Sentencia Civil 71/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 8, Rec. 612/2023 de 14 de febrero del 2025

PRIMERO.-Se recurre en apelación por ambos codemandados en sendos recursos la sentencia que ha estimado la demanda.

La parte actora ejercitó la acción de cesación de actividad molesta amparada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal contra el propietario y la arrendataria de la vivienda DIRECCION001 con base en los ruidos de voces y música provenientes de la vivienda tanto a altas horas de la noche como a cualquier hora del día, que perturba el sueño y la tranquilidad del resto de propietarios .

La sentencia consideró que se habían cumplido todos los requisitos procedimentales exigidos por el articulo 7.2 LPH y se habían acreditado que la ocupante de la vivienda DIRECCION001, la codemandada Adela, viene realizando en la vivienda actividades molestas de forma persistente y permanente que justifican la estimación de la acción de cesación ejercitada.

Tuvo en cuenta que en la Junta de Propietarios celebrada en fecha 17 de septiembre de 2020 (a la que asistió la esposa del propietario de la vivienda DIRECCION001) se aprobó por mayoría el envío de un burofax a las inquilinas de la vivienda para avisar del cese de ruidos nocturnos y respetar las horas de descanso, y en caso contrario se aprobó el inicio de acciones judiciales contra las inquilinas de la vivienda.

Consecuencia de lo acordado, se remitió un burofax a las inquilinas fechado a 5 de octubre de 2022 en el que se le solicita que cesen los ruidos en la vivienda o la Comunidad procederá a denunciar por ruidos en horarios de descanso nocturno, sin que en dicho requerimiento se concediera un plazo de quince días a partir del cual se ejercitaría la acción judicial si los ruidos no hubieran cesado, como afirma la parte demandada Adela. En el burofax lo que se dice es que en la Junta de 17 de septiembre se acordó conceder un plazo de quince días para ver si cesaban los ruidos, y si no cesaban, se remitiría el burofax, que se remite en fecha 5 de octubre y por tanto transcurrido el plazo de quince días desde la celebración de la Junta. Ese burofax, cuya recepción por las inquilinas de la vivienda no se acredita en la demanda, sin embargo sí fue recibido por estas en fecha 10 de octubre de 2020 como así lo reconoce la demandada Adela en su escrito de contestación a la demanda.

Con posterioridad a la recepción del burofax, se celebra nueva Junta de Propietarios en fecha 14 de octubre de 2020 en la que, al contrario de lo que se afirma por la parte demandada, sí se acordó ejercitar la acción de cesación de ruidos.

Acreditados los requisitos de procedibilidad, tuvo por acreditado la producción de ruidos por la inquilina demandada, actividad que se enmarca en el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, aprobado por Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, califica en su artículo 3 que prevé como actividad molesta "..las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan...".

Afirmó que el mero hecho de que la Junta de Propietarios se reúna ex profeso para decidir las medidas a adoptar sobre los ruidos que derivan de una vivienda evidencia que de la misma se derivan ruidos que exceden de los usuales en una vivienda y de los que deben ser soportados en una convivencia vecinal.

Además tuvo en cuenta que el informe de la Policía Local que se aporta con la contestación a la demanda del propietario de la vivienda y las testificales practicadas, vecina del piso NUM000.y vecino del piso NUM001.

El pronunciamiento estimatorio de la demanda en los términos transcritos en el antecedente primero de esta resolución se recurre por ambos codemandados.

El recurrente DON Iván articula su recurso en las siguientes alegaciones:

- Incumplimiento del artículo 7.2 de la ley de Propiedad Horizontal. No existe requerimiento previo al sr Iván. No existe requerimiento efectuado por el Presidente de la Comunidad.

- Errónea valoración probatoria efectuada por la juzgadora a quo. Errores claros que evidencian una errónea comprensión de la Litis.

- No apreciación de las dudas de hecho y de derecho que presenta el caso para el demandado que, desde el principio de la controversia únicamente ha actuado de buena fe. Solicita la no imposición de costas .

Por la recurrente Doña Adela se articula el recurso con las siguientes alegaciones:

-No se cumplen los requisitos de procedibilidad, no recibió el burofax remitido por el Administrador de la Finca,hasta el 10 de octubre, tal y como se reconoce en sentencia, por lo que la Comunidad de Propietarios tenía que haber esperado hasta el 25 de octubre (una vez transcurridos los 15 días otorgados ) y sin embargo el día 14 de octubre ( sin haber dejado transcurrir los 15 días concedidos a mi representada) se celebra una nueva Junta de Propietarios, que no podía adoptar ningún acuerdo al respecto, toda vez que no habían transcurrido los 15 días concedidos y por tanto no podía conocer si el cese de actividad se había producido o no.

- Suscribió con la propietaria del inmueble el contrato de arrendamiento en fecha 1 de septiembre de 2020 .Es notorio que en quince días, que era el tiempo que llevaba habitando en dicha vivienda del DIRECCION001., no pueden producirse las molestias denunciadas con la reiteración y continuidad de la actividad denunciada en el tiempo, por ser hechos puntuales y esporádicos que en nada tienen que ver con lo expuesto por la Comunidad de Propietarios.

-No se ha acreditado la producción de ruidos de modo continuado.

- La sentencia incurre en incongruencia ultra petitumdado que en el escrito de demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios, en ningún momento se solicita que se acuerde el lanzamiento de la inquilina, lo que de forma expresa determina la Sentencia impugnada.

La parte apelada se ha opuesto a la estimación de los recursos.

SEGUNDO.-Se examinan en primer lugar las alegaciones de ambos recurrentes sobre requisitos de procedibilidad previstos en el artículo 7.2 LPH .

1.Se alegan en este punto por el propietario del inmueble dos cuestiones: que el propietario demandado no fue requerido para la cesación de las actividades generadoras de ruidos y que el requerimiento enviado a la inquilina fue suscrito por el administrador y no por el presidente, que es quien debe realizar el requerimiento conforme al artículo 7.2 LPH.

Pues bien, sobre los requisitos de procedibilidad el artículo 7.2 establece: "el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local."

En cuanto a quien debe recibir el requerimiento, el artículo dice que debe dirigirse a quien realice las actividades prohibidas, que en caso de que la vivienda se encuentre arrendada y la actividad sea la generación de ruidos incómodos es necesariamente la inquilina. La sentencia SAP de A Coruña sección 3ª del 27 de diciembre de 2010 rec. 632/2009 resulta clarificadora sobre la interpretación del precepto tras la reforma de 1999, entendiendo que en caso de vivienda arrendada no es necesario requerir a los dos -arrendador y arrendatario- sino que basta con requerir exclusivamente "a quien realice las actividades prohibidas".

En cuanto a la cuestión de quién debe efectuar el requerimiento, ciertamente el artículo 7.2 LPH dice expresamente que es el presidente de la comunidad. En este caso el requerimiento se suscribió por el administrador. Tal objeción es nueva en esta instancia a pesar de lo cual se da respuesta a la misma en atención a que se trata de un requisito de procedibilidad, siendo las normas procesales de orden público indisponibles para las partes. Pues bien, la cuestión debe resolverse en sentido de que el requerimiento resulta válido al amparo del artículo 20 LPH letras a) y f) según el cual Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

(...) f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."

El precepto prevé que el requerimiento se haga por el presidente de la comunidad, que es quien ostenta la condición de representante legal de la misma. Esto es, el requerimiento se debe realizar en nombre de la comunidad. Ciertamente no se exige un acuerdo previo para que pueda realizarse la intimación a quien realice la actividad prohibida para que cese en la misma, por lo que es el presidente en tal condición de representante de la comunidad quien debe realizar el requerimiento. Ahora bien, en este caso entendemos que el administrador ha actuado por delegación del presidente en cumplimiento de la instrucción dada por la Comunidad de Propietarios en junta de 17 de septiembre de 2020. En efecto, el requerimiento no se debe a una iniciativa o actuación del administrador en su propio nombre, sino que ha actuado por mandato de la Comunidad. En consecuencia no puede privarse de eficacia al requerimiento recibido por la inquilina demandada con la consecuencia de que los vecinos, quienes en junta de propietarios acordaron enviar el repetido requerimiento, tengan que seguir padeciendo la actividad molesta .

El recurso del sr. Iván queda por tanto desestimado.

2.En cuanto a la inquilina sra. Adela, centra su recurso en que no habían transcurriendo los 15 días que le habían concedido para el cese de la actividad prohibida entre el requerimiento que reconoce recibido y la aprobación en Junta del ejercicio de acción de cesación. Lo cierto es que como expuso la sentencia apelada, el requerimiento no otorgaba el plazo de 15 días a la inquilina para el cese de la actividad, el plazo según se hace constar en la carta recibida por la demandada se había acordado tras la junta de 17 de septiembre, siendo que conforme al artículo 7.2 el requerimiento se refiere al cese inmediato de la actividad. La finalidad del requerimiento no es otra que evitar el procedimiento judicial cuando la requerida procede de forma voluntaria a cesar en la actividad prohibida, ese y no otro es el sentido por el que se viene considerando que el requerimiento deba otorgar un plazo al efecto. Pero en este caso, aunque la junta que acordó el ejercicio de acciones se celebró el día 14 de octubre, solo cuatro días después de que la sra. Adela recibiera el requerimiento según reconoce y cuya exacta fecha de recepción no consta por ningún otro medio, lo cierto es que la demanda no se presentó hasta el día 5 de diciembre, habiendo transcurrido un plazo más que razonable para que la afectada hubiera procedido a cesar en los ruidos molestos.

El recurso de la sra. Adela queda igualmente desestimado.

TERCERO.-Ambos apelantes formulan como motivo de recurso el error en la valoración de la prueba. Según sostienen, la sra. Adela no produce los ruidos que le achaca la comunidad. Esta última sólo reconoce un episodio de ruido puntual con ocasión de la celebración de un cumpleaños en la vivienda.

La SAP de Valencia sección 8ª del 29 de septiembre de 2021 rec. 127/2021 expone el alcance que deben tener las actividades susceptibles de acción de cesación: "se incluyen dentro de este amplio concepto de actividades molestas, todas aquellas que privan o dificultan a los demás del normal y adecuado uso y disfrute de una cosa o derecho. Entre las mismas, la STS de 14 de noviembre de 1984 ha incluido las provocadas por reuniones numerosas y bulliciosas que ocasionen a los restantes comuneros molestias importantes que exceden de la convivencia en un edificio en régimen de propiedad horizontal y en la STS de 29 de septiembre de 1972 califica como notorias y ostensiblemente incómodas y molestas aquellas actividades ruidosas perfectamente audibles a altas horas de la noche por los vecinos que residen en el inmueble.

En relación a las mismas en el ámbito de la propiedad horizontal, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la práctica de los tribunales, ha venido exigiendo para la prosperabilidad de la acción de cesación de tales actividades: 1) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares ( STS 22 diciembre 1970); 2) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad ( SSTS 8 abril de 1965 , 18 enero 1961 y 30 abril 1966 ), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas ( SSTS 7 octubre 1964 - y 10 abril 1967 ); y 3) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto( STS 8 abril 1965 ), teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la "evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 abril 1965), entendiendo, asimismo, que "en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales".

Se debe tratar ,en suma, de una actividad que presente cierta continuidad -que no se trate de episodios aislados- y que vaya más allá de las inevitables molestias que la convivencia en régimen de propiedad horizontal puedan ocasionar. Debe suponer una verdadera incomodidad que dificulte la buena convivencia vecinal.

Hay que tener asimismo en cuenta que un determinado comportamiento puede ser molesto aun estando permitido por las normas administrativas. De ahí que la ausencia de medición de ruido no sea obstáculo para que ,acreditada la producción de ruidos incómodos , la demanda sea estimada. En este sentido se expresa la SAP de Barcelona sección 14ª del 04 de julio de 2019 , rec 655/2017:

" El cumplimiento de una norma administrativa limitadora no concede derechos para causar daños a otro ni exime al agente de su reparación, simplemente evita la imposición por la Administración competente de la sanción de tal naturaleza que la propia norma haya previsto, pero, no impide que civilmente la actividad pueda ser calificada como molesta.

Lo que es puesto de manifiesto, entre otras, por la Sentencia de la AP de Madrid, sec. 21ª, núm. 188/2014, de 27 de marzo -EDJ 2014/63762-, para la que:

"...no es necesario probar qué decibelios soporta el demandante, sino si efectivamente hay ruidos molestos...".

Véase igualmente la SAP Madrid de 9 de febrero de 2016 y la doctrina del Tribunal Supremo recogida en sentencias más recientes de 29 de abril de 2003 , 31 de mayo de 2007 , 5 de marzo de 2012 , 19 de marzo de 2013 , 5 de junio de 2014 , 20 de mayo de 2015 .

Resulta incuestionable que el ruido tiene fijados en decibelios unos límites en función de determinadas circunstancias recogidos en normas administrativas. No obstante la jurisprudencia civil nunca ha condicionado la protección al particular que sufre el ruido o inmisión sonora a la superación de unos límites en decibelios, siendo constantes las sentencias que, bien en ejercicio de la acción de cesación del art. 7.1 LPH o la correspondiente regulación en Cataluña, la negatoria de servidumbre o la de responsabilidad civil extracontractual, estiman la reclamación del particular sin tener en cuenta si la actividad ruidosa superaba o no los límites previstos en las normas administrativas.

En efecto, las leyes del ruido y la contaminación acústica son leyes administrativas que regulan las relaciones entre los particulares y la administración pública, pero no entre particulares. El propio TS en sus Sentencias de 4 de marzo y 3 de septiembre de 1992 dispone que sería irrelevante que no se superaran los niveles de ruido permitidos por las normas administrativas "porque se trata de deducir", no si las inmisiones de tal tipo que provienen de la finca colindante son administrativamente correctas, "sino si son civilmente excesivas y molestas para los vecinos".

En este caso, en el plazo de tiempo transcurrido entre el día 1 de septiembre en que se inicia el arriendo y el día 17 de septiembre, fecha de la primera junta en que se trata el tema, ya se produjeron según la comunidad demandante episodios repetidos de ruido excesivo. El día 17 se celebra la junta con asistencia del propietario del piso DIRECCION001 representado por su esposa , se ponen de manifiesto las quejas por ruidos y se acuerda remitir el requerimiento previo al inicio de acciones judiciales. El día 5 octubre se envía la carta que recibe la sra. Adela el día 10 de octubre. El día 14 de octubre se celebra la Junta en que se acuerda ejercer las acciones pertinentes. El día 12 de diciembre se presenta la demanda origen de las presentes actuaciones.

La sentencia recurrida - además de considerar que la propia presentación de la demanda y las actuaciones previas ya evidencia que de la vivienda se derivan ruidos que exceden de los usuales en una vivienda normal , afirmación que no compartimos pues de ello se seguiría cuando menos una inversión de la carga de la prueba que carece de sustento legal- fundó la acreditación de las actividades generadoras de ruido por parte de la inquilina en la valoración del documento 8 aportado con la contestación al demanda del sr Iván sobre las intervenciones de la policía local de Leganés en relación con ruidos en la vivienda y el testimonio de dos vecinos del inmueble.

Respecto del referido documento , recoge el historial de intervenciones de la Policía Local por llamada de vecinos del inmueble por ruido en la vivienda DIRECCION001. Se hacen constar 14 avisos desde el día 9 de septiembre al día 19 de diciembre de 2020. Se constatan los ruidos por los agentes el día 19 de diciembre a las 2,45 h, la policía levantan acta , vuelven a llamar a las 3.30 y la policía vuelve de nuevo y denuncia "por la ordenanza" ;los días 2 de diciembre a las 21.27h, 21 de noviembre a las 3.59h y 9 de septiembre a las 2.48h, días en que consta que se comprueban las molestias ; el día 9 de noviembre en que consta una intervención a las 22.17h al ser requeridos por "música alta y cantando" que se comprueba que proceden de un video que se está viendo en un teléfono móvil. Existe por tanto un historial de llamadas a la Policía Local que si bien no comprobó las molestias en todo los casos, si lo hizo en varias ocasiones, de donde se sigue que las llamadas no eran infundadas o basadas en una animadversión de los vecinos contra la sra Adela.

En cuanto a la prueba testifical, depusieron como testigos los vecinos del piso colindante con el DIRECCION001 y la vecina del piso NUM000 que se encuentra debajo del arrendado a la demandada. No depusieron más vecinos, lo que no se considera indicio que permita poner en entredicho los testimonios que se vertieron, dado que lógicamente comparecieron los vecinos que por razones de proximidad son los más afectados .

Ambos testigos expresaron vívidamente las constantes molestias por ruido, música y golpes desde el mismo momento en que la vivienda fue alquilada a la sra. Adela y otras dos inquilinas que se marcharon del piso quedando como única inquilina la demandada. El propietario del piso DIRECCION001 manifestó que los ruidos excesivos se seguían produciendo de modo continuo hasta el mismo día del juicio. Los dos testigos describieron como el exceso de ruido perturbaba su vida diaria impidiéndoles dormir con normalidad.

Pues bien, examinada la prueba que se ha descrito, lo cierto es que valorando conjuntamente el documento descrito con la prueba testifical que se considera idónea para acreditar la realidad de los ruidos continuados, incómodos y perturbadores de la convivencia , no se difiere de las conclusiones de la sentencia apelada. De ahí que las alegaciones relativas al error en la valoración de la prueba no puedan tener favorable acogida

CUARTO.-Por último se abordan los motivos de recurso que de forma subsidiaria se hacen valer por cada uno de los demandados apelantes .

1.Recurso del sr. Iván. Costas en primera instancia .

Se recurre subsidiariamente el pronunciamiento sobre costas, solicitando su no imposición en atención a las dudas de hecho concurrentes.

La excepción al criterio general del vencimiento del artículo 394.1 LEC exige la concurrencia de dudas, derivadas de la propia complejidad de la materia objeto del procedimiento o de las posiciones encontradas de la jurisprudencia, trascendentes y relevantes; que lo sean de hecho debe significar que el sustrato fáctico sobre el que versa el litigio no ha quedado suficientemente aclarado o que es un tanto equívoco; y que lo sean de derecho significa que las normas aplicables sean susceptibles de diversas interpretaciones, que no existan pronunciamientos consolidados sobre la materia o que concurran divergentes pronunciamientos sobre la materia por parte de distintos tribunales.

En todo caso, y como mantiene la sentencia de esta Sección de 27 de abril de 2021 (Nº Recurso: 252/2021), las serias dudas de hecho o de derecho que permiten apartarse del principio del vencimiento objetivo conforme lo previsto en el artículo 394.1 LECC, exigen, como dice la sentencia de la Sección 20ª de esta Audiencia Provincial de 10 de julio de 2012 "una interpretación restrictiva debiendo tratarse, además, de dudas fundadas y razonables; es decir, analizadas en términos de objetividad ajenos a la incertidumbre que todo proceso conlleva. En este sentido, la duda de hecho constituye una indeterminación o vacilación sobre unos hechos concretos; es decir, provoca una incertidumbre, que no se puede despejar, pese a que se realice un análisis con criterios objetivos y racionales, de tal modo que la parte se ha visto abocado a acudir al proceso judicial, sin poder aclararlos o como medio para ello. Por otro lado, la duda debe ser trascendente, grave y digna de consideración, haciendo especialmente difícil y compleja la fijación de los hechos controvertidos. Por lo que se refiere a las dudas de derecho, se exige, como presupuesto de fondo, y en los términos señalados con anterioridad, una notable complejidad de derecho y que además se sustente en la existencia de jurisprudencia discrepante en supuestos similares".

Ninguna de estas circunstancias concurre en este caso. No se trata de que los hechos controvertidos sean de una especial complejidad sino de que tras la práctica de la prueba han quedado acreditados los hechos en que la demandante sustenta su pretensión. De ahí que no se aprecie que deba aplicarse el criterio que excepciona el de vencimiento en cuanto a la imposición de costas al litigante vencido. Sin dejar de señalar que el propio demandado no apreció tal complejidad fáctica al formular su contestación a la demanda en la que instó que fuera condenada en costas la parte demandante.

2. Recurso de la sra Adela. Incongruencia.

Se dijo por la apelante que la sentencia incurre en incongruencia ultra petitumdado que en el escrito de demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios, en ningún momento se solicita que se acuerde el lanzamiento de la inquilina, lo que de forma expresa determina la Sentencia impugnada.

Sobre la incongruencia e infracción de los artículos 218 LEC, la STS 450/2016 de 01 de julio de 2016, recurso de casación e infracción procesal 609/2014, recuerda que: «Con carácter general, venimos considerando que «el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia» ( Sentencias 173/2013, de 6 de marzo). «De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("infra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito» ( Sentencias 468/2014, de 11 de septiembre, y 375/2015, de 6 de julio)»

Pues bien, en este caso no hay tal incongruencia. Se pidió en la demanda, "la rescisión del contrato de alquiler". La sentencia acordó la resolución del contrato de arrendamiento, lo que, sin necesidad de petición expresa por ser el efecto de la resolución del contrato, lleva aparejado el lanzamiento, como así fue acordado en el fallo de la sentencia apelada.

Los recursos quedan, en suma, desestimados.

QUINTO.-Desestimados los recursos las costas se imponen en sus respectivos recursos a los apelantes conforme al artículo 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.