demandado, ahora recurrente, respecto de un contrato de arras suscrito entre las partes en fecha 10 de junio de 2021; 2º) Que, tal y como se puso de manifiesto en la contestación a la demanda y en el acto del juicio, el demandado no ha incumplido con dicho contrato de arras, siendo la realidad que el demandante, en todo momento, estuvo informado de las circunstancias inherentes a la elevación a público de la compraventa, a lo que se añade que reconoció que los plazos inicialmente estipulados se ampliaron consensuadamente hasta resolver las discrepancias existentes, que no eran otras que la finca a vender no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, sino de su hermano por error, pese a tener escritura de compraventa que acreditaba que era el propietario de la misma; 3º) Pues bien, pese a esta aceptación expresa del demandante, y reconocida en Sala por el padre y apoderado del demandante, y su conocimiento íntegro de la realidad de lo que compraba incluida la firma de un plano catastral que la identificaba, la sentencia aquí recurrida estima parcialmente la demanda, condenando a al demandado a que devuelva al actor lo entregado por este en concepto de arras (2.500 €), al entender que "se ha producido una frustración de las expectativas de la parte compradora de no poder formalizar la misma dentro de un plazo razonable ante la falta de subsanación de los defectos aparecidos",siendo por ello, que de acuerdo con el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pretende que se revoque íntegramente la sentencia de primera instancia, efectuando un nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante el Juzgado, pues no encuentra la sentencia ajustada a derecho, con un grave error en la valoración de la prueba, y en virtud del motivo por el cual procede a formular las alegaciones en que se basa el presente recurso; 4º) Por infracción de normas procesales, vulneración del artículo 218.23 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (falta de motivación de la sentencia), no siendo ajena la recurrente al criterio del Tribunal Constitucional en virtud del cual se considera que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, pero no obstante lo anterior, en el presente caso nos encontramos ante la ausencia total de valoración y pronunciamiento, ni a favor ni en contra, en relación a uno de los argumentos esenciales en los que basa su defensa, esto es, el hecho de que en el contrato de arras no se fijó ningún elemento esencial del mismo más allá de los tres básicos de todo contrato, lo cual ha sido totalmente omitido por la juzgadora de instancia en la sentencia recurrida; así, tanto en la contestación a la demanda como en el acto del juicio, puso de manifiesto que el contrato de arras suscrito por las partes reunía esos elementos esenciales: consentimiento (contrato firmado por todas las partes y en todas sus páginas), objeto (la finca catastral con 1.732 metros cuadrados cuyos datos identificativos del catastro firmó el comprador) y causa (la entrega de la finca a cambio de un precio), no haciéndose mención a ningún otro elemento que debiera tener el carácter de esencial a los efectos del mismo y del posterior otorgamiento de escritura pública de compraventa, con ello se está refiriendo a que, en el contrato de arras, no se fijó en ninguna de sus cláusulas que para que se pudiera otorgar la escritura pública de compraventa la finca objeto del contrato tenía que estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, por lo que no cabe que el actor alegue la existencia de un incumplimiento del contrato por parte del demandado, en tanto que no se recogió que dicha circunstancia (la inscripción) fuera un elemento esencial del contrato; 5º) A ello se debe añadir que la inscripción en el Registro de la Propiedad en ningún caso es obligatoria para formalizar una compraventa (la inscripción es siempre potestativa), salvo que se vaya a hipotecar la finca objeto de la misma, por tener la inscripción de la hipoteca carácter de constitutiva, que no es el caso; 5º) Pese a ello, el actor pretende dar un carácter esencial a una cuestión que, en cualquier caso, es potestativa, no constitutiva, siendo además la parte actora conocedora de las circunstancias registrales de la finca y de que el error había sido subsanado notarialmente, quedando únicamente pendiente su inscripción registral a nombre del vendedor; 6º) De hecho, el notario actuante informó al comprador de que se podían hacer las dos inscripciones registrales directamente de forma conjunta y sucesiva como declaró en Sala el oficial de la notaría que tenía el expediente de compra-venta a su cargo, por delegación del notario don Miguel Olmedo Martínez, por tanto, no era una exigencia legítima por parte del adquirente, máxime cuando el notario le había advertido de que estaba todo correcto para su firma y que las inscripciones se podían hacer simultánea y sucesivamente; 7º) En este sentido, si esa circunstancia era de vital importancia para el actor/comprador, debería haberse reflejado expresamente en el contrato de arras, lo cual no se hizo, por lo que no resulta lógico que se traslade al vendedor la responsabilidad de que el comprador se negara a firmar la escritura de compraventa, en tanto que esta se podría haber llevado a cabo perfectamente, tal y como ha quedado acreditado tanto en el acto del juicio (testigo don Leoncio y la documental obrante en autos, especialmente los WhatsApp y la escritura de subsanación) como en los hechos probados de la sentencia recurrida: 8º) De esta forma, conforme a la doctrina de los actos propios, la negativa a firmar del comprador por este motivo debe entenderse como un desistimiento de él respecto del contrato de arras, pero nunca un incumplimiento del demandado, que en todo momento se mostró colaborativo e informador de los acontecimientos; 9º) Pues bien, como puede apreciarse en la sentencia recurrida, en ninguno de sus apartados se hace referencia a que la inscripción registral no era requisito esencial del contrato, siendo este un argumento importante de defensa de la parte demandada, el cual resulta fundamental para determinar la causa o no del actor/comprador para no firmar la escritura de compraventa pese a estar debidamente citado e informado de que la misma se podía llevar a cabo; 10º) Esta circunstancia conlleva una infracción del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que redunda en una vulneración del derecho de defensa de la parte, máxime cuando el sentido de la sentencia es la estimación parcial de la demanda; 11º) De esta forma, a través de la sentencia, se está amparando la actuación del actor consistente en negarse a firmar una escritura de compraventa porque la finca que iba a comprar no estaba inscrita en el Registro a nombre del vendedor, si bien se le había acreditado por el propio notario actuante que este era el propietario y que estaba en trámites de inscribir esa situación en el Registro de la Propiedad; 12º) Por tanto, la sentencia recurrida incurre en el defecto procesal de falta de motivación, al no haberse pronunciado sobre un argumento esencial para la defensa del demandado, lo que se traduce en una vulneración del artículo 24.1 de la Constitución Española, por lo que la misma habrá de ser subsanada a través de la sentencia que se dicte en este procedimiento de apelación; 13º) Teniendo en cuenta cuál es el motivo que ha llevado a la juzgadora de instancia a estimar parcialmente la demanda (supuesta frustración de las expectativas del actor para llevar a cabo la compra), el presente recurso va enfocado a revocar la sentencia dictada, por entender que la misma incurre en un manifiesto error en la valoración de las pruebas practicadas y obrantes en el expediente, al prescindir por completo del proceso lógico representado por las reglas de la sana crítica para dictar sentencia; 14º) Pues bien, atendiendo a lo anterior, el objeto de debate en este recurso es determinar si las discrepancias existentes respecto de la finca que se iba a vender eran impeditivas u obstaculizadoras para formalizar la escritura pública de compraventa; 15º) Lo primero que se ha de poner de manifiesto es que desconoce cómo la juzgadora de instancia puede alcanzar la conclusión de que se han frustrado las expectativas del comprador cuando en la sentencia, en casi todo su contenido, se refleja que el comprador era conocedor de que existían esas discrepancias y que había aceptado tanto las mismas como que se prorrogara el plazo para elevar a público la compraventa, tal es así que, en la sentencia recurrida, podemos encontrar una serie de extractos que dan por válidos una serie de hechos probados y que ponen de manifiesto el conocimiento absoluto del comprador de todos los acontecimientos inherentes a la operación jurídica que se iba a llevar a cabo y su aceptación de los mismos: (a) "en la estipulación segunda se recogía que la parte compradora está interesada en comprar para sí, habiéndola visitado y manifestando su interés en comprarla como cuerpo cierto, habida cuenta de que existe un desajuste entre los metros que constan en el Registro y en el Catastro, prevaleciendo las medidas catastrales a efectos del contrato"(página 9ª), (b) "Don Jesús Ángel es conocedor de la exacta superficie de la finca cuando expresamente se recoge que la finca que quiere comprar tiene una superficie de 1.732 metros (quinta pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada), sin que exista la posibilidad de error en las fincas, teniendo en cuenta que el actor en compañía de su padre, y antes de formalizar el contrato de arras, había visitado la finca conociendo las características de la misma (el testigo Don Alfonso al responder a la primera de las formuladas por el Letrado de la parte demandada)" (Página 9ª), (c) "Por la parte actora se había aceptado en todo momento la ampliación del plazo para subsanar las deficiencias observadas, según se admite, en las conversaciones de los días 21 y 26 de julio de 2021"(página 10ª), (d) "Seguidamente, las partes comparecen en Notaría estando a fecha 29 de julio de 2021, y el comprador [...] llevaba consigo los cheques para el abono del resto del Página 6 precio [...], pero se niega a firmar, alegando que no se habían subsanado los errores que se habían advertido y que se tenían que subsanar, pese a estar advertido de que estaba pendiente de inscripción registral y de haber manifestado que no le importaba que no estuviese inscrita a nombre del demandado, tal y como constan en los mensajes de WhatsApp"(página 10ª) y, (e) "El oficial de esta Notaría, Don Leoncio reconoce que se podía haber formalizado el contrato de compraventa sin inscripción y posteriormente proceder a la subsanación respecto al defecto apreciado de titular registral (tercera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada y segunda y tercera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte actora). Sin embargo, el padre del demandante se marcha de esta Notaría sin firmar la compraventa" (página 10ª), por lo que a la vista de los extractos anteriores, no alcanza e entender cómo el fallo de la sentencia recurrida puede ser la estimación parcial de la demanda, puesto que es evidente que fue el demandante quien decidió no firmar la escritura de compraventa pese a haberle acreditado que el demandado/vendedor era el propietario de la finca, con firma de la finca catastral, sus planos firmados y (al haber otorgado escritura de subsanación), incluso señalando el oficial de notaría que se podía llevar a cabo la elevación a público sin problemas y, posteriormente, realizar las inscripciones registrales; 16º) Por otro lado, y como ya ha expuesto no puede olvidar que en el contrato de arras no se fijó, en ninguna de sus cláusulas, que fuera un elemento esencial del mismo el hecho de que la finca que se iba a vender estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, por lo que esta circunstancia no puede amparar la negativa del comprador a otorgar la escritura pública de compraventa (pese a estar debidamente citado) y, mucho menos, entender que ha sido el vendedor el que ha desistido/incumplido el contrato de arras, porque está acreditado que es falso; 17º) Además, es preciso destacar que la sentencia recurrida habla de "frustración de las expectativas de la parte compradora"por no haberse podido formalizar la escritura de compraventa en un plazo razonable, si bien llama la atención que la juzgadora se base en tal argumento para estimar parcialmente la demanda cuando el actor, en ningún momento, ha acreditado el motivo de esa frustración, amén de que la supuesta frustración ni siquiera ha sido alegada por la parte actora en la demanda; 18º) De hecho, si se analiza el escrito de demanda, no se habla de frustración por tal motivo, sino que simplemente se hartó de esperar algo (entre el 29 de julio y el 1 de septiembre) que, como se ha señalado anteriormente, era un capricho del propio actor y no un elemento esencial del contrato de arras que él mismo había suscrito y validado; 19º) Tanto es así que la sentencia recurrida ni siquiera habla de incumplimiento del vendedor, señalando que no se puede apreciar "que se haya producido un incumplimiento grave y esencial de las obligaciones que concernían al demandado en su condición de vendedor";20º) Por tanto, de lo anterior se desprende que fue el actor/comprador quien decidió desistir unilateralmente del contrato de arras suscrito por las partes, en tanto que se daban todos los condicionantes para que la escritura de compraventa pudiera otorgarse y se negó a ello, marchándose de la notaría sin firmar el último día hábil de julio y desistió a mediados de agosto, por lo que no procede que se le devuelva cantidad alguna, dado que el contenido del artículo 1454 del Código Civil es bastante claro y ampara perfectamente la actuación del demandado de no devolver las cantidades ante el desistimiento del comprador; 21º) A tal respecto, es preciso traer a colación lo dispuesto en la sentencia 337/2023 de la Audiencia Provincial de Málaga, de 12 de mayo, según la cual "aplicando lo anteriormente expuesto queda claro que la parte actora no ha probado que la causa por la que no se hizo la escritura pública de compraventa fuera la falta de inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, ya que el empleado de la Notaría, dijo que estaba todo preparado, a excepción de la forma de pago, añadiendo que ignora la causa por la que no se llevó a cabo la operación. Siendo un hecho indicativo que el demandado vendiera la misma finca sin problemas tres meses después. Los problemas aducidos por la parte demandante para que no se pudiera firmar la escritura por falta de requisitos tanto notariales, como registrales no han resultado probados, (empleado de la Notaria ignoraba la causa, y no existe documentación registral alguna que acredite que era imposible la inscripción) ya que la documentación sobre la falta de requisitos, aportada por la parte demandante, lo es única y exclusivamente a nivel bancario para poder conseguir la hipoteca";22º) A mayor abundamiento, y respecto a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca a nombre del vendedor, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga número 357/2023, de 31 de mayo, señala que "[...] no alberga ninguna duda para esta Sala que el Sr Alexander, aquí apelante supo en todo momento las circunstancias de la compraventa que había pactado, en particular el hecho de que sería la entidad demandada quien transmitía la finca una vez se encontrara inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad, o antes, tal y como igualmente se le ofreció, hubiera sido adquirida mediante escritura pública al Sr. Calixto y su esposa, y por tanto ninguna otra interpretación cabe hacer al respecto, más allá de pretender unas conclusiones, distintas de aquellas que arrojan una valoración de la prueba en relación con todo lo acontecido. [...] Por todo ello ningún error probatorio cabe imputar al juzgador de instancia, pues ninguna conclusión ilógica, contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica cabe apreciar. La recurrente insiste en un incumplimiento de los contratos por parte de la entidad demandada, pero nada acredita sobre el particular, concluyéndose de todo lo actuado, tal y como ha quedado expuesto, que existió un desistimiento por parte del comprador demandante, resultando por tanto procedente de acuerdo con la doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia objeto de apelación, y que aquí damos por reproducida y de acuerdo con lo pactado por las partes, estimar que resueltos los contratos de promesa de venta con entrega de arras suscrito entre ambas partes con fechas 29 de octubre y 13 de noviembre de 2018 por desistimiento unilateral del demandante, no ha lugar a la devolución por la vendedora al comprador demandante del importe de las arras penitenciales pactadas y entregadas en su día, ni por siguiente del duplo que se solicita, por lo que procede confirmar la sentencia desestimatoria dictada en la instancia"; 23º) Expuesto cuanto antecede, los hechos acaecidos en este supuesto son bien claros y contundentes, llamando la atención a esta parte que la juzgadora de instancia los recoja a la perfección en su sentencia y, sin embargo, el resultado sea totalmente contrario a las pruebas practicadas y a los hechos declarados como probados en la sentencia; 24º) Prueba de ello es el siguiente extracto de la resolución recurrida, el cual es totalmente incongruente con los extractos señalados ut supra: "sin embargo, es evidente que esta subsanación no se produce por la parte vendedora dentro de un plazo prudencial y se entiende que se ha producido una frustración de las expectativas de la parte compradora de no poder formalizar la misma dentro de un plazo razonable ante la falta de subsanación de los defectos aparecidos"(página 11ª); 24º) Pues bien, como se ha expuesto, resulta totalmente contradictorio que se declaren una serie de hechos probados y que, en el resumen de la sentencia (el extracto anterior), se indique página 9ª que existe frustración del comprador; 25º) De hecho, dicho extracto es erróneo e incongruente, por los siguientes motivos: (a) la subsanación notarial se produjo el 27 de julio de 2021, constando dicho documento aportado en autos y siendo el comprador/actor conocedor del mismo, en tanto que se le mostró cuando acudió a notaría el 29 de julio de 2021 y por eso tenía fecha para firmar ese día, por tanto, la subsanación claro que se produjo en un tiempo prudencial y así se le demostró al comprador, no dependiendo del vendedor lo que tardara el Registro de la Propiedad en inscribir dicha subsanación, por lo que no se le puede achacar tal responsabilidad, máxime cuando no es un elemento esencial del contrato, (b) pese a estar citado para firmar en notaría la escritura de compraventa el 29 de julio de 2021, el actor se negó a otorgar la misma porque no se había inscrito en el Registro de la Propiedad que la finca que iba a comprar constaba a nombre del vendedor, y ello pese a que vía WhatsApp señaló expresamente que no le importaba que la finca no estuviese inscrita a nombre del demandado (lo recoge la sentencia recurrida), hecho este, como ya ha puesto de manifiesto anteriormente, le fue aclarado al comprador por el propio notario don Miguel Olmedo, quien le indicó que la firma podía llevarse a cabo sin ningún tipo de inconvenientes y que, inmediatamente, se llevarían a cabo las dos inscripciones en el Registro de la Propiedad de los dos títulos de forma sucesiva e inmediata, pese a ello, el comprador decidió abandonar la notaría sin firmar y sin fijar un nuevo plazo para otorgar la escritura de compraventa, (c) el comprador había sido advertido por el vendedor de que, durante el mes de agosto, se ralentizaba la gestión administrativa del Registro de la Propiedad, por lo no le podía garantizar cuándo iba a estar inscrita la finca a su nombre, pues bien, pese a ello, el día 23 de agosto de 2021, el actor decide desistir unilateralmente del contrato, usando la excusa de que era porque el demandado no había inscrito la finca a su nombre todavía, reclamando al demandado que le devolviera el importe de las arras por duplicado, ahora bien, de dicha comunicación no se desprende, en ninguno de sus apartados, que exista frustración del comprador en sus expectativas de compra, siendo este un argumento que la juzgadora de instancia ha traído erróneamente a este proceso sin que haya sido rogado por el demandante, ni acreditado, (si desiste unilateralmente de comprar una parcela en el transcurso de tiempo desde el 29 de julio al 23 de agosto, no es porque no se haya inscrito en ese periodo, es porque se ha arrepentido y quiere encima que le devuelvan el doble), por lo tanto la "frustración"incorporada por la juzgadora en la sentencia supone una extralimitación y un argumento que no constaba en la demanda, ni en el suplico de la demanda, ni siquiera se pidió una posible estimación parcial de la pretensión, concepto que también incorpora la juzgadora, ya que no se entiende la misma, o se podía firmar las escrituras de compra venta o no, o desistió el comprador o incumplió el vendedor, pero nadie pidió que se entienda que se frustra la compra porque no quiso firmar el 29 de julio y se frustró el 23 de agosto cuando el comprador sabía como acreditan los WhatsApp admitidos que el comprador estaba de vacaciones en esas fechas y que hasta el 1 de septiembre no podría ser la inscripción o venta como finalmente fue, y justo por eso renunció en agosto, para frustrar la venta y (d) finalmente, ha de destacar que en fecha 2 de septiembre de 2021 (10 días después del desistimiento del actor) ya se encontraba inscrita la finca a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad, lo cual fue puesto en conocimiento del demandante por parte del vendedor, invitándole a firmar y retomar la compraventa, a lo cual se negó aquel, por tanto, llega a la conclusión de que, el actor no ha acreditado la supuesta "frustración"porque no existió, y que deliberadamente provocó el retraso de la venta el 27 de julio para luego renunciar en agosto, y la excusa era la falta de la inscripción de la finca, y aunque se le ofreció escriturar 10 días después de que desistiera unilateralmente del contrato, la realidad es que ni tenía frustración ni quería comprar la finca, sino únicamente sacar un rédito de una situación que él mismo había provocado, al considerar como esencial un elemento (la inscripción en el Registro de la Propiedad) que no había tenido tal consideración por las partes en el contrato de arras y que es potestativo, por lo que de todo los motivos expuestos, entiende que la sentencia recurrida incurre en un grave error en la valoración de la prueba que desemboca tanto en una aplicación incorrecta del artículo 1454 del Código Civil como en una incongruencia absoluta de la juzgadora de instancia, al resolver el procedimiento de una forma totalmente contraria a los hechos que se han declarado probados por ella misma, amén de que ha introducido un elemento (la supuesta frustración del comprador) para estimar parcialmente la demanda, obligando al demandado/vendedor a devolver al comprador el importe que entregó en concepto de arras y, 26º) A modo de resumen, entiende que la sentencia recurrida ha de ser revocada en su integridad, acordando la desestimación íntegra de la demanda, toda vez que de lo anteriormente expuesto, se deduce que incurre en dos infracciones principales que son contrarias a las normas de nuestro ordenamiento jurídico. (a) falta de motivación, al no haberse pronunciado acerca de uno de los argumentos de defensa de la parte demandada, esto es, el hecho de que en el contrato de arras no se fijó ningún elemento esencial del mismo más allá de los tres básicos de todo contrato, de tal forma que la solicitud del comprador de que la finca estuviera inscrita a nombre del vendedor es absolutamente ilegítima y no le ampara para negarse a otorgar la escritura pública de compraventa y (b) error en la valoración de las pruebas practicadas, que se traduce en el dictado de una sentencia totalmente incongruente y contradictoria con los hechos que han sido declarados probados por la propia juzgadora de instancia, habiéndose incluso introducido un elemento (la supuesta frustración del comprador) no invocado por el actor para estimar parcialmente la demanda, alegaciones en base a las cuales procede a interesar el dictado de sentencia en alzada por la que estimando el recurso de apelación, se revoque la sentencia dictada en primera instancia y acuerde desestimar íntegramente la demanda interpuesta por la parte actora con imposición de las costas procesales.

TERCERO.-Por otro lado, la representación procesal de la parte demandante, tras oponerse al recurso de apelación formalizado de adverso, en uso de sus facultades procesales, procedió a impugnar el fallo judicial estimatorio parcial emitido, argumentando en su contra: 1º) La sentencia que impugna, tras realizar una serie de consideraciones, afirma tajantemente: "[...] es evidente que esta subsanación no se produce por la parte vendedora dentro de un plazo prudencial y se entiende que se ha producido una frustración de las expectativas de la parte compradora de no poder formalizar la misma dentro de un plazo razonable ante la falta de subsanación de los defectos aparecidos";2º) Efectivamente la vendedora no subsana las deficiencias como estaba llamado a hacer, en un plazo razonable, siendo la compradora la que ha tenido que soportar la carga de la espera, frustrando su derecho; 3º) Es más, el plazo "prudencial",efectivamente, es excesivo, pero no entiende que tras dicha aseveración, el juzgador afirme que no ha existido "un incumplimiento grave y esencial de las obligaciones que concernían al demandado en su condición de vendedor",máxime cuando las oscuridades, deficiencias y errores han sido por él provocados, y de las que se quería hacer valer a toda costa; 4º) La vendedora -hoy apelante- quería vender a toda costa, y ha actuado lejos de la buena fe, invirtiendo la carga sobre la compradora, queriendo imponer su criterio y sus propias deficiencias en el objeto del contrato, en el impugnante, que debía firmar de cualquier manera; 5º) En ningún caso, y en ningún whatsapp ni declaración queda acreditado, dio el visto bueno a la firma de la escritura de compraventa con la aún existencia de las deficiencias aducidas desde el inicio; 6º) El padre de la compradora llevaba órdenes estrictas, y así se lo manifestó al Notario y a la vendedora, de firmar sólo en el caso de que estuvieran solventadas todas las deficiencias, como así le dijo la propia vendedora; 7º) No se puede volcar la responsabilidad o la culpa de la no firma de un documento en la parte compradora cuando el obligado a la transparencia y que los datos, extremos, titularidad, referencias catastrales, metros, linderos e incontrovertida titularidad dominical, corresponde aportarlos correcta y exclusivamente, a la vendedora; 8º) Entiende que la demora de la vendedora, su actitud beligerante, su celo por que la firma se llevare a efecto a pesar de los errores advertidos y puestos de manifiesto, es nota más que suficiente para la "frustración"de la compradora y su desconfianza; 9º) Es por ello por lo que entiende hubo de ser estimada íntegramente la demanda, con condena del tanto al duplo de las arras más los intereses devengados, porque sí que hubo un incumplimiento "doloso"en la vendedora, sobre todo dado si conocimiento del derecho y de la "lex artis·en las compraventas y, 10º) Así mismo, y por ende, las costas debieran haber sido impuesta íntegramente a la demandada por aplicación de la regla general.

CUARTO.-Relatado en los fundamentos jurídicos que preceden la respuesta judicial definitiva ofrecida por la juzgadora de primer grado a la controversia planteada y los motivos de disconformidad que frente a ella vía recurso de apelación e impugnación defienden las partes demandada y demandante, respectivamente, antes de entrar en el análisis de la cuestión de fondo, procede abordar la invocada infracción que se dice haber sido cometida del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por carecer de motivación la resolución definitiva dictada en el proceso que nos ocupa, cuestión sobre la que procede traer a colación que, efectivamente, sin lugar a duda alguna, a virtud de lo previsto en la indicada norma procesal, en consonancia con lo que dispone el artículo 248.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, el órgano judicial tiene la ineludible obligación de resolver en forma "motivada"todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate, obligación que deriva del mandato constitucional del artículo 120.3 de la Constitución Española, que ordena que las sentencias sean siempre motivadas, así como del artículo 24 de la misma Ley Suprema, que impone a los Jueces y Tribunales la obligación ineludible de dictar, tras el correspondiente debate, una resolución fundada en derecho, obligación que no puede entenderse cumplida con la mera decisión del órgano judicial, carente en ese punto de la litis de toda motivación, por cuanto que lo importante y esencial es que a través de los razonamientos jurídicos de toda resolución puedan las partes conocer el motivo de la decisión a efectos de su posible impugnación y así, al mismo tiempo, permitir a los órganos judiciales superiores ejercer la función revisora que les corresponda, sin que esto signifique, en absoluto, que se produzca incongruencia omisiva por falta de motivación cuando concurra una concisa y breve motivación, ya que el requisito exigido no supone una exhaustiva descripción del proceso intelectivo seguido para llegar a resolver en un determinado sentido, ni es opuesto a la parquedad del razonamiento, con tal de que el mismo, ponga de manifiesto que la decisión adoptada responde al interesado y a los órganos el control de la legalidad, las indicaciones suficientes para determinar la corrección del fallo y la constatación, sobre todo, de que este no constituye una pura arbitrariedad, de ahí que el Tribunal Constitucional haya señalado que la obligación de motivar o, lo que es lo mismo, lisa y llanamente, de explicar la decisión judicial, no conlleva una simétrica exigencia de extensión, elegancia retórica, rigor lógico o apoyos científicos, que están en función del autor y de las cuestiones controvertidas, dado que la Ley de Enjuiciamiento Civil pide al respecto "claridad"y "precisión",no implicando tampoco ello un paralelismo servil respecto de los alegatos y la argumentación de los litigantes, por lo que, en definitiva, el razonamiento jurídico de una resolución judicial, sobrio y escueto, afortunado o desafortunado, es, sin embargo, suficiente porque cumple su función y da a conocer el criterio del órgano judicial de modo inequívoco -T.C. 1ª S. 159/1992, de 26 de octubre-, no existiendo precepto alguno que exija una detalladísima labor de investigación de las pruebas, bastando que de los términos en que aparece plasmado el debate y examen conjunto de las probanzas se alcance, en línea de racionalidad jurídica suficientes, una o varias conclusiones que conforman el fallo o decisión - T.S. 1ª SS. de 20 de febrero de 1993, 7 de enero de 1994, 1 de junio de 1995, 13 de abril de 1996, 9 de junio de 1998, 18 de mayo de 2012, 11 dce marzo de 2014, 11 de septiembre de 2018 y 30 de diciembre de 2015, y T.C. S. de 28 de octubre de 1991-, doctrina que proyectada sobre el caso que nos ocupa, dejando al margen que la interesada apelante no llega a solicitar la nulidad de la sentencia dictada en primer grado por concurrir en el vicio denunciado, es lo cierto que la misma ofrece cabal justificación de todas y cada una de las cuestiones que han sido objeto de controversia, facilitando a la parte demandada poder plantear su disconformidad para esta segunda instancia en perfecto conocimiento de cuáles han sido los razonamientos judiciales por los que se han rechazados los óbices de fondo opuestos a la demanda contra ella dirigida, lo que facilita el análisis del fondo del asunto litigioso en sus diversos apartados reproducidos en esta alzada, máxime cuando teniendo las partes a su alcance los mecanismos de aclaración/rectificación/complementación de sentencias a que se refieren los artículos 214 y 215, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no acude a los mismnos a fin de que el órgano enjuiciador se pronunciara sobre lo que ahora denuncia ante este tribuhal de alzada extemporáneamente.

QUINTO.-Llegados a este punto, cabe entrar en el estudio de la cuestión de fondo y dar contestación conjunta al recurso de apelación e impugnación defendida en contra del fallo estimatorio parcial de la demanda rectora del juicio verbal, y a tal fin debemos recordar que al tratar la controversia sobre las arras que en el derecho moderno esta institución reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función, (a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato (arras confirmatorias), (b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento (arras penales), y (c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrato, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió (arras penitenciales o de desistimiento), modalidad esta última que es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454, es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio, habiendo venido la jurisprudencia deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978, 17 de febrero de 1982, 10 de marzo de 1986, 12 de julio de 1986, 9 de marzo de 1988, 25 de marzo de 1996, 4 de marzo de 1996, 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997, declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras o señal consiste "en las arras propiamente dichas, o arras confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en las arras penitenciales o arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del CC , tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ( sentencias, entre otras, de 5 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1948 , 22 de octubre de 1956 , 1 de abril de 1958 , 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970 ), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del CC , es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo, habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del CC .. cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión ( sentencia de 20 de mayo de 1967 )",pronunciándose en el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994, cabiendo añadir que, por su parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2006, al distinguir las arras penitenciales de las penales, claramente matizó: "en el contrato de compraventa no se pactaron las arras de desistimiento o penitenciales que prevé dicha norma, que tiene carácter excepcional, sino que, como dice la recurrente literalmente: «las partes han establecido, tanto en (...), cláusulas penales para el supuesto caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato por cada una de las partes y solo en caso de incumplimiento, añadiéndose además para el supuesto de incumplimiento de la vendedora, la facultad de la compradora de exigir la ejecución de lo pactado".,declarando en sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, que todas las arras son confirmatorias "al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencia de 4 de marzo de 1996 y 17 de octubre de 1996 )";indica que las arras penales "tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias de 25 de octubre de 2006 , 27 de octubre y uno de diciembre de 2011 , en estos términos: "La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el artículo 1454 del Código Civil ",en cuanto a las arras penitenciales, indica "que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor",así se pronuncian las sentencias del 24 de octubre de 2002 y 24 de marzo y 29 de junio de 2009, por lo que ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: (a) las confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, (b) las penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y (c) las "penitenciales",que son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, modalidad ésta última reconocida por el artículo 1454, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon, entre otras, las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, de modo y manera que en las arras son las que contempla el artículo 1454, el deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad ni la imposibilidad, doctrina que en su proyección al caso que nos ocupa deja constancia plena de encontrarnos en presencia de las denominadas "arras penitenciales, de desistimiento o de arrepentimiento",y así consta de la literalidad de la cláusula 3ª del contrato de 10 de junio de 2021 al recoger que "el presente contrato tiene el carácter de arras penitenciales, de forma que, al amparo del artículo 1454 CC , el desistimiento de alguna de las partes provocará los siguientes efectos: -si el desistimiento fuera imputable a la parte vendedora, deberá devolver un total de 5.000 € a la parte compradora (...) si fuera imputable a la parte compradora, ésta perderá la cantidad entregada en concepto de arras quedando facultada la parte vendedora para vender a terceros el inmueble en cuestión",estipulación en la que se amparan demandante (comprador) y demandado (vendedor) en sus posicionamientos de demanda y contestación, respectivamente, y que reproducen en esta alzada ante este tribunal, de manera que quedando clara que la calificación de estar en presencia de unas arras penitenciales, debemos profundizar en el material probatorio a fin de concretar si la conclusión a la que llega la juzgadora sentenciadora de primera instancia es acertada y ajustada a derecho, lo cual nos reconduce a exponer que a la vista de que se denuncia errónea valoración de la prueba practicada, procede traer a colación que, en términos generales, a lo que se califica como errónea valoración de las pruebas practicas por el juzgador de instancia, si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano" ad quem"conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 18 de febrero de 1992, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-, debiendo, por tanto, ser respeta la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998, entre otras-, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del/a juzgador/a "a quo",bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada, sin que a nadie escape que el recurso de apelación queda configurado como un juicio revisorio sobre la ponderación probatoria y la aplicación del derecho realizada por el/la juzgador/a de instancia en orden a comprobar si ha cometido error en estos dos aspectos, sin que se trate, pues, de sustituir una valoración probatoria por otra, sino de comprobar si la ponderación realizada se aleja de las reglas de la lógica, de la experiencia o de los postulados científicos; más en en concreto, de lo que se trata es de practicar comprobación sobre si el razonamiento fáctico y jurídico de la sentencia es absurdo, ilógico, arbitrario o manifiestamente erróneo, indicando la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 28 de marzo de 2003 que por el recurso de apelación se traslada al órgano superior ante el que se interpone plena jurisdicción sobre el caso, no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma, sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba y en este orden de consideraciones importa destacar nuevamente el contrato privado de 10 de junio de 2021 en el que se presentan como relevantes dos cláusulas, la 1ª y la 2ª en el sentido de que recogen, por un lado, que "se incluye consulta descriptiva y gráfica de los datos catastrales de la referida parcela, la cual es firmada por ambas partes"y, de otro, que "la parte compradora está interesada en comprar para sí, habiendo visitado y manifestado su interés en comprarla como cuerpo cierto habida cuenta de que existe un desajuste entre los metros que constan en el Registro y en el Catastro, prevaliendo las medidas catastrales a efectos del contrato",añadiendo que "ambas partes renuncian a reclamar excesos o defectos de cabida",datos que pasan por ser determinantes de la respuesta judicial a ofrecer en esta segunda instancia, desde el momento en el que la parte compradora tenía conocimiento cabal de las características de la finca que pretendía adquirir como "cuerpo cierto",por lo que no cabía plantear problemas de cabida cuando se adjuntaba al contrato plano coincidente con los datos catastrales, y si bien es cierto que el inmueble no figuraba inscrito en el Registro de la Propiedad, dicha circunstancia no se constituía como óbice a la formalización de la escritura pública de compraventa, dada la naturaleza facultativa de la inscripción registral, máxime cuando los defectos de que adolecía la transmisión del dominio fueron subssanados en la escritura pública de 27 de julio de 2021, la cual si bien no inscrita registralmente, posibilita a las partes contratantes a fecha 29 de julio siguiente consumar el contrato e inscribir simultáneamente ambos instrumentos públicos, lo que nos reconduce a considerar que el incumplimiento imputable a efectos de soportar las consecuencias del contrato de arras (penitenciales) es la parte compradora y, por tanto, generando la estimación de su recurso de apelación y, correlativamente, la desestimación de la impugnación contraria, sin que el retraso sea motivo amparador del desistimiento por la demandante, pronunciándose en tales términos la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia número 72/2015, de 20 de febrero, a cuyo tenor "el mero retraso, en principio, no da lugar a la resolución, en cuanto no es esencial, ni frustra el fin del contrato ni los interes4es de parte",añadiendo que "sí da lugar cuando forma parte esencial del contrato o bien, en sí mismo, aparece como esencial".

SEXTO.-De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ante la estimación del recurso de apelación no procederá hacer especial pronunciamiento sobre costas procesales en esta alzada, debiendo ser impuestas las de primera instancia a la parte demandada, así como las derivadas de su impugnación desestimada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

PRIMERO.-La sentencia número 148/2024, de 17 de mayo, que con carácter definitivo es dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Diez de Málaga en curso del juicio verbal número 786/2022, pasa a resolver en base a las siguientes consideraciones: 1ª) Que, por don Jesús Ángel se ejercita acción de reclamación de cantidad frente a don Luis María concretada en la suma de cinco mil euros (5.000 euros) en concepto de devolución del duplo de arras penitenciales, conforme al artículo 1454 del Código Civil, después de que a fecha de 10 de junio de 2021 hubiera suscrito con el demandado, letrado en ejercicio, contrato de arras, cuyo objeto lo configuraba: "finca rústica situada en el DIRECCION000, del término de Pizarra, DIRECCION001, la cual se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Álora al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003", acompañándose y firmándose por ambas partes consulta catastral descriptiva y gráfica de la que se dice es la referida finca, NUM004.; 2ª) Que, por el actor se abona la cantidad de dos mil quinientos euros (2.500 €) mediante transferencia bancaria de la misma fecha; 3ª) Que, en la estipulación 3ª del contrato se señala expresamente que las arras entregadas tendrán el carácter de penitenciales a los efectos del artículo 1454 del Código Civil, a cuyo tenor "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas";4ª) Que, en este contrato la parte vendedora declara en el citado contrato de arras, en su propia estipulación 1ª, que "es propietaria del 100% de la finca",si bien no aporta nota simple registral ni certificado catastral; 5ª) Que, por el actor se procede a solicitar al Registro de la Propiedad de Álora certificado de dominio y cargas de la finca número NUM003 del municipio de Pizarra y tiene conocimiento de que la titularidad de la finca consta a nombre del hermano del actor, don Marco Antonio; 6ª) Que, asimismo, se desprende de este certificado cuenta con una extensión de "cuarenta y cuatro áreas, dos centiáreas, de las cuales, diecisiete áreas son de agrios regadíos, y el resto son de árboles de ribera";7ª) Que, asimismo, resulta que la UTM del registro no concuerda con la aportada en el contrato de arras, siendo la registral la finca número NUM005; 8ª) Que, indica la parte actora que se trata de dos fincas distintas separadas por la línea de ferrocarril, zona de dominio público, a tenor del artículo 12 de la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario; 9ª) Que, en la estipulación 2ª del contrato se recoge que la compradora ha visitado la finca, la quiere adquirir como cuerpo cierto, y se añade "que existe un desajuste entre los metros que constan en el Registro y en el Catastro, prevaleciendo las medidas catastrales a efectos del contrato. Ambas partes renuncian a reclamar excesos o defectos de cabida";10ª) Que, resulta que registralmente la finca cuenta con 4.402 metros cuadrados, según la UTM del Registro 4.403 m2, y según la UTM aportada en la consulta del contrato en cuestión, 1.732 metros cuadrados; 11ª) Que, en el anuncio que se publicita de venta de esta finca se indica que la parcela completa es edificable pero es contrario a su calificación, según se desprende del Plan General de Ordenación Urbana de Pizarra, aprobado por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio mediante Acuerdo de 30 de marzo de 2011: 12ª) Que, indica la parte actora que a don Jesús Ángel se le cita en la Notaría de don Miguel Olmedo Martínez, sita en Málaga, Calle Hilera, 5 2ª planta, a fecha de 9 de julio de 2021, para la firma de la escritura de compraventa, pero ante la existencia de estas irregularidades se retrasa sin fecha concreta, a pesar de que en el contrato de arras se estipuló que la escritura pública de compraventa se formalizaría en el plazo de 30 días desde la suscripción de este contrato; 13ª) Sostiene la parte actora que mantienen las partes diversas conversaciones para solventar estas irregularidades actuando la parte vendedora de forma abusiva porque impone de forma unilateral las fechas, los plazos y dirige las negociaciones; 14ª) Por la parte vendedora no se atiende al cumplimiento de sus obligaciones durante los meses de julio y agosto imputando la imposibilidad de formalizar escritura pública a los Registros y Notarios, sin cumplir con la obligación de entrega de la finca ni de la documentación en regla ni a la devolución de las cantidades entregadas en concepto de reserva; 15ª) Por ello, a fecha de 23 de agosto de 2021 se le envía a través del padre del actor don Jesús Ángel un whatsapp al demandado a efectos de resolver el contrato de arras con devolución de su cantidad por duplicado ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el demandado.: 16ª) Que, frente a la demanda presentada de contrario, don Luis María argumenta que con la celebración del contrato de arras el actor era conocedor de que compraba una parcela de unos 1.732 metros cuadrados, identificada como DIRECCION000 del Partido DIRECCION001 de Pizarra; 17ª) Que, en este sentido, el actor conocía perfectamente la finca que iba a adquirir, porque, de lo contrario, no habría firmado el contrato ni los datos descriptivos del inmueble con la referencia catastral correcta, ni habría realizado la transferencia, por lo que, evidentemente, la finca estaba identificada de forma indubitada para el comprador; 18ª) Que, además, el actor había visitado la finca con su padre y había firmado la identificación del inmueble con su referencia catastral, por lo que sabía perfectamente cual era la finca que iba a comprar, por ello, el actor era conocedor de que la finca contaba con 1.732 metros cuadrados que consta en el contrato de arras, puesto que había visitado la finca y, asimismo, en el contrato de arras se advirtió también sobre el desajuste entre los metros, indicándose que prevalecían las medidas catastrales, lo cual suscribió también el comprador, conociendo todas las circunstancias concurrentes: 19ª) Por el actor se procede a la adquisición de una finca rústica que no cuenta con edificabilidad por la propia definición inherente al terreno rústico, salvo algunas excepciones: 20ª) Por la parte demandada se reconoce que las partes se citaron en notaría el 9 de julio de 2021, no pudiéndose firmar la compraventa en ese momento porque se advirtieron los errores señalados por la parte actora, comprometiéndose don Luis María a su subsanación y aceptando la parte compradora la ampliación del plazo, tal y como se desprende de los mensajes de WhatsApp, en los cuales el actor pregunta el 16 de julio de 2021; 21ª) Por la parte actora se había aceptado en todo momento la ampliación del plazo para subsanar las deficiencias observadas, subanación que se admite, asimismo, en las conversaciones de los días 21 y 26 de julio de 2021; 22ª) Que, en este contexto, a fecha de 27 de julio de 2021, se otorgó escritura de rectificación ante el Notario don Miguel Olmedo Martínez, y en la cual se subsanan los errores advertidos por las partes respecto de la finca objeto del contrato de arras: 23ª) Sin embargo, el hecho de que existiera un error notarial no implicaba que la finca no fuera propiedad del actor ni que fuera otra la finca la que se pretendiera vender al actor, habiendo incluso señalado el demandante a través de su padre que no existía problema alguno en que no estuviese inscrita aún a nombre del transmitente; 24ª) Por tanto, estando ya subsanados los defectos advertidos por las partes, se citaron en notaría para el día 29 de julio de 2021, circunstancia que se omite en el escrito de demanda; 25º) Tras comparecer las partes en Notaría el 29 de julio de 2021, el comprador, representado por su padre Don Alfonso, se niega a firmar, alegando que no se habían subsanado los errores que se habían advertido y que se tenían que subsanar, pese a estar advertido de que estaba pendiente de inscripción registral y de haber manifestado que no le importaba que no estuviese inscrita a nombre del demandado, tal y como constan en los mensajes de WhatsApp; 26ª) Que, ante esta situación, y tal y como habían comentado por WhatsApp las partes, se le solicitó al notario, don Miguel Olmedo Martínez, que aclarara la situación y que indicara si era posible realizar la venta en esas circunstancias, a lo que el Sr. Olmedo afirmó que la misma era plenamente válida, que no se había mandado a inscribir al Registro de la Propiedad para poder firmar el 29 de julio de 2021 y que se enviarían las dos escrituras para su inscripción en tracto sucesivo de forma simultánea, como consta en la conversación de WhatsApp aportada por el actor:; 27ª) Que, pese a esta afirmación de un fedatario público, el padre del demandante se marcha de la notaría sin firmar la compraventa, manifestando que prefería firmar cuando estuviese inscrito sin importarle la fecha; 28ª) Que, a fin de dejar constancia de lo ocurrido en notaría el día 29 de julio de 2021, se acompaña, como documento número 3 del escrito de contestación a la demanda acta de requerimiento otorgada ante don Miguel Olmedo Martínez en la cual el Sr. Notario recoge, mediante diligencia, el siguiente contenido: "consultada la agenda de mi notaría, el día 29 de julio de 2021, a las trece horas y treinta minutos había anotada una cita por parte de don Luis María para el otorgamiento de la escritura de compraventa de la finca número NUM006 del Registro de la Propiedad de Álora y que tenía depositada toda la documentación para preparar el documento, incluso el poder que el comprador, don Jesús Ángel, titular del D.N.I. y N.I.F. NUM007 le había otorgado a su padre, don Alfonso, titular del D.N.I. y N.I.F. NUM008, para representarlo en dicho acto"; 29ª) Que, considera la parte demandada que quién ha incumplido el contrato de arras es el actor, en tanto que, habiéndose señalado una fecha para firmar en notaría, a fecha de 29 de julio de 2021 por haberse subsanado ya los errores advertidos tal y como habían solicitado, el demandante decide no firmar la escritura de compraventa, y ello pese a que el notario le había indicado que podía firmarse sin ningún tipo de inconveniente: 30ª) Que, en el contrato de arras suscrito entre las partes, no se fijó en ninguna de sus cláusulas que, para que se pudiera otorgar escritura pública de compraventa, la finca objeto del contrato tenía que estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, por lo que no puede alegar el demandante que ha existido un incumplimiento del contrato por parte del demandado, en tanto que, como se ha expuesto, en ninguna cláusula del contrato de arras se recogió que la inscripción fuera un elemento esencial del contrato; 31ª) Que, tras definir las pretensiones de las partes, y respecto al tema de las arras debe señalarse que en el derecho moderno esta institución reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función: a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato (arras confirmatorias); b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento (arras penales); y c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrate, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió (arras penitenciales o de desistimiento); 32ª) Que, esta última modalidad es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454. es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio. La jurisprudencia ha venido deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978, 17 de febrero de 1982, 10 de marzo de 1986, 12 de julio de 1986, 9 de marzo de 1988, 25 de marzo de 1995, 20 de febrero de 1996, 4 de marzo de 1996, 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997, declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras o señal consiste "en las arras propiamente dichas, o arras confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en las arras penitenciales o arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del C.C ., tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ( sentencias, entre otras, de 5 de junio de 1945 , 22 de octubre de 1948 , 22 de octubre de 1956 , 1 de abril de 1958 , 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970 ), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del C.C ., es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo, habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del C.C . cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión ( sentencia de 20 de mayo de 1967 )"-(vid. en el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994 ); 32ª) Por su parte la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2006 , al distinguir las arras penitenciales de las penales, claramente matizó: "en el contrato de compraventa no se pactaron las arras de desistimiento o penitenciales que prevé dicha norma, que tiene carácter excepcional, sino que, como dice la recurrente literalmente: «las partes han establecido, tanto en el Estipulación Sexta, como en la Séptima, cláusulas penales para el supuesto caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato por cada una de las partes y solo en caso de incumplimiento, añadiéndose además para el supuesto de incumplimiento de la vendedora, la facultad de la compradora de exigir la ejecución de lo pactado";33ª) Que, el Tribunal Supremo ha declarado en sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, que todas las arras son confirmatorias "al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996 )";34ª) Indica que las arras penales "tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006 , 27 octubre , uno de diciembre de 2011 , en estos términos: "La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil ";35ª) En cuanto a las arras penitenciales, indica "que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor";36ª) Que, así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002, 24 marzo 2009, 29 junio 2009; 37ª) Que, ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada; 38ª) Que, esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454, sendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de Marzo de 1986 ); 39ª) Que, estas arras son las que contempla el artículo 1454 del Código Civil; 40ª) Que, el deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad; 41ª) Que, en el mismo sentido las sentencias 485/2014, de 23 de septiembre, y 507/2018, de 20 de septiembre; 42ª) Que, de igual modo, esta doctrina jurisprudencial se ha reiterado por esta Audiencia Provincial de Madrid, así sentencia Sección 21ª, 7 de julio de 2021 Recurso 127/2020: "del contrato de arras penitenciales examinado, y en especial de su cláusula octava se desprende que nos hallamos ante unas arras penitenciales confirmatorias de un contrato de compraventa sujeto a una condición resolutoria, de modo que al quedar perfeccionado el contrato de compraventa del inmueble, la sociedad mediadora generaba el derecho al percibo de sus honorarios o comisión, aunque el contrato de compraventa se hallase sujeto a una condición resolutoria, que solo afectaría a la fase de consumación contractual ( sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 2013 )", sentencia Sección 9ª 29 de octubre de 2020 Recurso: 488/2020 "QUINTO.- Aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial al caso de autos. Sentado lo anterior, es un hecho indiscutible que compradores y vendedores suscribieron el 31 de julio de 2017 un contrato privado de arras en el cual constituían unas arras penitenciales haciendo expresa referencia al art.1454 Código Civil . Si bien la parte ahora apelante invoca la no perfección del contrato de compraventa, no llegando a otorgarse escritura pública de la misma ni "un verdadero contrato privado de compraventa" sino un mero contrato de arras sin efectos perfeccionadores pues el objeto de la compraventa se encontraba aún pendiente de definir, estándose pendiente de que los vendedores efectuasen la segregación que reconocieron en la adenda aportada a autos, la Sala discrepa de tal motivo;43ª) Así, es de reproducir lo razonado al respecto por la Sección 13ª de esta Audiencia en sentencia de 22 de marzo de 2019: "respecto del contrato de arras penitenciales el Tribunal Supremo niega carácter autónomo de dicho contrato por ser un mero pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya ( STS de 29 de junio de 2011 ), como así lo declaró la STS de 29 de julio de 1997 al afirmar que ya "Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces",función que en el presente caso se concreta de forma expresa en el contrato en su vertiente de arras penitenciales, medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada ( art. 1454 CC), norma que establece "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas";44ª) La sentnevcia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2.002 establece: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; b) Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida pero que no permiten desligarse del contrato; y c) Penitenciales : Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del CC , De otra parte es también constante la jurisprudencia que afirma que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 CC , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido ( SSTS de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 ), debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de marzo de 1986 )";45ª) Que, la jurisprudencia expuesta permite atribuir al denominado "contrato de señal y arras"la consideración de contrato de compraventa, contrato de carácter consensual que se perfecciona por el mero consentimiento y es obligatorio para los contratantes si hubieren convenido la cosa objeto del contrato y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ( art. 1450 CC), convenio que en el contrato recayó sobre una cosa plenamente identificada, inmueble descrito como objeto de compraventa, y un precio perfectamente determinado; 46ª) Que, con los hechos probados y la jurisprudencia expuesta, la firma del contrato de arras penitenciales por las partes constituye una parte del contrato de compraventa de la vivienda en cuestión, que logró la inmobiliaria por su intermediación, por lo que se dan todos los presupuestos para que se devengue el derecho de honorarios por parte de la mediadora; 47ª) Consideraciones de plena aplicación al caso de autos en el que en el citado contrato de arras - en el que consta "el presente contrato de compraventa", "los gastos de esta compraventa", "la presente compraventa"...-se identificó el objeto y el precio de la compraventa, de tal forma que desde tal perfeccionamiento de la misma (que, recordemos, como dice la sentencia anteriormente reproducida, es un contrato consensual), la mediadora generó el derecho al cobro de sus honorarios con independencia de que el mismo finalmente no llegase a consumarse al parecer por diferencias entre las partes respecto al objeto del contrato - cuestión objeto de otro procedimiento; 48ª) Al respecto es de recordar la sentencia de 7 de noviembre de 2004 del Tribunal Supremo: "De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor (...)".49ª) De las pruebas practicadas en el presente procedimiento ha quedado acreditado que a fecha de 10 de junio de 2021 don Jesús Ángel y don Luis María celebraron contrato de arras penintenciales recogiendo expresamente la estipulación 1ª del mismo que la parte vendedora es propietaria del 100% de la finca rústica situada en el DIRECCION000, del término de Pizarra, DIRECCION001, la cual se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Álora, al Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, Finca NUM003; 50ª) La parte vendedora manifiesta expresamente que la finca objeto del contrato se encuentra totalmente libre de cargas y gravámenes, transmitiéndose el 100% de la propiedad titularidad de la parte vendedora; 51ª) En la estipulación 2ª se recogía que la parte compradora está interesada en comprar para sí, habiéndola visitado y manifestando su interés en comprarla como cuerpo cierto habida cuenta de que existe un desajuste entre los metros que constan en el Registro y en el Catastro, prevaleciendo las medidas catastrales a efectos del contrato (don Jesús Ángel al responder a las preguntas primera a sexta, novena y décima de las formuladas por el Letrado de la parte demandada); 52ª) Ambas partes renuncian a reclamar excesos o defectos de cabida; 53ª) La parte compradora estaba interesada en adquirir la finca por un importe de veinticinco mil euros (25.000 €), ofreciendo para ello las siguientes condiciones de venta. 1.- la parte compradora se comprometía a abonar en este acto, en concepto de arras, la cantidad de dos ,il quinientos (2.500 €), la dual sería entregada a la parte vendedora en ese mismo acto mediante transferencia bancaria, adjuntándose al presente contrato justificante del importe de la misma (en este sentido, documento número 2º de los acompañados al escrito de contestación a la demanda), 2.- Además, la parte compradora se compromete a abonar el precio restante; es decir, la cantidad de veintidós mil quinientos euros (22.500 €), en el plazo máximo de treinta días naturales, siendo éste el mismo plazo para elevar a público la compraventa; 54ª) En la estipulación 3ª del contrato se recogía expresamente que el presente contrato tiene el carácter de arras penintenciales, de tal forma que, al amparo del artículo 1454 del Código Civil, el desistimiento de alguna de las partes provocará los siguientes efectos. 1.- Si el desistimiento fuera imputable a la parte vendedora, deberá devolver un total de 5.000 euros a la parte compradora, 2.- Si el desistimiento fuera imputable a la parte compradora, ésta perderá la cantidad entregada en concepto de arras quedando facultada la parte vendedora para vender a terceros el inmueble en cuestión (documento número 1º de los acompañados a la demanda); 55ª) Se acompaña y firma por ambas partes consulta catastral descriptiva y gráfica de la que se dice es la referida finca, NUM004, sin que exista referencia a su carácter edificable ni fue exigencia que se recogiera en el contrato de arras firmado, 56ª) Esta finca es anunciada en el portal de internet el Idealista indicando una superficie de 3.000 metros cuadrados (documentos 6 y 7 de los acompañados a la demanda), pero don Jesús Ángel es conocedor de la exacta superficie de la finca cuando expresamente se recoge que la finca que quiere comprar tiene una superficie de 1.732 metros (quinta pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandadas), sin que exista la posibilidad de error en las fincas, teniendo en cuenta que el actor en compañía de su padre, y antes de formalizar el contrato de arras, había visitado la finca conociendo las características de la misma (el testigo don Alfonso al responder a la primera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada); 57ª) Tras la celebración de este contrato de arras, el actor don Jesús Ángel acude al Registro de la Propiedad de Álora, con el fin de obtener un certificado de dominio y cargas de la referida finca, teniendo conocimiento en ese momento que el titular de la finca es el hermano del actor, don Marco Antonio (documento número 3º de los acompañados a la demanda y don Jesús Ángel al responder a la séptima pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada); 58ª) Seguidamente, al actor don Jesús Ángel se le cita en la Notaría de don Miguel Olmedo Martínez, sita en Málaga, Calle Hilera, 5 2ª planta, a fecha de 9 de julio de para la firma de la escritura de compraventa (don Jesús Ángel al responder a la décimo primera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada), sin que se hubiera procedido a la formalización de la misma constando la titularidad registral a nombre del anterior propietario, comprometiéndose don Luis María a su subsanación y aceptando la parte compradora una ampliación del plazo, como se desprende de los mensajes de WhatsApp, en los cuales el actor pregunta el 16 de julio de 2021 (documentos números 9 y 10 de los acompañados a la demanda); 58ª) Por la parte actora se había aceptado en todo momento la ampliación del plazo para subsanar las deficiencias observadas, según se admite, en las conversaciones de los días 21 y 26 de julio de 2021; 59ª) En este contexto, a fecha de 27 de julio de 2021, se otorgó escritura de rectificación ante don Miguel Olmedo Martínez, y en la cual se subsanan los errores advertidos por las partes respecto de la finca objeto del contrato de arras (documento número 2 del escrito de contestación a la demanda), apareciendo en la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad de Álora como actual titular registral don Luis María (documento número 4 del escrito de contestación a la demanda); 60ª) Seguidamente, las partes comparecen en Notaría estando a fecha de 29 de julio de 2021, y el comprador, representado por su padre don Alfonso llevaba consigo los cheques para el abono del resto del precio (don Alfonso al responder a las preguntas primera y segunda de las formuladas por el Letrado de la parte actora), pero se niega a firmar, alegando que no se habían subsanado los errores que se habían advertido y que se tenían que subsanar, pese a estar advertido de que estaba pendiente de inscripción registral y de haber manifestado que no le importaba que no estuviese inscrita a nombre del demandado, tal y como constan en los mensajes de WhatsApp; 61ª) El oficial de esta Notaría, don Ricardo Camacho reconoce que se podía haber formalizado el contrato de compraventa sin inscripción y posteriormente proceder a la subsanación respecto al defecto apreciado de titular registral (tercera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada y segunda y tercera preguntas de las formuladas por el Letrado de la parte actora), sin embargo, el padre del demandante se marcha de esta Notaría sin firmar la compraventa, indicando el testigo don Abel al responder a la sexta pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte actora que la razón para marcharse de Notaría fue que aparecían los mismos defectos que no habían sido subsanados; 62ª) Seguidamente y como se acredita con el documento número 3 del escrito de contestación a la demanda, se levanta acta de requerimiento otorgada ante don Miguel Olmedo Martínez en la cual el Sr. Notario recoge, mediante diligencia, el siguiente contenido: "consultada la agenda de mi notaría, el día 29 de julio de 2021, a las trece horas y treinta minutos había anotada una cita por parte de don Luis María para el otorgamiento de la escritura de compraventa de la finca número NUM006 del Registro de la Propiedad de Álora y que tenía depositada toda la documentación para preparar el documento, incluso el poder que el comprador, don Jesús Ángel, titular del D.N.I. y N.I.F. NUM007 le había otorgado a su padre, don Alfonso, titular del D.N.I. y N.I.F. NUM008, para representarlo en dicho acto"; 63ª) Tras la valoración en conjunto de la prueba practicada, se extrae la evidente conclusión de que tras la celebración del contrato de arras de 10 de junio de 2021, se constataron una serie de anomalías que impidieron la formalización de escritura publica sobre la finca objeto de autos dentro del plazo de treinta días naturales, con voluntad de la parte vendedora para la subsanación de estos defectos, y la voluntad de la parte vendedora para que este plazo se pudiera ampliar, conforme a las comunicaciones mantenidas entre las partes, sin embargo, es evidente que esta subsanación no se produce por la parte vendedora dentro de un plazo prudencial y se entiende que se ha producido una frustración de las expectativas de la parte compradora de no poder formalizar la misma dentro de un plazo razonable ante la falta de subsanación de los defectos aparecidos. por ello, en aras a la prevalencia de la justicia material, sin apreciar que se haya producido un incumplimiento grave y esencial de las obligaciones que concernían al demandado en su condición de vendedor, es razonable y ajustado a derecho que la parte vendedora proceda a devolver a la parte compradora el importe de dos mil quinientos euros (2.500 €) entregados en concepto de arras ante la falta de formalización de la escritura pública de compraventa; 64ª) Que, todos los motivos anteriores conllevan a la estimación parcial de la demanda formulada por don Jesús Ángel frente a don Luis María, debiendo el demandado ser condenando a abonar a favor del actor la cantidad de dos mil quinientos euros (2.500 €), y debiendo ser absuelto el demandado del resto de los pedimentos formulados en su contra y 65º) En materia de intereses, la cantidad anterior de dos mil quinientos euros (2.500 €), que debe ser abonada por el demandado don Luis María a favor de don Jesús Ángel, devenga el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, a tenor de los artículo 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil; interés que deberá ser incrementado en dos puntos desde la fecha de dictado de la presente resolución hasta su completo pago, conforme al artículo 576 de las Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEGUNDO.-Frente a dicho pronunciamiento definitivo se alza interponiendo recurso de apelación la representación procesal de la parte demandada argumentando en contra del fallo estimatorio parcial de demanda: 1º) En primer lugar, destacando que el objeto del procedimiento es una acción de reclamación de cantidad que ejercita la parte demandante como consecuencia de un supuesto incumplimiento del demandado, ahora recurrente, respecto de un contrato de arras suscrito entre las partes en fecha 10 de junio de 2021; 2º) Que, tal y como se puso de manifiesto en la contestación a la demanda y en el acto del juicio, el demandado no ha incumplido con dicho contrato de arras, siendo la realidad que el demandante, en todo momento, estuvo informado de las circunstancias inherentes a la elevación a público de la compraventa, a lo que se añade que reconoció que los plazos inicialmente estipulados se ampliaron consensuadamente hasta resolver las discrepancias existentes, que no eran otras que la finca a vender no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, sino de su hermano por error, pese a tener escritura de compraventa que acreditaba que era el propietario de la misma; 3º) Pues bien, pese a esta aceptación expresa del demandante, y reconocida en Sala por el padre y apoderado del demandante, y su conocimiento íntegro de la realidad de lo que compraba incluida la firma de un plano catastral que la identificaba, la sentencia aquí recurrida estima parcialmente la demanda, condenando a al demandado a que devuelva al actor lo entregado por este en concepto de arras (2.500 €), al entender que "se ha producido una frustración de las expectativas de la parte compradora de no poder formalizar la misma dentro de un plazo razonable ante la falta de subsanación de los defectos aparecidos",siendo por ello, que de acuerdo con el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pretende que se revoque íntegramente la sentencia de primera instancia, efectuando un nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante el Juzgado, pues no encuentra la sentencia ajustada a derecho, con un grave error en la valoración de la prueba, y en virtud del motivo por el cual procede a formular las alegaciones en que se basa el presente recurso; 4º) Por infracción de normas procesales, vulneración del artículo 218.23 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (falta de motivación de la sentencia), no siendo ajena la recurrente al criterio del Tribunal Constitucional en virtud del cual se considera que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, pero no obstante lo anterior, en el presente caso nos encontramos ante la ausencia total de valoración y pronunciamiento, ni a favor ni en contra, en relación a uno de los argumentos esenciales en los que basa su defensa, esto es, el hecho de que en el contrato de arras no se fijó ningún elemento esencial del mismo más allá de los tres básicos de todo contrato, lo cual ha sido totalmente omitido por la juzgadora de instancia en la sentencia recurrida; así, tanto en la contestación a la demanda como en el acto del juicio, puso de manifiesto que el contrato de arras suscrito por las partes reunía esos elementos esenciales: consentimiento (contrato firmado por todas las partes y en todas sus páginas), objeto (la finca catastral con 1.732 metros cuadrados cuyos datos identificativos del catastro firmó el comprador) y causa (la entrega de la finca a cambio de un precio), no haciéndose mención a ningún otro elemento que debiera tener el carácter de esencial a los efectos del mismo y del posterior otorgamiento de escritura pública de compraventa, con ello se está refiriendo a que, en el contrato de arras, no se fijó en ninguna de sus cláusulas que para que se pudiera otorgar la escritura pública de compraventa la finca objeto del contrato tenía que estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, por lo que no cabe que el actor alegue la existencia de un incumplimiento del contrato por parte del demandado, en tanto que no se recogió que dicha circunstancia (la inscripción) fuera un elemento esencial del contrato; 5º) A ello se debe añadir que la inscripción en el Registro de la Propiedad en ningún caso es obligatoria para formalizar una compraventa (la inscripción es siempre potestativa), salvo que se vaya a hipotecar la finca objeto de la misma, por tener la inscripción de la hipoteca carácter de constitutiva, que no es el caso; 5º) Pese a ello, el actor pretende dar un carácter esencial a una cuestión que, en cualquier caso, es potestativa, no constitutiva, siendo además la parte actora conocedora de las circunstancias registrales de la finca y de que el error había sido subsanado notarialmente, quedando únicamente pendiente su inscripción registral a nombre del vendedor; 6º) De hecho, el notario actuante informó al comprador de que se podían hacer las dos inscripciones registrales directamente de forma conjunta y sucesiva como declaró en Sala el oficial de la notaría que tenía el expediente de compra-venta a su cargo, por delegación del notario don Miguel Olmedo Martínez, por tanto, no era una exigencia legítima por parte del adquirente, máxime cuando el notario le había advertido de que estaba todo correcto para su firma y que las inscripciones se podían hacer simultánea y sucesivamente; 7º) En este sentido, si esa circunstancia era de vital importancia para el actor/comprador, debería haberse reflejado expresamente en el contrato de arras, lo cual no se hizo, por lo que no resulta lógico que se traslade al vendedor la responsabilidad de que el comprador se negara a firmar la escritura de compraventa, en tanto que esta se podría haber llevado a cabo perfectamente, tal y como ha quedado acreditado tanto en el acto del juicio (testigo don Leoncio y la documental obrante en autos, especialmente los WhatsApp y la escritura de subsanación) como en los hechos probados de la sentencia recurrida: 8º) De esta forma, conforme a la doctrina de los actos propios, la negativa a firmar del comprador por este motivo debe entenderse como un desistimiento de él respecto del contrato de arras, pero nunca un incumplimiento del demandado, que en todo momento se mostró colaborativo e informador de los acontecimientos; 9º) Pues bien, como puede apreciarse en la sentencia recurrida, en ninguno de sus apartados se hace referencia a que la inscripción registral no era requisito esencial del contrato, siendo este un argumento importante de defensa de la parte demandada, el cual resulta fundamental para determinar la causa o no del actor/comprador para no firmar la escritura de compraventa pese a estar debidamente citado e informado de que la misma se podía llevar a cabo; 10º) Esta circunstancia conlleva una infracción del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que redunda en una vulneración del derecho de defensa de la parte, máxime cuando el sentido de la sentencia es la estimación parcial de la demanda; 11º) De esta forma, a través de la sentencia, se está amparando la actuación del actor consistente en negarse a firmar una escritura de compraventa porque la finca que iba a comprar no estaba inscrita en el Registro a nombre del vendedor, si bien se le había acreditado por el propio notario actuante que este era el propietario y que estaba en trámites de inscribir esa situación en el Registro de la Propiedad; 12º) Por tanto, la sentencia recurrida incurre en el defecto procesal de falta de motivación, al no haberse pronunciado sobre un argumento esencial para la defensa del demandado, lo que se traduce en una vulneración del artículo 24.1 de la Constitución Española, por lo que la misma habrá de ser subsanada a través de la sentencia que se dicte en este procedimiento de apelación; 13º) Teniendo en cuenta cuál es el motivo que ha llevado a la juzgadora de instancia a estimar parcialmente la demanda (supuesta frustración de las expectativas del actor para llevar a cabo la compra), el presente recurso va enfocado a revocar la sentencia dictada, por entender que la misma incurre en un manifiesto error en la valoración de las pruebas practicadas y obrantes en el expediente, al prescindir por completo del proceso lógico representado por las reglas de la sana crítica para dictar sentencia; 14º) Pues bien, atendiendo a lo anterior, el objeto de debate en este recurso es determinar si las discrepancias existentes respecto de la finca que se iba a vender eran impeditivas u obstaculizadoras para formalizar la escritura pública de compraventa; 15º) Lo primero que se ha de poner de manifiesto es que desconoce cómo la juzgadora de instancia puede alcanzar la conclusión de que se han frustrado las expectativas del comprador cuando en la sentencia, en casi todo su contenido, se refleja que el comprador era conocedor de que existían esas discrepancias y que había aceptado tanto las mismas como que se prorrogara el plazo para elevar a público la compraventa, tal es así que, en la sentencia recurrida, podemos encontrar una serie de extractos que dan por válidos una serie de hechos probados y que ponen de manifiesto el conocimiento absoluto del comprador de todos los acontecimientos inherentes a la operación jurídica que se iba a llevar a cabo y su aceptación de los mismos: (a) "en la estipulación segunda se recogía que la parte compradora está interesada en comprar para sí, habiéndola visitado y manifestando su interés en comprarla como cuerpo cierto, habida cuenta de que existe un desajuste entre los metros que constan en el Registro y en el Catastro, prevaleciendo las medidas catastrales a efectos del contrato"(página 9ª), (b) "Don Jesús Ángel es conocedor de la exacta superficie de la finca cuando expresamente se recoge que la finca que quiere comprar tiene una superficie de 1.732 metros (quinta pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada), sin que exista la posibilidad de error en las fincas, teniendo en cuenta que el actor en compañía de su padre, y antes de formalizar el contrato de arras, había visitado la finca conociendo las características de la misma (el testigo Don Alfonso al responder a la primera de las formuladas por el Letrado de la parte demandada)" (Página 9ª), (c) "Por la parte actora se había aceptado en todo momento la ampliación del plazo para subsanar las deficiencias observadas, según se admite, en las conversaciones de los días 21 y 26 de julio de 2021"(página 10ª), (d) "Seguidamente, las partes comparecen en Notaría estando a fecha 29 de julio de 2021, y el comprador [...] llevaba consigo los cheques para el abono del resto del Página 6 precio [...], pero se niega a firmar, alegando que no se habían subsanado los errores que se habían advertido y que se tenían que subsanar, pese a estar advertido de que estaba pendiente de inscripción registral y de haber manifestado que no le importaba que no estuviese inscrita a nombre del demandado, tal y como constan en los mensajes de WhatsApp"(página 10ª) y, (e) "El oficial de esta Notaría, Don Leoncio reconoce que se podía haber formalizado el contrato de compraventa sin inscripción y posteriormente proceder a la subsanación respecto al defecto apreciado de titular registral (tercera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada y segunda y tercera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte actora). Sin embargo, el padre del demandante se marcha de esta Notaría sin firmar la compraventa" (página 10ª), por lo que a la vista de los extractos anteriores, no alcanza e entender cómo el fallo de la sentencia recurrida puede ser la estimación parcial de la demanda, puesto que es evidente que fue el demandante quien decidió no firmar la escritura de compraventa pese a haberle acreditado que el demandado/vendedor era el propietario de la finca, con firma de la finca catastral, sus planos firmados y (al haber otorgado escritura de subsanación), incluso señalando el oficial de notaría que se podía llevar a cabo la elevación a público sin problemas y, posteriormente, realizar las inscripciones registrales; 16º) Por otro lado, y como ya ha expuesto no puede olvidar que en el contrato de arras no se fijó, en ninguna de sus cláusulas, que fuera un elemento esencial del mismo el hecho de que la finca que se iba a vender estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, por lo que esta circunstancia no puede amparar la negativa del comprador a otorgar la escritura pública de compraventa (pese a estar debidamente citado) y, mucho menos, entender que ha sido el vendedor el que ha desistido/incumplido el contrato de arras, porque está acreditado que es falso; 17º) Además, es preciso destacar que la sentencia recurrida habla de "frustración de las expectativas de la parte compradora"por no haberse podido formalizar la escritura de compraventa en un plazo razonable, si bien llama la atención que la juzgadora se base en tal argumento para estimar parcialmente la demanda cuando el actor, en ningún momento, ha acreditado el motivo de esa frustración, amén de que la supuesta frustración ni siquiera ha sido alegada por la parte actora en la demanda; 18º) De hecho, si se analiza el escrito de demanda, no se habla de frustración por tal motivo, sino que simplemente se hartó de esperar algo (entre el 29 de julio y el 1 de septiembre) que, como se ha señalado anteriormente, era un capricho del propio actor y no un elemento esencial del contrato de arras que él mismo había suscrito y validado; 19º) Tanto es así que la sentencia recurrida ni siquiera habla de incumplimiento del vendedor, señalando que no se puede apreciar "que se haya producido un incumplimiento grave y esencial de las obligaciones que concernían al demandado en su condición de vendedor";20º) Por tanto, de lo anterior se desprende que fue el actor/comprador quien decidió desistir unilateralmente del contrato de arras suscrito por las partes, en tanto que se daban todos los condicionantes para que la escritura de compraventa pudiera otorgarse y se negó a ello, marchándose de la notaría sin firmar el último día hábil de julio y desistió a mediados de agosto, por lo que no procede que se le devuelva cantidad alguna, dado que el contenido del artículo 1454 del Código Civil es bastante claro y ampara perfectamente la actuación del demandado de no devolver las cantidades ante el desistimiento del comprador; 21º) A tal respecto, es preciso traer a colación lo dispuesto en la sentencia 337/2023 de la Audiencia Provincial de Málaga, de 12 de mayo, según la cual "aplicando lo anteriormente expuesto queda claro que la parte actora no ha probado que la causa por la que no se hizo la escritura pública de compraventa fuera la falta de inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, ya que el empleado de la Notaría, dijo que estaba todo preparado, a excepción de la forma de pago, añadiendo que ignora la causa por la que no se llevó a cabo la operación. Siendo un hecho indicativo que el demandado vendiera la misma finca sin problemas tres meses después. Los problemas aducidos por la parte demandante para que no se pudiera firmar la escritura por falta de requisitos tanto notariales, como registrales no han resultado probados, (empleado de la Notaria ignoraba la causa, y no existe documentación registral alguna que acredite que era imposible la inscripción) ya que la documentación sobre la falta de requisitos, aportada por la parte demandante, lo es única y exclusivamente a nivel bancario para poder conseguir la hipoteca";22º) A mayor abundamiento, y respecto a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca a nombre del vendedor, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga número 357/2023, de 31 de mayo, señala que "[...] no alberga ninguna duda para esta Sala que el Sr Alexander, aquí apelante supo en todo momento las circunstancias de la compraventa que había pactado, en particular el hecho de que sería la entidad demandada quien transmitía la finca una vez se encontrara inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad, o antes, tal y como igualmente se le ofreció, hubiera sido adquirida mediante escritura pública al Sr. Calixto y su esposa, y por tanto ninguna otra interpretación cabe hacer al respecto, más allá de pretender unas conclusiones, distintas de aquellas que arrojan una valoración de la prueba en relación con todo lo acontecido. [...] Por todo ello ningún error probatorio cabe imputar al juzgador de instancia, pues ninguna conclusión ilógica, contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica cabe apreciar. La recurrente insiste en un incumplimiento de los contratos por parte de la entidad demandada, pero nada acredita sobre el particular, concluyéndose de todo lo actuado, tal y como ha quedado expuesto, que existió un desistimiento por parte del comprador demandante, resultando por tanto procedente de acuerdo con la doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia objeto de apelación, y que aquí damos por reproducida y de acuerdo con lo pactado por las partes, estimar que resueltos los contratos de promesa de venta con entrega de arras suscrito entre ambas partes con fechas 29 de octubre y 13 de noviembre de 2018 por desistimiento unilateral del demandante, no ha lugar a la devolución por la vendedora al comprador demandante del importe de las arras penitenciales pactadas y entregadas en su día, ni por siguiente del duplo que se solicita, por lo que procede confirmar la sentencia desestimatoria dictada en la instancia"; 23º) Expuesto cuanto antecede, los hechos acaecidos en este supuesto son bien claros y contundentes, llamando la atención a esta parte que la juzgadora de instancia los recoja a la perfección en su sentencia y, sin embargo, el resultado sea totalmente contrario a las pruebas practicadas y a los hechos declarados como probados en la sentencia; 24º) Prueba de ello es el siguiente extracto de la resolución recurrida, el cual es totalmente incongruente con los extractos señalados ut supra: "sin embargo, es evidente que esta subsanación no se produce por la parte vendedora dentro de un plazo prudencial y se entiende que se ha producido una frustración de las expectativas de la parte compradora de no poder formalizar la misma dentro de un plazo razonable ante la falta de subsanación de los defectos aparecidos"(página 11ª); 24º) Pues bien, como se ha expuesto, resulta totalmente contradictorio que se declaren una serie de hechos probados y que, en el resumen de la sentencia (el extracto anterior), se indique página 9ª que existe frustración del comprador; 25º) De hecho, dicho extracto es erróneo e incongruente, por los siguientes motivos: (a) la subsanación notarial se produjo el 27 de julio de 2021, constando dicho documento aportado en autos y siendo el comprador/actor conocedor del mismo, en tanto que se le mostró cuando acudió a notaría el 29 de julio de 2021 y por eso tenía fecha para firmar ese día, por tanto, la subsanación claro que se produjo en un tiempo prudencial y así se le demostró al comprador, no dependiendo del vendedor lo que tardara el Registro de la Propiedad en inscribir dicha subsanación, por lo que no se le puede achacar tal responsabilidad, máxime cuando no es un elemento esencial del contrato, (b) pese a estar citado para firmar en notaría la escritura de compraventa el 29 de julio de 2021, el actor se negó a otorgar la misma porque no se había inscrito en el Registro de la Propiedad que la finca que iba a comprar constaba a nombre del vendedor, y ello pese a que vía WhatsApp señaló expresamente que no le importaba que la finca no estuviese inscrita a nombre del demandado (lo recoge la sentencia recurrida), hecho este, como ya ha puesto de manifiesto anteriormente, le fue aclarado al comprador por el propio notario don Miguel Olmedo, quien le indicó que la firma podía llevarse a cabo sin ningún tipo de inconvenientes y que, inmediatamente, se llevarían a cabo las dos inscripciones en el Registro de la Propiedad de los dos títulos de forma sucesiva e inmediata, pese a ello, el comprador decidió abandonar la notaría sin firmar y sin fijar un nuevo plazo para otorgar la escritura de compraventa, (c) el comprador había sido advertido por el vendedor de que, durante el mes de agosto, se ralentizaba la gestión administrativa del Registro de la Propiedad, por lo no le podía garantizar cuándo iba a estar inscrita la finca a su nombre, pues bien, pese a ello, el día 23 de agosto de 2021, el actor decide desistir unilateralmente del contrato, usando la excusa de que era porque el demandado no había inscrito la finca a su nombre todavía, reclamando al demandado que le devolviera el importe de las arras por duplicado, ahora bien, de dicha comunicación no se desprende, en ninguno de sus apartados, que exista frustración del comprador en sus expectativas de compra, siendo este un argumento que la juzgadora de instancia ha traído erróneamente a este proceso sin que haya sido rogado por el demandante, ni acreditado, (si desiste unilateralmente de comprar una parcela en el transcurso de tiempo desde el 29 de julio al 23 de agosto, no es porque no se haya inscrito en ese periodo, es porque se ha arrepentido y quiere encima que le devuelvan el doble), por lo tanto la "frustración"incorporada por la juzgadora en la sentencia supone una extralimitación y un argumento que no constaba en la demanda, ni en el suplico de la demanda, ni siquiera se pidió una posible estimación parcial de la pretensión, concepto que también incorpora la juzgadora, ya que no se entiende la misma, o se podía firmar las escrituras de compra venta o no, o desistió el comprador o incumplió el vendedor, pero nadie pidió que se entienda que se frustra la compra porque no quiso firmar el 29 de julio y se frustró el 23 de agosto cuando el comprador sabía como acreditan los WhatsApp admitidos que el comprador estaba de vacaciones en esas fechas y que hasta el 1 de septiembre no podría ser la inscripción o venta como finalmente fue, y justo por eso renunció en agosto, para frustrar la venta y (d) finalmente, ha de destacar que en fecha 2 de septiembre de 2021 (10 días después del desistimiento del actor) ya se encontraba inscrita la finca a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad, lo cual fue puesto en conocimiento del demandante por parte del vendedor, invitándole a firmar y retomar la compraventa, a lo cual se negó aquel, por tanto, llega a la conclusión de que, el actor no ha acreditado la supuesta "frustración"porque no existió, y que deliberadamente provocó el retraso de la venta el 27 de julio para luego renunciar en agosto, y la excusa era la falta de la inscripción de la finca, y aunque se le ofreció escriturar 10 días después de que desistiera unilateralmente del contrato, la realidad es que ni tenía frustración ni quería comprar la finca, sino únicamente sacar un rédito de una situación que él mismo había provocado, al considerar como esencial un elemento (la inscripción en el Registro de la Propiedad) que no había tenido tal consideración por las partes en el contrato de arras y que es potestativo, por lo que de todo los motivos expuestos, entiende que la sentencia recurrida incurre en un grave error en la valoración de la prueba que desemboca tanto en una aplicación incorrecta del artículo 1454 del Código Civil como en una incongruencia absoluta de la juzgadora de instancia, al resolver el procedimiento de una forma totalmente contraria a los hechos que se han declarado probados por ella misma, amén de que ha introducido un elemento (la supuesta frustración del comprador) para estimar parcialmente la demanda, obligando al demandado/vendedor a devolver al comprador el importe que entregó en concepto de arras y, 26º) A modo de resumen, entiende que la sentencia recurrida ha de ser revocada en su integridad, acordando la desestimación íntegra de la demanda, toda vez que de lo anteriormente expuesto, se deduce que incurre en dos infracciones principales que son contrarias a las normas de nuestro ordenamiento jurídico. (a) falta de motivación, al no haberse pronunciado acerca de uno de los argumentos de defensa de la parte demandada, esto es, el hecho de que en el contrato de arras no se fijó ningún elemento esencial del mismo más allá de los tres básicos de todo contrato, de tal forma que la solicitud del comprador de que la finca estuviera inscrita a nombre del vendedor es absolutamente ilegítima y no le ampara para negarse a otorgar la escritura pública de compraventa y (b) error en la valoración de las pruebas practicadas, que se traduce en el dictado de una sentencia totalmente incongruente y contradictoria con los hechos que han sido declarados probados por la propia juzgadora de instancia, habiéndose incluso introducido un elemento (la supuesta frustración del comprador) no invocado por el actor para estimar parcialmente la demanda, alegaciones en base a las cuales procede a interesar el dictado de sentencia en alzada por la que estimando el recurso de apelación, se revoque la sentencia dictada en primera instancia y acuerde desestimar íntegramente la demanda interpuesta por la parte actora con imposición de las costas procesales.

TERCERO.-Por otro lado, la representación procesal de la parte demandante, tras oponerse al recurso de apelación formalizado de adverso, en uso de sus facultades procesales, procedió a impugnar el fallo judicial estimatorio parcial emitido, argumentando en su contra: 1º) La sentencia que impugna, tras realizar una serie de consideraciones, afirma tajantemente: "[...] es evidente que esta subsanación no se produce por la parte vendedora dentro de un plazo prudencial y se entiende que se ha producido una frustración de las expectativas de la parte compradora de no poder formalizar la misma dentro de un plazo razonable ante la falta de subsanación de los defectos aparecidos";2º) Efectivamente la vendedora no subsana las deficiencias como estaba llamado a hacer, en un plazo razonable, siendo la compradora la que ha tenido que soportar la carga de la espera, frustrando su derecho; 3º) Es más, el plazo "prudencial",efectivamente, es excesivo, pero no entiende que tras dicha aseveración, el juzgador afirme que no ha existido "un incumplimiento grave y esencial de las obligaciones que concernían al demandado en su condición de vendedor",máxime cuando las oscuridades, deficiencias y errores han sido por él provocados, y de las que se quería hacer valer a toda costa; 4º) La vendedora -hoy apelante- quería vender a toda costa, y ha actuado lejos de la buena fe, invirtiendo la carga sobre la compradora, queriendo imponer su criterio y sus propias deficiencias en el objeto del contrato, en el impugnante, que debía firmar de cualquier manera; 5º) En ningún caso, y en ningún whatsapp ni declaración queda acreditado, dio el visto bueno a la firma de la escritura de compraventa con la aún existencia de las deficiencias aducidas desde el inicio; 6º) El padre de la compradora llevaba órdenes estrictas, y así se lo manifestó al Notario y a la vendedora, de firmar sólo en el caso de que estuvieran solventadas todas las deficiencias, como así le dijo la propia vendedora; 7º) No se puede volcar la responsabilidad o la culpa de la no firma de un documento en la parte compradora cuando el obligado a la transparencia y que los datos, extremos, titularidad, referencias catastrales, metros, linderos e incontrovertida titularidad dominical, corresponde aportarlos correcta y exclusivamente, a la vendedora; 8º) Entiende que la demora de la vendedora, su actitud beligerante, su celo por que la firma se llevare a efecto a pesar de los errores advertidos y puestos de manifiesto, es nota más que suficiente para la "frustración"de la compradora y su desconfianza; 9º) Es por ello por lo que entiende hubo de ser estimada íntegramente la demanda, con condena del tanto al duplo de las arras más los intereses devengados, porque sí que hubo un incumplimiento "doloso"en la vendedora, sobre todo dado si conocimiento del derecho y de la "lex artis·en las compraventas y, 10º) Así mismo, y por ende, las costas debieran haber sido impuesta íntegramente a la demandada por aplicación de la regla general.

CUARTO.-Relatado en los fundamentos jurídicos que preceden la respuesta judicial definitiva ofrecida por la juzgadora de primer grado a la controversia planteada y los motivos de disconformidad que frente a ella vía recurso de apelación e impugnación defienden las partes demandada y demandante, respectivamente, antes de entrar en el análisis de la cuestión de fondo, procede abordar la invocada infracción que se dice haber sido cometida del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por carecer de motivación la resolución definitiva dictada en el proceso que nos ocupa, cuestión sobre la que procede traer a colación que, efectivamente, sin lugar a duda alguna, a virtud de lo previsto en la indicada norma procesal, en consonancia con lo que dispone el artículo 248.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, el órgano judicial tiene la ineludible obligación de resolver en forma "motivada"todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate, obligación que deriva del mandato constitucional del artículo 120.3 de la Constitución Española, que ordena que las sentencias sean siempre motivadas, así como del artículo 24 de la misma Ley Suprema, que impone a los Jueces y Tribunales la obligación ineludible de dictar, tras el correspondiente debate, una resolución fundada en derecho, obligación que no puede entenderse cumplida con la mera decisión del órgano judicial, carente en ese punto de la litis de toda motivación, por cuanto que lo importante y esencial es que a través de los razonamientos jurídicos de toda resolución puedan las partes conocer el motivo de la decisión a efectos de su posible impugnación y así, al mismo tiempo, permitir a los órganos judiciales superiores ejercer la función revisora que les corresponda, sin que esto signifique, en absoluto, que se produzca incongruencia omisiva por falta de motivación cuando concurra una concisa y breve motivación, ya que el requisito exigido no supone una exhaustiva descripción del proceso intelectivo seguido para llegar a resolver en un determinado sentido, ni es opuesto a la parquedad del razonamiento, con tal de que el mismo, ponga de manifiesto que la decisión adoptada responde al interesado y a los órganos el control de la legalidad, las indicaciones suficientes para determinar la corrección del fallo y la constatación, sobre todo, de que este no constituye una pura arbitrariedad, de ahí que el Tribunal Constitucional haya señalado que la obligación de motivar o, lo que es lo mismo, lisa y llanamente, de explicar la decisión judicial, no conlleva una simétrica exigencia de extensión, elegancia retórica, rigor lógico o apoyos científicos, que están en función del autor y de las cuestiones controvertidas, dado que la Ley de Enjuiciamiento Civil pide al respecto "claridad"y "precisión",no implicando tampoco ello un paralelismo servil respecto de los alegatos y la argumentación de los litigantes, por lo que, en definitiva, el razonamiento jurídico de una resolución judicial, sobrio y escueto, afortunado o desafortunado, es, sin embargo, suficiente porque cumple su función y da a conocer el criterio del órgano judicial de modo inequívoco -T.C. 1ª S. 159/1992, de 26 de octubre-, no existiendo precepto alguno que exija una detalladísima labor de investigación de las pruebas, bastando que de los términos en que aparece plasmado el debate y examen conjunto de las probanzas se alcance, en línea de racionalidad jurídica suficientes, una o varias conclusiones que conforman el fallo o decisión - T.S. 1ª SS. de 20 de febrero de 1993, 7 de enero de 1994, 1 de junio de 1995, 13 de abril de 1996, 9 de junio de 1998, 18 de mayo de 2012, 11 dce marzo de 2014, 11 de septiembre de 2018 y 30 de diciembre de 2015, y T.C. S. de 28 de octubre de 1991-, doctrina que proyectada sobre el caso que nos ocupa, dejando al margen que la interesada apelante no llega a solicitar la nulidad de la sentencia dictada en primer grado por concurrir en el vicio denunciado, es lo cierto que la misma ofrece cabal justificación de todas y cada una de las cuestiones que han sido objeto de controversia, facilitando a la parte demandada poder plantear su disconformidad para esta segunda instancia en perfecto conocimiento de cuáles han sido los razonamientos judiciales por los que se han rechazados los óbices de fondo opuestos a la demanda contra ella dirigida, lo que facilita el análisis del fondo del asunto litigioso en sus diversos apartados reproducidos en esta alzada, máxime cuando teniendo las partes a su alcance los mecanismos de aclaración/rectificación/complementación de sentencias a que se refieren los artículos 214 y 215, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no acude a los mismnos a fin de que el órgano enjuiciador se pronunciara sobre lo que ahora denuncia ante este tribuhal de alzada extemporáneamente.

QUINTO.-Llegados a este punto, cabe entrar en el estudio de la cuestión de fondo y dar contestación conjunta al recurso de apelación e impugnación defendida en contra del fallo estimatorio parcial de la demanda rectora del juicio verbal, y a tal fin debemos recordar que al tratar la controversia sobre las arras que en el derecho moderno esta institución reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función, (a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato (arras confirmatorias), (b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento (arras penales), y (c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrato, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió (arras penitenciales o de desistimiento), modalidad esta última que es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454, es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio, habiendo venido la jurisprudencia deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978, 17 de febrero de 1982, 10 de marzo de 1986, 12 de julio de 1986, 9 de marzo de 1988, 25 de marzo de 1996, 4 de marzo de 1996, 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997, declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras o señal consiste "en las arras propiamente dichas, o arras confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en las arras penitenciales o arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del CC , tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ( sentencias, entre otras, de 5 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1948 , 22 de octubre de 1956 , 1 de abril de 1958 , 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970 ), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del CC , es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo, habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del CC .. cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión ( sentencia de 20 de mayo de 1967 )",pronunciándose en el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994, cabiendo añadir que, por su parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2006, al distinguir las arras penitenciales de las penales, claramente matizó: "en el contrato de compraventa no se pactaron las arras de desistimiento o penitenciales que prevé dicha norma, que tiene carácter excepcional, sino que, como dice la recurrente literalmente: «las partes han establecido, tanto en (...), cláusulas penales para el supuesto caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato por cada una de las partes y solo en caso de incumplimiento, añadiéndose además para el supuesto de incumplimiento de la vendedora, la facultad de la compradora de exigir la ejecución de lo pactado".,declarando en sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, que todas las arras son confirmatorias "al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencia de 4 de marzo de 1996 y 17 de octubre de 1996 )";indica que las arras penales "tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias de 25 de octubre de 2006 , 27 de octubre y uno de diciembre de 2011 , en estos términos: "La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el artículo 1454 del Código Civil ",en cuanto a las arras penitenciales, indica "que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor",así se pronuncian las sentencias del 24 de octubre de 2002 y 24 de marzo y 29 de junio de 2009, por lo que ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: (a) las confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, (b) las penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y (c) las "penitenciales",que son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, modalidad ésta última reconocida por el artículo 1454, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon, entre otras, las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, de modo y manera que en las arras son las que contempla el artículo 1454, el deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad ni la imposibilidad, doctrina que en su proyección al caso que nos ocupa deja constancia plena de encontrarnos en presencia de las denominadas "arras penitenciales, de desistimiento o de arrepentimiento",y así consta de la literalidad de la cláusula 3ª del contrato de 10 de junio de 2021 al recoger que "el presente contrato tiene el carácter de arras penitenciales, de forma que, al amparo del artículo 1454 CC , el desistimiento de alguna de las partes provocará los siguientes efectos: -si el desistimiento fuera imputable a la parte vendedora, deberá devolver un total de 5.000 € a la parte compradora (...) si fuera imputable a la parte compradora, ésta perderá la cantidad entregada en concepto de arras quedando facultada la parte vendedora para vender a terceros el inmueble en cuestión",estipulación en la que se amparan demandante (comprador) y demandado (vendedor) en sus posicionamientos de demanda y contestación, respectivamente, y que reproducen en esta alzada ante este tribunal, de manera que quedando clara que la calificación de estar en presencia de unas arras penitenciales, debemos profundizar en el material probatorio a fin de concretar si la conclusión a la que llega la juzgadora sentenciadora de primera instancia es acertada y ajustada a derecho, lo cual nos reconduce a exponer que a la vista de que se denuncia errónea valoración de la prueba practicada, procede traer a colación que, en términos generales, a lo que se califica como errónea valoración de las pruebas practicas por el juzgador de instancia, si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano" ad quem"conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 18 de febrero de 1992, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-, debiendo, por tanto, ser respeta la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998, entre otras-, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del/a juzgador/a "a quo",bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada, sin que a nadie escape que el recurso de apelación queda configurado como un juicio revisorio sobre la ponderación probatoria y la aplicación del derecho realizada por el/la juzgador/a de instancia en orden a comprobar si ha cometido error en estos dos aspectos, sin que se trate, pues, de sustituir una valoración probatoria por otra, sino de comprobar si la ponderación realizada se aleja de las reglas de la lógica, de la experiencia o de los postulados científicos; más en en concreto, de lo que se trata es de practicar comprobación sobre si el razonamiento fáctico y jurídico de la sentencia es absurdo, ilógico, arbitrario o manifiestamente erróneo, indicando la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 28 de marzo de 2003 que por el recurso de apelación se traslada al órgano superior ante el que se interpone plena jurisdicción sobre el caso, no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma, sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba y en este orden de consideraciones importa destacar nuevamente el contrato privado de 10 de junio de 2021 en el que se presentan como relevantes dos cláusulas, la 1ª y la 2ª en el sentido de que recogen, por un lado, que "se incluye consulta descriptiva y gráfica de los datos catastrales de la referida parcela, la cual es firmada por ambas partes"y, de otro, que "la parte compradora está interesada en comprar para sí, habiendo visitado y manifestado su interés en comprarla como cuerpo cierto habida cuenta de que existe un desajuste entre los metros que constan en el Registro y en el Catastro, prevaliendo las medidas catastrales a efectos del contrato",añadiendo que "ambas partes renuncian a reclamar excesos o defectos de cabida",datos que pasan por ser determinantes de la respuesta judicial a ofrecer en esta segunda instancia, desde el momento en el que la parte compradora tenía conocimiento cabal de las características de la finca que pretendía adquirir como "cuerpo cierto",por lo que no cabía plantear problemas de cabida cuando se adjuntaba al contrato plano coincidente con los datos catastrales, y si bien es cierto que el inmueble no figuraba inscrito en el Registro de la Propiedad, dicha circunstancia no se constituía como óbice a la formalización de la escritura pública de compraventa, dada la naturaleza facultativa de la inscripción registral, máxime cuando los defectos de que adolecía la transmisión del dominio fueron subssanados en la escritura pública de 27 de julio de 2021, la cual si bien no inscrita registralmente, posibilita a las partes contratantes a fecha 29 de julio siguiente consumar el contrato e inscribir simultáneamente ambos instrumentos públicos, lo que nos reconduce a considerar que el incumplimiento imputable a efectos de soportar las consecuencias del contrato de arras (penitenciales) es la parte compradora y, por tanto, generando la estimación de su recurso de apelación y, correlativamente, la desestimación de la impugnación contraria, sin que el retraso sea motivo amparador del desistimiento por la demandante, pronunciándose en tales términos la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia número 72/2015, de 20 de febrero, a cuyo tenor "el mero retraso, en principio, no da lugar a la resolución, en cuanto no es esencial, ni frustra el fin del contrato ni los interes4es de parte",añadiendo que "sí da lugar cuando forma parte esencial del contrato o bien, en sí mismo, aparece como esencial".

SEXTO.-De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ante la estimación del recurso de apelación no procederá hacer especial pronunciamiento sobre costas procesales en esta alzada, debiendo ser impuestas las de primera instancia a la parte demandada, así como las derivadas de su impugnación desestimada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

PRIMERO.-La sentencia número 148/2024, de 17 de mayo, que con carácter definitivo es dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Diez de Málaga en curso del juicio verbal número 786/2022, pasa a resolver en base a las siguientes consideraciones: 1ª) Que, por don Jesús Ángel se ejercita acción de reclamación de cantidad frente a don Luis María concretada en la suma de cinco mil euros (5.000 euros) en concepto de devolución del duplo de arras penitenciales, conforme al artículo 1454 del Código Civil, después de que a fecha de 10 de junio de 2021 hubiera suscrito con el demandado, letrado en ejercicio, contrato de arras, cuyo objeto lo configuraba: "finca rústica situada en el DIRECCION000, del término de Pizarra, DIRECCION001, la cual se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Álora al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003", acompañándose y firmándose por ambas partes consulta catastral descriptiva y gráfica de la que se dice es la referida finca, NUM004.; 2ª) Que, por el actor se abona la cantidad de dos mil quinientos euros (2.500 €) mediante transferencia bancaria de la misma fecha; 3ª) Que, en la estipulación 3ª del contrato se señala expresamente que las arras entregadas tendrán el carácter de penitenciales a los efectos del artículo 1454 del Código Civil, a cuyo tenor "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas";4ª) Que, en este contrato la parte vendedora declara en el citado contrato de arras, en su propia estipulación 1ª, que "es propietaria del 100% de la finca",si bien no aporta nota simple registral ni certificado catastral; 5ª) Que, por el actor se procede a solicitar al Registro de la Propiedad de Álora certificado de dominio y cargas de la finca número NUM003 del municipio de Pizarra y tiene conocimiento de que la titularidad de la finca consta a nombre del hermano del actor, don Marco Antonio; 6ª) Que, asimismo, se desprende de este certificado cuenta con una extensión de "cuarenta y cuatro áreas, dos centiáreas, de las cuales, diecisiete áreas son de agrios regadíos, y el resto son de árboles de ribera";7ª) Que, asimismo, resulta que la UTM del registro no concuerda con la aportada en el contrato de arras, siendo la registral la finca número NUM005; 8ª) Que, indica la parte actora que se trata de dos fincas distintas separadas por la línea de ferrocarril, zona de dominio público, a tenor del artículo 12 de la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario; 9ª) Que, en la estipulación 2ª del contrato se recoge que la compradora ha visitado la finca, la quiere adquirir como cuerpo cierto, y se añade "que existe un desajuste entre los metros que constan en el Registro y en el Catastro, prevaleciendo las medidas catastrales a efectos del contrato. Ambas partes renuncian a reclamar excesos o defectos de cabida";10ª) Que, resulta que registralmente la finca cuenta con 4.402 metros cuadrados, según la UTM del Registro 4.403 m2, y según la UTM aportada en la consulta del contrato en cuestión, 1.732 metros cuadrados; 11ª) Que, en el anuncio que se publicita de venta de esta finca se indica que la parcela completa es edificable pero es contrario a su calificación, según se desprende del Plan General de Ordenación Urbana de Pizarra, aprobado por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio mediante Acuerdo de 30 de marzo de 2011: 12ª) Que, indica la parte actora que a don Jesús Ángel se le cita en la Notaría de don Miguel Olmedo Martínez, sita en Málaga, Calle Hilera, 5 2ª planta, a fecha de 9 de julio de 2021, para la firma de la escritura de compraventa, pero ante la existencia de estas irregularidades se retrasa sin fecha concreta, a pesar de que en el contrato de arras se estipuló que la escritura pública de compraventa se formalizaría en el plazo de 30 días desde la suscripción de este contrato; 13ª) Sostiene la parte actora que mantienen las partes diversas conversaciones para solventar estas irregularidades actuando la parte vendedora de forma abusiva porque impone de forma unilateral las fechas, los plazos y dirige las negociaciones; 14ª) Por la parte vendedora no se atiende al cumplimiento de sus obligaciones durante los meses de julio y agosto imputando la imposibilidad de formalizar escritura pública a los Registros y Notarios, sin cumplir con la obligación de entrega de la finca ni de la documentación en regla ni a la devolución de las cantidades entregadas en concepto de reserva; 15ª) Por ello, a fecha de 23 de agosto de 2021 se le envía a través del padre del actor don Jesús Ángel un whatsapp al demandado a efectos de resolver el contrato de arras con devolución de su cantidad por duplicado ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el demandado.: 16ª) Que, frente a la demanda presentada de contrario, don Luis María argumenta que con la celebración del contrato de arras el actor era conocedor de que compraba una parcela de unos 1.732 metros cuadrados, identificada como DIRECCION000 del Partido DIRECCION001 de Pizarra; 17ª) Que, en este sentido, el actor conocía perfectamente la finca que iba a adquirir, porque, de lo contrario, no habría firmado el contrato ni los datos descriptivos del inmueble con la referencia catastral correcta, ni habría realizado la transferencia, por lo que, evidentemente, la finca estaba identificada de forma indubitada para el comprador; 18ª) Que, además, el actor había visitado la finca con su padre y había firmado la identificación del inmueble con su referencia catastral, por lo que sabía perfectamente cual era la finca que iba a comprar, por ello, el actor era conocedor de que la finca contaba con 1.732 metros cuadrados que consta en el contrato de arras, puesto que había visitado la finca y, asimismo, en el contrato de arras se advirtió también sobre el desajuste entre los metros, indicándose que prevalecían las medidas catastrales, lo cual suscribió también el comprador, conociendo todas las circunstancias concurrentes: 19ª) Por el actor se procede a la adquisición de una finca rústica que no cuenta con edificabilidad por la propia definición inherente al terreno rústico, salvo algunas excepciones: 20ª) Por la parte demandada se reconoce que las partes se citaron en notaría el 9 de julio de 2021, no pudiéndose firmar la compraventa en ese momento porque se advirtieron los errores señalados por la parte actora, comprometiéndose don Luis María a su subsanación y aceptando la parte compradora la ampliación del plazo, tal y como se desprende de los mensajes de WhatsApp, en los cuales el actor pregunta el 16 de julio de 2021; 21ª) Por la parte actora se había aceptado en todo momento la ampliación del plazo para subsanar las deficiencias observadas, subanación que se admite, asimismo, en las conversaciones de los días 21 y 26 de julio de 2021; 22ª) Que, en este contexto, a fecha de 27 de julio de 2021, se otorgó escritura de rectificación ante el Notario don Miguel Olmedo Martínez, y en la cual se subsanan los errores advertidos por las partes respecto de la finca objeto del contrato de arras: 23ª) Sin embargo, el hecho de que existiera un error notarial no implicaba que la finca no fuera propiedad del actor ni que fuera otra la finca la que se pretendiera vender al actor, habiendo incluso señalado el demandante a través de su padre que no existía problema alguno en que no estuviese inscrita aún a nombre del transmitente; 24ª) Por tanto, estando ya subsanados los defectos advertidos por las partes, se citaron en notaría para el día 29 de julio de 2021, circunstancia que se omite en el escrito de demanda; 25º) Tras comparecer las partes en Notaría el 29 de julio de 2021, el comprador, representado por su padre Don Alfonso, se niega a firmar, alegando que no se habían subsanado los errores que se habían advertido y que se tenían que subsanar, pese a estar advertido de que estaba pendiente de inscripción registral y de haber manifestado que no le importaba que no estuviese inscrita a nombre del demandado, tal y como constan en los mensajes de WhatsApp; 26ª) Que, ante esta situación, y tal y como habían comentado por WhatsApp las partes, se le solicitó al notario, don Miguel Olmedo Martínez, que aclarara la situación y que indicara si era posible realizar la venta en esas circunstancias, a lo que el Sr. Olmedo afirmó que la misma era plenamente válida, que no se había mandado a inscribir al Registro de la Propiedad para poder firmar el 29 de julio de 2021 y que se enviarían las dos escrituras para su inscripción en tracto sucesivo de forma simultánea, como consta en la conversación de WhatsApp aportada por el actor:; 27ª) Que, pese a esta afirmación de un fedatario público, el padre del demandante se marcha de la notaría sin firmar la compraventa, manifestando que prefería firmar cuando estuviese inscrito sin importarle la fecha; 28ª) Que, a fin de dejar constancia de lo ocurrido en notaría el día 29 de julio de 2021, se acompaña, como documento número 3 del escrito de contestación a la demanda acta de requerimiento otorgada ante don Miguel Olmedo Martínez en la cual el Sr. Notario recoge, mediante diligencia, el siguiente contenido: "consultada la agenda de mi notaría, el día 29 de julio de 2021, a las trece horas y treinta minutos había anotada una cita por parte de don Luis María para el otorgamiento de la escritura de compraventa de la finca número NUM006 del Registro de la Propiedad de Álora y que tenía depositada toda la documentación para preparar el documento, incluso el poder que el comprador, don Jesús Ángel, titular del D.N.I. y N.I.F. NUM007 le había otorgado a su padre, don Alfonso, titular del D.N.I. y N.I.F. NUM008, para representarlo en dicho acto"; 29ª) Que, considera la parte demandada que quién ha incumplido el contrato de arras es el actor, en tanto que, habiéndose señalado una fecha para firmar en notaría, a fecha de 29 de julio de 2021 por haberse subsanado ya los errores advertidos tal y como habían solicitado, el demandante decide no firmar la escritura de compraventa, y ello pese a que el notario le había indicado que podía firmarse sin ningún tipo de inconveniente: 30ª) Que, en el contrato de arras suscrito entre las partes, no se fijó en ninguna de sus cláusulas que, para que se pudiera otorgar escritura pública de compraventa, la finca objeto del contrato tenía que estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, por lo que no puede alegar el demandante que ha existido un incumplimiento del contrato por parte del demandado, en tanto que, como se ha expuesto, en ninguna cláusula del contrato de arras se recogió que la inscripción fuera un elemento esencial del contrato; 31ª) Que, tras definir las pretensiones de las partes, y respecto al tema de las arras debe señalarse que en el derecho moderno esta institución reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función: a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato (arras confirmatorias); b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento (arras penales); y c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrate, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió (arras penitenciales o de desistimiento); 32ª) Que, esta última modalidad es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454. es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio. La jurisprudencia ha venido deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978, 17 de febrero de 1982, 10 de marzo de 1986, 12 de julio de 1986, 9 de marzo de 1988, 25 de marzo de 1995, 20 de febrero de 1996, 4 de marzo de 1996, 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997, declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras o señal consiste "en las arras propiamente dichas, o arras confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en las arras penitenciales o arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del C.C ., tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ( sentencias, entre otras, de 5 de junio de 1945 , 22 de octubre de 1948 , 22 de octubre de 1956 , 1 de abril de 1958 , 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970 ), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del C.C ., es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo, habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del C.C . cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión ( sentencia de 20 de mayo de 1967 )"-(vid. en el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994 ); 32ª) Por su parte la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2006 , al distinguir las arras penitenciales de las penales, claramente matizó: "en el contrato de compraventa no se pactaron las arras de desistimiento o penitenciales que prevé dicha norma, que tiene carácter excepcional, sino que, como dice la recurrente literalmente: «las partes han establecido, tanto en el Estipulación Sexta, como en la Séptima, cláusulas penales para el supuesto caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato por cada una de las partes y solo en caso de incumplimiento, añadiéndose además para el supuesto de incumplimiento de la vendedora, la facultad de la compradora de exigir la ejecución de lo pactado";33ª) Que, el Tribunal Supremo ha declarado en sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, que todas las arras son confirmatorias "al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996 )";34ª) Indica que las arras penales "tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006 , 27 octubre , uno de diciembre de 2011 , en estos términos: "La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil ";35ª) En cuanto a las arras penitenciales, indica "que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor";36ª) Que, así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002, 24 marzo 2009, 29 junio 2009; 37ª) Que, ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada; 38ª) Que, esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454, sendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de Marzo de 1986 ); 39ª) Que, estas arras son las que contempla el artículo 1454 del Código Civil; 40ª) Que, el deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad; 41ª) Que, en el mismo sentido las sentencias 485/2014, de 23 de septiembre, y 507/2018, de 20 de septiembre; 42ª) Que, de igual modo, esta doctrina jurisprudencial se ha reiterado por esta Audiencia Provincial de Madrid, así sentencia Sección 21ª, 7 de julio de 2021 Recurso 127/2020: "del contrato de arras penitenciales examinado, y en especial de su cláusula octava se desprende que nos hallamos ante unas arras penitenciales confirmatorias de un contrato de compraventa sujeto a una condición resolutoria, de modo que al quedar perfeccionado el contrato de compraventa del inmueble, la sociedad mediadora generaba el derecho al percibo de sus honorarios o comisión, aunque el contrato de compraventa se hallase sujeto a una condición resolutoria, que solo afectaría a la fase de consumación contractual ( sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 2013 )", sentencia Sección 9ª 29 de octubre de 2020 Recurso: 488/2020 "QUINTO.- Aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial al caso de autos. Sentado lo anterior, es un hecho indiscutible que compradores y vendedores suscribieron el 31 de julio de 2017 un contrato privado de arras en el cual constituían unas arras penitenciales haciendo expresa referencia al art.1454 Código Civil . Si bien la parte ahora apelante invoca la no perfección del contrato de compraventa, no llegando a otorgarse escritura pública de la misma ni "un verdadero contrato privado de compraventa" sino un mero contrato de arras sin efectos perfeccionadores pues el objeto de la compraventa se encontraba aún pendiente de definir, estándose pendiente de que los vendedores efectuasen la segregación que reconocieron en la adenda aportada a autos, la Sala discrepa de tal motivo;43ª) Así, es de reproducir lo razonado al respecto por la Sección 13ª de esta Audiencia en sentencia de 22 de marzo de 2019: "respecto del contrato de arras penitenciales el Tribunal Supremo niega carácter autónomo de dicho contrato por ser un mero pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya ( STS de 29 de junio de 2011 ), como así lo declaró la STS de 29 de julio de 1997 al afirmar que ya "Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces",función que en el presente caso se concreta de forma expresa en el contrato en su vertiente de arras penitenciales, medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada ( art. 1454 CC), norma que establece "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas";44ª) La sentnevcia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2.002 establece: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; b) Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida pero que no permiten desligarse del contrato; y c) Penitenciales : Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del CC , De otra parte es también constante la jurisprudencia que afirma que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 CC , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido ( SSTS de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 ), debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de marzo de 1986 )";45ª) Que, la jurisprudencia expuesta permite atribuir al denominado "contrato de señal y arras"la consideración de contrato de compraventa, contrato de carácter consensual que se perfecciona por el mero consentimiento y es obligatorio para los contratantes si hubieren convenido la cosa objeto del contrato y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ( art. 1450 CC), convenio que en el contrato recayó sobre una cosa plenamente identificada, inmueble descrito como objeto de compraventa, y un precio perfectamente determinado; 46ª) Que, con los hechos probados y la jurisprudencia expuesta, la firma del contrato de arras penitenciales por las partes constituye una parte del contrato de compraventa de la vivienda en cuestión, que logró la inmobiliaria por su intermediación, por lo que se dan todos los presupuestos para que se devengue el derecho de honorarios por parte de la mediadora; 47ª) Consideraciones de plena aplicación al caso de autos en el que en el citado contrato de arras - en el que consta "el presente contrato de compraventa", "los gastos de esta compraventa", "la presente compraventa"...-se identificó el objeto y el precio de la compraventa, de tal forma que desde tal perfeccionamiento de la misma (que, recordemos, como dice la sentencia anteriormente reproducida, es un contrato consensual), la mediadora generó el derecho al cobro de sus honorarios con independencia de que el mismo finalmente no llegase a consumarse al parecer por diferencias entre las partes respecto al objeto del contrato - cuestión objeto de otro procedimiento; 48ª) Al respecto es de recordar la sentencia de 7 de noviembre de 2004 del Tribunal Supremo: "De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor (...)".49ª) De las pruebas practicadas en el presente procedimiento ha quedado acreditado que a fecha de 10 de junio de 2021 don Jesús Ángel y don Luis María celebraron contrato de arras penintenciales recogiendo expresamente la estipulación 1ª del mismo que la parte vendedora es propietaria del 100% de la finca rústica situada en el DIRECCION000, del término de Pizarra, DIRECCION001, la cual se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Álora, al Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, Finca NUM003; 50ª) La parte vendedora manifiesta expresamente que la finca objeto del contrato se encuentra totalmente libre de cargas y gravámenes, transmitiéndose el 100% de la propiedad titularidad de la parte vendedora; 51ª) En la estipulación 2ª se recogía que la parte compradora está interesada en comprar para sí, habiéndola visitado y manifestando su interés en comprarla como cuerpo cierto habida cuenta de que existe un desajuste entre los metros que constan en el Registro y en el Catastro, prevaleciendo las medidas catastrales a efectos del contrato (don Jesús Ángel al responder a las preguntas primera a sexta, novena y décima de las formuladas por el Letrado de la parte demandada); 52ª) Ambas partes renuncian a reclamar excesos o defectos de cabida; 53ª) La parte compradora estaba interesada en adquirir la finca por un importe de veinticinco mil euros (25.000 €), ofreciendo para ello las siguientes condiciones de venta. 1.- la parte compradora se comprometía a abonar en este acto, en concepto de arras, la cantidad de dos ,il quinientos (2.500 €), la dual sería entregada a la parte vendedora en ese mismo acto mediante transferencia bancaria, adjuntándose al presente contrato justificante del importe de la misma (en este sentido, documento número 2º de los acompañados al escrito de contestación a la demanda), 2.- Además, la parte compradora se compromete a abonar el precio restante; es decir, la cantidad de veintidós mil quinientos euros (22.500 €), en el plazo máximo de treinta días naturales, siendo éste el mismo plazo para elevar a público la compraventa; 54ª) En la estipulación 3ª del contrato se recogía expresamente que el presente contrato tiene el carácter de arras penintenciales, de tal forma que, al amparo del artículo 1454 del Código Civil, el desistimiento de alguna de las partes provocará los siguientes efectos. 1.- Si el desistimiento fuera imputable a la parte vendedora, deberá devolver un total de 5.000 euros a la parte compradora, 2.- Si el desistimiento fuera imputable a la parte compradora, ésta perderá la cantidad entregada en concepto de arras quedando facultada la parte vendedora para vender a terceros el inmueble en cuestión (documento número 1º de los acompañados a la demanda); 55ª) Se acompaña y firma por ambas partes consulta catastral descriptiva y gráfica de la que se dice es la referida finca, NUM004, sin que exista referencia a su carácter edificable ni fue exigencia que se recogiera en el contrato de arras firmado, 56ª) Esta finca es anunciada en el portal de internet el Idealista indicando una superficie de 3.000 metros cuadrados (documentos 6 y 7 de los acompañados a la demanda), pero don Jesús Ángel es conocedor de la exacta superficie de la finca cuando expresamente se recoge que la finca que quiere comprar tiene una superficie de 1.732 metros (quinta pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandadas), sin que exista la posibilidad de error en las fincas, teniendo en cuenta que el actor en compañía de su padre, y antes de formalizar el contrato de arras, había visitado la finca conociendo las características de la misma (el testigo don Alfonso al responder a la primera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada); 57ª) Tras la celebración de este contrato de arras, el actor don Jesús Ángel acude al Registro de la Propiedad de Álora, con el fin de obtener un certificado de dominio y cargas de la referida finca, teniendo conocimiento en ese momento que el titular de la finca es el hermano del actor, don Marco Antonio (documento número 3º de los acompañados a la demanda y don Jesús Ángel al responder a la séptima pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada); 58ª) Seguidamente, al actor don Jesús Ángel se le cita en la Notaría de don Miguel Olmedo Martínez, sita en Málaga, Calle Hilera, 5 2ª planta, a fecha de 9 de julio de para la firma de la escritura de compraventa (don Jesús Ángel al responder a la décimo primera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada), sin que se hubiera procedido a la formalización de la misma constando la titularidad registral a nombre del anterior propietario, comprometiéndose don Luis María a su subsanación y aceptando la parte compradora una ampliación del plazo, como se desprende de los mensajes de WhatsApp, en los cuales el actor pregunta el 16 de julio de 2021 (documentos números 9 y 10 de los acompañados a la demanda); 58ª) Por la parte actora se había aceptado en todo momento la ampliación del plazo para subsanar las deficiencias observadas, según se admite, en las conversaciones de los días 21 y 26 de julio de 2021; 59ª) En este contexto, a fecha de 27 de julio de 2021, se otorgó escritura de rectificación ante don Miguel Olmedo Martínez, y en la cual se subsanan los errores advertidos por las partes respecto de la finca objeto del contrato de arras (documento número 2 del escrito de contestación a la demanda), apareciendo en la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad de Álora como actual titular registral don Luis María (documento número 4 del escrito de contestación a la demanda); 60ª) Seguidamente, las partes comparecen en Notaría estando a fecha de 29 de julio de 2021, y el comprador, representado por su padre don Alfonso llevaba consigo los cheques para el abono del resto del precio (don Alfonso al responder a las preguntas primera y segunda de las formuladas por el Letrado de la parte actora), pero se niega a firmar, alegando que no se habían subsanado los errores que se habían advertido y que se tenían que subsanar, pese a estar advertido de que estaba pendiente de inscripción registral y de haber manifestado que no le importaba que no estuviese inscrita a nombre del demandado, tal y como constan en los mensajes de WhatsApp; 61ª) El oficial de esta Notaría, don Ricardo Camacho reconoce que se podía haber formalizado el contrato de compraventa sin inscripción y posteriormente proceder a la subsanación respecto al defecto apreciado de titular registral (tercera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada y segunda y tercera preguntas de las formuladas por el Letrado de la parte actora), sin embargo, el padre del demandante se marcha de esta Notaría sin firmar la compraventa, indicando el testigo don Abel al responder a la sexta pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte actora que la razón para marcharse de Notaría fue que aparecían los mismos defectos que no habían sido subsanados; 62ª) Seguidamente y como se acredita con el documento número 3 del escrito de contestación a la demanda, se levanta acta de requerimiento otorgada ante don Miguel Olmedo Martínez en la cual el Sr. Notario recoge, mediante diligencia, el siguiente contenido: "consultada la agenda de mi notaría, el día 29 de julio de 2021, a las trece horas y treinta minutos había anotada una cita por parte de don Luis María para el otorgamiento de la escritura de compraventa de la finca número NUM006 del Registro de la Propiedad de Álora y que tenía depositada toda la documentación para preparar el documento, incluso el poder que el comprador, don Jesús Ángel, titular del D.N.I. y N.I.F. NUM007 le había otorgado a su padre, don Alfonso, titular del D.N.I. y N.I.F. NUM008, para representarlo en dicho acto"; 63ª) Tras la valoración en conjunto de la prueba practicada, se extrae la evidente conclusión de que tras la celebración del contrato de arras de 10 de junio de 2021, se constataron una serie de anomalías que impidieron la formalización de escritura publica sobre la finca objeto de autos dentro del plazo de treinta días naturales, con voluntad de la parte vendedora para la subsanación de estos defectos, y la voluntad de la parte vendedora para que este plazo se pudiera ampliar, conforme a las comunicaciones mantenidas entre las partes, sin embargo, es evidente que esta subsanación no se produce por la parte vendedora dentro de un plazo prudencial y se entiende que se ha producido una frustración de las expectativas de la parte compradora de no poder formalizar la misma dentro de un plazo razonable ante la falta de subsanación de los defectos aparecidos. por ello, en aras a la prevalencia de la justicia material, sin apreciar que se haya producido un incumplimiento grave y esencial de las obligaciones que concernían al demandado en su condición de vendedor, es razonable y ajustado a derecho que la parte vendedora proceda a devolver a la parte compradora el importe de dos mil quinientos euros (2.500 €) entregados en concepto de arras ante la falta de formalización de la escritura pública de compraventa; 64ª) Que, todos los motivos anteriores conllevan a la estimación parcial de la demanda formulada por don Jesús Ángel frente a don Luis María, debiendo el demandado ser condenando a abonar a favor del actor la cantidad de dos mil quinientos euros (2.500 €), y debiendo ser absuelto el demandado del resto de los pedimentos formulados en su contra y 65º) En materia de intereses, la cantidad anterior de dos mil quinientos euros (2.500 €), que debe ser abonada por el demandado don Luis María a favor de don Jesús Ángel, devenga el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, a tenor de los artículo 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil; interés que deberá ser incrementado en dos puntos desde la fecha de dictado de la presente resolución hasta su completo pago, conforme al artículo 576 de las Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEGUNDO.-Frente a dicho pronunciamiento definitivo se alza interponiendo recurso de apelación la representación procesal de la parte demandada argumentando en contra del fallo estimatorio parcial de demanda: 1º) En primer lugar, destacando que el objeto del procedimiento es una acción de reclamación de cantidad que ejercita la parte demandante como consecuencia de un supuesto incumplimiento del demandado, ahora recurrente, respecto de un contrato de arras suscrito entre las partes en fecha 10 de junio de 2021; 2º) Que, tal y como se puso de manifiesto en la contestación a la demanda y en el acto del juicio, el demandado no ha incumplido con dicho contrato de arras, siendo la realidad que el demandante, en todo momento, estuvo informado de las circunstancias inherentes a la elevación a público de la compraventa, a lo que se añade que reconoció que los plazos inicialmente estipulados se ampliaron consensuadamente hasta resolver las discrepancias existentes, que no eran otras que la finca a vender no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, sino de su hermano por error, pese a tener escritura de compraventa que acreditaba que era el propietario de la misma; 3º) Pues bien, pese a esta aceptación expresa del demandante, y reconocida en Sala por el padre y apoderado del demandante, y su conocimiento íntegro de la realidad de lo que compraba incluida la firma de un plano catastral que la identificaba, la sentencia aquí recurrida estima parcialmente la demanda, condenando a al demandado a que devuelva al actor lo entregado por este en concepto de arras (2.500 €), al entender que "se ha producido una frustración de las expectativas de la parte compradora de no poder formalizar la misma dentro de un plazo razonable ante la falta de subsanación de los defectos aparecidos",siendo por ello, que de acuerdo con el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pretende que se revoque íntegramente la sentencia de primera instancia, efectuando un nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante el Juzgado, pues no encuentra la sentencia ajustada a derecho, con un grave error en la valoración de la prueba, y en virtud del motivo por el cual procede a formular las alegaciones en que se basa el presente recurso; 4º) Por infracción de normas procesales, vulneración del artículo 218.23 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (falta de motivación de la sentencia), no siendo ajena la recurrente al criterio del Tribunal Constitucional en virtud del cual se considera que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, pero no obstante lo anterior, en el presente caso nos encontramos ante la ausencia total de valoración y pronunciamiento, ni a favor ni en contra, en relación a uno de los argumentos esenciales en los que basa su defensa, esto es, el hecho de que en el contrato de arras no se fijó ningún elemento esencial del mismo más allá de los tres básicos de todo contrato, lo cual ha sido totalmente omitido por la juzgadora de instancia en la sentencia recurrida; así, tanto en la contestación a la demanda como en el acto del juicio, puso de manifiesto que el contrato de arras suscrito por las partes reunía esos elementos esenciales: consentimiento (contrato firmado por todas las partes y en todas sus páginas), objeto (la finca catastral con 1.732 metros cuadrados cuyos datos identificativos del catastro firmó el comprador) y causa (la entrega de la finca a cambio de un precio), no haciéndose mención a ningún otro elemento que debiera tener el carácter de esencial a los efectos del mismo y del posterior otorgamiento de escritura pública de compraventa, con ello se está refiriendo a que, en el contrato de arras, no se fijó en ninguna de sus cláusulas que para que se pudiera otorgar la escritura pública de compraventa la finca objeto del contrato tenía que estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, por lo que no cabe que el actor alegue la existencia de un incumplimiento del contrato por parte del demandado, en tanto que no se recogió que dicha circunstancia (la inscripción) fuera un elemento esencial del contrato; 5º) A ello se debe añadir que la inscripción en el Registro de la Propiedad en ningún caso es obligatoria para formalizar una compraventa (la inscripción es siempre potestativa), salvo que se vaya a hipotecar la finca objeto de la misma, por tener la inscripción de la hipoteca carácter de constitutiva, que no es el caso; 5º) Pese a ello, el actor pretende dar un carácter esencial a una cuestión que, en cualquier caso, es potestativa, no constitutiva, siendo además la parte actora conocedora de las circunstancias registrales de la finca y de que el error había sido subsanado notarialmente, quedando únicamente pendiente su inscripción registral a nombre del vendedor; 6º) De hecho, el notario actuante informó al comprador de que se podían hacer las dos inscripciones registrales directamente de forma conjunta y sucesiva como declaró en Sala el oficial de la notaría que tenía el expediente de compra-venta a su cargo, por delegación del notario don Miguel Olmedo Martínez, por tanto, no era una exigencia legítima por parte del adquirente, máxime cuando el notario le había advertido de que estaba todo correcto para su firma y que las inscripciones se podían hacer simultánea y sucesivamente; 7º) En este sentido, si esa circunstancia era de vital importancia para el actor/comprador, debería haberse reflejado expresamente en el contrato de arras, lo cual no se hizo, por lo que no resulta lógico que se traslade al vendedor la responsabilidad de que el comprador se negara a firmar la escritura de compraventa, en tanto que esta se podría haber llevado a cabo perfectamente, tal y como ha quedado acreditado tanto en el acto del juicio (testigo don Leoncio y la documental obrante en autos, especialmente los WhatsApp y la escritura de subsanación) como en los hechos probados de la sentencia recurrida: 8º) De esta forma, conforme a la doctrina de los actos propios, la negativa a firmar del comprador por este motivo debe entenderse como un desistimiento de él respecto del contrato de arras, pero nunca un incumplimiento del demandado, que en todo momento se mostró colaborativo e informador de los acontecimientos; 9º) Pues bien, como puede apreciarse en la sentencia recurrida, en ninguno de sus apartados se hace referencia a que la inscripción registral no era requisito esencial del contrato, siendo este un argumento importante de defensa de la parte demandada, el cual resulta fundamental para determinar la causa o no del actor/comprador para no firmar la escritura de compraventa pese a estar debidamente citado e informado de que la misma se podía llevar a cabo; 10º) Esta circunstancia conlleva una infracción del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que redunda en una vulneración del derecho de defensa de la parte, máxime cuando el sentido de la sentencia es la estimación parcial de la demanda; 11º) De esta forma, a través de la sentencia, se está amparando la actuación del actor consistente en negarse a firmar una escritura de compraventa porque la finca que iba a comprar no estaba inscrita en el Registro a nombre del vendedor, si bien se le había acreditado por el propio notario actuante que este era el propietario y que estaba en trámites de inscribir esa situación en el Registro de la Propiedad; 12º) Por tanto, la sentencia recurrida incurre en el defecto procesal de falta de motivación, al no haberse pronunciado sobre un argumento esencial para la defensa del demandado, lo que se traduce en una vulneración del artículo 24.1 de la Constitución Española, por lo que la misma habrá de ser subsanada a través de la sentencia que se dicte en este procedimiento de apelación; 13º) Teniendo en cuenta cuál es el motivo que ha llevado a la juzgadora de instancia a estimar parcialmente la demanda (supuesta frustración de las expectativas del actor para llevar a cabo la compra), el presente recurso va enfocado a revocar la sentencia dictada, por entender que la misma incurre en un manifiesto error en la valoración de las pruebas practicadas y obrantes en el expediente, al prescindir por completo del proceso lógico representado por las reglas de la sana crítica para dictar sentencia; 14º) Pues bien, atendiendo a lo anterior, el objeto de debate en este recurso es determinar si las discrepancias existentes respecto de la finca que se iba a vender eran impeditivas u obstaculizadoras para formalizar la escritura pública de compraventa; 15º) Lo primero que se ha de poner de manifiesto es que desconoce cómo la juzgadora de instancia puede alcanzar la conclusión de que se han frustrado las expectativas del comprador cuando en la sentencia, en casi todo su contenido, se refleja que el comprador era conocedor de que existían esas discrepancias y que había aceptado tanto las mismas como que se prorrogara el plazo para elevar a público la compraventa, tal es así que, en la sentencia recurrida, podemos encontrar una serie de extractos que dan por válidos una serie de hechos probados y que ponen de manifiesto el conocimiento absoluto del comprador de todos los acontecimientos inherentes a la operación jurídica que se iba a llevar a cabo y su aceptación de los mismos: (a) "en la estipulación segunda se recogía que la parte compradora está interesada en comprar para sí, habiéndola visitado y manifestando su interés en comprarla como cuerpo cierto, habida cuenta de que existe un desajuste entre los metros que constan en el Registro y en el Catastro, prevaleciendo las medidas catastrales a efectos del contrato"(página 9ª), (b) "Don Jesús Ángel es conocedor de la exacta superficie de la finca cuando expresamente se recoge que la finca que quiere comprar tiene una superficie de 1.732 metros (quinta pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada), sin que exista la posibilidad de error en las fincas, teniendo en cuenta que el actor en compañía de su padre, y antes de formalizar el contrato de arras, había visitado la finca conociendo las características de la misma (el testigo Don Alfonso al responder a la primera de las formuladas por el Letrado de la parte demandada)" (Página 9ª), (c) "Por la parte actora se había aceptado en todo momento la ampliación del plazo para subsanar las deficiencias observadas, según se admite, en las conversaciones de los días 21 y 26 de julio de 2021"(página 10ª), (d) "Seguidamente, las partes comparecen en Notaría estando a fecha 29 de julio de 2021, y el comprador [...] llevaba consigo los cheques para el abono del resto del Página 6 precio [...], pero se niega a firmar, alegando que no se habían subsanado los errores que se habían advertido y que se tenían que subsanar, pese a estar advertido de que estaba pendiente de inscripción registral y de haber manifestado que no le importaba que no estuviese inscrita a nombre del demandado, tal y como constan en los mensajes de WhatsApp"(página 10ª) y, (e) "El oficial de esta Notaría, Don Leoncio reconoce que se podía haber formalizado el contrato de compraventa sin inscripción y posteriormente proceder a la subsanación respecto al defecto apreciado de titular registral (tercera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte demandada y segunda y tercera pregunta de las formuladas por el Letrado de la parte actora). Sin embargo, el padre del demandante se marcha de esta Notaría sin firmar la compraventa" (página 10ª), por lo que a la vista de los extractos anteriores, no alcanza e entender cómo el fallo de la sentencia recurrida puede ser la estimación parcial de la demanda, puesto que es evidente que fue el demandante quien decidió no firmar la escritura de compraventa pese a haberle acreditado que el demandado/vendedor era el propietario de la finca, con firma de la finca catastral, sus planos firmados y (al haber otorgado escritura de subsanación), incluso señalando el oficial de notaría que se podía llevar a cabo la elevación a público sin problemas y, posteriormente, realizar las inscripciones registrales; 16º) Por otro lado, y como ya ha expuesto no puede olvidar que en el contrato de arras no se fijó, en ninguna de sus cláusulas, que fuera un elemento esencial del mismo el hecho de que la finca que se iba a vender estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, por lo que esta circunstancia no puede amparar la negativa del comprador a otorgar la escritura pública de compraventa (pese a estar debidamente citado) y, mucho menos, entender que ha sido el vendedor el que ha desistido/incumplido el contrato de arras, porque está acreditado que es falso; 17º) Además, es preciso destacar que la sentencia recurrida habla de "frustración de las expectativas de la parte compradora"por no haberse podido formalizar la escritura de compraventa en un plazo razonable, si bien llama la atención que la juzgadora se base en tal argumento para estimar parcialmente la demanda cuando el actor, en ningún momento, ha acreditado el motivo de esa frustración, amén de que la supuesta frustración ni siquiera ha sido alegada por la parte actora en la demanda; 18º) De hecho, si se analiza el escrito de demanda, no se habla de frustración por tal motivo, sino que simplemente se hartó de esperar algo (entre el 29 de julio y el 1 de septiembre) que, como se ha señalado anteriormente, era un capricho del propio actor y no un elemento esencial del contrato de arras que él mismo había suscrito y validado; 19º) Tanto es así que la sentencia recurrida ni siquiera habla de incumplimiento del vendedor, señalando que no se puede apreciar "que se haya producido un incumplimiento grave y esencial de las obligaciones que concernían al demandado en su condición de vendedor";20º) Por tanto, de lo anterior se desprende que fue el actor/comprador quien decidió desistir unilateralmente del contrato de arras suscrito por las partes, en tanto que se daban todos los condicionantes para que la escritura de compraventa pudiera otorgarse y se negó a ello, marchándose de la notaría sin firmar el último día hábil de julio y desistió a mediados de agosto, por lo que no procede que se le devuelva cantidad alguna, dado que el contenido del artículo 1454 del Código Civil es bastante claro y ampara perfectamente la actuación del demandado de no devolver las cantidades ante el desistimiento del comprador; 21º) A tal respecto, es preciso traer a colación lo dispuesto en la sentencia 337/2023 de la Audiencia Provincial de Málaga, de 12 de mayo, según la cual "aplicando lo anteriormente expuesto queda claro que la parte actora no ha probado que la causa por la que no se hizo la escritura pública de compraventa fuera la falta de inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, ya que el empleado de la Notaría, dijo que estaba todo preparado, a excepción de la forma de pago, añadiendo que ignora la causa por la que no se llevó a cabo la operación. Siendo un hecho indicativo que el demandado vendiera la misma finca sin problemas tres meses después. Los problemas aducidos por la parte demandante para que no se pudiera firmar la escritura por falta de requisitos tanto notariales, como registrales no han resultado probados, (empleado de la Notaria ignoraba la causa, y no existe documentación registral alguna que acredite que era imposible la inscripción) ya que la documentación sobre la falta de requisitos, aportada por la parte demandante, lo es única y exclusivamente a nivel bancario para poder conseguir la hipoteca";22º) A mayor abundamiento, y respecto a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca a nombre del vendedor, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga número 357/2023, de 31 de mayo, señala que "[...] no alberga ninguna duda para esta Sala que el Sr Alexander, aquí apelante supo en todo momento las circunstancias de la compraventa que había pactado, en particular el hecho de que sería la entidad demandada quien transmitía la finca una vez se encontrara inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad, o antes, tal y como igualmente se le ofreció, hubiera sido adquirida mediante escritura pública al Sr. Calixto y su esposa, y por tanto ninguna otra interpretación cabe hacer al respecto, más allá de pretender unas conclusiones, distintas de aquellas que arrojan una valoración de la prueba en relación con todo lo acontecido. [...] Por todo ello ningún error probatorio cabe imputar al juzgador de instancia, pues ninguna conclusión ilógica, contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica cabe apreciar. La recurrente insiste en un incumplimiento de los contratos por parte de la entidad demandada, pero nada acredita sobre el particular, concluyéndose de todo lo actuado, tal y como ha quedado expuesto, que existió un desistimiento por parte del comprador demandante, resultando por tanto procedente de acuerdo con la doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia objeto de apelación, y que aquí damos por reproducida y de acuerdo con lo pactado por las partes, estimar que resueltos los contratos de promesa de venta con entrega de arras suscrito entre ambas partes con fechas 29 de octubre y 13 de noviembre de 2018 por desistimiento unilateral del demandante, no ha lugar a la devolución por la vendedora al comprador demandante del importe de las arras penitenciales pactadas y entregadas en su día, ni por siguiente del duplo que se solicita, por lo que procede confirmar la sentencia desestimatoria dictada en la instancia"; 23º) Expuesto cuanto antecede, los hechos acaecidos en este supuesto son bien claros y contundentes, llamando la atención a esta parte que la juzgadora de instancia los recoja a la perfección en su sentencia y, sin embargo, el resultado sea totalmente contrario a las pruebas practicadas y a los hechos declarados como probados en la sentencia; 24º) Prueba de ello es el siguiente extracto de la resolución recurrida, el cual es totalmente incongruente con los extractos señalados ut supra: "sin embargo, es evidente que esta subsanación no se produce por la parte vendedora dentro de un plazo prudencial y se entiende que se ha producido una frustración de las expectativas de la parte compradora de no poder formalizar la misma dentro de un plazo razonable ante la falta de subsanación de los defectos aparecidos"(página 11ª); 24º) Pues bien, como se ha expuesto, resulta totalmente contradictorio que se declaren una serie de hechos probados y que, en el resumen de la sentencia (el extracto anterior), se indique página 9ª que existe frustración del comprador; 25º) De hecho, dicho extracto es erróneo e incongruente, por los siguientes motivos: (a) la subsanación notarial se produjo el 27 de julio de 2021, constando dicho documento aportado en autos y siendo el comprador/actor conocedor del mismo, en tanto que se le mostró cuando acudió a notaría el 29 de julio de 2021 y por eso tenía fecha para firmar ese día, por tanto, la subsanación claro que se produjo en un tiempo prudencial y así se le demostró al comprador, no dependiendo del vendedor lo que tardara el Registro de la Propiedad en inscribir dicha subsanación, por lo que no se le puede achacar tal responsabilidad, máxime cuando no es un elemento esencial del contrato, (b) pese a estar citado para firmar en notaría la escritura de compraventa el 29 de julio de 2021, el actor se negó a otorgar la misma porque no se había inscrito en el Registro de la Propiedad que la finca que iba a comprar constaba a nombre del vendedor, y ello pese a que vía WhatsApp señaló expresamente que no le importaba que la finca no estuviese inscrita a nombre del demandado (lo recoge la sentencia recurrida), hecho este, como ya ha puesto de manifiesto anteriormente, le fue aclarado al comprador por el propio notario don Miguel Olmedo, quien le indicó que la firma podía llevarse a cabo sin ningún tipo de inconvenientes y que, inmediatamente, se llevarían a cabo las dos inscripciones en el Registro de la Propiedad de los dos títulos de forma sucesiva e inmediata, pese a ello, el comprador decidió abandonar la notaría sin firmar y sin fijar un nuevo plazo para otorgar la escritura de compraventa, (c) el comprador había sido advertido por el vendedor de que, durante el mes de agosto, se ralentizaba la gestión administrativa del Registro de la Propiedad, por lo no le podía garantizar cuándo iba a estar inscrita la finca a su nombre, pues bien, pese a ello, el día 23 de agosto de 2021, el actor decide desistir unilateralmente del contrato, usando la excusa de que era porque el demandado no había inscrito la finca a su nombre todavía, reclamando al demandado que le devolviera el importe de las arras por duplicado, ahora bien, de dicha comunicación no se desprende, en ninguno de sus apartados, que exista frustración del comprador en sus expectativas de compra, siendo este un argumento que la juzgadora de instancia ha traído erróneamente a este proceso sin que haya sido rogado por el demandante, ni acreditado, (si desiste unilateralmente de comprar una parcela en el transcurso de tiempo desde el 29 de julio al 23 de agosto, no es porque no se haya inscrito en ese periodo, es porque se ha arrepentido y quiere encima que le devuelvan el doble), por lo tanto la "frustración"incorporada por la juzgadora en la sentencia supone una extralimitación y un argumento que no constaba en la demanda, ni en el suplico de la demanda, ni siquiera se pidió una posible estimación parcial de la pretensión, concepto que también incorpora la juzgadora, ya que no se entiende la misma, o se podía firmar las escrituras de compra venta o no, o desistió el comprador o incumplió el vendedor, pero nadie pidió que se entienda que se frustra la compra porque no quiso firmar el 29 de julio y se frustró el 23 de agosto cuando el comprador sabía como acreditan los WhatsApp admitidos que el comprador estaba de vacaciones en esas fechas y que hasta el 1 de septiembre no podría ser la inscripción o venta como finalmente fue, y justo por eso renunció en agosto, para frustrar la venta y (d) finalmente, ha de destacar que en fecha 2 de septiembre de 2021 (10 días después del desistimiento del actor) ya se encontraba inscrita la finca a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad, lo cual fue puesto en conocimiento del demandante por parte del vendedor, invitándole a firmar y retomar la compraventa, a lo cual se negó aquel, por tanto, llega a la conclusión de que, el actor no ha acreditado la supuesta "frustración"porque no existió, y que deliberadamente provocó el retraso de la venta el 27 de julio para luego renunciar en agosto, y la excusa era la falta de la inscripción de la finca, y aunque se le ofreció escriturar 10 días después de que desistiera unilateralmente del contrato, la realidad es que ni tenía frustración ni quería comprar la finca, sino únicamente sacar un rédito de una situación que él mismo había provocado, al considerar como esencial un elemento (la inscripción en el Registro de la Propiedad) que no había tenido tal consideración por las partes en el contrato de arras y que es potestativo, por lo que de todo los motivos expuestos, entiende que la sentencia recurrida incurre en un grave error en la valoración de la prueba que desemboca tanto en una aplicación incorrecta del artículo 1454 del Código Civil como en una incongruencia absoluta de la juzgadora de instancia, al resolver el procedimiento de una forma totalmente contraria a los hechos que se han declarado probados por ella misma, amén de que ha introducido un elemento (la supuesta frustración del comprador) para estimar parcialmente la demanda, obligando al demandado/vendedor a devolver al comprador el importe que entregó en concepto de arras y, 26º) A modo de resumen, entiende que la sentencia recurrida ha de ser revocada en su integridad, acordando la desestimación íntegra de la demanda, toda vez que de lo anteriormente expuesto, se deduce que incurre en dos infracciones principales que son contrarias a las normas de nuestro ordenamiento jurídico. (a) falta de motivación, al no haberse pronunciado acerca de uno de los argumentos de defensa de la parte demandada, esto es, el hecho de que en el contrato de arras no se fijó ningún elemento esencial del mismo más allá de los tres básicos de todo contrato, de tal forma que la solicitud del comprador de que la finca estuviera inscrita a nombre del vendedor es absolutamente ilegítima y no le ampara para negarse a otorgar la escritura pública de compraventa y (b) error en la valoración de las pruebas practicadas, que se traduce en el dictado de una sentencia totalmente incongruente y contradictoria con los hechos que han sido declarados probados por la propia juzgadora de instancia, habiéndose incluso introducido un elemento (la supuesta frustración del comprador) no invocado por el actor para estimar parcialmente la demanda, alegaciones en base a las cuales procede a interesar el dictado de sentencia en alzada por la que estimando el recurso de apelación, se revoque la sentencia dictada en primera instancia y acuerde desestimar íntegramente la demanda interpuesta por la parte actora con imposición de las costas procesales.

TERCERO.-Por otro lado, la representación procesal de la parte demandante, tras oponerse al recurso de apelación formalizado de adverso, en uso de sus facultades procesales, procedió a impugnar el fallo judicial estimatorio parcial emitido, argumentando en su contra: 1º) La sentencia que impugna, tras realizar una serie de consideraciones, afirma tajantemente: "[...] es evidente que esta subsanación no se produce por la parte vendedora dentro de un plazo prudencial y se entiende que se ha producido una frustración de las expectativas de la parte compradora de no poder formalizar la misma dentro de un plazo razonable ante la falta de subsanación de los defectos aparecidos";2º) Efectivamente la vendedora no subsana las deficiencias como estaba llamado a hacer, en un plazo razonable, siendo la compradora la que ha tenido que soportar la carga de la espera, frustrando su derecho; 3º) Es más, el plazo "prudencial",efectivamente, es excesivo, pero no entiende que tras dicha aseveración, el juzgador afirme que no ha existido "un incumplimiento grave y esencial de las obligaciones que concernían al demandado en su condición de vendedor",máxime cuando las oscuridades, deficiencias y errores han sido por él provocados, y de las que se quería hacer valer a toda costa; 4º) La vendedora -hoy apelante- quería vender a toda costa, y ha actuado lejos de la buena fe, invirtiendo la carga sobre la compradora, queriendo imponer su criterio y sus propias deficiencias en el objeto del contrato, en el impugnante, que debía firmar de cualquier manera; 5º) En ningún caso, y en ningún whatsapp ni declaración queda acreditado, dio el visto bueno a la firma de la escritura de compraventa con la aún existencia de las deficiencias aducidas desde el inicio; 6º) El padre de la compradora llevaba órdenes estrictas, y así se lo manifestó al Notario y a la vendedora, de firmar sólo en el caso de que estuvieran solventadas todas las deficiencias, como así le dijo la propia vendedora; 7º) No se puede volcar la responsabilidad o la culpa de la no firma de un documento en la parte compradora cuando el obligado a la transparencia y que los datos, extremos, titularidad, referencias catastrales, metros, linderos e incontrovertida titularidad dominical, corresponde aportarlos correcta y exclusivamente, a la vendedora; 8º) Entiende que la demora de la vendedora, su actitud beligerante, su celo por que la firma se llevare a efecto a pesar de los errores advertidos y puestos de manifiesto, es nota más que suficiente para la "frustración"de la compradora y su desconfianza; 9º) Es por ello por lo que entiende hubo de ser estimada íntegramente la demanda, con condena del tanto al duplo de las arras más los intereses devengados, porque sí que hubo un incumplimiento "doloso"en la vendedora, sobre todo dado si conocimiento del derecho y de la "lex artis·en las compraventas y, 10º) Así mismo, y por ende, las costas debieran haber sido impuesta íntegramente a la demandada por aplicación de la regla general.

CUARTO.-Relatado en los fundamentos jurídicos que preceden la respuesta judicial definitiva ofrecida por la juzgadora de primer grado a la controversia planteada y los motivos de disconformidad que frente a ella vía recurso de apelación e impugnación defienden las partes demandada y demandante, respectivamente, antes de entrar en el análisis de la cuestión de fondo, procede abordar la invocada infracción que se dice haber sido cometida del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por carecer de motivación la resolución definitiva dictada en el proceso que nos ocupa, cuestión sobre la que procede traer a colación que, efectivamente, sin lugar a duda alguna, a virtud de lo previsto en la indicada norma procesal, en consonancia con lo que dispone el artículo 248.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, el órgano judicial tiene la ineludible obligación de resolver en forma "motivada"todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate, obligación que deriva del mandato constitucional del artículo 120.3 de la Constitución Española, que ordena que las sentencias sean siempre motivadas, así como del artículo 24 de la misma Ley Suprema, que impone a los Jueces y Tribunales la obligación ineludible de dictar, tras el correspondiente debate, una resolución fundada en derecho, obligación que no puede entenderse cumplida con la mera decisión del órgano judicial, carente en ese punto de la litis de toda motivación, por cuanto que lo importante y esencial es que a través de los razonamientos jurídicos de toda resolución puedan las partes conocer el motivo de la decisión a efectos de su posible impugnación y así, al mismo tiempo, permitir a los órganos judiciales superiores ejercer la función revisora que les corresponda, sin que esto signifique, en absoluto, que se produzca incongruencia omisiva por falta de motivación cuando concurra una concisa y breve motivación, ya que el requisito exigido no supone una exhaustiva descripción del proceso intelectivo seguido para llegar a resolver en un determinado sentido, ni es opuesto a la parquedad del razonamiento, con tal de que el mismo, ponga de manifiesto que la decisión adoptada responde al interesado y a los órganos el control de la legalidad, las indicaciones suficientes para determinar la corrección del fallo y la constatación, sobre todo, de que este no constituye una pura arbitrariedad, de ahí que el Tribunal Constitucional haya señalado que la obligación de motivar o, lo que es lo mismo, lisa y llanamente, de explicar la decisión judicial, no conlleva una simétrica exigencia de extensión, elegancia retórica, rigor lógico o apoyos científicos, que están en función del autor y de las cuestiones controvertidas, dado que la Ley de Enjuiciamiento Civil pide al respecto "claridad"y "precisión",no implicando tampoco ello un paralelismo servil respecto de los alegatos y la argumentación de los litigantes, por lo que, en definitiva, el razonamiento jurídico de una resolución judicial, sobrio y escueto, afortunado o desafortunado, es, sin embargo, suficiente porque cumple su función y da a conocer el criterio del órgano judicial de modo inequívoco -T.C. 1ª S. 159/1992, de 26 de octubre-, no existiendo precepto alguno que exija una detalladísima labor de investigación de las pruebas, bastando que de los términos en que aparece plasmado el debate y examen conjunto de las probanzas se alcance, en línea de racionalidad jurídica suficientes, una o varias conclusiones que conforman el fallo o decisión - T.S. 1ª SS. de 20 de febrero de 1993, 7 de enero de 1994, 1 de junio de 1995, 13 de abril de 1996, 9 de junio de 1998, 18 de mayo de 2012, 11 dce marzo de 2014, 11 de septiembre de 2018 y 30 de diciembre de 2015, y T.C. S. de 28 de octubre de 1991-, doctrina que proyectada sobre el caso que nos ocupa, dejando al margen que la interesada apelante no llega a solicitar la nulidad de la sentencia dictada en primer grado por concurrir en el vicio denunciado, es lo cierto que la misma ofrece cabal justificación de todas y cada una de las cuestiones que han sido objeto de controversia, facilitando a la parte demandada poder plantear su disconformidad para esta segunda instancia en perfecto conocimiento de cuáles han sido los razonamientos judiciales por los que se han rechazados los óbices de fondo opuestos a la demanda contra ella dirigida, lo que facilita el análisis del fondo del asunto litigioso en sus diversos apartados reproducidos en esta alzada, máxime cuando teniendo las partes a su alcance los mecanismos de aclaración/rectificación/complementación de sentencias a que se refieren los artículos 214 y 215, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no acude a los mismnos a fin de que el órgano enjuiciador se pronunciara sobre lo que ahora denuncia ante este tribuhal de alzada extemporáneamente.

QUINTO.-Llegados a este punto, cabe entrar en el estudio de la cuestión de fondo y dar contestación conjunta al recurso de apelación e impugnación defendida en contra del fallo estimatorio parcial de la demanda rectora del juicio verbal, y a tal fin debemos recordar que al tratar la controversia sobre las arras que en el derecho moderno esta institución reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función, (a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato (arras confirmatorias), (b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento (arras penales), y (c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrato, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió (arras penitenciales o de desistimiento), modalidad esta última que es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454, es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio, habiendo venido la jurisprudencia deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978, 17 de febrero de 1982, 10 de marzo de 1986, 12 de julio de 1986, 9 de marzo de 1988, 25 de marzo de 1996, 4 de marzo de 1996, 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997, declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras o señal consiste "en las arras propiamente dichas, o arras confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en las arras penitenciales o arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del CC , tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ( sentencias, entre otras, de 5 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1948 , 22 de octubre de 1956 , 1 de abril de 1958 , 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970 ), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del CC , es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo, habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del CC .. cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión ( sentencia de 20 de mayo de 1967 )",pronunciándose en el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994, cabiendo añadir que, por su parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2006, al distinguir las arras penitenciales de las penales, claramente matizó: "en el contrato de compraventa no se pactaron las arras de desistimiento o penitenciales que prevé dicha norma, que tiene carácter excepcional, sino que, como dice la recurrente literalmente: «las partes han establecido, tanto en (...), cláusulas penales para el supuesto caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato por cada una de las partes y solo en caso de incumplimiento, añadiéndose además para el supuesto de incumplimiento de la vendedora, la facultad de la compradora de exigir la ejecución de lo pactado".,declarando en sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, que todas las arras son confirmatorias "al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencia de 4 de marzo de 1996 y 17 de octubre de 1996 )";indica que las arras penales "tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias de 25 de octubre de 2006 , 27 de octubre y uno de diciembre de 2011 , en estos términos: "La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el artículo 1454 del Código Civil ",en cuanto a las arras penitenciales, indica "que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor",así se pronuncian las sentencias del 24 de octubre de 2002 y 24 de marzo y 29 de junio de 2009, por lo que ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: (a) las confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, (b) las penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y (c) las "penitenciales",que son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, modalidad ésta última reconocida por el artículo 1454, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon, entre otras, las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, de modo y manera que en las arras son las que contempla el artículo 1454, el deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad ni la imposibilidad, doctrina que en su proyección al caso que nos ocupa deja constancia plena de encontrarnos en presencia de las denominadas "arras penitenciales, de desistimiento o de arrepentimiento",y así consta de la literalidad de la cláusula 3ª del contrato de 10 de junio de 2021 al recoger que "el presente contrato tiene el carácter de arras penitenciales, de forma que, al amparo del artículo 1454 CC , el desistimiento de alguna de las partes provocará los siguientes efectos: -si el desistimiento fuera imputable a la parte vendedora, deberá devolver un total de 5.000 € a la parte compradora (...) si fuera imputable a la parte compradora, ésta perderá la cantidad entregada en concepto de arras quedando facultada la parte vendedora para vender a terceros el inmueble en cuestión",estipulación en la que se amparan demandante (comprador) y demandado (vendedor) en sus posicionamientos de demanda y contestación, respectivamente, y que reproducen en esta alzada ante este tribunal, de manera que quedando clara que la calificación de estar en presencia de unas arras penitenciales, debemos profundizar en el material probatorio a fin de concretar si la conclusión a la que llega la juzgadora sentenciadora de primera instancia es acertada y ajustada a derecho, lo cual nos reconduce a exponer que a la vista de que se denuncia errónea valoración de la prueba practicada, procede traer a colación que, en términos generales, a lo que se califica como errónea valoración de las pruebas practicas por el juzgador de instancia, si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano" ad quem"conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 18 de febrero de 1992, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-, debiendo, por tanto, ser respeta la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998, entre otras-, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del/a juzgador/a "a quo",bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada, sin que a nadie escape que el recurso de apelación queda configurado como un juicio revisorio sobre la ponderación probatoria y la aplicación del derecho realizada por el/la juzgador/a de instancia en orden a comprobar si ha cometido error en estos dos aspectos, sin que se trate, pues, de sustituir una valoración probatoria por otra, sino de comprobar si la ponderación realizada se aleja de las reglas de la lógica, de la experiencia o de los postulados científicos; más en en concreto, de lo que se trata es de practicar comprobación sobre si el razonamiento fáctico y jurídico de la sentencia es absurdo, ilógico, arbitrario o manifiestamente erróneo, indicando la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 28 de marzo de 2003 que por el recurso de apelación se traslada al órgano superior ante el que se interpone plena jurisdicción sobre el caso, no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma, sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba y en este orden de consideraciones importa destacar nuevamente el contrato privado de 10 de junio de 2021 en el que se presentan como relevantes dos cláusulas, la 1ª y la 2ª en el sentido de que recogen, por un lado, que "se incluye consulta descriptiva y gráfica de los datos catastrales de la referida parcela, la cual es firmada por ambas partes"y, de otro, que "la parte compradora está interesada en comprar para sí, habiendo visitado y manifestado su interés en comprarla como cuerpo cierto habida cuenta de que existe un desajuste entre los metros que constan en el Registro y en el Catastro, prevaliendo las medidas catastrales a efectos del contrato",añadiendo que "ambas partes renuncian a reclamar excesos o defectos de cabida",datos que pasan por ser determinantes de la respuesta judicial a ofrecer en esta segunda instancia, desde el momento en el que la parte compradora tenía conocimiento cabal de las características de la finca que pretendía adquirir como "cuerpo cierto",por lo que no cabía plantear problemas de cabida cuando se adjuntaba al contrato plano coincidente con los datos catastrales, y si bien es cierto que el inmueble no figuraba inscrito en el Registro de la Propiedad, dicha circunstancia no se constituía como óbice a la formalización de la escritura pública de compraventa, dada la naturaleza facultativa de la inscripción registral, máxime cuando los defectos de que adolecía la transmisión del dominio fueron subssanados en la escritura pública de 27 de julio de 2021, la cual si bien no inscrita registralmente, posibilita a las partes contratantes a fecha 29 de julio siguiente consumar el contrato e inscribir simultáneamente ambos instrumentos públicos, lo que nos reconduce a considerar que el incumplimiento imputable a efectos de soportar las consecuencias del contrato de arras (penitenciales) es la parte compradora y, por tanto, generando la estimación de su recurso de apelación y, correlativamente, la desestimación de la impugnación contraria, sin que el retraso sea motivo amparador del desistimiento por la demandante, pronunciándose en tales términos la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia número 72/2015, de 20 de febrero, a cuyo tenor "el mero retraso, en principio, no da lugar a la resolución, en cuanto no es esencial, ni frustra el fin del contrato ni los interes4es de parte",añadiendo que "sí da lugar cuando forma parte esencial del contrato o bien, en sí mismo, aparece como esencial".

SEXTO.-De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ante la estimación del recurso de apelación no procederá hacer especial pronunciamiento sobre costas procesales en esta alzada, debiendo ser impuestas las de primera instancia a la parte demandada, así como las derivadas de su impugnación desestimada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,