Sentencia Civil 175/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 944/2022 de 02 de mayo del 2024

Se aceptan los de la sentencia recurrida, que se completan como a continuación se expone:

PRIMERO.-La Sentencia dictada desestima la demanda deducida en declaración de la resolución del contrato de arrendamiento que a las partes vincula, suscrito el 22 de noviembre de 2019, que lo es de la parcela de uso comercial sita en Alfafar, C/ Sector 1-AB, finca adjudicada G, de uso comercial y con una superficie de 922,24 m2 y una edificabilidad de 1.032 m2, finca registral 25.318 del Registro de la Propiedad de Alafafar, con los anejos inserparables a la misma, de 25 años de duración a contar desde enero de 2020, con un plazo de obligado cumplimiento de 5 años, con condena de la demandada a restituir a la actora 90.000 euros entregados, resolución que interesa en aplicación de la regla rebus sic stantibus, al hallarse el actor imposibilitado para el cumplimiento del contrato como consecuencia de la imprevisible pérdida de sus ingresos (que cifra en un 20,36%) como consecuencia de la declaración en estado de alarma por Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que supuso la dificultad de emprender las obras a ejecutar y el cierre total de los negocio de restauración, que se prolongó hasta el 1º de junio, y más tarde se reiteró mediante cierres parciales, así como por la ejecución del aval en su día prestado por la actora en favor de la demandada para garantir el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, y, finalmente, por la no obtención de financiación para el ejercicio de la actividad a desarrollar en el objeto arrendado, que iba a ser destinado a hostelería, circunstancias todas ellas que producen un desequilibrio entre las partes contratantes y la imposibilidad de cumplir con el mismo. Y la desestima el Juzgador al considerar que la relación arrendaticia se inicia el 2 de agosto de 2018 en virtud del contrato celebrado por la actora con la causante de la demanda, con carencia del pago de la renta hasta octubre de 2019, celebrándose nuevo contrato con la ahora demandada en noviembre de 2019, siendo el incumplimiento contractual de la actora anterior a la situación derivada de la crisis sanitaria producida por la COVID19, que no comenzó en su día las obras de construcción del inmueble que iba a ser destinado a restaurante, y no acreditando que la falta de financiación para la construcción del mismo sea debida a las consecuencias de la crisis sanitaria.

Y frente a dicha Sentencia se alza la parte actora sosteniendo ante esta instancia, en síntesis, que la relación arrendaticia cuya resolución interesa no data del 2 de agosto de 2018, sino del 22 de noviembre de 2019, pues hasta julio de tal año la demandada no adquiere el solar, debiendo hacer la demandante un desembolso de 500.000 euros para construir el local e iniciar la actividad, solicitándose en octubre licencia de obras, que es otorgada el 28 de febrero de 2020, es decir, 14 días antes de la declaración del estado de alarma, que produjo la dificultad del emprendimiento de obras y,. además, el cierre de los negocios de restauración, por lo que la actora no pudo pagar la renta al ver reducidos sus ingresos en un 20,36% en el período junio a octubre de 2020, acogiéndose a un ERTE de la plantilla, denegándole CAJAMAR el préstamo solicitado para sufragar la construcción, provocando todo ello una alteración de la bse económica del contrato en las condiciones pactadas y una excesiva onerosidad en la situación económica y de explotación.

SEGUNDO.-A efectos de resolución del presente litigio, procede invocar los hechos admitidos o probados relevantes a él:

El día 11 de julio de 2019 la ahora demandada adquiere en virtud de contrato de compraventa de "CDR Inmuebles 2016, S.L." la parcela arrendada a la actora, para cuyo pago ha solicitado un préstamo por importe de 500.000 euros a devolver en cinco años a razón de 8.546,87 euros mensuales, con cinco meses de carencia de pago de principal. Su subrogación en la posición jurídica del arrendador se notifica al arrendatario, que queda enterado el 23 de julio.

En octubre de 2019 la arrendataria solicita licencia de obras para construir el local en el que había de explotar el negocio de restauración.

El día 22 de noviembre de 2019, las partes celebran un nuevo contrato de arrendamiento, que entrará en vigor el día 1 de enero de 2020, si bien se entiende ya concedida a la arrendataria la posesión de la parcela, con su correspondiente edificabilidad, usos y aprovechamiento, a los efectos que precise para la tramitación administrativa y ejecución de obra pendientes. Del dicho contrato procede resaltar:

A.- Que la actora es dueña de la parcela de uso comercial que lleva inseparablemente determinados anejos, y que la demandada está interesada en el arrendamiento de dicha parcela para explotar en ella un negocio de restauración hostelera, mediante la ejecución del correspondiente establecimiento a su cargo, arrendando la actora a la demandada la dicha parcela.

B.- Que dejan rescindido y sin valor ni efecto cualquier compromiso, estipulación o acuerdo anterior, verbal o escrito que, sobre el aprovechamiento de dicho inmueble, pudiera pretenderse vinculante entre ambas partes.

C.- El destino del objeto arrendado será la explotación en el mismo de un negocio o establecimiento de restauración (restaurante), cuya instalación deberá ejecutar la arrendataria, de acuerdo con el correspondiente Proyecto Constructivo y Memoria, con obtención y mantenimiento de los permisos y licencias, y teniendo ya preparada la arrendataria su ejecución material.

D.- Que la superficie objeto de arriendo será destinada única y exclusivamente a la construcción y explotación, por parte de la arrendataria y a su costa, de una edificación comercial para ejercer la actividad de restaurante de la MARCA TGB ("The Good Burbuer").

E.- Que la arrendataria se obliga a construir la edificación sobre la parcela, sin sobrepasar la superficie y edificabilidad de la misma, autorizándosele al efecto para llevar a cabo las obras de instalación y construcción de una edificación para ejercer la actividad de restaruante, incluyendo las de acondicionamiento exterior, salidas a la calle y vallado perimetral, aceras, etc., siendo de su cuenta la tramitación y obtención de las autorizaciones precisas, por lo que todos los gastos que generen las obras de construcción, acondicionamiento y puesta en funcionamiento del negocia a instalar, así como las obras posteriores que se realicen, serán a cargo y cuenta de la arrendataria.

F.- El contrato tendrá una duración de 25 años a contar desde el 1º de enero de 2020, prorrogable por cinco años más a instancias de la arrendataria, estipulándose un plazo mínimo de obligado cumplimiento para la arrendataria de 5 años a contar desde el 1º de enero de 2020, con lo que la resolución por cualquier causa del mismo conllevará la obligación de abonar las rentas correspondientes por el período que restase hasta los cinco años.

H.- La renta a abonar mensualmente, será durante el primer año de 90.0000 euros anuales más IVA, durante el segundo de 96.000 euros anuales más IVA, durante el tercero de 108.000 euros por igual período más IVA y durante el cuarto se actualizará conforme al IPC. La arrendataria entrega al arrendador un aval bancario a primera requerimiento otorgado por Caixabank para garantizar el importe de la renta de la anualidad en curso durante el plazo de los cinco años de cumplimiento obligatorio.

El 28 de febrero de 2020 se concede la licencia de obras solicitada.

La crisis sanitaria ocasionada por el COVID 19 tuvo graves consecuencias sobre la economía nacional como consecuencia de las medidas adoptadas para proteger la salud en el Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID19, con especial incidencia sobre los negocios y, entre ellos, de los de restauración, conforme a su artículo 10, manteniéndose a partir del 1º de junio restricciones en tal ámbito y sucesiones cierres parciales de la actividad.

El 3 de junio de 2020 se le comunica al arrendatario que un préstamo solicitado a Cajamar por 300.000 euros le ha sido denegado en base al estudio completo de la operación.

El día 29 de diciembre de 2020 se emite por la Asesoría de la que es cliente la arrendataria certificación expresiva de que desde el inicio de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 la actora ha visto reducida su cifra de negocios en un 20,36% con respecto a períodos anteriores de actividad normal, viéndose obligada a presentar un ERTE por fuerza mayor, afectando a toda la plantillas, inicialmente con suspensión de contratos por cierre y posteriormente reduciendo la jornada de los trabajadores, por la restricción de horarios y aforos de los establecimientos de restauración, presentando un resultado de explotación, con unas pérdidas acumuladas de 38.422,46 euros.

La arrendataria no abonó renta alguna, ni tan siquiera las correspondientes a enero, febrero y marzo de 2020.

TERCERO.-E interesa el actor se resuelva el contrato de arrendamiento que a las partes vincula atendida la sobreentendida cláusula "rebus sic stantibus" que preside toda relación negocial.

Al efecto, el Tribunal Supremo, en Sentencia 333/2014, de 30 de junio, tiene declarado: "3.Respecto de la cuestión de fondo que plantea el presente caso, en torno a la valoración del régimen de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, debe señalarse que en la actualidad se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de la figura referenciada en un marco de aplicación sumamente restrictivo o excepcional, como corresponde a una cláusula "peligrosa" y de admisión "cautelosa", con fundamento derivado del criterio subjetivo de la equidad y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: "alteración extraordinaria", "desproporción desorbitante" y circunstancias "radicalmente imprevisibles"; caso de la sentencia de esta Sala, de 10 de febrero de 1997, que es tomada como referente por la Audiencia Provincial.

Por contra, en la línea del necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento y al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada, en donde su prudente aplicación deriva de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato. Esta tendencia hacia la aplicación normalizada de esta figura, reconocible ya en las Sentencias de esta Sala de 17 y 18 de enero de 2013 ( núms. 820 y 822/2012 ,respectivamente) en donde se reconoce que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, también responde a la nueva configuración que de esta figura ofrecen los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos (Principios Unidroit, Principios Europeos de la Contratación o el propio Anteproyecto relativo a la modernización del Derecho de Obligaciones y Contratos de nuestro Código Civil) ".

Y se refiere la dicha Sentencia a "la progresiva objetivación de su fundamento técnico": "4.En relación con el necesario cambio o adaptación de los referentes que tradicionalmente han configurado o caracterizado la aplicación de esta cláusula todo parece indicar que debe abandonarse su antigua fundamentación según reglas "de equidad y justicia" en pro de una progresiva objetivación de su fundamento técnico de aplicación. En este sentido, la fundamentación objetiva de la figura, alejada de los anteriores criterios subjetivistas, resulta ya claramente compatible con el sistema codificado. Así, en primer lugar, conviene señalar que la aplicación de la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada (pacta sunt servanda), ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos. Por contra, su aplicación, cifrada en una sobrevenida mutación de las circunstancias que dieron sentido al negocio celebrado, se fundamenta en criterios o reglas que también pueden definirse como claves de nuestro sistema codificado, ya que desde su moderna configuración la figura obtiene su fundamento último de las propias directrices del orden público económico, particularmente de la regla de la conmutatividad del comercio jurídico y del principio de buena fe.

De la primera regla se desprende que todo cambio de bienes y servicios que se realice onerosamente tiene que estar fundado en un postulado de conmutatividad, como expresión de un equilibrio básico entre los bienes y servicios que son objeto de intercambio. Este "equilibrio básico", que no cabe confundir con la determinación del precio de las cosas fuera de la dinámica del mercado (precios intervenidos o declarados judicialmente), resulta también atendible desde la fundamentación causal del contrato, y sus correspondientes atribuciones patrimoniales, cuando deviene profundamente alterado con la consiguiente desaparición de la base del negocio que le dio sentido y oportunidad. Por tanto, más allá de su mera aplicación como criterio interpretativo, artículo 1289 del Código Civil , la conmutatividad se erige como una regla de la economía contractual que justifica, ab initio, la posibilidad de desarrollo de figuras como la cláusula rebus sic stantibus.

En conexión con lo afirmado, el principio de buena fe en la economía de los contratos, sin perjuicio de su aplicación como interpretación integradora del contrato ( artículo 1258 del Código Civil ),y sin caer en su aplicación como mera cláusula general o cláusula en blanco de cara a la más amplia discrecionalidad o arbitrio judicial, permite una clara ponderación de los resultados que se deriven de la regla de que los pactos deben siempre ser cumplidos en sus propios términos. En este sentido, si en virtud de la buena fe el acreedor no debe pretender más de lo que le otorgue su derecho y el deudor no puede pretender dar menos de aquello que el sentido de la probidad exige, todo ello de acuerdo a la naturaleza y finalidad del contrato; también resulta lógico, conforme al mismo principio, que cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado. Esta relación entre el principio de buena fe y la cláusula rebus sic stantibus ya ha sido reconocida por esta Sala, caso, entre otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 2009 (núm. 1178/2004 ).

En segundo lugar, porque esta razón de compatibilidad o de normalidad con el sistema codificado tampoco se quiebra si atendemos al campo de los efectos o consecuencias jurídicas que la aplicación de la cláusula opera, ya sea un efecto simplemente modificativo de la relación, o bien puramente resolutorio o extintivo de la misma. (...) Por otra parte, dicha razón de compatibilidad tampoco se quiebra si nos fijamos en la nota de la subsidiariedad con la que tradicionalmente viene calificada la aplicación de esta cláusula, pues fuera de su genérica referencia a la carencia de cualquier otro recurso legal que ampare la pretensión de restablecimiento del equilibrio contractual, su adjetivación de subsidiaria hace referencia, más bien, a que su función no resulte ya cumplida por la expresa previsión de las cláusulas de revisión o de estabilización de precios, ( SSTS de 24 de septiembre de 1994 y 27 de abril de 2012).

En tercer lugar, esta razón de compatibilidad y normalidad en la aplicación de esta figura no puede desconocerse a tenor del desenvolvimiento jurídico experimentado en el contexto del Derecho europeo. En efecto, del mismo modo que la conservación de los contratos constituye un principio informador del derecho contractual europeo, reconocido por los textos de referencia ya señalados y aplicados por esta Sala en las Sentencias de 15 y 16 de enero de 2013 ( núms. 827 y 828/2013 ,respectivamente) la cláusula rebus sic stantibus o si se prefiere, la relevancia del cambio o mutación de las condiciones básicas del contrato, ha sido objeto de regulación por estos mismos textos de armonización sin ningún tipo de regulación excepcional o singular al respecto, como un aspecto más en la doctrina del cumplimiento contractual. En este sentido, no puede desconocerse un cierto valor añadido a las citadas sentencias de 17 y 18 de enero de 2013 pues fuera de la oportunidad del momento, la referencia a la cláusula se realiza de un modo normalizado, conforme a los textos de armonización citados, y se admite su posible aplicación a casos que traigan causa de la "crisis económica", supuesto claramente más amplio y complejo que los derivados de la devaluación monetaria que sirvió de base a un cierto renacimiento de la cláusula rebus sic stantibus.

Y se refiere a los "Criterios básicos de la delimitación: fundamento causal, base del negocio y asignación contractual del riesgo derivado", razonando: "Con carácter general, establecido el nexo entre el plano causal del contrato y la tipicidad contractual de la cláusula, la valoración de la incidencia que determina la mutación o el cambio de circunstancias, es decir, la posible alteración causal del contrato, se realiza de un modo objetivado mediante el recurso concorde de dos criterios de concreción de dicha tipicidad. Con el primero, a través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo. De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando:

- La finalidad económica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.

- La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación.

Complementariamente, el contraste de la denominada base subjetiva del negocio nos permite llegar a idéntica conclusión en aquellos supuestos en donde la finalidad económica del negocio para una de las partes, no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado.

La aplicación de la teoría de la base del negocio como cauce interpretativo a estos efectos ha sido resaltada por la reciente jurisprudencia de esta Sala, entre otras, SSTS 20 de febrero de 2012 ( núm. 1887, 2008), 20 de noviembre de 2012 ( núm. 674, 2012), 25 de marzo de 2013 ( núm. 165, 2013), 26 de abril de 2012 (núm. 309, 2013 ),y 11 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ).

Por su parte, el otro criterio concorde a esta función delimitadora de la tipicidad contractual en la aplicación de esta figura viene representado por el aleas o marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado "riesgo normal del contrato". En este sentido, el contraste se realiza entre la mutación o cambio de circunstancias y su imbricación o adscripción con los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, o bien por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, de forma que para la aplicación de la figura el cambio o mutación, configurado como riesgo, debe quedar excluido del "riesgo normal" inherente o derivado del contrato.

En suma, estos criterios de tipicidad nos responden, en una primera instancia o contraste, a las preguntas básicas que plantea la posible atención jurídica a todo cambio de circunstancias o de condiciones, si dicho cambio tiene entidad suficiente, esto es, altera el estado de las cosas de un modo relevante, y si dicha alteración debe tener consecuencias para las partes implicadas.

Y diferencia la dicha resolución los supuestos que dan lugar a la aplicación de la cláusula dicha y a la "resolución de la obligación ( artículo 1124 del Código Civil )",señalando que la principal dificultad " se manifiesta principalmente en la categoría del incumplimiento esencial. En efecto, en el campo jurisprudencial este tipo de incumplimiento ha venido siendo definido como "la falta de obtención de la finalidad perseguida", "la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones" e inclusive "como la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin practico perseguido". Como puede observarse, referencias que, en mayor o menor medida, también han sido empleadas por la doctrina jurisprudencial en el análisis y definición de la cláusula rebus.

En este sentido, la diferenciación debe precisarse en los distintos fundamentos causales de ambas figuras y en sus diferentes funciones en la dinámica contractual. En esta línea puede afirmarse que las referencias citadas en la categoría del incumplimiento esencial operan en el plano de la resolución como el resultado de un juicio de tipicidad o de valoración entre lo que podemos denominar como causa de contrato (causa contractus, causa negotii), esto es, desde la función económica social del contrato el resultado práctico que quieren conseguir o alcanzar las partes (causa concreta del negocio) y la relevancia que para dicho fin presenta la inejecución o el irregular desenvolvimiento del programa de prestación; se valora tanto el plano de ajuste de los deberes prestacionales realizados con los programados, como el plano satisfactivo del acreedor que informó la celebración del contrato ( STS 11 de noviembre de 2013 , núm. 638/2013 ).

De esta forma, en el plano de aplicación de la cláusula rebus, las referencias citadas como definición del incumplimiento esencial (frustración del fin del contrato, quiebra de la finalidad económica, o de sus expectativas o aspiraciones, etc.) no operan como el resultado del anterior juicio de tipicidad o de valoración, exactamente. El contraste se realiza, no desde la causa del negocio propiamente dicha, sino desde la base del negocio y del riesgo normal derivado del contrato, como expresión de la conmutatividad o razón económica del equilibrio contractual del mismo, y la relevancia que para el mantenimiento de dicho equilibrio o razón económica presenta la mutación o alteración de las circunstancias inicialmente previstas. De esta forma, no se valora el plano de la satisfacción del acreedor desde el propósito negocial perseguido, conforme al desenvolvimiento de la relación contractual, sino que en un plano diferente al incumplimiento de la obligación y, por tanto, al desenvolvimiento del programa de prestación, se valora la ruptura del equilibrio contractual por la onerosidad sobrevenida de la relación negocial celebrada. Así, mientras que la resolución atiende a la quiebra o frustración de la finalidad práctica o resultado buscado por las partes, sin perjuicio de que dicha frustración comporte, como es lógico, una valoración económica, la prestación en esas condiciones ya no le es útil o idónea al acreedor, incluso económicamente analizada, la aplicación de la rebus atiende a la quiebra o frustración de la conmutatividad y onerosidad contractual sobre la que se diseñó el resultado práctico querido por las partes.

Y se refiere el Alto Tribunal al cambio de circunstancias acontecido en el supuesto allí estudiado, esto es, "crisis económica y excesiva onerosidad": "Como se ha señalado, las citadas Sentencias de Pleno de 17 y 18 de enero de 2013 constituyen un punto de partida, o toma en consideración, hacia una configuración de la figura normalizada en cuanto a su interpretación y aplicación se refiere, de ahí que fuera de las trabas de la concepción tradicional, con una calificación de la aplicación de la figura como excepcional y extraordinaria, cuando no de peligrosa, se razone, conforme a los textos de armonización y proyectos europeos en materia de contratación (Principios Unidroit, PECL y propuesta de la Comisión General de Calificación), ya como tendencia, o bien como canon interpretativo, en pro de una normal aplicación de la figura sin más obstáculos que los impuestos por su debida diferenciación y el marco establecido de sus presupuestos y requisitos de aplicación que, de por si, ya garantizan una prudencia aplicación de la figura.

Ello se traduce, a diferencia de la doctrina jurisprudencial anterior, en la estimación, como hecho notorio, de que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido. No obstante, reconocida su relevancia como hecho impulsor del cambio o mutación del contexto económico, la aplicación de la cláusula rebus no se produce de forma generalizada ni de un modo automático pues como señalan ambas Sentencias, y aquí se ha reiterado, resulta necesario examinar que el cambio operado comporte una significación jurídica digna de atención en los casos planteados, esto es, que la crisis económica constituya en estos casos un presupuesto previo, justificativo del cambio operado no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate; de ahí, que ambas Sentencias destaquen que la crisis económica, como hecho ciertamente notorio, no pueda constituir por ella sola el fundamento de aplicación de la cláusula rebus máxime, como resulta de los supuestos de hecho de las Sentencias citadas, cuando confundiéndose la tipicidad contractual de la figura se pretende su aplicación por la vía errónea de la imposibilidad sobrevenida de la prestación (1182 a 1184 del Código Civil) .

En relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. Este hecho se produce cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato). En este caso, las hipótesis son básicamente dos; que la excesiva onerosidad refleje un substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. En este contexto, y dentro de la fundamentación objetiva y de tipicidad contractual señalada, pueden extraerse las siguientes consideraciones de carácter general:

A). La base económica del contrato, como parámetro de la relevancia del cambio, esto es, de la excesiva onerosidad, permite que en el tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida.

B). Desde esta perspectiva parece razonable apreciar la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación).

C). En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc."

La aplicación de tal doctrina a la relación contractual que se lleva a conocimiento de esta Sala, conduce a la desestimación del recurso interpuesto. Constituye hecho notorio que la crisis sanitaria provocada por la incidencia del COVID 19 tuvo graves efectos económicos sobre el negocio que explota la actora, al acordarse por el Decreto dicho el 14 de marzo de 2020 la suspensión de los negocios de restauración, excepción hecha de la comida a domicilio, situación que se mantuvo hasta junio y acordándose con posterioridad cierres parciales y medidas restrictivas que inciden directamente sobre su desarrollo. Ahora bien, no resulta acreditada la incidencia real de tal crisis sobre la relación contractual concreta que a las partes vincula y que es la celebrada perfeccionada el 22 de noviembre de 2019, como bien razona el apelante. Y ello es así por cuanto el contrato contempla dos fases plenamente diferenciadas: la primera de ellas de construcción del inmueble en el que se iba a explotar el negocio de restauración sobre la parcela objeto de arrendamiento; y, la segunda, de explotación del negocio allí instalado. Y la licencia de obras se solicita días antes de celebrarse el contrato de arrendamiento y se obtiene el 28 de febrero, esto es, con anterioridad a los hechos que se invocan como causantes de la grave alteración de circunstancias. Sin embargo, tal día no acredita la demandante la obtención de la financiación precisa para la ejecución material de las obras proyectadas y necesarias en la parcela arrendada para la explotación del negocio proyectado, pues tan sólo acredita que en junio siguiente se le notificó que determinada Entidad bancaria le denegó la concesión de un préstamo por 300.000 euros, pero en absoluto razona que la financiación solicitada lo fuera para la construcción del edificio, la fecha en que la solicitó ni la causa de la denegación, ni, desde luego, haber interesado de otras Entidades financiación a los dichos fines y que le fuera denegada.

Es, más, el Tribunal Supremo tiene declarado, entre otras en la Sentencia 447/2017, de 13 de julio, que "es indiscutida en la doctrina jurisprudencial la existencia de un principio que permitiría a un contratante desligarse del contrato, exonerándose de toda responsabilidad, como consecuencia de la aparición de hechos sobrevenidos imprevisibles. La cuestión es determinar en qué medida la dificultad para conseguir financiación para cumplir un contrato puede considerarse una circunstancia imprevisible cuando se perfeccionó el contrato de modo tal que, sobrevenida, permita al deudor resolver el contrato sin consecuencias económicas para él.

A) Con carácter general, la jurisprudencia de la sala ha negado que las dificultades de financiación de un contratante le permiten resolver el contrato, por ser un riesgo que corre de su cuenta.

Así, en la sentencia 433/1997, de 20 de mayo (...) entiende que «la imposibilidad del cumplimiento de la prestación que admite restrictivamente la jurisprudencia no puede venir referida a unas circunstancias como las de autos en las que influyó decisivamente el comportamiento del deudor, puesto que es meridiano, que existían más entidades de crédito para la concesión del préstamo hipotecario (...), puesto que la posible dificultad que hubiese habido en la obtención de dicho préstamo para financiar la construcción de la vivienda era cuestión razonablemente previsible a la celebración del contrato, sin perjuicio de que la mayor o menor dificultad de cumplimiento de una obligación nunca puede equivaler a la imposibilidad que establece la norma legal que se denuncia como infringida».

Por su parte, la sentencia 567/1997, de 23 de junio , confirma la sentencia que desestima la pretensión de liberación del pago debido «sin negar expresamente la difícil situación económica que afectó a la sociedad minera, a las infructuosas gestiones para obtener subvenciones estatales y oficiales, lo que no supone acontecimiento imprevisible, pues, aparte de no hacerse referencia alguna en el contrato, se trata de un riesgo susceptible de prever mediante las gestiones y estudios adecuados y que, en todo caso, asumió una parte y no puede repercutir en la otra». Y concluye el Alto Tribunal: "En definitiva, en nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebusen los casos de dificultades de financiación. Como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse".

Es más, a la fecha en que se declara el estado de alarma la hoy actora había dejado ya de abonar tres mensualidades de la renta pactada. Y si bien es cierto que la Asesoría por la actora contratada para la gestión fiscal, contable, laboral y jurídica, certifica una reducción de la cifra de negocios de la actora del 20,36% desde el inicio de la crisis sanitaria y hasta el tercer trimestre de 2020, habiendo presentado un ERTE encaminado a la suspensión de contratos de trabajo y, más tarde, a una reducción de la jornada, no lo es menos, que no acredita en qué forma ha incidido dicha reducción de la cifra de negocios en la contratación concreta cuya resolución se pretende, esto es, en el arriendo de una parcela para la construcción de un establecimiento en el que explotar un negocio determinado y cuyo riesgo no puede trasladar a la contraparte a socaire de la crisis sanitaria que atravesó el país.

CUARTO.-Por todo ello, procede la íntegra confirmación de la Sentencia dictada y, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,