Sentencia Civil 167/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 8, Rec. 55/2023 de 22 de abril del 2025

PRIMERO. - Sobre la base del contrato de arras suscrito por las partes de fecha 10 de julio de 2019 aportado como doc. 7 de la demanda, la parte actora reclama el reintegro de la suma que como señal y parte del precio fue entregada, ya que por el incumplimiento de la parte demandada no se ha celebrado la compraventa sobre el local situado en calle Saturnino Tejera nº 19, derecha, de Madrid.

La sentencia desestima la demanda, ya que valorando las pruebas practicadas deduce que el objeto del contrato era un local, sin que se condicionara a su posible transformación en vivienda y que además la inviabilidad de este cambio tampoco ha quedado acreditada.

SEGUNDO. - Alega la parte apelante error en la valoración de la prueba al discrepar de la conclusión que se establece en sentencia, por lo que se hace preciso una nueva revisión de lo actuado para llegar a la conclusión procedente.

No es hecho discutido que la parte demandada publicitó a través del portal inmobiliario Idealista.com, el local de su propiedad situado en la calle Saturnino Tejera nº 19 derecha de Madrid, y que en el anuncio figuraba: "Real Estate vende local apto para oficina muy luminoso de 170 m2 construidos, 145 m2 útiles más un patio de uso y disfrute de 14 m2. Posibilidad de hacer un loft para usarlo como vivienda o despacho profesional. Fachada a la calle de 6 m2. También tiene entrada por el portal. Techos altos. Ideal inversores o para uso propio. Ubicado a 5 minutos del metro de Carabanchel. Real Estate y Alfa Capital se unió para crear el grupo Are Capital, ambas son consultoras inmobiliarias de reconocido prestigio en el sector, formada por un equipo de profesionales con más de veinte años de experiencia. No dude en consultar como podemos ayudarle a gestionar su patrimonio"(doc. 2 de la demanda). Además, en el portal inmobiliario se incorporaban unas ínfografias en tres dimensiones de la situación que podría presentar el local una vez convertido en loft y el amueblamiento (doc. 4 de la demanda).

El actor interesado en su adquisición concertó una visita, firmándose un contrato de reserva el 4 de julio de 2019 (doc. 6 de la demanda) por el que se comprometía a firmar contrato de arras antes del 16 de julio de 2019 y a entregar la suma de 15000 € , firmándose el contrato de arras el 10 de julio de 2019, estableciéndose en el mismo el carácter de arras penitenciales de la cantidad entregada, precio (149.000 €) y que la escritura de compraventa se llevaría a cabo antes del 30 de octubre de 2019, prorrogándose de forma automática hasta el 30 de diciembre de 2019 si la inscripción de la segregación del local no se había producido (doc.7), firmándose luego anexo por el que se prorrogaba el plazo para otorgar escritura hasta que estuviera inscrita la segregación (doc. 9 de la demanda) que se produjo en junio de 2020.

El actor, interesado en transformar el local en loft, pidió presupuesto sobre honorarios y dirección de obra al arquitecto Sr. Justino que previa visita al local se lo facilitó en septiembre de 2019 (doc.11) y en junio de 2020 solicitó del mismo arquitecto que realizara las gestiones oportunas para conocer la viabilidad de la trasformación del local en loft, que tras las consultas consideradas necesarias al Ayuntamiento y análisis de la normativa de aplicación concluyó "la transformación a vivienda del local considerado queda comprometida muy desfavorablemente, al plantear demoliciones que afectarían a los pisos superiores con los que se conforma una unidad constructiva y/o provocando de forma no buscada, no deseable y sobre todo de difícil justificación urbanística, la conversión del 50% de la superficie del local, entre los 12 y los 24 m del testero, en un espacio "sobrante" sin uso específico, que entendemos no tiene recorrido. La transformación a vivienda del local en su conjunto no resulta así viable",por lo que el 19 de junio de 2020 el actor, a través del letrado contratado remitió burofax a las demandadas poniendo de manifiesto la inviabildiad de la transformación lo que motivaba la resolución del contrato e interesando la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras por el incumplimiento de las vendedoras, sin que lo admitieran.

TERCERO. - Valorada nuevamente la prueba practicada, este Tribunal discrepa de la conclusión establecida en sentencia, pues ciertamente de las pruebas practicadas debe extraerse que la voluntad del actor fue la de adquirir el local para convertirlo en loft y poder residir en el mismo y que urbanísticamente, salvo pérdida de los metros que excedan de los 12 metros de fondo, la trasformación es inviable.

Así es, teniendo en cuenta que en julio de 2019 se firmó el contrato de arras y que en septiembre 2019 ya el arquitecto Sr. Justino le dio presupuesto al actor de los honorarios profesionales por el proyecto y dirección de obra de la trasformación del local en vivienda, no puede considerarse, como se alega de contrario, que la voluntad del actor fuera la de adquirir el local para el ejercicio en él de su profesión, pues carecería de sentido la solicitud de este presupuesto. Pero es que, además, el citado arquitecto, en su calidad de perito, declaró en el juicio que, en la visita realizada al local en septiembre de 2019, fue acompañado del actor y de una persona de la inmobiliaria, que le dijo que sí era viable la trasformación y que de hecho el local izquierda del que éste se segregaba ya se estaba transformando en vivienda y le enseño infografías (reconoció las del doc. 4 de la demanda) del resultado que podía obtenerse.

De lo anterior, debe deducirse que la voluntad del actor fue la de trasformar en loft el local que iba a adquirir, siendo ésta la finalidad de la adquisición, por lo que debe considerarse requisito esencial, pues de otra forma, la solicitud de presupuesto al arquitecto y el contenido de la conversación mantenida con la parte vendedora, no se habrían producido.

La anterior conclusión no se desvirtúa por el hecho de que no fue hasta junio de 2020 cuando encomendó al mismo arquitecto que comprobara la viabilidad de la trasformación, puesto que consta acreditado que hasta el 11 de junio de 2020 no se le comunicó por escrito la inscripción de la segregación del local derecha en el Registro de la Propiedad (conociéndolo unos días antes), y fue cuando el actor empezó con las gestiones tal y como alega y se acoge así en esta resolución, puesto que consta también que en ese mes se solicita tasación del inmueble y solicitud de préstamo hipotecario a varios bancos, sin que se hubiera realizado con anterioridad (en un año desde la suscripción del contrato de arras) y si bien puede decirse que hasta que no estuviera inscrita la segregación no puede tasarse y no se valoraría la concesión de préstamos hipotecarios y es cierto, el mismo criterio es aplicable respecto de las consultas urbanísticas, puesto que también sería preciso que constara la segregación producida para que pudiera valorarse la posibilidad de la trasformación pretendida.

Pero es que además, de las pruebas practicadas se deduce la inviabilidad de la trasformación del local en vivienda en toda su extensión y así lo establece el perito de la parte actora, basándose en el análisis de la normativa, sus conocimientos y el estudio de las consultas efectuadas al Ayuntamiento incluida la consulta urbanística especial, ya que de ellas se deduce (doc. 12 y ss e informe técnico y complementario) que la edificación en la que se encuentra el local tiene el carácter de fuera de ordenación relativa, que le es aplicable la Norma zonal 4 sobre fondo máximo edificable y ocupación máxima y que al tratarse de un cambio de uso, de local a vivienda, debe verificarse de conformidad con la ordenación urbanística vigente, pues tiene el carácter de obra nueva y por tanto el fondo permitido únicamente alcanza a los doce metros, debiendo demolerse el resto, pero como la zona que debería demolerse afecta a las viviendas superiores construidas sobre el mismo, no sería posible, y la única alternativa sería, en su caso, tapiar el exceso de los doce metros de fondo (es decir otros doce metros de profundidad), dejándolo sin uso y perdiendo la mitad de lo adquirido al convertirlo en espacio sobrante, no siendo viable la transformación del local en su conjunto adquirido.

Esta conclusión se ve ratificada por la arquitecto Técnico Sra. Ángela (doc. 28 de la demanda) a quien también el actor pidió informe sobre este tema, concluyendo en el mismo después del análisis de los datos que "La condición limitante es la profundidad del local, ya que sólo podría realizarse la conversión a vivienda teniendo en cuenta 12 m de profundidad".

La anterior conclusión no se desvirtúa por la pericial de la parte demandada realizada por la arquitecto Sra. Margarita, que admite que la norma zonal aplicable es la 4 y señala que "El artículo 8.4.7 establece un fondo máximo edificable para nueva edificación de 12 m. Esto sitúa al edificio en el que se sitúa el local en una situación de fuera de ordenación relativa".Si bien luego entiende no aplicable el acuerdo de la CSPG nº284 por referirse a edificios existentes construidos "para uso no residenciales" y entiende que dando "a la Junta una propuesta de solución unívoca desarrollada a nivel de anteproyecto, con todos los aspectos urbanísticos definidos. De este modo se evitaría el cuestionamiento de la propuesta y sería contestada favorablemente".

La anterior interpretación no puede ser acogida, puesto que es contraria a lo establecido en las consultas del Ayuntamiento, lo manifestado por el perito de la actora y por la Arquitecto Técnico que realizó informe al actor sobre la posibilidad de trasformación e incluso en el acto de juicio, la propia perito admitió que las consultas urbanísticas especiales son vinculantes y en este caso, se realizó este tipo de consulta y se informó que era aplicable el acuerdo 284 y tras el análisis de la situación señalaba: "a) La actuación pretendida consiste en la transformación en viviendas de un edificio o local existente de uso no residencial. b) El edificio o local existente se regula por la Norma Zonal 4 "Edificación en Manzana Cerrada" c) El edificio o local existente se encuentra en situación de fuera de ordenación relativa, y esta situación este motivada por la situación del edificio o del local en el interior del espacio libre parcela o patio de manzana. d) El local existente que ocupa el espacio libre de parcela o patio de manzana se construyó con licencia concedida conforme con una ordenación y normativa urbanística que lo vincula a un uso distinto del residencial. Según la licencia de construcción dicho local se vinculó al uso de local comercial. En virtud de lo anterior para que el local objeto de consulta pueda transformarse a vivienda deberá eliminar la situación de fuera de ordenación relativa, pudiéndose otorgar licencia de demolición si así lo solicita el interesado para eliminar la zona de exceso sobre el fondo máximo edificable, que según las Normas Urbanísticas actuales sería de 12 metros".

Por todo lo anterior, debe considerarse acreditado que el local, que tiene de fondo 24 metros, en la conversión solo puede tener un fondo de 12 metros, por lo que no es viable la transformación del inmueble objeto del contrato.

Lo anterior supone incumplimiento de la parte demandada, puesto que en primer lugar y como se alega, son profesionales del sector, ellos mismos en la publicidad incluida en el local afirmaban que se habían unido para formar el grupo Are Capital y añadían: "ambas son consultoras inmobiliaria de reconocido prestigio en el sector, formada por un equipo de profesionales con más de veinte años de experiencia",con las connotaciones de confianza que esta afirmación conlleva para el consumidor comprador, cuando en la propia publicidad del portal inmobiliario se hacía constar la posibilidad de trasformar el local en un loft, que viniendo de profesionales del sector, se entiende que ha sido estudiado y comprobado, y además se incluían infografías en tres dimensiones del resultado final que el loft podría tener, lo que incrementa la confianza del comprador puesto que de ello se deduce el estudio del proyecto y convence el buen resultado que la trasformación podía ofrecer, y aun cuando en la fecha del burofax resolviendo el contrato todavía no se había obtenido la respuesta a la consulta especial o el informe del arquitecto, no puede desconocerse que se hizo tras conocer la respuesta a las tres preguntas formuladas al Ayuntamiento, de las que el arquitecto contratado ya informó la imposibilidad del cambio de uso del inmueble en su integridad y también así lo informó la arquitecta técnica Sra. Ángela (doc. 18 de la demanda), teniendo en cuenta además que la parte demandada había solicitado la escrituración de la compraventa antes del 29 de junio de 2020 (doc. 10 de la demanda), por lo que el actor debía poner de manifiesto su postura con anterioridad.

Como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, sección 4, de 21 de junio de 2024:

"los contratos no solo se interpretan por los palabras escritas, sino por el contexto, por los actos coetáneos y concomitantes y posteriores, tal y como se desprende del art. 1282 del Código Civil . En concreto con carácter previo existe una publicidad de una oferta en un portal inmobiliario, que genera unas expectativa, y conforme a dichas fotografías que dan contenido a la finca registral, verificada por una inspección ocular en la visita, se firma el contrato de arras. En consecuencia la terraza grande, forma parte de la oferta (anuncio) y por tanto no puede desvincularse de ello la parte vendedora, dado que la mera indicación registral, no ofrece garantías de la descripción física de la finca, el registro no da fe de las condiciones físicas de las finca, y por tanto es la oferta publicada determinante para saber y conocer el contenido de la misma".

Sobre el incumplimiento contractual, la Sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña, sección 4º de 30 de marzo de 2015, establece:

"Uno de los requisitos de la acción resolutoria es que quien la ejercite no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro (grave o de entidad suficiente, como veremos), pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso"( STS de 13/5/2004 y las citadas en ella).

Lo exigible es "no precisamente una voluntad decididamente rebelde, que sería tanto como exigir dolo ( SSTS de 18 de noviembre de 1983 y 18 de marzo de 1991 ), sino la concurrencia de situación de frustración del contrato, sin que el posible incumplidor aporte explicación o justificación razonable alguna de su postura ( SSTS de 5 de septiembre y 18 de diciembre de 1991 ), por lo que basta que se dé una conducta no sanada por justa causa, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó ( SSTS de 14 de febrero y 16 de mayo de 1991 y 17 de mayo y 2 de julio de 1994 )" ( STS de 10/6/2004 ).

El incumplimiento resolutorio del artículo 1124 Código Civil ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, privando sustancialmente al otro contratante de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato ( STS 14/6/2011 , 10/9/2012 y las citadas en ellas)".

Y se añade con cita de la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2011 "La relevancia de la publicidad en el proceso de toma de decisiones de un comprador medio es cada vez mayor, como también es mayor la posibilidad de crear una falsa expectativa que le prive de la posibilidad de ponderar la conveniencia de adquirir una vivienda en unas determinadas condiciones. Lo cierto es que la empresa vendedora no entregó a los adquirentes todo lo que en su actividad publicitaria había anunciado y prometido como objeto de los respectivos contratos de compraventa, y ello les causó un perjuicio evidente cuyas consecuencias jurídicas "son ajenas a las expectativas económicas que el incumplidor pretendía obtener con la actuación civilmente ilícita"".

En este caso en el que se solicita se tenga por bien hecha la resolución contractual así debe declararse, pues existió incumplimiento de la parte demandada, que no puede verse enervado por el hecho de que lo que se compraba fuese un local, se tasase un local y se solicitara préstamo hipotecario para adquirir un local, pues ciertamente era lo que se adquiría pero no puede negarse que en la publicidad se señalaba la posibilidad de transformarlo en loft incluyendo incluso infografías representativas del resultado que podía obtenerse, que las demandadas son profesionales del sector, que en los tiempos actuales es común la adquisición de locales para su trasformación en vivienda como la propia parte reconoce al incluirlo en su publicidad, que desde el primer momento esa fue la pretensión del actor como lo demuestra la visita del arquitecto contratado al local y la solicitud de presupuesto para ese fin y que esa finalidad se ha visto frustrada por la imposibilidad de convertir el inmueble adquirido en su totalidad en loft, no pudiendo obligar al adquirente a renunciar al uso de la mitad de lo adquirido, por lo que la demanda debe prosperar y existiendo incumplimiento de la parte demandada la resolución era procedente y debe reintegrarse la suma que por arras fue entregada, obligación que es solidaria, pues se entregó sin distinción a las tres y no se ha opuesto circunstancia alguna por la que así no deba considerarse, debiendo añadir que el hecho de que en el contrato no se incluyera la voluntad de trasformación o se condicionara la firma del futuro contrato de compraventa a la viabilidad del cambio de uso, no es relevante, puesto que se insiste, las demandadas son empresas del sector y el actor es consumidor sin que se dedique a esta actividad, por lo que la firma de un contrato prerredactado no puede perjudicarle y tampoco el hecho de no solicitar el doble de la cantidad entregada, pues se trata de arras penitenciales y como se alega en el recurso, la parte no "desistió"que es lo que motivaría la devolución duplicada.

Por lo anterior el recurso se estima.

CUARTO. - Las costas procesales causadas serán impuestas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 LEC.

QUINTO. - La estimación del recurso supone que no se haga expresa imposición de las costas procesales causadas ( art. 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.