Sentencia Civil 195/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 1139/2022 de 18 de abril del 2024

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó acción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Valencia se dictó en fecha 20 de

octubre de 2022 Sentencia por la que estimando la demanda interpuesta en nombre de Dª Joaquina y D. Alejo, frente a D. Juan y Dª Brigida declaraba la reducción del precio de compraventa celebrada entre las partes de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Paterna por la cantidad de 8.383Ž52 euros, y condenaba a los demandados a pagar a los actores la cantidad de 8.383Ž52 euros.

Se imponen a los demandados las costas procesales.

SEGUNDO.-Contra la referida Sentencia se alza la representación de D. Juan y Dña. Brigida,

formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.-Caducidad de la acción principal por vicios ocultos: El artículo 1.490 del Código Civil dispone: " Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida".

A los demandantes se les entregaron las llaves y la pacifica posesión total del inmueble mediante el documento de fecha de 30 de noviembre de 2020. En el mismo ya se indica que pasarán a vivir en el chalet a partir del 2 de diciembre de 2020. Esa es la fecha de entrega del inmueble - traditio -, independientemente que la elevación a escritura pública se haga en un posterior momento. Hecho éste no controvertido. La demanda se interpuso el pasado 12 de julio de 2021, pasados ampliamente los 6 meses del artículo

1.490 del cc, desde producida la entrega del objeto de la venta .

Los wasaps que presenta la actora como documentos número 2, 3 y 4 con el escrito de demanda que son los comprendidos entre fechas de 29 de marzo de 2021 y 6 de abril de 2021 prueban que ya eran conocedores de forma expresa

- en esas fechas - que el inmueble tenía un pozo ciego, y que por lo tanto aún estaban ampliamente en plazo para haber interpuesto acción de vicios ocultos, sin embargo no lo hacen, y esperan a interponer reclamación en fecha de 12 de julio de 2021 con la interposición de la demanda.

2.- Validez del documento firmado entre las partes el 30 de noviembre de 2020. Por la parte compradora y vendedora se quiso dejar plasmado en el documento de fecha de 30 de noviembre de 2020 , en la letrada d ), que "Todos los gastos de conservación general o extraordinarios que se deban

acometer en la propiedad o sus instalaciones serán por cuenta de los compradores, así como cualquier reparación por pequeña que esta sea correrá por cuenta de los ocupantes".

Con ello se pretendía dar tranquilidad a los vendedores, máxime cuando es un chalet antiguo y no se quería posteriormente ninguna "reclamación sorpresiva", por lo que con el documento quedaba aclarado que todos los gastos que se pudieran hacer de conservación o reparación general o extraordinarios en la propiedad, así como sus instalaciones iban a ser por cuenta de los compradores.

El chalet salió a la venta inicialmente por un precio significativamente superior, pero una vez interesados los compradores en el mismo, y como no "llegaban" a poder pagar la cantidad inicial, se les realizó una rebaja importante. Entre otras cosas ya indicaban que tenían que adecuar y actualizar el chalet, hacer muchas obras e instalaciones, y por ello finalmente se accedió por los vendedores a realizar la rebaja del precio inicial.

3.-No existe obligación legal nacida para la conexión del pozo ciego al alcantarillado por tanto no existe incumplimiento ni vicio. La entrega del inmueble se realiza sin incumplir el Reglamento del Servicio de Gestión Medioambiental del Ciclo Integral del Agua de Paterna ( BOP nº 27 de febrero de 2018 ).

Este hecho ni tan siquiera ha sido analizado por el juez de instancia, ni ha entrado a analizar la normativa y ponerla en conexión con las testificales realizadas - técnico de Aigües de Paterna , empresa parte privada y parte del propio ayuntamiento de Paterna -

Así el Reglamento dispone en su artículo 3, punto 4, letra a), que para que exista obligación de conectar el pozo ciego al alcantarillado debe existir un requerimiento a la propiedad. Y desde dicho requerimiento dispone del plazo de un mes para acometer obras o las mismas se hará a su costa.

Requerimiento que nunca se ha efectuado. No existe incumplimiento de dicha normativa por parte de los demandados, quienes tenían pozo ciego que les ha servido desde el año 1.977 hasta finales de 2020 como perfecta instalación sin problemas de ningún tipo.

Incluso a día de la fecha ni los demandantes compradores tienen una obligación nacida para acometer la obras de enganche al alcantarillado, y lo siguen utilizando sin mayores problemas.

4.-El pozo ciego o fosa séptica con funcionamiento no encaja en la figura del vicio oculto.

1º.- Se trata de un chalet de principio de los años 70, siendo que en aquel entonces se carecía en la localidad de La Cañada de alcantarillado, por lo cual la práctica totalidad de dichos inmuebles vertían las aguas fecales mediante pozo ciego o fosa séptica que se ubicaba dentro de la propiedad, en la misma parcela.

2º.- Las instalaciones de un inmueble de 50 años no pueden ser las mismas que las de obra nueva o reciente. Técnica constructiva habitual en aquel periodo

3º.- El chalet no era habitable de forma continuada y completa, sino que se iba a pasar únicamente el mes de vacaciones de la familia y algún que otro fin de semana durante el año.

4º.- La arqueta del pozo estaba visible a simple vista. Sin estar oculta por objetos, arbustos , etc.

5º.- El pozo ciego funcionaba correctamente anteriormente e incluso a día de la fecha.

De hecho el pozo sigue funcionando perfectamente y haciendo el servicio que ha prestado durante 50 años, puesto que a fecha de los corrientes los actuales propietarios siguen haciendo uso de mismo, ya que no se han conectado a la red de alcantarillado pública aunque hayan presentado la demanda. Ni tan siquiera se ha producido el requerimiento a los actuales propietarios para que lo conecten, tal y como señala el testigo D. Federico.

5.-Rebaja del precio inicial de la compraventa que compensaba obras a realizar e instalaciones a efectuar por los compradores.

Dichos motivos serán objeto de análisis, seguidamente.

La representación de la parte actora formuló demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de reducción "quanti minoris" o estimatoria por vicios ocultos de la cosa vendida y, subsidiariamente, de acción de reclamación de cantidad por incumplimiento contractual en la entrega de la cosa vendida, por un importe de 8.383,52 €con fundamento en los siguientes hechos expuestos, en síntesis:

En fecha 13 de enero de 2021 mis mandantes celebraron, con los ahora demandados, contrato de compraventa respecto de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Paterna, habiendo abonado, por precio de la venta, la cantidad total de 268.000

A finales del mes de marzo del presente año comenzaron a producirse problemas de emboces en la parte inferior de la vivienda, pudiéndose

comprobar que el motivo de los mismos se debía a que la recogida, desagüe y almacenamiento de las aguas residuales de la vivienda se realizaba por medio de un pozo ciego, carente de conexión a la red de alcantarillado pública existente en la calle donde se ubica el inmueble.

Por tal motivo, en fecha 29 de marzo de 2021, se remitió comunicación vía WhatsApp al hijo de los vendedores solicitando información para que le indicara si los desagües de la casa van a alcantarillado o es un pozo ciego, quien les confirmó que se trataba de un pozo ciego carente de conexión al alcantarillado municipal.

Ante tal respuesta, los actores acudieron a la empresa municipal Aigües de Paterna, S.A., donde se les confirmó que la vivienda sita en la DIRECCION000, efectivamente, carecía de conexión a la red de saneamiento municipal existente, y no había realizado los correspondientes trámites para ejecución de acometida a la red de saneamiento municipal exigidos por la normativa municipal facilitándose, en ese acto, presupuesto para efectuar la acometida exterior del alcantarillado por importe de 2.682,84 €.

Dicha circunstancia fue omitida por los vendedores al momento de transmitir la propiedad de la vivienda y ello a pesar de que, de acuerdo con el Reglamento del Servicio de Gestión Medioambiental del Ciclo Integral del Agua de Paterna, en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia, nº 41 de fecha 27 de febrero de 2018, con anterioridad a la fecha de venta del inmueble, dado que la DIRECCION000, en que se ubica el inmueble, disponía de red de saneamiento municipal, los anteriores propietarios debían conocer que estaban obligados, a tenor de lo establecido en el artículo 3 del Reglamento de Servicio, a realizar en la vivienda las obras necesarias para disponer de acometida, desde la vivienda, a la red de saneamiento público.

Por otra parte, según acredita el documento 6, AIGÜES DE PATERNA, S.A., en fecha 2 de julio de 2021, ha requerido a mis representados para que, en cumplimiento de la legalidad vigente, procedan a iniciar los trámites de conexión a la red municipal de saneamiento, ascendiendo el coste de ello a la cantidad total de 8.383,52 €.

Con carácter principal se ejercita acción de reducción o quanti minoris por vicios ocultos de la cosa vendida, por lo que, a través de la presente demanda, se solicita la condena de los demandados al pago de la suma de 8.383,52 € en concepto de rebaja proporcional del precio abonado, que se fija según valoración pericial que se acompaña.

Con carácter subsidiario también se ejercita acción de resarcimiento por incumplimiento contractual al encontrarnos ante un supuesto de entrega

defectuosa, en condiciones distintas a las debidas y exigibles, de la vivienda vendida, ocultando a los compradores que incumplía los requisitos legales a tenor Reglamento del Servicio de Gestión Medioambiental del Ciclo Integral del Agua de Paterna, publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia, nº 41 de fecha 27 de febrero de 2018, lo que ha causado un claro perjuicio para mis representados por el previo incumplimiento, por parte de los transmitentes, de la obligación legalmente vigente al respecto, cuyas consecuencias negativas, por no cumplir la normativa la vivienda vendida, no pueden recaer sobre mis representados solicitando, así mismo, la condena a los demandados a que indemnicen a mis representados en la cantidad de 8.383,52 €.

Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se declare la reducción del precio de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Paterna por la cantidad de 8.383,52 €, condenado a los demandados a restituir a mis representados la citada cantidad de 8.383,52 € o bien, con carácter subsidiario si se desestimara la acción de reducción por vicios ocultos, apreciando, en sentencia, la existencia del incumplimiento contractual aludido en el hecho sexto de la presente demanda condene a los demandados a indemnizar a mis representados en la cantidad de 8.383,52 € y, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.

La parte demandada compareció y formulo oposición.

Convocadas las partes al acto de la Audiencia Previa propusieron las pruebas convenientes a sus respectivos derechos.

En el acto del juicio tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas con el siguiente resultado expuesto, en síntesis:

D. Juan: es hijo de los demandados. Intervino en la compraventa de la vivienda porque sus padres son muy mayores y lo que hizo fue buscar varias inmobiliarias para sacarlo a la venta. Finalmente encontró compradores. No tuvo trato directo con los compradores. Pero cualquier duda, la inmobiliaria llamaba al declarante. En la inmobiliaria gestionaban la venta D. Alfredo y D. Cornelio. Fue a la inmobiliaria con sus padres y los compradores y firmaron un documento en el despacho de Alfredo que estaba presente. El chalet salió a la venta en principio por un precio superior, entonces Alfredo le llamo y le comentó que era muy caro porque había que hacer muchas reformas porque tenía 50 años. De la ausencia de conexión de la vivienda a la red de alcantarillado publico hablaron, porque los compradores entraron a vivir en el chalet un mes antes de escriturar y el declarante llevó a su padre en el mes de diciembre y fue para explicarles el

funcionamiento de la piscina y el motor. El declarante se quedó en la parte delantera y su padre fue a la parte trasera con el comprador para explicarle las trapas que había detrás y su funcionamiento. No estuvo delante en la conversación al volver su padre le dijo que detrás estaba la trapa del pozo ciego y su padre se lo explicó al comprador. El pozo ciego había estado 50 años en servicio. Si está en funcionamiento es porque no tiene conexión al alcantarillado. Era muy evidente donde estaba. Por tanto se le explicó y supone que la inmobiliaria también se lo explicaría. El contrato de arras se firmó porque no se podía escriturar por un tema bancario que exigía alguna rectificación y también porque el matrimonio había vendido su piso y tenía prisa en entrar por eso se hizo este segundo documento, por eso se puso la cláusula en la que se indica lo de las obras ordinarias y extraordinarias, para quedarse tranquilos.El contrato decía que si llegado el 30 de diciembre no se firmaba la escritura, los vendedores se podían quedar con las arras y además esta era una cláusula objetiva, no se especificaba motivo alguno. Como no se escrituró sus padres habrían podido coger las arras pero no se hizo porque siempre se ha ido con muy buena fe. Además de bajarse el precio se les dejaron electrodomésticos, muebles, entrar antes, el trato dispensado ha sido exquisito. Los mensajes de wasap de 29 de marzo y 6 de abril de 2021 los recuerda. Esos wasaps son ciertos, pero en el último hay una llamada de la que no se dice nada, y además hay más wasaps que no se han aportado porque ha perdido la información. En los wasaps no se contiene ninguna reclamación, se informa para trasladar la cuestión al seguro. Los wasaps están sacados de contexto. Contestó que no tenía ni idea de la existencia del pozo ciego porque desconocía si el pozo ciego estaba conectado al alcantarillado. Eso es lo que le preguntó a su padre. Su padre se lo explicó y le dijo que el Ayuntamiento nunca le ha requerido para conectarse a la red pública. El ayuntamiento nunca les ha comunicado nada. En el contrato la actora renunciaba a reclamar ningún gasto extraordinario u ordinario por instalaciones. El 2 de diciembre obtienen la posesión y posteriormente firman otro documento en el que se comprometen a no realizar reclamación alguna. El precio se rebaja porque el chalet tiene 50 años y las instalaciones y servicios son antiguos.

D. Federico: era técnico de Aigües de Paterna. Es una empresa independiente del Ayuntamiento. Antes de 2007 se ejecutaron obras por el Ayuntamiento en la calle donde está sito el inmueble para que estos pudieran conectarse al alcantarillado público. Esto se realizó con el conocimiento de los propietarios. Cada parcela disponía de un tubo de acometida que llegaba al frente de fachada de cada parcela para que hiciese la conexión, incluido el chalet litigioso, desde este momento se debían haber conectado las viviendas de esta calle. El resto de los vecinos lo realizaron. Cambió de trabajo el 1 de

julio de 2022. La conexión que se realizó en su día fue hace más de 20 años. Esos vecinos no sabe si se conectaron voluntariamente o por requerimiento. No sabe si se ha hecho requerimiento al resto de vecinos. Solo puede asegurar que el resto de vecinos se conectaron en su día a la red de alcantarillado. El declarante no ha llegado a hacer un requerimiento oficial a los solicitantes porque se inició el procedimiento judicial. Los actuales propietarios de la vivienda se pusieron en contacto con el declarante diciéndole que no están conectados y preguntándole si ellos podían requerir a los anteriores propietarios para que se conectaran porque entendían que la vivienda estaba conectada. Se inició el procedimiento para revisar si estaban conectados y si tenían la acometida preparada. No se ha realizado requerimiento,solo comentó que conforme al artículo 3 del Reglamento cualquiera que tenga frente a fachada o a menos de 3 metros la acometida, está obligado a conectarse. La red de saneamiento en esta ubicación puede tener 25 o 30 años.

D. Alfredo: testigo de la demandada. Gestionó la venta del inmueble. El documento de 30 de noviembre de 2020 en el que se entregan las llaves lo recuerda. Leyó el documento. La cláusula que pone que los compradores se harán cargo de los gastos e instalaciones de la vivienda la ha leído, las partes estuvieron reunidas en su despacho y llegaron al acuerdo de que cuando entraran los compradores en la vivienda, a partir de ahí cualquier incidencia al ser una casa de 50 años, corría por parte de los compradores. Entraron a vivir un mes antes de escriturar la compraventa. La casa inicialmente era más cara pero luego se rebajó por ser una casa antigua. No sabe si el pozo ciego estaba conectado al alcantarillado, el mantenimiento era escaso porque la casa no estaba habitada. Las casas antiguas muchas de ellas no están conectadas al alcantarillado. Los compradores vieron la vivienda y tuvieron tiempo de poder llevar un arquitecto o un ingeniero o cualquier técnico para poder revisar cualquier cosa.No sabe si el Ayuntamiento había efectuado obras para la conexión a la red. Se firmó el contrato de 30 de noviembre porque los compradores necesitaban la vivienda, y se rebajo el precio al ser una casa antigua y se acordó que cualquier incidencia correría a cargo de los compradores, por eso se rebajó el precio. La concreta cuestión de la conexión del pozo ciego, y su conexión al alcantarillado no recuerda que se hablara.

D. Patricio: Perito de la actora. Se ratifica en su informe. Reconoció la vivienda en 2021. La vivienda se encuentra en una zona urbanizada. Existe una derivación frente a cada vivienda para conectarse a la red de alcantarillado público. Al entrar en la vivienda aprecia la existencia de un pozo ciego. Que dicho pozo carecía de conexión a la red de alcantarillado no era visible, no podía darse cuenta una persona a simple vista.Había que hacer pruebas para

comprobarlo, no existía ningún signo externo. Este es un vicio oculto que supone una minusvaloración del precio de la vivienda en más de 8.000 euros, porque esta obra tenía que estar hecha desde que el Ayuntamiento acordó hacer la derivación. No sabe si el pozo ciego tiene alguna deficiencia.

La Sentencia, a la vista del resultado de la prueba practicada concluye en los siguientes términos:

1.- En cuanto a la caducidad de la acción: en fecha 30 de noviembre de 2020 se suscribió entre las partes un documento privado que no constituye una compraventa perfecta, sino que se trata de un precontrato o promesa de venta. Si bien se autoriza que pasen a ocupar el inmueble, no se trata de la "entrega de la cosa vendida". Aunque se trate de un plazo de caducidad, entendemos que es de aplicación el principio "actio non nata non praescribitur", en el sentido de que no puede empezar prescribir o, en este caso, correr el plazo para la caducidad de una acción que no se puede ejercitar. Antes de perfeccionarse la compraventa no podían los compradores ejercitar una acción propia de este contrato como es la de rebaja del precio por la existencia de vicios ocultos.

2.- No está acreditado que por parte de los vendedores se comunicara a los compradores que la vivienda no tenía conexión con la red de alcantarillado y que utilizaba el sistema de pozo ciego.

3.- En la realidad social actual la falta de conexión a la red de alcantarillado de una vivienda para evacuar las aguas fecales, tratándose de un chalet que está en una urbanización como DIRECCION001, en la que existe red de alcantarillado desde hace muchos años, puede considerarse, un vicio o defecto, y estaba oculto, como resulta de la pericial practicada.

4.- En cuanto a la cláusula del documento suscrito en fecha 30 de noviembre, entendemos que no obsta al éxito de la acción por dos motivos:1.- porque se trata de una cláusula ínsita en el documento que autoriza la ocupación del inmueble antes de perfeccionarse la compraventa y transmitirse la propiedad, con lo que se refiere a los gastos que pudieran surgir tras la ocupación del inmueble pese a no haber adquirido todavía la propiedad, y por eso se hace referencia también a la responsabilidad. 2.- esta cláusula, aunque se entienda también de aplicación para después del otorgamiento de la escritura, no puede entenderse como una renuncia general de acciones por cualesquiera defectos o vicios que pudiera tener el inmueble. Se refiere a los gastos previsibles en un inmueble de cierta antigüedad, como problemas en las conducciones, humedades, tipo de acometidas, tipo de instalación eléctrica, etc. Pero no a algo imprevisible y que difícilmente podían pensar los compradores en la

realidad actual que sucedía, como era la falta de conexión a la red de alcantarillado.

La Sala llega a la conclusión, tras el análisis de la prueba practicada, de que procede la estimación de la demanda si bien por el cauce de los razonamientos jurídicos que seguidamente se exponen:

Como pone de manifiesto la S.A.P. de Valencia 22 de diciembre de 2021 en cuanto a la prosperabilidad de la acción basada en la existencia de vicios ocultos lo siguiente: "...como ha señalado reiteradamente la jurisprudencia, la existencia de defectos o vicios de la cosa vendida da lugar al nacimiento de múltiples acciones para su remedio y reparación. Así, aparte de las acciones genéricas y propias de todo contrato de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos esenciales - artículos 1.261 y

1.300 y siguientes del Código Civil- nacen otras acciones específicas a favor del comprador por incumplimiento de las obligaciones del vendedor de entregar la cosa sin vicios ni defectos y con la aptitud precisa para ser destinada al uso previsto como propio según sus caracteres, y ente ellas: a) Las acciones edilicias (redhibitoria y estimatoria o "quanti minoris "), tanto en su régimen general - artículos 1.484 , 1.485 , 1.486 , primero , y 1.490 -como en el especial de los animales - artículos 1.491 y siguientes del Código Civil .

b) Las de responsabilidad por dolo del vendedor -articulo 1486, párrafo segundo, 1.487 y 1.488- c) La acción de resolución o de resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto o "aliud pro alio" , que produce la consiguiente insatisfacción del comprador - articulo 1.101 y 1.124 del Código Civil -. d) La de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación, que no hace a la cosa inservible para el uso previsto, pero que entraña una entrega de aquella en condiciones distintas de las debidas y exigibles - artículos 1.091 , 1.101 , 1.124 y 1.258 del Código Civil .

Al margen de ello el R.D. Legislativo 1/2007 contiene una serie de normas generales sobre garantía de los productos de consumo, si bien este régimen es incompatible con el ejercicio de acciones civiles para el saneamiento por vicios ocultos en la compraventa ( art. 117 del TRLGDCU ).

2.2.- Más concretamente y por lo que se refiere a las acciones edilicias, cabe destacar que los requisitos necesarios para exigir el saneamiento por vicios ocultos, cuya prueba incumbe al comprador- son:

1º) La entrega de una cosa viciada. El vicio de la cosa puede consistir tanto en un defecto o imperfección, como en una alteración de la calidad o cualidades de la cosa o de alguno de sus componentes; siempre que

disminuyan la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pactó en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio ( Sentencias del TS de 31 de enero de 1970 y de 3 de marzo de 2000 ).

2º) El vicio ha de existir en el momento de perfección del contrato ( SSTS de 4 de octubre de 1989 y de 15 de noviembre de 1991 ), pues si fuese posterior serían aplicables las reglas sobre el riesgo en el contrato de compraventa ( art. 1452 del CC ).

3º) El vicio ha de estar oculto; sin que puedan ser considerados ocultos todos aquéllos que pueda apreciar fácilmente en la oportuna inspección del bien con motivo de la entrega ( SSTS de 28 de mayo de 1981 ; de 11 de julio de 1983 ; de 20 de febrero de 1984 y de 28 de febrero de 1997 , entre otras).

4º) El vicio oculto ha de ser grave: No basta cualquier clase de defecto para que entre en juego la acción de saneamiento. Es preciso que sea de una importancia tal que haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o que disminuya de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella."

En el caso presente en el escrito de demanda se invocan por el actor los artículos 1.484, 1.485 y 1.486 como fundamento de su reclamación.

El articulo 1.484 Código Civil dispone:

1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

El artículo 1.485 señala:

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase.

Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

El artículo 1.486 del propio texto legal, establece:

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Por último, el artículo 1.490 dispone:

Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

Por último, el artículo 1.969 del Código Civil indica que "el tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse", Por su parte, el artículo 1.472 es taxativo en cuanto señala que el plazo para el ejercicio de la acción prevista en el artículo 1.462 del Código Civil se contará desde la entrega.

Debe invocarse por otra parte, como pone de manifiesto la S.A.P. de Navarra de 2 de mayo de 2022 en cuanto la misma, en un supuesto similar al presente razona: "la acción de saneamiento por vicios ocultos no va vinculada a la titularidad real del dominio sino la contractual de la compraventa por lo que no requiere la adquisición de la propiedad por parte del comprador mediante la entrega material instrumental o simbólica......Añade que la acción estimatoria o quanti minoris de saneamiento por vicios ocultos inicia el plazo de prescripción desde la "entrega real " de la cosa vendida que es la que permite al comprador examinar el objeto del contrato y verificar que está libre de vicios redhibitorios ( STS 747/1994 de 23 julio ).

Nos indica además, la citada Sentencia de 2 de mayo de 2022: "...Pues dicha entrega sólo puede ser la real y física (no la "ficta" "o "instrumental), al ser aquella " la única que posibilita el que el comprador, a través del contacto inmediato y físico con la cosa comprada, pueda comprobar "de visu" si ésta adolece o no de algún vicio oculto".

En el caso presente, las partes ya suscribieron en fecha de 27 de octubre de 2020 contrato de señal o arras sobre la vivienda objeto del pleito en el que quedó reflejado el importe de la venta como consta en el documento de 30 de noviembre. A los actores se les entregaron las llaves y la pacifica posesión total del inmueble mediante el documento de fecha de 30 de noviembre de 2020, por lo que en dicha fecha se hallaban perfectamente determinadas la cosa y el precio objeto de la compraventa. En el documento en cuestión ya se

indica que pasarán a vivir en el chalet a partir del 2 de diciembre de 2020. La demanda se interpone en julio de 2021, por lo que la acción se halla claramente caducada conforme a la normativa y doctrina jurisprudencial expuesta, pues desde la toma de posesión de la vivienda pudieron apreciar indudablemente los compradores la existencia del vicio oculto que motiva la presente reclamación.

No obstante, con carácter subsidiario también se ejercita acción resarcimiento por incumplimiento contractual al encontrarnos ante un supuesto de entrega defectuosa, en condiciones distintas a las debidas y exigibles, de la vivienda vendida, ocultando a los compradores que incumplía los requisitos legales a tenor Reglamento del Servicio de Gestión Medioambiental del Ciclo Integral del Agua de Paterna, publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia, nº 41 de fecha 27 de febrero de 2018, lo que ha causado un claro perjuicio para los actores por el previo incumplimiento, por parte de los transmitentes, de la obligación legalmente vigente al respecto, cuyas consecuencias negativas, por no cumplir la normativa la vivienda vendida, no pueden recaer sobre los compradores, solicitando, la condena a los demandados a que indemnicen a los actores en la cantidad de 8.383,52 €. Invocaban en el escrito rector del procedimiento los artículos 1.089, 1.091 del Código Civil, y 1.101 del propio texto legal Código Civil en cuanto que establece que quedan sujetos a indemnización por los daños y perjuicios causados los que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquéllas.

A juicio de la Sala, dicha acción ha de acogerse favorablemente, pues no se discute que en el interior del edificio figura un pozo para aguas residuales, y que la vivienda litigiosa no se halla conectada a la red pública pese a existir el correspondiente servicio de alcantarillado. Por otra parte, conforme aparece del documento 6 de la demanda, a resultas de la puesta en conocimiento por parte del propietario del incumplimiento del Reglamento de Servicio en lo concerniente a este extremo, en fecha 2 de julio de 2.021, la entidad Aigües Municipals de Paterna S.A. ha instado a los propietarios a iniciar los trámites de conexión a la red de conformidad con el Edicto del Ayuntamiento de Paterna publicado el 27 de febrero de 2.018 en el BOP nº 41, Reglamento del Servicio de Gestión Medioambiental del Ciclo Integral del Agua. Dicho Edicto entró en vigor según su Disposición Final, al día siguiente de su publicación.

En el Artículo 3 del citado Reglamento establece las bases para la conexión a la red de alcantarillado, indicando, "Los edificios existentes o que se

construyan en fincas con fachadas delante de la cual exista alcantarillado público habrán de verter las aguas pluviales y residuales a través del correspondiente albañal".Y pese a que se trata de un chalet de principio de los años 70, y aunque en aquel entonces no se dispusiera en la localidad de La Cañada de alcantarillado, dicha situación había cambiado mucho antes de producirse la venta objeto de esta litis, por lo que no cabe duda que la vivienda adquirida por los demandantes en enero de 2.021 no cumple lo dispuesto en la citada normativa, pues la anterior propiedad de la finca ya debía proceder a realizar esta instalación desde el 28 de febrero de 2.018 a fin de adecuar la misma a la normativa vigente pudiéndose inferir de todo ello un incumplimiento contractual al no entregarse la vivienda en las condiciones idóneas para su correcto disfrute. Procede por tanto la estimación de la acción ejercitada con carácter subsidiario, con confirmación de la Sentencia dictada en la Primera Instancia y resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

CUARTO.- Recursos: El art. 477 de la LEC, según la redacción establecida por el art. 225.7 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que entró en vigor el 29 de julio de 2023, dispone:

<<1. Serán recurribles en casación las sentencias que pongan fin a la segunda instancia dictadas por las Audiencias Provinciales cuando, conforme a la ley, deban actuar como órgano colegiado y los autos y sentencias dictados en apelación en procesos sobre reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras en materia civil y mercantil al amparo de los tratados y convenios internacionales, así como de Reglamentos de la Unión Europea u otras normas internacionales, cuando la facultad de recurrir se reconozca en el correspondiente instrumento.

2. El recurso de casación habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional. No obstante, podrá

2.

interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional.

3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la resolución recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas sobre las que no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial, o no exista doctrina del Tribunal Superior de Justicia sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente, o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

4. La Sala Primera o, en su caso, las Salas de lo Civil y de lo Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, podrán apreciar que existe interés casacional notorio cuando la resolución impugnada se haya dictado en un proceso en el que la cuestión litigiosa sea de interés general para la interpretación uniforme de la ley estatal o autonómica. Se entenderá que existe interés general cuando la cuestión afecte potencial o efectivamente a un gran número de situaciones, bien en sí misma o por trascender del caso objeto del proceso.

5. La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.

6. Cuando el recurso se funde en infracción de normas procesales será imprescindible acreditar que, de haber sido posible, previamente al recurso de casación la infracción se ha denunciado en la instancia y que, de haberse producido en la primera, la denuncia se ha reproducido en la segunda instancia. Si la infracción procesal hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación.