Sentencia Civil 336/2024 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 7, Rec. 289/2022 de 25 de junio del 2024

PRIMERO.-La Sentencia de instancia estima la demanda formulada por la representación de Dª. Yarela y D. Gian frente a D. Teo y Dª. Lía, declarando la nulidad de los contratos de arras de fecha 16 de Mayo de 2.019, de compraventa de fecha 9 de Agosto de 2.019 y de reconocimiento de deuda de fecha 9 de Agosto de 2.019, debiendo restituirse recíprocamente las prestaciones, es decir, el precio de 120.000 euros por los vendedores y por los compradores la devolución del inmueble, y a indemnizar a los compradores en concepto de daños y perjuicios, en la cantidad de 11.667,22 euros más intereses desde la interposición de la demanda, con imposición de las costas a la parte demandada; la estima parcialmente las pretensiones frente a la entidad Técnicos en Tasación, S.A., a la que condena a devolverles el precio de la tasación con sus intereses desde la interposición de la demanda, y asimismo conjunta y solidariamente con D. Teo y Dª. Lía al pago de los 11.667,22 euros más intereses desde la interposición de la demanda como daños y perjuicios, sin imposición de costas y absuelve a la entidad Liberbank, S.A., con imposición de sus costas a los demandantes.

Frente a dicha resolución se formulan sendos recursos de apelación, en el planteado por la representación de D. Teo y Dª. Lía se alega la inexistencia de un error excusable; errónea valoración de la prueba y no se de aplicación de la STS 30 de diciembre de 2015 en la que se sustenta la Sentencia de instancia. En el formulado por la representación de la entidad Técnicos en Tasación, S.A., se alega asimismo la inexistencia de un error excusable y error valoración de la prueba; se niega la existencia de error en la tasación e incumplimiento del contrato, así como la inexistencia de perjuicio. Por último en el formulado por la representación de Dª. Yarela y D. Gian se alega incorrecta aplicación de normas sustantivas y contradicción con la doctrina jurisprudencial que las interpreta, solicitando la condena solidaria a la tasadora, con sita de la STS 16/01/2020; así como la procedencia de la imposición de las costas a la entidad Liberbank.-

SEGUNDO.-Para la adecuada resolución de ambos motivos, debemos partir de los siguientes elementos probatorios obrantes en las actuaciones:

.- En la nota simple expedida por el Registro Propiedad de Villaviciosa

el terreno se adquirió por D. Teo y Dª. Lía en virtud de dos escrituras de compra de 27 de julio de 1989 y 22 de julio de 1992; mientras que las edificaciones existentes en la misma las adquieren por escritura de declaración de obra nueva de 3 de abril de 2014 inscrita a su favor en el 26 de mayo de 2014 de antigüedad según el Arquitecto que emitió el informe técnico de más de 18 años, señalando por que se remitió comunicación al Ayuntamiento de Villaviciosa, para que se declarase por dicho organismo la situación de la edificación en relación la ordenación urbanística -tal como se recoge en la Nota Simple registral. En el interrogatorio de parte de la codemandada vendedora se reconoce que la vivienda se construyó sin haber obtenido la preceptiva licencia

.- El Ayuntamiento de Villaviciosa en fecha 17 de diciembre de 2014, tras la notificación del Registro, se limitó a constatar que la edificación denominada vivienda, por su tipología y materiales, ha sido construida en varias fases, y que desde 2010 hasta la fecha se han realizado obras, al menos de acondicionamiento y embaldosado en todo el perímetro de la vivienda a modo de terraza.

.- En fecha 16 de mayo de 2019 se suscribe documento privado denominada contrato de arras en el que intervienen como vendedores D. Teo y Dª. Lía, compradores Dª. Yarela y D. Gian y como intermediario la entidad Gasgube, S.L.

.- En fecha 27 de junio de 2019 la vendedora presenta escrito en el Ayuntamiento de Villaviciosa solicitando se certifique que se practicó la comunicación por parte del Registro de la escritura de obra nueva del 3 de abril de 2014 y la certificación de la resolución recaída en dicho expediente, dicho escrito había sido redactado por Dª. Kiara legal representante de la inmobiliaria Centrocasa. Tras el informe de 25 de julio de 2019 la Oficina Técnica Municipal del Ayuntamiento y el Informe Jurídico de 29 de julio de 2019 se constata que las edificaciones, se realizaron sin licencia municipal de obras, no son legalizables, por requerir el uso residencial, en suelo no urbanizable de interés agrario condiciones de superficie y vinculación con la ganadería o la agricultura que no se han acreditado y que se han terminado hace más de cuatro años; que la infracción urbanística ha prescrito así como también ha prescrito el plazo para la adopción de medidas de restauración de la legalidad urbanística; las edificaciones se encuentran en situación de fuera de ordenación, y debe incoarse expediente para la declaración en situación de fuera de ordenación, por lo que el 13 de agosto de 2020 el Ayuntamiento de Villaviciosa acuerda incoar el expediente para declaración en situación de fuera de ordenación. Tras la tramitación de dicho expediente por Resolución del Ayuntamiento de Villaviciosa de 9 de octubre de 2020 se declara como fuera de ordenación las construcciones, prohibiendo la realización de cualquier obra de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de valor de expropiación.

.- El 19 de julio de 2019 la entidad Técnicos en Tasación, S.A., emite informe de tasación para la obtención del préstamo hipotecario en el que recoge expresamente: "ADECUACIÓN A LA NORMATIVA: Cumple la normativa vigente. CALIFICACIÓN Y CLASIFICACION URBANISTICA: Calificación y Clasificación del suelo: Suelo No Urbanizable Interés Agrícola (IA)"

.- En fecha 9 de agosto de 2019 se otorgan sendas escrituras; de compraventa del inmueble en la que intervienen como vendedores D. Teo y Dª. Lía y compradores Dª. Yarela y D. Gian por un precio de 120.000 euros, en la misma se incorpora copia de la nota simple registral y certificaciones catastrales; de préstamo con garantía hipotecaria por importe 107.900 euros con destino a la adquisición del inmueble interviniendo como prestamista la entidad Liberbank, S.A. y como prestatarios Dª. Yarela y D. Gian y en la que se incorpora el informe de tasación emitido por la entidad Técnicos en Tasación, S.A.; y de reconocimiento de deuda en la que Dª. Yarela y D. Gian reconocen la deuda 37.000 euros que tienen contraída con D. Teo y Dª. Lía.-

TERCERO.-Tanto en el recurso formulado por la representación D. Teo y Dª. Lía como en el de la entidad Técnicos en Tasación, S.A., se alega la inexistencia de error excusable.

En el primero se sostiene que los demandantes pudieron tener conocimiento exacto y puntual de las condiciones urbanísticas, con el empleo de una mínima diligencia, acudiendo al Ayuntamiento, señalando como elementos que, en la escritura de compraventa al describir la finca advierte, expresamente, que el suelo donde se ubica la construcción está calificado como rústico; en la nota simple del Registro de la Propiedad advierte de la incidencia de la declaración de obra nueva, a los efectos de ordenación urbanística; la simple visita a la ubicación de la finca y construcciones, ya denota claramente que se trata de un entorno rústico; en la Certificación Catastral Descriptiva Y Gráfica "Clase: Rústico. Uso principal: Agrario"; en el informe de tasación en la calificación y clasificación urbanística" indica expresamente "Suelo No Urbanizable Interés Agrícola (IA)"; y la declaración de la testigo de la inmobiliaria Centrocasa.

En el planteado por la entidad Técnicos en Tasación, S.A., se alega el error en la valoración de la prueba al obviarse otros datos relevantes que se constatan de la documental obrante en las actuaciones; que en el contrato privado de compra consta un mecanismo de resolución automático para el supuesto caso de que la financiación (hipoteca) no alcanzara el 100% del precio pactado y sin embargo los compradores optan por el otorgamiento de una escritura de reconocimiento de deuda para financiar la totalidad del precio; que en la escritura de compraventa salta a la vista la condición de rústica que es incompatible con el otorgamiento de licencia, salvo que los propietarios fueran agricultores, sin que se manifestase la ignorancia de dicho extremo; la información registral; el resultado de las pruebas de interrogatorio y testificales de los responsables de la agencia inmobiliaria; que la contratación de la tasación es posterior a la firma del contrato; y que la declaración de fuera de ordenación es posterior al otorgamiento de la escritura de compraventa.

El art. 1266 del Código Civil señala que para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo.

El error relevante ha de reunir dos requisitos que sea esencial y excusable con el fin de equilibrar el conflicto de intereses que surge entre las dos partes contratantes.

Para que el error sea esencial ha de recaer sobre la sustancia de la cosa o aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo, o cuando la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de este ( STS, Sala Primera, de 17 de julio de 2006).

Sostiene la entidad Técnicos en Tasación, S.A., en su recurso que el error no era sustancial, ya que no hay error con lo que se contrata (la finca y las edificaciones), ya que los compradores las visitaron por dos veces, negociaron a la baja su precio y que en el contrato privado, declaran adquirirlo como cuerpo cierto. No puede compartirse dicho criterio puesto que nada tiene que ver el que los vendedores pudieran comprobar en sus visitas el estado de la finca y de las tres edificaciones existentes o la cualidad de cuerpo cierto, con la posible situación urbanística de las mismas, sin ser conocedores de que se habían construido sin la preceptiva licencia, que ya no podía adoptarse ninguna medida de protección, y aunque ello suponga que no se va a producir la demolición de las mismas no implica una legalización de las obras (por lo que se las declara fuera de ordenación) y existe una limitación de las facultades de aprovechamiento sobre la vivienda ya que no puede llevarse a cabo cualquier obra de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento del valor de expropiación, por lo que el error debe calificarse como esencial.

El segundo es que el error sea excusable, requisito añadido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo ya que no está expresamente previsto en el precepto,, lo que significa que el error no sea imputable a la persona que lo padece, por lo que se trata de exigir cierta diligencia a la parte que afirma que lo ha padecido, que pudo ser evitado empleando un deber de cuidado normal y adecuado a las circunstancias, no mereciendo protección por su conducta negligente, ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundida por esa declaración ( STS de 17 de julio de 2006). Junto a ello ese grado de diligencia exigible dependerá de si la parte afectada es un profesional o perito en la materia de que se trate, se le exige un mayor deber de cuidado ya que ha de conocer mejor la prestación por sus conocimientos, mientras quien es profano en la materia (de profesión electricista y autónoma según la escritura de compraventa), la diligencia exigible es menor, al carecer de ese plus de conocimiento.

Asimismo como viene reiterando el Tribunal Supremo la excusabilidad del error no depende únicamente del hecho de que el que lo sufrió actuara diligentemente, puesto que también hay que tener en cuenta la actuación de la otra parte al objeto de determinar si su comportamiento negligente o contrario a la buena fe negocial llegó a provocar tal error ( STS 26 julio 2000, 13 febrero 2007 y 6 de febrero de 2020) así el error será jurídicamente relevante cuando haya sido provocado por la otra parte en base a la transmisión de una información incorrecta que dio lugar a un estado de confianza que posteriormente resulta defraudado.

Este Tribunal tras revisar las pruebas practicadas comparte el criterio de que nos encontramos ante un error excusable, en contra de lo que sostiene ambos recurrentes los elementos que apuntan en sus recursos no son susceptibles de modificar dicho criterio.

Se señala en el recurso formulado por la representación de D. Teo y Dª. Lía que la simple visita a la ubicación de la finca y sus construcciones, ya denota claramente que se trata de un entorno rústico, pero una cosa es la situación física del terreno y sus edificaciones y otra muy distinta que de la misma pueda desprenderse que existe algún tipo de irregularidad urbanística.

No puede exigirse a cualquier comprador que acuda al Ayuntamiento al objeto de informarse sobre la posible situación urbanística del inmueble, sin que previamente haya podido advertir la existencia de algún tipo de irregularidad, en la confianza de que en la operación intervienen un profesional del sector inmobiliario, en este caso la entidad Centrocasa, a quienes abonaron los honorarios de su intermediación como parte del precio de la compraventa; y máxime cuando los vendedores eran conscientes de que las edificaciones las habían llevado a cabo sin obtener la correspondiente licencia, y tampoco se habían interesado sobre la posible situación urbanística o si existía algún expediente en el Ayuntamiento desde que otorgaron la escritura de declaración de obra nueva y la correspondiente inscripción registral.

En la escritura pública de compraventa en ningún momento se hace constar, como señalan D. Teo y Dª. Lía, que el suelo donde se ubica la construcción está calificado como rústico, sino únicamente la descripción registral en que la finca se califica como rústica; ni tampoco puede pretenderse, como se señala en el recurso formulado por la entidad Técnicos en Tasación, S.A., que por esa condición de rústica un comprador sin especiales conocimientos urbanísticos, pueda saber que ello la hace incompatible con el otorgamiento de licencia, salvo que los propietarios fueran agricultores. Y por ese mismo motivo el hecho de que en la inscripción registral conste al final de la misma que por parte de la Registradora se remitiese comunicación al Ayuntamiento de Villaviciosa para que emitiese declaración sobre la situación urbanística de las edificaciones, sin que constase respuesta del mismo en la inscripción registral, ya que como se ha señalado en el fundamento jurídico anterior el Ayuntamiento se limitó a constatar las características de la vivienda sin llevar a cabo ninguna otra actuación.

Se refiere asimismo que en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica "Clase: Rústico. Uso principal: Agrario",si bien esto se refleja en la descripción del terreno, puesto que asimismo consta otra Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica en relación a las edificaciones en las que consta "Clase: Urbano. Uso principal: Residencial",por lo que tampoco puede considerarse determinante.

Idéntica consideración debe darse a que en el informe de tasación elaborado por la entidad Técnicos en Tasación, S.A., en la calificación y clasificación urbanística" se indique expresamente "Suelo No Urbanizable Interés Agrícola (IA)",ya que asimismo se hace constar "ADECUACIÓN A LA NORMATIVA. Cumple la normativa vigente".

En cuanto a las pruebas testificales de D. Reinaldo y Dª. Kiara empleado y legal representante de la inmobiliaria Centrocasa (la entidad Gasgube S.L.) en que manifestaron que habían informado a los compradores de la situación urbanística de las edificaciones y de que no podían construir más; deben valorarse conforme a las reglas de la sana crítica por la posible parcialidad de su testimonio, ya que intermediaron en la operación percibiendo los correspondientes honorarios, y la segunda reconoció que fue quien preparó a Dª. Lía el escrito de fecha 27 de junio de 2019 que presentó en el Ayuntamiento de Villaviciosa solicitando la resolución dictada como consecuencia de la comunicación llevada a cabo por el Registro de la Propiedad sobre la situación urbanística de las edificaciones, resultando insuficientes para considerar acreditado que advirtieron a los compradores de la situación urbanística de las edificaciones.

Por lo que en definitiva no cabe apreciar la existencia de error en la valoración de la prueba como sostiene la representación de D. Teo y Dª. Lía, ya que la Sentencia no da por probado que los vendedores intentaron legalizar la construcción en varias ocasiones, sino que "ambos vendedores eran conscientes de que la vivienda se había hecho sin licencia, habían tratado de legalizarla sin obtener respuesta, e incluso antes de firmar el contrato de compraventa vuelven a pedir información al Ayuntamiento sobre la cuestión"tal como literalmente se refleja en el fundamento de derecho tercero y teniendo en cuenta, como hemos señalado anteriormente, no solo la diligencia de los compradores, sino la actitud de las vendedores, que no pusieron de manifiesto que las edificaciones se habían construido sin la preceptiva licencia así como que entre la firma del contrato de arras y el otorgamiento de las escrituras públicas habían solicitado información al Ayuntamiento de Villaviciosa sobre la situación urbanística de dichas edificaciones.

Asimismo en el recurso formulado por la representación de la entidad Técnicos en Tasación, S.A., se señala que en el contrato privado de compra consta un mecanismo de resolución automático para el supuesto caso de que la financiación (hipoteca) no alcanzara el 100% del precio pactado y sin embargo los compradores optan por el otorgamiento de una escritura de reconocimiento de deuda para financiar la totalidad del precio; circunstancia que no incide en considerar como excusable el error padecido, sino el poder formalizar la escritura pública de compraventa conforme al precio previamente convenido. Asimismo se señala que la contratación de la tasación es posterior a la firma del contrato; y que la declaración de fuera de ordenación es posterior al otorgamiento de la escritura de compraventa, circunstancias que se analizarán a continuación.-

CUARTO.-Tanto en el recurso formulado por D. Teo y Dª. Lía como en el planteado por la entidad Técnicos en Tasación, S.A., se cuestiona la referencia que se hace en la recurrida a la STS de Sentencia de 30 de diciembre de 2015, al considerar que en la misma se contempla un supuesto distinto del ahora enjuiciado.

Ciertamente el supuesto de hecho no es idéntico al aquí planteado, puesto que se refiere a una vivienda que estaba fuera del plan de ordenación urbana, al haber sido construida en zona verde según el Plan General de Ordenación Urbana, habiéndose iniciado el oportuno expediente administrativo de expropiación, de cuya existencia eran conocedores los vendedores y a quienes se imputa no agotar la diligencia en la comprobación de la solución del problema antes de efectuar la venta y aprecia la buena fe de los compradores al adquirir en la confianza de la inscripción registral de la vivienda sin tacha alguna de la que pudiera deducir la existencia de falta de adecuación a la normativa urbanística.

Y en presente caso por lo que se refiere el aspecto factico, ciertamente la resolución declarando las edificaciones fuera de edificación es posterior al otorgamiento de las escrituras públicas, y consta la anotación registral en la nota simple, pero ello no desvirtúa el hecho ocultado a los vendedores de que antes de otorgarse las escrituras la vendedora presentó escrito al Ayuntamiento de Villaviciosa solicitando la resolución recaída en el expediente como consecuencia de la notificación efectuada por el Registro, por lo que ya eran conscientes de la posible irregularidad urbanística como consecuencia de las edificaciones efectuadas sin licencia, siendo aplicable la fundamentación jurídica contenida en la STS del Tribunal Supremo y la valoración que realiza este Tribunal sobre la existencia de error.-

QUINTO.-En el recurso formulado por la representación de la entidad Técnicos en Tasación, S.A., se alega que el posible error que cometiera la tasadora no ha causado daño alguno a los compradores, dado que ya habían prestado su consentimiento en el contrato privado anterior en el tiempo al contrato con Tecnitasa; que la afirmación de que si la tasación hubiera advertido de la imposibilidad de legalizar la vivienda hubieran desistido del contrato, es una mera conjetura que no tiene prueba alguna; y que el informe de tasación en ningún caso ha sido un elemento que conformara el consentimiento de los compradores, no solo porque es posterior, sino por su propia finalidad que no es otra que el otorgamiento de un préstamo hipotecario, circunstancia que fue culminada con éxito, si como la inexistencia de perjuicio.

En el recurso no se viene a combatir la existencia de un claro incumplimiento de las obligaciones por parte de su representada en la elaboración del informe de tasación, que como señala la Sentencia de instancia vienen reguladas en la Orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, la necesidad de adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico conforme al art. 7.2 e) y que cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio, se indicará si son o no conformes con el planeamiento, art. 72.1 b); máxime cuando en el propio informe se incluía copia de la nota simple del Registro de la Propiedad en la que constaba la comunicación remitida por dicho organismo al Ayuntamiento de Villaviciosa para que declarase la situación de la edificación en relación la ordenación urbanística, lo que no efectuó.

En contra de lo razonado por la recurrente si la tasación se hubiese efectuado conforme a derecho y conforme a una buena praxis profesional (lo que no ocurrió) la parte compradora habría podido conocer que tras la petición efectuada al Ayuntamiento de Villaviciosa por Dª. Lía se estaba comprobando la situación urbanística de las edificaciones (por estar fuera de ordenación como posteriormente declaró dicho organismo), y por tanto coadyuvó a la ignorancia de la parte demandante de dichas circunstancias con un deficiente informe de tasación, siendo indiferente que dicho informe se realizase con posterioridad al contrato privado puesto que aún no se había otorgado la correspondiente escritura de compraventa.

Tampoco puede compartirse la alegación que se contiene en el recurso de que es una mera conjetura que si la tasación hubiera advertido de la imposibilidad de legalizar la vivienda hubieran desistido del contrato, puesto que como se señala de haberse plasmado dicha situación es la propia entidad financiera la que lo hubiera puesto de manifiesto ya que era la encargada de financiar parte del precio de la compraventa mediante la concesión del préstamo con garantía hipotecaria.

Por lo que en definitiva la entidad tasadora incumplió las obligaciones que le concernían a la hora de elaborar su informe de tasación, no ajustándose a lo preceptuado en la Orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, por lo que le debe aceptar las consecuencias indemnizatorias derivadas de su propio incumplimiento.

Asimismo se sostiene en el recurso de la entidad Técnicos en Tasación, S.A., la inexistencia de perjuicio, ya que la recurrida aplica los mismos daños y perjuicios que previamente ha considerado como consecuencia de la nulidad de los contratos -los gastos e impuestos ocasionados como consecuencia de la compraventa-, y sin embargo no existe un razonamiento sobre el supuesto perjuicio causado por el incumplimiento contractual de la recurrente y que ambas acciones son diferentes y requieren de presupuestos diferentes.

Es claro que haber sido coadyuvante por la actuación negligente de la entidad tasadora, debe responder los perjuicios ocasionados a los demandantes, que la Sentencia de instancia sitúa en los gastos del informe de tasación y resto de gastos ocasionados por el otorgamiento de los instrumento públicos otorgados para la formalización de la compraventa, razones por lo que procede desestimar el recurso.-

SEXTO.-En el recurso planteado por la representación de Dª. Yarela y D. Gian se alega la incorrecta aplicación de normas sustantivas y contradicción con la doctrina jurisprudencial que las interpreta el error excusable motivado también por la mala praxis de la entidad Técnicos en Tasación, S.A., al incumplir las obligaciones profesionales que le afectaban, no actuando con la diligencia debida en el informe de tasación por ella emitido para la suscripción del préstamo hipotecario, al indicarse que el inmueble "cumplía la normativa vigente", considerando que el razonamiento llevado a cabo por el "Juzgador a quo" en orden a excluir de la condena solidaria el pago de dicho precio, toda vez que, con independencia de que los gastos que sí incluye en dicha condena tampoco fueron recibidos por Tecnitasa, el grave actuar de la sociedad tasadora no puede comportar tan sólo su responsabilidad solidaria en relación a una parte de los daños sufridos por sus mandantes, ya que su actuación fue la que propició la actividad contractual de compraventa, existiendo una inescindible conexión jurídico material ya que el dinero del préstamo hipotecario suscrito por los apelantes se destinó a la compra del inmueble, sin posibilidad de obtener su retorno y si bien, entre ambos negocios no existe una conexión inmediata, sí que existe una conectividad material y económica, debiendo responder la tasadora negligente de todas las consecuencias derivadas de la compra del inmueble, y sita en apoyo de su tesis la STS de 16 de Enero de 2.020.

Ciertamente tal como señala en su escrito de oposición la entidad Técnicos en Tasación, S.A., la citada Sentencia de 16 de enero de 2020 no contempla un supuesto semejante al ahora planteado como pretende la parte recurrente, puesto que dicha resolución queda acreditado por una parte que las naves objeto de compraventa carecían de dos estaciones de transformación de energía eléctrica lo que las hacía inhábiles para uso industrial -lo que no acontece en el presente supuesto, en que la declaración de fuera de ordenación no conlleva la inhabilidad de las edificaciones, sino una serie de limitaciones que ya hemos puesto de manifiesto- y en segundo término, porque se declara la nulidad del préstamo hipotecario como consecuencia del deficiente informe de tasación ya que tanto el prestamista no lo habría concedido de conocer la inhabilidad del inmueble que pretendía gravar con la hipoteca que debía garantizar el importe del préstamo y el prestatario no hubiera suscrito ni la compraventa ni el préstamo, y que el Banco no podía desligarse, ya que responsable de la sociedad de tasación que él había designado y a la que estaba vinculado societariamente; cuestión que no se produce en el presente supuesto en que la Sentencia de instancia desestima la petición de nulidad del préstamo hipotecario.

Aun cuando es claro que el contrato de compraventa y el de préstamo hipotecario eran negocios coligados en cuanto al fin económico a conseguir (formalizados en escritura pública, unidad de acto y tiempo) pues sin el préstamo era imposible completar el pago del precio; dado que no se ha decretado la nulidad préstamo con garantía hipotecaria -puesto que no existía vinculación entre la entidad tasadora y la entidad financiera- no puede extenderse la declaración de nulidad del contrato de arras, de la compraventa y del reconocimiento de deuda al contrato de prestación de servicios consistente en la elaboración del informe de tasación, ya que lo que se contempla es un incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la entidad Técnicos en Tasación, S.A., cuantificadas en la Sentencia de instancia, no pudiendo pretenderse que dicho incumplimiento se extienda a la devolución del precio de la compraventa, razones que conducen a la desestimación del recurso.-

SEPTIMO.-El ultimo motivo del recurso formulado por la representación de Dª. Yarela y D. Gian cuestiona la imposición de las costas de la instancia al desestimar la demanda frente a la entidad Liberbank, S.A. (Unicaja Banco, S.A.) por la existencia de dudas de derecho, ya que el negocio jurídico de compraventa como el de préstamo hipotecario eran negocios coligados en cuanto al fin económico a conseguir, conexión que determinaría también la nulidad del préstamo en cuanto que el banco no podía ser inmune a la negligencia existente en la tasación efectuada por Tecnitasa, con cita de la STS de 17 de junio de 2010; y que en el propio contrato de préstamo se establecen unos valores para el bien hipotecado que, a la vista de lo acontecido, no se corresponden con la realidad toda vez que la declaración del inmueble como fuera de ordenación es algo que indudablemente afecta tanto a su valor de mercado como a su valor en una eventual ejecución hipotecaria.

Tal como hemos señalado de forma reiterada, no basta, ni es suficiente para impedir la condena en costas que se invoque la mera existencia de dudas, sino que están han de ser " serias", objetivas y suponer un plus de incertidumbre al que normalmente se suscita en toda contienda judicial. Las invocadas han de ser por ello fundadas, razonables y basadas en una gran dificultad para determinar bien la realidad de los hechos o circunstancias que fundamentan la pretensión bien los efectos jurídicos de los invocados por ser las normas aplicables a los mismos susceptibles de varias interpretaciones o porque sobre ellos exista doctrina jurisprudencial contradictoria. En definitiva de la propia regulación legal de la excepción a la aplicación del principio objetivo del vencimiento resulta que la exoneración de la condena en costas al litigante vencido en juicio, exige que en las cuestiones debatidas exista una real y seria complejidad objetiva, no siendo suficiente la que subjetivamente pueda invocar la parte.

En el presente supuesto no cabe apreciar la existencia de serias dudas de derecho puesto que la responsabilidad de la entidad bancaria venía determinada en la demanda en el artículo 12.3 del RD 775/1997, de 30 de Mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación, afirmando que la entidad Liberbank, S.A., impuso que la tasación se efectuase por la entidad Técnicos en Tasación, S.A., no habiendo quedado acreditado que esta última forme parte del grupo empresarial de la entidad bancaria (tesis que contempla la STS de 16 de enero de 2020); por lo que no cabe apreciar una mayor complejidad al presente asunto más allá de las dudas normales que existen en toda contienda judicial.-

OCTAVO.-Por lo que respecta a las costas de los recursos, procede imponer las costas procesales causadas en esta instancia a cada una de las respectivas partes apelantes, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. -

Vistos los preceptos legales aplicables concordantes y demás de general aplicación,