Sentencia Civil 720/2025 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 7, Rec. 155/2022 de 28 de noviembre del 2025

PRIMERO.-La sentencia dictada en la primera instancia estima parcialmente la demanda presentada por la representación de D. Marcelino y Dª Sacramento, condenando a la entidad DIRECCION000. a abonar a los demandantes la cantidad de 16.867,42 euros, con más los intereses legales producidos desde la fecha de interposición de la demanda. Absolviendo al demandado D. Leonardo, arquitecto técnico, de los pedimentos contenidos en la demanda. Los demandantes y la entidad demandada abonarán las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Imponiendo a los demandantes las costas causadas al codemandado D. Leonardo. Y desestimando la demanda reconvencional formulada por la representación de entidad DIRECCION000., absuelve a los demandantes reconvenidos de los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda reconvencional, con imposición de las costas a la entidad reconviniente.

SEGUNDO.- Resolución contractual. Plazo de ejecución de las obras. Prórroga contractual: penalización. Estado de alarma. Indemnización por alquiler de vivienda.

En la Cláusula Quinta del contrato privado de compraventa y arrendamiento de obra suscrito entre la parte demandante y la contratista demandada el 5 de junio de 2018, se facultaba a los propietarios-demandantes a resolver dicho contrato si la contratista no finalizara la obra en un plazo de doce meses a contar desde la concesión de la licencia municipal de obra, emitida el 26 de septiembre de 2018 y, de superarse, el promotor otorgaría una prórroga de otros tres meses, percibiendo la cantidad de 50 euros/día en concepto de daños y perjuicios ocasionados por el retraso en la entrega más otros tres facultativos de prórroga, a contar desde la concesión de la licencia municipal de obra, emitida el 26 de septiembre de 2018. Pactando, expresamente (II) que, en los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor, entre los que se incluyen, los supuestos de huelga en el sector de la construcción, se entenderá prorrogada la fecha de entrega por el tiempo que haya durado la causa que origina el retraso, sin que haya lugar por el promotor a ejercitar la resolución del contrato.

En la primera instancia se reconoce el derecho de los demandantes a obtener una indemnización por el concepto de arrendamiento vivienda por haber incumplido la contratista el plazo de ejecución de la obra, establecido contractualmente en doce meses, si bien la limita a un mes, fijando dicha indemnización en 590 euros. Y, ello, por entender que, partiendo de la fecha del acta de replanteo, 27 de mayo de 2019,día inicial del cómputo admitido por las partes, debían tenerse en cuenta dos meses y medio de prórroga por el confinamiento fruto de la pandemia Covid-19, de modo que el plazo de finalización de las obras, que por mor de la prórroga de tres meses pactada en la cláusula quinta del contrato, finalizaría el 27 de agosto de 2020, debe entenderse prorrogado hasta la segunda quincena del mes de noviembre de 2020.Mensualidad que comprende parte de noviembre y parte de diciembre de 2020, es decir, desde que debían finalizarse las obras hasta la fecha en que se puso fin al contrato por la parte demandante, el 17 de diciembre de 2020, intimando a la contratista para que tuviera por finalizada la ejecución de la obra de la vivienda unifamiliar y se abstuviera de entrar en el inmueble objeto de la obra o de realizar cualquier actividad en ella. Así como, el derecho a percibir la indemnización de 4.500 euros en concepto de daños y perjuicios por el retraso en la ejecución generador de la prórroga por tres meses, en aplicación de la cláusula penal pactada, a razón de 50 euros/día.

Frente a tales pronunciamientos se alzan tanto los demandantes,como la contratista demandada. Los primeros alegan que se ha incurrido en un error de derecho y de hecho; desde el punto de vista legal, solo habrían existido 15 días de fuerza mayor por la declaración del estado de alarma, de modo que la paralización de las obras se limita a la segunda quincena de marzo conforme RD 463/20, de 14 de marzo y, por ende, la obra tendría que estar finalizada el 27 de agosto de 2020. Y, desde el punto de vista fáctico, a partir del doc.15 de la demanda, atinente a las facturas de obra, constan emitidas el mes de enero de 2020 y, posteriormente, desde el 5 de mayo de 2020 en adelante, se desprende que la paralización lo fue por un periodo de cuatro meses, lo que, a razón de 590 euros, la indemnización debería establecerse en la suma reclamada de 2.360 euros.

Por su parte, la contratista demandada,niega retraso alguno en la ejecución de la obra y, por ende, que concurra la causa que facultaba a la propiedad para resolver el contrato, ni que quepa aplicar la penalización de 50 euros diarios, pues ningún requerimiento se les hizo al respecto, ni la indemnización por alquileres. Alegando que en la primera instancia no se habrían tenido en cuenta las dos modificaciones del proyecto básico y de ejecución de las obras (en sus palabras, Modificado 1 y 2), la renuncia del director y proyectista de la obra, Sr. Desiderio (30/09/2019), quien certificó una obra ejecutada a esa fecha del 24,79%, el nombramiento por el promotor de nuevos arquitectos (04/10/2019), Sres. Justiniano y Jose Ramón, que realizaron a su instancia el Modificado 2, visado el 7 de octubre de 2019, sin haberse obtenido aun la licencia de obras solicitada, la actitud del promotor en orden a la firma de los presupuestos por incrementos de obra solicitados, como reflejan los correos electrónicos incorporados a los autos y, como consta en el doc.15 de la demanda, la paralización de las obras, por el estado de alarma, durante cuatro meses; circunstancias, todas ellas que ralentizaron la ejecución de las obras, de modo que, a su juicio, lo que se produjo fue un desistimiento unilateral de la propiedad sorpresivo, sin justificación alguna, incardinable en el art. 1.594 CC ( acción ejercitada con carácter principal en su demanda reconvencional, en la que se solicita la condena de los demandantes a indemnizar a la contratista en el importe de los gastos, del trabajo ya ejecutado y el beneficio industrial que hubiera obtenido de haber ejecutado la obra pendiente, que a falta de concreción, se viene fijando jurisprudencialmente, en el 15% del precio del contrato; Indemnización que cuantifica en 30.976,57 euros).

Expuestos los términos de la controversia planteada en el recurso, partiendo de los hechos relevantes que resultan de todo lo actuado en la primera instancia y normativa de aplicación en relación con la declaración del estado de alarma por el Covid-19, se obtienen las siguientes conclusiones:

- Del análisis del acta de replanteo (doc.4 contestación), firmada el 27/05/2019, por el arquitecto, el aparejador y la propiedad, se aprecia que en ella se contemplaba la realización de la ejecución de la obra conforme al proyecto inicial con las modificaciones contenidas en el denominado Modificado 1, lo que se reconoce en el recurso de la contratista demandada; modificación que comportó la supresión de la planta sótano destinada a garaje, situándose éste en la planta baja al lado de la vivienda, se amplía la superficie del cuarto de lavado y del porche. En la planta primera, se suprime el tejado de placa de panel sándwich y se sustituye por una cubierta transitable o terraza, con una superficie de 27,03 m2, creándose otro tejado nuevo para el garaje y la zona de lavandería, siendo visado el 5 de julio de 2019 y otorgada la licencia respecto de esa modificación el 21 de enero de 2020(doc.6). Modificado que determinó que se pasase de una superficie total construida de 204,22 m2 a 217,33 m2. Además, por consenso de las partes se iniciaron las obras, pese a no contar aún con la citada licencia, como lo demuestra el hecho de haberse emitido la primera certificación mensual, en junio de 2019. Por consiguiente, no cabe entender que este Modificado 1 tuviese incidencia alguna en el plazo establecido para la ejecución de las obras, es más, como afirma el perito de la parte actora, la supresión de la planta sótano actuaría en favor del plazo de ejecución establecido, al reducir la magnitud de la excavación y de la cimentación.

- En cuanto al denominado Modificado 2, realizado por los nuevos directores de la obra designados por el promotor el 04/10/2019, cuatro días después de la renuncia del director proyectista, visado el 7 de octubre de 2019; modificado cuya ejecución se acometió por consenso de las partes, pese a no haberse obtenido la licencia correspondiente, otorgada durante la tramitación del procedimiento, circunstancia que, por consiguiente, ninguna incidencia tuvo en la marcha de las obras. Por otro lado, si bien se describen por la parte demandada las modificaciones introducidas, ninguna prueba aportó, ni instó dirigida a acreditar en qué medida contribuyeron a dilatar el plazo establecido para la ejecución de las obras, la única prueba existente en las actuaciones, viene constituida por las manifestaciones vertidas por los peritos intervinientes a instancia de sendas partes, absolutamente contradictorias, al sostener el de la demandante, su nula incidencia y el de la demandada, que defendió su indudable efecto en el tiempo de ejecución, pruebas que nada aportan a esta Sala, en tanto en cuanto tampoco consta lo avanzado de las obras atinentes al Modificado 1 en relación con los elementos que resultaron afectados por dichos cambios, únicamente, se conoce por mor de lo certificado por el arquitecto saliente que, a esa fecha (30/09/2019), estaba ejecutado el 24,79%.

- No cabe duda, que las medidas para frenar la expansión del Covid-19, en concreto, la paralización de las obras constituye un supuesto de fuerza mayor previsto en el contrato que comporta una modificación en el plazo establecido para su ejecución, siendo esencial de cara a determinar la extensión de dicho plazo, determinar el momento en el que se paralizan los trabajos y el periodo de tiempo que se mantiene la suspensión hasta la reanudación de aquellos. A tales efectos, hemos de tener en cuenta que en el Real Decreto 463/20, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma, se estableció que tal declaración afectaba a todo el territorio nacional, por un plazo de 15 días naturales desde su publicación. Plazo que se prorroga hasta el 12 de abril de 2020 por el RD 476/2020, de 27 de marzo y, posteriormente, la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, en su único artículo, sobre medidas excepcionales en materia de obras de intervención en edificios existentes, establece la suspensión de toda clase de obra que suponga una intervención en edificios existentes, en los supuestos en los que en el inmueble en el que deban ejecutarse se hallen personas no relacionadas con la actividad de ejecución de la obra, y que, debido a su ubicación permanente o temporal, o a necesidades de circulación, y por causa de residencia, trabajo u otras, puedan tener interferencia con la actividad de ejecución de la obra, o con el movimiento de trabajadores o traslado de materiales. Exceptuándose, las obras referidas en el apartado anterior en las que, por circunstancias de sectorización del inmueble, no se produzca interferencia alguna con las personas no relacionadas con la actividad de la obra.Asistiéndole la razón a la parte demandante, cuando afirma, que esta Orden no afecta a la construcción objeto de autos. Regulación que, además, viene corroborada por el contenido de las comunicaciones habidas entre el arquitecto Sr. Justiniano, el aparejador D. Leonardo, y el albañil D. Alvaro, quien en la comunicación del día 13 de marzo de 2020,alude a los 15 días de paralización y el 12 de abril de 2020,comunica que al día siguiente reanudan la obra, enviando el arquitecto, al día siguiente, los planos definitivos. Siendo esto así, las obras estuvieron paralizadas un mes.

- Es cierto y en ello coinciden ambas partes, que no constan emitidas certificaciones desde el mes de enero de 2020 hasta el 5 de mayo de 2020, desconociéndose el motivo, ya que incluso se omite la certificación del mes de febrero, que ninguna relación guarda con el estado de alarma declarado, extremo sobre el que nada acredita la mercantil contratista al vincularlo con la paralización derivada de aquella y, ello, solo desde el punto de vista temporal, ya que no se ha manifestado que por mor de aquella, hubiese habido una demora en el suministro de materiales o que subcontratada alguna partida con terceros, autónomos o empresas, no hubieran accedido a la finca para ejecutar su cometido por tal motivo, etc. A lo que si se alude es a los incrementos de obra propuestos por la propiedad y a las divergencias habidas entre propiedad y arquitecto técnico sobre la aceptación de determinadas partidas incluidas en los presupuestos fruto de aquellos, cuya resolución habría demorado el promotor Sr. Marcelino, pero la única prueba objetiva al respecto viene constituida por la comunicación habida el día 13 de marzo de 2020, a la que hemos hecho referencia, en la que, tras haber manifestado el demandante al aparejador su conformidad con la partida del presupuesto referida a la ampliación del baño, pero que debían repasar el resto (10/03/2020), el aparejador Sr. Leonardo, expone la necesidad de que indique qué va a pasar con el resto del presupuesto al afectar al buen ritmo de los trabajos en la obras, ausencia de prueba suficiente que impide tener por justificada una paralización de esos meses imputable a la parte demandante.

Por consiguiente, el 27 de agosto de 2020, fecha de finalización de las obras a la que aluden ambas partes, debe entenderse prorrogado hasta el 27 de septiembre de 2020 y, por consiguiente, cuando la parte demandante comunica a la demandada contratista, el 17 de diciembre de 2020,su intención de dar por finalizado el contrato, existía un incumplimiento por parte de la mercantil demandada del plazo de ejecución de tres meses, entrando en juego la facultad resolutoria concedida a la propiedad ex art. 1.124 CC, siendo procedente la aplicación de la penalización realizada en primera instancia y debiendo indemnizar la contratista a la parte demandante por alquiler de una vivienda,a razón de 590 euros/mes, en la suma de 1.770 euros.

TERCERO.- Valor de obra realmente ejecutada a la fecha de la resolución del contrato.

En la sentencia recurrida se fija el valor de la obra ejecutada a la fecha de la resolución contractual(17/12/2020), sin tener en cuenta los aumentos de obra ejecutados, ni los materiales aportados, facturas abonadas a proveedores e instalaciones abonadas por la propiedad, criterio seguido por los dos peritos intervinientes a instancia de las ahora recurrentes, sin duda a tenor de las pretensiones individualizadas realizadas en la demanda, en la cifra de 200.106,77 euros, IVA incluido, conforme a un criterio de equidad consistente en la suma intermedia ofrecida por uno y otro perito, atendida la disparidad existente entre uno y otro. Rechazando el resultado obrante en el informe emitido por el perito de la parte actora por entender que los cálculos realizados son etéreos, al aplicarse unos porcentajes que no estarían suficientemente contrastados y el ofrecido por el perito de la entidad contratista, por la inexistencia de explicación sobre los datos tenidos en cuenta para valorar la obra en una suma tan elevada, ya que si la obra se pactó por un precio cerrado y no se terminó, lo ejecutado tiene que ser, necesariamente, inferior al precio fijado en el contrato, que era de 210.000 euros más IVA.

La parte demandante recurre dicho pronunciamiento alegando que la valoración de las pruebas periciales no se ajusta a lo establecido en el art. 348 de la LEC y la doctrina jurisprudencial sobre el mismo, y desde esta perspectiva, sostiene que debe conferírsele mayor virtualidad al emitido a su instancia por el perito Sr. Juan Pablo, mientras que la contratista defiende la valoración realizada por su perito, Sr. Luis Francisco.

Esta Sala ha declarado de forma reiterada que la prueba pericial se ha de apreciar según las reglas de la sana crítica, como dice el artículo 348 de la LEC. Reglas que no se hallan recogidas en precepto alguno, ni previstas en ninguna norma valorativa de prueba y, en consecuencia, los distintos dictámenes deben valorarse por la lógica interna del informe del experto, su ajuste a la realidad del pleito, la titulación del perito con relación a lo que constituye el objeto de la pericia, la relación entre el resultado de la pericial y los demás medios probatorios obrantes en autos, el detalle y exhaustividad del informe, la metodología o las operaciones practicadas para la obtención de conclusiones, como son la inspección, la extracción de muestras o la realización de análisis, etc., por lo que no compartimos el criterio utilizado en la instancia para fijar el valor de la obra realmente ejecutada al momento de la resolución del contrato.

El perito que informó a instancia de la mercantil demandada, Sr. Luis Francisco, arquitecto, visita la vivienda el día 20 de mayo de 2021, indicando que la vivienda estaba acabada y los propietarios se encontraban en ella. Para determinar el valor de lo ejecutado en el momento de la rescisión del contrato, momento en el que señala que la obra se encontraba en construcción, quedando pendientes partidas por ejecutar, parte de que, en la certificación firmada por la dirección de la obra, emitida el 11 de diciembre de 2020, se recoge que se ha ejecutado el 92,07% de la obra. Por lo que, siendo el presupuesto de contrata inicial de 210.000 euros (sin IVA), el 97,07%, supone un valor de 193.347 euros. Cantidades a las que habría que sumar el IVA del 10%. Estimando que el precio final de obra, al ascender la superficie total construida a 219,17 m2 (la inicial, 204,22 m2), a razón de 1.200 euros/m2, precio aplicable, según su experiencia, a obras similares en cuanto ubicación, características constructivas y calidades, en 263.004 euros, siendo éste el precio de contrata de la vivienda de autos.

El perito informante a instancia de los demandantes, también arquitecto, Sr. Juan Pablo, visita la obra en la fecha de la resolución del contrato (diciembre de 2.020) y hace un seguimiento de aquella desde esa fecha hasta mayo de 2021. Explica que, como en el proyecto básico de ejecución no aparecen desglosadas las distintas partidas de la obra y, por ende, tampoco el precio aplicado a cada una de ellas (el precio inicial para la vivienda a construir, según contrato, era de 210.000 euros, más el 10% de IVA, en total, 231.000 euros, precio cerrado, llave en mano) realiza el informe, partiendo de que las certificaciones de obra emitidas se han calculado sobre dicho presupuesto, sin ninguna de sus modificaciones posteriores, extremo que se reconoce por la contratista, y que las mediciones empleadas para presupuestar y certificar se corresponden con las del proyecto básico, pues los porcentajes de cada capítulo son iguales o similares a los del citado presupuesto (cuadro resumen del presupuesto del proyecto de ejecución y de las certificaciones, pág.3 del informe). Recoge otros trabajos que no están definidos en las mediciones del proyecto, pero que si obran en la "Memoria de Calidades" (doc.13 demanda), pág.13 y 14 del informe, en cuanto forman parte del contrato y, por ende, incluidos en el precio de la obra, lo que no se discute. Detalla, capítulo a capítulo del presupuesto, las partidas que estando certificadas estaban sin ejecutar (pág. 7 a 14). A parte, recoge los materiales que fueron aportados por la propiedad, no descontados, así como, las instalaciones y facturas que abonaron directamente a los proveedores. Por último, también los presupuestos emitidos por la contratista por Modificación de proyecto y aumentos de obra conforme a la documentación aportada con la demanda reconvencional, con las correcciones recogidas en la pág.16 del informe. Y con base en tales datos, en la pág.21 del informe, lleva a cabo una liquidación integra de la obra realmente ejecutada comprensiva de los siguientes conceptos: importe de la obra ejecutada en base al presupuesto del contrato, 176.114,40 euros; importe de las ampliaciones realmente ejecutadas, 4.230,14 euros; importe de materiales aportados por la propiedad, no descontados, -215,09; importes de facturas de proveedores e instalaciones abonadas por la propiedad, -4.311,35 euros y los importes de honorarios a profesiones; 2.420 euros, lo que arroja un total de 175.938 euros. Concepto, este último que, compartiendo el criterio de la mercantil demandada, debe excluirse al ser de cargo de la propiedad. En total el valor de la obra realmente ejecutadaa la rescisión del contrato ascendería a 173.518,10 euros, más el 10% del IVA, 173.691,62 euros.

De conformidad con lo expuesto en orden a la correcta valoración de la prueba pericial, siendo dichos informes periciales, los únicos con los que contamos para dirimir la cuestión analizada, entendemos que se ha de estar al emitido y aclarado en el juicio por este último perito, habida cuenta la exhaustividad del informe, fruto de haber observado in situ y en un tiempo prolongado el estado de las obras tras la rescisión del contrato y las operaciones practicadas para alcanzar sus conclusiones, tras poner en relación lo objetivado con lo certificado y facturado a la luz de la documentación aportada por sendas partes. Frente al informe emitido por el primer perito, informe que no ha tenido en cuenta ni el estado de las obras (ejecutadas y no ejecutadas), ni la documentación obrante en las actuaciones. Además, la liquidación realizada.

Liquidación íntegra, que consideramos, que es de la que se debe partir para determinar sí, como afirma la parte demandante, ha habido o no un exceso en lo pagado en relación con lo realmente ejecutado, que deba serle resarcido por la mercantil demandada y no en la forma individualizada instada en la demanda, a salvo, claro está, de valorar los perjuicios, en su caso, ocasionados por los defectos constructivos denunciados, a analizar ulteriormente.

CUARTO.- Importe abonado por la propiedad por las obras ejecutadas al momento de la rescisión del contrato.

La sentencia de instancia fija el importe abonado por la propiedad en un total de 206.046,90 euros: 202.907 euros, resultantes del doc.15 aportado con la demanda (no impugnado de contrario), comprensivo de las facturas emitidas conforme a la certificación de obra relativa al proyecto, sin aumentos de obra y de dos certificaciones emitidas respecto de 4.929 euros de aumentos, con exclusión de los honorarios profesionales de arquitecto y aparejador del Modificado (2.420 euros) y 3.139,90 euros, al haber reconocido la contratista en su demanda reconvencional el pago de una suma superior, al añadir tres facturas, por importes de 1.815 euros, 605 euros y 719,90 euros abonados por los demandantes.

Conclusión de la que discrepan demandantes y demandada, los primeros que debía establecerse dicho importe en la suma recogida en el cuadro elaborado por el perito Sr. Juan Pablo, 186.460,50, más IVA del 10%, 205.327 euros (pág.8 del informe) -en realidad, serían 205.106,55 euros- Y, la demandada, que debía excluirse lo abonado en las certificaciones por aumento de obra (544,90 y 397,97 euros, incluido IVA) y el importe de los 3.139,90 euros, importe abonado por los demandantes, como acreditaron, por honorarios profesionales. De tal forma que, si al importe fijado en la sentencia de 202.907, se le restan esos aumentos (942,87 euros), lo abonado serían 201.964,13 euros, por lo que, ascendiendo el precio de la obra a 231.000 euros, incluido el IVA del 10%, la propiedad le adeudaría 29.035,87 euros, no concurriendo el exceso pretendido.

Ciertamente, debe excluirse del importe recogido en la sentencia como abonado por los demandantes, la cifra de 3.139,90 euros correspondiente a honorarios profesionales y, de igual modo, del cuadro elaborado por el perito de la demandante, comprensivo de todas las facturas y gastos abonados por la propiedad, conforme al citado doc.15 de la demanda, deben excluirse los pagos por honorarios profesionales del Modificado (2.420 euros), careciendo de sentido la exclusión de lo certificado y abonado por aumentos, cuando se trata de realizar una liquidación íntegra de la obra realmente ejecutada y abonada a la fecha de la resolución contractual. Así las cosas, si del cálculo realizado por el perito Sr. Juan Pablo, le restamos los 2.420 euros de honorarios profesionales, lo pagado por los demandantes ascendió ala suma recogida en la sentencia de 202.907 euros,cantidad en la que está incluido el IVA del 10%.

Ahora bien, para determinar si hubo o no exceso en lo pagado por los actores, debemos atender a la obra realmente ejecutada establecida en el Fundamento Jurídico anterior por importe de 173.691,62 euros, de donde se extrae que abonaron de más, 29.215,38 euros,exceso a cuyo pago vendrá obligada la mercantil demandada.

QUINTO.- Llaves de los portones de entrada a la finca y pago a la Agencia Tributaria

Acreditado el pago por la propiedad de 411,40 euros por cambio de las cerraduras de los portones de entrada a la finca al no haberles entregado la contratista, al resolverse el contrato, una copia de aquellas. No discutido el hecho causante de tal adquisición, sino en que la rescisión del contrato no se debió a un retraso culpable en la ejecución de las obras, habiendo sido fruto de un desistimiento unilateral por parte del promotor, se desestima este motivo del recurso.

De igual modo, se confirma el pronunciamiento por virtud del cual se condena a la demandada a reintegrar a los demandantes la suma de 730,59 euros que abonaron a la Agencia Tributaria, por deudas de la contratista, pago que no niega se haya realizado en su nombre, de hecho, aquella le comunicó la duplicidad del pago.

SEXTO.- Defectos constructivos limitados a los alegados en la demanda

Por los propios argumentos vertidos en la primera instancia, los cuales compartimos, únicamente, se tendrán en cuenta los alegados en la demanda, a saber: 1.- Mala ejecución de la cubierta. 2.- Defectos en el pavimento del garaje. 3.- Acumulación de humedad en la chimenea. 4.- Mala ejecución de las albardillas en la cubierta. 5.- Humedades en habitaciones y en otras zonas de la vivienda. 6.- Problemas en la solera de la vivienda.

Nuevamente discrepan la parte demandante y la contratista demandada respecto de lo razonado y concluido en primera instancia, con base en los informes emitidos por sus respectivos peritos; la primera mantiene que deben fijarse en 8.421,43 euros y la segunda, que no cabe estimar ningún defecto, al haber expuesto su perito, que estaban reparados.

En la sentencia recurrida, partiendo de que existía una contradicción esencial en cuanto a las conclusiones alcanzadas por los peritos en este apartado tres, al haber emitido también informe, a instancia del arquitecto técnico demandado, absuelto de las pretensiones deducidas frente a él en la sentencia de instancia, el perito Sr. Cesar, explicando por qué no podía darse prevalencia a ninguno de ellos, acudiendo a las normas del "onus probandi", se concluye, que pesando sobre los demandantes ex art. 217 LEC, la carga de probar no solo los defectos constructivos existentes, sino también que su reparación había ascendido al importe reclamado, prueba que se considera incompleta, habiéndose fijado dichos perjuicios, por dos de los peritos, en una suma concurrente de 4.695,30 euros, debía fijarse en tal importe la reparación de los desperfectos sufridos por los demandantes, como consecuencia de una defectuosa ejecución de la obra, en cuanto a la cubierta y al pavimento cerámico, únicos defectos imputables a la contratista.

De los distintos informes periciales emitidos y aclaraciones realizadas en el plenario se extrae lo siguiente:

Por lo que se refiere a la ejecución de la cubierta de la planta primera de la vivienda,tanto el perito Sr. Juan Pablo, como el perito Sr. Cesar, apreciaron la existencia de un defecto en la ejecución de la cubierta imputable a la contratista, aunque por diversas razones, defecto constructivo que para su reparación proponían levantar aquella y volver a colocarla. Si bien tanto en el informe, como en el acto del juicio, el propio perito de la actora reconoció que dicho defecto había sido subsanado por la propiedad, sin necesidad de levantar la cubierta, adoptando un sistema eficaz y más económico, consistente en la nivelación y asentado de las placas existentes, impermeabilización del conjunto de la cubierta con tratamiento de poliuretano, a paneles dañados y el canto visto del núcleo de espuma de aquellos, colocación de un angular en la cara interior sobre el pesebrón y remate interior de los vierteaguas, desapareciendo las humedades de habitaciones y otras zonas afectadas por el estado de la cubierta. Habiendo también reparado la propiedad los daños interiores; actuaciones que valora en, 4.488,72 euros.

Defectos en el pavimento del garajeal presentar un desnivel con caída hacía el interior que daba lugar a la entrada de lluvia hacía el interior del garaje y que impedía que el portón de éste cerrase adecuadamente. Proponiendo, los peritos citados, para su reparación el levantado y nivelación de la zona afectada, reposición de acabados, reajuste y calibración del portón del garaje. Defecto que también fue reparado por los demandantes, como reconocieron dichos peritos; reparación que consistió en el picado y nueva ejecución de la pequeña rampa de acceso entre la línea exterior de la fachada y la alineación del portón, retirada unos 35/40 cm de la anterior. Esta reparación la valoró el perito de los demandantes en 556 euros.No haciendo propuesta de reparación, ni valoración el segundo de los peritos al haberse reparado cuando visitó la vivienda.

Acumulación de humedad en la chimenea,sobre este defecto no se pronunció el perito de los demandantes, haciéndolo el Sr. Cesar y el perito Sr. Luis Francisco, habiéndoles manifestado el Sr. Marcelino que en la terraza de la planta primera, en las proximidades del recrecido de la chimenea del salón, se produce en periodos de lluvia un encharcamiento de agua que tarde en evacuarse. Señalando que, ubicada la zona concreta en la que tendría lugar tal acumulación, concretamente, en el rincón que conforma la chimenea con la fachada principal de la habitación 2 de la vivienda, remarcada en el croquis adjuntado, no se apreciaron signos de acumulación de agua pese a haber llovido de forma abundante en los días anteriores. Ni tampoco defectos de ejecución respecto de la pendiente de la cubierta, habiendo llevado a cabo su impermeabilización la empresa Tamer por encargo del demandante, conforme factura de pago.

Humedades en otras zonas de la vivienda,estas humedades son las que guardan relación con las zonas de ubicación de las chimeneas de la vivienda en cuestión y que serían consecuencia de una falta de remate, por lo que no se pueden imputar a un defecto constructivo imputable a la contratista, ya que no nos encontramos ante defectos apreciados en una obra acabada, de modo que intimada la demandada a abandonar su actividad por la rescisión del contrato, es obvio que quedase pendientes remates en determinadas partidas.

Defectuosa ejecución de las albardillas,según el perito de la parte demandante, las albardillas de remate de los petos de cubierta y algunos tramos de las albardillas de remate de los petos de la terraza carecen de vuelo y goterón suficientes para evitar la escorrentía de agua por la fachada y conforme a fotografías que aporta, no cumplen con la separación exigida de 2 cm entre el goterón y el plano de fachada, especialmente en el peto cubierta, siendo consecuencia de una mala ejecución imputable a la contratista . Proponiendo para su reparación el levantado de las albardillas y colocación de otras nuevas dotadas de goterón en su zona inferior con una pendiente hacía el exterior de al menos 10º y un vuelo de, al menos, 2 cm, sellado y remate adecuado del encuentro entre las albardillas y el peto. Este defecto, según manifestó, también fue reparado por la propiedad mediante la colocación de un angular de PVC negro a modo de goterón en el vuelo de las albardillas sobre la fachada. Reparación que valora en 480,91 euros.

Aunque el perito Sr. Cesar afirmó que no existía tal defecto constructivo, desde el momento, en que cuando acudió a la vivienda ya se encontraba reparado y se basó en lo manifestado por el demandante, se entiende acreditado a partir del reportaje fotográfico incorporado al informe del primer perito citado y su objetivación in situ.

Problemas en la solera de la vivienda,como quiera que este defecto constructivo no aparece reflejado y, por ende, tampoco valorada su reparación en el informe en el que la parte demandante funda su reclamación, debe excluirse. Únicamente aluden a él los otros dos peritos a partir de la información proporcionada por el demandante, e incorporando el perito Sr. Cesar a su informe el reportaje y documentación facilitada por el director de la ejecución, al no poder comprobarlo objetivamente por estar colocado el pavimento cerámico, al haber sido ya reparado.

Cuantificándose, por tanto, el importe de las reparaciones consecuencia de los defectos de ejecución acreditados en la suma de 5.525,63 euros.

En consecuencia, poniendo en relación el resultado alcanzado con lo razonado en el Fundamento Cuarto de la presente resolución, la parte demandante habría pagado a la contratista demandad un exceso total de 34.741 euros,a cuyo reintegro debe ser condenada.

SÉPTIMO.- Demanda reconvencional

A resultas de lo razonado en la anterior fundamentación jurídica, resulta patente la desestimación de la pretensión deducida en la demanda reconvencional fundada en el desistimiento unilateral y voluntario de la pate demandada, fundada en el art. 1594 del Código Civil, ni la condena de la parte reconvenida al abono de la cantidad en la que se cifra la cantidad que aquella le adeudaría, máxime cuando se ha apreciado un exceso en el pago de las obras efectivamente acometidas por parte de la propiedad.

No procede tampoco la condena de los demandantes al pago de la última certificación pendiente de pago, por importe de 9.794, IVA incluido (R50), al haberse incluido en la liquidación practicada, comprensiva de las obras realmente ejecutadas y cantidades efectivamente abonadas por la propiedad. Ni en los 605 euros por honorarios profesionales, cuyo abono por los demandantes se acreditó documentalmente con la demanda y que la propia reconviniente manifestó que debía excluirse, por tal motivo, del cómputo realizado en la primera instancia para determinar las cantidades satisfechas por aquellos.

Por el contrario, la parte reconviniente tiene derecho a ser reintegrada en las cantidades que abonó por consumos de agua y luz de obra con posterioridad a la rescisión del contrato, recibos aportados como doc. R60 y R61 de la reconvención, por importe total de 379 euros. Así como los gastos correspondientes a tasas y licencias originados por las dos modificaciones del proyecto (R30 Y R31), en total 432,20 euros y por el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (4% del permiso del proyecto del Modificado 1 y 2) en total 1.377,38 euros. Condenando a la parte demandante-reconvenida a abonar a la reconviniente el importe total de 1.756,38 euros.

OCTAVO.-Estimados en parte sendos recursos, con la consiguiente estimación parcial de la demanda reconvencional, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 398.2 y 394.2 de la LEC, no ha lugar a hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de esta alzada, ni por las devengadas por dicha reconvención.

En atención a lo expuesto, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Asturias, dicta el siguiente

PRIMERO.-La sentencia dictada en la primera instancia estima parcialmente la demanda presentada por la representación de D. Marcelino y Dª Sacramento, condenando a la entidad DIRECCION000. a abonar a los demandantes la cantidad de 16.867,42 euros, con más los intereses legales producidos desde la fecha de interposición de la demanda. Absolviendo al demandado D. Leonardo, arquitecto técnico, de los pedimentos contenidos en la demanda. Los demandantes y la entidad demandada abonarán las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Imponiendo a los demandantes las costas causadas al codemandado D. Leonardo. Y desestimando la demanda reconvencional formulada por la representación de entidad DIRECCION000., absuelve a los demandantes reconvenidos de los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda reconvencional, con imposición de las costas a la entidad reconviniente.

SEGUNDO.- Resolución contractual. Plazo de ejecución de las obras. Prórroga contractual: penalización. Estado de alarma. Indemnización por alquiler de vivienda.

En la Cláusula Quinta del contrato privado de compraventa y arrendamiento de obra suscrito entre la parte demandante y la contratista demandada el 5 de junio de 2018, se facultaba a los propietarios-demandantes a resolver dicho contrato si la contratista no finalizara la obra en un plazo de doce meses a contar desde la concesión de la licencia municipal de obra, emitida el 26 de septiembre de 2018 y, de superarse, el promotor otorgaría una prórroga de otros tres meses, percibiendo la cantidad de 50 euros/día en concepto de daños y perjuicios ocasionados por el retraso en la entrega más otros tres facultativos de prórroga, a contar desde la concesión de la licencia municipal de obra, emitida el 26 de septiembre de 2018. Pactando, expresamente (II) que, en los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor, entre los que se incluyen, los supuestos de huelga en el sector de la construcción, se entenderá prorrogada la fecha de entrega por el tiempo que haya durado la causa que origina el retraso, sin que haya lugar por el promotor a ejercitar la resolución del contrato.

En la primera instancia se reconoce el derecho de los demandantes a obtener una indemnización por el concepto de arrendamiento vivienda por haber incumplido la contratista el plazo de ejecución de la obra, establecido contractualmente en doce meses, si bien la limita a un mes, fijando dicha indemnización en 590 euros. Y, ello, por entender que, partiendo de la fecha del acta de replanteo, 27 de mayo de 2019,día inicial del cómputo admitido por las partes, debían tenerse en cuenta dos meses y medio de prórroga por el confinamiento fruto de la pandemia Covid-19, de modo que el plazo de finalización de las obras, que por mor de la prórroga de tres meses pactada en la cláusula quinta del contrato, finalizaría el 27 de agosto de 2020, debe entenderse prorrogado hasta la segunda quincena del mes de noviembre de 2020.Mensualidad que comprende parte de noviembre y parte de diciembre de 2020, es decir, desde que debían finalizarse las obras hasta la fecha en que se puso fin al contrato por la parte demandante, el 17 de diciembre de 2020, intimando a la contratista para que tuviera por finalizada la ejecución de la obra de la vivienda unifamiliar y se abstuviera de entrar en el inmueble objeto de la obra o de realizar cualquier actividad en ella. Así como, el derecho a percibir la indemnización de 4.500 euros en concepto de daños y perjuicios por el retraso en la ejecución generador de la prórroga por tres meses, en aplicación de la cláusula penal pactada, a razón de 50 euros/día.

Frente a tales pronunciamientos se alzan tanto los demandantes,como la contratista demandada. Los primeros alegan que se ha incurrido en un error de derecho y de hecho; desde el punto de vista legal, solo habrían existido 15 días de fuerza mayor por la declaración del estado de alarma, de modo que la paralización de las obras se limita a la segunda quincena de marzo conforme RD 463/20, de 14 de marzo y, por ende, la obra tendría que estar finalizada el 27 de agosto de 2020. Y, desde el punto de vista fáctico, a partir del doc.15 de la demanda, atinente a las facturas de obra, constan emitidas el mes de enero de 2020 y, posteriormente, desde el 5 de mayo de 2020 en adelante, se desprende que la paralización lo fue por un periodo de cuatro meses, lo que, a razón de 590 euros, la indemnización debería establecerse en la suma reclamada de 2.360 euros.

Por su parte, la contratista demandada,niega retraso alguno en la ejecución de la obra y, por ende, que concurra la causa que facultaba a la propiedad para resolver el contrato, ni que quepa aplicar la penalización de 50 euros diarios, pues ningún requerimiento se les hizo al respecto, ni la indemnización por alquileres. Alegando que en la primera instancia no se habrían tenido en cuenta las dos modificaciones del proyecto básico y de ejecución de las obras (en sus palabras, Modificado 1 y 2), la renuncia del director y proyectista de la obra, Sr. Desiderio (30/09/2019), quien certificó una obra ejecutada a esa fecha del 24,79%, el nombramiento por el promotor de nuevos arquitectos (04/10/2019), Sres. Justiniano y Jose Ramón, que realizaron a su instancia el Modificado 2, visado el 7 de octubre de 2019, sin haberse obtenido aun la licencia de obras solicitada, la actitud del promotor en orden a la firma de los presupuestos por incrementos de obra solicitados, como reflejan los correos electrónicos incorporados a los autos y, como consta en el doc.15 de la demanda, la paralización de las obras, por el estado de alarma, durante cuatro meses; circunstancias, todas ellas que ralentizaron la ejecución de las obras, de modo que, a su juicio, lo que se produjo fue un desistimiento unilateral de la propiedad sorpresivo, sin justificación alguna, incardinable en el art. 1.594 CC ( acción ejercitada con carácter principal en su demanda reconvencional, en la que se solicita la condena de los demandantes a indemnizar a la contratista en el importe de los gastos, del trabajo ya ejecutado y el beneficio industrial que hubiera obtenido de haber ejecutado la obra pendiente, que a falta de concreción, se viene fijando jurisprudencialmente, en el 15% del precio del contrato; Indemnización que cuantifica en 30.976,57 euros).

Expuestos los términos de la controversia planteada en el recurso, partiendo de los hechos relevantes que resultan de todo lo actuado en la primera instancia y normativa de aplicación en relación con la declaración del estado de alarma por el Covid-19, se obtienen las siguientes conclusiones:

- Del análisis del acta de replanteo (doc.4 contestación), firmada el 27/05/2019, por el arquitecto, el aparejador y la propiedad, se aprecia que en ella se contemplaba la realización de la ejecución de la obra conforme al proyecto inicial con las modificaciones contenidas en el denominado Modificado 1, lo que se reconoce en el recurso de la contratista demandada; modificación que comportó la supresión de la planta sótano destinada a garaje, situándose éste en la planta baja al lado de la vivienda, se amplía la superficie del cuarto de lavado y del porche. En la planta primera, se suprime el tejado de placa de panel sándwich y se sustituye por una cubierta transitable o terraza, con una superficie de 27,03 m2, creándose otro tejado nuevo para el garaje y la zona de lavandería, siendo visado el 5 de julio de 2019 y otorgada la licencia respecto de esa modificación el 21 de enero de 2020(doc.6). Modificado que determinó que se pasase de una superficie total construida de 204,22 m2 a 217,33 m2. Además, por consenso de las partes se iniciaron las obras, pese a no contar aún con la citada licencia, como lo demuestra el hecho de haberse emitido la primera certificación mensual, en junio de 2019. Por consiguiente, no cabe entender que este Modificado 1 tuviese incidencia alguna en el plazo establecido para la ejecución de las obras, es más, como afirma el perito de la parte actora, la supresión de la planta sótano actuaría en favor del plazo de ejecución establecido, al reducir la magnitud de la excavación y de la cimentación.

- En cuanto al denominado Modificado 2, realizado por los nuevos directores de la obra designados por el promotor el 04/10/2019, cuatro días después de la renuncia del director proyectista, visado el 7 de octubre de 2019; modificado cuya ejecución se acometió por consenso de las partes, pese a no haberse obtenido la licencia correspondiente, otorgada durante la tramitación del procedimiento, circunstancia que, por consiguiente, ninguna incidencia tuvo en la marcha de las obras. Por otro lado, si bien se describen por la parte demandada las modificaciones introducidas, ninguna prueba aportó, ni instó dirigida a acreditar en qué medida contribuyeron a dilatar el plazo establecido para la ejecución de las obras, la única prueba existente en las actuaciones, viene constituida por las manifestaciones vertidas por los peritos intervinientes a instancia de sendas partes, absolutamente contradictorias, al sostener el de la demandante, su nula incidencia y el de la demandada, que defendió su indudable efecto en el tiempo de ejecución, pruebas que nada aportan a esta Sala, en tanto en cuanto tampoco consta lo avanzado de las obras atinentes al Modificado 1 en relación con los elementos que resultaron afectados por dichos cambios, únicamente, se conoce por mor de lo certificado por el arquitecto saliente que, a esa fecha (30/09/2019), estaba ejecutado el 24,79%.

- No cabe duda, que las medidas para frenar la expansión del Covid-19, en concreto, la paralización de las obras constituye un supuesto de fuerza mayor previsto en el contrato que comporta una modificación en el plazo establecido para su ejecución, siendo esencial de cara a determinar la extensión de dicho plazo, determinar el momento en el que se paralizan los trabajos y el periodo de tiempo que se mantiene la suspensión hasta la reanudación de aquellos. A tales efectos, hemos de tener en cuenta que en el Real Decreto 463/20, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma, se estableció que tal declaración afectaba a todo el territorio nacional, por un plazo de 15 días naturales desde su publicación. Plazo que se prorroga hasta el 12 de abril de 2020 por el RD 476/2020, de 27 de marzo y, posteriormente, la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, en su único artículo, sobre medidas excepcionales en materia de obras de intervención en edificios existentes, establece la suspensión de toda clase de obra que suponga una intervención en edificios existentes, en los supuestos en los que en el inmueble en el que deban ejecutarse se hallen personas no relacionadas con la actividad de ejecución de la obra, y que, debido a su ubicación permanente o temporal, o a necesidades de circulación, y por causa de residencia, trabajo u otras, puedan tener interferencia con la actividad de ejecución de la obra, o con el movimiento de trabajadores o traslado de materiales. Exceptuándose, las obras referidas en el apartado anterior en las que, por circunstancias de sectorización del inmueble, no se produzca interferencia alguna con las personas no relacionadas con la actividad de la obra.Asistiéndole la razón a la parte demandante, cuando afirma, que esta Orden no afecta a la construcción objeto de autos. Regulación que, además, viene corroborada por el contenido de las comunicaciones habidas entre el arquitecto Sr. Justiniano, el aparejador D. Leonardo, y el albañil D. Alvaro, quien en la comunicación del día 13 de marzo de 2020,alude a los 15 días de paralización y el 12 de abril de 2020,comunica que al día siguiente reanudan la obra, enviando el arquitecto, al día siguiente, los planos definitivos. Siendo esto así, las obras estuvieron paralizadas un mes.

- Es cierto y en ello coinciden ambas partes, que no constan emitidas certificaciones desde el mes de enero de 2020 hasta el 5 de mayo de 2020, desconociéndose el motivo, ya que incluso se omite la certificación del mes de febrero, que ninguna relación guarda con el estado de alarma declarado, extremo sobre el que nada acredita la mercantil contratista al vincularlo con la paralización derivada de aquella y, ello, solo desde el punto de vista temporal, ya que no se ha manifestado que por mor de aquella, hubiese habido una demora en el suministro de materiales o que subcontratada alguna partida con terceros, autónomos o empresas, no hubieran accedido a la finca para ejecutar su cometido por tal motivo, etc. A lo que si se alude es a los incrementos de obra propuestos por la propiedad y a las divergencias habidas entre propiedad y arquitecto técnico sobre la aceptación de determinadas partidas incluidas en los presupuestos fruto de aquellos, cuya resolución habría demorado el promotor Sr. Marcelino, pero la única prueba objetiva al respecto viene constituida por la comunicación habida el día 13 de marzo de 2020, a la que hemos hecho referencia, en la que, tras haber manifestado el demandante al aparejador su conformidad con la partida del presupuesto referida a la ampliación del baño, pero que debían repasar el resto (10/03/2020), el aparejador Sr. Leonardo, expone la necesidad de que indique qué va a pasar con el resto del presupuesto al afectar al buen ritmo de los trabajos en la obras, ausencia de prueba suficiente que impide tener por justificada una paralización de esos meses imputable a la parte demandante.

Por consiguiente, el 27 de agosto de 2020, fecha de finalización de las obras a la que aluden ambas partes, debe entenderse prorrogado hasta el 27 de septiembre de 2020 y, por consiguiente, cuando la parte demandante comunica a la demandada contratista, el 17 de diciembre de 2020,su intención de dar por finalizado el contrato, existía un incumplimiento por parte de la mercantil demandada del plazo de ejecución de tres meses, entrando en juego la facultad resolutoria concedida a la propiedad ex art. 1.124 CC, siendo procedente la aplicación de la penalización realizada en primera instancia y debiendo indemnizar la contratista a la parte demandante por alquiler de una vivienda,a razón de 590 euros/mes, en la suma de 1.770 euros.

TERCERO.- Valor de obra realmente ejecutada a la fecha de la resolución del contrato.

En la sentencia recurrida se fija el valor de la obra ejecutada a la fecha de la resolución contractual(17/12/2020), sin tener en cuenta los aumentos de obra ejecutados, ni los materiales aportados, facturas abonadas a proveedores e instalaciones abonadas por la propiedad, criterio seguido por los dos peritos intervinientes a instancia de las ahora recurrentes, sin duda a tenor de las pretensiones individualizadas realizadas en la demanda, en la cifra de 200.106,77 euros, IVA incluido, conforme a un criterio de equidad consistente en la suma intermedia ofrecida por uno y otro perito, atendida la disparidad existente entre uno y otro. Rechazando el resultado obrante en el informe emitido por el perito de la parte actora por entender que los cálculos realizados son etéreos, al aplicarse unos porcentajes que no estarían suficientemente contrastados y el ofrecido por el perito de la entidad contratista, por la inexistencia de explicación sobre los datos tenidos en cuenta para valorar la obra en una suma tan elevada, ya que si la obra se pactó por un precio cerrado y no se terminó, lo ejecutado tiene que ser, necesariamente, inferior al precio fijado en el contrato, que era de 210.000 euros más IVA.

La parte demandante recurre dicho pronunciamiento alegando que la valoración de las pruebas periciales no se ajusta a lo establecido en el art. 348 de la LEC y la doctrina jurisprudencial sobre el mismo, y desde esta perspectiva, sostiene que debe conferírsele mayor virtualidad al emitido a su instancia por el perito Sr. Juan Pablo, mientras que la contratista defiende la valoración realizada por su perito, Sr. Luis Francisco.

Esta Sala ha declarado de forma reiterada que la prueba pericial se ha de apreciar según las reglas de la sana crítica, como dice el artículo 348 de la LEC. Reglas que no se hallan recogidas en precepto alguno, ni previstas en ninguna norma valorativa de prueba y, en consecuencia, los distintos dictámenes deben valorarse por la lógica interna del informe del experto, su ajuste a la realidad del pleito, la titulación del perito con relación a lo que constituye el objeto de la pericia, la relación entre el resultado de la pericial y los demás medios probatorios obrantes en autos, el detalle y exhaustividad del informe, la metodología o las operaciones practicadas para la obtención de conclusiones, como son la inspección, la extracción de muestras o la realización de análisis, etc., por lo que no compartimos el criterio utilizado en la instancia para fijar el valor de la obra realmente ejecutada al momento de la resolución del contrato.

El perito que informó a instancia de la mercantil demandada, Sr. Luis Francisco, arquitecto, visita la vivienda el día 20 de mayo de 2021, indicando que la vivienda estaba acabada y los propietarios se encontraban en ella. Para determinar el valor de lo ejecutado en el momento de la rescisión del contrato, momento en el que señala que la obra se encontraba en construcción, quedando pendientes partidas por ejecutar, parte de que, en la certificación firmada por la dirección de la obra, emitida el 11 de diciembre de 2020, se recoge que se ha ejecutado el 92,07% de la obra. Por lo que, siendo el presupuesto de contrata inicial de 210.000 euros (sin IVA), el 97,07%, supone un valor de 193.347 euros. Cantidades a las que habría que sumar el IVA del 10%. Estimando que el precio final de obra, al ascender la superficie total construida a 219,17 m2 (la inicial, 204,22 m2), a razón de 1.200 euros/m2, precio aplicable, según su experiencia, a obras similares en cuanto ubicación, características constructivas y calidades, en 263.004 euros, siendo éste el precio de contrata de la vivienda de autos.

El perito informante a instancia de los demandantes, también arquitecto, Sr. Juan Pablo, visita la obra en la fecha de la resolución del contrato (diciembre de 2.020) y hace un seguimiento de aquella desde esa fecha hasta mayo de 2021. Explica que, como en el proyecto básico de ejecución no aparecen desglosadas las distintas partidas de la obra y, por ende, tampoco el precio aplicado a cada una de ellas (el precio inicial para la vivienda a construir, según contrato, era de 210.000 euros, más el 10% de IVA, en total, 231.000 euros, precio cerrado, llave en mano) realiza el informe, partiendo de que las certificaciones de obra emitidas se han calculado sobre dicho presupuesto, sin ninguna de sus modificaciones posteriores, extremo que se reconoce por la contratista, y que las mediciones empleadas para presupuestar y certificar se corresponden con las del proyecto básico, pues los porcentajes de cada capítulo son iguales o similares a los del citado presupuesto (cuadro resumen del presupuesto del proyecto de ejecución y de las certificaciones, pág.3 del informe). Recoge otros trabajos que no están definidos en las mediciones del proyecto, pero que si obran en la "Memoria de Calidades" (doc.13 demanda), pág.13 y 14 del informe, en cuanto forman parte del contrato y, por ende, incluidos en el precio de la obra, lo que no se discute. Detalla, capítulo a capítulo del presupuesto, las partidas que estando certificadas estaban sin ejecutar (pág. 7 a 14). A parte, recoge los materiales que fueron aportados por la propiedad, no descontados, así como, las instalaciones y facturas que abonaron directamente a los proveedores. Por último, también los presupuestos emitidos por la contratista por Modificación de proyecto y aumentos de obra conforme a la documentación aportada con la demanda reconvencional, con las correcciones recogidas en la pág.16 del informe. Y con base en tales datos, en la pág.21 del informe, lleva a cabo una liquidación integra de la obra realmente ejecutada comprensiva de los siguientes conceptos: importe de la obra ejecutada en base al presupuesto del contrato, 176.114,40 euros; importe de las ampliaciones realmente ejecutadas, 4.230,14 euros; importe de materiales aportados por la propiedad, no descontados, -215,09; importes de facturas de proveedores e instalaciones abonadas por la propiedad, -4.311,35 euros y los importes de honorarios a profesiones; 2.420 euros, lo que arroja un total de 175.938 euros. Concepto, este último que, compartiendo el criterio de la mercantil demandada, debe excluirse al ser de cargo de la propiedad. En total el valor de la obra realmente ejecutadaa la rescisión del contrato ascendería a 173.518,10 euros, más el 10% del IVA, 173.691,62 euros.

De conformidad con lo expuesto en orden a la correcta valoración de la prueba pericial, siendo dichos informes periciales, los únicos con los que contamos para dirimir la cuestión analizada, entendemos que se ha de estar al emitido y aclarado en el juicio por este último perito, habida cuenta la exhaustividad del informe, fruto de haber observado in situ y en un tiempo prolongado el estado de las obras tras la rescisión del contrato y las operaciones practicadas para alcanzar sus conclusiones, tras poner en relación lo objetivado con lo certificado y facturado a la luz de la documentación aportada por sendas partes. Frente al informe emitido por el primer perito, informe que no ha tenido en cuenta ni el estado de las obras (ejecutadas y no ejecutadas), ni la documentación obrante en las actuaciones. Además, la liquidación realizada.

Liquidación íntegra, que consideramos, que es de la que se debe partir para determinar sí, como afirma la parte demandante, ha habido o no un exceso en lo pagado en relación con lo realmente ejecutado, que deba serle resarcido por la mercantil demandada y no en la forma individualizada instada en la demanda, a salvo, claro está, de valorar los perjuicios, en su caso, ocasionados por los defectos constructivos denunciados, a analizar ulteriormente.

CUARTO.- Importe abonado por la propiedad por las obras ejecutadas al momento de la rescisión del contrato.

La sentencia de instancia fija el importe abonado por la propiedad en un total de 206.046,90 euros: 202.907 euros, resultantes del doc.15 aportado con la demanda (no impugnado de contrario), comprensivo de las facturas emitidas conforme a la certificación de obra relativa al proyecto, sin aumentos de obra y de dos certificaciones emitidas respecto de 4.929 euros de aumentos, con exclusión de los honorarios profesionales de arquitecto y aparejador del Modificado (2.420 euros) y 3.139,90 euros, al haber reconocido la contratista en su demanda reconvencional el pago de una suma superior, al añadir tres facturas, por importes de 1.815 euros, 605 euros y 719,90 euros abonados por los demandantes.

Conclusión de la que discrepan demandantes y demandada, los primeros que debía establecerse dicho importe en la suma recogida en el cuadro elaborado por el perito Sr. Juan Pablo, 186.460,50, más IVA del 10%, 205.327 euros (pág.8 del informe) -en realidad, serían 205.106,55 euros- Y, la demandada, que debía excluirse lo abonado en las certificaciones por aumento de obra (544,90 y 397,97 euros, incluido IVA) y el importe de los 3.139,90 euros, importe abonado por los demandantes, como acreditaron, por honorarios profesionales. De tal forma que, si al importe fijado en la sentencia de 202.907, se le restan esos aumentos (942,87 euros), lo abonado serían 201.964,13 euros, por lo que, ascendiendo el precio de la obra a 231.000 euros, incluido el IVA del 10%, la propiedad le adeudaría 29.035,87 euros, no concurriendo el exceso pretendido.

Ciertamente, debe excluirse del importe recogido en la sentencia como abonado por los demandantes, la cifra de 3.139,90 euros correspondiente a honorarios profesionales y, de igual modo, del cuadro elaborado por el perito de la demandante, comprensivo de todas las facturas y gastos abonados por la propiedad, conforme al citado doc.15 de la demanda, deben excluirse los pagos por honorarios profesionales del Modificado (2.420 euros), careciendo de sentido la exclusión de lo certificado y abonado por aumentos, cuando se trata de realizar una liquidación íntegra de la obra realmente ejecutada y abonada a la fecha de la resolución contractual. Así las cosas, si del cálculo realizado por el perito Sr. Juan Pablo, le restamos los 2.420 euros de honorarios profesionales, lo pagado por los demandantes ascendió ala suma recogida en la sentencia de 202.907 euros,cantidad en la que está incluido el IVA del 10%.

Ahora bien, para determinar si hubo o no exceso en lo pagado por los actores, debemos atender a la obra realmente ejecutada establecida en el Fundamento Jurídico anterior por importe de 173.691,62 euros, de donde se extrae que abonaron de más, 29.215,38 euros,exceso a cuyo pago vendrá obligada la mercantil demandada.

QUINTO.- Llaves de los portones de entrada a la finca y pago a la Agencia Tributaria

Acreditado el pago por la propiedad de 411,40 euros por cambio de las cerraduras de los portones de entrada a la finca al no haberles entregado la contratista, al resolverse el contrato, una copia de aquellas. No discutido el hecho causante de tal adquisición, sino en que la rescisión del contrato no se debió a un retraso culpable en la ejecución de las obras, habiendo sido fruto de un desistimiento unilateral por parte del promotor, se desestima este motivo del recurso.

De igual modo, se confirma el pronunciamiento por virtud del cual se condena a la demandada a reintegrar a los demandantes la suma de 730,59 euros que abonaron a la Agencia Tributaria, por deudas de la contratista, pago que no niega se haya realizado en su nombre, de hecho, aquella le comunicó la duplicidad del pago.

SEXTO.- Defectos constructivos limitados a los alegados en la demanda

Por los propios argumentos vertidos en la primera instancia, los cuales compartimos, únicamente, se tendrán en cuenta los alegados en la demanda, a saber: 1.- Mala ejecución de la cubierta. 2.- Defectos en el pavimento del garaje. 3.- Acumulación de humedad en la chimenea. 4.- Mala ejecución de las albardillas en la cubierta. 5.- Humedades en habitaciones y en otras zonas de la vivienda. 6.- Problemas en la solera de la vivienda.

Nuevamente discrepan la parte demandante y la contratista demandada respecto de lo razonado y concluido en primera instancia, con base en los informes emitidos por sus respectivos peritos; la primera mantiene que deben fijarse en 8.421,43 euros y la segunda, que no cabe estimar ningún defecto, al haber expuesto su perito, que estaban reparados.

En la sentencia recurrida, partiendo de que existía una contradicción esencial en cuanto a las conclusiones alcanzadas por los peritos en este apartado tres, al haber emitido también informe, a instancia del arquitecto técnico demandado, absuelto de las pretensiones deducidas frente a él en la sentencia de instancia, el perito Sr. Cesar, explicando por qué no podía darse prevalencia a ninguno de ellos, acudiendo a las normas del "onus probandi", se concluye, que pesando sobre los demandantes ex art. 217 LEC, la carga de probar no solo los defectos constructivos existentes, sino también que su reparación había ascendido al importe reclamado, prueba que se considera incompleta, habiéndose fijado dichos perjuicios, por dos de los peritos, en una suma concurrente de 4.695,30 euros, debía fijarse en tal importe la reparación de los desperfectos sufridos por los demandantes, como consecuencia de una defectuosa ejecución de la obra, en cuanto a la cubierta y al pavimento cerámico, únicos defectos imputables a la contratista.

De los distintos informes periciales emitidos y aclaraciones realizadas en el plenario se extrae lo siguiente:

Por lo que se refiere a la ejecución de la cubierta de la planta primera de la vivienda,tanto el perito Sr. Juan Pablo, como el perito Sr. Cesar, apreciaron la existencia de un defecto en la ejecución de la cubierta imputable a la contratista, aunque por diversas razones, defecto constructivo que para su reparación proponían levantar aquella y volver a colocarla. Si bien tanto en el informe, como en el acto del juicio, el propio perito de la actora reconoció que dicho defecto había sido subsanado por la propiedad, sin necesidad de levantar la cubierta, adoptando un sistema eficaz y más económico, consistente en la nivelación y asentado de las placas existentes, impermeabilización del conjunto de la cubierta con tratamiento de poliuretano, a paneles dañados y el canto visto del núcleo de espuma de aquellos, colocación de un angular en la cara interior sobre el pesebrón y remate interior de los vierteaguas, desapareciendo las humedades de habitaciones y otras zonas afectadas por el estado de la cubierta. Habiendo también reparado la propiedad los daños interiores; actuaciones que valora en, 4.488,72 euros.

Defectos en el pavimento del garajeal presentar un desnivel con caída hacía el interior que daba lugar a la entrada de lluvia hacía el interior del garaje y que impedía que el portón de éste cerrase adecuadamente. Proponiendo, los peritos citados, para su reparación el levantado y nivelación de la zona afectada, reposición de acabados, reajuste y calibración del portón del garaje. Defecto que también fue reparado por los demandantes, como reconocieron dichos peritos; reparación que consistió en el picado y nueva ejecución de la pequeña rampa de acceso entre la línea exterior de la fachada y la alineación del portón, retirada unos 35/40 cm de la anterior. Esta reparación la valoró el perito de los demandantes en 556 euros.No haciendo propuesta de reparación, ni valoración el segundo de los peritos al haberse reparado cuando visitó la vivienda.

Acumulación de humedad en la chimenea,sobre este defecto no se pronunció el perito de los demandantes, haciéndolo el Sr. Cesar y el perito Sr. Luis Francisco, habiéndoles manifestado el Sr. Marcelino que en la terraza de la planta primera, en las proximidades del recrecido de la chimenea del salón, se produce en periodos de lluvia un encharcamiento de agua que tarde en evacuarse. Señalando que, ubicada la zona concreta en la que tendría lugar tal acumulación, concretamente, en el rincón que conforma la chimenea con la fachada principal de la habitación 2 de la vivienda, remarcada en el croquis adjuntado, no se apreciaron signos de acumulación de agua pese a haber llovido de forma abundante en los días anteriores. Ni tampoco defectos de ejecución respecto de la pendiente de la cubierta, habiendo llevado a cabo su impermeabilización la empresa Tamer por encargo del demandante, conforme factura de pago.

Humedades en otras zonas de la vivienda,estas humedades son las que guardan relación con las zonas de ubicación de las chimeneas de la vivienda en cuestión y que serían consecuencia de una falta de remate, por lo que no se pueden imputar a un defecto constructivo imputable a la contratista, ya que no nos encontramos ante defectos apreciados en una obra acabada, de modo que intimada la demandada a abandonar su actividad por la rescisión del contrato, es obvio que quedase pendientes remates en determinadas partidas.

Defectuosa ejecución de las albardillas,según el perito de la parte demandante, las albardillas de remate de los petos de cubierta y algunos tramos de las albardillas de remate de los petos de la terraza carecen de vuelo y goterón suficientes para evitar la escorrentía de agua por la fachada y conforme a fotografías que aporta, no cumplen con la separación exigida de 2 cm entre el goterón y el plano de fachada, especialmente en el peto cubierta, siendo consecuencia de una mala ejecución imputable a la contratista . Proponiendo para su reparación el levantado de las albardillas y colocación de otras nuevas dotadas de goterón en su zona inferior con una pendiente hacía el exterior de al menos 10º y un vuelo de, al menos, 2 cm, sellado y remate adecuado del encuentro entre las albardillas y el peto. Este defecto, según manifestó, también fue reparado por la propiedad mediante la colocación de un angular de PVC negro a modo de goterón en el vuelo de las albardillas sobre la fachada. Reparación que valora en 480,91 euros.

Aunque el perito Sr. Cesar afirmó que no existía tal defecto constructivo, desde el momento, en que cuando acudió a la vivienda ya se encontraba reparado y se basó en lo manifestado por el demandante, se entiende acreditado a partir del reportaje fotográfico incorporado al informe del primer perito citado y su objetivación in situ.

Problemas en la solera de la vivienda,como quiera que este defecto constructivo no aparece reflejado y, por ende, tampoco valorada su reparación en el informe en el que la parte demandante funda su reclamación, debe excluirse. Únicamente aluden a él los otros dos peritos a partir de la información proporcionada por el demandante, e incorporando el perito Sr. Cesar a su informe el reportaje y documentación facilitada por el director de la ejecución, al no poder comprobarlo objetivamente por estar colocado el pavimento cerámico, al haber sido ya reparado.

Cuantificándose, por tanto, el importe de las reparaciones consecuencia de los defectos de ejecución acreditados en la suma de 5.525,63 euros.

En consecuencia, poniendo en relación el resultado alcanzado con lo razonado en el Fundamento Cuarto de la presente resolución, la parte demandante habría pagado a la contratista demandad un exceso total de 34.741 euros,a cuyo reintegro debe ser condenada.

SÉPTIMO.- Demanda reconvencional

A resultas de lo razonado en la anterior fundamentación jurídica, resulta patente la desestimación de la pretensión deducida en la demanda reconvencional fundada en el desistimiento unilateral y voluntario de la pate demandada, fundada en el art. 1594 del Código Civil, ni la condena de la parte reconvenida al abono de la cantidad en la que se cifra la cantidad que aquella le adeudaría, máxime cuando se ha apreciado un exceso en el pago de las obras efectivamente acometidas por parte de la propiedad.

No procede tampoco la condena de los demandantes al pago de la última certificación pendiente de pago, por importe de 9.794, IVA incluido (R50), al haberse incluido en la liquidación practicada, comprensiva de las obras realmente ejecutadas y cantidades efectivamente abonadas por la propiedad. Ni en los 605 euros por honorarios profesionales, cuyo abono por los demandantes se acreditó documentalmente con la demanda y que la propia reconviniente manifestó que debía excluirse, por tal motivo, del cómputo realizado en la primera instancia para determinar las cantidades satisfechas por aquellos.

Por el contrario, la parte reconviniente tiene derecho a ser reintegrada en las cantidades que abonó por consumos de agua y luz de obra con posterioridad a la rescisión del contrato, recibos aportados como doc. R60 y R61 de la reconvención, por importe total de 379 euros. Así como los gastos correspondientes a tasas y licencias originados por las dos modificaciones del proyecto (R30 Y R31), en total 432,20 euros y por el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (4% del permiso del proyecto del Modificado 1 y 2) en total 1.377,38 euros. Condenando a la parte demandante-reconvenida a abonar a la reconviniente el importe total de 1.756,38 euros.

OCTAVO.-Estimados en parte sendos recursos, con la consiguiente estimación parcial de la demanda reconvencional, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 398.2 y 394.2 de la LEC, no ha lugar a hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de esta alzada, ni por las devengadas por dicha reconvención.

En atención a lo expuesto, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Asturias, dicta el siguiente

PRIMERO.-La sentencia dictada en la primera instancia estima parcialmente la demanda presentada por la representación de D. Marcelino y Dª Sacramento, condenando a la entidad DIRECCION000. a abonar a los demandantes la cantidad de 16.867,42 euros, con más los intereses legales producidos desde la fecha de interposición de la demanda. Absolviendo al demandado D. Leonardo, arquitecto técnico, de los pedimentos contenidos en la demanda. Los demandantes y la entidad demandada abonarán las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Imponiendo a los demandantes las costas causadas al codemandado D. Leonardo. Y desestimando la demanda reconvencional formulada por la representación de entidad DIRECCION000., absuelve a los demandantes reconvenidos de los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda reconvencional, con imposición de las costas a la entidad reconviniente.

SEGUNDO.- Resolución contractual. Plazo de ejecución de las obras. Prórroga contractual: penalización. Estado de alarma. Indemnización por alquiler de vivienda.

En la Cláusula Quinta del contrato privado de compraventa y arrendamiento de obra suscrito entre la parte demandante y la contratista demandada el 5 de junio de 2018, se facultaba a los propietarios-demandantes a resolver dicho contrato si la contratista no finalizara la obra en un plazo de doce meses a contar desde la concesión de la licencia municipal de obra, emitida el 26 de septiembre de 2018 y, de superarse, el promotor otorgaría una prórroga de otros tres meses, percibiendo la cantidad de 50 euros/día en concepto de daños y perjuicios ocasionados por el retraso en la entrega más otros tres facultativos de prórroga, a contar desde la concesión de la licencia municipal de obra, emitida el 26 de septiembre de 2018. Pactando, expresamente (II) que, en los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor, entre los que se incluyen, los supuestos de huelga en el sector de la construcción, se entenderá prorrogada la fecha de entrega por el tiempo que haya durado la causa que origina el retraso, sin que haya lugar por el promotor a ejercitar la resolución del contrato.

En la primera instancia se reconoce el derecho de los demandantes a obtener una indemnización por el concepto de arrendamiento vivienda por haber incumplido la contratista el plazo de ejecución de la obra, establecido contractualmente en doce meses, si bien la limita a un mes, fijando dicha indemnización en 590 euros. Y, ello, por entender que, partiendo de la fecha del acta de replanteo, 27 de mayo de 2019,día inicial del cómputo admitido por las partes, debían tenerse en cuenta dos meses y medio de prórroga por el confinamiento fruto de la pandemia Covid-19, de modo que el plazo de finalización de las obras, que por mor de la prórroga de tres meses pactada en la cláusula quinta del contrato, finalizaría el 27 de agosto de 2020, debe entenderse prorrogado hasta la segunda quincena del mes de noviembre de 2020.Mensualidad que comprende parte de noviembre y parte de diciembre de 2020, es decir, desde que debían finalizarse las obras hasta la fecha en que se puso fin al contrato por la parte demandante, el 17 de diciembre de 2020, intimando a la contratista para que tuviera por finalizada la ejecución de la obra de la vivienda unifamiliar y se abstuviera de entrar en el inmueble objeto de la obra o de realizar cualquier actividad en ella. Así como, el derecho a percibir la indemnización de 4.500 euros en concepto de daños y perjuicios por el retraso en la ejecución generador de la prórroga por tres meses, en aplicación de la cláusula penal pactada, a razón de 50 euros/día.

Frente a tales pronunciamientos se alzan tanto los demandantes,como la contratista demandada. Los primeros alegan que se ha incurrido en un error de derecho y de hecho; desde el punto de vista legal, solo habrían existido 15 días de fuerza mayor por la declaración del estado de alarma, de modo que la paralización de las obras se limita a la segunda quincena de marzo conforme RD 463/20, de 14 de marzo y, por ende, la obra tendría que estar finalizada el 27 de agosto de 2020. Y, desde el punto de vista fáctico, a partir del doc.15 de la demanda, atinente a las facturas de obra, constan emitidas el mes de enero de 2020 y, posteriormente, desde el 5 de mayo de 2020 en adelante, se desprende que la paralización lo fue por un periodo de cuatro meses, lo que, a razón de 590 euros, la indemnización debería establecerse en la suma reclamada de 2.360 euros.

Por su parte, la contratista demandada,niega retraso alguno en la ejecución de la obra y, por ende, que concurra la causa que facultaba a la propiedad para resolver el contrato, ni que quepa aplicar la penalización de 50 euros diarios, pues ningún requerimiento se les hizo al respecto, ni la indemnización por alquileres. Alegando que en la primera instancia no se habrían tenido en cuenta las dos modificaciones del proyecto básico y de ejecución de las obras (en sus palabras, Modificado 1 y 2), la renuncia del director y proyectista de la obra, Sr. Desiderio (30/09/2019), quien certificó una obra ejecutada a esa fecha del 24,79%, el nombramiento por el promotor de nuevos arquitectos (04/10/2019), Sres. Justiniano y Jose Ramón, que realizaron a su instancia el Modificado 2, visado el 7 de octubre de 2019, sin haberse obtenido aun la licencia de obras solicitada, la actitud del promotor en orden a la firma de los presupuestos por incrementos de obra solicitados, como reflejan los correos electrónicos incorporados a los autos y, como consta en el doc.15 de la demanda, la paralización de las obras, por el estado de alarma, durante cuatro meses; circunstancias, todas ellas que ralentizaron la ejecución de las obras, de modo que, a su juicio, lo que se produjo fue un desistimiento unilateral de la propiedad sorpresivo, sin justificación alguna, incardinable en el art. 1.594 CC ( acción ejercitada con carácter principal en su demanda reconvencional, en la que se solicita la condena de los demandantes a indemnizar a la contratista en el importe de los gastos, del trabajo ya ejecutado y el beneficio industrial que hubiera obtenido de haber ejecutado la obra pendiente, que a falta de concreción, se viene fijando jurisprudencialmente, en el 15% del precio del contrato; Indemnización que cuantifica en 30.976,57 euros).

Expuestos los términos de la controversia planteada en el recurso, partiendo de los hechos relevantes que resultan de todo lo actuado en la primera instancia y normativa de aplicación en relación con la declaración del estado de alarma por el Covid-19, se obtienen las siguientes conclusiones:

- Del análisis del acta de replanteo (doc.4 contestación), firmada el 27/05/2019, por el arquitecto, el aparejador y la propiedad, se aprecia que en ella se contemplaba la realización de la ejecución de la obra conforme al proyecto inicial con las modificaciones contenidas en el denominado Modificado 1, lo que se reconoce en el recurso de la contratista demandada; modificación que comportó la supresión de la planta sótano destinada a garaje, situándose éste en la planta baja al lado de la vivienda, se amplía la superficie del cuarto de lavado y del porche. En la planta primera, se suprime el tejado de placa de panel sándwich y se sustituye por una cubierta transitable o terraza, con una superficie de 27,03 m2, creándose otro tejado nuevo para el garaje y la zona de lavandería, siendo visado el 5 de julio de 2019 y otorgada la licencia respecto de esa modificación el 21 de enero de 2020(doc.6). Modificado que determinó que se pasase de una superficie total construida de 204,22 m2 a 217,33 m2. Además, por consenso de las partes se iniciaron las obras, pese a no contar aún con la citada licencia, como lo demuestra el hecho de haberse emitido la primera certificación mensual, en junio de 2019. Por consiguiente, no cabe entender que este Modificado 1 tuviese incidencia alguna en el plazo establecido para la ejecución de las obras, es más, como afirma el perito de la parte actora, la supresión de la planta sótano actuaría en favor del plazo de ejecución establecido, al reducir la magnitud de la excavación y de la cimentación.

- En cuanto al denominado Modificado 2, realizado por los nuevos directores de la obra designados por el promotor el 04/10/2019, cuatro días después de la renuncia del director proyectista, visado el 7 de octubre de 2019; modificado cuya ejecución se acometió por consenso de las partes, pese a no haberse obtenido la licencia correspondiente, otorgada durante la tramitación del procedimiento, circunstancia que, por consiguiente, ninguna incidencia tuvo en la marcha de las obras. Por otro lado, si bien se describen por la parte demandada las modificaciones introducidas, ninguna prueba aportó, ni instó dirigida a acreditar en qué medida contribuyeron a dilatar el plazo establecido para la ejecución de las obras, la única prueba existente en las actuaciones, viene constituida por las manifestaciones vertidas por los peritos intervinientes a instancia de sendas partes, absolutamente contradictorias, al sostener el de la demandante, su nula incidencia y el de la demandada, que defendió su indudable efecto en el tiempo de ejecución, pruebas que nada aportan a esta Sala, en tanto en cuanto tampoco consta lo avanzado de las obras atinentes al Modificado 1 en relación con los elementos que resultaron afectados por dichos cambios, únicamente, se conoce por mor de lo certificado por el arquitecto saliente que, a esa fecha (30/09/2019), estaba ejecutado el 24,79%.

- No cabe duda, que las medidas para frenar la expansión del Covid-19, en concreto, la paralización de las obras constituye un supuesto de fuerza mayor previsto en el contrato que comporta una modificación en el plazo establecido para su ejecución, siendo esencial de cara a determinar la extensión de dicho plazo, determinar el momento en el que se paralizan los trabajos y el periodo de tiempo que se mantiene la suspensión hasta la reanudación de aquellos. A tales efectos, hemos de tener en cuenta que en el Real Decreto 463/20, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma, se estableció que tal declaración afectaba a todo el territorio nacional, por un plazo de 15 días naturales desde su publicación. Plazo que se prorroga hasta el 12 de abril de 2020 por el RD 476/2020, de 27 de marzo y, posteriormente, la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, en su único artículo, sobre medidas excepcionales en materia de obras de intervención en edificios existentes, establece la suspensión de toda clase de obra que suponga una intervención en edificios existentes, en los supuestos en los que en el inmueble en el que deban ejecutarse se hallen personas no relacionadas con la actividad de ejecución de la obra, y que, debido a su ubicación permanente o temporal, o a necesidades de circulación, y por causa de residencia, trabajo u otras, puedan tener interferencia con la actividad de ejecución de la obra, o con el movimiento de trabajadores o traslado de materiales. Exceptuándose, las obras referidas en el apartado anterior en las que, por circunstancias de sectorización del inmueble, no se produzca interferencia alguna con las personas no relacionadas con la actividad de la obra.Asistiéndole la razón a la parte demandante, cuando afirma, que esta Orden no afecta a la construcción objeto de autos. Regulación que, además, viene corroborada por el contenido de las comunicaciones habidas entre el arquitecto Sr. Justiniano, el aparejador D. Leonardo, y el albañil D. Alvaro, quien en la comunicación del día 13 de marzo de 2020,alude a los 15 días de paralización y el 12 de abril de 2020,comunica que al día siguiente reanudan la obra, enviando el arquitecto, al día siguiente, los planos definitivos. Siendo esto así, las obras estuvieron paralizadas un mes.

- Es cierto y en ello coinciden ambas partes, que no constan emitidas certificaciones desde el mes de enero de 2020 hasta el 5 de mayo de 2020, desconociéndose el motivo, ya que incluso se omite la certificación del mes de febrero, que ninguna relación guarda con el estado de alarma declarado, extremo sobre el que nada acredita la mercantil contratista al vincularlo con la paralización derivada de aquella y, ello, solo desde el punto de vista temporal, ya que no se ha manifestado que por mor de aquella, hubiese habido una demora en el suministro de materiales o que subcontratada alguna partida con terceros, autónomos o empresas, no hubieran accedido a la finca para ejecutar su cometido por tal motivo, etc. A lo que si se alude es a los incrementos de obra propuestos por la propiedad y a las divergencias habidas entre propiedad y arquitecto técnico sobre la aceptación de determinadas partidas incluidas en los presupuestos fruto de aquellos, cuya resolución habría demorado el promotor Sr. Marcelino, pero la única prueba objetiva al respecto viene constituida por la comunicación habida el día 13 de marzo de 2020, a la que hemos hecho referencia, en la que, tras haber manifestado el demandante al aparejador su conformidad con la partida del presupuesto referida a la ampliación del baño, pero que debían repasar el resto (10/03/2020), el aparejador Sr. Leonardo, expone la necesidad de que indique qué va a pasar con el resto del presupuesto al afectar al buen ritmo de los trabajos en la obras, ausencia de prueba suficiente que impide tener por justificada una paralización de esos meses imputable a la parte demandante.

Por consiguiente, el 27 de agosto de 2020, fecha de finalización de las obras a la que aluden ambas partes, debe entenderse prorrogado hasta el 27 de septiembre de 2020 y, por consiguiente, cuando la parte demandante comunica a la demandada contratista, el 17 de diciembre de 2020,su intención de dar por finalizado el contrato, existía un incumplimiento por parte de la mercantil demandada del plazo de ejecución de tres meses, entrando en juego la facultad resolutoria concedida a la propiedad ex art. 1.124 CC, siendo procedente la aplicación de la penalización realizada en primera instancia y debiendo indemnizar la contratista a la parte demandante por alquiler de una vivienda,a razón de 590 euros/mes, en la suma de 1.770 euros.

TERCERO.- Valor de obra realmente ejecutada a la fecha de la resolución del contrato.

En la sentencia recurrida se fija el valor de la obra ejecutada a la fecha de la resolución contractual(17/12/2020), sin tener en cuenta los aumentos de obra ejecutados, ni los materiales aportados, facturas abonadas a proveedores e instalaciones abonadas por la propiedad, criterio seguido por los dos peritos intervinientes a instancia de las ahora recurrentes, sin duda a tenor de las pretensiones individualizadas realizadas en la demanda, en la cifra de 200.106,77 euros, IVA incluido, conforme a un criterio de equidad consistente en la suma intermedia ofrecida por uno y otro perito, atendida la disparidad existente entre uno y otro. Rechazando el resultado obrante en el informe emitido por el perito de la parte actora por entender que los cálculos realizados son etéreos, al aplicarse unos porcentajes que no estarían suficientemente contrastados y el ofrecido por el perito de la entidad contratista, por la inexistencia de explicación sobre los datos tenidos en cuenta para valorar la obra en una suma tan elevada, ya que si la obra se pactó por un precio cerrado y no se terminó, lo ejecutado tiene que ser, necesariamente, inferior al precio fijado en el contrato, que era de 210.000 euros más IVA.

La parte demandante recurre dicho pronunciamiento alegando que la valoración de las pruebas periciales no se ajusta a lo establecido en el art. 348 de la LEC y la doctrina jurisprudencial sobre el mismo, y desde esta perspectiva, sostiene que debe conferírsele mayor virtualidad al emitido a su instancia por el perito Sr. Juan Pablo, mientras que la contratista defiende la valoración realizada por su perito, Sr. Luis Francisco.

Esta Sala ha declarado de forma reiterada que la prueba pericial se ha de apreciar según las reglas de la sana crítica, como dice el artículo 348 de la LEC. Reglas que no se hallan recogidas en precepto alguno, ni previstas en ninguna norma valorativa de prueba y, en consecuencia, los distintos dictámenes deben valorarse por la lógica interna del informe del experto, su ajuste a la realidad del pleito, la titulación del perito con relación a lo que constituye el objeto de la pericia, la relación entre el resultado de la pericial y los demás medios probatorios obrantes en autos, el detalle y exhaustividad del informe, la metodología o las operaciones practicadas para la obtención de conclusiones, como son la inspección, la extracción de muestras o la realización de análisis, etc., por lo que no compartimos el criterio utilizado en la instancia para fijar el valor de la obra realmente ejecutada al momento de la resolución del contrato.

El perito que informó a instancia de la mercantil demandada, Sr. Luis Francisco, arquitecto, visita la vivienda el día 20 de mayo de 2021, indicando que la vivienda estaba acabada y los propietarios se encontraban en ella. Para determinar el valor de lo ejecutado en el momento de la rescisión del contrato, momento en el que señala que la obra se encontraba en construcción, quedando pendientes partidas por ejecutar, parte de que, en la certificación firmada por la dirección de la obra, emitida el 11 de diciembre de 2020, se recoge que se ha ejecutado el 92,07% de la obra. Por lo que, siendo el presupuesto de contrata inicial de 210.000 euros (sin IVA), el 97,07%, supone un valor de 193.347 euros. Cantidades a las que habría que sumar el IVA del 10%. Estimando que el precio final de obra, al ascender la superficie total construida a 219,17 m2 (la inicial, 204,22 m2), a razón de 1.200 euros/m2, precio aplicable, según su experiencia, a obras similares en cuanto ubicación, características constructivas y calidades, en 263.004 euros, siendo éste el precio de contrata de la vivienda de autos.

El perito informante a instancia de los demandantes, también arquitecto, Sr. Juan Pablo, visita la obra en la fecha de la resolución del contrato (diciembre de 2.020) y hace un seguimiento de aquella desde esa fecha hasta mayo de 2021. Explica que, como en el proyecto básico de ejecución no aparecen desglosadas las distintas partidas de la obra y, por ende, tampoco el precio aplicado a cada una de ellas (el precio inicial para la vivienda a construir, según contrato, era de 210.000 euros, más el 10% de IVA, en total, 231.000 euros, precio cerrado, llave en mano) realiza el informe, partiendo de que las certificaciones de obra emitidas se han calculado sobre dicho presupuesto, sin ninguna de sus modificaciones posteriores, extremo que se reconoce por la contratista, y que las mediciones empleadas para presupuestar y certificar se corresponden con las del proyecto básico, pues los porcentajes de cada capítulo son iguales o similares a los del citado presupuesto (cuadro resumen del presupuesto del proyecto de ejecución y de las certificaciones, pág.3 del informe). Recoge otros trabajos que no están definidos en las mediciones del proyecto, pero que si obran en la "Memoria de Calidades" (doc.13 demanda), pág.13 y 14 del informe, en cuanto forman parte del contrato y, por ende, incluidos en el precio de la obra, lo que no se discute. Detalla, capítulo a capítulo del presupuesto, las partidas que estando certificadas estaban sin ejecutar (pág. 7 a 14). A parte, recoge los materiales que fueron aportados por la propiedad, no descontados, así como, las instalaciones y facturas que abonaron directamente a los proveedores. Por último, también los presupuestos emitidos por la contratista por Modificación de proyecto y aumentos de obra conforme a la documentación aportada con la demanda reconvencional, con las correcciones recogidas en la pág.16 del informe. Y con base en tales datos, en la pág.21 del informe, lleva a cabo una liquidación integra de la obra realmente ejecutada comprensiva de los siguientes conceptos: importe de la obra ejecutada en base al presupuesto del contrato, 176.114,40 euros; importe de las ampliaciones realmente ejecutadas, 4.230,14 euros; importe de materiales aportados por la propiedad, no descontados, -215,09; importes de facturas de proveedores e instalaciones abonadas por la propiedad, -4.311,35 euros y los importes de honorarios a profesiones; 2.420 euros, lo que arroja un total de 175.938 euros. Concepto, este último que, compartiendo el criterio de la mercantil demandada, debe excluirse al ser de cargo de la propiedad. En total el valor de la obra realmente ejecutadaa la rescisión del contrato ascendería a 173.518,10 euros, más el 10% del IVA, 173.691,62 euros.

De conformidad con lo expuesto en orden a la correcta valoración de la prueba pericial, siendo dichos informes periciales, los únicos con los que contamos para dirimir la cuestión analizada, entendemos que se ha de estar al emitido y aclarado en el juicio por este último perito, habida cuenta la exhaustividad del informe, fruto de haber observado in situ y en un tiempo prolongado el estado de las obras tras la rescisión del contrato y las operaciones practicadas para alcanzar sus conclusiones, tras poner en relación lo objetivado con lo certificado y facturado a la luz de la documentación aportada por sendas partes. Frente al informe emitido por el primer perito, informe que no ha tenido en cuenta ni el estado de las obras (ejecutadas y no ejecutadas), ni la documentación obrante en las actuaciones. Además, la liquidación realizada.

Liquidación íntegra, que consideramos, que es de la que se debe partir para determinar sí, como afirma la parte demandante, ha habido o no un exceso en lo pagado en relación con lo realmente ejecutado, que deba serle resarcido por la mercantil demandada y no en la forma individualizada instada en la demanda, a salvo, claro está, de valorar los perjuicios, en su caso, ocasionados por los defectos constructivos denunciados, a analizar ulteriormente.

CUARTO.- Importe abonado por la propiedad por las obras ejecutadas al momento de la rescisión del contrato.

La sentencia de instancia fija el importe abonado por la propiedad en un total de 206.046,90 euros: 202.907 euros, resultantes del doc.15 aportado con la demanda (no impugnado de contrario), comprensivo de las facturas emitidas conforme a la certificación de obra relativa al proyecto, sin aumentos de obra y de dos certificaciones emitidas respecto de 4.929 euros de aumentos, con exclusión de los honorarios profesionales de arquitecto y aparejador del Modificado (2.420 euros) y 3.139,90 euros, al haber reconocido la contratista en su demanda reconvencional el pago de una suma superior, al añadir tres facturas, por importes de 1.815 euros, 605 euros y 719,90 euros abonados por los demandantes.

Conclusión de la que discrepan demandantes y demandada, los primeros que debía establecerse dicho importe en la suma recogida en el cuadro elaborado por el perito Sr. Juan Pablo, 186.460,50, más IVA del 10%, 205.327 euros (pág.8 del informe) -en realidad, serían 205.106,55 euros- Y, la demandada, que debía excluirse lo abonado en las certificaciones por aumento de obra (544,90 y 397,97 euros, incluido IVA) y el importe de los 3.139,90 euros, importe abonado por los demandantes, como acreditaron, por honorarios profesionales. De tal forma que, si al importe fijado en la sentencia de 202.907, se le restan esos aumentos (942,87 euros), lo abonado serían 201.964,13 euros, por lo que, ascendiendo el precio de la obra a 231.000 euros, incluido el IVA del 10%, la propiedad le adeudaría 29.035,87 euros, no concurriendo el exceso pretendido.

Ciertamente, debe excluirse del importe recogido en la sentencia como abonado por los demandantes, la cifra de 3.139,90 euros correspondiente a honorarios profesionales y, de igual modo, del cuadro elaborado por el perito de la demandante, comprensivo de todas las facturas y gastos abonados por la propiedad, conforme al citado doc.15 de la demanda, deben excluirse los pagos por honorarios profesionales del Modificado (2.420 euros), careciendo de sentido la exclusión de lo certificado y abonado por aumentos, cuando se trata de realizar una liquidación íntegra de la obra realmente ejecutada y abonada a la fecha de la resolución contractual. Así las cosas, si del cálculo realizado por el perito Sr. Juan Pablo, le restamos los 2.420 euros de honorarios profesionales, lo pagado por los demandantes ascendió ala suma recogida en la sentencia de 202.907 euros,cantidad en la que está incluido el IVA del 10%.

Ahora bien, para determinar si hubo o no exceso en lo pagado por los actores, debemos atender a la obra realmente ejecutada establecida en el Fundamento Jurídico anterior por importe de 173.691,62 euros, de donde se extrae que abonaron de más, 29.215,38 euros,exceso a cuyo pago vendrá obligada la mercantil demandada.

QUINTO.- Llaves de los portones de entrada a la finca y pago a la Agencia Tributaria

Acreditado el pago por la propiedad de 411,40 euros por cambio de las cerraduras de los portones de entrada a la finca al no haberles entregado la contratista, al resolverse el contrato, una copia de aquellas. No discutido el hecho causante de tal adquisición, sino en que la rescisión del contrato no se debió a un retraso culpable en la ejecución de las obras, habiendo sido fruto de un desistimiento unilateral por parte del promotor, se desestima este motivo del recurso.

De igual modo, se confirma el pronunciamiento por virtud del cual se condena a la demandada a reintegrar a los demandantes la suma de 730,59 euros que abonaron a la Agencia Tributaria, por deudas de la contratista, pago que no niega se haya realizado en su nombre, de hecho, aquella le comunicó la duplicidad del pago.

SEXTO.- Defectos constructivos limitados a los alegados en la demanda

Por los propios argumentos vertidos en la primera instancia, los cuales compartimos, únicamente, se tendrán en cuenta los alegados en la demanda, a saber: 1.- Mala ejecución de la cubierta. 2.- Defectos en el pavimento del garaje. 3.- Acumulación de humedad en la chimenea. 4.- Mala ejecución de las albardillas en la cubierta. 5.- Humedades en habitaciones y en otras zonas de la vivienda. 6.- Problemas en la solera de la vivienda.

Nuevamente discrepan la parte demandante y la contratista demandada respecto de lo razonado y concluido en primera instancia, con base en los informes emitidos por sus respectivos peritos; la primera mantiene que deben fijarse en 8.421,43 euros y la segunda, que no cabe estimar ningún defecto, al haber expuesto su perito, que estaban reparados.

En la sentencia recurrida, partiendo de que existía una contradicción esencial en cuanto a las conclusiones alcanzadas por los peritos en este apartado tres, al haber emitido también informe, a instancia del arquitecto técnico demandado, absuelto de las pretensiones deducidas frente a él en la sentencia de instancia, el perito Sr. Cesar, explicando por qué no podía darse prevalencia a ninguno de ellos, acudiendo a las normas del "onus probandi", se concluye, que pesando sobre los demandantes ex art. 217 LEC, la carga de probar no solo los defectos constructivos existentes, sino también que su reparación había ascendido al importe reclamado, prueba que se considera incompleta, habiéndose fijado dichos perjuicios, por dos de los peritos, en una suma concurrente de 4.695,30 euros, debía fijarse en tal importe la reparación de los desperfectos sufridos por los demandantes, como consecuencia de una defectuosa ejecución de la obra, en cuanto a la cubierta y al pavimento cerámico, únicos defectos imputables a la contratista.

De los distintos informes periciales emitidos y aclaraciones realizadas en el plenario se extrae lo siguiente:

Por lo que se refiere a la ejecución de la cubierta de la planta primera de la vivienda,tanto el perito Sr. Juan Pablo, como el perito Sr. Cesar, apreciaron la existencia de un defecto en la ejecución de la cubierta imputable a la contratista, aunque por diversas razones, defecto constructivo que para su reparación proponían levantar aquella y volver a colocarla. Si bien tanto en el informe, como en el acto del juicio, el propio perito de la actora reconoció que dicho defecto había sido subsanado por la propiedad, sin necesidad de levantar la cubierta, adoptando un sistema eficaz y más económico, consistente en la nivelación y asentado de las placas existentes, impermeabilización del conjunto de la cubierta con tratamiento de poliuretano, a paneles dañados y el canto visto del núcleo de espuma de aquellos, colocación de un angular en la cara interior sobre el pesebrón y remate interior de los vierteaguas, desapareciendo las humedades de habitaciones y otras zonas afectadas por el estado de la cubierta. Habiendo también reparado la propiedad los daños interiores; actuaciones que valora en, 4.488,72 euros.

Defectos en el pavimento del garajeal presentar un desnivel con caída hacía el interior que daba lugar a la entrada de lluvia hacía el interior del garaje y que impedía que el portón de éste cerrase adecuadamente. Proponiendo, los peritos citados, para su reparación el levantado y nivelación de la zona afectada, reposición de acabados, reajuste y calibración del portón del garaje. Defecto que también fue reparado por los demandantes, como reconocieron dichos peritos; reparación que consistió en el picado y nueva ejecución de la pequeña rampa de acceso entre la línea exterior de la fachada y la alineación del portón, retirada unos 35/40 cm de la anterior. Esta reparación la valoró el perito de los demandantes en 556 euros.No haciendo propuesta de reparación, ni valoración el segundo de los peritos al haberse reparado cuando visitó la vivienda.

Acumulación de humedad en la chimenea,sobre este defecto no se pronunció el perito de los demandantes, haciéndolo el Sr. Cesar y el perito Sr. Luis Francisco, habiéndoles manifestado el Sr. Marcelino que en la terraza de la planta primera, en las proximidades del recrecido de la chimenea del salón, se produce en periodos de lluvia un encharcamiento de agua que tarde en evacuarse. Señalando que, ubicada la zona concreta en la que tendría lugar tal acumulación, concretamente, en el rincón que conforma la chimenea con la fachada principal de la habitación 2 de la vivienda, remarcada en el croquis adjuntado, no se apreciaron signos de acumulación de agua pese a haber llovido de forma abundante en los días anteriores. Ni tampoco defectos de ejecución respecto de la pendiente de la cubierta, habiendo llevado a cabo su impermeabilización la empresa Tamer por encargo del demandante, conforme factura de pago.

Humedades en otras zonas de la vivienda,estas humedades son las que guardan relación con las zonas de ubicación de las chimeneas de la vivienda en cuestión y que serían consecuencia de una falta de remate, por lo que no se pueden imputar a un defecto constructivo imputable a la contratista, ya que no nos encontramos ante defectos apreciados en una obra acabada, de modo que intimada la demandada a abandonar su actividad por la rescisión del contrato, es obvio que quedase pendientes remates en determinadas partidas.

Defectuosa ejecución de las albardillas,según el perito de la parte demandante, las albardillas de remate de los petos de cubierta y algunos tramos de las albardillas de remate de los petos de la terraza carecen de vuelo y goterón suficientes para evitar la escorrentía de agua por la fachada y conforme a fotografías que aporta, no cumplen con la separación exigida de 2 cm entre el goterón y el plano de fachada, especialmente en el peto cubierta, siendo consecuencia de una mala ejecución imputable a la contratista . Proponiendo para su reparación el levantado de las albardillas y colocación de otras nuevas dotadas de goterón en su zona inferior con una pendiente hacía el exterior de al menos 10º y un vuelo de, al menos, 2 cm, sellado y remate adecuado del encuentro entre las albardillas y el peto. Este defecto, según manifestó, también fue reparado por la propiedad mediante la colocación de un angular de PVC negro a modo de goterón en el vuelo de las albardillas sobre la fachada. Reparación que valora en 480,91 euros.

Aunque el perito Sr. Cesar afirmó que no existía tal defecto constructivo, desde el momento, en que cuando acudió a la vivienda ya se encontraba reparado y se basó en lo manifestado por el demandante, se entiende acreditado a partir del reportaje fotográfico incorporado al informe del primer perito citado y su objetivación in situ.

Problemas en la solera de la vivienda,como quiera que este defecto constructivo no aparece reflejado y, por ende, tampoco valorada su reparación en el informe en el que la parte demandante funda su reclamación, debe excluirse. Únicamente aluden a él los otros dos peritos a partir de la información proporcionada por el demandante, e incorporando el perito Sr. Cesar a su informe el reportaje y documentación facilitada por el director de la ejecución, al no poder comprobarlo objetivamente por estar colocado el pavimento cerámico, al haber sido ya reparado.

Cuantificándose, por tanto, el importe de las reparaciones consecuencia de los defectos de ejecución acreditados en la suma de 5.525,63 euros.

En consecuencia, poniendo en relación el resultado alcanzado con lo razonado en el Fundamento Cuarto de la presente resolución, la parte demandante habría pagado a la contratista demandad un exceso total de 34.741 euros,a cuyo reintegro debe ser condenada.

SÉPTIMO.- Demanda reconvencional

A resultas de lo razonado en la anterior fundamentación jurídica, resulta patente la desestimación de la pretensión deducida en la demanda reconvencional fundada en el desistimiento unilateral y voluntario de la pate demandada, fundada en el art. 1594 del Código Civil, ni la condena de la parte reconvenida al abono de la cantidad en la que se cifra la cantidad que aquella le adeudaría, máxime cuando se ha apreciado un exceso en el pago de las obras efectivamente acometidas por parte de la propiedad.

No procede tampoco la condena de los demandantes al pago de la última certificación pendiente de pago, por importe de 9.794, IVA incluido (R50), al haberse incluido en la liquidación practicada, comprensiva de las obras realmente ejecutadas y cantidades efectivamente abonadas por la propiedad. Ni en los 605 euros por honorarios profesionales, cuyo abono por los demandantes se acreditó documentalmente con la demanda y que la propia reconviniente manifestó que debía excluirse, por tal motivo, del cómputo realizado en la primera instancia para determinar las cantidades satisfechas por aquellos.

Por el contrario, la parte reconviniente tiene derecho a ser reintegrada en las cantidades que abonó por consumos de agua y luz de obra con posterioridad a la rescisión del contrato, recibos aportados como doc. R60 y R61 de la reconvención, por importe total de 379 euros. Así como los gastos correspondientes a tasas y licencias originados por las dos modificaciones del proyecto (R30 Y R31), en total 432,20 euros y por el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (4% del permiso del proyecto del Modificado 1 y 2) en total 1.377,38 euros. Condenando a la parte demandante-reconvenida a abonar a la reconviniente el importe total de 1.756,38 euros.

OCTAVO.-Estimados en parte sendos recursos, con la consiguiente estimación parcial de la demanda reconvencional, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 398.2 y 394.2 de la LEC, no ha lugar a hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de esta alzada, ni por las devengadas por dicha reconvención.

En atención a lo expuesto, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Asturias, dicta el siguiente