PRIMERO. La representación procesal de doña Candelaria formuló demanda de juicio ordinario contra don Damaso en ejercicio de una acción de retracto de comuneros.
Sustenta su pretensión en que la actora es propietaria, con carácter privativo, en cuanto a una mitad indivisa, del pleno dominio de las siguientes fincas:
1.- URBANA: NUM002.- Plaza de garaje en NUM000 señalada con el número NUM002, del edificio en Valencia, DIRECCION000 nº NUM001. Tiene una superficie según título y registro de doce metros y cuarenta y dos decímetros cuadrados. Linda: frente, zona de maniobra; derecha entrando, plaza de garaje número NUM003; izquierda, plaza de garaje número NUM006; y fondo, subsuelo del DIRECCION000, (antes la DIRECCION001). Cuota de participación en los elementos comunes: 0,30 por ciento.
Inscrita en el Registro de la Propiedad Número 1 de Valencia, tomo NUM007, libro NUM008, folio NUM009 finca registral NUM004. Referencia catastral: NUM010
2.- URBANA: NUM003.- Plaza de garaje en NUM000 señalada con el número NUM003, del edificio en Valencia, DIRECCION000 nº NUM001. Tiene una superficie de once metros y cincuenta y dos decímetros cuadrados. Linda: frente, zona de maniobra; derecha entrando, plaza de garaje número NUM011; Izquierda, plaza de garaje número NUM002; y fondo, subsuelo del DIRECCION000, (antes la DIRECCION001). Cuota de participación en los elementos comunes: 0,28 por ciento.
Inscrita en el Registro de la Propiedad Número 1 de Valencia, tomo NUM007, libro NUM008, folio NUM012 finca registral NUM005. Referencia catastral: NUM013.
La actora adquirió ambas mitades indivisas por la liquidación de la sociedad de gananciales según escritura otorgada en Madrid el 7 de febrero de 2014, ante el Notario Don José Luís García
Las otras dos mitades de las plazas de garaje pertenecían a Don Jesús, por el mismo título que el de la actora.
La actora ha tenido conocimiento el día 27 de septiembre de 2021 de la transmisión de la propiedad de las mitades indivisas que titulaba Don Jesús a Don Damaso, al llevarse a cabo el traslado del escrito de interposición del recurso de apelación formulado por Don Jesús contra la Sentencia dictada el pasado 28 de julio de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia Número 24 de Valencia, en el procedimiento de modificación de medidas número 354/2021. Con dicho escrito se acompañaba el acuerdo extrajudicial de pagos suscrito por Don Jesús con determinados acreedores, entre ellos Don Damaso, al que se le transmiten, en pago de parte de una deuda, las dos mitades indivisas de las plazas de garaje descritas.
En el acuerdo no consta el precio de la transmisión de las mitades indivisas de las dos plazas de garaje pero, atendiendo al importe de la deuda y a los pagos en dinero realizados se considera que el precio pagado por las dos ha sido de 8.976,05.-€, por ello se ingresa la correspondiente cantidad.
Suplica:
<<1.- Declare haber lugar al retracto de comuneros a favor de mi mandante respecto del cincuenta por cien de las dos plazas de garaje sitas en Valencia, en la NUM000 del edificio en Valencia, DIRECCION000 nº NUM001, plazas números NUM002 y NUM003, fincas registrales NUM004 y NUM005.
2.- Condene al demandado a otorgar a favor de mi representada escritura de retracto o subrogación de venta de las mitades indivisas de la fincas referenciadas en el número anterior, por importe total de 8.976,05 €, de acuerdo con lo expuesto en la presente demanda, de los que 4.656,77 € corresponden a la mitad indivisa de la plaza número NUM002, finca registral NUM004, y 4.319,28 € corresponden a la mitad indivisa de la plaza número NUM003, finca registral NUM005, más los gastos legítimos a que tenga derecho a ser reembolsado, bajo apercibimiento que de no hacerlo el demandado tenga por emitida la declaración de voluntad a los efectos de otorgar la correspondiente escritura.
3.- Y todo ello con condena de costas del procedimiento a la parte demandada.>>
La representación procesal de don Damaso se opuso a la pretensión actora invocando que la actora debía consignar la totalidad del precio de la compraventa de las fincas y la totalidad de los costes asociados a la compraventa de las mismas y a su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
El precio real de la compraventa de las fincas ha sido de 7.500.- € por cada plaza de garaje y de 2.679,34.-€ de costes de tramitación de la compraventa, por tanto, para el correcto ejercicio del retracto deberá consignar la diferencia entre la suma ya depositada y el coste real, y tal diferencia asciende a 7.805,68.-€.
Antes de instar la demanda, la actora nunca ha requerido al demandado para que comunique el precio real de la compraventa.
Concluye pidiendo que se le tenga por allanado si se produce la correspondiente consignación del precio y, si no consigna, que se desestime la demanda.
La parte actora presenta escrito de alegacionesal allanamiento de la parte demandada, alegando que ha ejercitado correctamente el derecho de retracto. El coste real de la compra que deberá satisfacer la actora, tendrá que fijarlo el tribunal. La actora deberá abonar el precio realmente abonado por el adquirente siempre que el mismo quede debidamente probado.
La transmisión al demandado no fue por título de compraventa sino en pago de deudas, por un acuerdo extrajudicial de pagos, por tanto, la cuantía del precio es una cuestión de hecho reservada a la apreciación del juzgador.
La sentencia de instanciaestima en parte la demanda, declara que ha lugar al retracto de comuneros a favor de la actora respecto del cincuenta por cien de las dos plazas de garaje sitas en Valencia, en la NUM000 del edificio en Valencia, DIRECCION000 nº NUM001, plazas números NUM002 y NUM003, fincas registrales NUM004 y NUM005. Y condena al demandado a otorgar a favor de la actora escritura de retracto o subrogación de venta de las mitades indivisas de las fincas referenciadas en el número anterior, por importe total de 17.679,34 €, de los que la demandada debe consignar, en el plazo de nueve días desde la firmeza de la sentencia, la suma de 7.805,68 €, bajo apercibimiento que de no hacerlo el demandado se podrá tener por emitida la declaración de voluntad a los efectos de otorgar la correspondiente escritura. No se hace expresa condena al pago de las costas.
La sentencia estima que la cuestión litigiosa se ciñe a la determinación del precio que ha de pagar la actora, y la valoración de las pruebas practicadas obliga a entender justificada la posición del demandado, por cuanto se ha probado el otorgamiento de una escritura pública de ejecución de un acuerdo extrajudicial de pago por el que se transmitió la propiedad de las dos fincas por un precio de 7.500 € cada una de ellas, lo que se siguió con el pago del impuesto y de gestoría sobre dicha cantidad.
De los documentos aportados se desprende que hay precios distintos y dudas sobre los mismos, pero hay que estar a lo que se hizo constar en la escritura pública.
Contra dicha resolución se alza la parte actora invocando diversos motivos que pasamos a examinar.
SEGUNDO. En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones:
I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 5, conforme al cual <>
II) El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte. Marín Castán, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 nos dice: <>
III) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: < >".Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).
En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, ( ROJ: STS 4255/2011), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008, Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: < artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación", lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso".
22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado.>>
Por último, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 28 de septiembre de 2018, Roj: STS 3262/2018, Nº de Recurso: 1082/2016, Nº de Resolución: 536/2018, Ponente: PEDRO JOSÉ VELA TORRES: <<1.- Como hemos declarado en la sentencia 414/2018, de 3 de julio , el principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC , al decir:
«Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales».
La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre , recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC ) y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC ).
2.- A su vez, el recurso de apelación permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia, pero con un doble límite para el tribunal de segunda instancia. En primer lugar, conforme al art. 456.1 LEC, el ámbito de conocimiento en apelación debe ser acorde con los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. En segundo lugar, a tenor del art. 465.5 LEC , la resolución de apelación «deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461».>>
TERCERO. Como motivo de su recurso precisa la parte demandante y apelante que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba respecto del importe que se ha fijado como precio del bien objeto de retracto. La transmisión no se produjo por un contrato de compraventa sino por una dación en pago, y la actora únicamente debe abonar el precio real y efectivamente abonado por el adquirente.
La sentencia acoge el precio fijado en la escritura pública sin hacer ninguna mención al resto de documentos que se aportan, sin tomar en consideración que la eficacia de los contratos otorgados ante notario no alcanzan a la veracidad intrínseca de las declaraciones de los contratantes.
En los documentos consta que el demandado, mediante la dación en pago, únicamente percibió el 50% de la deuda, es decir, la suma de 133.375,06.- €. Dicha cantidad se hizo efectiva mediante la entrega de 94.339,01.-€ en dinero efectivo, otros 30.000.-€, también en dinero, y con la entrega de las dos mitades indivisas de las plazas de garaje objeto del presente retracto, sin fijar precio, pero la cantidad restante era de 8.976,05.-€, sin computar el precio por la cesión del amarre, por tanto, el importe satisfecho con las dos plazas de garaje era dicha cantidad y no la suma de 15.000.- € que pretende la parte demandada.
La parte apeladaopone que el recurso carece de fundamento pues es una mera reiteración de lo ya dicho.
En las escrituras públicas se hizo constar expresamente que el precio era de 7.500.-€ por cada plaza de garaje y así se reconoció en la gestoría. El precio se fijó atendiendo al valor catastral y al valor mínimo de la transmisión que fija la Agencia Tributaria.
Esta Sala considera que el recurso debe estimarse pues la actora debe abonar, únicamente, el precio efectivamente pagado por las plazas de garaje, en el presente caso, la suma correspondiente en la que se reduce la deuda, pues se trata de una dación en pago, y no aquella que las partes hayan manifestado en la escritura pública, siguiendo el criterio que fija el Código Civil en sus artículos 1521 y 1522 y la jurisprudencia que lo interpreta, con independencia de que el precio real sea inferior al precio declarado fiscalmente.
Así el artículo 1521 del CC establece:
<>
Y el artículo 1522 del mismo texto legal establece:
<
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.>>
Por su parte el Tribunal Supremo, en la sentencia de 7 de julio de20210, Roj: STS 3520/2010 - ECLI:ES:TS:2010:3520, Nº de Recurso: 1090/2007, Nº de Resolución: 417/2010, Ponente: ROMAN GARCIA VARELA, en la que nos dice (el subrayado es nuestro):
<< Dicho lo anterior, el recurso de casación interpuesto se refiere a una única cuestión jurídica: si el precio del retracto es aquel que las partes compradora y vendedora convinieron libremente o aquél que resulte del valor real del inmueble en el momento de la estimación de la acción de retracto. La parte recurrente argumenta que el retracto da derecho a subrogarse en el lugar del comprador, adquiriendo la vivienda que fue objeto del contrato de compraventa, en las mismas condiciones que el comprador, satisfaciendo el mismo precio más los gastos necesarios habidos en la compraventa de esa vivienda. Denuncia que la sentencia recurrida establece que el precio a pagar por el retrayente debe ser el "precio actual" , pues entiende que el precio fijado en la escritura de compraventa de fecha 11 de febrero de 1983 "es escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido" . Frente a ello, objeta el recurrente que habría quedado demostrado que "el precio de la compraventa fue fijado claramente por las partes" , que "el precio o valor real de los pisos, de características similares y en el mismo edificio, en la época en la que se llevó a cabo esta compraventa, eran parecidos" y que el "precio o valor real" no puede equipararse al "precio actual" , como dice la sentencia recurrida.
El motivo debe ser estimado.
Cuando esta Sala ha contrapuesto los conceptos de "precio real" a "precio de la compraventa" lo ha hecho en los llamados "casos dudosos" , donde el precio que aparece en la escritura pública de compraventa es irrisorio o notoriamente inferior al de mercado, siempre que pueda acreditarse por la parte retraída cuál fue el verdadero precio abonado por el comprador en virtud normalmente de contrato verbal o privado de compraventa en el que el precio que se pacta es el "precio real" , no el escriturado. Se pretende con ello dejar indemne al comprador inicial, que ve cómo su adquisición queda anulada en virtud del ejercicio de una acción de retracto, debiendo el retrayente abonar el precio real pagado más los gastos de la compraventa.
Así, la sentencia de 12 de julio de 1984 recuerda que « en los casos dudosos -y más aún en los estridentes- relativamente a la determinación del precio (de «precio» habla el C. Civ. ; de «precio» y de «valor» el Reglamento de Rústicos), tanto cuando no hay constancia del mismo, como cuando el que aparece en la escritura es desproporcionado o escandalosamente inferior al «valor» de la finca vendida, hay que estar por razón de justicia al «precio real», es decir, a la cantidad en metálico -o de otra forma- que se ha integrado por el comprador y, consiguientemente, que, conocido el verdadero precio, ese será el que se ha de reembolsar aunque no coincida con el que figura en la escritura pública- SS. de 7 julio 1948 , 16 mayo 1956 , 11 mayo 1965 -, y es aquél el que debe prevalecer frente a éste - SS. de 4 diciembre 1956 , e indirectamente la S. de 18 febrero 1983 -, doctrina que, de un modo u otro, ya habían señalado las sentencias de 11 enero 1943 y 22 diciembre 1950 al decir que si bien en un principio había que estar al precio escriturado, ello había de entenderlo con la salvedad de no constancia en metálico o de existencia de fraude, lo que, en definitiva autoriza, al menos cuando hay sospecha de simulación o cuando, discutido el precio como en este caso, la prueba acredita una flagrante desigualdad, autoriza, decimos, a la aceptación de la tesis de la justicia del caso aplicada por la Audiencia mediante su apreciación de la prueba de ese precio real o valor señalado pericialmente, no combatido en el recurso».
En el mismo sentido, la sentencia de 16 de enero de 2008 (Recurso 5815/2000 ), estableceque «es indudable que esta Sala Primera del Tribunal Supremo, (Sentencia de 28 de junio de 1991 , con cita de las de 20 de septiembre de 1988 , 16 de mayo de 1956 y 12 de junio de 1984 , y Sentencia de 11 de julio de 1996 ), ha considerado que debía estarse al precio real cuando resulta superior al escriturado, sin que en modo alguno se haya contemplado el "valor" del inmueble, por más que supere el precio, pues éste es el que se ha de reembolsar el adquirente que lo pactó y se obligó a satisfacerlo, al margen de que sea coincidente o no con el valor de mercado del bien enajenado».
Por tanto, "precio real" no significa "valor real" , es decir, que no procede estimar el retracto por el valor real de tasación que resulte de la correspondiente prueba pericial, sino que el retrayente ha de pagar el precio realmente abonado por el comprador, una vez se acredite cuál fue.Y "precio real" tampoco significa "precio actual" , como establece la sentencia recurrida, con lo que debe rechazarse también su argumentación acerca de que, como quiera que ha transcurrido tanto tiempo desde la compraventa (desde el 11 de febrero de 1983), el precio que el retrayente deba abonar sea el «precio actual de la finca, a determinar en ejecución de sentencia». En primer lugar, porque la jurisprudencia antes analizada rechaza que el precio del retracto sea diferente al realmente abonado por el comprador. En segundo lugar, porque tal diferente precio debió ser interesado por la parte demandada en la contestación, sin que evacuase dicho trámite, intentando subsanar tal omisión, a través del recurso de apelación, de forma totalmente extemporánea, por lo que, en virtud del principio de justicia rogada, la Audiencia no debió entrar a valorar la procedencia o no de condenar al retrayente al pago de un precio distinto del que había resultado acreditado según la prueba practicada en el acto del juicio.
Finalmente, la circunstancia de que haya transcurrido mucho tiempo entre la compraventa y el ejercicio de la acción de retracto tampoco puede justificar la decisión de fijar como precio para el retracto una cantidad mayor de la realmente abonada en tal compraventa, puesto que las consecuencias de la falta de comunicación al arrendatario de las circunstancias de la enajenación deben recaer en las partes intervinientes en tal compraventa, no en el retrayente.>>
Aplicando los citados criterios al presente caso, es manifiesto que la parte retrayente, en el presente caso, la actora, ha de pagar el precio realmente satisfecho por el adquirente, con independencia del que se haya declarado a efectos fiscales, tanto si es superior como si es inferior, por tanto, en el presente caso, deberá abonar la suma de 8.975,05.-€ por las dos plazas de garaje, a razón de 4.488,025.-€ por cada una de ellas, así como los gastos acreditados que ascienden a la suma de 2.679,34.-€, lo que implica la total estimación de la demanda y del presente recurso, condenando al demandado al pago de las costas de la primera instancia y no haciendo expresa condena al pago de las costas causadas en esta alzada, todo ello al amparo de los artículo 394 y 398 de la LEC
CUARTO.- Recursos: El art- 477 de la LEC, según la redacción establecida por el art. 225.7 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que entró en vigor el 29 de julio de 2023, dispone:
<<1. Serán recurribles en casación las sentencias que pongan fin a la segunda instancia dictadas por las Audiencias Provinciales cuando, conforme a la ley, deban actuar como órgano colegiado y los autos y sentencias dictados en apelación en procesos sobre reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras en materia civil y mercantil al amparo de los tratados y convenios internacionales, así como de Reglamentos de la Unión Europea u otras normas internacionales, cuando la facultad de recurrir se reconozca en el correspondiente instrumento.
2. El recurso de casación habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional. No obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional.
3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la resolución recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas sobre las que no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial, o no exista doctrina del Tribunal Superior de Justicia sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente, o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.
4. La Sala Primera o, en su caso, las Salas de lo Civil y de lo Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, podrán apreciar que existe interés casacional notorio cuando la resolución impugnada se haya dictado en un proceso en el que la cuestión litigiosa sea de interés general para la interpretación uniforme de la ley estatal o autonómica. Se entenderá que existe interés general cuando la cuestión afecte potencial o efectivamente a un gran número de situaciones, bien en sí misma o por trascender del caso objeto del proceso.
5. La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.
6. Cuando el recurso se funde en infracción de normas procesales será imprescindible acreditar que, de haber sido posible, previamente al recurso de casación la infracción se ha denunciado en la instancia y que, de haberse producido en la primera, la denuncia se ha reproducido en la segunda instancia. Si la infracción procesal hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,
