Sentencia Civil 278/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 8, Rec. 346/2023 de 22 de julio del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso.

Para la decisión del recurso son antecedentes de interés los siguientes:

1.- Don Jesús Manuel y Doña Mónica, compradores de la vivienda sita en DIRECCION000 de Madrid por escritura pública de 4 de julio de 2019, ejercitan al amparo de los arts. 1484 a 1486 del Código Civil la acción quanti minoris por gravámenes ocultos en la vivienda adquirida frente a los vendedores de la misma Dª. Julieta, Dª. Paulina, Don Javier, y D. Plácido, propietarios por cuartas partes indivisas y título de herencia, alegando que al acometer las obras de reforma advirtieron, detrás de unas placas de pladur, la existencia de unas humedades generalizadas que pericialmente se determinó que obedecían tanto a la capilaridad del suelo como al mal estado de la red de saneamiento, que hacían inhabitable la vivienda, y cuya reparación ascendía a 17.710 euros, IVA incluido.

2.-La sentencia de primera instancia, tras rechazar la excepción de caducidad de la acción, estima la demanda. Considera el juez de instancia, en apretada síntesis y en lo que aquí interesa, que de la escritura de compraventa resulta que lo vendido es el inmueble tal y como consta en su descripción registral y como cuerpo cierto siendo inequívoco que fue al tiempo de iniciar las obras de reforma de la vivienda cuando se produce el hallazgo de unas importantes humedades en los muros derivadas de la capilaridad y de la red de saneamiento acreditadas con el informe pericial emitido por el Arquitecto Sr. Fermín y el ingeniero Sr. Isaac a instancia de la actora que no constan fueran conocidas por los compradores ni fueran visibles a simple vista como se desprende de la propia contestación a la demanda en la que los vendedores negaron conocer estas y de las periciales aportadas de las que resulta que fue al hacer unas calas y tirar un murete de pladur, tras este aparecieron las humedades. En cuanto al conocimiento previo del defecto por los compradores, en la forma en la que estaban dispuestas las humedades tampoco los conocimientos de los compradores resultan significativos. Doña Adela se dedica a la geofísica, es física y trabaja en la ingeniería aeroespacial, lo que de por sí no supone que tenga que tener conocimientos de arquitectura o ingeniería, pero, aunque los tuviera, ello no la confiere la capacidad de ver detrás de las paredes, como tampoco el otro comprador y actor. Y si ello es así respecto de la capilaridad, con mayor motivo resulta respecto de la red de saneamiento pues la comprobación de su estado se efectuó mediante la introducción de una cámara dentro de la propia red lo que evidentemente no está al alcance del ojo humano. Se pretende por la demandada eludir su responsabilidad señalando que, en realidad, los vicios de la vivienda no son tales sino que forma parte de las características de la misma, de su propia configuración e inherentes a una vivienda construida en el año 1958, con sus especificidades orográficas, deficiente aislamiento y características constructivas de la edificación, y si bien es cierto que el informe pericial explica que la vivienda tiene un problema estructural, compartido con otras viviendas colindantes en las que, puntualiza, se han acometido diferentes obras de reparación, la demandada no puede ampararse en tal circunstancia para eludir la responsabilidad del artículo 1.484 del CC, porque el origen de las humedades es indiferente al objeto de la venta que fue una vivienda en condiciones de habitabilidad.

3.- Contra la sentencia los demandados formulan recurso de apelación que articulan en un motivo previo sobre "pronunciamientos que se impugnan"y en otros tres motivos relativos a la caducidad de la acción, al error en la valoración de la prueba sobre los vicios y a la incongruencia y defecto material en la sentencia.

Y en él terminan solicitando se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos:

"Que se absuelva a mi mandante de la declaración de reducción del precio de compraventa en los 17.710€. Que en caso contrario, se dicte Sentencia estimatoria del recurso de apelación y revocatoria de la sentencia apelada fallando, que se declara la existencia de un error en la apreciación de la prueba relativo a la forma de fijación (importe y no porcentaje) de la cuantía a reducir del precio de compraventa (270.000€) al tratarse de una acción estimatoria o "quanti minoris" ex art. 1486CC . Que en caso contrario, se dicte Sentencia estimatoria del recurso de apelación y revocatoria de la sentencia apelada fallando, que se declara la existencia de un error en la apreciación de la prueba relativo a la existencia de vicios ocultos ex art. 1484CC , pues tales vicios no eran ocultos, ni graves, ni desconocidos para el comprador con posterioridad al otorgamiento de escritura pública de compraventa. Que en caso contrario, se dicte Sentencia estimatoria del recurso de apelación y revocatoria de la sentencia apelada fallando, que se declara la existencia de infracción de las garantías constituciones de la seguridad jurídica y de la tutela judicial efectiva (ex art 9 y 24 CE , ex art. 267 LOPJ ) dándose un caso de indefensión a una de las partes litigantes. Que en caso contrario, se dicte Sentencia estimatoria parcial del recurso de apelación contra la sentencia fallando, que se declare sustancialmente excesivo el importe fijado en la Sentencia impugnada de rebaja del precio (17.710€), declarando que el mismo sea del 1.5% del valor del precio de la compraventa. Igualmente solicitamos sea condenada la contraria al pago íntegro de las costas de apelación".

4.- Los demandantes apelados se opusieron a la estimación del recurso de acuerdo, en lo sustancial, con los fundamentos de la sentencia apelada cuya confirmación interesan con imposición de costas a la parte contraria.

5.- Razones de técnica procesal determinan resolver en primer lugar el vicio de incongruencia omisiva.

SEGUNDO.- Sobre la incongruencia y defecto material en la sentencia impugnada al omitirse tanto en los antecedentes de hecho, como en el fallo de la misma al codemandado Don Plácido.

Se alega que la sentencia impugnada ha omitido la personación en los autos de uno de los codemandados, Don Plácido, quien contestó a la demanda y se le tuvo por personado por Diligencia de Ordenación de 11/5/2021; y que en el fallo de la sentencia se ha omitido declaración alguna respecto de este codemandado, Don Plácido, defecto que, según alegan los recurrentes, supera lo estrictamente formal de un simple error caligráfico o aritmético pues al no pronunciarse la sentencia sobre los argumentos fácticos y jurídicos esgrimidos en la contestación de D. Plácido y desconociendo si en la sentencia han sido tenidas o no en cuenta las alegaciones hechas en su contestación a la demanda o la prueba aportada con la misma, consideran que se ha producido una violación de las garantías constituciones de seguridad jurídica y tutela judicial efectiva, incurriéndose incluso en un claro caso indefensión, razón por la que concluyen interesando en el suplico del recurso que se dicte Sentencia estimatoria del recurso de apelación y revocatoria de la sentencia apelada fallando, que se declara la existencia de infracción de las garantías constituciones de la seguridad jurídica y de la tutela judicial efectiva (ex art 9 y 24 CE , ex art. 267 LOPJ ) dándose un caso de indefensión a una de las partes litigantes.

El motivo no puede prosperar pues en supuestos de incongruencia omisiva, que es lo que denuncia el apelante quien en su propio recurso excluye la mera existencia de un error material de transcripción que esta sala pudiera en determinadas circunstancias corregir y rectificar, la parte recurrente tiene la posibilidad -y la carga- de denunciar tal silencio en la primera instancia, con precedencia a la interposición de la apelación mediante el ejercicio de la petición de complemento o integración de la sentencia que prevé el artículo 215, apdo. 2 LEC y, sólo tras su denegación, formular recurso de apelación.

En efecto, el 459 LEC dispone que: "En el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello".De la dicción de este precepto se desprende inequívocamente que las partes tienen una oportunidad procesal de poner de manifiesto la eventual omisión de pronunciamiento a través del procedimiento previsto en el art. 215 LEC, sin cuyo previo agotamiento no cabe acudir directamente al recurso de apelación para denunciar una falta que pudo ser subsanada a través de un trámite distinto y previo.

No acreditándose haber acudido a este procedimiento, el motivo del recurso debe ser desestimado. En este sentido, tiene declarado el TS, Sala Primera, en sentencias 411/2010, de 28 de junio y 664/2010, de 20 de octubre que «... A) El artículo 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n. º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n. º 2635/2003 )...».

TERCERO.- La caducidad de la acción

Alega el apelante que la sentencia aplica una doctrina jurisprudencial obsoleta en relación con la actual redacción del art. 135 , operada por Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, permitiendo con ello una incoherencia con lo regulado por el legislador en los artículos 5 y 1.490 del Código Civil. Y que yerra en la determinación de la fecha de entrega de la vivienda

El motivo del recurso no puede prosperar.

En primer lugar, respecto del día inicial del cómputo, que la recurrente insiste en que lo fue el día en el que se les hizo entrega a los actores compradores de una copia de la llave tras la firma del contrato de arras y durante el periodo comprendido desde el 10 de mayo del 2019 al 12 de junio del 2019 (fecha del cambio de la cerradura ) con pleno acceso a la vivienda durante ese tiempo, convenimos con la sentencia apelada en que tal entrega de llaves ya lo fuera a los efectos de visitar la casa, enseñarla o para ir solicitando presupuestos de reforma de la misma o visita del perito tasador a los efectos de la obtención de préstamo hipotecario, como alega la parte, no constituye la traditio que determina el día inicial del cómputo del ejercicio de la acción redhibitoria por vicios ocultos conforme al art.1484 y 1490 LEC, pues la entrega de llaves no lo fue en concepto de dueño, ni le autorizaba al uso de la vivienda en tal condición, ni tampoco a iniciar obras de reforma que pudieran evidenciar los defectos ocultos pues a dicha fecha la única relación contractual que vinculaba a los litigantes lo era un contrato de arras penitenciales en cuya clausula cuarta, además, se pactó que "la entrega de la posesión de la finca vendida, así como la transmisión de la plena propiedad, se efectuará en el momento de la firma de la escritura de compraventa"; y es que, como razona la sentencia apelada, la entrega de la cosa a la que se refiere el artículo 1.490 del Cc ha de coincidir con el de la traditio, o entrega de la posesión efectuada con ocasión del otorgamiento de la escritura de compraventa. Y, en ultimo termino, ha de rechazarse la alegación del apelante de que la entrega de la cosa tuvo lugar el día 10 de mayo del 2019, aunque hubo una interrupción temporal de la misma, entre los días 12 de junio al 4 de julio 2019 (fecha del otorgamiento de escritura) lo que mal se compadece con la transmisión del dominio, que una vez producido, no puede ser interrumpido.

Sentado lo anterior, entiende el apelante que la acción estaría igualmente caducada computando el plazo de 6 meses desde la fecha de otorgamiento de la escritura (4 de julio 2019) y la de la presentación de la demanda (7 enero 2020) pues la demanda se presentó el primer día hábil después de transcurrido el plazo de seis meses ( art. 1.490 CC) obviando que en el cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles, tal como establece el art. 5.2 del Código Civil. Así las cosas, continúa alegando, la actora no pudo aprovechar lo dispuesto en el art. 133.4 LEC acerca de que los plazos que concluyeran en sábado, domingo u otro día inhábil se entenderían prorrogados hasta el siguiente hábil. Cuanto menos si el día que concluía el plazo de presentación eficaz de la demanda no era el sábado 4 de enero, inhábil procesal, como confunde doblemente la apelante, sino el viernes 3 de enero, hábil procesal, finalizando a las 24 horas. Y concluye que la sentencia de primera instancia, opta por aplicar a este caso una doctrina Jurisprudencial del Tribunal Supremo completamente obsoleta en la actualidad ( STS Civil 4379/2010 de 28 julio 2010 y STS Civil 4876/2011 de 11 de julio 2011) arraigada en un principio "pro actione" y de tutela judicial efectiva del art.24 CE, carente de sentido tras la reforma operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y del art. 135 LEC, que era muy difícil de prever en el año 2011 cuando el Tribunal Supremo no podía conocer los avances tecnológicos que ocurrirían años después de dictar aquellas sentencias.

La precedente alegación tampoco puede prosperar.

El Artículo 5 el Código Civil señala que "si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha"luego si el día inicial del cómputo del plazo lo fue el 4 de julio de 2019, el día final lo era el sábado 4 de enero de 2020, día inhábil, y no el viernes 3 de enero, día hábil, como pretende el recurrente. Y el art.133.4 LEC determina que "los plazos que concluyan en sábado, domingo u otro día inhábil se entenderían prorrogados hasta el siguiente hábil"..

Efectivamente la STS nº 287/2009, de Pleno, de 29 de abril de 2009, reiterada en muchas otras como la STS N.º 538/2011, de 11 de julio de 2011, y la STS 150/2015, de 25 de marzo, reconoce las diferencias entre plazos procesales y sustantivos, y admite que el art. 135 LEC y sus previsiones sobre el día de gracia son para plazos procesales, no para los sustantivos. Pero entiende también que si para instar el derecho es necesario interponer una demanda, ésta es un acto procesal, al que le es de aplicación la norma procesal: por eso realmente no estamos ante un problema de plazos (no se altera el cómputo ni se prorrogan los mismos), sino de permitir a su titular el ejercicio de un derecho sujeto a plazo, concretamente, permitirle disponer de la integridad de dicho plazo.

Sin embargo, la reforma operada por Ley 42/2015 de 5 de octubre, habilitó la presentación telemática de escritos todos los días y a cualquier hora, es decir, incluso en días u horas inhábiles, de tal forma que cabría pensar que al permitirse ahora la presentación telemática en cualquier momento, perdía peso la justificación de no privar al titular del derecho de la totalidad del plazo reconocido , lo que lleva al apelante a sostener que la sentencia recurrida acoge la doctrina Jurisprudencial del Tribunal Supremo completamente obsoleta en la actualidad , tras la reforma del art.135 operada por la Ley 42/2015, difícil de prever en el año 2011, así el Tribunal Supremo no podía conocer los avances tecnológicos que ocurrirían años después de dictar aquella sentencia.

Ciertamente, la reforma de la LEC y la habilitación de medios electrónicos en la Administración de Justicia, hizo surgir la duda sobre la aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo contenida en la STS de 29 de abril de 2009, duda que ha quedado despejada por el legislador por la nueva redacción del art.135.5 LEC por Real Decreto Ley 6/2023 , de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo, por cuyo tenor "La presentación de escritos y documentos, cualquiera que fuera la forma, si estuviere sujeta a plazo, procesal o sustantivo, podrá efectuarse hasta las quince horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo".Lo que determina que el motivo sea desestimado.

CUARTO.- Sobre el error en la valoración de la prueba.

Bajo este enunciado invoca el apelante tanto el error al fijar la reducción del precio de compraventa en relación con la doctrina jurisprudencial sobre el art. 1486 del Código Civil, el error en la valoración de la prueba al considerar los defectos o anomalías de la vivienda como "vicios ocultos" para los compradores y el error en la valoración de la prueba al considerar a los compradores como personas sin la preparación técnica al efecto para haber detectado las anomalías arquitectónicas.

El motivo ha de ser parcialmente estimado por las razones que se pasan a exponer:

1ª Sobre el error al fijar la reducción del precio de compraventa, en relación con la doctrina jurisprudencial sobre el art. 1486 CC.

Alega el apelante, en apretada síntesis y con cita de las SSAP La Coruña, Sección 3ª, Sentencia 224/2010 de 8 Junio 2010 y 308/2015 de 7 Octubre 2015, Rec. 427/2015, SAP Barcelona, Sección 1ª, Sentencia 28/2019 de 25 Ene. 2019, Rec. 1004/2017, SAP Madrid, Sección 12ª, Sentencia 362/2019 de 30 Jul. 2019, Rec. 251/2019 y STS 315/2004 de 22 Abr. 2004, Rec. 1682/1998, que la sentencia incurre en el error habitual de entender la rebaja proporcional del precio de la compraventa a que se refiere el art. 1486 CC cuando se ejercita la acción quanti minoris, como es el caso, con el importe del presupuesto de reparaciones o la factura final del constructor al llevar a cabo las mismas; sin embargo la obligación de saneamiento o garantía no contempla la pretensión de que se repare el objeto ya que esta acción no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual de tal forma que la pretensión económica debe ceñirse a la rebaja del precio, esto es, a determinar en qué medida se hubiera reducido el precio de haber sido conocidos los defectos que se denuncian como vicios oculto. Añade que si se vende una vivienda usada y se pretende la reparación de los defectos supondría dejar en estado nuevo lo que se vendió como usado; por eso el Código Civil no confiere ese derecho al comprador, sino exclusivamente la rebaja del precio que ha de ser "proporcional, a juicio de peritos". Y que, además, el demandante prescinde del juicio de peritos, que debe versar sobre la incidencia del vicio en el total del objeto vendido, para aplicar ese porcentaje al precio real de la compraventa de tal forma que lo que la actora pretende no tiene amparo en el marco de la opción que elige para obtener el saneamiento de vicios ocultos.

A tal pretensión se opuso el apelado alegando que el argumento de la fijación del importe es introducido por primera vez en esta apelación dado que ni en los escritos de oposición a la demanda, ni en la audiencia previa ni en la celebración de la vista fue mencionado en ningún momento, infringiendo la prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación.

Sentado lo anterior, cierto es, como oponen los apelados, que la parte recurrente no planteó en la primera instancia la improcedencia de la pretensión por no ajustarse a la previsión del art.1484 del Código Civil relativa a la reducción proporcional a juicio de peritos.

Cierto también que la petición formulada en el recurso de apelación en cuyo suplico se interesa, entre otros pronunciamientos, que se dicte Sentencia estimatoria parcial del recurso de apelación contra la sentencia fallando, que se declare sustancialmente excesivo el importe fijado en la Sentencia impugnada de rebaja del precio (17.710€), declarando que el mismo sea del 1.5% del valor del precio de la compraventa",constituye un motivo de oposición no articulado o una petición no opuesta en la primera instancia. Nótese que en la contestación a la demanda tanto Doña Julieta y Dª Paulina, de un lado, como D. Javier, de otro, y también D. Plácido solicitaron "Desestimar íntegramente las pretensiones de los actores por saneamientos por vicios ocultos por las razones expuestas anteriormente",sin que de la lectura de sus contestaciones se aprecie que se hubiesen opuesto al importe de la reducción solicitada por considerar no ser proporcional al precio de compra ni determinada pericialmente En acto de audiencia previa tampoco alegaron nada sobre el particular, ni lo relacionaron como hecho controvertido, ni sobre ello propusieron prueba. En el acto de la vista no interrogaron tampoco a los peritos sobre la valoración de dicha reducción ni tal cuestión fue mencionada en la fase de resumen oral de pruebas o conclusiones. En consecuencia con lo anterior, convenimos con los apelados en que los vendedores demandados no opusieron tales hechos en la primera instancia.

Cuestión distinta lo es que, para decidir sobre la prosperabilidad de la acción entablada, la acción quanti minoris, debiera abordarse el análisis de la concurrencia de los requisitos impuestos legalmente, esto es, los hechos constitutivos de la pretensión cuya carga incumbe al demandante conforme al art.217 LEC y no a los demandados.

Y en ese análisis sobre el restablecimiento de la equidad contractual, que es la finalidad perseguida por la acción y hecho constitutivo de la misma, no se excluye la posibilidad de que, en función de las circunstancias del caso, el importe de reparación de los defectos sea equivalente a la reducción proporcional del precio, de tal forma que la valoración contenida en el informe emitido por el perito arquitecto Sr. Fermín a instancia de los demandantes pueda colmar la exigencia legal del art.1484 si se estimare como exceso del precio que deba restituirse la cantidad correspondiente al importe de las obras de reparación necesarias para dejar la cosa comprada en el estado en que debió ser entregada por el vendedor. Incluso se ha llegado a estimar que no existiendo en el Código Civil una regla aplicable a la forma de calcular esta rebaja del precio, la cuestión quede confiada al arbitrio judicial, a la vista de los informes de los peritos.

En este punto conviene traer a colación la SAP Navarra, sección 3, del 08 de marzo de 2023, recurso: 976/2019, que señala que "La doctrina ha venido entendiendo que el remedio que ofrece la acción "quanti minoris" corresponde a " una forma limitada y especial de resarcimiento del daño"en la medida en la que el comprador hubiera convenido un precio menor si hubiera conocido los vicios de que adolecía la cosa vendida, siendo la finalidad de dicha acción la de colocar al comprador en una situación económicamente equivalente, al menos en gran parte, respecto de la situación concreta de la cosa vendida, puesto que dicha acción " no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual"( STS de 25 de septiembre de 2003, RJ 6444);(...) respecto de los términos " a juicio de peritos"la doctrina ha entendido lo siguiente: " no contiene el Código Civil una regla aplicable a la forma de calcular esta rebaja del precio, por lo que la cuestión queda confiada al arbitrio judicial, a la vista de los informes de los peritos",añadiéndose la cita de las sentencias de 13 de marzo de 1929 y 10 de junio de 1952 que " han aceptado como exceso de precio que debe restituirse la cantidad correspondiente al importe de las obras de reparación necesarias para dejar la cosa comprada en el estado en que debió ser entregada por el vendedor".

Y también la SAP de Navarra de 21 de febrero del 2025., rec. 429/2023, que destaca ser cierto "que en los supuestos resueltos por las sentencias de esta Sección de 27 de junio de 2019 , 9 de julio de 2020 y 20 de diciembre de 2021 donde se ejercitaba la acción "quanti minoris" la cantidad a cuyo pago fue condenada la parte vendedora en concepto de rebaja proporcional del precio se equiparó al importe de la reparación de los vicios ocultos.

También, en la sentencia de 8 de marzo de 2023 donde expresamente se afronta la cuestión planteada en el recurso.

Lo mismo ocurre en el caso resuelto por la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2003 (RJ 2003, 6444), aunque del argumento que emplea ("al haberse reparado las deficiencias que afectaban a la embarcación, y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción 'quanti minoris', y el pretender, como se plasma en la sentencia recurrida, añadir un plus de indemnización por esta causa, consistente en dicho importe, amplía indebidamente los efectos de dicha acción regulada en el artículo 1486 del Código Civil "),se desprende que no se pronunció sobre la cuestión que se plantea en el recurso, al contrario de la sentencia de 13 de marzo de 1929 (ECLI:ES:TS:1929:50) ya que expresamente sostiene que "dada su naturaleza y fin perseguido deben estimarse como medidas de saneamiento a los efectos antes indicados todo lo que se concede en la sentencia como importe de las obras de reparación necesarias para dejar la casa comprada en el estado en que debió ser entregada por el vendedor pues no hay duda de que esa cantidad viene a constituir en esencia el demérito con que la cosa fue entregada y por tanto el exceso de precio que percibió indebidamente el vendedor ya que por el imperativo del art. 1486 del Código, tenía derecho a exigir el comprador al no desistir del contrato". (...)

En todo caso, una interpretación del art. 1486 CC , "según el sentido propio de sus palabras"(ex art. 3 CC ), como pone de relieve la doctrina, revela que no puede equipararse la rebaja proporcional del precio, a juicio de peritos, con el coste de la reparación de los vicios ocultos, ya que el reajuste ha de practicarse mediante la reducción del precio pactado (mayor o menor que el del mercado), en la misma proporción en que en el mercado sea menor el precio de los objetos con esos vicios, comparado con los que carecen de él, "a juicio de peritos" para hacer un ajuste del precio objetivo, lo que no se lograría atendiendo al precio que hipotéticamente hubiera ofrecido el comprador de haber conocido los vicios ocultos.

Cuestión distinta es que, atendiendo a las concretas circunstancias concurrentes en cada caso, pueda calcularse la rebaja proporcional del precio atendiendo al coste de reparación de los vicios ocultos, siendo a estos efectos relevante la antigüedad del objeto vendido".

De lo anterior se sigue que el juez no ha incurrido, como alega el apelante, en ningún error en la interpretación y aplicación del art.1486, que conceptualmente no impide asimilar la rebaja proporcional del precio de la compraventa con el importe de la reparación, siempre que se acredite la equivalencia entre ambos conceptos.

Ahora bien, también cuestiona la parte apelante en el recurso, como así lo hiciera en sus escritos de contestación, los conceptos que integran dicha reparación. En ellos negaron que las humedades procedieran de la red de saneamiento, opusieron que siendo la finca transmitida construida en 1958 no podía pretenderse que se le dotara de materiales e instalaciones a estrenar, como si se tratara de una construcción nueva. Y en el recurso alegan que se ha tomado como referencia para fijar el importe "a rebajar" el reflejado (IVA incluido) en el presupuesto de reparación de patologías de la vivienda incluido como anexo en el informe pericial de Don Fermín (documento nº5 de la demanda), presupuesto en el que, además, desglosa por partidas y precios de mercado la reposición "a nuevo" de la totalidad del saneamiento de la planta baja por otro de PVC y la sustitución integral de la tarima flotante existente por otra completamente nueva, además del alicatado nuevo de la cocina y la aplicación de nuevo mortero y yeso en todo el salón e incluye también la pintura completa de la planta baja y los costes de demolición de lo preexistente. Incluso se incluyen partidas con valor meramente estético.

Y en este punto, el motivo debe ser parcialmente estimado por las siguientes razones.

.

Sobre los defectos de la red de saneamiento, es cierto, como alega el apelante, que en el Informe técnico emitido por el ingeniero industrial D. Isaac de NidoŽs Ingenieros consultores SL (doc.3 demanda), punto 3.1, sobre el "Estado de la Instalación de saneamiento", se afirma que "mediante video inspección de la tubería se comprueba que existen cascotes y posibles fisuraspor las que se podrían producir estas filtraciones..." (pag.13) . Y que el proyecto de MURPROTEC, de tratamiento de patología de humedad estructural, aportado por los vendedores demandados (doc.8) pero elaborado a petición de los compradores excluye las humedades por fugas de agua, dice así que "....Se realiza control de nitritos y nitratos con tiras reactivas dándonos la muestra positivo en sales, con lo que descartamos fugas por agua de cloro en tuberías, desagües y calefacción..."(pag.5); sin embargo, en el mismo informe del sr. Isaac también se constata, con fotografía, la "unión de caño con pérdida de agua",y el informe pericial del arquitecto Sr. Fermín es contundente al afirmar que " a través de una cámara, se ha podido comprobar: que tiene pérdidas al terreno constantes de agua de fecha y cocinas, pues no llega el agua a la última arqueta aunque abramos todos los grifos, teniendo fisuras importantes la red horizontal de la vivienda, al tratarse de tubos de fibrocemento muy envejecidos y deterioradas sus uniones, incluso hay una arqueta bajo el salón, (...) que se encuentra absolutamente destruida y por tanto hay que rehacerla (las pérdidas y filtraciones al terreno son todas)",lo que no queda desvirtuado con el informe pericial del arquitecto técnico D. Victorio aportado por los vendedores demandados.

Sobre el estado de la vivienda, hemos de hacer notar que la adquirida fue una vivienda de más de 60 años de antigüedad (1958), con un sistema constructivo muy sencillo, con los muros de carga, a la vez medianeros, apoyados sobre cimentaciones muy someras sobre el terreno, según informe del arquitecto técnico Sr. Victorio, y que por sus características constructivas carecía de forjado sanitario que pudiera permitir que el agua discurriera por debajo sin afectar a la solera, porque en su día se construía de este modo y no era obligatorio como hoy, como también se sostiene en el informe del ingeniero industrial D. Isaac quien mantiene que "El estado de los muros e impermeabilización es defectuoso, y estos se encuentran deteriorados por efecto de la humedad por capilaridad. Producida por la mera presencia de aguas subterráneas, que, por la orografía y el deficiente aislamiento y características constructivas de la edificación, la humedad penetra en la vivienda por el mecanismo descrito·;en el informe del Arquitecto Sr. Fermín (doc.5 demanda) en el que se afirma que "La capilaridad viene producida por la combinación del nivel freático y defectos en la construcción, seguramente por no haberse tomado las medidas preventivas adecuadas al tipo de terreno existente",y que " las condiciones de implantación y su entorno, afectándole la topografía, la vegetación, las raíces de los árboles, etc. favorecen que se creen dificultades en la escorrentía natural del terreno, bajo las soleras ". Yse reitera en el proyecto de MURPROTEC en el que se afirma que "Debido a la antigüedad de la construcción, esta carece de los elementos aislantes en forma de productos plásticos para cortes de capilaridad en los muros de carga. Las aguas contenidas en el terreno procedente del nivel freático y del acumulo de agua de las lluvias, por la fuerza de la carga, empapan los muros y tabiques, venciendo la resistividad de los materiales empleados, y apareciendo en el interior de los paramentos verticales".

Destacar también que los compradores adquirieron la vivienda para reformarla, de hecho la entrega de llaves previa al otorgamiento de la escritura tenía como finalidad, entre otras, ir solicitando presupuestos de reforma y fue precisamente al inicio de las obras de reforma cuando al eliminar el pladur se advirtió la existencia de humedades. Como señala la sentencia "Así las cosas es inequívoco también que fue al tiempo de iniciar las obras de reforma de la vivienda cuando se produce el hallazgo de unas importantes humedades en los muros, derivadas de la capilaridad, como en la red de saneamiento

Y, en último término, en la valoración de los daños efectuada por el perito arquitecto Don Fermín se incluyen partidas que responden a un daño estético, consta así en el mismo que ".Es cierto que hay algunos paños de la cocina que aunque no sea necesario retirar el alicatado, sí sería necesario retirar el alicatado para conseguir una uniformidad de los paños que la componen al alicatar el resto"(pag.6) ; consta también que se ha efectuado la reposición "a nuevo" de la totalidad del saneamiento de la planta baja por otro de PVC, así como que se ha realizado la sustitución integral de la tarima flotante existente por otra completamente nueva, alicatado nuevo de la cocina y pintura completa de la planta baja, que suponen una mejora de la vivienda adquirida e impide hacer la equiparación entre la rebaja proporcional y el coste de reparación, que en este caso conllevaría la revalorización de la vivienda (que se pretendía reformar ), sin coste alguno para los compradores, y con ello un enriquecimiento injusto, y aplicando la doctrina extractada por la referida SAP Navarra, 21 de febrero del 2025., rec. 429/2023 "Al respecto, por existir identidad de razón, puede traerse a colación la jurisprudencia que ha considerado razonable reducir la indemnización, en atención a razones de equidad, evitando un enriquecimiento injusto, en consideración a las circunstancias concurrentes en la finca dañada, como es su "vetustez" [ SSTS 21 octubre 1987 ( RJ 1987, 7307), 18 julio 2002 (RJ 2002, 7479)]".

Consecuencia con lo expuesto, y considerando el importe de reparación que se refleja en el presupuesto económico pericial que se adjunta a la demanda ( doc.6), se acuerda una reducción del precio correspondiente al importe total de los capítulos de demolición (2400€) ,saneamiento (1220 €) e impermeabilización de paramentos verticales ( 4750€ ), que asciende a un total de 8. 370 € ms el 10% IVA, total 9207 €

.

2.-Sobre el error en la valoración de la prueba al considerar los defectos o anomalías de la vivienda como "vicios ocultos" para los compradores y al considerar a los compradores como personas sin la preparación técnica al efecto para haber detectado las anomalías arquitectónicas.

Reiteran los recurrentes que los vicios no eran ocultos y que, en todo caso, fueron conocidos por los compradores. Que el juez de instancia parte de una operación de lógica errónea al aceptar desde el principio el hecho probado y cierto del desconocimiento de los vicios por parte de los vendedores al tiempo de la compraventa, considerando que necesariamente, los compradores, tampoco tenían por qué conocerlos llegando a afirmar que los compradores no ven detrás de las paredes. Que el perito Don Fermín viene a decir que el problema de filtraciones de agua por capilaridad es general en toda la urbanización, que viene de muy antiguo, que las casas colindantes lo tienen también. Que los defectos en la red de saneamientos son "vicio oculto" porque simplemente no se puede ver debajo del suelo pero que en el jardín trasero existía de siempre una arqueta registrada con su tapa extraíble, y que al no correr el agua adecuadamente en dicha arqueta de terminación, se podía sospechar que el sistema no funcionaba correctamente por fisuras en las conducciones. Que los testigos incurrieron en gran número de contradicciones, que su perito no tuvo oportunidad de peritar ningún tipo de estado de la vivienda, ni posibles patologías, debido principalmente, a encontrarse una reforma acabada, con materiales nuevos. Y que, en todo caso, los compradores por su formación debieron conocer los vicios del inmueble.

Las precedentes alegaciones no pueden ser acogidas. Efectivamente, dispone el art. 1484 CC que el vendedor no será responsable "de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlo".Y en este caso, como razonadamente valora la sentencia apelada y esta sala comparte, los vicios no eran manifiestos ni estaban a la vista, prueba de ello es que los propios vendedores ignoraban su existencia, como ellos mismos defienden , sin que pueda estimarse ilógica la consecuencia que el juez de instancia anuda a tal afirmación, que no es otra que la de que los compradores tampoco los conocieran, pues las humedades no se detectaron hasta que se hicieron calas en la pared, y como los propios apelantes invocan, el perito Don Fermín, sostuvo que "el problema de filtraciones de agua por capilaridad es general en toda la urbanización, que viene de muy antiguo, que las casas colindantes lo tienen también, y en las que no se aprecia, es porque han hecho soluciones parecidas a las que el padre de los vendedores, hizo en el año 2013",lo que implica afirmar y admitir que en la vivienda de los vendedores no se apreciaban las filtraciones por capilaridad desde el año 2013, y respecto a los vicios de la red de saneamiento, la comprobación de su estado se efectuó mediante la introducción de una cámara dentro de la propia red lo que evidentemente, como señala la sentencia apelada, "no está al alcance del ojo humano".

Tampoco es relevante ni evidencia el error en la valoración de la prueba la existencia del correo electrónico remitido el 12/6/2019 a los vendedores, en el que se dice que ".Dado que me has bloqueado tanto el Whatsapp y como las llamadas, te escribo para avisarte que esta tarde pasaré por la casa para hacer fotos tanto de su estado como de los muebles. (...) Por las mismas, nos dijisteis que el estado de la casa es bueno y que los muebles fueran para nosotros. Ahora no confío en que eso lo vayáis a cumplir, dado que la tasación ha salido tan baja no nos queda margen para poder siquiera plantearnos hacer una reforma y necesitamos todos los muebles",lo que no significa, como pretende el apelante, que conocieran los vicios, sino tan solo que conocía el estado de la casa, manifiesto y a simple vista. Y los compradores no eran peritos en la materia. Dña. Mónica, que se describe como geóloga de profesión, es Grado en Física e Investigadora en el Instituto Nacional de Técnica Aeroespacial ( INTA), habiendo realizado prácticas en el Instituto Geológico y Minero de España, y el codemandante D. Santos es gerente de la empresa Seguridad TV, dedicada a la implantación de cámaras de seguridad en hogares, garajes y otros., sin que esta sala alcance a advertir la relación de sus conocimientos con el tema que nos ocupa, todo lo cual determina que el recurso y la demanda sean parcialmente estimados

QUINTO.- Costas de esta alzada.

La estimación parcial del recurso y de la demanda determina que no se haga expresa condena en costas a ninguno de los litigantes en ninguna de las instancias de acuerdo con el artículo 398 L.E.C.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.