Sentencia Civil 295/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 1198/2022 de 05 de junio del 2024

PRIMERO. La representación procesal de doña Maribel, en nombre propio y de don D. Luis Angel, formuló demanda de juicio ordinario contra D. Jon, Dª. Marina, Dª. Casilda, D. Bienvenido, Dª. Adela, en ejercicio de una acción de saneamiento por defectos ocultos de la cosa vendida y reducción de precio de los arts. 1484, 1485 y 1486 del Código Civil.

Sustenta su pretensión en que el día 2 de julio de 2021, los actores suscribieron con los ahora demandados, sendos contratos sobre los mismos inmuebles; el primero de ellos denominado "Contrato de Arras de Vivienda" y el segundo "Contrato de arrendamiento de duración determinada de vivienda no habitual"

En estos contratos, los demandados actuaban por su propio nombre y derecho y además como herederos de todos los bienes de la difunta Dª. Felicisima que fue esposa de D. Jon y madre de los demás demandados, los hermanos Adela Bienvenido Casilda Marina.

Según resulta de ambos documentos, los inmuebles objeto de venta y arrendamiento fueron los siguientes

1º.- RUSTICA: Tierra secana con riego de noria, sita en la partida del DIRECCION000, de Cullera, de extensión dos hanegadas, dos cuartones y diecisiete brazas, equivalentes a veinte y una cuarenta y nueve áreas, con una pequeña edificación de unos treinta metros cuadrados y patio de unos sesenta metros cuadrados y la mitad indivisa del camino de entrada, con una extensión de ciento treinta metros cuadrados. Linda, por Norte, la otra porción que dona a Felicisima; Sur, tierras de Jesús; Este, con Hilario; y Oeste, con los herederos de Hipolito.

Consta inscrita en el Registro de la Propiedad de Cullera al tomo NUM002, folio NUM003, finca NUM000, inscripción NUM004. NUM005

Aun tratándose de una única finca registral, se compone de dos subparcelas catastrales, cuyas referencias son NUM006 y NUM007.

2º.- RÚSTICA: Tierra secana con riego de noria sita en la partida del DIRECCION000 de Cullera, de extensión dos hanegadas, un cuartón y treinta y siete brazas, equivalentes a veinte áreas, veintitrés centiáreas, y una pequeña edificación de unos treinta metros cuadrados, patio de sesenta metros cuadrados y la mitad indivisa del camino de entrada, que tiene una extensión de ciento treinta metros cuadrados. Linda, por Norte, tierras de D. Victor Manuel; Sur, porción que se donará a D. Victoriano; Este, con la de Hilario; y Oeste, con la de herederos de Hipolito.

Consta inscrita en el Registro de la Propiedad al tomo NUM008, folio NUM009, finca NUM001, inscripción NUM009; su referencia catastral es NUM010.

Las dos fincas rústicas y la vivienda existente en una de ellas (en la finca registral número NUM000) se vendieron como cuerpo cierto, por el precio conjunto de 95.000 euros

La toma de posesión de los inmuebles objeto de venta (incluida la vivienda) tuvo lugar el mismo día 2 de julio de 2021 y se instrumentó mediante el denominado "Contrato de arrendamiento de vivienda no habitual"; este contrato de arrendamiento fue puramente ficticio y no tenía más finalidad que la de otorgar un título posesorio

De inmediato los actores iniciaron las obras de acondicionamiento y adecuación para hacerla habitable y ajustarla a su pretensión de que constituyera su vivienda habitual y en el curso de tales obras se percataron de que el estado de la vivienda era mucho peor de lo que aparentaba, ya que aparecieron de inmediato graves patologías que en absoluto eran apreciables a simple vista y más para personas que no son expertas en la materia

Por todo ello recabaron un informe pericial detectándose daños de gran entidad que no podían apreciarse a simple vista. Las conclusiones a las que llega el Perito son las siguientes:

1ª.- El inmueble presenta daños y lesiones en la estructura desde antaño, en donde no se ha realizado un mantenimiento de los elementos estructurales.

2ª.- Las reparaciones ejecutadas con anterioridad no se han llevado a cabo siguiendo un proceso constructivo correcto y dirigido por técnico competente y se han limitado a ocultar una patología existente para adecentar el inmueble, pero sin resolver o restaurar la capacidad portante del elemento constructivo.

3ª.- Las viguetas del primer vano de forjado y las jácenas del segundo pórtico que sustentan el primer y segundo vano de forjado presentan severos daños que merman considerablemente su capacidad portante y que requiere un apuntalamiento inmediato en ambos vanos.

4ª.- Se requiere estudio y análisis de la capacidad portante de los pilares del inmueble, a realizar por laboratorio acreditado, para comprobar que dichos elementos disponen de la resistencia necesaria para permitir el refuerzo del forjado.

5ª.- En el estado actual en que se encuentra el inmueble no se puede asegurar su estabilidad o solidez estructural, existiendo riesgo de derrumbe en el primer vano de forjado, por cuanto se requiere su apuntalamiento inmediato.

Y, por último, el Sr. Perito procede a presupuestar con todo detalle las obras de reparación que exige el inmueble, capítulo por capítulo, que cuantifica en un total de 18.673'80 euros, que más el 21% de IVA, supone un total de presupuesto por contrata de 22.595'30 euros.

Todo ello pone de manifiesto la existencia de vicios ocultos.

En éste caso, la rebaja del precio que se solicita es el total coste de las obras presupuestadas que hay que acometer en la vivienda, que asciende a 22.595'30 euros; por tanto, siendo el total del precio acordado de 95.000 euros, éste debe ser fijado en la cantidad de 72.404'70 euros (95.000 - 22.595'30), de los que ya ha hecho efectivo, a cuenta, la cantidad de 15.000 euros, por lo que resta satisfacer 57.404'70 euros (72.404'70 - 15.000), que serán hechas efectivas el día del otorgamiento de la escritura de compraventa

La representación procesal de D. Jon, Dª. Marina, Dª. Casilda, D. Bienvenido, Dª. Adela, se opuso a la pretensión actora y formuló reconvención:

Sustenta su oposición,en el concurso de las siguientes excepciones:

En primer lugar, en que la parte atora no está legitimada activamente para formular una demanda en reclamación de vicios ocultos, aún en el caso de que existieran, cosa que niegan, puesto que la misma no es propietaria de las fincas a las que se hace referencia, pues los vendedores se reservaron el dominio de las mismas hasta el total pago del precio aplazado. Los actores ostentan la posesión en concepto de arrendatarios no de propietarios.

En segundo lugar, no ha acreditado que actúe en beneficio del otro comprador.

En tercer lugar, se invoca la falta de legitimación pasiva pues se ha demandado a Don Jon, Doña Marina, Doña Casilda, Don Bienvenido y Doña Adela, como personas físicas, cuando realmente, debió haberse interpuesto frente a la herencia yacente de doña Felicisima, ya que según consta en los contratos, de arras y de arrendamiento, actúan como herederos de todos sus bienes, y todavía no se ha hecho la escritura de partición de herencia, y de ello tenía perfecto conocimiento la demandante al presentar la demanda

En cuarto lugar, invocan que en el punto 3º del Suplica de la demanda, se dice que "Se declare que los demandados deben pagar a la actora Dª Maribel, para sí y en beneficio de D. Luis Angel, en concepto de reducción del precio de la compraventa, la cantidad de 22.595,30 Euros." Y no ha intervenido el otro comprador.

Sobre el fondo del asunto esgrime que la demandante aceptó firmar el contrato de arras, para adquirir las propiedades como cuerpo cierto y en el estado en que las mismas se encontraban, afirmando haber visitado la vivienda y "conocer su estado y su situación urbanística actual".

La vivienda tiene más de 90 años. Se compone en realidad de dos viviendas, una de ellas, la situada en el interior de la finca registral nº NUM001, y otra en la finca registral nº NUM000, tal y como se indica en las notas simples expedidas por el Registro de la Propiedad de Cullera. En cada una de las cuales existe una vivienda de 30 m2. A pesar de que figuran como separadas en el Registro, físicamente nunca se han llegado a separar. Posteriormente todo el inmueble se amplió en unos 40 m2

Por tanto, decae con ello cualquier posible reclamación efectuada de contrario, puesto que nos encontramos ante una vivienda en la que, evidentemente, por su antigüedad, poco a poco irán saliendo problemas que habrá que reparar, o podrá reformarse en su totalidad, pero de ahí, a hablar de vicios ocultos de los que deban responder mis representados hay una gran diferencia.

Respecto a la ampliación del plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa a solicitud de los vendedores, se llevó a cabo la misma porque efectivamente tenían problemas documentales para formalizar la herencia de la difunta esposa y madre y, además, porque el Ayuntamiento de Cullera, no aceptaba la legalización de la parte de vivienda que se había ampliado por encontrarse dentro de zona humeral.

Los actores hicieron obras, por su propia cuenta y riesgo, sin la previa autorización de los demandados, sin tener presente que tenían arrendada la vivienda, no siendo sus legítimos propietarios todavía.

Se formula demanda reconvencional,en petición de resolución de los contratos de arras penitenciales y de arrendamiento de vivienda temporal, lo que determinará la desestimación de las peticiones de la demanda, al no tener ya objeto la reducción del precio establecido.

En la cláusula sexta de contrato de arras, pactaron: "Si la parte compradora no satisficiere el precio aplazado y por tanto cualquiera de los plazos y requerido notarialmente por la parte vendedora, no los hiciere efectivos en el plazo de quince días siguientes al requerimiento, junto con los gastos de éste, podrá el referido vendedor dar por resuelto el contrato sin obligación de devolver ninguna de las cantidades que hubiere percibido a cuenta de dicho precio, las cuales tendrán el carácter de arras penitenciales. "

Y en la séptima se decía: "Si fuese por el contrario la parte vendedora la que incumpliese las obligaciones que le competen de acuerdo con el clausulado del presente contrato y si requerido por la parte compradora para que lo cumpla, no lo hiciere en el plazo de quince días siguientes al requerimiento, junto con los gastos de éste, podrá la parte compradora exigir el abono del doble de las cantidades que se le haya entregado a cuenta del precio total de la finca para hacerlas suyas en concepto de arras penitenciales, dándose por resuelto el presente contrato".

El mismo día que el anterior, se firmó entre ambas partes, contrato de arrendamiento de duración determinada de vivienda no habitual, en virtud del cual, los vendedores arrendaban la vivienda a Doña Maribel y Don Luis Angel, durante el periodo comprendido entre el 3 de Julio de 2.021 y hasta el día de la firma de la escritura de compraventa de la vivienda objeto del contrato, haciéndose constar expresamente que la vivienda no tendría en ningún caso la finalidad de vivienda permanente de los arrendatarios, por lo que el destino del contrato era para uso distinto a vivienda habitual.

Posteriormente, con fecha 30 de Noviembre de 2.021, se firmó entre las partes un documento de prórroga del contrato de arras, en el que se determinaba:

"III.- Que ante la imposibilidad de elevar a escritura pública la compraventa el día 30 de Noviembre de 2.021, dado que la parte vendedora no ha podido formalizar la herencia y por tanto iniciar los trámites para la escrituración e inscripción de los metros de casa que faltan, tanto en la escritura pública como en el Registro de la Propiedad.",estipularon: "PRIMERA.- Las partes acuerdan que al vencimiento de contrato de arras, que tendrá lugar el día 30 de noviembre de 2.021, el contrato queda prorrogado hasta el 01 de marzo de 2.022."

El Ayuntamiento no ha admitido la ampliación de la vivienda y así lo ha indicado en un certificado expedido con fecha 22 de Septiembre de 2.021, que se acompaña como documento número 9, en el que se dice que la vivienda existente no se puede legalizar. Por tanto, los demandados no van a poder otorgar escritura pública de declaración de obra nueva de ampliación de la vivienda sobre las ya existentes y registradas, con un total de 100 m2 y, en consecuencia, no se va a poder otorgar la escritura de compraventa de la vivienda tal y como se encuentra actualmente, a favor de los compradores, es por lo que solicitan la resolución del contrato de arras penitenciales así como el contrato de arrendamiento de vivienda no habitual, otorgados con fecha 2 de Julio de 2.021, al amparo de lo indicado en la cláusula séptima del contrato de arras.

La resolución del contrato de arrendamiento viene amparada en el hecho de que al resolverse el contrato por el que se iba a vender la vivienda, ya no tiene apoyo fáctico que continúe el arrendamiento, máxime cuando lo era de forma temporal y mientras durase el plazo determinado hasta la formalización de la escritura. Al no poderse otorgar ésta, no ha lugar a mantener el arriendo.

En definitiva, se solicita lo siguiente:

1) Que se declare resuelto el contrato de arras firmado con fecha 2 de Julio de 2.021, entre Don Jon, Doña Marina, Doña Casilda, Don Bienvenido Y Doña Adela, Con Doña Maribel Y Don Luis Angel, por voluntad de los vendedores, y se declare que mis representados deben devolver a la demandante reconvenida y a Don Luis Angel, la cantidad de 30.000 €, cantidad que representa el doble de lo abonado por parte de los mismos a mis representados en concepto de arras para la reserva de las fincas que se querían vender.

2) Declarar en consecuencia resuelto asimismo el contrato de arrendamiento de las fincas registrales nº NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad de 27 Cullera, de fecha 2 de Julio de 2.021, al no haberse perfeccionado la compraventa anterior, acordando que los demandados podrán permanecer en la vivienda durante el plazo máximo de dos meses desde la declaración de la resolución del contrato, a fin de que puedan encontrar otra vivienda donde trasladarse.

Y, enlazando esta demanda reconvencional con la demanda principal, no se deberán aceptar las pretensiones formuladas de contrario, ya que quien en todo caso tendrá que realizar las obras pertinentes, en caso de que realmente existan vicios ocultos, serían mis representados

La representación de la parte actora contestó a la reconvención,alegando que la edificación está ubicada únicamente dentro de la finca registral NUM000, que a su vez dispone de dos referencias catastrales, la referencia catastral urbana, que se corresponde con la edificación, y la referencia catastral rústica que se corresponde con el resto de la parcela que no está edificada.

La contraparte crea un problema artificial, ya que los actores no exigen ni ha exigido nunca el otorgamiento de una escritura previa de declaración de obra nueva sobre la casa; lo único que procede es el otorgamiento de una escritura de compraventa respecto de las fincas registrales objeto de contratación como cuerpo cierto: la registral NUM000, con todo su contenido, vivienda incluida, y de la registral NUM001

La pretensión de los demandados es totalmente improcedente por dos motivos: en primer lugar, porque la actora nunca ha exigido el otorgamiento de la escritura de obra nueva como parte integrante de las obligaciones que se derivan de los contratos firmados; y, en segundo lugar, porque en el caso hipotético de que se formulara tal exigencia, sería la parte demandante en reconvención la incumplidora por imposibilidad de llevarlo a cabo y es sabido que quien incumple un contrato no puede pedir su resolución.

Así pues, reitera que los denominados contratos de arras y de arrendamiento son, en realidad, un único contrato de compraventa perfecto, válido y eficaz, a falta del otorgamiento de escritura privada y consiguiente liquidación del precio.

El denominado "contrato de arras" no prevé la posibilidad del desistimiento o resolución por la mera voluntad de una de las partes y, en particular, por la mera voluntad de los vendedores y sin causa alguna que lo justifique.

Las cláusulas 6ª y 7ª del denominado "contrato de arras" son cláusulas penales que prevén las consecuencias económicas que tiene para cada una de las partes el incumplimiento de lo acordado y ello, si media requerimiento de cumplimiento de la obligación bajo pena de resolución del contrato.

Las cláusulas 6ª y 7ª del denominado "contrato de arras" no son las denominadas "arras penitenciales" que se regulan en el art. 1454 CC que facultan a las partes al desistimiento unilateral del contrato de forma voluntaria y sin causa específica, con las consecuencias económicas que de ello se deriva, según sea la parte que desista del contrato.

Por el contrato, estas cláusulas son verdaderas "cláusulas penales", que contemplan la posibilidad de resolución del contrato, pero únicamente en caso de incumplimiento, por cualquiera de las partes, con las consecuencias económicas que de ello se derivan, según sea la parte incumplidora; además de lo anterior, para que tales cláusulas penales se activen se requiere el requerimiento previo de cumplimiento

En consecuencia, no cabe la posibilidad de la resolución o desistimiento unilateral y sin causa de ambos contratos litigiosos, que en realidad son un solo contrato de compraventa

La sentencia de instanciadesestima la demanda y estima la reconvención.

Considera que el contrato de arrendamiento se pactó con una duración limitada, y no ha sido objeto de prórroga, únicamente se ha prorrogado el contrato de arras, por tanto el arrendamiento finalizó el 30 de noviembre de 2021

Respecto del contrato de arras, valorando la redacción dada a las cláusulas tanto del contrato de arras original como de la prórroga, constando que se incluye expresamente la posibilidad de resolver el contrato tanto a favor de una como de otra parte, deben ser entendidas como penitenciales.

Habiendo pedido los demandados la resolución del contrato, procede acceder a ello pagando 30.000.- € a los actores.

Sobre los vicios ocultos, considera la sentencia que no es necesario entrar a valorar si existen o no vicios ocultos, ni ninguna de las demás cuestiones planteadas, pues ha quedado sin sentido al haber quedado resuelto el contrato. Y, añade, que la prórroga del contrato de arras se firmó cuando la parte compradora ya disponía del informe pericial, por tanto, lo que debería haber hecho es renegociar el precio del inmueble. Si finalmente se hubiera celebrado el contrato de compraventa, nunca se podría haber hablado de vicios ocultos, puesto que la parte compradora ya conocía de la existencia de los defectos de la vivienda antes de firmar la escritura.

Contra dicha resolución se alza la parte actora invocando diversos motivos que pasamos a examinar.

SEGUNDO. En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones:

I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 5, conforme al cual <>

II) El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte. Marín Castán, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 nos dice: <>

III) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: < >".Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).

En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, ( ROJ: STS 4255/2011), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008, Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: < artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación", lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso".

22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado.>>

Por último, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 28 de septiembre de 2018, Roj: STS 3262/2018, Nº de Recurso: 1082/2016, Nº de Resolución: 536/2018, Ponente: PEDRO JOSÉ VELA TORRES: <<1.- Como hemos declarado en la sentencia 414/2018, de 3 de julio , el principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC , al decir:

«Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales».

La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre , recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC ) y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC ).

2.- A su vez, el recurso de apelación permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia, pero con un doble límite para el tribunal de segunda instancia. En primer lugar, conforme al art. 456.1 LEC, el ámbito de conocimiento en apelación debe ser acorde con los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. En segundo lugar, a tenor del art. 465.5 LEC , la resolución de apelación «deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461».>>

TERCERO. Como primer motivo de su recurso, la parte actora considera que la sentencia yerra en la interpretación de los contratos suscritos por las partes dado que las partes firmaron un contrato de arras penales y no penitenciales. Por tanto, debe desestimarse la reconvención

En las cláusulas 6 y7 siempre se habla de incumplimiento, no así de voluntad unilateral de desistir, en consecuencia, las previsiones del contrato nada tienen que ver con la resolución del contrato por la vía del art. 1454 CC, que da opción a cualquiera de las partes a la resolución del contrato de compraventa, sin necesidad de un concreto incumplimiento contractual de la otra parte. Las partes no se han otorgado la facultad de desistir unilateralmente del contrato.

Ninguna de las partes ha denunciado frente a la otra ningún incumplimiento contractual, ni se ha llevado a cabo ningún requerimiento notarial de cumplimiento, puesto que la demanda versa sobre cuestiones ajenas.

La parte apeladaopone que la redacción de las cláusulas sexta y séptima del referido contrato, es clara y no ofrece ninguna duda de que se está hablando de arras penitenciales y la intención de los contratantes sólo se ha puesto en duda por la parte demandante al no convenir a sus intereses la calificación de tales arras. Así se indica en el contrato. Las partes pueden desistir en cualquier momento.

La actora ha obrado de mal fe porque firmó la prórroga del contrato de arras tras pedir la elaboración del informe pericial y conocer las deficiencias que presentaba la vivienda. Y no solo eso, sino que Doña Maribel, ya había incluso solicitado Letrado y Procurador de oficio y se le habían designado, pues la fecha de la prórroga del contrato de arras es del día 30 de Noviembre de 2.021 (doc. 12 de la demanda principal), y las cartas de designación de Letrado y Procurador (doc. 14 y 15), y la concesión de la justicia gratuita son muy anteriores, del día 29 de Octubre (doc. 16 de la demanda principal), y el informe de su perito lleva fecha 25 de Noviembre de 2.021.

El propio testigo don Eleuterio, Agente de la Inmobiliaria que intermedió en la compraventa, dijo en el minuto 10:30 que le llamó un Abogado de Sueca, y estuvimos varios días hablando para la firma de la prórroga del contrato de arras, y yo lo redacté y me lo devolvió añadiendo la cláusula de vicios ocultos o algo así. Lo redactaron ellos. En ningún momento les dijeron que eso costaría 22.000 euros."

Como segundo motivo de su recurso, la parte demandante y apelante solicita la estimación de la demanda.

Invoca, sobre la naturaleza jurídica de los denominados "contrato de arras de vivienda" y "contrato de arrendamiento de duración determinada no vivienda habitual".

Aun tratándose de una única finca registral, se compone de dos subparcelas catastrales, cuyas referencias son NUM006 y NUM007

Sostiene en su demanda y reitera que, en realidad, el contrato denominado de arras y el contrato denominado de arrendamiento constituyen un único contrato, cuya verdadera naturaleza jurídica es un contrato de compraventa perfecto, válido y eficaz, siendo por tanto ineficaz y nula la "reserva de dominio" a favor de los vendedores, que aparece en la cláusula 1ª del contrato de arras.

La entrega de posesión se llevó a cabo mediante el llamado contrato de arrendamiento que se acompaña como Doc. 2 de la demanda que es meramente ficticio y simulado, por cuanto no se trata de un arrendamiento al faltar uno de los requisitos fundamentales para que se pueda considerar que la posesión de un bien es a título de arrendamiento, que es el pacto sobre la renta.

La Sentencia objeto de recurso considera que el contrato de arrendamiento finalizó el día 30 de noviembre de 2021; y en cuanto al contrato de arras y el de prórroga de arras no son un contrato de compraventa, por lo que los demandados continúan siendo propietarios de las fincas objeto de contratación, pero estas consideraciones tan parcas deben ser revisadas por la Sala, ya que ambos contratos (el denominado "de arras" y el denominado de "arrendamiento") constituyen una unidad, un contrato de compraventa perfecto, válido y eficaz; el denominado "contrato de arrendamiento" no es más que un instrumento para la entrega de la posesión que consuma la compraventa; no es tal contrato de arrendamiento a falta del elemento esencial del pago de renta.

La parte apelada oponeque cada una de las fincas registrales tenía una casita de 30 metros cuadrados, que se habían subdividido de la primitiva, ambas por tanto de más de 90 años. Y en las notas simples no se adjudica una referencia catastral a una de ellas o a la otra.

Respecto del hecho principal, alegado de contrario, la reserva de dominio a favor de los vendedores, que aparece en la cláusula primera del contrato de arras es ineficaz y nula (según dice en la página 10 de su recurso), y que por tanto, mis representados se ven obligados necesariamente a venderles las fincas rústicas y la vivienda existente en las mismas, nos oponemos a ello rotundamente.

Si vemos la referida cláusula es muy clara: "primera.- la parte vendedora con reserva de dominio hasta el total pago del precio aplazado,

Según el artículo 1.462 del código civil "en la venta de bienes inmuebles, el otorgamiento de la escritura equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato."

En el caso presente, la entrega se realizó en concepto de arrendamiento, no como entrega definitiva de la casa y de las fincas

En la estipulación tercera, relativa al plazo, a la que ni siquiera se hace referencia de contrario, se dice: "el plazo máximo para formalizar la escritura pública de compraventa se fija el día 30 de noviembre de 2.021, momento en el que una vez firmada la escritura pública de compraventa y abonada la totalidad del pecio pactado, el dominio de la finca pasará a poder de la parte compradora

Niega que el contrato de arrendamiento sea "una pura ficción" como se pretende de contrario, pues la posesión que se les otorgaba tenía que estar amparada por una figura legal, cuál era el arrendamiento, pues no podían dejarles entrar sin más, sin haber percibido el total precio.

Además es evidente, que al no haberse prorrogado el contrato de arrendamiento en el contrato de prórroga de arras firmado con fecha 30 de Noviembre de 2.021, como muy bien dice la Sentencia recurrida, ese contrato de arrendamiento terminó por la finalización del tiempo previsto en el mismo.

Esta Sala considera que estos motivos deben desestimarse.

Hemos de partir de que las partes firmaron un contrato de arras y al respecto no existe un concepto unitario como así indica el Tribunal Supremo en la sentencia de 24 de octubre de 2002 y reitera en otras sentencias posteriores.

Así en la de 24 de octubre de 2002, Roj: STS 7018/2002 - ECLI:ES:TS:2002:7018, Nº de Recurso: 936/1997, Nº de Resolución: 1016/2002, Ponente: CLEMENTE AUGER LIÑAN, nos indica:

< Sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de Marzo de 1986 ).>>

En la sentencia de 11 de noviembre de 2010, Roj: STS 5875/2010, Nº de Recurso: 1485/2006, Nº de Resolución: 719/2010, Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS, recuerda:

< artículo 1454 CC , que se ajusta a lo pactado.

El motivo debe ser desestimado.

CUARTO.- Interpretación del pacto de arras que no es arbitraria.

La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras : a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales , cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales , que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 ( SSTS de 24 de octubre de 2002 , 20 de mayo de 2004 , 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005 ).

La jurisprudencia de esta Sala, al interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención ( SSTS de 17 de octubre de 1996, RC n.º 13/1993 , 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005 ). El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato y puede ser entendida como anticipo del precio ( STS 24 de diciembre de 1992, RC n.º 1266/1990 ), y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento ( STS 16 de marzo de 2009, RC n.º 506/2004 ), pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( STS 20 de febrero de 1996, RC n.º 2597/1992 ).>>

En fechas más recientes, en la sentencia de 23 de septiembre de 2014, Roj: STS 3746/2014 - ECLI:ES:TS:2014:3746, Nº de Recurso: 1978/2012, Nº de Resolución: 485/2014, Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ, nos dice:

<< CUARTO.- 1.-El recurso de casaciónse concreta, como no podía ser menos, en el concepto de las arras y en la aplicación del artículo 1454 del Código civil .

Cómo dicen las sentencias del 24 octubre de 2002 , 24 marzo 2009 , 29 junio 2009 :

"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454."

Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en caso de desistimiento o de incumplimiento.

El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o penitenciales son las únicas que contempla el Código civil y que, si bien se plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato.

2.-Y es en el presente caso donde se plantean dudas sobre la aplicación de la cláusula contractual de las arras. El enfoque no es tanto de incumplimiento, como de desistimiento.

La vendedora está dispuesta a la entrega de la cosa vendida desde la fecha prevista (30 septiembre 2008) y el comprador no lo acepta por razón de la ocupación por extraños ("okupas") que son desalojados a los pocos días. Al reiterar la vendedora para el otorgamiento de escritura pública, es el comprador el que manifiesta que no puede pagar "hasta que se reactive el sistema financiero nacional", lo cual no es otra cosa que la negativa al pago que, a su vez, le permite el pacto expreso de arras de desistimiento.

Esta es la verdadera cuestión que aquí se ha dado. No se puede afirmar que la vendedora haya incumplido, ya que ha sido un muy breve retraso y siempre ha constado su voluntad de cumplir. A su vez, la compradora ha desistido, claramente ha manifestado su voluntad de no cumplir mientras no "se reactive el sistema financiero" lo que no es otra cosa que acogerse al desistimiento que prevé el contrato y a la pérdida de las arras que dispone el artículo 1454 del Código civil .

3.- Yendo a los motivos del recurso, alega en el primero la infracción del artículo 1124 en relación con el 1445 del Código civil. A ello se oponen dos argumentos. El primero, que ninguna de las partes ha pedido la resolución que contempla aquel artículo y el segundo, que, como se ha dicho, no hay incumplimiento, sino desistimiento. No se le achaca al comprador su incumplimiento, sino que ha desistido del contrato porque éste se lo permite y carece de medios para cumplir la obligación del pago del precio. Aunque, ciertamente, su desistimiento o su incumplimiento tienen la misma consecuencia, que no es otra que la pérdida de las arras que habían sido entregadas. La otra consecuencia, evidente, es que no puede reclamar que la vendedora se las devuelva.

Así, en consecuencia, debe estimarse este motivo, porque la compradora ha impagado el precio, no puede hacer frente a él como expresamente dice, lo cual es un incumplimiento o un desistimiento, que no permite que le devuelvan las arras, sino la resolución (rescisión, dice el artículo 1454) de aquel contrato de compraventa allanándose a perderlas, dice dicha norma.>>

Además, del contrato de arras, suscribieron un contrato de arrendamiento, por tanto, hemos de determinar si nos hallamos ante dos contratos, un contrato de arrendamiento y otro de arras como sostiene la parte demandada o ante un contrato de compraventa como afirma la parte actora y, para ello hemos de acudir a los criterios sobre interpretación de los contratos establecidos en los artículos 1281 y ss. del Código Civil.

Sobre la interpretación de los contratos debemos recordar que el Tribunal Supremo en la sentencia de 4 de noviembre de 2016, Roj: STS 4717/2016 - ECLI:ES:TS:2016:4717, Nº de Recurso: 1633/2014, Nº de Resolución: 651/2016, Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO nos indica:

< esta Sala en las sentencias núm. 27/2015, de 29 enero , 247/2016, de 25 de abril y 365/2016, de 3 de junio , tiene declarado lo siguiente:

«[...] En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

»i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

»La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 [sic, 1285] del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

»Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia! proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil )».

Esta Sala, entre otras, en las SSTS de 26 de marzo de 2013 (núm. 165/2013 ), 12 de abril de 2013 (núm. 226/2013 ) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ), también ha resaltado la instrumentación técnica de la «base del negocio» como criterio de interpretación contractual bien con relación a la calificación del contrato, o bien con relación a la determinación del objeto y finalidad del contrato proyectado.>>

Analizados los dos contratos firmados por la partes, estimamos que nos hallamos ante un contrato de arras y otro de arrendamiento o, a lo sumo, si tomamos en consideración que no se pactó el pago de la renta y sí el pago de los gastos, suministros e impuestos de la vivienda, de un contrato de cesión en precario del uso de la vivienda pero, en ningún caso, ante un contrato de compraventa simulado, puesto que en el citado contrato de arras, se reitera que la parte vendedora se reserva el dominio del inmueble -cláusula primera- y que la posesión como propietario no se entregará hasta el pago del total precio pactado, distinguiendo entre la entrega de la posesión vinculada al otorgamiento de la escritura y el permiso para acceder a la vivienda ligado al contrato de arrendamiento -cláusula cuarta-.

Así mismo se regula el destino de las obras que ejecute la compradora para el supuesto de que no llegue a suscribirse la compraventa en la cláusula octava.

Por tanto, estimamos que la voluntad de las partes fue firmar un contrato de arras no así de compraventa, configurando las arras como parte del precio y, además, con el carácter de arras penitenciales, como así las denominan las partes, por lo tanto, como afirma la sentencia de instancia, debemos entender que la parte vendedora podía desistir de la celebración de la compraventa devolviendo dobladas la cantidad recibida.

Por lo tanto, optando la vendedora por el desistimiento que acarrea su resolución, se ha de acceder al mismo, precisando que, en el presente caso, no estimamos que se trate de una decisión unilateral injustificada sino basada en una causa justificada puesto que en el contrato de arras, pese a las alegaciones de la compradora, se acordó la venta de la vivienda como un cuerpo cierto -cláusula primera-, y con la casa escriturada y registrada en el Registro de la Propiedad -cláusula quinta- y ha quedado acreditado que la vendedora no puede cumplir tales condiciones ya que, según consta en el documento número 9 de la contestación y reconvención, el inmueble se halla en una zona en la que está prohibido el uso de una construcción como vivienda, además, la vivienda existente no se puede legalizar, ni escriturar, y en ella no se pueden ejecutar obras de reforma.

Así en el citado documento número 9 consistente en un certificado del Ayuntamiento de Cullera, firmado en septiembre de 2021 se indica:

Por todo lo expuesto confirmamos el pronunciamiento de la sentencia de instancia.

CUARTO: Como tercer motivo de su recurso la parte esgrime, que debe estimarse la acción de saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida y reducción del precio.

Argumenta que una vez en posesión de las fincas objeto de venta y en particular de la vivienda que se ubica en la registral NUM000 R.P. de Cullera (Referencia Catastral NUM006), iniciaron las obras de adaptación y acondicionamiento de dicha vivienda, puesto que existían defectos que sí que eran visibles y fueron asumidos por los compradores, pero en el curso de estas tareas se detectaron graves patologías ocultas que hicieron necesario un examen detallado del estado de la vivienda, lo que llevó a cabo D. Teodoro, Arquitecto Técnico e Ingeniero de Edificación, que confeccionó el Informe que se acompaña como doc. 13 de la demanda, por tanto, concurren todos los requisitos de los vicios ocultos.

La parte apelada oponeque en el caso que nos ocupa, el contrato de arras recogía la venta de unas parcelas rústicas, y de una vivienda existente en las mismas, con una antigüedad de 90 años en su parte más vieja, y de 50 años en su parte más moderna, y compraron todo ello "como cuerpo cierto" con cuanto le sea principal y accesorio. La parte compradora afirmó haber visitado la vivienda y conocer su estado y su situación urbanística actual.

El testigo sr. Eleuterio, indicó a los compradores que la casa era muy vieja y que necesitaba mucha reforma y, a pesar de ello, al día siguiente de verla, ya querían comprarla. En el minuto 6:10 dijo "Recuerdo que me dijo que les saldría más económico porque sabía hacer obra porque toda la vida se había dedicado a eso, y que él podía encargarse de la reforma."

La propia demandada habla de las obras necesarias para hacer habitable la vivienda, por lo que, de estimarse la demanda, a lo sumo, deberán admitirse las obras que indica el perito de la demandada, que son las únicas de consolidación.

Como cuarto motivo de su recurso la parte aduce que los demandados deben ser condenados al pago de las costas

Esta Sala considera que estos dos motivos deben rechazarse puesto que al estimar la reconvención y considerar que nos hallamos ante un contrato de arras del que ha desistido la vendedora y no ante una compraventa simulada, no procede analizar la acción de saneamiento por vicios ocultos dado que el inmueble no se ha vendido.

QUINTO: Por todo lo expuesto, y haciendo nuestros los razonamientos de la resolución de instancia, a los que nos remitimos, como así nos permite la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras Sentencia de 22/5/2000 Recurso: 19/1996, Resolución: 501/2000, Ponente: ROMÁN GARCÍA VARELA, con cita de la de 16 de octubre de 1992, cuando dispone que: < STS de 16 de octubre de 1992 ), amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva>>debemos concluir con la desestimación del presente recurso y la confirmación de la resolución de instancia.

Al desestimarse el recurso, condenamos a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada según determinan los artículos 398 y 394 de la LEC.

SEXTO.- Recursos: El art- 477 de la LEC, según la redacción establecida por el art. 225.7 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que entró en vigor el 29 de julio de 2023, dispone:

<<1. Serán recurribles en casación las sentencias que pongan fin a la segunda instancia dictadas por las Audiencias Provinciales cuando, conforme a la ley, deban actuar como órgano colegiado y los autos y sentencias dictados en apelación en procesos sobre reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras en materia civil y mercantil al amparo de los tratados y convenios internacionales, así como de Reglamentos de la Unión Europea u otras normas internacionales, cuando la facultad de recurrir se reconozca en el correspondiente instrumento.

2. El recurso de casación habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional. No obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional.

3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la resolución recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas sobre las que no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial, o no exista doctrina del Tribunal Superior de Justicia sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente, o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

4. La Sala Primera o, en su caso, las Salas de lo Civil y de lo Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, podrán apreciar que existe interés casacional notorio cuando la resolución impugnada se haya dictado en un proceso en el que la cuestión litigiosa sea de interés general para la interpretación uniforme de la ley estatal o autonómica. Se entenderá que existe interés general cuando la cuestión afecte potencial o efectivamente a un gran número de situaciones, bien en sí misma o por trascender del caso objeto del proceso.

5. La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.

6. Cuando el recurso se funde en infracción de normas procesales será imprescindible acreditar que, de haber sido posible, previamente al recurso de casación la infracción se ha denunciado en la instancia y que, de haberse producido en la primera, la denuncia se ha reproducido en la segunda instancia. Si la infracción procesal hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,