Sentencia Civil 190/2026 Audiencia Provincial Civil nº 6 de Málaga, Rec. 1095/2025 de 25 de febrero del 2026

PRIMERO.-En 28 de septiembre de 2022, por el Procurador de los Tribunales don David Lara Martín, en nombre y representación de don Pascual y doña Candida, se presenta demanda contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, en la que alegando su condición de propietarios de la vivienda número NUM000 integrada en dicha comunidad, ejercitaban acción de impugnación del acuerdo séptimo, puntos 1 y 2, adoptado en la Junta General Ordinaria de la Comunidad celebrada el día 27 de mayo 2022, suplicando el dictado de Sentencia, en la que con expresa composición de costas a la demandada, se emitan los siguientes pronunciamientos: <<1.- Que declare que son elementos comunes de la mencionada urbanización las dos puertas de acceso al complejo y los viales interiores de acceso a las viviendas número NUM001 al NUM002 ambas inclusive y del vial de acceso a la vivienda número NUM003. 2.- Que mis mandantes tienen derecho a recibir un mando a distancia que les permita el acceso rodado a la urbanización como disfrutan otros propietarios. 3.- Que se declare la nulidad de los acuerdos I, y II del ordinal 7º del orden del día de la reunión de la Junta General Ordinaria de 27 de mayo de 2.022 por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos >>.

En apoyo de esta suplica se alegaba en dicho escrito rector, en resumen, que los demandantes son propietarios de la vivienda número NUM000 integrada en la Comunidad demandada, Comunidad que tiene dos puertas de acceso peatonal y para el paso de vehículos que recaen ambas al denominado vial NUM004; que una de dichas entradas, la situada más al norte, está conectada al vial que permite el acceso a las viviendas NUM001 a NUM002 (ambas inclusive), de la Comunidad, y la otra, situada más al sur, está conectada con el vial que permite el acceso a la vivienda número NUM003, pero lindando ambas entradas a la misma calle o vial número NUM004. Que desde que adquirieron la vivienda en el año 2004, habían podido acceder con su vehículo a través de dichas entradas, si bien en el año 2017 la Comunidad, sin previo aviso ni notificación, cambió los mandos de acceso, permitiendo que únicamente pudieran utilizar dichas entradas los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, privando de esta forma al resto de los copropietarios de acceso rodado a la urbanización. Que desde que se les privó de su derecho de acceso rodado al interior de la urbanización a través de las puertas de entrada generales a la misma mediante el cambio del mando a distancia, fueron muchas y constantes las protestas y reclamaciones verbales y escritas realizadas a la Administración de la Comunidad, entre ellas un requerimiento formulado el día 21 de mayo de 2.020, que fue contestado por el representante de la Administración en fecha 10 de junio de 2.020, y ante la evidente y abusiva privación del uso de un elemento común que de facto se les estaba realizando, ellos entre otros propietarios, solicitaron la inclusión en el orden del día de la siguiente reunión de la Junta General que tuviera lugar, entre otros, de los dos primeros puntos que se incluyen en el ordinal 7º de la convocatoria de la Junta General Ordinaria (documento 8). Que sometida la cuestión a deliberación de todos los comuneros en la Junta General Ordinaria de la Comunidad celebrada el 27 de mayo de 2022, se acordó en el punto 7º del orden del día: i) facilitar un mando a distancia a los propietarios de las viviendas números NUM005 y NUM000 para disponer de acceso exclusivamente a través del portón ubicado junto a la vivienda número NUM003, para acceso exclusivo de minusválidos, abriéndose únicamente una hoja de la puerta, con posibilidad de cancelar dicho mando si se hiciera un uso distinto del acordado; y ii) que si los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 no obstaculizaban el acceso a sus viviendas, la comunidad no ejercería ninguna acción.

Consideran que tales acuerdos son nulos por ser contrarios a la ley y a los estatutos.

La Comunidad demandada contestó a la demanda, oponiéndose a su estimación, y para ello argumentaba, resumidamente expuesto, que siendo cierto que los actores son propietarios de la vivienda NUM000 integrada en la Comunidad, no es cierto que la Comunidad les haya facilitado en momento alguno un mando a distancia a los actores, como tampoco a otros miembros de la Comunidad que permitiera el acceso rodado al complejo, pues solamente a los propietarios de las casas NUM001 a NUM002 y la número NUM003, les fue entregado por la promotora el mando en su momento, dado que son los propietarios que necesariamente tienen que pasar por ahí para acceder a sus garajes privados. Que aunque es cierto que en el año 2017, por la Administración de la Comunidad se procedió a facilitar nuevos mandos de acceso al complejo a los propietarios de las viviendas números NUM001 a NUM002 inclusive y número NUM003, sin previo acuerdo adoptado por la Junta General de Propietarios, y sin notificación previa, ello fue porque se había detectado que se habían duplicado los mandos y entregados a personas ajenas a la urbanización, cambio para el cual no resultaba necesario adoptar acuerdo alguno, dado encontrarse regulada la situación en la escritura de división horizontal y obra nueva de la Comunidad y en los estatutos, y por tanto no se trataba de un hecho nuevo a acordar en Junta, ni notificar a los propietarios, sino llevar a la práctica lo dispuesto en el título constitutivo de la Comunidad. Que los actores y otros propietarios, a diferencia de los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, disponen de acceso individual a sus garajes a través del vial NUM006, por lo que no se les facilitó mando alguno, desconociendo cómo han podido tener durante algún tiempo un mando de acceso para esas puertas, pues dicho acceso es solo para las viviendas descritas en el Título Constitutivo. Que en ningún momento se ha privado a los actores de su derecho de acceso al interior de la urbanización a través de la puerta de entrada general a la misma mediante el cambio de mando a distancia, puesto que el derecho de acceso al conjunto de la urbanización es una cosa, y otra distinta es el acceso que cada propietario tenga a su vivienda, es decir, no se puede tener derecho al acceso rodado si el citado vial no te permite acceder con tu vehículo a tu vivienda, que es lo que ocurre con todas las viviendas, a excepción de las casas NUM001 a NUM002 y la número NUM003. Y considera que los acuerdos adoptados en la Junta de 27 de mayo de 2022 no son nulos, pues no son contrarios ni a la Ley, ni a los estatutos.

Con estos planteamientos de las partes, y tramitado el proceso por los cauces al efecto establecidos en la L.E.C El Juez a quo, dictó Sentencia el día 20 de marzo de 2025, cuyo Fallo desestima la demanda, y absuelve de sus pedimentos a la Comunidad de Propietarios demandada, imponiendo a los actores las costas procesales devengadas.

Para llegar a este Fallo desestimatorio de la demanda el Juez de instancia tiene en cuenta lo normado en los artículos 5 y 6 de la LPH, así como lo razonado por el el Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de octubre de 2008, que transcribe en parte, de lo que infiere que el título constitutivo puede contener disposiciones no prohibidas por la ley respecto de elementos comunes, y que los llamados reglamentos de régimen interior, están llamados a regular cuestiones relativas al funcionamiento y utilización de los servicios y elementos comunes de la Comunidad, estándoles vetada la posibilidad de imponer limitaciones o prohibiciones que afecten al derecho individual que cada propietario ostenta sobre su propio inmueble, o dicho de otra manera: no es coincidente el ámbito del título constitutivo y los estatutos ( artículo 5 LPH) , con el de las normas de régimen interior ( artículo 6 LPH) , pues mientras el primero afecta a los derechos y obligaciones que competen a cada uno de los condueños, el segundo se refiere a los servicios y elementos comunes junto a las normas de convivencia comunitaria, sin que estas últimas puedan en ningún caso suplantar ni sustituir la Ley ni los estatutos.

Partiendo de ello, a reglón seguido, el Juzgador de instancia entra a analizar el primer acuerdo impugnado, es decir el acuerdo por el que la Comunidad demandada acordó facilitar un mando a distancia a los propietarios de las viviendas número NUM005 y NUM000 para disponer de acceso exclusivamente a través del portón ubicado junto a la vivienda número NUM003, para acceso exclusivo de minusválidos, abriéndose únicamente una hoja de la puerta, con posibilidad de cancelar dicho mando si se hiciera un uso distinto del acordado, y concluye, por las razones que de forma pormenorizada expone, que el expresado acuerdo es válido, al no ser sino una mera reglamentación de régimen interior que puede acordarse por mayoría, no siendo contrario a la Ley, ni a los estatutos, ni habiéndose adoptado con abuso de derecho.

Respecto del segundo de los acuerdos impugnados, esto es el relativo a que si los propietarios de las viviendas número NUM001 a NUM002 no obstaculizaban con sus vehículos el acceso a las viviendas, la Comunidad no ejercería ninguna acción, el Juez a quo, expone que no comparte el planteamiento de los demandantes puesto que lo que prohíbe el título constitutivo y los estatutos es la ocupación, no la utilización de zonas comunes, siendo que la diferencia no es baladí, en cuanto que la ocupación evoca el apoderamiento de una cosa o lugar con vocación de permanencia, lo que no acontece con el mero hecho de estacionar un vehículo; y que, incluso, aunque "ocupar" se entienda como sinónimo de "utilizar", la norma no prohíbe dicha ocupación o utilización en todo caso, sino únicamente en la medida en que entorpezca el tránsito normal en las zonas comunes, y el acuerdo adoptado por la comunidad se condiciona a que los propietarios de las viviendas número NUM001 a NUM002 no obstaculicen con sus vehículos el acceso a las viviendas, lo cual es acorde con el espíritu de la norma. Y, por otro lado, aunque se entendiese que el hecho de estacionar un vehículo en ese vial es un acto contrario a los estatutos y al título, un acuerdo consistente en no ejercitar acciones contra los infractores, no puede suponer una violación de los Estatutos si en estos no se obliga a la Comunidad a que en tales casos se interponga una demanda contra ellos, o dicho de otra manera, si en los estatutos se estableciese la obligación de la Comunidad de actuar contra los propietarios que contravengan lo estipulado en ellos, el acuerdo de no actuar sí que supondría una infracción de los estatutos, pero esto no es el caso, por lo que no puede considerarse que el segundo acuerdo sea nulo por ir en contra de la Ley ni de los estatutos.

Frente a lo así resuelto y razonado por el Juez a quo, se alzan en apelación los demandantes, suplicando la revocación de la Sentencia, y en su lugar sean estimados los pedimentos de la demanda, con imposición de costas a la Comunidad demanda; parte litigante esta, a la sazón apelada, que se opone el recurso, suplicando su desestimación y consiguiente confirmación íntegra de la Sentencia, con imposición de costas a los recurrentes.

SEGUNDO.-Argumentan los recurrentes como primer motivo de apelación que el Juez a quo incurre en error manifiesto de valoración de la prueba, lo que desarrolla por medio de dos hilos argumentales, que examinaremos por separado.

En primer lugar se afirma en el recurso que el Juez a quo parte de la existencia de una supuesta limitación en el título constitutivo en el uso o acceso rodado a los viales interiores de la Comunidad en favor de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, que es inexistente y carece se sustento jurídico y legal, pues aun compartiéndose el criterio del Juez a quo de que la Comunidad puede establecer limitaciones al uso de elementos comunes, ello ha de serlo siempre utilizando los mecanismos legales para ello, y no por la via de hecho, y en el caso no consta la existencia de norma o acuerdo comunitario alguno que contenga tal limitación en beneficio de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, pues ni consta en la escritura de obra nueva y división horizontal (documento 3 de la demanda), ni en los estatutos, y no consta la existencia de Reglamento o normas de régimen interior que contemplen tal limitación, y menos aun acuerdo alguno al respecto; y de hecho únicamente a través de los viales interiores que parten de la calle o vial NUM004 es posible el acceso rodado a la urbanización, de modo que de mantenerse tal limitación se está excluyendo a todos los comuneros, no propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, del acceso rodado por los viales interiores, y de ahí que los recurrentes tengan derecho a un mando a distancia que les permita el acceso, pues no existe razón alguna para mantener tal limitación.

Pues bien, al margen de que esta argumentación supone una mutatio libelli, pues en la demanda se partía de considerar que el acuerdo era nulo porque afectaba a un elemento común del que no se puede privar a los comuneros que contribuían a sus sostenimiento y mantenimiento con sus cuotas, y que al afectar al título constitutivo precisaba de unanimidad, en tanto que ahora en el motivo de apelación lo que se viene a sostener que aunque es legítimo que la Comunidad puede establecer limitaciones al uso de elementos comunes, ello exige de previsión legal o estatutaria, en el caso inexistente, o de acuerdo comunitario, también inexistente, lo que por demás también contraviene el principio pendente apellatione nihil innovetur, y por ende el artículo 456.1 de la L.E.C, lo que ya per se es motivo bastante para rechazar el argumento de apelación, y con ello la pretensión revocatoria de la Sentencia articulada en el recurso, es que no se comparte por la Sala tal hilo argumental, y sí las consideraciones del Juez a quo, que acogemos y hacemos nuestras, pues si se examina la escritura de obra nueva y división horizontal, adjuntada con la demanda como documento 3, se puede inferir con claridad, concretamente de la descripción que en la misma se contiene respecto a las dos puertas de acceso peatonal (habilitadas también para el acceso a minusválidos), y para el paso de vehículos que recaen ambas al vial NUM004, que no es el vial al que se refieren los recurrentes, el destinado por el promotor al acceso rodado de los propietarios de las casas NUM004 a NUM007 para acceder a sus respectivos garajes, sino el vial NUM006, de modo que el promotor solo destinó el vial controvertido al acceso de los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, los cuales solo tienen acceso a sus garajes por el mismo, como ademas se puede comprobar por el mero examen del material fotográfico y planos aportados por las partes, por lo que difícilmente pudo proporcionar la promotora a los demandantes un mando a distancia, del que obviamente se hicieron con él por otros medios, como así quedó adverado por la testifical del Señor Hilario. Por tanto, no de privación, sino de regulación del uso de los viales por lo comuneros, se trata, y ello, tal y como posibilita el artículo 5 de la LPH, está contemplado en el título constitutivo, con lo cual el acuerdo cuya nulidad postulan los apelantes, consistente en "facilitar un mando a distancia a los propietarios de las viviendas nº NUM005 y nº NUM000, para disponer de acceso exclusivamente del portón ubicado junto a la vivienda nº NUM003, para el acceso exclusivo de minusválidos. De igual forma se acuerda que la apertura de la puerta de vehículos, que se realice con dichos mandos, únicamente aperture una hoja. Se acuerda igualmente que si se observará que el uso del mando es distinto al que indica el acuerdo, la comunidad de propietarios procederá a la cancelación del mismo", que se aprobó por mayoría de los asistentes, no es nulo pues viene amparado por el propio título constitutivo de la Comunidad, y al no entrañar modificación alguna del título su aprobación no requiere de unanimidad.

El acuerdo en definitiva sí tiene previsión legal pues la situación se encuentra regulada en la escritura de división horizontal y obra nueva de la comunidad, por lo que el cambio de mando que se hizo en 2017, obviamente no precisaba de acuerdo alguno, porque no se trata de un hecho nuevo que se hubiese de someter a la consideración de la Junta de Propietarios, sino de dar cumplimiento efectivo a lo dispuesto en el título constitutivo de la comunidad, y el acuerdo impugnado es nulo. Lo que la comunidad ha hecho al aprobar el controvertido acuerdo, no es sino dar cumplimiento al título constitutivo, es decir, no ha prohibido a los demandantes el uso de elementos comunes, sino que se ha limitado a regular el uso rodado conforme al Título.

Como segundo argumento, también sobre la base de error de valoración probatoria, aducen los apelantes, que no comparten el criterio del Juez a quo relativo a que los pequeños viales de acceso al garaje de las viviendas números NUM004 a NUM008 ambas inclusive, sean comunitarios pues dichos viales, que se sitúan dentro de los linderos privados de cada una de estas viviendas, como así resulta de la escritura de división horizontal, tienen en consecuencia carácter privativo.

Argumentan que la Comunidad demandada haciendo comunitarias las entradas privativas de las viviendas NUM004 a NUM008, trata de justificar de forma recíproca, el uso privativo del vial comunitario principal al que lindan las viviendas NUM001 a NUM002, y al vial comunitario de la vivienda nº NUM003, que arrancan ambos del vial NUM004, lo cual es erróneo por contrario a la realidad resultante de la división horizontal, error que también incurre el Juez a quo, dado que partiendo del carácter comunitario de todos los accesos tanto de los ubicados en el vial NUM004 como en el vial NUM006, considera que lo que está haciendo la Comunidad es regular el uso de los distintos viales comunitarios de la urbanización, cuando en realidad, se está excluyendo, y por tanto, privando del derecho de acceso rodado al interior de la urbanización a los propietarios de las viviendas números NUM004 a NUM008 ambas inclusive, materia que además, debería ser propia de una supuesta norma estatutaria, y no de una norma de régimen interior; viales NUM006 y NUM004 que por demás no son sino simples calles o viales públicos del Ayuntamiento de Marbella, no de la Comunidad.

Pues bien, para empezar es de referir a los recurrente que en modo alguno puede concluirse del plano incorporado al documento 4 adjuntado a la demanda, que los viales a que se refiere en el recurso sean del Ayuntamiento de Marbella, como tampoco pude considerarse acreditado que se trate de viales privativos, y por el contrario del reportaje fotográfico aportado por la demandada a la contestación en varios documentos, se constata la existencia de dichos viales, así como de muros de contención, que igualmente lindan tanto con el vial número NUM006, como con los propios viales que que nos ocupan, y ambos son elementos comunes de conformidad con el título constitutivo, resultado de todo punto ilógico considerar que los muros de contención, que tampoco aparecen en título constitutivo, por ejemplo, sean privativos de cada propietario, según su argumento. Y como bien afirma la parte apelada es reiterada la jurisprudencia que mantiene que todo aquello que esté descrito o no en el título constitutivo, pero que conste de forma indubitada descrito como elemento privativo, es elemento común, y así lo expresa con claridad meridiana el Tribunal Supremo, entre otras muchas más, en Sentencia de 15 de septiembre de 2021 (que cita la Sentencia de la AP de A Coruña de 9 de noviembre de 2021, de la que hace cita a su vez la parte apelada), Resolución en la que el Alto Tribunal viene a exponer como argumento, entre otros, para no considerar como privativo un elemento que era controvertido entre las partes, el siguiente: "porque no deduciéndose del título constitutivo, de forma clara, el carácter privativo de dicho espacio, este goza (a falta de prueba en contra) de la presunción de ser común, conforme a la regla general de que, "[...] en régimen de Propiedad Horizontal, lo que no es privativo es común[...]" ( sentencia 452/2009, de 4 de junio, FD 2.º)"; siendo que en el caso los viales a que se refieren los apelantes, que no vienen descritos en el título constitutivo como privativos, ni existe prueba alguna de que lo sean, han de ser considerados en consecuencia como elemento común.

Pero es que además el argumento de apelación resulta baladí a los efectos controvertidos, pues como bien expone la parte apelada, los argumentos ofrecidos por el Juez a quo en la Sentencia para desestimar la demanda, estudiada dicha Resolución en su conjunto y no de forma sesgada, son argumentos aplicables, también en orden a desestimar la demanda, aun cuando pudiere considerarse que los viales son privativos, pues es incuestionable que si el vial que da acceso rodado a la casa de la parte hoy apelante es privativo, y no elemento común, el Juzgador de instancia podría analizar, y concluir en la forma en que lo ha hecho, que una Comunidad de propietarios, puede regular el uso de los elementos comunes y limitar dicho uso a todos o a algunos de los copropietarios.

Por lo tanto considera la Sala que el Juez a quo no ha incurrido en error de valoración probatoria alguno que se susceptible de ser corregido en esta alzada, como tampoco en error de derecho.

TERCERO.-Como segundo motivo de apelación se argumenta que, partiendo de los errores a que se refiere en el motivo primero, resuelve el Juez equivocadamente la validez de los acuerdos incluidos en el ordinal 7º, puntos I y II, de la Junta de 27 de mayo de 2.022, porque ignora que siendo la calle o vial público número NUM004, el único por el que se puede tener acceso rodado a los viales interiores de la Comunidad, y que de acuerdo con la escritura de declaración de obra nueva, división horizontal y estatutos de la Comunidad los referidos viales comunitarios que salen del vial NUM004 son elementos comunes a las 31 viviendas que se integran en la misma, cualquier acuerdo que limite o condicione dicho acceso a los viales comunitarios y el acceso rodado al interior de la urbanización debe exigir la unanimidad de los propietarios, al significar una modificación de lo establecido en el títulos constitutivo de la Comunidad y de los estatutos de la misma, ( artículo 17.6 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal) , y ser su contenido propiamente estatutario. Por lo que consideran que el acuerdo I del ordinal séptimo del orden del día dicha Junta es nulo por ser una limitación al derecho de uso de los viales comunitarios de los recurrentes contraria a los estatutos, y exigir por ello la unanimidad de los comuneros.

Y respecto del acuerdo II del ordinal 7º, es nulo no solo porque se concede un derecho exclusivo de acceso a favor de los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 ambas inclusive y vivienda NUM003 por los viales interiores de la Comunidad que no existe legalmente, sino porque incluso que se les atribuye la propiedad del vial, y teniendo en cuenta que este acuerdo lleva implícita una limitación respecto del resto de propietarios, y que estos viales interiores tienen el carácter de elemento común para las 31 viviendas de la Comunidad, su aprobación requería la unanimidad de todos los comuneros, unanimidad que en el caso no se ha producido, por lo que igualmente debe ser declarado nulo este acuerdo.

Pues bien, conforme a lo razonado en el anterior Fundamento de Derecho, ha quedado descartado que el Juzgador de instancia haya incurrido en error de valoración probatoria, con lo cual difícil es estimar el motivo de apelación, puesto que lo que se argumenta lo es partiendo del error de valoración en que se afirma incurre el Juez a quo, error que la Sala ha rechazado.

Pero es que además, parten los recurrentes de un error de planteamiento, esto es de una premisa errónea, pues el Juez a quo en la Sentencia apelada en momento alguno sostiene que no exista limitación alguna de acceso rodado al interior de la urbanización a ningún propietario, y lo que se sostiene por el mismo es que, conforme al título constitutivo y a los estatutos, se puede limitar el uso de un vial comunitario solo a aquellos propietarios que verdaderamente pueden servirse del mismo, constando acreditado que uno de los viales sirve de acceso a las casas NUM001 a NUM002, y el otro a la casa NUM003, y esa limitación, que por demás no afecta al título constitutivo, y que tiene previsión en el mismo, como ya se ha dicho, no precisa de unanimidad.

Pero es que además, al tratar de justificar ahora los demandantes por qué precisan el acceso, incurren en contradicción, por cuanto que, contrariamente a lo que sostenían en la demanda, ahora lo que mantienen es que no necesita acceso al vial que da servicio a las casas NUM001 a NUM002, sino únicamente el vial que da acceso a la casa NUM003, pero olvidan que el testigo, Señor Hilario, declaró que para contingencias como las que exponen los recurrentes, existe una llave para poder abrir el portón que da acceso a ese vial, y que cualquier propietario utiliza cuando necesita hacer una mudanza, obra, etc.

Los argumentos relativos al segundo de los puntos del acuerdo, no pueden correr mejor suerte estimatoria, pues ciertamente el acuerdo en cuestión no atribuye en modo alguno la propiedad del vial, por lo que el acuerdo adoptado, que tampoco modifica el título constitutivo, para su aprobación, no estaba precisado de la unanimidad que pretenden hacer valer los apelantes.

Por lo demás, resta por señalar que se comparten los argumentos del Juez a quo expuestos en la Sentencia conducentes a la desestimación de la impugnación del primer y segundo acuerdo, que acogemos y tenemos aquí por reproducidos, razonamientos que no han logrado ser desvirtuados por los argumentos recurrentes.

CUARTO.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con los artículos 398.1 y 394.1, ambos de la L.E.C, en la redacción de ambos preceptos aplicable al caso, las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a los apelantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

PRIMERO.-En 28 de septiembre de 2022, por el Procurador de los Tribunales don David Lara Martín, en nombre y representación de don Pascual y doña Candida, se presenta demanda contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, en la que alegando su condición de propietarios de la vivienda número NUM000 integrada en dicha comunidad, ejercitaban acción de impugnación del acuerdo séptimo, puntos 1 y 2, adoptado en la Junta General Ordinaria de la Comunidad celebrada el día 27 de mayo 2022, suplicando el dictado de Sentencia, en la que con expresa composición de costas a la demandada, se emitan los siguientes pronunciamientos: <<1.- Que declare que son elementos comunes de la mencionada urbanización las dos puertas de acceso al complejo y los viales interiores de acceso a las viviendas número NUM001 al NUM002 ambas inclusive y del vial de acceso a la vivienda número NUM003. 2.- Que mis mandantes tienen derecho a recibir un mando a distancia que les permita el acceso rodado a la urbanización como disfrutan otros propietarios. 3.- Que se declare la nulidad de los acuerdos I, y II del ordinal 7º del orden del día de la reunión de la Junta General Ordinaria de 27 de mayo de 2.022 por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos >>.

En apoyo de esta suplica se alegaba en dicho escrito rector, en resumen, que los demandantes son propietarios de la vivienda número NUM000 integrada en la Comunidad demandada, Comunidad que tiene dos puertas de acceso peatonal y para el paso de vehículos que recaen ambas al denominado vial NUM004; que una de dichas entradas, la situada más al norte, está conectada al vial que permite el acceso a las viviendas NUM001 a NUM002 (ambas inclusive), de la Comunidad, y la otra, situada más al sur, está conectada con el vial que permite el acceso a la vivienda número NUM003, pero lindando ambas entradas a la misma calle o vial número NUM004. Que desde que adquirieron la vivienda en el año 2004, habían podido acceder con su vehículo a través de dichas entradas, si bien en el año 2017 la Comunidad, sin previo aviso ni notificación, cambió los mandos de acceso, permitiendo que únicamente pudieran utilizar dichas entradas los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, privando de esta forma al resto de los copropietarios de acceso rodado a la urbanización. Que desde que se les privó de su derecho de acceso rodado al interior de la urbanización a través de las puertas de entrada generales a la misma mediante el cambio del mando a distancia, fueron muchas y constantes las protestas y reclamaciones verbales y escritas realizadas a la Administración de la Comunidad, entre ellas un requerimiento formulado el día 21 de mayo de 2.020, que fue contestado por el representante de la Administración en fecha 10 de junio de 2.020, y ante la evidente y abusiva privación del uso de un elemento común que de facto se les estaba realizando, ellos entre otros propietarios, solicitaron la inclusión en el orden del día de la siguiente reunión de la Junta General que tuviera lugar, entre otros, de los dos primeros puntos que se incluyen en el ordinal 7º de la convocatoria de la Junta General Ordinaria (documento 8). Que sometida la cuestión a deliberación de todos los comuneros en la Junta General Ordinaria de la Comunidad celebrada el 27 de mayo de 2022, se acordó en el punto 7º del orden del día: i) facilitar un mando a distancia a los propietarios de las viviendas números NUM005 y NUM000 para disponer de acceso exclusivamente a través del portón ubicado junto a la vivienda número NUM003, para acceso exclusivo de minusválidos, abriéndose únicamente una hoja de la puerta, con posibilidad de cancelar dicho mando si se hiciera un uso distinto del acordado; y ii) que si los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 no obstaculizaban el acceso a sus viviendas, la comunidad no ejercería ninguna acción.

Consideran que tales acuerdos son nulos por ser contrarios a la ley y a los estatutos.

La Comunidad demandada contestó a la demanda, oponiéndose a su estimación, y para ello argumentaba, resumidamente expuesto, que siendo cierto que los actores son propietarios de la vivienda NUM000 integrada en la Comunidad, no es cierto que la Comunidad les haya facilitado en momento alguno un mando a distancia a los actores, como tampoco a otros miembros de la Comunidad que permitiera el acceso rodado al complejo, pues solamente a los propietarios de las casas NUM001 a NUM002 y la número NUM003, les fue entregado por la promotora el mando en su momento, dado que son los propietarios que necesariamente tienen que pasar por ahí para acceder a sus garajes privados. Que aunque es cierto que en el año 2017, por la Administración de la Comunidad se procedió a facilitar nuevos mandos de acceso al complejo a los propietarios de las viviendas números NUM001 a NUM002 inclusive y número NUM003, sin previo acuerdo adoptado por la Junta General de Propietarios, y sin notificación previa, ello fue porque se había detectado que se habían duplicado los mandos y entregados a personas ajenas a la urbanización, cambio para el cual no resultaba necesario adoptar acuerdo alguno, dado encontrarse regulada la situación en la escritura de división horizontal y obra nueva de la Comunidad y en los estatutos, y por tanto no se trataba de un hecho nuevo a acordar en Junta, ni notificar a los propietarios, sino llevar a la práctica lo dispuesto en el título constitutivo de la Comunidad. Que los actores y otros propietarios, a diferencia de los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, disponen de acceso individual a sus garajes a través del vial NUM006, por lo que no se les facilitó mando alguno, desconociendo cómo han podido tener durante algún tiempo un mando de acceso para esas puertas, pues dicho acceso es solo para las viviendas descritas en el Título Constitutivo. Que en ningún momento se ha privado a los actores de su derecho de acceso al interior de la urbanización a través de la puerta de entrada general a la misma mediante el cambio de mando a distancia, puesto que el derecho de acceso al conjunto de la urbanización es una cosa, y otra distinta es el acceso que cada propietario tenga a su vivienda, es decir, no se puede tener derecho al acceso rodado si el citado vial no te permite acceder con tu vehículo a tu vivienda, que es lo que ocurre con todas las viviendas, a excepción de las casas NUM001 a NUM002 y la número NUM003. Y considera que los acuerdos adoptados en la Junta de 27 de mayo de 2022 no son nulos, pues no son contrarios ni a la Ley, ni a los estatutos.

Con estos planteamientos de las partes, y tramitado el proceso por los cauces al efecto establecidos en la L.E.C El Juez a quo, dictó Sentencia el día 20 de marzo de 2025, cuyo Fallo desestima la demanda, y absuelve de sus pedimentos a la Comunidad de Propietarios demandada, imponiendo a los actores las costas procesales devengadas.

Para llegar a este Fallo desestimatorio de la demanda el Juez de instancia tiene en cuenta lo normado en los artículos 5 y 6 de la LPH, así como lo razonado por el el Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de octubre de 2008, que transcribe en parte, de lo que infiere que el título constitutivo puede contener disposiciones no prohibidas por la ley respecto de elementos comunes, y que los llamados reglamentos de régimen interior, están llamados a regular cuestiones relativas al funcionamiento y utilización de los servicios y elementos comunes de la Comunidad, estándoles vetada la posibilidad de imponer limitaciones o prohibiciones que afecten al derecho individual que cada propietario ostenta sobre su propio inmueble, o dicho de otra manera: no es coincidente el ámbito del título constitutivo y los estatutos ( artículo 5 LPH) , con el de las normas de régimen interior ( artículo 6 LPH) , pues mientras el primero afecta a los derechos y obligaciones que competen a cada uno de los condueños, el segundo se refiere a los servicios y elementos comunes junto a las normas de convivencia comunitaria, sin que estas últimas puedan en ningún caso suplantar ni sustituir la Ley ni los estatutos.

Partiendo de ello, a reglón seguido, el Juzgador de instancia entra a analizar el primer acuerdo impugnado, es decir el acuerdo por el que la Comunidad demandada acordó facilitar un mando a distancia a los propietarios de las viviendas número NUM005 y NUM000 para disponer de acceso exclusivamente a través del portón ubicado junto a la vivienda número NUM003, para acceso exclusivo de minusválidos, abriéndose únicamente una hoja de la puerta, con posibilidad de cancelar dicho mando si se hiciera un uso distinto del acordado, y concluye, por las razones que de forma pormenorizada expone, que el expresado acuerdo es válido, al no ser sino una mera reglamentación de régimen interior que puede acordarse por mayoría, no siendo contrario a la Ley, ni a los estatutos, ni habiéndose adoptado con abuso de derecho.

Respecto del segundo de los acuerdos impugnados, esto es el relativo a que si los propietarios de las viviendas número NUM001 a NUM002 no obstaculizaban con sus vehículos el acceso a las viviendas, la Comunidad no ejercería ninguna acción, el Juez a quo, expone que no comparte el planteamiento de los demandantes puesto que lo que prohíbe el título constitutivo y los estatutos es la ocupación, no la utilización de zonas comunes, siendo que la diferencia no es baladí, en cuanto que la ocupación evoca el apoderamiento de una cosa o lugar con vocación de permanencia, lo que no acontece con el mero hecho de estacionar un vehículo; y que, incluso, aunque "ocupar" se entienda como sinónimo de "utilizar", la norma no prohíbe dicha ocupación o utilización en todo caso, sino únicamente en la medida en que entorpezca el tránsito normal en las zonas comunes, y el acuerdo adoptado por la comunidad se condiciona a que los propietarios de las viviendas número NUM001 a NUM002 no obstaculicen con sus vehículos el acceso a las viviendas, lo cual es acorde con el espíritu de la norma. Y, por otro lado, aunque se entendiese que el hecho de estacionar un vehículo en ese vial es un acto contrario a los estatutos y al título, un acuerdo consistente en no ejercitar acciones contra los infractores, no puede suponer una violación de los Estatutos si en estos no se obliga a la Comunidad a que en tales casos se interponga una demanda contra ellos, o dicho de otra manera, si en los estatutos se estableciese la obligación de la Comunidad de actuar contra los propietarios que contravengan lo estipulado en ellos, el acuerdo de no actuar sí que supondría una infracción de los estatutos, pero esto no es el caso, por lo que no puede considerarse que el segundo acuerdo sea nulo por ir en contra de la Ley ni de los estatutos.

Frente a lo así resuelto y razonado por el Juez a quo, se alzan en apelación los demandantes, suplicando la revocación de la Sentencia, y en su lugar sean estimados los pedimentos de la demanda, con imposición de costas a la Comunidad demanda; parte litigante esta, a la sazón apelada, que se opone el recurso, suplicando su desestimación y consiguiente confirmación íntegra de la Sentencia, con imposición de costas a los recurrentes.

SEGUNDO.-Argumentan los recurrentes como primer motivo de apelación que el Juez a quo incurre en error manifiesto de valoración de la prueba, lo que desarrolla por medio de dos hilos argumentales, que examinaremos por separado.

En primer lugar se afirma en el recurso que el Juez a quo parte de la existencia de una supuesta limitación en el título constitutivo en el uso o acceso rodado a los viales interiores de la Comunidad en favor de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, que es inexistente y carece se sustento jurídico y legal, pues aun compartiéndose el criterio del Juez a quo de que la Comunidad puede establecer limitaciones al uso de elementos comunes, ello ha de serlo siempre utilizando los mecanismos legales para ello, y no por la via de hecho, y en el caso no consta la existencia de norma o acuerdo comunitario alguno que contenga tal limitación en beneficio de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, pues ni consta en la escritura de obra nueva y división horizontal (documento 3 de la demanda), ni en los estatutos, y no consta la existencia de Reglamento o normas de régimen interior que contemplen tal limitación, y menos aun acuerdo alguno al respecto; y de hecho únicamente a través de los viales interiores que parten de la calle o vial NUM004 es posible el acceso rodado a la urbanización, de modo que de mantenerse tal limitación se está excluyendo a todos los comuneros, no propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, del acceso rodado por los viales interiores, y de ahí que los recurrentes tengan derecho a un mando a distancia que les permita el acceso, pues no existe razón alguna para mantener tal limitación.

Pues bien, al margen de que esta argumentación supone una mutatio libelli, pues en la demanda se partía de considerar que el acuerdo era nulo porque afectaba a un elemento común del que no se puede privar a los comuneros que contribuían a sus sostenimiento y mantenimiento con sus cuotas, y que al afectar al título constitutivo precisaba de unanimidad, en tanto que ahora en el motivo de apelación lo que se viene a sostener que aunque es legítimo que la Comunidad puede establecer limitaciones al uso de elementos comunes, ello exige de previsión legal o estatutaria, en el caso inexistente, o de acuerdo comunitario, también inexistente, lo que por demás también contraviene el principio pendente apellatione nihil innovetur, y por ende el artículo 456.1 de la L.E.C, lo que ya per se es motivo bastante para rechazar el argumento de apelación, y con ello la pretensión revocatoria de la Sentencia articulada en el recurso, es que no se comparte por la Sala tal hilo argumental, y sí las consideraciones del Juez a quo, que acogemos y hacemos nuestras, pues si se examina la escritura de obra nueva y división horizontal, adjuntada con la demanda como documento 3, se puede inferir con claridad, concretamente de la descripción que en la misma se contiene respecto a las dos puertas de acceso peatonal (habilitadas también para el acceso a minusválidos), y para el paso de vehículos que recaen ambas al vial NUM004, que no es el vial al que se refieren los recurrentes, el destinado por el promotor al acceso rodado de los propietarios de las casas NUM004 a NUM007 para acceder a sus respectivos garajes, sino el vial NUM006, de modo que el promotor solo destinó el vial controvertido al acceso de los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, los cuales solo tienen acceso a sus garajes por el mismo, como ademas se puede comprobar por el mero examen del material fotográfico y planos aportados por las partes, por lo que difícilmente pudo proporcionar la promotora a los demandantes un mando a distancia, del que obviamente se hicieron con él por otros medios, como así quedó adverado por la testifical del Señor Hilario. Por tanto, no de privación, sino de regulación del uso de los viales por lo comuneros, se trata, y ello, tal y como posibilita el artículo 5 de la LPH, está contemplado en el título constitutivo, con lo cual el acuerdo cuya nulidad postulan los apelantes, consistente en "facilitar un mando a distancia a los propietarios de las viviendas nº NUM005 y nº NUM000, para disponer de acceso exclusivamente del portón ubicado junto a la vivienda nº NUM003, para el acceso exclusivo de minusválidos. De igual forma se acuerda que la apertura de la puerta de vehículos, que se realice con dichos mandos, únicamente aperture una hoja. Se acuerda igualmente que si se observará que el uso del mando es distinto al que indica el acuerdo, la comunidad de propietarios procederá a la cancelación del mismo", que se aprobó por mayoría de los asistentes, no es nulo pues viene amparado por el propio título constitutivo de la Comunidad, y al no entrañar modificación alguna del título su aprobación no requiere de unanimidad.

El acuerdo en definitiva sí tiene previsión legal pues la situación se encuentra regulada en la escritura de división horizontal y obra nueva de la comunidad, por lo que el cambio de mando que se hizo en 2017, obviamente no precisaba de acuerdo alguno, porque no se trata de un hecho nuevo que se hubiese de someter a la consideración de la Junta de Propietarios, sino de dar cumplimiento efectivo a lo dispuesto en el título constitutivo de la comunidad, y el acuerdo impugnado es nulo. Lo que la comunidad ha hecho al aprobar el controvertido acuerdo, no es sino dar cumplimiento al título constitutivo, es decir, no ha prohibido a los demandantes el uso de elementos comunes, sino que se ha limitado a regular el uso rodado conforme al Título.

Como segundo argumento, también sobre la base de error de valoración probatoria, aducen los apelantes, que no comparten el criterio del Juez a quo relativo a que los pequeños viales de acceso al garaje de las viviendas números NUM004 a NUM008 ambas inclusive, sean comunitarios pues dichos viales, que se sitúan dentro de los linderos privados de cada una de estas viviendas, como así resulta de la escritura de división horizontal, tienen en consecuencia carácter privativo.

Argumentan que la Comunidad demandada haciendo comunitarias las entradas privativas de las viviendas NUM004 a NUM008, trata de justificar de forma recíproca, el uso privativo del vial comunitario principal al que lindan las viviendas NUM001 a NUM002, y al vial comunitario de la vivienda nº NUM003, que arrancan ambos del vial NUM004, lo cual es erróneo por contrario a la realidad resultante de la división horizontal, error que también incurre el Juez a quo, dado que partiendo del carácter comunitario de todos los accesos tanto de los ubicados en el vial NUM004 como en el vial NUM006, considera que lo que está haciendo la Comunidad es regular el uso de los distintos viales comunitarios de la urbanización, cuando en realidad, se está excluyendo, y por tanto, privando del derecho de acceso rodado al interior de la urbanización a los propietarios de las viviendas números NUM004 a NUM008 ambas inclusive, materia que además, debería ser propia de una supuesta norma estatutaria, y no de una norma de régimen interior; viales NUM006 y NUM004 que por demás no son sino simples calles o viales públicos del Ayuntamiento de Marbella, no de la Comunidad.

Pues bien, para empezar es de referir a los recurrente que en modo alguno puede concluirse del plano incorporado al documento 4 adjuntado a la demanda, que los viales a que se refiere en el recurso sean del Ayuntamiento de Marbella, como tampoco pude considerarse acreditado que se trate de viales privativos, y por el contrario del reportaje fotográfico aportado por la demandada a la contestación en varios documentos, se constata la existencia de dichos viales, así como de muros de contención, que igualmente lindan tanto con el vial número NUM006, como con los propios viales que que nos ocupan, y ambos son elementos comunes de conformidad con el título constitutivo, resultado de todo punto ilógico considerar que los muros de contención, que tampoco aparecen en título constitutivo, por ejemplo, sean privativos de cada propietario, según su argumento. Y como bien afirma la parte apelada es reiterada la jurisprudencia que mantiene que todo aquello que esté descrito o no en el título constitutivo, pero que conste de forma indubitada descrito como elemento privativo, es elemento común, y así lo expresa con claridad meridiana el Tribunal Supremo, entre otras muchas más, en Sentencia de 15 de septiembre de 2021 (que cita la Sentencia de la AP de A Coruña de 9 de noviembre de 2021, de la que hace cita a su vez la parte apelada), Resolución en la que el Alto Tribunal viene a exponer como argumento, entre otros, para no considerar como privativo un elemento que era controvertido entre las partes, el siguiente: "porque no deduciéndose del título constitutivo, de forma clara, el carácter privativo de dicho espacio, este goza (a falta de prueba en contra) de la presunción de ser común, conforme a la regla general de que, "[...] en régimen de Propiedad Horizontal, lo que no es privativo es común[...]" ( sentencia 452/2009, de 4 de junio, FD 2.º)"; siendo que en el caso los viales a que se refieren los apelantes, que no vienen descritos en el título constitutivo como privativos, ni existe prueba alguna de que lo sean, han de ser considerados en consecuencia como elemento común.

Pero es que además el argumento de apelación resulta baladí a los efectos controvertidos, pues como bien expone la parte apelada, los argumentos ofrecidos por el Juez a quo en la Sentencia para desestimar la demanda, estudiada dicha Resolución en su conjunto y no de forma sesgada, son argumentos aplicables, también en orden a desestimar la demanda, aun cuando pudiere considerarse que los viales son privativos, pues es incuestionable que si el vial que da acceso rodado a la casa de la parte hoy apelante es privativo, y no elemento común, el Juzgador de instancia podría analizar, y concluir en la forma en que lo ha hecho, que una Comunidad de propietarios, puede regular el uso de los elementos comunes y limitar dicho uso a todos o a algunos de los copropietarios.

Por lo tanto considera la Sala que el Juez a quo no ha incurrido en error de valoración probatoria alguno que se susceptible de ser corregido en esta alzada, como tampoco en error de derecho.

TERCERO.-Como segundo motivo de apelación se argumenta que, partiendo de los errores a que se refiere en el motivo primero, resuelve el Juez equivocadamente la validez de los acuerdos incluidos en el ordinal 7º, puntos I y II, de la Junta de 27 de mayo de 2.022, porque ignora que siendo la calle o vial público número NUM004, el único por el que se puede tener acceso rodado a los viales interiores de la Comunidad, y que de acuerdo con la escritura de declaración de obra nueva, división horizontal y estatutos de la Comunidad los referidos viales comunitarios que salen del vial NUM004 son elementos comunes a las 31 viviendas que se integran en la misma, cualquier acuerdo que limite o condicione dicho acceso a los viales comunitarios y el acceso rodado al interior de la urbanización debe exigir la unanimidad de los propietarios, al significar una modificación de lo establecido en el títulos constitutivo de la Comunidad y de los estatutos de la misma, ( artículo 17.6 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal) , y ser su contenido propiamente estatutario. Por lo que consideran que el acuerdo I del ordinal séptimo del orden del día dicha Junta es nulo por ser una limitación al derecho de uso de los viales comunitarios de los recurrentes contraria a los estatutos, y exigir por ello la unanimidad de los comuneros.

Y respecto del acuerdo II del ordinal 7º, es nulo no solo porque se concede un derecho exclusivo de acceso a favor de los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 ambas inclusive y vivienda NUM003 por los viales interiores de la Comunidad que no existe legalmente, sino porque incluso que se les atribuye la propiedad del vial, y teniendo en cuenta que este acuerdo lleva implícita una limitación respecto del resto de propietarios, y que estos viales interiores tienen el carácter de elemento común para las 31 viviendas de la Comunidad, su aprobación requería la unanimidad de todos los comuneros, unanimidad que en el caso no se ha producido, por lo que igualmente debe ser declarado nulo este acuerdo.

Pues bien, conforme a lo razonado en el anterior Fundamento de Derecho, ha quedado descartado que el Juzgador de instancia haya incurrido en error de valoración probatoria, con lo cual difícil es estimar el motivo de apelación, puesto que lo que se argumenta lo es partiendo del error de valoración en que se afirma incurre el Juez a quo, error que la Sala ha rechazado.

Pero es que además, parten los recurrentes de un error de planteamiento, esto es de una premisa errónea, pues el Juez a quo en la Sentencia apelada en momento alguno sostiene que no exista limitación alguna de acceso rodado al interior de la urbanización a ningún propietario, y lo que se sostiene por el mismo es que, conforme al título constitutivo y a los estatutos, se puede limitar el uso de un vial comunitario solo a aquellos propietarios que verdaderamente pueden servirse del mismo, constando acreditado que uno de los viales sirve de acceso a las casas NUM001 a NUM002, y el otro a la casa NUM003, y esa limitación, que por demás no afecta al título constitutivo, y que tiene previsión en el mismo, como ya se ha dicho, no precisa de unanimidad.

Pero es que además, al tratar de justificar ahora los demandantes por qué precisan el acceso, incurren en contradicción, por cuanto que, contrariamente a lo que sostenían en la demanda, ahora lo que mantienen es que no necesita acceso al vial que da servicio a las casas NUM001 a NUM002, sino únicamente el vial que da acceso a la casa NUM003, pero olvidan que el testigo, Señor Hilario, declaró que para contingencias como las que exponen los recurrentes, existe una llave para poder abrir el portón que da acceso a ese vial, y que cualquier propietario utiliza cuando necesita hacer una mudanza, obra, etc.

Los argumentos relativos al segundo de los puntos del acuerdo, no pueden correr mejor suerte estimatoria, pues ciertamente el acuerdo en cuestión no atribuye en modo alguno la propiedad del vial, por lo que el acuerdo adoptado, que tampoco modifica el título constitutivo, para su aprobación, no estaba precisado de la unanimidad que pretenden hacer valer los apelantes.

Por lo demás, resta por señalar que se comparten los argumentos del Juez a quo expuestos en la Sentencia conducentes a la desestimación de la impugnación del primer y segundo acuerdo, que acogemos y tenemos aquí por reproducidos, razonamientos que no han logrado ser desvirtuados por los argumentos recurrentes.

CUARTO.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con los artículos 398.1 y 394.1, ambos de la L.E.C, en la redacción de ambos preceptos aplicable al caso, las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a los apelantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

PRIMERO.-En 28 de septiembre de 2022, por el Procurador de los Tribunales don David Lara Martín, en nombre y representación de don Pascual y doña Candida, se presenta demanda contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, en la que alegando su condición de propietarios de la vivienda número NUM000 integrada en dicha comunidad, ejercitaban acción de impugnación del acuerdo séptimo, puntos 1 y 2, adoptado en la Junta General Ordinaria de la Comunidad celebrada el día 27 de mayo 2022, suplicando el dictado de Sentencia, en la que con expresa composición de costas a la demandada, se emitan los siguientes pronunciamientos: <<1.- Que declare que son elementos comunes de la mencionada urbanización las dos puertas de acceso al complejo y los viales interiores de acceso a las viviendas número NUM001 al NUM002 ambas inclusive y del vial de acceso a la vivienda número NUM003. 2.- Que mis mandantes tienen derecho a recibir un mando a distancia que les permita el acceso rodado a la urbanización como disfrutan otros propietarios. 3.- Que se declare la nulidad de los acuerdos I, y II del ordinal 7º del orden del día de la reunión de la Junta General Ordinaria de 27 de mayo de 2.022 por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos >>.

En apoyo de esta suplica se alegaba en dicho escrito rector, en resumen, que los demandantes son propietarios de la vivienda número NUM000 integrada en la Comunidad demandada, Comunidad que tiene dos puertas de acceso peatonal y para el paso de vehículos que recaen ambas al denominado vial NUM004; que una de dichas entradas, la situada más al norte, está conectada al vial que permite el acceso a las viviendas NUM001 a NUM002 (ambas inclusive), de la Comunidad, y la otra, situada más al sur, está conectada con el vial que permite el acceso a la vivienda número NUM003, pero lindando ambas entradas a la misma calle o vial número NUM004. Que desde que adquirieron la vivienda en el año 2004, habían podido acceder con su vehículo a través de dichas entradas, si bien en el año 2017 la Comunidad, sin previo aviso ni notificación, cambió los mandos de acceso, permitiendo que únicamente pudieran utilizar dichas entradas los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, privando de esta forma al resto de los copropietarios de acceso rodado a la urbanización. Que desde que se les privó de su derecho de acceso rodado al interior de la urbanización a través de las puertas de entrada generales a la misma mediante el cambio del mando a distancia, fueron muchas y constantes las protestas y reclamaciones verbales y escritas realizadas a la Administración de la Comunidad, entre ellas un requerimiento formulado el día 21 de mayo de 2.020, que fue contestado por el representante de la Administración en fecha 10 de junio de 2.020, y ante la evidente y abusiva privación del uso de un elemento común que de facto se les estaba realizando, ellos entre otros propietarios, solicitaron la inclusión en el orden del día de la siguiente reunión de la Junta General que tuviera lugar, entre otros, de los dos primeros puntos que se incluyen en el ordinal 7º de la convocatoria de la Junta General Ordinaria (documento 8). Que sometida la cuestión a deliberación de todos los comuneros en la Junta General Ordinaria de la Comunidad celebrada el 27 de mayo de 2022, se acordó en el punto 7º del orden del día: i) facilitar un mando a distancia a los propietarios de las viviendas números NUM005 y NUM000 para disponer de acceso exclusivamente a través del portón ubicado junto a la vivienda número NUM003, para acceso exclusivo de minusválidos, abriéndose únicamente una hoja de la puerta, con posibilidad de cancelar dicho mando si se hiciera un uso distinto del acordado; y ii) que si los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 no obstaculizaban el acceso a sus viviendas, la comunidad no ejercería ninguna acción.

Consideran que tales acuerdos son nulos por ser contrarios a la ley y a los estatutos.

La Comunidad demandada contestó a la demanda, oponiéndose a su estimación, y para ello argumentaba, resumidamente expuesto, que siendo cierto que los actores son propietarios de la vivienda NUM000 integrada en la Comunidad, no es cierto que la Comunidad les haya facilitado en momento alguno un mando a distancia a los actores, como tampoco a otros miembros de la Comunidad que permitiera el acceso rodado al complejo, pues solamente a los propietarios de las casas NUM001 a NUM002 y la número NUM003, les fue entregado por la promotora el mando en su momento, dado que son los propietarios que necesariamente tienen que pasar por ahí para acceder a sus garajes privados. Que aunque es cierto que en el año 2017, por la Administración de la Comunidad se procedió a facilitar nuevos mandos de acceso al complejo a los propietarios de las viviendas números NUM001 a NUM002 inclusive y número NUM003, sin previo acuerdo adoptado por la Junta General de Propietarios, y sin notificación previa, ello fue porque se había detectado que se habían duplicado los mandos y entregados a personas ajenas a la urbanización, cambio para el cual no resultaba necesario adoptar acuerdo alguno, dado encontrarse regulada la situación en la escritura de división horizontal y obra nueva de la Comunidad y en los estatutos, y por tanto no se trataba de un hecho nuevo a acordar en Junta, ni notificar a los propietarios, sino llevar a la práctica lo dispuesto en el título constitutivo de la Comunidad. Que los actores y otros propietarios, a diferencia de los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, disponen de acceso individual a sus garajes a través del vial NUM006, por lo que no se les facilitó mando alguno, desconociendo cómo han podido tener durante algún tiempo un mando de acceso para esas puertas, pues dicho acceso es solo para las viviendas descritas en el Título Constitutivo. Que en ningún momento se ha privado a los actores de su derecho de acceso al interior de la urbanización a través de la puerta de entrada general a la misma mediante el cambio de mando a distancia, puesto que el derecho de acceso al conjunto de la urbanización es una cosa, y otra distinta es el acceso que cada propietario tenga a su vivienda, es decir, no se puede tener derecho al acceso rodado si el citado vial no te permite acceder con tu vehículo a tu vivienda, que es lo que ocurre con todas las viviendas, a excepción de las casas NUM001 a NUM002 y la número NUM003. Y considera que los acuerdos adoptados en la Junta de 27 de mayo de 2022 no son nulos, pues no son contrarios ni a la Ley, ni a los estatutos.

Con estos planteamientos de las partes, y tramitado el proceso por los cauces al efecto establecidos en la L.E.C El Juez a quo, dictó Sentencia el día 20 de marzo de 2025, cuyo Fallo desestima la demanda, y absuelve de sus pedimentos a la Comunidad de Propietarios demandada, imponiendo a los actores las costas procesales devengadas.

Para llegar a este Fallo desestimatorio de la demanda el Juez de instancia tiene en cuenta lo normado en los artículos 5 y 6 de la LPH, así como lo razonado por el el Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de octubre de 2008, que transcribe en parte, de lo que infiere que el título constitutivo puede contener disposiciones no prohibidas por la ley respecto de elementos comunes, y que los llamados reglamentos de régimen interior, están llamados a regular cuestiones relativas al funcionamiento y utilización de los servicios y elementos comunes de la Comunidad, estándoles vetada la posibilidad de imponer limitaciones o prohibiciones que afecten al derecho individual que cada propietario ostenta sobre su propio inmueble, o dicho de otra manera: no es coincidente el ámbito del título constitutivo y los estatutos ( artículo 5 LPH) , con el de las normas de régimen interior ( artículo 6 LPH) , pues mientras el primero afecta a los derechos y obligaciones que competen a cada uno de los condueños, el segundo se refiere a los servicios y elementos comunes junto a las normas de convivencia comunitaria, sin que estas últimas puedan en ningún caso suplantar ni sustituir la Ley ni los estatutos.

Partiendo de ello, a reglón seguido, el Juzgador de instancia entra a analizar el primer acuerdo impugnado, es decir el acuerdo por el que la Comunidad demandada acordó facilitar un mando a distancia a los propietarios de las viviendas número NUM005 y NUM000 para disponer de acceso exclusivamente a través del portón ubicado junto a la vivienda número NUM003, para acceso exclusivo de minusválidos, abriéndose únicamente una hoja de la puerta, con posibilidad de cancelar dicho mando si se hiciera un uso distinto del acordado, y concluye, por las razones que de forma pormenorizada expone, que el expresado acuerdo es válido, al no ser sino una mera reglamentación de régimen interior que puede acordarse por mayoría, no siendo contrario a la Ley, ni a los estatutos, ni habiéndose adoptado con abuso de derecho.

Respecto del segundo de los acuerdos impugnados, esto es el relativo a que si los propietarios de las viviendas número NUM001 a NUM002 no obstaculizaban con sus vehículos el acceso a las viviendas, la Comunidad no ejercería ninguna acción, el Juez a quo, expone que no comparte el planteamiento de los demandantes puesto que lo que prohíbe el título constitutivo y los estatutos es la ocupación, no la utilización de zonas comunes, siendo que la diferencia no es baladí, en cuanto que la ocupación evoca el apoderamiento de una cosa o lugar con vocación de permanencia, lo que no acontece con el mero hecho de estacionar un vehículo; y que, incluso, aunque "ocupar" se entienda como sinónimo de "utilizar", la norma no prohíbe dicha ocupación o utilización en todo caso, sino únicamente en la medida en que entorpezca el tránsito normal en las zonas comunes, y el acuerdo adoptado por la comunidad se condiciona a que los propietarios de las viviendas número NUM001 a NUM002 no obstaculicen con sus vehículos el acceso a las viviendas, lo cual es acorde con el espíritu de la norma. Y, por otro lado, aunque se entendiese que el hecho de estacionar un vehículo en ese vial es un acto contrario a los estatutos y al título, un acuerdo consistente en no ejercitar acciones contra los infractores, no puede suponer una violación de los Estatutos si en estos no se obliga a la Comunidad a que en tales casos se interponga una demanda contra ellos, o dicho de otra manera, si en los estatutos se estableciese la obligación de la Comunidad de actuar contra los propietarios que contravengan lo estipulado en ellos, el acuerdo de no actuar sí que supondría una infracción de los estatutos, pero esto no es el caso, por lo que no puede considerarse que el segundo acuerdo sea nulo por ir en contra de la Ley ni de los estatutos.

Frente a lo así resuelto y razonado por el Juez a quo, se alzan en apelación los demandantes, suplicando la revocación de la Sentencia, y en su lugar sean estimados los pedimentos de la demanda, con imposición de costas a la Comunidad demanda; parte litigante esta, a la sazón apelada, que se opone el recurso, suplicando su desestimación y consiguiente confirmación íntegra de la Sentencia, con imposición de costas a los recurrentes.

SEGUNDO.-Argumentan los recurrentes como primer motivo de apelación que el Juez a quo incurre en error manifiesto de valoración de la prueba, lo que desarrolla por medio de dos hilos argumentales, que examinaremos por separado.

En primer lugar se afirma en el recurso que el Juez a quo parte de la existencia de una supuesta limitación en el título constitutivo en el uso o acceso rodado a los viales interiores de la Comunidad en favor de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, que es inexistente y carece se sustento jurídico y legal, pues aun compartiéndose el criterio del Juez a quo de que la Comunidad puede establecer limitaciones al uso de elementos comunes, ello ha de serlo siempre utilizando los mecanismos legales para ello, y no por la via de hecho, y en el caso no consta la existencia de norma o acuerdo comunitario alguno que contenga tal limitación en beneficio de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, pues ni consta en la escritura de obra nueva y división horizontal (documento 3 de la demanda), ni en los estatutos, y no consta la existencia de Reglamento o normas de régimen interior que contemplen tal limitación, y menos aun acuerdo alguno al respecto; y de hecho únicamente a través de los viales interiores que parten de la calle o vial NUM004 es posible el acceso rodado a la urbanización, de modo que de mantenerse tal limitación se está excluyendo a todos los comuneros, no propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, del acceso rodado por los viales interiores, y de ahí que los recurrentes tengan derecho a un mando a distancia que les permita el acceso, pues no existe razón alguna para mantener tal limitación.

Pues bien, al margen de que esta argumentación supone una mutatio libelli, pues en la demanda se partía de considerar que el acuerdo era nulo porque afectaba a un elemento común del que no se puede privar a los comuneros que contribuían a sus sostenimiento y mantenimiento con sus cuotas, y que al afectar al título constitutivo precisaba de unanimidad, en tanto que ahora en el motivo de apelación lo que se viene a sostener que aunque es legítimo que la Comunidad puede establecer limitaciones al uso de elementos comunes, ello exige de previsión legal o estatutaria, en el caso inexistente, o de acuerdo comunitario, también inexistente, lo que por demás también contraviene el principio pendente apellatione nihil innovetur, y por ende el artículo 456.1 de la L.E.C, lo que ya per se es motivo bastante para rechazar el argumento de apelación, y con ello la pretensión revocatoria de la Sentencia articulada en el recurso, es que no se comparte por la Sala tal hilo argumental, y sí las consideraciones del Juez a quo, que acogemos y hacemos nuestras, pues si se examina la escritura de obra nueva y división horizontal, adjuntada con la demanda como documento 3, se puede inferir con claridad, concretamente de la descripción que en la misma se contiene respecto a las dos puertas de acceso peatonal (habilitadas también para el acceso a minusválidos), y para el paso de vehículos que recaen ambas al vial NUM004, que no es el vial al que se refieren los recurrentes, el destinado por el promotor al acceso rodado de los propietarios de las casas NUM004 a NUM007 para acceder a sus respectivos garajes, sino el vial NUM006, de modo que el promotor solo destinó el vial controvertido al acceso de los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 y NUM003, los cuales solo tienen acceso a sus garajes por el mismo, como ademas se puede comprobar por el mero examen del material fotográfico y planos aportados por las partes, por lo que difícilmente pudo proporcionar la promotora a los demandantes un mando a distancia, del que obviamente se hicieron con él por otros medios, como así quedó adverado por la testifical del Señor Hilario. Por tanto, no de privación, sino de regulación del uso de los viales por lo comuneros, se trata, y ello, tal y como posibilita el artículo 5 de la LPH, está contemplado en el título constitutivo, con lo cual el acuerdo cuya nulidad postulan los apelantes, consistente en "facilitar un mando a distancia a los propietarios de las viviendas nº NUM005 y nº NUM000, para disponer de acceso exclusivamente del portón ubicado junto a la vivienda nº NUM003, para el acceso exclusivo de minusválidos. De igual forma se acuerda que la apertura de la puerta de vehículos, que se realice con dichos mandos, únicamente aperture una hoja. Se acuerda igualmente que si se observará que el uso del mando es distinto al que indica el acuerdo, la comunidad de propietarios procederá a la cancelación del mismo", que se aprobó por mayoría de los asistentes, no es nulo pues viene amparado por el propio título constitutivo de la Comunidad, y al no entrañar modificación alguna del título su aprobación no requiere de unanimidad.

El acuerdo en definitiva sí tiene previsión legal pues la situación se encuentra regulada en la escritura de división horizontal y obra nueva de la comunidad, por lo que el cambio de mando que se hizo en 2017, obviamente no precisaba de acuerdo alguno, porque no se trata de un hecho nuevo que se hubiese de someter a la consideración de la Junta de Propietarios, sino de dar cumplimiento efectivo a lo dispuesto en el título constitutivo de la comunidad, y el acuerdo impugnado es nulo. Lo que la comunidad ha hecho al aprobar el controvertido acuerdo, no es sino dar cumplimiento al título constitutivo, es decir, no ha prohibido a los demandantes el uso de elementos comunes, sino que se ha limitado a regular el uso rodado conforme al Título.

Como segundo argumento, también sobre la base de error de valoración probatoria, aducen los apelantes, que no comparten el criterio del Juez a quo relativo a que los pequeños viales de acceso al garaje de las viviendas números NUM004 a NUM008 ambas inclusive, sean comunitarios pues dichos viales, que se sitúan dentro de los linderos privados de cada una de estas viviendas, como así resulta de la escritura de división horizontal, tienen en consecuencia carácter privativo.

Argumentan que la Comunidad demandada haciendo comunitarias las entradas privativas de las viviendas NUM004 a NUM008, trata de justificar de forma recíproca, el uso privativo del vial comunitario principal al que lindan las viviendas NUM001 a NUM002, y al vial comunitario de la vivienda nº NUM003, que arrancan ambos del vial NUM004, lo cual es erróneo por contrario a la realidad resultante de la división horizontal, error que también incurre el Juez a quo, dado que partiendo del carácter comunitario de todos los accesos tanto de los ubicados en el vial NUM004 como en el vial NUM006, considera que lo que está haciendo la Comunidad es regular el uso de los distintos viales comunitarios de la urbanización, cuando en realidad, se está excluyendo, y por tanto, privando del derecho de acceso rodado al interior de la urbanización a los propietarios de las viviendas números NUM004 a NUM008 ambas inclusive, materia que además, debería ser propia de una supuesta norma estatutaria, y no de una norma de régimen interior; viales NUM006 y NUM004 que por demás no son sino simples calles o viales públicos del Ayuntamiento de Marbella, no de la Comunidad.

Pues bien, para empezar es de referir a los recurrente que en modo alguno puede concluirse del plano incorporado al documento 4 adjuntado a la demanda, que los viales a que se refiere en el recurso sean del Ayuntamiento de Marbella, como tampoco pude considerarse acreditado que se trate de viales privativos, y por el contrario del reportaje fotográfico aportado por la demandada a la contestación en varios documentos, se constata la existencia de dichos viales, así como de muros de contención, que igualmente lindan tanto con el vial número NUM006, como con los propios viales que que nos ocupan, y ambos son elementos comunes de conformidad con el título constitutivo, resultado de todo punto ilógico considerar que los muros de contención, que tampoco aparecen en título constitutivo, por ejemplo, sean privativos de cada propietario, según su argumento. Y como bien afirma la parte apelada es reiterada la jurisprudencia que mantiene que todo aquello que esté descrito o no en el título constitutivo, pero que conste de forma indubitada descrito como elemento privativo, es elemento común, y así lo expresa con claridad meridiana el Tribunal Supremo, entre otras muchas más, en Sentencia de 15 de septiembre de 2021 (que cita la Sentencia de la AP de A Coruña de 9 de noviembre de 2021, de la que hace cita a su vez la parte apelada), Resolución en la que el Alto Tribunal viene a exponer como argumento, entre otros, para no considerar como privativo un elemento que era controvertido entre las partes, el siguiente: "porque no deduciéndose del título constitutivo, de forma clara, el carácter privativo de dicho espacio, este goza (a falta de prueba en contra) de la presunción de ser común, conforme a la regla general de que, "[...] en régimen de Propiedad Horizontal, lo que no es privativo es común[...]" ( sentencia 452/2009, de 4 de junio, FD 2.º)"; siendo que en el caso los viales a que se refieren los apelantes, que no vienen descritos en el título constitutivo como privativos, ni existe prueba alguna de que lo sean, han de ser considerados en consecuencia como elemento común.

Pero es que además el argumento de apelación resulta baladí a los efectos controvertidos, pues como bien expone la parte apelada, los argumentos ofrecidos por el Juez a quo en la Sentencia para desestimar la demanda, estudiada dicha Resolución en su conjunto y no de forma sesgada, son argumentos aplicables, también en orden a desestimar la demanda, aun cuando pudiere considerarse que los viales son privativos, pues es incuestionable que si el vial que da acceso rodado a la casa de la parte hoy apelante es privativo, y no elemento común, el Juzgador de instancia podría analizar, y concluir en la forma en que lo ha hecho, que una Comunidad de propietarios, puede regular el uso de los elementos comunes y limitar dicho uso a todos o a algunos de los copropietarios.

Por lo tanto considera la Sala que el Juez a quo no ha incurrido en error de valoración probatoria alguno que se susceptible de ser corregido en esta alzada, como tampoco en error de derecho.

TERCERO.-Como segundo motivo de apelación se argumenta que, partiendo de los errores a que se refiere en el motivo primero, resuelve el Juez equivocadamente la validez de los acuerdos incluidos en el ordinal 7º, puntos I y II, de la Junta de 27 de mayo de 2.022, porque ignora que siendo la calle o vial público número NUM004, el único por el que se puede tener acceso rodado a los viales interiores de la Comunidad, y que de acuerdo con la escritura de declaración de obra nueva, división horizontal y estatutos de la Comunidad los referidos viales comunitarios que salen del vial NUM004 son elementos comunes a las 31 viviendas que se integran en la misma, cualquier acuerdo que limite o condicione dicho acceso a los viales comunitarios y el acceso rodado al interior de la urbanización debe exigir la unanimidad de los propietarios, al significar una modificación de lo establecido en el títulos constitutivo de la Comunidad y de los estatutos de la misma, ( artículo 17.6 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal) , y ser su contenido propiamente estatutario. Por lo que consideran que el acuerdo I del ordinal séptimo del orden del día dicha Junta es nulo por ser una limitación al derecho de uso de los viales comunitarios de los recurrentes contraria a los estatutos, y exigir por ello la unanimidad de los comuneros.

Y respecto del acuerdo II del ordinal 7º, es nulo no solo porque se concede un derecho exclusivo de acceso a favor de los propietarios de las viviendas NUM001 a NUM002 ambas inclusive y vivienda NUM003 por los viales interiores de la Comunidad que no existe legalmente, sino porque incluso que se les atribuye la propiedad del vial, y teniendo en cuenta que este acuerdo lleva implícita una limitación respecto del resto de propietarios, y que estos viales interiores tienen el carácter de elemento común para las 31 viviendas de la Comunidad, su aprobación requería la unanimidad de todos los comuneros, unanimidad que en el caso no se ha producido, por lo que igualmente debe ser declarado nulo este acuerdo.

Pues bien, conforme a lo razonado en el anterior Fundamento de Derecho, ha quedado descartado que el Juzgador de instancia haya incurrido en error de valoración probatoria, con lo cual difícil es estimar el motivo de apelación, puesto que lo que se argumenta lo es partiendo del error de valoración en que se afirma incurre el Juez a quo, error que la Sala ha rechazado.

Pero es que además, parten los recurrentes de un error de planteamiento, esto es de una premisa errónea, pues el Juez a quo en la Sentencia apelada en momento alguno sostiene que no exista limitación alguna de acceso rodado al interior de la urbanización a ningún propietario, y lo que se sostiene por el mismo es que, conforme al título constitutivo y a los estatutos, se puede limitar el uso de un vial comunitario solo a aquellos propietarios que verdaderamente pueden servirse del mismo, constando acreditado que uno de los viales sirve de acceso a las casas NUM001 a NUM002, y el otro a la casa NUM003, y esa limitación, que por demás no afecta al título constitutivo, y que tiene previsión en el mismo, como ya se ha dicho, no precisa de unanimidad.

Pero es que además, al tratar de justificar ahora los demandantes por qué precisan el acceso, incurren en contradicción, por cuanto que, contrariamente a lo que sostenían en la demanda, ahora lo que mantienen es que no necesita acceso al vial que da servicio a las casas NUM001 a NUM002, sino únicamente el vial que da acceso a la casa NUM003, pero olvidan que el testigo, Señor Hilario, declaró que para contingencias como las que exponen los recurrentes, existe una llave para poder abrir el portón que da acceso a ese vial, y que cualquier propietario utiliza cuando necesita hacer una mudanza, obra, etc.

Los argumentos relativos al segundo de los puntos del acuerdo, no pueden correr mejor suerte estimatoria, pues ciertamente el acuerdo en cuestión no atribuye en modo alguno la propiedad del vial, por lo que el acuerdo adoptado, que tampoco modifica el título constitutivo, para su aprobación, no estaba precisado de la unanimidad que pretenden hacer valer los apelantes.

Por lo demás, resta por señalar que se comparten los argumentos del Juez a quo expuestos en la Sentencia conducentes a la desestimación de la impugnación del primer y segundo acuerdo, que acogemos y tenemos aquí por reproducidos, razonamientos que no han logrado ser desvirtuados por los argumentos recurrentes.

CUARTO.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con los artículos 398.1 y 394.1, ambos de la L.E.C, en la redacción de ambos preceptos aplicable al caso, las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a los apelantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,