Sentencia Civil 604/2025 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 7, Rec. 823/2024 de 07 de noviembre del 2025

PRIMERO.-Dos de los comuneros de la Comunidad de Propietarios demandada, interesaron la nulidad de los acuerdos adoptados en Junta General Extraordinaria celebrada el 4 de julio de 2022. En concreto, del acuerdo segundo, que estableció una derrama o provisión de fondos por importe de 20.000 euros, consecuencia de la subida del precio del gas. Y ello, por resultar contrario al contenido de la convocatoria y orden del día, así como por resultar contraria la adopción del acuerdo a las reglas sobre reparto de gastos en los comuneros, conforme lo establecido en los artículos 3 y 9.1.e de la LPH, así como de los estatutos de la comunidad.

La Sentencia resultó desestimatoria de las pretensiones de los demandantes. Resumidamente, consideró que no se incumplió el deber de información que debe contener la convocatoria y citó jurisprudencia acerca de cómo ha de ser el contenido de la convocatoria para que no pueda estar incursa en un déficit de información que vicie el ulterior acuerdo. Igualmente, descartó que la adopción del acuerdo incumpliera las previsiones estatutarias y legales acerca del modo en que cada comunero debe asumir el reparto de gastos comunitarios. Pues lo adoptado por la comunidad no fue sino una provisión de fondos, estando sujeta a posterior revisión y liquidación, como así habría sido llevado a cabo. Liquidación realizada conforme las reglas comunitarias en cuanto asunción y reparto de gastos.

No se avienen los demandantes al contenido de la Sentencia, formulando recurso de apelación. A su juicio, el acuerdo adoptado vino precedido de una convocatoria que impedía conocer de la realidad de la comunidad, sin aportarse información que permitiera conocer la situación de déficit comunitario que justificaba la adopción de medidas. Sin una concordancia entre el contenido de la convocatoria y lo adoptado. Al mismo tiempo, el acuerdo que supone el establecimiento de una derrama, se justificó en la subida del coste del gas, cuando la realidad es que con el importe obtenido se dio satisfacción a numerosos gastos de los que incurre la comunidad de propietarios. Reiterando que la derrama se acordó fuera soportada por los predios destinados a viviendas, excluyendo el resto de predios, como oficinas. Así como que se acordó el reparto conforme la cuota de participación de cada inmueble, y no con arreglo al consumo propio de cada vivienda, tal como fue implantado en la comunidad a raíz de la instalación de repartidores de costes que permiten conocer el real consumo de cada predio.

Se opone al recurso la Comunidad de Propietarios demandada. Tras advertir de que no se impugna la convocatoria sino el acuerdo adoptado, considera que ninguna indefensión se produjo a los apelantes, pues el contenido de la convocatoria resultaba suficiente cara a los aspectos a tratar en la Junta extraordinaria. Respecto el acuerdo en sí, reitera su corrección así como su falta de trascendencia para comunero alguno. Lo adoptado, resultó una mera provisión de fondos, a fin de paliar el déficit de tesorería resultante del incremento del coste del gas, y que la comunidad de propietarios pudiera atender pagos corrientes. Como provisión, estuvo sometida a posterior liquidación, de modo que en la Junta general de 21 de diciembre de 2023 se determinó la cantidad resultante en que cada comunero debía asumir, de acuerdo con el modo de reparto de gastos establecido en los estatutos comunitarios. Solicita por ello la desestimación del recurso de apelación.

SEGUNDO.-Expuestos los términos del recurso, se debe partir de que el 28 de junio de 2022, se efectuó por la Comunidad de propietarios demandada, convocatoria para junta general extraordinaria, a celebrar el 4 de julio de 2022. En lo que ahora importa, el punto segundo del orden del día, señalaba "reposición de fondos, como consecuencia de la subida del gas". Se acompañaba a la convocatoria toda una documentación, relativa al primer punto del orden del día, ajeno al presente litigio.

El acta de la Junta general extraordinaria, relativo al punto segundo, señala el que se presentó un informe de ingresos y gastos a fecha 30 de junio de 2022, en el que se señalaba el saldo de la comunidad, el importe de los impagos existentes por parte de comuneros, o los pagos a terceros pendientes. Por ello, el acta recoge que se "hace necesaria la realización de una provisión de fondos para poder atender los gastos de la Comunidad, en principio destinada a las viviendas dada la naturaleza del gasto a atender. Tras comentar esta circunstancia la Junta de Propietarios acuerda establecer el importe de la provisión en 20.000,00 € que se ingresará en dos pagos durante los meses de julio y agosto de dos mil veintidós, correspondiendo abonar a cada vivienda cada uno de los meses indicados la siguiente cantidad".

El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, señala que "La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre".

Lo anterior, supone conforme la STS 974/11 de 12 de enero de 2012, " que la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios".Debe haber un claridad en el asunto a tratar, a fin como indica la anterior resolución de "cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración".

TERCERO.-En línea con lo anterior, la SAP de Madrid de 19 de mayo de 2025, hace cita de la sentencia de la AP de Córdoba nº 134/2017, de 24 de febrero, citada por la sentencia de la AP de Madrid 446/2017, de 30 de octubre: "Tal como señala la Sentencia de la AP Asturias de 18 enero 2008 , en la Ley especial no viene concretado el alcance del derecho del comunero a la información sobre los asuntos de la Comunidad, ni precisado tampoco como se han de elaborarse y presentar las cuentas anuales, tan sólo concreta el número 2 del art. 16 que la convocatoria a la Junta anual para la aprobación de los presupuestos y cuentas, como en las demás, habrá de contener indicación de los asuntos a tratar, siendo de obligada mención el criterio de la sentencia de nuestro Alto Tribunal de 16-4-93 ) que, al respecto, rechaza un derecho de información previo a la Junta del comunero equiparable al que se especifica en la regulación sectorial de las sociedades mercantiles de capital, cabiendo, para mejor entender, distinguir dos momentos, uno el previo a la Junta, respecto del que en nuestro Tribunales, de acuerdo con la dicción de la Ley y la precitada sentencia, impera el criterio de que la información debida se satisface con la indicación suficiente y precisa del orden del día ( SAP Lleida -Secc. 2ª- de 25-10-2.001, Murcia -Secc. 4 ª- de 23-10-2.003, Alicante -Secc. 5ª- de 19-1-2.006 y Madrid -Secc. 9ª- de 27-4-2.007); y otro, ya constituida la Junta y dentro de su desarrollo en que tampoco puede pretenderse una información ilimitada, lo que con carácter general respecto del derecho de información del comunero proclaman las SSAP de Cantabria -Secc. 2ª- de 19-12-2.005 y Sevilla -Secc. 5ª- de 22-2-2 .007 , lo que en buena lógica es cabal, de forma que, ante el silencio de la Ley, sólo queda afirmar que la información debida será aquella necesaria para que el comunero pueda ejercitar con las debidas garantías su derecho a deliberar y votar."

De cuanto se ha expuesto, ya se puede anticipar que el recurso de los apelantes no puede ser atendido. El orden del día ha de ser claro y preciso y es precisamente lo que sucede en esta ocasión, cuando el asunto a tratar es el de reponer fondos consecuencia de la subida de gas. Y precisamente, el acuerdo adoptado consiste en tomar una decisión que supone la obtención de fondos para paliar la subida del gas. La ley de propiedad horizontal no exige como se ha expuesto el que a la convocatoria se haya de acompañar la documentación que el apelante pretende. Lo que exige, es que el comunero sepa de qué es lo que se va a hablar y sobre lo que se pretende tomar una decisión. Y en esta ocasión, es claro, y el comunero pudo demandar información con carácter previo si deseaba tener un mejor conocimiento con carácter previo a la celebración de la junta. Pues lo cierto, es que en la Junta se aportó documentación y se explicó ya en profundidad, el motivo de la reunión. Nótese lo que se ha transcrito anteriormente, en el sentido de que el derecho a la obtención de información previa, no es absoluto ni ilimitado.

La comunidad demandada adopta una decisión para paliar una situación de falta de recursos, motiva por la subida de la energía, y en concreto del gas. Ello es lo que provoca la adopción del acuerdo, siendo indiferente, el que la obtención de fondos fuera destinada a satisfacer unos gastos u otros. Pues la subida del gas provoca una merma en los recursos de la comunidad, que la demandada necesita remediar. En conclusión, no existe vulneración alguna del art 16.2 de la LPH sino una decisión absolutamente razonable, que en modo alguno excede del orden del día y que ningún perjuicio causa a las apelantes. Las apelantes, no pueden alegar el verse sorprendidos por el tratamiento y decisión en la junta de aquello que razonablemente podía considerarse comprendido en la convocatoria. El motivo en consecuencia, se desestima.

CUARTO.-El segundo motivo de recurso, tiene que ver con la adopción de un acuerdo incumpliendo las reglas estatutarias de la comunidad, y con ello, lo establecido en el artículo 9.1.e de la ley de propiedad horizontal. El acuerdo, adoptado por unanimidad de los presentes, tenía que ver con el establecimiento de una "provisión de fondos para poder atender los gastos de la Comunidad, en principio destinada a las viviendas dada la naturaleza del gasto a atender".El importe de la provisión se fijó en 20.000,00 euros. A entender de los apelantes, el establecimiento de una provisión únicamente entre determinados predios, y con arreglo a sus cuotas de participación en el inmueble, es contrario a ley. Por cuanto las normas de la comunidad, en atención al gasto de calefacción o agua caliente sanitaria, establecen el que cada predio abone el gasto en atención al consumo efectivamente realizado. Y ello en atención a los metros cúbicos de radiación utilizados por cada predio, tras la instalación en la comunidad de los conocidos repartidores de costes. Que permiten conocer el gasto efectivamente realizado en cada predio.

Efectivamente, es de notar que el acuerdo supone la dotación de una provisión de fondos, que lo constituyen los 31 predios integrantes de la comunidad demandada destinados a viviendas. Quedando al margen, los restantes 15 oficinas, 57 plazas de garaje, 23 trasteros y 7 locales. Acuerdo que en acta viene reflejado de la siguiente manera: "Esta situación hace necesaria la realización de una provisión de fondos para poder atender los gastos de la Comunidad, en principio destinada a las viviendas dada la naturaleza del gasto a atender. Tras comentar esta circunstancia la Junta de Propietarios acuerda establecer el importe de la provisión en 20.000,00 € que se ingresará en dos pagos durante los meses de julio y agosto de dos mil veintidós, correspondiendo abonar a cada vivienda cada uno de los meses indicados la siguiente cantidad."

Como punto de partida, el artículo 9.1.e) de la Lph, establece como obligación de cada comunero, "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Como se indica en la propia Exposición de Motivos de la Ley, "además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente".Así se prevé en el artículo 9.2, que dispone que "para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4".

La SAP de 9 de julio de 2025 de Pontevedra, señala que "Los gastos generales normativamente previstos se han definido por la doctrina como aquellos que se realizan en beneficio de la comunidad, tales como los dirigidos a sufragar las obras de conservación precisas para mantener la existencia y funcionalidad de las cosas comunes, evitando deterioros, daños y menoscabos que se producen por el uso o por el transcurso del tiempo o las de reparación, dirigidas a reponer, reconstruir o arreglar los daños y menoscabos sufridos por las cosas comunes, o los que sean consecuencia del disfrute y funcionamiento del edificio y sus servicios e instalaciones generales (electricidad, abastecimiento de agua...), entre otros. La STS de 14 de marzo de 2000 , en relación con el entonces vigente artículo 9.5 de la LPH , que se refería a la obligación del propietario de contribuir a los gastos generales, dijo que "el concepto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como periódicos no fijos, y los que su cuantía varía en función al consumo y uso (agua, electricidad, calefacción), así como también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares)"... El reparto de estos gastos generales se hace aplicando el coeficiente de participación asignado en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal a cada uno de los pisos o locales o con arreglo "a lo especialmente establecido"y ello tanto en el caso de los gastos generales indicados en el artículo 9.1.e), normalmente previsibles y liquidables por cuotas o "recibos" periódicos, como en el de las obras necesarias a las que el artículo 10 alude, que normalmente se sufragan mediante el pago de cuotas extraordinarias a derramas".

En relación con los gastos generales la Sentencia del TS nº 257/2000, de 14 de marzo, antes citada decía: "No obstante el artículo 9-5º permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal .

La jurisprudencia de esta Sala así lo ha entendido, al tener en cuenta que prevalece el principio de autonomía contractual ( S.s. de 16-2-1971, 7-10-1978, 12-12-1979, 21-7-1988, 2-3-1989, 6-7-1991, 30-12-1993 y 16-11-1996, entre otras).

En el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido artículo 9-5 (S.s. de 16-6-1995 y 15-6-1996), ya que el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa, de la que aquí no se discrepa".

Por otra parte, la Sentencia del Pleno de la Sala Primera nº 335/2009, de 29 de mayo, declaró como doctrina jurisprudencial "(...) la de que, para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad".

Asimismo, la STS nº 184/2013, de 7 de marzo, se pronunció en estos términos: "Dispone el artículo 9.1 e) LPH como obligación de cada propietario la de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. La LPH, en términos generales estatuye normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 CC ). De ordinario la contribución a los gastos lo es conforme a la cuota establecida en los estatutos, pero puede acordarse distribuciones conforme a módulos distintos, siempre y cuando ello se efectúe con el acuerdo unánime o consentimiento de todos los comuneros, como impone el artículo 17 de la LPH .

La jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.1 e) LPH es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad - SSTS de 28 de diciembre de 1984 , 2 de marzo de 1989 , 2 de febrero de 1991 y 14 de marzo de 2000 , entre otras muchas-.

Por tanto, la cuota de participación en los gastos, establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo- cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios ( SSTS de 16 de noviembre de 2004 y 22 de mayo de 2008 ).

Y añade: "El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo".

Doctrina, por lo demás, reiterada en otras resoluciones posteriores, como las SSTS 50/2014, de 6 de febrero; 163/2020, de 11 de marzo; 79/2022, de 18 de noviembre; o 105/2023, de 26 de marzo.

QUINTO.-De acuerdo a lo expuesto, la regla general es que la contribución al sostenimiento de los gastos generales, ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal ( párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal) . Este criterio general puede ser sustituido por otro, pues el art. 9.1 e) LPH prevé como criterio alternativo de contribución a los gastos, el « especialmente establecido» entre los copropietarios, de acuerdo con las reglas y quorum que, en cada caso, establece el art. 17 LPH y, en lo no contemplado en la casuística descrita en este precepto, la regla de la unanimidad expresada en su apartado 6: "[L]os acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación."

Para completar este marco de criterios reglados, el art. 9.2 LPH precisa que "se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4"

Por lo demás, el único acuerdo que particulariza la situación de la Comunidad propietarios demandada, es relativo al servicio de calefacción. En el sentido que conforme la escritura de división horizontal del edificio, "Los servicios de calefacción serán satisfechos por los usuarios de los departamentos que la tengan instalada, en proporción al número de metros cúbicos de radiación, atendiéndose el mantenimiento y conservación, así como resto de instalaciones y demás gastos que ello ocasione, en la misma proporción . Solamente podrán utilizar este servicio los departamentos que actualmente tengan la correspondiente instalación, la cual no se podrá modificar en forma alguna, ni tampoco los radiadores a no ser con el consentimiento de los usuarios". E igualmente, el servicio de agua, satisfecho de manera proporcional por los usuarios.

A partir de lo que se ha acaba de indicar, el recurso ha de ser estimado. La comunidad actora ante una situación de incremento del coste de la energía, como es el gas, adopta una solución que es soportada únicamente por unos predios. Como se dijo, únicamente por los destinados a viviendas, pero no por el resto de inmuebles que integran la comunidad de propietarios, como son las oficinas, entre otros. Ello, infringe el régimen legal, al introducir una excepción que no consta en las normas internas de la comunidad de propietarios. Ni en estatutos, ni en escritura de propiedad horizontal. Y por ello, que el acuerdo haya de entenderse nulo, por resultar contrario a lo establecido en el artículo 9.1.e) Lph. Esta Sala no es ajena al problema acaecido en numerosas Comunidades de Propietarios, del incremento repentino del coste de la energía a partir del año 2022, que obligó a adoptar diversas medidas para paliar tal incremento y poder atender los gastos ordinarios bajo unos presupuestos de ingresos y gastos que resultaban insuficientes. Y que en este caso, la demandada comunidad de propietarios optó porque únicamente los dueños de predios destinados a vivienda asumieran provisionalmente el costo derivado, sin perjuicio de posterior liquidación. Se entiende, por ser en mayor medida los destinatarios del consumo de gas cuyo coste se había incrementado. Podría afirmarse, así lo mantiene la Comunidad de Propietarios, que precisamente la posterior liquidación supuso que el acuerdo ahora impugnado carezca de particular efecto para ninguno de los predios integrantes de la Comunidad de Propietarios. Ciertamente, la posterior liquidación llevada a cabo el 21 de diciembre de 2023, supuso la redistribución de la reposición de fondos realizada en julio de 2022. Ajustándose ya tanto a la regla del 9.1.e) Lph como a las reglas de la comunidad sobre distribución de gastos. Por lo que el acuerdo impugnado consistente en la reposición de fondos, no conlleva a posteriori una atribución de gasto hacia ningún predio, que incumpla el régimen de contribución establecido por la Comunidad de Propietarios, de acuerdo al artículo 9.1.e Lph.

Ahora bien, que el acuerdo no tuviera posteriormente trascendencia en términos de resultar contrario al régimen contributivo de gastos, o que la finalidad de la Comunidad fuera loable, como atender gastos perentorios y ordinarios que la subida del coste del gas había comprometido, no obsta para afirmar que un acuerdo adoptado prescindiendo de las reglas legales de contribución, y asumido por unos predios en detrimento de otros, sin soporte legal o estaturario, es contrario a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Y ello, ha de suponer la estimación del recurso de apelación, y la estimación de las demandas. En el sentido de declarar la nulidad del acuerdo extraordinario adoptado por la Comunidad de Propietarios demandada, el 4 de julio de 2022.

SEXTO.-La estimación del recurso de apelación, supone la estimación íntegra de la demanda, y la imposición de las costas de la primera instancia a la comunidad de propietarios demandada. sin que proceda realizar imposición de costas en cuanto al recurso de apelación, una vez se estima, de acuerdo a los artículos 397 y 398 Leciv.

Vistos los preceptos legales aplicables concordantes y demás de general aplicación