Sentencia Civil 166/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 8, Rec. 61/2023 de 21 de abril del 2025

PRIMERO.-ANTECEDENTES:

I.-La entidad demandante alega en su demanda que AGISA ha sido la Secretario Administradora de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 DE MOSTOLES de forma ininterrumpida, desde el 6 de noviembre de 1985 en que fue nombrada Secretario-administradora hasta el 3 de marzo de 2020 en que se acordó por la Junta de Gobierno de la Comunidad de Propietarios la rescisión del contrato de mandato prescindiendo en consecuencia de sus servicios.

El 16 de marzo de 2.020 se comunicó por correo electrónico el nuevo administrador, Don Casiano, empleado de AGISA hasta el mes de noviembre de 2019, fecha en que fue despedido y quien, en esa fecha, dentro de AGISA, gestionaba esta Comunidad de Propietarios.

La actora (AGISA) trabaja con el sistema de caja única lo que significa que las Comunidades de Propietarios administradas por ella realizan sus cobros y pagos a través de una cuenta bancaria cuya única titularidad es de AGISA quien recauda por la Comunidad las cuotas mensuales y paga los gastos de dicha Comunidad reflejándolo en la cuenta interna contable que cada comunidad tiene registrada en AGISA que funciona con criterio de caja única bancaria pero no como caja única contable ya que la Comunidad de Propietarios tiene claramente identificada su contabilidad individual y específica.

La Comunidad de Propietarios acordó proceder judicialmente frente a varios copropietarios por impago de cuotas para lo cual se encomendó la defensa y representación respectivamente de la Comunidad de Propietarios a la Letrada Doña Salome y al Procurador Don Prudencio.

Se instaron sucesivas demandas de procedimiento monitorio y posterior ejecución en los que se presentaron minutas para su tasación que fueron aprobadas por el LAJ de cada Juzgado, por lo que la demandada tiene la opción de ejecutarlas para lo que deberá antes pagarlas.

A resultas de lo que AGISA pagó por cuenta de la Comunidad de Propietarios, las minutas giradas por la letrada Doña Salome, existe un crédito, sumadas las cuatro minutas, de 63.930,04 euros a favor de AGISA de la que es deudora frente a ella la Comunidad de Propietarios demandada.

II.-La Comunidad de Propietarios demandada se opuso a la pretensión de la actora alegando, como cuestión previa, la falta de legitimación activa "AGISA" ya que nunca estuvo facultada para "por si" o "motu propio" proceder a soportar ella misma unos cargos que no le correspondían, para después proceder a repetir contra su mandante, pues nunca tuvo mandato para abonar cantidades sin la aprobación de la Junta de Gobierno, mucho menos una vez cesado su mandato a fecha de 3 de marzo de 2020, conocido en fecha de 16 de marzo. Que "AGISA" trabaje con el sistema de "caja única", no conlleva que tenga facultades para realizar pagos en nombre de la Comunidad de Propietarios, evidentemente carga en ese nº de cuenta en contra de la propia comunidad los honorarios de su administración, de cuotas de comunidad, de agua... Pero para el resto de pagos extraordinarios o no aprobados, se tiene que contar con la aprobación de la Junta de Gobierno. Es de reseñar que en esos gastos que dice la actora que le son debidos, aparecen en el boletín de fecha comprendida entre el 1 y el 31 de marzo de 2020, tras su cese el pasado 3 de marzo. En ese boletín se refleja como "administración" el importe de los honorarios de Dª Salome, cuando nunca antes se habían procedido a abonar los mismos por parte de "AGISA", ni nunca antes se habían reclamado, aun habiéndose iniciado los procedimientos monitorios encomendados (y terminados) en el año 2011/2012.

También se alega la prescripción de la acción de reclamación de honorarios profesionales así como la falta de acreditación del pago de los mismos por parte de la actora, impugnándose las minutas presentadas por Doña Salome. La actora no ha abonado cantidad alguna a Dª Salome, bien podría haber aportado justificantes de transferencias de esos importes de una cuenta a otra- de la de "AGISA" a la de Dª Salome, no asientos contables. La deuda que dice la actora que tiene la demandada no es ni vencida ni exigible. Es incierto que "el mandatario adelanta dichos pagos en nombre del mandante pero, cuando se cancelan los asuntos por el motivo que sea, una vez resuelto el contrato de mandato hay que liquidar, si previamente no se ha hecho", en el presente asunto, ni se ha abonado efectivamente importe alguno por parte de "AGISA" y si se hubiera hecho se habría hecho finalizado el encargo de esta que finalizó el 3 de marzo de 2020 y se aporta asiento contable de fecha posterior.

III.-La sentencia de instancia desestima las excepciones propuestas de falta de legitimación activa y prescripción, y estima la demanda al considerar que habiéndose acreditado por la entidad actora, AGISA, la prestación del servicio consistente en las reclamaciones judiciales contra los copropietarios morosos de la Comunidad demandada, lo que se verificó a través de la asistencia jurídica de la Abogada Doña Salome, empleada de la entidad actora y la representación del Procurador Don Prudencio cuyos derechos y suplidos fueron abonados por la Comunidad de Propietarios sin que se plantearan mayor discrepancia, entiende que la Comunidad demandada debe abonar a la actora los servicios prestados, en este caso jurídicos, a través de una empleada, procediendo, en consecuencia, a dictar sentencia estimatoria de la demanda condenando a la demandada al pago de los 63.930,04 euros reclamados.

IV.-Contra dicha resolución se interpone recurso de apelación por la representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000) DE MOSTOLES.

SEGUNDO.-MOTIVOS DEL RECURSO:

I.-Infracción de normas o garantías procesales: Vulneración de lo prevenido en el artículo 217 de la LEC en relación error de hecho en la valoración de la prueba la por indebida apreciación de legitimación de la actora.

Se alega que no ha sido la entidad actora quien se ha personado en los procedimientos judiciales en nombre de su mandante, sino dos profesionales, personas físicas, dos operadores jurídicos, quienes han comparecido en juicio a quien su mandante otorgó poderes de representación y dirección letrada, por lo tanto, no es la actora quien tiene que reclamar por dichos servicios en caso de no haber sido abonados, sino los propios profesionales a través de los procedimientos legalmente establecidos, como lo es, a modo de ejemplo, el proceso de jura de cuentas.

Igualmente, entiende que no existe documento alguno, ni de manera privada entre las partes, ni a través de acuerdo reflejado en Junta General alguna que facultara a la actora a realizar dichos pagos, máxime cuando demás, es un hecho no controvertido, y así se acredita de la documental no impugnada de adverso, que a fecha de 3 de marzo de 2020 la actora cesó en el cargo de Secretario Administrador, siendo notificado su cese el 16 de marzo, careciendo desde entonces de funciones de representación y mandato, ya que cuando se le notifica el cese, se le advierte que no puede realizar ningún cargo en contra de su mandante, y menos sin que esos cargos fueran aprobados por Junta, por lo que cualquier cargo efectuado con posterioridad al 16 de marzo a nombre de su mandante, lo fue careciendo de facultades y sin autorización para ello, habiéndose procedido por la actora tras su cese y la notificación de este, sin autorización de la Junta.

El motivo debe ser desestimado. Consta acreditado en autos, por la prueba practicada en la primera instancia que la entidad actora, ADMINISTRACION GENERAL DE INMUEBLES, S.A., (AGISA) ha ejercido el cargo de Secretario-Administradora de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 DE MOSTOLES desde 6 de noviembre de 1985 (doc. 1 acta de la Junta de Propietarios de fecha 6 de noviembre de 1.985) hasta el 3 de marzo de 2020 en que se acordó por la Junta General Extraordinaria celebrada en dicha fecha el cese de la administración y el nombramiento de Don Casiano, antiguo empleado de AGISA, para el nuevo cargo según consta en el correo electrónico remitido el 16 de marzo de 2.020 a la demandante (doc.2) acompañando el acta correspondiente.

Igualmente, la Comunidad demandada acordó en Juntas generales de propietarios de fechas 2 de febrero de 2011, 28 de septiembre de 2011 y 12 de febrero de 2019, iniciar reclamaciones judiciales contra propietarios que no habían cumplido con su obligación de pago de las cuotas. La demandante aportó las actas de dichas Juntas como documentos número 3, 4 y 5 acompañados a su escrito de demanda. La representación y defensa de la Comunidad de Propietarios fue ejercida, respectivamente, por el Procurador Don Prudencio y por la Letrada Doña Salome.

Consta en autos acreditado por escrito presentado por la parte actora de fecha 05 de abril de 2022 que Doña Salome es empleada de AGISA en calidad de letrada en exclusiva, que no percibe otros ingresos por rendimiento de trabajo, que percibe su nómina mensual fija más un bonus denominado "prima especial" y que, en abril de 2020, percibió como prima especial, la cantidad corresponde a la proporción de su bonus sobre las minutas letradas facturadas ese mes (29.118,16.-€ de los 63.930,04.-€ de Minutas), que sus cotizaciones a la Seguridad Social son atendidas en exclusiva por su empleador, AGISA.

Los procedimientos iniciados en reclamación de los propietarios morosos tal y como se exponen por la actora se resumen en:

1º.- Procedimiento Monitorio 551/2011 por cuantía de 23.640,45 euros y Procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 1569/2011, seguidos ante el Juzgado de primera Instancia nº 6 de Móstoles. En el monitorio están tasadas las costas aportándose Decreto de 21 de septiembre de 2011 de terminación del monitorio (doc.6), Decreto de 22 de junio de 2016 aprobando la tasación de costas por importe de 8.539,32 euros (doc. 7) y Auto de ampliación de la ejecución de fecha 21 de septiembre de 2017 (doc. 8). Por estos procedimientos, la Letrada Doña Salome giró a la Comunidad de Propietarios su minuta por importe de 12.283,23 euros. Se aporta factura emitida por Doña Salome por el referido importe (doc.9) y la contabilización de la misma por la actora (doc.10). Consta, asimismo, una provisión de fondos por importe de 500 euros a favor de la Procuradora Doña Marta abonada por AGISA por cuenta de la Comunidad de Propietarios (dos.11).

2º.- Procedimiento Monitorio 580/2011 por cuantía de 74.025,32 euros y Procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 1365/2011 seguidos ante el Juzgado de primera Instancia nº 1 de Móstoles. Se aporta Decreto de 13 de junio de 2011 de archivo del monitorio (doc.12) así como tasación de costas de 22 de septiembre de 2015 por importe de 29.113,19 € (doc.13) y Decreto de 11 de julio de 2016 ampliando la ejecución. Por estos procedimientos, la Letrada Doña Salome giró a la Comunidad de Propietarios su minuta por importe de 40.493,55 euros. Se aporta factura emitida por Doña Salome por el referido importe (doc.15) y la contabilización de la misma por la actora (doc.16). Consta, asimismo, una provisión de fondos por importe de 950 euros sin referencia al perceptor de la misma abonada por AGISA por cuenta de la Comunidad de Propietarios (dos.17).

3º.- Procedimiento Monitorio 1628/2011 por cuantía de 18.338,34 euros y Procedimientos de Ejecución de Títulos Judiciales 1007/2012 y ETJ 206/2016, seguidos ante el Juzgado de primera Instancia nº 5 de Móstoles. En el monitorio están tasadas las costas aportándose Decreto de 28 de febrero de 2.012 de terminación del monitorio (doc.18), la tasación de costas por importe de 7.329,32 euros (doc. 19) Auto de ejecución de fecha 6 de julio de 2.012 (doc. 20) Auto despachando ejecución en la ETJ 206/2016 de fecha 7 de julio de 2.016 (doc. 21). Por estos procedimientos, la Letrada Doña Salome giró a la Comunidad de Propietarios su minuta por importe de 10.669,26 euros. Se aporta factura emitida por Doña Salome por el referido importe (doc.22) y la contabilización de la misma por la actora (doc.23). Consta, asimismo, una provisión de fondos por importe de 200 euros a favor del Procurador Don Prudencio abonada por AGISA por cuenta de la Comunidad de Propietarios (dos.24).

4º.- Procedimiento Monitorio 37/2020 por cuantía de 2.948,24 euros acompañando copia de la carátula de la demanda (doc.25) así como Decreto de fecha 3 de julio de 2.020 por el que se archiva el procedimiento (doc.26). Por estos procedimientos, la Letrada Doña Salome giró a la Comunidad de Propietarios su minuta por importe de 484 euros. Se aporta factura emitida por Doña Salome por el referido importe (doc.27) y la contabilización de la misma por la actora (doc.28).

Esto es, de dicha documentación se desprende que:

Juzgado 6: se están ejecutando las costas junto con el principal por lo que podrán ser cobradas en algún momento por la Comunidad de Propietarios ejecutante.

Juzgado 5: se están ejecutando el principal del Monitorio y las costas del Monitorio y podrán cobrarse en algún momento por la Comunidad de Propietarios.

Juzgado 1: Se están ejecutando las costas y podrán cobrarse en algún momento por la Comunidad de Propietarios.

Juzgado 3: No se ha presentado solicitud de tasación de costas de la ejecución por lo que podrá presentarse y podrán cobrarse en algún momento por la Comunidad de Propietarios.

La entidad actora señala que pagó por cuenta de la Comunidad de Propietarios las minutas giradas por la Letrada Doña Salome por un importe total de 63.930,04 euros Al respecto, el Oficio a la Agencia Tributaria ratifica que AGISA declaró por el modelo 347 la cantidad de 65.969,92.-€ para el ejercicio 2020. Ello coincide con el documento 04 aportado en el acto de la Audiencia Previa por la entidad actora. De ese importe, 2.039,88.-€ son por facturación de primas de administración y 63.930,04.-€ son por facturación de minutas letradas, cantidad que se reclama en las presentes actuaciones.

Respecto a los 63.930,04.-€ ahora reclamados, AGISA ha pagado 29.118,16.-€ a la letrada empleada que emite las facturas en concepto de primas especiales correspondientes al 50% de los honorarios profesionales por letrado que percibió de AGISA en el mes de marzo de 2.020 como así consta en la certificación de fecha 8 de septiembre de 2021 emitida por el Director Gerente de AGISA aportado a las actuaciones mediante escrito de fecha 5 de abril de 2.022 (doc.2) en contestación al requerimiento realizado a la parte actora habiéndose aportado, igualmente, nómina del mes de abril de 2.020 de Doña Salome por su trabajo por cuenta ajena con la categoría de Personal Titulado de Grado Superior y recibo de transferencia del pago de nómina de abril de 2.020 por importe de 22.665,95 euros.

Ha quedado igualmente acreditado en autos la forma de actuar de la Comunidad de Propietarios demandada, que utilizaba los servicios jurídicos de la demandante, administradora secretaria de la Comunidad, a través de una empleada Abogada para entablar las demandas contra los propietarios morosos. De esta forma, consta acreditado en autos que en el año 2016 AGISA realizó un cargo por importe de 605 euros en concepto de letrado y 171,30 euros en concepto de Procurador como liquidación de un procedimiento judicial (doc.33 demanda).

Dicha forma de actuar fue corroborada por la testifical de Don Casiano, ex empleado de AGISA (fue despedido en el año 2.019) y actual administrador de la Comunidad de Propietarios: La Comunidad acuerda en Junta proceder contra el propietario moroso, liquidando la deuda y entregando la documentación a los servicios jurídicos de AGISA en la persona de su letrada, que presenta la demanda solicitando provisión de fondos. Si se cobraban las costas tal y como señala la sentencia, no había problema, sino que este surge cuando la Comunidad rescinde su relación contractual con AGISA y quedan pendientes de pago los procedimientos judiciales cuyo cobro es un derecho de la demandada Comunidad de Propietarios, no de AGISA ni de su letrada, con lo que puede darse la paradoja de que la Comunidad cobre sus costas sin haber abonado los honorarios pagados por AGISA a la letrada y procurador.

Como bien expone el Juzgador a quoen su sentencia, en aquellos supuestos en los que se lograba cobrar las costas no se planteaban mayores problemas, surgiendo la controversia cuando se cesa a la entidad administradora y quedan pendientes de abonar las minutas de ciertos procedimientos que no se han cargado definitivamente a la Comunidad demandada, pese a haberse intentado, y que legitiman a la actora, una vez liquidada la relación contractual, a reclamar a la demandada las cantidades pendientes de satisfacer. AGISA abonó a su empleada el bonus correspondiente a la tramitación de las reclamaciones judiciales estando, en consecuencia, legitimada para reclamar a la Comunidad demandada.

Entendemos que la rescisión del contrato con AGISA por la Comunidad de Propietarios no puede conllevar dejar de atender las facturas pendientes de cobro por servicios efectivamente prestados y frente a los que no se ha manifestado en ningún momento reserva u oposición alguna, llevando aparejados dichos servicios la facultad para la Comunidad de percibir las costas en los sucesivos procedimientos judiciales entablados en su nombre, teniendo en cuenta que, conforme a lo expuesto anteriormente, no era necesario un acuerdo de la Comunidad para que la actora pudiera reclamar la prestación de sus servicios, ya que el mismo existe desde el momento en que la Comunidad de Propietarios, desde el principio de su relación contractual con la actora en el año 1985, ha venido encargando el ejercicio de acciones judiciales para el cobro de las cuotas comunitarias a los servicios jurídicos de su administradora AGISA. Relación no puesta en entredicho a lo de los años y que enlaza con la doctrina de los actos propios.

II.-Infracción de normas o garantías procesales: Vulneración de lo prevenido en el artículo 217 de la LEC por indebida falta de apreciación de la prescripción de la acción que se ejercita, en intima relación con vulneración de normas sustantivas como es el artículo 1967 del Código Civil .

Se aduce que la acción de reclamación de cantidad de la inmensa mayoría de los procesos por los que se reclaman las cantidades están prescritas, por haberse finalizado hace más de ocho años, sin que el hecho de que se haya concedido la venia de un asunto en el año 2020 significase que estuviera "vivo" procesalmente, siendo así que correspondía a la actora acreditar conforme al artículo 217 de la LEC que los procesos por los que reclaman están activos.

El motivo debe ser desestimado. Conforme a lo expuesto anteriormente es evidente que se reclama por la entidad demandante una cantidad de dinero por los servicios prestados, entre los cuales estaban la utilización de los servicios jurídicos de la demandante, administradora secretaria de la Comunidad, a través de una empleada Abogada para entablar las demandas contra los propietarios morosos. Por lo tanto, el plazo de prescripción será el dispuesto en el art.1964,2 del CC en cuanto dispone que: "2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan".

Al respecto, entendemos que dicho plazo de prescripción debe correr desde el momento de la rescision del contrato que unía a las partes, esto es, a fecha de 3 de marzo de 2020 que es cuando la actora cesó en el cargo de Secretario Administrador, siendo notificado su cese el 16 de marzo, y que es desde ese momento cuando se pudo reclamar en atención al sistema de pago acordado para cobrar las costas de los pleitos interpuestos, por lo que teniendo en cuenta que la demanda fue interpuesta el 8 de septiembre de 2020, no existe la prescripción alegada.

III.-Infracción de normas o garantías procesales: Vulneración de lo prevenido en el artículo 217 de la LEC en relación con error en la valoración de la prueba, por indebida estimación integra de la cuantía solicitada por la actora, existiendo PLUSPETICIÓN en su pretensión.

Se alega que en el juicio la actora no acreditó el pago de esos 63.930,04 € que reclamaba, ya que la deuda no era liquida vencida y exigible, y tras la sustanciación del proceso, la actora acreditó un pago de 29.118,16 € no de 63.930,04 €, por lo que entiende que no se puede condenar a su mandante al pago de 63.930,04 €.

El motivo debe ser desestimado. En primer lugar, la sola interposición de dicho motivo supone que la parte demandada admite la legitimación activa de la entidad actora y que su acción no está prescrita.

Por otra parte, se expone dicha excepción de pluspetición de forma extemporánea en el recurso, estando vedada la introducción de motivos nuevos que no fueron planteados en la litis, vulnerando lo dispuesto en los art. 412 y 456.1 de la LEC en cuanto a la prohibición de la "mutatio Libelli", puesto que en ese caso la sentencia no ha podido entrar en la resolución de lo no alegado ni solicitado en la instancia.

Conforme consta en la contestación a la demanda lo único controvertido por la Comunidad era el pago de la cantidad de 63.930,04 euros por la actora, de forma que se ponía en duda el abono efectivo de dicha cantidad.

En todo caso, si la alegada pluspetición se basa en que a la letrada se le ha abonado por la empresa para la que trabaja un bonus del 50% de los honorarios, el motivo debe ser igualmente desestimado en cuanto que la Comunidad podrá percibir los 63.930,04 euros, al haberse tasado esa cifra como suma de los diferentes procedimientos en curso e igualmente la relación interna de la empresa AGISA y sus trabajadores en nada afecta a la factura que por prestación de servicios deba pagar la Comunidad de Propietarios que coincide íntegramente con la que figura en los procedimientos judiciales.

TERCERO.-COSTAS DEL PROCEDIMIENTO:

La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.