Sentencia Civil 179/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 1123/2022 de 11 de abril del 2024

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó acción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Valencia se dictó en fecha 12 de septiembre de 2.022 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de

D. Loreto formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.-D. Loreto suscribió contrato de arrendamiento de industria con opción de compra con Carlos Jesús, en fecha de 20 de agosto de 2.013, sobre los locales comerciales reseñados en el mismo. En el contrato de arrendamiento se indica, en el MANIFIESTAN I:

"(...) D. Carlos Jesús es propietario del establecimiento de hostelería (...), así como de los locales donde se halla instalado el mismo (...)"

Las partes, en la misma fecha de 20 de agosto de 2.013, suscribieron, mediante Anexo 1 del contrato de arrendamiento, la opción de compra de los 2 inmuebles.

En la opción de compra se acordó:

"SEGUNDA.- El plazo máximo para el ejercicio del derecho de opción de compra será de CINCO AÑOS, a contar desde la fecha de hoy, por lo que dentro del mencionado plazo, el optante deberá notificar fehacientemente al concedente su intención de ejercitar la opción de compra pactada (...)."

"TERCERA.- El precio de la Opción de compra se establece en la cantidad de

30.000 € para cada uno de los cinco años del plazo acordado de manera que, transcurrido un año desde este contrato, el optante deberá abonar otros

30.000€ en el plazo de siete días naturales, y así sucesivamente cada año

transcurrido.

Se hace constar que el efectivo // Cheque bancario por importe de 30.000 € entregado por Dª Patricia a D. Carlos Jesús con motivo en el Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra formalizado en fecha de 20 de agosto de 2013, constituye el pago primer año del ejercicio de la presente Opción, sirviendo el presente documento como el más eficaz recibo de entrega."

"SEXTA.- Por su parte, el incumplimiento del vendedor facultará al comprador para exigir, a su elección, el cumplimiento de la opción de compra o, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, la entrega de una

cantidad equivalente al doble de la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta como precio de la opción según lo pactado en el presente contrato exceptuándose las cantidades pagadas en concepto de renta."

-En el momento de la firma del contrato de arrendamiento y de la opción de compra, los inmuebles pertenecían, en pleno dominio con carácter ganancial, a Carlos Jesús y a Rafaela, tal y como se tuvo conocimiento, con posterioridad, con la información registral recabada.

Con respecto a esta circunstancia, el demandado mintió, desde el inicio, al indicar que se había divorciado de su mujer y que los locales le pertenecían a él, por liquidación del régimen económico matrimonial.

Y, confiando en la veracidad y la buena fe del demandado, se perfeccionó el contrato de arrendamiento con el Anexo de la opción de compra.

Sin embargo, ha quedado acreditado, con la declaración de la demandante y con la testifical de Patricia, que Carlos Jesús no comunicó en ningún momento que los locales estaban inscritos a su nombre y a nombre de su ex mujer, Rafaela.

Ha quedado también acreditado que la demandante supo de ello cuando, en el año 2.017, acudió Rafaela a los locales y dijo que ella era también propietaria y que no iba a vender los inmuebles.

Se aportaron con la demanda, como documento 3, las últimas dos notas simples que se solicitaron de cada inmueble, de fecha de 29 de enero de 2.018 y de 14 de agosto de 2.018, en las que aparecen como titulares, en pleno dominio con carácter ganancial, Carlos Jesús y Rafaela.

-Desde la firma del contrato de arrendamiento y hasta la comunicación del ejercicio de la opción de compra, se fueron abonando los 30.000 € anuales de la opción de compra, en los años 2.013, 2.014, 2.015, 2.016 y 2.017, tal y como se estableció en la condición SEGUNDA del Anexo 1.

El pago de la opción de compra correspondiente al año 2.013, se constituyó mediante los 30.000 € entregados por Patricia a Carlos Jesús, con motivo del contrato de arrendamiento con opción de compra formalizado en fecha de 20 de agosto de 2.013, tal y como se acredita mediante la CONDICIÓN TERCERA del Anexo de la opción de compra.

Las demás anualidades se abonaron en efectivo.

Se aportó con la demanda, como documento 5, los recibos del pago de los últimos 20.000 € correspondientes al año 2.015 y el recibo del pago de los

30.000 € correspondiente al año 2.016.

Los recibos que faltan no se han podido localizar, pero indudablemente la falta de denuncia de impago y la falta de comunicación de incumplimiento, acredita fehacientemente el pago de todas las anualidades.

El demandado indica, en su escrito de contestación, que el pago de la opción de compra del año 2.014 se realizó retrasado y fraccionado y el de 2.015 retrasado.

En la propia contestación a la demanda, se indica y se reconoce que el recurrente entregó, en concepto de cantidades para la opción de compra,

90.000 €.

-Se ha acreditado que sí se gestionó, a nombre de la demandante, Loreto, hipoteca para la compra de 2 locales y ejercitar la opción. Que la operación se gestionó con Banco Popular. Concretamente, con la Oficina Principal, que estaba en la calle Barcas, y que la gestora de la entidad que se encargó de tramitar la hipoteca fue Tania.

Que el préstamo hipotecario sí se aprobó, por dicha oficina de Banco Popular, en el mes de julio de 2.017. Que no se firmó, finalmente porque los locales pertenecían a Carlos Jesús y a Rafaela y, como ya se ha manifestado y acreditado, Rafaela no quiso vender los inmuebles.

Por todo lo ocurrido, en fecha de 10 de agosto de 2.018, antes de que venciera el quinto y último año de la opción de compra, y pese a que no se había podido firmar la compra de los locales, por causa imputable a Carlos Jesús, la Letrada Tarsila, envió comunicado al demandado notificándole fehacientemente ejercitar la opción de compra, en tiempo y forma, y de acuerdo con los requisitos establecidos en la condición Segunda de la opción de compra.

Y ello se acredita mediante el documento 4 del escrito de demanda.

El demandado, en un torpe intento de hacer creer un incumplimiento por parte del demandante, aporta un burofax de contrario, de fecha de 6 de septiembre de 2.018, que (como se indica en la propia contestación) no se llegó a entregar ni a notificar.

Pues bien, este burofax es posterior a la comunicación de ejercicio de la opción de compra, por lo que es evidente que se remitió a los únicos efectos

de cubrirse las espaldas de posibles reclamaciones. Ademas, si supuestamente hubo incumplimiento de pago, ya en el año 2.016, por parte no se explica porque no se envió un burofax en su momento.

Jamás se pudo hacer efectiva la opción de compra, ya que los inmuebles seguían perteneciendo a ambos ex-cónyuges, existiendo un total y absoluto incumplimiento por parte de Carlos Jesús.

Pero es que, ademas, jamás se tuvo contestación a la comunicación del ejercicio de la opción de compra.

No obstante, el actor se reunió personalmente con Rafaela para solicitarle ejercitar la opción de compra, al seguir siendo también ella propietaria de ambos inmuebles, pero ésta indicó que no deseaba la venta de los locales comerciales.

Dichos motivos serán objeto de análisis, seguidamente.

La representación de la parte actora formuló demanda de juicio ordinario con fundamento en los siguientes hechos expuestos, en síntesis:

Que Loreto (en adelante, parte demandante) suscribió contrato de arrendamiento de industria con opción de compra con Carlos Jesús en fecha de 20 de agosto de 2013, sobre dos inmuebles, en la misma fecha de 20 de agosto de 2013, como se acaba de indicar, suscribieron, mediante Anexo 1 del contrato de arrendamiento, la opción de compra de los inmuebles.

Que en el momento de la firma del contrato de arrendamiento y de la opción de compra, los inmuebles pertenecían, en pleno dominio con carácter ganancial, a Carlos Jesús y a Rafaela, tal y como se tuvo conocimiento con la información registral recabada en aquella fecha.

Con respecto a esta circunstancia, el propio demandado indicó que éste se había divorciado de su mujer y que los locales le pertenecían a él, por liquidación del régimen económico matrimonial de gananciales, y que "en breve" se inscribiría este extremo en el Registro de la Propiedad y aparecerían ambos con Carlos Jesús como único titular de los mismos.

Y, confiando en la veracidad y la buena fe del demandado, se perfeccionó el contrato de arrendamiento con el Anexo 1 de la opción de compra.

No obstante lo expuesto, se fueron solicitando periódicamente notas simples al registro de la propiedad, para comprobar que, tal y como aseguró el demandado, el inmueble objeto del arrendamiento y de la opción de compra era de titularidad exclusiva de Carlos Jesús. Pero, para sorpresa, siempre

seguían apareciendo como titulares, en pleno dominio con carácter ganancial, Carlos Jesús y Rafaela.

Las partes establecieron de mutuo acuerdo, se fijaba un plazo máximo para el ejercicio del derecho de opción de cinco años, de forma que la opción vencía el 20 de agosto de 2.018.

Que, en fecha de 10 de agosto de 2.018, antes de que venciera el quinto y último año de la opción de compra y antes abonar los 30.000€ correspondientes al ejercicio 2.018, pese a que se atisbaba que la opción de compra iba a ser inviable porque la titularidad de los inmuebles seguía siendo de los excónyuges, se envió, por parte de la Letrada Tarsila, comunicado al demandado notificándole la intención de ejercitar la opción de compra en tiempo y forma y de acuerdo con los requisitos establecidos en la condición Segunda de la opción de compra firmada el 20 de agosto de 2.013.

Obviamente, desde la firma del contrato de arrendamiento y hasta la comunicación del ejercicio de la opción de compra, se fueron abonando los

30.000 € anuales de la opción de compra, en los años 2.013, 2.014, 2.015,

2.016 y 2.017, tal y como se estableció en la condición SEGUNDA del Anexo 1.

El pago de la opción de compra correspondiente al año 2013, se constituyó mediante los 30.000 € entregados por Patricia (hermana de la demandante) a Carlos Jesús con motivo del contrato de arrendamiento con opción de compra formalizado en fecha de 20 de agosto de 2.013, tal y como se acredita mediante la Condición tercera del Anexo de la opción de compra.

Las demás anualidades se abonaron en efectivo.

Los recibos correspondientes a los años 2.014 y 2.017 no se han podido localizar, pero indudablemente la falta de denuncia de impago y/o la falta de comunicación de incumplimiento acredita fehacientemente el pago de las 2 referidas anualidades.

Jamás se pudo hacer efectiva la opción de compra, ya que los inmuebles seguían perteneciendo a ambos excónyuges, existiendo un total y absoluto incumplimiento por parte de Carlos Jesús.

No obstante, la actora se reunió personalmente con Rafaela para solicitarle ejercitar la opción de compra, al seguir siendo también ella propietaria de ambos inmuebles, pero ésta indicó que no deseaba la venta de los locales comerciales.

Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se condene al demandado al pago de pago de 300.000 € o, subsidiariamente, 160.000 €, en concepto de indemnización por incumplimiento contractual y aplicación de cláusula penal pactada, más los intereses y costas.

La parte demandada compareció y formuló oposición alegando en síntesis: Lo que el Sr. Carlos Jesús manifestó a la optante que:

-Que se había divorciado de su mujer.

-Que los inmuebles eran titularidad de la sociedad de gananciales y así constaban inscritos en el Registro de la Propiedad.

-Que se los adjudicaría él en el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales, pues en definitiva, él era quien gestionó el negocio durante el matrimonio y seguía gestionándolo tras el divorcio, la cónyuge no entendía del sector de la hostelería, y había otros inmuebles que ella prefería adjudicarse.

-La demandante fue consciente en todo momento de la situación existente.

-Tampoco es cierto que el Sr. Carlos Jesús le manifestase que "en breve" se inscribiría su titularidad personal en el Registro de la Propiedad. Al contrario, se le manifestó que los litigios podían retrasar esa inscripción, pero a la optante no le importó y asumió dicha posibilidad.

-En el año 2.018 ya había incumplido la demandante el pago de los precios de la opción de 2 años anteriores, 2.016 y 2.017, y por ello, en aplicación de la cláusula Tercera, párrafo tercero, del contrato, se produjo la rescisión inmediata del contrato y la pérdida automática del derecho de opción para el optante, sin necesidad de requerimiento alguno.

La demandante pagó la primera prima anual de 2.013 de la opción mediante cheque, la segunda prima anual de 2.014 retrasada y fraccionada en dos años, la tercera prima anual de 2.015 retrasada otro año, y dejó de pagar la cuarta y quinta primas anuales de 2.016 y 2.017.

-No cabe indemnización alguna a favor de la demandante porque es ella la incumplidora. Y si se considerase que debe obtener una indemnización, ésta sería únicamente por el importe de los 90.000.-Euros pagados por ella (30.000

+ 10.000 + 8.000 + 12.000 + 30.000).

-El Sr. Carlos Jesús interpuso demanda de desahucio por falta de pago porque la demandante no había ejercido su derecho de opción de compra y no pagaba las rentas mensuales. El Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Valencia dictó

Sentencia nº 14/2021 de fecha de fecha 20/01/2.021 en el Juicio Ordinario nº 352/2.020 que condenaba a la aquí demandante al pago de una cantidad al Sr. Carlos Jesús.

-El Sr. Carlos Jesús presentó en fecha 21/04/2.021 demanda de Ejecución de Sentencia, por importe de 106.328,17.-Euros, a los que habrá que restar 6.000.-Euros de la fianza, en el momento se entregue la posesión y se actualice la deuda, estando a la espera de que el Juzgado dicte los correspondientes Auto y Decreto despachando Ejecución. A dichos importes también habrá que sumar los intereses y costas.

Concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Convocadas las partes al acto de la Audiencia Previa propusieron las pruebas convenientes a sus respectivos derechos.

En el acto del juicio tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas con el siguiente resultado expuesto, en síntesis:

D. Loreto: firmó el contrato de opción de compra. Su hermana había firmado el mismo contrato dos meses antes. Sustituía a su hermana en el contrato. En las negociaciones estaba su hermana y el Sr. Carlos Jesús y la letrada D. Tarsila y el asesor de Carlos Jesús Sr. Landelino. Antes de firmar no se dijo que el Sr. Carlos Jesús estuviera liquidando la sociedad de gananciales. El dijo que era el único dueño del local, fue él solo a firmar. Su abogada no lo hizo bien a lo mejor, pero la declarante no entiende de esas cosas. El Sr. Carlos Jesús nunca dijo que el local era también de su mujer. Tarsila no le explicó nada de eso. La mujer fue a hablar con ella y su hermana cuando se entera del negocio. La declarante pidió el préstamo en el banco. Les aceptaron el préstamo y les dijeron que faltaban papeles del Sr. Carlos Jesús. Se lo pidió la declarante al Sr. Carlos Jesús pero no se lo entregó. El banco le dió el dinero. En agosto de 2.013 arrendo el local y en marzo de 2.015 subarrendó a otras personas de su familia. Ellos le pagan el alquiler a la declarante y ella le pagaba al Sr. Carlos Jesús. Siempre ha pagado el alquiler al Sr. Carlos Jesús aunque fuera tarde. Cuando compra no sabe nada de que el vendedor estaba separándose de su mujer. Cuando firmaron el contrato no dijo nada de que el local era también de su mujer. Se enteran cuando va al local cuando dice que ella no quiere vender y el local es de los dos, eso fue en 2.016.Entonces su abogada hizo averiguaciones y en las notas simples aparecía el nombre de los dos. La renta se dejó de pagar, pero la opción de renta no.Se sigue pagando. El banco estaba pendiente de saber si el único propietario era el Sr. Carlos Jesús porque la operación estaba aprobada en el

Banco Popular. La operación estaba aprobada pero no se firmó porque había dos propietarios y la esposa dijo que no firmaba.

D. Rafaela: conoce los hechos. La declarante no podía vender porque las plantas bajas eran suyas y de su esposo. En junio de 2.022 se alcanzó un acuerdo con su esposo. Su esposo no le dijo nada del contrato con la ahora demandante. No fue al restaurante a hablar con la demandante.

D. Nazario: tuvo una relación laboral con la actora hace unos años. La conoce desde 2.017. Se dedica al asesoramiento y gestión financiera. Le gestiono la hipoteca del local que nos ocupa con Banco Popular. Se llevó la documentación pertinente al banco. Se aprobó la operación. Cobró sus honorarios por éxito. Pero no se firmó la operación. Cree que había más de un propietario y solo uno de ellos había firmado el contrato de arrendamiento con opción de compra. Tiene experiencia en banca, y cuando le presentan cualquier operación analiza si se puede aprobar, y luego pide los documentos. Cuando le plantean la operación el declarante pide una documentación consistente en el contrato de arrendamiento, pero la nota simple del registro de la propiedad la pide el banco. El banco estudia la viabilidad de la operación, con el contrato de arrendamiento y una vez aprobada la operación le piden la nota simple. El expediente del banco no lo tiene a su disposición. No ha encontrado el correo electrónico de Tania. La operación cubría el total de lo que faltaba por pagar cuando venciera la opción de compra. Se aportaron los justificantes de lo pagado porque de otro modo el banco no habría aprobado la operación.

D. Patricia: es hermana de la actora. Gestionó el contrato objeto de litigio desde el inicio. Cuando se firmó el contrato el único titular era el Sr. Carlos Jesús. No le dijo que el local era también de su esposa. Para firmar el contrato confiaron en lo que les dijo el Sr. Carlos Jesús. Se enteró en 2.016 de que la Sra. Rafaela era también titular cuando se personó en el local y le contó la historia de su relación con su esposo. La declarante no lo toma en serio y llama al Sr. Carlos Jesús que le dice que esta divorciado. Entonces llama a la letrada Sra. Tarsila y comprueba que el local era de los dos. Fueron pagando la opción de compra todos los años 2.013 a 2.017 inclusive. No tiene justificantes de dos años porque tuvo una mudanza y perdió muchos papeles pero se pagaron los 5 años.En 2.014 y 2.015 se pagó con retraso. El Sr. Carlos Jesús cogió el dinero aun siendo con retraso. El préstamo hipotecario se gestionó con Nazario. El préstamo se aprobó, y le pago la comisión al Sr. Nazario. Se aprobó en el Banco Popular. Entregaron 1.000 euros para abrir la cuenta, pero no se realizó la operación porque faltaba el papel del divorcio pero nunca apareció. Su

hermana firmó en agosto de 2.013 pero la declarante firmó dos meses antes y pagó 30.000 euros porque su hermana no tenía dinero. En agosto lo cambiaron de nombre. La declarante apareció como avalista. En junio negoció con Carlos Jesús la declarante en la negociación no llevaba a su abogada. A la hora de firmar sí estaba su abogada. Se le remitió por correo electrónico. También estaba el Sr. Landelino, asesor del Sr. Carlos Jesús. En su momento, 2.013 solo alquilaron el local. Luego cuando quería comprar, en 2.017 y a raíz de la visita de la esposa a su local, piden nota simple al Registro de la Propiedad para saber si el local es solo suyo o de su esposa también. Entonces saben que el local es también de la esposa. Y el demandado le dice que está en tramite de divorcio pero se va a quedar el local y se lo va a vender. Antes de firmar el contrato no fue a comprobar quien era el dueño. Le dió 30.000 euros sin saber quien era el dueño. En 2.013 no le contó el Sr. Carlos Jesús que su esposa también era dueña. Dejo de pagar cuando se enteró de que habían trabajado para un engaño. El banco no recuerda cuanto le daba, justo para pagar el local con la ayuda de sus padres. Han pagado los 30.000 euros de cada año, aunque haya sido con retraso. El Sr. Carlos Jesús no sabe por que no quiso escriturar.

D. Landelino: Es el gestor del demandado. El Sr. Carlos Jesús se estaba divorciando desde antes del contrato. La demandante siempre fue a las negociaciones con su abogada. Eso lo conocía la actora. Incluso alguna vez Tarsila manifestó sus quejas por lo que se demoraba la situación. No sabe si la actora era conocedora de la situación pero la abogada seguro. Al declarante no le manifestaron nunca ningún inconveniente. El contrato se redactó en la gestoría con su abogada y con el Sr. Carlos Jesús y no se puso a la otra titular porque el demandado operaba en ese momento como administrador de hecho de los bajos según un acuerdo verbal que tenía con su ex esposa. La Sra. Rafaela fue propietaria hasta junio de 2.022.

La Sentencia objeto de recurso a la vista del resultado de la prueba practicada concluye en el sentido de que la opción de compra ejercitada por la demandante no puede entenderse realizada pues, el contrato ya estaba resuelto. La demandante ciertamente efectuó los pagos correspondientes a los años 2.013, 2.014, y 2.015, pero, no puede afirmarse que efectuara los pagos correspondientes a los años 2.016 y 2.017.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la resolución impugnada, pues como dispone la

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992, si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir en su caso, solo aquellos que resulte necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. (la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 como de la Sala Primera del Tribunal Supremo Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1.999 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2.001). Así según ha señalado reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC. 688/88 y 956/88 y SSTC., 146/90, 27/92) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 oct. 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado". Deben, por tanto, adicionarse por tanto únicamente a los fundamentos jurídicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

Debe señalarse en primer lugar, que según se argumenta en el escrito de interposición del recurso de Apelación que ahora se resuelve: "En el momento de la firma del contrato de arrendamiento y de la opción de compra, los inmuebles pertenecían, en pleno dominio con carácter ganancial, a Carlos Jesús y a Rafaela, tal y como se tuvo conocimiento, con posterioridad, con la información registral recabada. Con respecto a esta circunstancia, el demandado mintió, desde el inicio, al indicar que se había divorciado de su mujer y que los locales le pertenecían a él, por liquidación del régimen económico matrimonial".

Sin embargo, ello se contradice palmariamente con lo que se argumenta en el propio escrito de demanda al señalar: TERCERO.- Que en el momento de la firma del contrato de arrendamiento y de la opción de compra, los inmuebles pertenecían, en pleno dominio con carácter ganancial, a Carlos Jesús y a Rafaela, tal y como se tuvo conocimiento con la información registral recabada en aquella fecha. Con respecto a esta circunstancia, el propio demandado indicó que éste se había divorciado de su mujer y que los locales le pertenecían a él, por liquidación del régimen

económico matrimonial de gananciales, y que "en breve" se inscribiría este extremo en el Registro de la Propiedad y aparecerían ambos con Carlos Jesús como único titular de los mismos. Y, confiando en la veracidad y la buena fe del demandado, se perfeccionó el contrato de arrendamiento con el Anexo 1 de la opción de compra.

CUARTO.- Que no obstante lo expuesto, se fueron solicitando periódicamente notas simples al registro de la propiedad, para comprobar que, tal y como aseguró el demandado, el inmueble objeto del arrendamiento y de la opción de compra era de titularidad exclusiva de Carlos Jesús. Pero, para sorpresa, siempre seguían apareciendo como titulares, en pleno dominio con carácter ganancial, Carlos Jesús y Rafaela.

Por tanto, no es posible considerar la existencia de engaño alguno por parte del demandado, como se pretendió hacer ver por la demandante y su testigo al manifestar en el acto del juicio, que ignoraban en el momento de la firma de los contratos que el local no era privativo del demandado y supieron de esta circunstancia a resultas de la visita de la esposa al local.

Por otro lado en la estipulación SEGUNDA del contrato de opción de compra se establece que el plazo máximo será de 5 años a contar desde la fecha del contrato, es decir el 20 de agosto de 2.018.

La cláusula TERCERA del contrato suscrito por las partes establece: "El incumplimiento del pago del precio de la opción conlleva la rescisión inmediata del contrato y la pérdida automática del derecho de opción para el optante, sin necesidad de requerimiento alguno."

La estipulación SEXTA establecía: "Ambas partes contratantes pactan expresamente con efecto de cláusula penal, que el incumplimiento del optante en el ejercicio de la opción de compra dentro del plazo pactado, conllevará la pérdida para el optante de las cantidades entregadas hasta ese momento, importe que se considera adecuado por ambas partes, al corresponderse con la renta del alquiler, la indemnización por lucro cesante y el cambio del fondo de comercio o clientela."

La propia actora reconoce en el escrito de demanda que los recibos correspondientes a los años 2.014 y 2.017 no se han podido localizar, y no existe prueba alguna del pago de las referidas anualidades, conforme señala la Sentencia apelada. El demandado admite el pago con retraso de la prima de

2.014 pero no así la de 2.016, y 2.017. Por todo ello resulta de aplicación al caso la cláusula tercera del contrato suscrito por las partes. En esta tesitura, debe recordarse que conforme a lo dispuesto en el articulo 1.124 del Código

Civil y la reiterada doctrina Jurisprudencial que lo interpreta, (citando a titulo de ejemplo la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de noviembre de 2.009), la petición indemnizatoria unicamente puede ser exigida por aquel contratante cumplidor de su reciproca prestación ( Sentencias de 29 de febrero de 1988, 28 de febrero de 1989, 16 de abril de 1991, 20 de junio de 1990, 15

de julio de 1991, 25 de noviembre de 1991, 30 de noviembre de 1992, 15 de

julio de 1999, 29 de enero de 2000, 14 de marzo de 2003, o 5 de noviembre de 2007 entre otras muchas) pues la conducta del que incumple primero, es precisamente la que motiva que se libere a la adversa del cumplimiento de sus obligaciones. En este sentido es importante recordar que la Sentencia de 5 de noviembre de 1.999 remitiéndose a la de 1 de abril de 1.925, consigna: "El que no cumple la obligación que se impuso en el compromiso no puede exigir que la otra haga lo que se comprometió a hacer, salvo el caso excepcional de que la falta de cumplimiento de la parte que reclama fuera consecuencia precisa del incumplimiento de la contraria".Esta circunstancia, en el caso analizado, no concurre puesto que en el momento de la suscripción del contrato, como admite la propia parte actora en el escrito rector del procedimiento, era conocedora del carácter ganancial del bien objeto de la opción de compra apareciendo inscritos a nombre de ambos cónyuges en el Registro de la Propiedad.

Procede en consecuencia en virtud de cuanto se ha expuesto la desestimación del recurso de Apelación formulado resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- . Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

CUARTO.- Recursos: El art- 477 de la LEC, según la redacción establecida por el art. 225.7 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que entró en vigor el 29 de julio de 2023, dispone:

<<1. Serán recurribles en casación las sentencias que pongan fin a la segunda instancia dictadas por las Audiencias Provinciales cuando, conforme a la ley, deban actuar como órgano colegiado y los autos y sentencias dictados en apelación en procesos sobre reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras en materia civil y mercantil al amparo de los tratados y convenios internacionales, así como de Reglamentos de la Unión Europea u otras normas internacionales, cuando la facultad de recurrir se reconozca en el correspondiente instrumento.

2. El recurso de casación habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional. No obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional.

3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la resolución recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas sobre las que no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial, o no exista doctrina del Tribunal Superior de Justicia sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente, o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

4. La Sala Primera o, en su caso, las Salas de lo Civil y de lo Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, podrán apreciar que existe interés casacional notorio cuando la resolución impugnada se haya dictado en un proceso en el que la cuestión litigiosa sea de interés general para la interpretación uniforme de la ley estatal o autonómica. Se entenderá que existe interés general cuando la cuestión afecte potencial o efectivamente a un gran número de situaciones, bien en sí misma o por trascender del caso objeto del proceso.

5. La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.

6. Cuando el recurso se funde en infracción de normas procesales será imprescindible acreditar que, de haber sido posible, previamente al recurso de casación la infracción se ha denunciado en la instancia y que, de haberse

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producido en la primera, la denuncia se ha reproducido en la segunda instancia. Si la infracción procesal hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación