Sentencia Civil 452/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 362/2023 de 16 de octubre del 2024

PRIMERO.- Resumen antecedentes

1. Dña. Noemi, en calidad de propietaria y arrendadora, interpuso demanda frente a Dña. Flora, en calidad de arrendataria, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01/02/2020 (resuelto a fecha de septiembre de 2021 por voluntad de la parte arrendataria), sobre el local sito en la Calle Juan Gris, nº 9, planta baja, de Benifairó de la Valldigna (Valencia), en reclamación total de 4.914,81 euros por los siguientes conceptos: 1) Rentas impagadas por importe de 812 euros; 2) Facturas de agua impagadas por importe total de 183,81, cuantía que se desglosa en la factura de agua del año 2020 por importe de 123,58 euros y la factura de agua del año 2021 por importe de 60,23 euros; 3) Daños inmueble arrendado por importe total de 4.569 euros, cuantía desglosada en 1.271,27 euros en concepto de puertas; 767,15 euros en concepto de mobiliario del baño; 1.568,63 euros en concepto de instalación eléctrica; 738,10 euros en concepto de paredes; y 223,85 euros en concepto de puerta entrada del local. A dicha cuantía la parte actora resta el importe de la fianza (650 euros) resultando una cantidad reclamada final en concepto de daños materiales por importe de 3.919 euros. Por todo ello, interesa que se condene a la parte demandada a abonar 4.914,81 euros, con los intereses legales correspondientes y las costas del procedimiento.

2. La parte demandada contesta a la demanda en el sentido de oponerse, alegando en síntesis los siguientes motivos: 1) En cuanto a la rentas reclamadas, negando deber renta alguna a la parte actora, poniendo énfasis en que en la demanda no se especifica cuáles son las mensualidades concretas que se adeudan; 2) En relación a las facturas de agua, que dichos importes figuran a nombre de D. Juan Pedro, quien no es parte en el procedimiento, y que en todo caso las cantidades reclamadas por tal concepto quedan compensadas con la cuantía satisfecha por la demandada en concepto de tasa de basura y vado del año 2020; 3) Por lo que se refiere a los daños del mobiliario, negando haber ocasionado daño alguno al mobiliario propiedad de la parte actora, sin perjuicio de reconocer que ha retirado los enseres y mobiliario de su propiedad, los cuales le habían sido traspasados por la anterior arrendataria Dña. Natividad, en virtud del contrato de traspaso del negocio "cafetería L'Estoneta" suscrito con ésta a fecha 10/01/2020. Por todo ello, interesa la desestimación de la demanda y la imposición de las costas a la parte actora.

3. La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sueca de fecha de 13-12-2022 desestima íntegramente la demanda y condena en costas a la parte actora, en base a los siguientes motivos: 1) Respecto a las rentas reclamadas, por no quedar justificado su adeudo al no venir expresamente establecido en demanda las rentas de qué meses se reclaman, máxime cuando el importe de 812 euros no se corresponde con el importe que resultaría de reclamarse dos o tres mensualidades, siendo que la renta pactada en contrato de arrendamiento es de 325 euros mensuales; 2) Por lo que se refiere a las facturas de agua reclamadas, al entender que se reclama la totalidad de la cuantía, siendo que en virtud de contrato de arrendamiento se pacta entre las partes que la parte arrendataria abonará sólo la mitad del importe de dichas facturas, correspondiendo la otra mitad a la parte arrendadora por existir un único contador tanto para el local comercial arrendado como para la vivienda de la parte demandante ubicada justo encima del local. Asimismo, la resolución también establece que en caso de deberse algo, ello quedaría compensado con la tasa de basura y vado del año 2020 pagada por la parte demandada; 3) En relación a los daños del mobiliario, al considerar que no se precisan y concretan los daños reclamados, así como que no ha quedado acreditado de la prueba practicada que los daños que se reclaman se hayan ocasionado por la parte demandada, reconociéndose a esta parte el derecho a retirar los enseres y mobiliario de su propiedad de conformidad con lo pactada en el contrato de traspaso del negocio.

4. Frente a la resolución arriba referida, la parte demandante interpone recurso de apelación, alegando error en la valoración de la prueba en base a los siguientes motivos: en primer lugar, la parte actora alega no quedar vinculada por el contrato de traspaso suscrito entre la parte demandada y la anterior arrendataria en virtud del artículo 1257 CC; en segundo lugar, que, en base al Documento nº 4 de la contestación, las rentas que se reclaman son las mensualidades de agosto y septiembre de 2021, por importe de 325 euros cada una de ellas, y atrasos por importe de 162 euros; en tercer lugar, que las facturas de agua reclamadas no pueden quedar compensadas con el pago de la tasa de basura y vado del año 2020, dado que por contrato de arrendamiento suscrito se pactó que ello también sería de cuenta de la parte arrendataria; y finalmente, que respecto de los daños materiales reclamados no resulta de aplicación lo pactado en el contrato de traspaso entre la anterior arrendataria y la parte demandada, por no haber intervenido la parte actora en dicho contrato, así como que dichos daños materiales quedan acreditados del propio interrogatorio de la parte demandada, de la testifical de Dña. Natividad, y de las testificales-periciales de los profesionales que emitieron las facturas en base a las cuales se reclaman los daños. Por todo ello, se interesa la revocación de la resolución apelada, con la consiguiente estimación íntegra de la demanda y la imposición a la demandada de las costas de ambas instancias.

5. La parte demandada formula oposición al recurso de apelación alegando los siguientes motivos: en primer lugar, que el contrato de traspaso estaba unido al contrato de arrendamiento, siendo que la arrendadora era conocedora del mismo; en segundo lugar, inconcreción en el periodo e importe de la cantidad reclamada en concepto de rentas impagadas; en tercer lugar, en relación a las facturas de agua reclamadas que las mismas figuran a nombre de D. Juan Pedro, quien no es parte en la relación contractual; y finalmente, por lo que se refiere a los daños materiales, no existir prueba fehaciente al amparo de la cual puedan imputársele los daños reclamados, negando haber causado ningún daño, sin perjuicio de reconocer que ha retirado sus enseres y mobiliario, insistiendo en que la parte actora no acredita la diferencia entre el inmueble a tiempo de celebración del contrato y el estado del mismo a tiempo de resolución contractual. Por ello, solicita la desestimación del recurso con la imposición de costas a la actora.

SEGUNDO. - Recurso de apelación

1. Formulación del recurso.El recurso impugna la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sueca, al entender que concurre error en la valoración de la prueba efectuada por la juzgadora de primera instancia, sosteniendo la parte demandante que la parte demandada debe rentas por importe de 812 euros (correspondientes a las mensualidades de agosto y septiembre de 2021, y atrasos); que asimismo, debe facturas de agua de los años 2020 y 2021 por importe total de 183,81 euros; y que, no quedando la parte actora vinculada por el contrato de traspaso de negocio suscrito entre la demandada y la anterior arrendataria, ha quedado acreditado que la parte demandada ha ocasionado daños materiales en el local arrendado por importe de 4.569 euros, a los que se les debe detraerse el importe de la fianza por importe de 650 euros, resultando una cuantía debida por la parte demandada en tal concepto por importe de 3.919 euros.

Por su parte, la demandada formula oposición respecto del recurso planteado al entender: que ninguna renta se debe, máxime cuando en la demanda no se especifica la cuantía y el importe concreto adeudado por la demandada; que los recibos de agua reclamados no están nombre de la parte actora y por ende, no ha lugar a que ésta los reclame; y finalmente, que no hay prueba de que los daños materiales que se reclaman se hayan causado por la parte demandada, siendo que el mobiliario y los enseres reclamados son titularidad de la arrendataria demandada de conformidad con el contrato de traspaso de negocio, del que la parte actora era conocedora, y por ende, que tenía derecho a retirarlo una vez finalizado el contrato de arrendamiento.

2. Resolución de la Sala.En cumplimiento del artículo 456 de la Ley Enjuiciamiento Civil, el Tribunal revisado el contenido de los autos ha de estimar el recurso de apelación únicamente respecto de la pretensión del pago de las facturas de agua reclamadas, ratificando y confirmando el resto de resolución apelada en su integridad.

Con carácter previo, conviene poner de relieve que las partes litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento a fecha 01/02/2020, sobre el local sito en la Calle Juan Gris, nº 9, planta baja, de la localidad de Benifairó de la Valldigna, pactando una renta mensual de 325 euros y una fianza de 650 euros (Documento nº 2 de la demanda). Asimismo, también consta que la parte demandada suscribió contrato de traspaso del negocio "cafetería L'Estoneta" con Dña. Natividad (anterior arrendataria del local arriba referido) a fecha 10/01/2020, en virtud del cual Dña. Natividad traspasaba a la demandada la actividad comercial que se había venido desarrollando por esta en el local mentado, junto con una serie de maquinaría, mobiliario y enseres cuyo inventario consta en el propio contrato de traspaso (Documento nº1 de la contestación).

Sentado ello, conviene entrar a analizar por separado cada una de las pretensiones reclamadas por la parte apelante respecto de las que sostiene que la juzgadora de primera instancia ha incurrido en error en la valoración de la prueba.

2.1. Rentas impagadas.

En primer lugar, por lo que se refiere al importe de 812 euros que reclama la parte actora en concepto de rentas debidas e impagadas, la resolución de primera instancia desestima tal pretensión porque en la demanda no se concretan ni especifican el periodo y el importe de las mensualidades que la parte actora alega que la demandada le adeuda. En cambio, la parte actora en recurso de apelación sostiene que en virtud del Documento nº4 de la contestación, relativo a los documentos justificativos del pago de la renta del contrato objeto de litis, queda acreditado que la parte demandada no abonó la renta correspondiente a los meses de agosto y septiembre de 2021, siendo que por ello se reclaman 650 euros (325 euros por mes), y el resto hasta alcanzar el importe de 812 euros, esto es, los 162 euros restantes, corresponden a atrasos en el pago de las rentas.

En ese sentido, la Sala coincide con la argumentación dada por la juzgadora de primera instancia, siendo que en atención al artículo 217.2 de la LEC le corresponde a la parte actora acreditar la certeza de los hechos constitutivos de la pretensión ejercitada, esto es, le corresponde concretar las mensualidades que se reclaman y el importe reclamado por cada una de ellas, no bastando con que en demanda se establezca el importe total reclamado en concepto de rentas debidas y no satisfechas por la parte demandada.

A ello se une, que las partes no puede introducir en segunda instancia concreciones o aclaraciones que no establecieron en primera instancia con el fin de recurrir la estimación o desestimación de las pretensiones ejercitadas, salvo que concurran hechos nuevos (que no es el caso), siendo que, tal y como ha venido reiterando nuestro Alto Tribunal (entre otras, en las SSTS nº883/2010, de 7 de enero de 2011, y nº392/2011, de 14 de junio) y esta Sección (entre otras, en las recientes Sentencias nº68/2024, de 19 de febrero, y nº70/2021, de 21 de febrero), la segunda instancia se configura como un mecanismo o instrumento de control o revisión de la primera instancia, por lo que el Tribunal que conoce en segunda instancia queda vinculado por las cuestiones de hecho y las cuestiones de derecho introducidas por las partes en los escritos rectores del proceso (demanda y contestación), al amparo de los principios de rogación y contradicción.

Por consiguiente, en el caso de autos ha lugar a desestimar el recurso de apelación interpuesto frente a la desestimación de la reclamación de rentas impagadas por importe de 812 euros, sin entrar a analizar si las mismas corresponden a las mensualidades de agosto y septiembre de 2021, por importe de 650 euros, y a atrasos por importe de 182 euros, dada cuenta que nada de ello concretó ni especificó la parte actora en demanda, siendo que la parte demandante ha introducido por primera vez esta concreción en el escrito de apelación.

Por todo lo expuesto, y coincidiendo plenamente con la argumentación jurídica dada por la resolución apelada, ha de decaer el recurso de apelación interpuesto por tal motivo.

2.2. Facturas de agua de años 2020 y 2021 impagadas.

En segundo lugar, la parte demandante también interpone recurso de apelación frente a la sentencia de primera instancia en relación a la desestimación de la pretensión relativa a la reclamación de las facturas de agua de los años 2020 y 2021, por importe de 123,58 euros y 60,23 euros respectivamente, alegando que el importe abonado por la parte demandada en concepto de tasa de basura y vado no puede compensarse con estas facturas, tal y como establece la resolución apelada, puesto que dicho importe también corre de cuenta de la parte demandada al amparo del pactado entre las partes litigantes en el contrato de arrendamiento suscrito.

Así las cosas, en presente pretensión, el Tribunal sí aprecia error en la valoración de la prueba efectuada por la resolución de primera instancia, debiendo analizarse dos cuestiones respecto de la misma:

Por una parte, la resolución apelada establece que la parte demandante reclama a la parte demandada el pago del importe total de las facturas de agua de 2020 y 2021, siendo que en virtud del contrato de arrendamiento suscrito a la parte demandada solo le corresponde abonar la mitad de dicho importe, habida cuenta que las facturas emitidas corresponden a un único contador compartido entre el local arrendado y la vivienda habitual de la actora. No obstante, el Tribunal entiende que consta acreditado que el importe que se reclama por las facturas de agua es el que corresponde según contrato de arrendamiento, esto es la mitad del mismo, ya que la factura de agua de 2020 asciende a un importe total de 245,16 euros (Documento nº4 demanda), siendo la mitad los 123,58 euros reclamados, y la factura de agua de 2021 asciende a un importe total de 120,46 euros (Documento nº5 demanda), siendo la mitad los 60,23 euros que la parte demandante reclama.

Por otra parte, la sentencia recurrida también entiende que, en todo caso, las cantidades reclamadas en concepto de facturas de agua impagadas quedarían compensadas con la tasa de basura y vado abonada por la parte demandada (Documento nº6 contestación). Si bien, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes en su condición 4ª establece que los tributos, cargas y responsabilidades que corresponden al inmueble arrendado son de cargo de la arrendataria (Documento nº2 demanda), por lo que la Sala entiende que el importe pagado por la demandada en concepto de tasa de basura y vado en ningún caso puede ser compensado con las cuantías debidas por la parte arrendataria, dada cuenta que dicho gasto es directamente imputable a la misma.

Finalmente, por lo que se refiere a la alegación de la oposición al recurso de apelación relativa a la falta de legitimación de la parte actora para poder reclamar el importe de las facturas de agua por ser estas emitidas a nombre de D. Juan Pedro, el Tribunal entiende que no ha lugar a estimar dicha falta de legitimación, dada cuenta que consta en autos que D. Juan Pedro es el marido de la demandante, siendo este hecho conocido y admitido por la parte demandada, quien en el acto del juicio llegó a reconocer que a la reunión celebrada para la suscripción del contrato de arrendamiento y del contrato de traspaso acudieron la actora y su marido (D. Juan Pedro), Dña. Natividad (anterior arrendataria y cedente del negocio), y la parte demandada, razón por la cual se entiende que es del todo incongruente e incoherente que la parte demandada sostenga, en contestación a la demanda y en escrito de oposición al recurso, desconocer la identidad de D. Juan Pedro a los efectos de obviar el pago de las facturas de agua reclamadas.

A mayor abundamiento, consta acreditado del Documento nº1 de la demanda, relativo a la nota simple del Registro de la Propiedad de Alzira del inmueble arrendado, que el bajo arrendado es titularidad del matrimonio formado por la parte actora y por D. Juan Pedro, por lo que es lógico que los suministros puedan estar dados de alta a nombre de éste y no de la actora, cosa que no exime de modo alguno a la parte demandada de su obligación de pago, siendo que queda claramente acreditado, y no ha sido impugnado por la parte demandada, que la dirección de facturación es la del inmueble arrendado; que la parte arrendataria viene obligada a pagar dichos gastos en virtud de la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento suscrito; y que tales importes se han devengado y no han sido satisfechos por la parte demandada.

En resumen, ha lugar a estimar el recurso de apelación interpuesto por tal motivo, entendiendo que consta acreditado que la parte demandada debe la cantidad de 123,58 euros por la factura del agua de 2020 (Documento nº4 demanda), y la cantidad de 60,23 euros por la factura del agua de 2021 (Documento nº5 demanda), y no resultar compensables dichas cantidades con el importe abonado por la parte demandada en concepto de tasa de basura y vado del año 2020 (Documento nº6 contestación). Por consiguiente, procede acordar la revocación de la resolución dictada en primera instancia en tal punto y condenar a la parte demandada a abonar las cuantías arriba referidas en concepto de suministros de agua pendientes de pago en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

2.3. Daños materiales local arrendado.

En tercer lugar, por lo que se refiere a los daños materiales ocasionados en el local arrendado, la parte actora sostiene, en contraposición a lo dispuesto por la resolución apelada, que dichos daños constan acreditados de la prueba propuesta y admitida en primera instancia, en concreto del Documento nº11 de la demanda (relativo a las fotografías del local que demuestran la existencia de los mismos), del interrogatorio de la parte demandada, de la testifical de Dña. Natividad, de las facturas de reparación de los daños (Documentos nº6 a 10 demanda), y de las testificales-periciales de los profesionales que emitieron las referidas facturas. Asimismo, la parte actora también alega no estar vinculada por lo dispuesto entre Dña. Natividad y la parte demandada en el contrato de traspaso de negocio, sosteniendo que en el propio contrato de arrendamiento la parte demandada se obligó a dejar el local en las mismas condiciones en las que este estaba al momento de celebración del contrato.

En ese sentido, primeramente conviene poner de relieve que evidentemente el contrato de traspaso suscrito entre Dña. Natividad y la parte demandada se encuentra íntimamente vinculado con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes, y ello porque este segundo contrato no es sino consecuencia del primero, ya que el contrato de arrendamiento de fecha 01-02-2020 se suscribe tras las celebración del contrato de traspaso del negocio de fecha 10-01-2020, dada cuenta que en virtud del primero la parte demandada arrienda el local para el ejercicio de actividad profesional, y en virtud del segundo adquiere todo el mobiliario, la maquinaría y los enseres titularidad de Dña. Natividad (anterior arrendataria y cedente del negocio) necesarios para ello por importe de 5.900 euros. Además, también consta acreditado de la prueba practicada, en especial de la declaración testifical de Dña. Natividad, que la parte demandante tenía conocimiento del contrato de traspaso del negocio suscrito entre la testigo y la parte demandada, en virtud del cual le cedía la totalidad de mobiliario y enseres que había adquirido durante los años en los que había ejercido su actividad profesional en el bajo propiedad de la parte actora.

Así las cosas, la Sala entiende que es completamente lícito que la parte arrendataria, al dar por resuelto el contrato de arrendamiento en septiembre de 2021, pueda retirar todos los muebles, máquinas y enseres de su titularidad, siendo que el propio contrato de traspaso establece un inventario describiendo y detallando el importe de estos bienes. Por tanto, se entiende que la parte actora no puede pretender reclamar daños materiales por la falta de bienes que no son de su propiedad, máxime cuando de la testifical de Dña. Natividad consta acreditado que anteriormente el local era una cochera y que ella fue la que realizó una reforma integral a los efectos de convertir el bajo en una cafetería para el ejercicio de su actividad profesional, quedando probado igualmente que todos los bienes y enseres retirados por la parte demandada son los que adquirió de Dña. Natividad a tiempo de traspaso del negocio. Además, en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes no se establece inventario alguno que determine los bienes titularidad de la parte actora que se encontraban en el bajo arrendado a tiempo de celebración del contrato, por lo que la Sala entiende que no consta acreditado que los bienes y enseres cuyo importe se reclama por la parte demandante sean de su propiedad, no existiendo prueba alguna que así lo justifique.

A mayor abundamiento, tampoco consta probado que los daños reclamados sean imputables a la parte arrendataria, y ello porque no existe prueba fehaciente de que a tiempo de resolución contractual (septiembre de 2021) el local presentara daños, no quedando ello acreditado ni con las fotografías aportadas como Documento nº11 de la demanda, puesto que se ignora por el Tribunal el momento en el que estas fotografías fueron tomadas al no establecerse ni fecha ni hora de las mismas; ni tampoco de las testificales-periciales de los profesionales que emitieron las facturas de los trabajos a realizar en el local, ya que de estas únicamente se corrobora que en el local arrendado faltaban un conjunto de mobiliario y enseres (puertas, luces, bombillas, etc.), no constando que existiera daño material alguno en la estructura del mismo, siendo que ello es plenamente coherente con la retirada que llevó a cabo la parte demandada al finalizar el contrato de arrendamiento de los muebles y enseres de su propiedad.

Por todo lo expuesto, ha lugar a desestimar el recurso de apelación interpuesto por este motivo, y confirmar en tal sentido la resolución recurrida, siendo que la carga de probar la realidad de los daños reclamados y que la causa de los mismos es imputable a la parte demandada, al amparo del artículo 217.2 de la LEC, corresponde a la parte actora, no constando acreditado en el caso de autos ni la existencia de daño alguno, ni que los mismos sean imputables a la parte demandada, resultando únicamente probado que la parte demandada al tiempo de resolver el contrato de arrendamiento retiró el mobiliario, la maquinaría y los enseres de su propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el contrato de traspaso de negocio suscrito con Dña. Natividad, del que era plenamente conocedora la parte demandante.

2.4. Cuantía total debida e intereses.

Habiéndose estimado únicamente el recurso de apelación respecto de la pretensión de la parte actora relativa a la reclamación de los importes de suministro de agua de los años 2020 y 2021, ha lugar a condenar a la parte demandada a abonar la cantidad total de 183,81 euros (123,58 euros de la factura de agua del ejercicio 2020; y 60,23 euros de la factura de agua del ejercicio 2021) en concepto de facturas de agua debidas y no satisfechas.

Además, como en toda reclamación dineraria, al importe concedido en concepto de suministros de agua impagados se le tiene que añadir el interés legal que esta cuantía haya devengado desde la fecha de presentación de la demanda hasta la sentencia, y desde la sentencia hasta su pago el interés legal incrementado en dos puntos porcentuales, todo ello en virtud del artículo 1108 CC y del artículo 576 de la LEC.

2.5. Costas primera instancia.

Por último, en cuanto a las costas de primera instancia, dado que se ha estimado una de las pretensiones ejercitada en demanda, y que por ende, existe una estimación parcial, no ha lugar a imponer costas a ninguna de las partes litigantes, debiendo cada una de ellas abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad ( artículo 394.2 de la LEC) .

TERCERO.- Costas

Habiéndose estimado el recurso de apelación no se hace declaración sobre el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, al amparo del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, por cuanto antecede,