Sentencia Civil 313/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 1298/2022 de 18 de junio del 2024

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó acción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrent se dictó en fecha 11 de noviembre de 2.022 Sentencia por la que estimaba parcialmentela demanda interpuesta por la representación de D. Juan Antonio contra Dña. Verónica y, en consecuencia condenaba a Dña. Verónica a que abone al actor la cantidad de 10.000€, con los intereses legales, incrementados en dos puntos desde la presente resolución, sin que proceda imponer las costas a ninguna de las partes.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de DOÑA Verónica formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.-Error en la apreciación de la prueba. Se formuló por la parte demandante reclamación de cantidad por la suma de 20.000 euros, al atribuir la responsabilidad a la demandada de un incumplimiento contractual de un contrato de arras penitenciales por la venta de una vivienda de titularidad de la Sra. Verónica.

En el Fundamento Jurídico de la Sentencia, se expresa resultar acreditado la relación contractual entre las partes consistente en un contrato de arras suscrito con fecha de 30 de septiembre de 2.020, para la compra de una vivienda de titularidad de la demandante, por el precio de 135.000 euros de los que se entregaron 10.000 como arras, debiendo pagar el resto el comprador antes del día 30 de diciembre de 2.020; acordándose en la estipulación sexta del contrato que la falta de suscripción del contrato de compraventa conllevaría la pérdida de la suma abonada de 10.000 euros por la parte demandante y si fuera imputable a la demandada debería devolverlas duplicadas, esto es, 20.000 euros.

La Sentencia expresa, que pese a lo manifestado por la demandante, no consta prueba alguna que acredite la prórroga del contrato, ni que el impedimento por el que no se otorgara escritura pública antes del 30 de diciembre de 2.020 fuera atribuible a la parte demandada, e incluso expresa la Sentencia que transcurrido el vencimiento no se le podía exigir a la demandada que otorgara escritura de compraventa, sin que exista requerimiento de documentación que impedía otorgar la escritura en la fecha proyectada, ni requerimiento para acudir antes de la fecha acordada, ni acuerdo de prórroga del contrato de arras.

La Sentencia concluye que tampoco se puede atribuir la responsabilidad a la parte demandante, pues se presume que tenía disponibilidad económica antes del día 30 de Diciembre de 2.020.

Según mantiene la recurrente, lo bien cierto, es que no existía dicha disponibilidad económica antes del vencimiento del contrato, pues los cheques adjuntos como documentos 4 y 5 al escrito de demanda, con los que se tenía que pagar la compraventa, fueron expedidos el 22 de Enero de 2.021, veintidós días después del vencimiento del contrato, si se hubiera tenido la suma por parte del comprador desde el mes de Octubre de 2.020, los cheques hubieren sido expedidos en el año de 2.020, antes del vencimiento. De igual forma el burofax remitido por la inmobiliaria el 15 de Enero de 2.021, citaba a las partes en la Notaria el siguiente día 25 de Enero de 2.021, habiendo expirado la fecha para otorgar escritura, y en el mismo sentido el acta de presencia notarial que es de fecha de 25 de Enero de 2.021, documentos adjuntos a la demanda con los números 6 y 7.

Quiere decir que a la fecha de vencimiento del contrato de arras, la vendedora se encontraba en disposición de vender el bien comprometido, fue la parte demandante quien como justifica la documental adjunta al escrito de demanda no había librado los cheques hasta un mes más tarde del vencimiento, habiendo requerido para otorgar la escritura de compraventa pasado el plazo de vigencia establecido en el contrato para otorgar la escritura. En esas circunstancias, es obvio, como expresó la demandada en su interrogatorio, que no quisiera firmar transcurrido el plazo de vigencia del contrato de arras, pues llevaba esperando desde el mes de Octubre de 2.020, teniendo embaladas sus pertenencias.

Si de la prueba practicada se acredita que la vendedora estaba en disposición de otorgar escritura antes del vencimiento del contrato de arras, y la documental presentada por la demandante es posterior a dicho vencimiento, es claro que quien incumplió fue la parte demandante, y el efecto de dicho incumplimiento no es otro como determina el contrato de arras y el propio artículo 1.454 del Código Civil que la parte por el demandante de la cantidad entregada.

Por ello, el contrato no quedó resuelto por causa no imputable a ninguno de los contratantes, conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento civil, la parte demandada pudo acreditar que la causa por la que no se otorgó escritura pública antes del fin del vencimiento no fue imputable a la misma, y pudo acreditar que la documental adjunta toda ella de un mes más tarde del vencimiento del contrato impide acreditar los hechos de la demanda, es decir, la responsabilidad de no otorgarse escritura fue del demandante, y tal caso es evidente el efecto jurídico, que no es otro que la pérdida de la suma entregada por el demandante, conforme al artículo 1454 del Código civil, y por ello si la causa es atribuible al demandante, no existe ningún tipo de enriquecimiento injusto, y mi mandante no debe reintegrar suma alguna al demandante, sin que nada tenga que ver a que destinó la cantidad recibida con la atribución al demandante de no haber otorgado escritura antes de que expirara la fecha acordada de 30 de Diciembre de 2.020.

La representación de D. Juan Antonio, formula asimismo impugnaciónde la Sentencia con fundamento en los siguientes motivos expuestos en síntesis:

El recurrente difiere de los razonamientos que constan en la Sentencia recurrida respecto a la supuesta resolución del contrato por no haberse firmado la escritura notarial en el plazo pactado:

Se aportó como documento nº 1 BIS a la demanda la Nota de Encargo de la compraventa del Inmueble que había firmado la demandada con la Inmobiliaria, firma reconocida por dicha demandada en el propio acto de juicio oral al igual que reconoció la firma del contrato de compraventa que se adjuntó como documento nº 1 a la demanda.

En dicha Nota de encargo (documento nº 1 BIS) constan las siguientes estipulaciones que la parte demandada aceptó y que transcribo literalmente:

5) El encargo tendrá validez desde el día 27 de julio del 2.020 hasta el 27 de noviembre del 2020. Este plazo se presumirá tácitamente renovado, de forma sucesiva por idénticos periodos de tiempo. Si el cliente no manifiesta por escrito a la Agencia su voluntad en contrario con, al menos 7 días de antelación respecto de la finalización del plazo o de cualquiera de sus prórrogas.

6) El cliente autoriza a la Agencia a solicitar y recibir las arras o señal, y a retenerlas como depositario de las mismas hasta la firma del contrato de compraventa.

Recibidas las arras o señal por la Agencia, respecto de una Propuesta de contrato de compraventa conforme con el presente encargo, la falta de suscripción del contrato de compraventa por el proponente comportará la pérdida de las sumas abonada por él, en tal concepto, a favor del cliente. Si la causa de dicha falta de suscripción fuera imputable al Cliente, éste deberá devolverlas dobladas al proponente".

8) El cliente entregará dicho inmueble libre de cargas, gravámenes, vicios y evicciones.

10) El cliente efectuará la entrega del inmueble en el momento de otorgamiento de Escritura Pública ante Notario.

Por lo que la parte demandada encargó la venta de su vivienda a la Inmobiliaria por un plazo inicial del 27 de julio al 27 de noviembre de 2.020 que se prorrogó automáticamente, por no decir nada en contra la demandada, por el mismo plazo, de forma que en la fecha en que fue requerida por la Inmobiliaria para que acudiera a firmar la escritura notarial de compraventa, el encargo de venta seguía vigente.

Y con ello estaban vigentes todas las demás estipulaciones que había aceptado y firmado en la hoja de Encargo tales como que debía entregar el inmueble libre de cargas (ya se vio que no era así y que fue la Inmobiliaria la que saneó dichas deudas) o que: "Recibidas las arras o señal por la Agencia, respecto de una Propuesta de contrato de compraventa conforme con el presente encargo, la falta de suscripción del contrato de compraventa por el proponente comportará la pérdida de las sumas abonada por él, en tal concepto, a favor del cliente. Si la causa de dicha falta de suscripción fuera imputable al Cliente, éste deberá devolverlas dobladas al proponente".

En la hoja de encargo se reconocía expresamente la obligación que tenía la demandada de ir a firmar la escritura notarial y las causas que le supondría "el no acudir" y que eran "devolver las arras duplicadas".

Si leemos atentamente el documento nº 1 acompañado a la demanda que es la propuesta de contrato de compraventa, se dice en la estipulación 4) tercer párrafo que "7.000.-euros en concepto de refuerzo de señal piso DIRECCION000",.... que se sumarán a la señal en concepto de arras ( artículo 1.454 del Código Civil) .

La existencia de una fecha para la firma de la escritura pública de compraventa no invalidaba ni resolvía dicho contrato de forma automática, llegado su término como parece dar a entender el Juzgador en la Sentencia recurrida sino que por el contrario y dado que las hojas de encargo de compra y venta firmadas por actor y demandada estaban vigentes y que nada referente a la resolución del contrato constaba en el documento "propuesta de contrato de compraventa" se mantenía la vigencia de dicho acuerdo de compraventa.

Y así lo ha reconocido el Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de fecha 6 de septiembre de 2.014 (pronunciándose también en los mismos términos la Sentencia de la Sala PRIMERA del Tribunal Supremo de fecha 2 de octubre de 2.017) donde reconoce que el incumplimiento de la obligación de elevar a público el contrato privado en la fecha pactada no es causa directa de resolución de contrato, con una excepción que consiste cuando en virtud del principio de libertad de pactos, las partes hayan acordado inequívoca y claramente que la falta de elevación del contrato privado a escritura pública en el plazo pactado será causa de resolución.

Por lo que si no se ha pactado expresamente tal y como acontece en el presente caso y basta remitirnos a una simple lectura de la estipulación 2) de la Propuesta de contrato de compraventa de inmueble (documento nº 1 de la demanda), sólo cabe a las partes compelerse recíprocamente a cumplir con dicha obligación en virtud de lo establecido en el artículo 1.279 y 1.280 del Código Civil, pero no constituirá causa de resolución.

Y por tanto, estando vigente el contrato firmado, el no acudir la demandada a la firma de la escritura notarial cuando fue requerida para ello por la Inmobiliaria suponía como efecto inherente a lo previsto en el artículo 1.454 del Código Civil y también como consecuencia directa de lo pactado en el documento nº 1 (propuesta de contrato de compraventa de inmueble) y en el documento nº 1 BIS (nota de encargo de compraventa de inmueble), ambos acompañados a la demanda, la devolución duplicada de las arras recibidas, esto es, pagar el importe de 20.000.-euros.

Y el simple hecho de "no querer firmar" sea por la causa que sea la venta del Inmueble lleva aparejada la penalización de tener que devolver las arras duplicadas porque así lo dice expresamente el artículo 1.454 del Código Civil y así se pactó, NO teniendo, a nuestro juicio, qué determinarse de quién fue la responsabilidad de que el contrato de compraventa no se firmara antes de la fecha del vencimiento porque el no haberse cumplido dicho plazo NO invalidaba el contrato que seguía vigente y lo único relevante era determinar quién no acudió a firmar dicho contrato de compraventa en la Notaría, por la causa que fuere y las consecuencias de este hecho.

Dichos recursos serán objeto de análisis conjunto, seguidamente.

La representación de la parte actora D. Juan Antonio formulo demanda de juicio ordinario contra D. Verónica con fundamento en los siguientes hechos expuestos, en síntesis:

El demandante suscribió con fecha 30 de septiembre de 2.020 contrato de arras de la vivienda sita en Torrent, DIRECCION000 propiedad de D. Verónica, y habiendo entregado las arras en el importe de 10.000.-euros, se acordó que el resto del precio, esto es, el importe de 125.000.-euros se abonarían el día de la firma de la escritura pública de compraventa que se firmaría antes del día 30 de diciembre de 2.020. El dinero era entregado por el demandante en concepto de arras del artículo 1.454 del Código Civil. Documento 1.

La demandada había firmado también con la inmobiliaria previamente con fecha 1 de septiembre de 2.020 la nota de encargo que se acompaña como documento nº 1 BIS.

El Sr. Juan Antonio sacó una nota simple del Registro de la Propiedad con fecha 1 de octubre de 2.020, comprobando que había sobre la vivienda que pretendía adquirir una deuda con la Seguridad Social como se justifica con el documento nº 3.

Resultó que no se podía firmar la escritura de compraventa ya que supuestamente faltaba un certificado de la Consellería de la Vivienda según le comentó la misma Inmobiliaria.

Recibido dicho certificado, la Inmobiliaria llamó al Sr. Juan Antonio para que acudiera al Notario a la firma de la escritura de compraventa el día 25 de enero de 2.021 por lo que el demandante preparó los cheques para pagar el precio restante documentos nº 4 y 5.

El Sr. Juan Antonio compareció ante el Notario el día 25 de enero de 2.021, no apareciendo la parte vendedora, hoy demandada por lo que se realizó por el Notario un Acta de Presencia donde se hacía constar la presencia del demandante en la Notaría y la incomparecencia de la parte vendedora pese a haber sido citada por whatsapp y por burofax.

El día 26 de enero de 2.021 la vendedora remitió una carta a la Inmobiliaria donde le comunicaba la finalización del encargo hecho con dicha Inmobiliaria para proceder a la venta de su vivienda por supuesto incumplimiento del plazo pactado.

La Inmobiliaria entregó al actor justificantes de donde habían ido los 10.000 euros entregados por el demandante como arras constando que el importe de 4.891,13.-euros había sido cobrado por la vendedora en diversos pagos hechos desde el 3 de octubre al 4 de diciembre de 2.020, documentos 10 a nº 19 y que se había pagado al Ayuntamiento de Torrent con fecha 15 de octubre de 2.020 por IBIS impagados de la vivienda que se iba a vender desde el año 2.015 al año 2.020 el importe de 1.896,76.-euros (documentos nº 20 y nº 21), se había abonado también el importe de 920.-euros con fecha 14 de octubre de 2.020 por gastos de comunidad de la vivienda que se iba a vender (documentos nº 22 y 23) y se había pagado el importe de 2.255,81.-euros con fecha 14 de octubre de 2.020 por deudas a la Seguridad Social (documentos nº 24 y 25) e incluso se había pagado con fecha 4 de noviembre de 2.020 el importe de 36,30.-euros por la expedición de un certificado solicitado a la Comunidad (documento nº 26).

La suma de todos estos pagos daba el importe total de 10.000 euros que había recibido en parte la demandada personalmente y la otra parte se había destinado a pagar deudas de la demandada que gravaban la vivienda que se iba a enajenar,

Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se condene a la demandada al pago de la cantidad de 20.000.-euros, más los intereses legales y las costas procesales.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda alegando en síntesis:

-La demandada con fecha de 14 de Octubre de 2.020 transfirió a la Seguridad Social la cantidad adeudada (doc. 10 de la demanda), dos meses y medio antes de la fecha prevista para otorgar escritura, por lo que si era posible la compraventa.

-Las posibles deudas de las que respondiera el bien, no son causa para no otorgar la compraventa por cuanto de existir a la fecha de la trasmisión son deducibles del precio de la compra.

- Lo que ocurrió es que la compraventa se debía efectuar antes del 30 de Diciembre 2.020, y no se pudo efectuar por causa imputable a la parte demandante.

Prueba de ello son que los cheques para pago son posteriores a la fecha del vencimiento de las arras, así como el acta notarial y los mensajes que la misma contiene.

Concluía interesando la desestimación de la demanda dirigida en su contra.

Convocadas las partes al acto de la Audiencia Previa propusieron las pruebas convenientes a sus respectivos derechos.

En el acto del juicio tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas con el siguiente resultado expuesto, en síntesis:

Interrogatorio de la demandada: exhibido el documento 1 y 1 bis de la demanda reconoce su firma. Encargo, la venta de su vivienda garaje y trastero a una inmobiliaria y firmo el contrato de arras. Desde el 4 de noviembre se tenían todos los papeles para escriturar, se puso en contacto con la inmobiliaria pero no se escrituró.Exhibido el documento 6 bis dice que lo recibió, pero el contrato expiraba el 30 de diciembre por eso no compareció. La parte compradora no tenía preparado el dinero y no se pudo escriturar. La inmobiliaria les citó para enero y la declarante no acude porque estaba cansada de esperar. Los 10.000 euros sirvieron para abonar las cargas de la vivienda. Firmaron un documento en el que se decía que el 30 de diciembre expiraba el contrato. Al final ya no leía los mensajes. No le citaron para escriturar. Firmo un contrato de arras el 30 de septiembre con la inmobiliaria para que hasta el 30 de diciembre le encontraran un comprador. El comprador entregó 10.000 euros, no quería renovar permanencia con la inmobiliaria, si no se hacía la escritura antes de 30 de diciembre, el comprador perdía la cantidad entregada. Antes del 30 de diciembre había preparado toda la documentación. La llamaron para escriturar el 19 de enero. Había pasado ya el plazo. La razón que le dieron era que el comprador tenía un problema con el dinero.

D. Alejandro: es el gerente de la inmobiliaria que participo en la gestión de la venta de la vivienda litigiosa. Se firmo un contrato de encargo y un contrato de arras (documentos 1,1bis y 2). Reconoce dichos documentos. El Sr. Juan Antonio entregó 10.000 euros que se destinaron por la inmobiliaria a cancelar las deudas de la vivienda (documentos 10 a 26). El dinero sobrante se le entrego a la vendedora. No recuerda si el Sr. Juan Antonio tenía el dinero desde octubre. Exhibido el documento 1 aportado en el acto de la Audiencia Previa manifiesta que se ratifica en el citado documento. No se firmó en el plazo acordado porque se presentaron a la notaría y la vendedora no se presentó. El dinero estaba en octubre como acredita dicho documento, pero puede ser que faltara un documento público de la Generalitat, por lo que se hizo una ampliación del plazo para poder firmar.Se notificó a la vendedora que el 25 de enero se iba a formalizar la venta. Además se le envió un burofax por el declarante. El 25 de enero se realizó un acta de presencia al no comparecer la vendedora. Exhibidos el 8 y 9 manifiesta que recibieron noticias de la vendedora el 26 de enero. La vendedora simplemente dijo que ya no quería vender. El plazo de venta se prorrogaba por tacita reconducción por iguales periodos.El Sr. Juan Antonio tenía el dinero el día de la firma. El dinero estaba desde el 20 de octubre porque se lo enviaron al declarante.No cobró porque la operación no se formalizó. Hay una ampliación o prórroga para el plazo de formalización.La cantidad entregada en concepto de arras la recibió la inmobiliaria. El piso quedo libre de cargas, pero no recuerda en qué fecha. Cree que se firmó una prórroga para poder escriturar. El comprador tenía el dinero antes de 30 de diciembre pero los cheques se hicieron en el momento en que ya tenían una fecha de firma. La compraventa no se hizo antes de 30 de diciembre de 2.020 porque faltaba algún documento, pero no recuerda cual, fue ese el motivo por el que se postergó.Era un documento de retracto de la Comunidad Valenciana. La vendedora no informó que hacía falta ese documento, y cuando se tuvo conocimiento ya no era posible firmar el 30 de diciembre, por eso se firmó una prórroga.

La Sentencia a la vista del resultado de la prueba practicada concluye en el siguiente sentido:

1.- Tiene razón la Sra. Verónica cuando afirma que el contrato de arras vencía el 30/12/2.020, por lo que salvo que existiera algún acuerdo entre las partes para prorrogarlo, transcurrido dicho plazo no resultaría exigible su cumplimiento.

2.- No existe documento alguno que justifique la prórroga del mismo, como tampoco hay comunicación alguna entre las partes en aras a prorrogar el plazo.

3.- En consecuencia, no constando que el acuerdo fuera prorrogado y siendo que se estableció una fecha concreta de vencimiento, en principio no podría exigirse a la Sra. Verónica que otorgara la escritura una vez vencido dicho plazo, hubiera sido necesario aportar dicho documento para corroborar la realidad del mismo y poder comprobar su fecha de emisión, e incluso la fecha de su recepción. En consecuencia no queda acreditado que la demora en la firma pueda atribuirse a la Sra. Verónica. Es más, no consta ningún requerimiento instándole a que aportara la documentación que supuestamente faltaba, ni tampoco un requerimiento para acudir a firmar antes del 30/12/2.020, ni una solicitud de prórroga del contrato de arras.

4.- El contrato venció el 30/12/2.020, sin que se haya acreditado que fuera responsabilidad de comprador o vendedora, el no poder haber suscrito la compraventa en dicha fecha, por lo que cabe entender que el contrato venció y quedó resuelto por causa no imputable a ninguno de los intervinientes, pues pudiera haberse demorado por cualquier cuestión burocrática, por causa atribuible a la inmobiliaria o por falta de fecha en la notaría, de modo que, vencido el contrato sin responsabilidad de ninguna de las partes, debe considerarse que procede la restitución de las prestaciones, de modo que la Sra. Verónica, si bien no debe devolver las arras duplicadas, si que debe reintegrar el importe recibido, pues de lo contrario se produciría un evidente enriquecimiento injusto. Aun cuando parte del dinero no fue recibido en metálico por la Sra. Verónica, es obvio que se destinó al pago de las deudas que tenía contraídas en relación al inmueble, por lo que no cabe duda de que debe restituir dicho importe, habiendo redundado dichos pagos en su propio beneficio y aun cuando fuera por considerar que se efectuó el pago por un tercero en su provecho.

La Sala, analizadas las circunstancias concurrentes, no comparte la conclusión expuesta en el fallo de la Sentencia apelada por los siguientes motivos:

Como es sabido, conforme a lo dispuesto en el artículo 217 de la L.E.C. para ver el actor satisfecha su expectativa de obtener una Sentencia estimatoria de su pretensión ha de alegar y probar los hechos contemplados por la norma cuya consecuencia jurídica se acomoda a lo que solicita en el petitum de su pretensión. Por el contrario el demandado en cuanto no pretende más que una declaración negativa del Tribunal, puede obtener una Sentencia desestimatoria y favorable a sus intereses simplemente negando los hechos afirmados por el actor, con lo cual no tendrá que probar nada y gravará al demandante con la carga de la prueba de tales hechos. Pero el Ordenamiento Jurídico tiene además en cuenta para distribuir la carga de la prueba los hechos constitutivos, impeditivos, extintivos y excluyentes, además de otros principios de rango constitucional como el de igualdad, y especialmente el de tutela judicial efectiva que en general se basa en criterios de justicia distributiva según la mejor posición de una de las partes para poder probar estos distintos tipos de hechos. Así, corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos que son aquellos que contemplados por una norma jurídica constituyen el supuesto de hecho al que se vincula una consecuencia jurídica. Al demandado por su parte se le grava con la prueba de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes de la pretensión del actor. Con ello se grava con la prueba de los hechos a la parte del proceso que en pura lógica podrá probarlos. Finalmente, ha de tenerse en cuenta que como ha señalado el T.S. en Sentencia de 8-III-99 la doctrina de la carga de la prueba no dice quien viene obligado a probar algo, sino quien sufre las consecuencias de la falta de prueba, pues el problema de la carga de la prueba es el problema de la falta de prueba.

En el presente caso, en la nota de encargo suscrita entre la vendedora y la agencia inmobiliaria se establece que el encargo tendrá validez del 27 de julio de 2.020 al 27 de noviembre de 2.020. Este plazo se presumirá tácitamente renovado de forma sucesiva por idénticos periodos de tiempo si el cliente no manifiesta por escrito a la Agencia su voluntad en contrario con al menos, siete días de antelación respecto de la finalización del plazo o de cualquiera de sus prorrogas. En el presente caso, no consta que la vendedora manifestara su voluntad de poner fin al encargo. En el acto del juicio contestó a las preguntas que se le formularon en ese sentido que no quería renovar permanencia con la inmobiliaria, si no se hacía la escritura antes de 30 de diciembre, pero nada consta en este sentido.

No se discute tampoco que en el documento de arras suscrito por las partes, en su estipulación segunda se dispone que la escritura pública de compraventa del inmueble se otorgará antes del 30 de diciembre de 2.020.

Por otra parte en su estipulación sexta se establece: "la falta de suscripción del contrato de compraventa por causa imputable al comprador, comportará la pérdida de las sumas abonadas por él en concepto de arras, a favor del vendedor. Si la causa de dicha falta de suscripción fuera imputable al vendedor, éste deberá devolverlas dobladas al comprador."

En el acto del juicio quedó puesto de manifiesto a través de la testifical del empleado de la inmobiliaria cuyas declaraciones valora la Sala positivamente dada su falta de interés en el resultado del procedimiento, (de conformidad con la facultad que a tal efecto le confiere el artículo 376 de la L.E.C.) contradiciendo las manifestaciones de la vendedora, que sí existió un acuerdo para la ampliación o prorroga del plazo de formalización del contrato en escritura pública, y que si no se otorgó antes de 30 de diciembre de 2.020 fue porque faltaba un documento, y fue ese el motivo por el que se postergó. Que la vendedora no informó que hacía falta el referido documento, y cuando se tuvo conocimiento ya no era posible firmar el 30 de diciembre, por eso se acordó una prórroga. Por su parte la vendedora admitió durante su declaración que ya ni leía los mensajes, aunque admitió que la llamaron para escriturar el 19 de enero.

Pues bien, partiendo de cuanto se ha expuesto es evidente, que la vendedora, pese a continuar vigente el encargo llegado el día 30 de diciembre de 2.020 pues en ningún momento manifestó su voluntad de darlo por finalizado, adoptó, desde que percibió la cantidad fijada en concepto de arras, una actitud meramente pasiva, sin que conste ni la realización de las gestiones tendentes a otorgar el documento público en la fecha límite establecida, subsanando aquellos impedimentos que según puso de manifiesto el testigo en el acto del juicio impedían la compraventa, ni haber llevado a cabo requerimiento alguno al comprador para el otorgamiento de la referida escritura pública como hubiera sido lo procedente, en la fecha establecida, limitándose a dejar transcurrir el término fijado y posteriormente a incomparecer cuando fue citada para ello a fin de perfeccionar la compraventa, actitud que en modo alguno puede ser merecedora de la recompensa consistente en atribuirse la propiedad de la cantidad entregada por el vendedor en concepto de arras, sino que por el contrario, ante el incumplimiento de la demandada, de las obligaciones adquiridas, procede en aplicación de la cláusula anteriormente reproducida, la estimación de la demanda, condenándola al pago de la cantidad de 20.000 euros según lo pactado por las partes, con estimación de la demanda interpuesta, y resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- . Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

CUARTO.- Recursos: El art- 477 de la LEC, según la redacción establecida por el art. 225.7 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que entró en vigor el 29 de julio de 2023, dispone:

<<1. Serán recurribles en casación las sentencias que pongan fin a la segunda instancia dictadas por las Audiencias Provinciales cuando, conforme a la ley, deban actuar como órgano colegiado y los autos y sentencias dictados en apelación en procesos sobre reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras en materia civil y mercantil al amparo de los tratados y convenios internacionales, así como de Reglamentos de la Unión Europea u otras normas internacionales, cuando la facultad de recurrir se reconozca en el correspondiente instrumento.

2. El recurso de casación habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional. No obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional.

3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la resolución recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas sobre las que no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial, o no exista doctrina del Tribunal Superior de Justicia sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente, o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

4. La Sala Primera o, en su caso, las Salas de lo Civil y de lo Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, podrán apreciar que existe interés casacional notorio cuando la resolución impugnada se haya dictado en un proceso en el que la cuestión litigiosa sea de interés general para la interpretación uniforme de la ley estatal o autonómica. Se entenderá que existe interés general cuando la cuestión afecte potencial o efectivamente a un gran número de situaciones, bien en sí misma o por trascender del caso objeto del proceso.

5. La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.

6. Cuando el recurso se funde en infracción de normas procesales será imprescindible acreditar que, de haber sido posible, previamente al recurso de casación la infracción se ha denunciado en la instancia y que, de haberse producido en la primera, la denuncia se ha reproducido en la segunda instancia. Si la infracción procesal hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación