Sentencia Civil 320/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 1031/2022 de 16 de julio del 2024

PRIMERO.-La representación de D. Damaso y Dª Noelia, como propietarios del NUM000; y D. Benigno, Dª Estrella, Dª Vanesa, y D. Eloy, propietarios del NUM001 sito en Valencia, DIRECCION000 y DIRECCION001 de Valencia interpusieron demanda contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA SITA EN VALENCIA DIRECCION000 y DIRECCION001, y contra la SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA SITA EN VALENCIA DIRECCION000, en la que solicitaban

1) Se declararan nulos los acuerdos tomados en las Juntas de 30/09/2019 de la CP de DIRECCION000- DIRECCION001, por los que se aprobó por mayoría de los asistentes y con expresa oposición de los actores:

a. Que el gasto de eliminación de barreras arquitectónicas debía ser abonado por las viviendas de cada zaguán, los locales y los garajes afectos al mismo.

b. Que cada uno de los patios procedería a elegir la forma de realizar los trabajos y como realizar el pago de los mismos.

c. Proceder a la instalación de un nuevo ascensor.

d. Elección del presupuesto presentado por Assa montacargas & ascensores SLU por un importe de 55.945'00 € mas IVA.

e. Repartir los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas en cada uno de los patios (viviendas, bajos y garaje) con arreglo al coeficiente de propiedad de cada uno, recalculando al coeficiente 100 en cada uno de ellos.

f. Y el apartado lectura del acta anterior en la Junta de 30/10/2019, referida a la Junta de 30/09/2019, por cuanto su redacción no se corresponde fielmente con lo acontecido en la lectura del acta de dicha Junta.

2) Se declarara nulo el acuerdo de la Subcomunidad de Propietarios de DIRECCION000, referente a la eliminación de barreras arquitectónicas, y reparto de cuotas con el objeto de cumplir las condiciones de pago en el que se acordó la inmediata realización, pasándose 2 recibos, los meses de Noviembre y Diciembre de 2.019, para cubrir el 60 % de los gastos de eliminación de barreras, más los gastos del informe IEE; y la licencia de obras e ICIO, y el restante 40 % pasarlo en 16 recibos los próximos dos años los meses en que no hayan liquidaciones, a partir de Febrero de 2.020.

3) Se declarara que los gastos de sustitución de ascensor y/o de bajada del rellano de acceso al mismo a cota cero, así como los de reforma del zaguán o portal de la DIRECCION000, en cuanto "elementos comunes restringidos" de la Subcomunidad de viviendas de DIRECCION000, deben ser satisfechos únicamente por las viviendas de dicho portal y por partes iguales y los de modificación de la escalera de acceso desde el garaje al zaguán nº DIRECCION000, entre dichas viviendas del nº DIRECCION000, y los titulares de la subcomunidad del garaje DIRECCION000- DIRECCION001, sin que los NUM001 y NUM000 deban contribuir a dichas obras.

4) Alternativamente, y para el supuesto de excepcionalmente, y en consideración a la eliminación de barreras arquitectónicas, deba ser considerado alguno de tales elementos, -ascensor, escalera y zaguán o portal-, como "elementos comunes generales", se determinara cual o cuales de los gastos o partidas de las obras a realizar han de satisfacerse por el conjunto de propietarios del edificio de DIRECCION000- DIRECCION001, con arreglo a su cuota de participación en el total inmueble, y cuales han de ser satisfechos únicamente por los propietarios de las viviendas del zaguán nº DIRECCION000, y en qué proporción, en función de que resulten necesarios o no, para la finalidad de eliminación de barreras arquitectónicas, y en función de que afecten a elementos comunes generales o a elementos comunes restringidos de la subcomunidad.

Interesaba asimismo la condena en costas.

Las demandadas se opusieron a la misma alegando en síntesis que la cuestión estribaba en si los locales debían o no contribuir al gasto derivado de las obras para la eliminación de barreras arquitectónicas en el DIRECCION000, defendiendo que sí ya que se integraban en dicha subcomunidad, pese a que el artículo cuatro de los estatutos solo hace referencia a que los titulares de vivienda con acceso por una misma escalera y los de plazas de garaje podrían constituir una subcomunidad sin mencionar a los locales.

La sentencia desestimó íntegramente la demanda al considerar que acreditada la necesidad de eliminación de barreras en la Comunidad y subcomunidad demandada, la exención de gastos de los locales a la que se refería artículo 3d de los estatutos debía interpretarse con arreglo a la doctrina jurisprudencial, máxime al tratarse de obras obligatorias por razones de accesibilidad que excedían de las de mantenimiento, debiéndose hacer una interpretación integradora de los estatutos y en relación al artículo cuatro considerar, en contra de su literalidad que los locales no están excluídos de las subcomunidades, rechazándose por insustanciales el resto de pedimentos.

SEGUNDO.-Disconformes los recurrentes con dicha resolución interpusieron recurso de apelación, al que se opuso la parte contraria.

Se alega en primer lugar infracción del artículo 1281 del Código Civil al interpretar el artículo cuatro de los estatutos, referido al régimen orgánico que establece que los titulares de las viviendas con acceso por una misma escalera de las dos que hay en el edificio y también los titulares de vehículos podrán constituir una subcomunidad. Sostienen que al no hacerse mención en dicho precepto a los locales en plantas bajas ello comporta que no se integran en ninguna de las 3 subcomunidades posibles sino solo en la comunidad general de la DIRECCION000- DIRECCION001. Por lo tanto, siendo los zaguanes y ascensores elementos comunes restringidos según el artículo 2, los gastos de sustitución del ascensor y supresión de barreras arquitectónicas en la subcomunidad DIRECCION001 serían exclusivamente de cargo de los integrantes de dicha subcomunidad.

El argumento no se comparte pues aunque en verdad el art. 4 no hace mención a los bajos al referirse a las subcomunidades, sí se refieren a los locales otras normas de los estatutos, así

1) el art 3 en su aptdo b) al tratar de los gastos por elementos comunes restringidos, que no pueden ser otros que los de las subcomunidades, se refiere tanto a las viviendas como a los locales,

2) en el aptdo. d) la exclusión a los locales de los gastos ordinarios de alumbrado, limpieza, reparación y conservación no hace sino presuponer su pertenencia a la subcomunidad

3) el art. 6 faculta a los locales a instalar en las azoteas aparatos de aire acondicionado, chimeneas de ventilación y en general maquinaria accesoria o ruidosa pudiendo pasar las conducciones a través de elementos comunes siempre que se haga en la forma que menos molestia causa a la comunidad. Si los bajos pueden colocar dichos aparatos o instalaciones en la azotea de la Subcomunidad sólo puede obedecer a que pertenecen a la misma.

Por lo tanto, no cabe hacer una interpretación literal del art. 4º al amparo del art 1.281 CC desconectando dicha norma del resto del clausulado de los estatutos.

Alegan lo recurrentes que los hechos coetáneos y posteriores a la redacción de los estatutos avalan que los locales no pertenecen a la subcomunidad DIRECCION000 ya que no figuran en el acta de Constitución de la subcomunidad, ni eran convocados a las juntas ni contribuían a los gastos y que en los acuerdos de la comunidad DIRECCION000- DIRECCION001 siempre se separaba a los propietarios de las viviendas de los propietarios de los bajos y que además la subcomunidad demandada reconoció la consideración de elemento común restringido del zaguán y la no inclusión de los bajos en un anterior procedimiento seguido ante el juzgado número 22.

Tales indicios tampoco son concluyentes, el que en el acto de constitución de la subcomunidad no asistieran los locales no supone que no se integraran en la misma, ya que en el acta de constitución de la CP DIRECCION000- DIRECCION001 se hace constar la constitución de tres subcomunidades, las dos de los zaguanes DIRECCION000 y DIRECCION001 -sin limitarse a las viviendas- y la de garaje. Por otro lado, como reconoció el administrador señor Rubén nunca hubo intención de dejar fuera a los locales de la subcomunidad DIRECCION000, que solo estaban exentos de los gastos ordinarios y que no se le citaba a las juntas al no estar afectados por las decisiones de las mismas a excepción de ésta referida a la supresión de barreras arquitectónicas que imaginaban iba a generar polémica.

El que en sentencia número 183/2019 del juzgado de primera instancia número 22 de esta ciudad a virtud de demanda de los actores contra la subcomunidad DIRECCION000 ésta se allanara a la petición de nulidad de los acuerdos celebrados en una Junta de 13 de febrero de 2019 no presupone la nulidad del acuerdo de Juntas diferentes, aunque versaran sobre la misma cuestión.

TERCERO.-En otro orden de cosas la juzgadora consideró que conforme a la doctrina jurisprudencial que recogía las exenciones genéricas de gastos, tanto ordinarios como extraordinarios que afectan a los locales con apoyo en el no uso no es extensible cuando se trata de la restitución de elementos comunes, ya que producen un incremento del valor de la finca. Discrepa el apelante de dicho parecer, con cita de sentencias del Tribunal Supremo ya que en este caso no se trataría una exención genérica de gastos por parte de los locales, si no de elementos de uso restringido de una subcomunidad a la que no pertenecen los demandantes.

Al margen de lo ya dicho respecto a la pertenencia de los bajos a la subcomunidad de la DIRECCION000, hemos de partir de que las obras que han suscitado la controversia son las derivadas de la supresión de barreras arquitectónicas, a requerimiento de los propietarios de la viviendas de la puerta NUM002 y NUM003 de la primera planta, mayores de 80 años según declaró el administrador y consistentes en la eliminación de los seis escalones que existían desde el patio al desembarque del ascensor y la sustitución del elevador por otro que cuenta con puertas automáticas, más anchas que permiten la entrada con silla de ruedas, obras de imperiosa realización según el art. 10 de la LPH que dispone "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que (...) incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, (..)

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior(...)"

Por su parte el aptdo. 2 del art. 17 de la misma Ley establece que "Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".

Sobre esta cuestión se pronunció la STS 381/2018 de 21 de Junio al decir: 1.- La doctrina de esta sala viene referida a los supuestos en los que en las normas estatutarias contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se especifica la exención para determinados locales del edificio (departamentos en las plantas bajas y sótanos, en este caso) de contribuir a los gastos de conservación y reparación de determinados elementos comunes de los que no usan (portales, escaleras, ascensores...), e interpreta a la luz de lo dispuesto en el art. 9.1. e) LPH que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la Comunidad; doctrina mantenida a partir de la sentencia 427/2011, de 7 de junio , y reiterada, entre otras, en las sentencias 342/2013, de 6 de mayo , 38/2014, de 10 de febrero y 543/2017, de 4 de octubre , y que solo tiene como excepción la instalación de un nuevo ascensor que antes no existiera ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre y 38/2014, de 10 de febrero ).(...)

3.- Es cierto que la sentencia de 23 de abril de 2014 , que cita la de 10 de abril del mismo año , señala que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez, pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble; la razón de ello, se dice, es por analogía. Ahora bien, ello no determina una solución jurídica distinta, puesto que la adoptada en la sentencia no se opone a lo dispuesto en reiteradas decisiones de esta Sala:

(i) las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre ).

(ii) sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre , y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

(iii) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor."

En la misma línea la SAP Valencia, sección 6ª 236/23 de 31 de Mayo decía "Ante ello, el Tribunal debe establecer que, de conformidad a la literalidad y finalidad de la norma ( artículo 10 LPH) , como destaca la doctrina, la realización de las obras necesarias no es una mera facultad de la junta de propietarios o el resultado de una decisión caprichosa o arbitraria de la misma sino un auténtico deber jurídico pues el art. 10 LPH impone una obligación de "origen legal" que constituye un acto debido por la comunidad frente a los copropietarios que así lo demanden, sin que sea posible que la junta se niegue a su realización. Consagra una norma imperativa por lo que no se requiere el acuerdo previo de la Comunidad de copropietarios. Incluso una negativa expresa de la Junta de Propietarios a acometer una reparación que es necesaria en un elemento común (para facilitar el acceso a personas con discapacidad) sería un acuerdo contrario al artículo 10 LPH. Asimismo, que debemos de partir del principio de la accesibilidad universal, de la inclusión en la comunidad y la vida independiente y la erradicación de toda forma de discriminación, conforme a los artículos 9.2, 10, 14 y 49 de la Constitución Española y a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y los tratados y acuerdos internacionales ratificados por España. El artículo 2 K) del RDLeg. 1/2013 viene a definir la accesibilidad universal, en materia de movilidad, como la condición que deben cumplir los entornos para ser utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible, siendo evidente, al no haber prueba en contrario, que con anterioridad a las obras realizadas en los rellanos del ascensor esa exigencia no se colmaba, sobre todo para quien tiene reconocida la discapacidad".

CUARTO.-A continuación, y con cita de la STS 1090/2019 denuncia que la juzgadora no se haya pronunciado sobre el abuso derecho que supone la falta de información por parte de la Junta en relación a las obras de supresión de barreras arquitectónicas. En dicha sentencia el TS estimó el recurso extraordinario por infracción procesal por falta de motivación de la decisión de la sentencia de segunda instancia que guardó silencio sobre la falta de proyecto para la instalación a cota cero del ascensor, lo que causaba indefensión a los dueños de los locales por impedirles conocer en qué medida les afectaba.

Sin embargo, al margen de que la sentencia no se pronuncie sobre la queja de los actores de falta de información, del resultado de la prueba practicada no se desprende que el proyecto de supresión de barreras arquitectónicas se hiciera de espaldas a los propietarios de los locales, que al hecho 4º de su demanda reconocen que ya en Febrero de 2019 fueron convocados mediante burofax a una junta extraordinaria de la "Comunidad de Propietarios de DIRECCION000", a celebrar el 13 de Febrero de 2.019, en la que entre otros se incluían los siguientes puntos del orden del día a tratar: "2º Eliminación de barreras arquitectónicas: opciones, presupuestos, forma de pago, medidas a adoptar. 3º Reparto de gastos de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de Junio que indica que la cláusula que exonera a los propietarios de los bajos de determinados gastos no incluye la ampliación del ascensor a cota cero: inclusión de los bajos en base a dicha sentencia."

Por lo tanto, a los actores que instaron la nulidad de dichos acuerdos ante el Juzgado nº 22 de Valencia, no les venían de nuevo las intenciones de la Comunidad de los patios DIRECCION000 y DIRECCION001, al convocar la Junta de 30 de Septiembre en la que por cierto el propietario del NUM001, D. Benigno hizo constar que no se oponía a la eliminación de barreras arquitectónicas, sino a la sustitución del ascensor, al existir otras formas de realizarlo y de la subcomunidad del patio del DIRECCION000 al convocar la Junta del 29 de Octubre de 2019 cuyos acuerdos impugnan en estos autos.

De la testifical del administrador Sr Rubén quedó demostrado que fueron informados de los presupuestos que pasaron las empresas, aportando con la demanda el de Pertor y el de Ascensores Thyssen, siendo conocedores de la empresa que finalmente llevó a cabo la obra, Assa montacargas & ascensores SLU que ya llevaba el mantenimiento de los ascensores, que conocían por la Junta cuyos acuerdos se anularon en el mes de Febrero.

Según declaró se trataron diversas opciones, elevador, salvaescaleras, pero los 50 vecinos contra los dos propietarios de los locales optaron por el cambio de ascensor y la bajada a cota 0, que se les ofreció pagar los gastos a partes iguales, y no a coeficientes, por lo que salían favorecidos y no lo aceptaron.

Desconocemos los motivos por los que la Subcomunidad del nº DIRECCION000 se allanó en el anterior procedimiento, pero el que dicho demandado volviera a pretender extender el pago de las obras de supresión de barreras y mejora de accesibilidad mediante reforma del ascensor no constituye abuso de derecho, ni se comparten las premisas en que el recurrente funda lo dicho: el que durante años no se les convocara a las Juntas obedecía, según declaró el administrador a que en las misma s se trataba de asuntos o gastos que no competían a los locales al estar exentos de los gastos ordinarios de mantenimiento y conservación del zaguán, escalera y ascensor, y a éstas se les citó porque el tema podía ser conflictivo, ni tampoco se aprecia un elemento subjetivo de perjudicar a los locales al participar en unos gastos que, se según declara el TS no les son ajenos, y a los que no se opusieron los locales de la Subcomunidad del DIRECCION001.

QUINTO.-En último lugar alegan los recurrentes que con los acuerdos impugnados se pretenden repartir gastos que exceden de los de eliminación de barreras arquitectónicas y resultaban innecesarias, excediendo de los ajustes razonables a los que hace referencia el art 10,1 b de la LPH, y alega que se han enmascarado los defectos que presentaba el ascensor, por los que fueron apercibidos de clausura, con la realización de obras para la eliminación de barreras, como la mejora de la barandilla de hierro por una de acero y cristal o la eliminación de un tramo de escalera para bajar al garaje.

Y el motivo debe ser nuevamente desestimado, puesto que como afirma la juzgadora, únicamente se reformaron elementos comunes de la subcomunidad: ascensor, escalera y zaguán; el hecho de que no se optara por soluciones más económicas no resta legitimidad a la decisión de la Junta, no habiendo formulado además los actores ni que los reparos que ahora expresan respecto a que algunos gastos, en concreto el de ascensor esté encubriendo un coste ordinario como el de su reparación, del que estarían exentos.

Por las razones expuestas se desestima el recurso.

SEXTO-Consecuencia de ello es que las costas se impongan al apelante ( art 394 y 398 LEC)