Sentencia Civil 400/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 8, Rec. 203/2024 de 24 de noviembre del 2025

PRIMERO.-Se recurre en apelación la sentencia que ha estimado la demanda en que se reclamaba por las demandantes la parte de precio no pagada ( dos facturas por importe de 6.846,07 € cada una ) en virtud de contrato de promoción delegada para reforma de vivienda de la DIRECCION000 de Pozuelo de Alarcón, suscrito entre las partes el 9 de julio de 2018.

La demandada se opuso a la estimación a la demanda. Hizo valer la excepción de contrato defectuosamente cumplido, y en concreto achacó a las demandantes los siguientes incumplimientos:

.Entrega de una obra inacabada, con varias tareas pendientes.

Falta de control y supervisión de la ejecución manifiesta, evidenciada por las incidencias que van surgiendo con carácter posterior.

Entrega de documentación defectuosa.

Cifró los perjuicios irrogados en 4.174.50 € correspondiente al coste de reparación de arqueta y 3000 € de daños morales. Los desperfectos sufridos son valorados en el informe pericial aportado con posterioridad en 7.389,17€. Además se alegó que el importe reclamado no era correcto, teniendo en cuenta el precio pactado en el contrato.

La sentencia, que estima íntegramente la demanda, parte de la definición de promotor delegado o gestor de proyecto y del criterio jurisprudencial según el cual habrá que estar en cada caso a las obligaciones asumidas en el contrato. Continua abordando el contenido del contrato que resume así: " ... las funciones que asumieron las demandantes en virtud del contrato suscrito con el demandado fueron las siguientes: el desarrollo del proyecto de reforma, la gestión de residuos, la apertura del centro de trabajo y la gestión de la coordinación de seguridad y salud, la gestión de la ejecución de la obra, la emisión de certificaciones de obra y la aprobación de las facturas de los diferentes subcontratistas, la gestión del final de la obra, la gestión de las licencias administrativas, la selección de los diferentes subcontratistas, que serán aprobados por la Propiedad, la gestión de las modificaciones de obra.

En el contrato se hizo constar que el promotor delegado no se responsabiliza ni emite garantía por los materiales empleados en la obra ni los trabajos efectuados por los contratistas, respondiendo únicamente de las tareas ejecutadas por el mismo. En cuanto al precio pactado, se señala que, en el mismo se encuentra incluido la redacción del proyecto técnico y la dirección de obra, además de la gestión. Y en cuanto a la duración del contrato se pactó por tiempo indefinido hasta la finalización de la obra a ejecutar y de las gestiones contratadas, siendo que la fecha de inicio de la obra se preveía para el 16 de julio de 2018 y el plazo para su ejecución por el contratista se estima en cinco meses y medio."

Y concluye que la demanda ha de ser estimada, pues "de la documental obrante en autos, así de las conversaciones de WhatsApp aportadas junto a la contestación a la demanda resulta que las demandantes a pesar de no haber cobrado las facturas objeto de reclamación en este procedimiento, continuaron realizando gestiones a instancia del ahora demandado para solucionar una serie de problemas que se le presentaron una vez el mismo ya residía en la vivienda, así existen conversaciones entre las partes hasta enero de 2020. Además, en el contrato se hizo constar claramente que el promotor delegado no se responsabilizaba ni emitía garantía por los materiales empleados en la obra ni los trabajos efectuados por los contratistas, siendo que los incidentes a los que hace referencia el demandado para no abonar las facturas que se reclaman, se tratan de defecto s de ejecución o acabados de las obras que deberían reclamarse al contratista en cuestión y que por otra parte se desconoce cuando han aparecido. El hecho de que las demandantes fueran promotoras delegadas y asumieran las funciones de gestión de la ejecución de obra, no implica que las mismas deban responder por defectos de ejecución en concretos trabajos realizados por contratistas, lógicamente las mismas supervisarían la ejecución de los trabajos y controlarían que los trabajos se realizaran, pero no pueden responder por un mal proceder de los contratistas, máxime cuando los defectos apuntados por el demandado no parece que fueran perceptibles a simple vista. Limitándose a tener que comprobar si por las contratistas se habían ejecutado los trabajos contemplados en el proyecto de reforma, certificando su ejecución. Por otro lado, no se entiende que las demandantes hayan incumplido el contrato en lo que se refiere a la entrega de la obra, pues no se fijó plazo concreto de entrega de la misma y finalmente tampoco se entiende que las demandantes tuvieran obligación de entregar los planos "As built" y a pesar de ello los enviaron al demandado, aunque el mismo alega que no estaban correctos."

Se alza en apelación la parte demandada quien formula sus alegaciones bajo los siguientes enunciados:

PRIMERA.-Aplicación errónea de la doctrina del TS sobre el contrato de promoción delegada (Sentencia 529/2020 de 15 de octubre del Pleno de la Sala de lo Civil ).

SEGUNDA. -Que las demandantes cumplieron con sus obligaciones.

TERCERA.-La sentencia no se pronuncia sobre las facturas defectuosa.

La parte apelada se ha opuesto a la estimación del recurso.

SEGUNDO.-Partimos de que la genuina excepción de incumplimiento contractual -exceptio non adimpleti contractus- se produce frente a una omisión total de la ejecución de la prestación por parte de quien reclama el cumplimiento de la contraprestación. Ahora bien, el incumplimiento puede no ser total sino tratarse de un contrato irregular o defectuosamente cumplido, -exceptio non rite adimpleti contractus-, respecto del cual la sentencia de esta Sección Octava de 16 de junio de 2017 expresa: " En relación a la exceptio non rite adimpleti contractus es doctrina consolidada la que sienta que cuando el acreedor ha cumplido de modo defectuoso el deudor puede acudir a la reducción del precio, y en general de la contraprestación, o retener, para la seguridad de las prestaciones atrasadas, o para la reparación de lo imperfectamente cumplido, una parte suficiente de su prestación puesto que no justificará el impago de la totalidad de la obra cuando los defectos alegados carezcan de entidad suficiente con relación a lo bien ejecutado, en cuyo supuesto la doctrina, cuando las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato permiten la vía reparatoria -que ha de cubrir todo el quebranto o desequilibrio patrimonial ha sufrido por el comitente acreedor, a causa del incumplimiento imputable al contratista ( T.S. 1ª S. de 14 de noviembre de 1978 )- suele resolver el conflicto de intereses aplicando las normas peculiares de la acción redhibitoria o de reducción del precio como contraprestación ( STS de 3 de octubre de 1979 EDJ 1979/722 , 13 de mayo de 1985 EDJ 1985/7344, 13 de octubre de 1986 EDJ 1986/6305, 27 de marzo de 1991 EDJ 1991/3304 , 27 de enero de 1992 EDJ 1992/621 y 21 de marzo de 1994 EDJ 1994/2582 entre otras)."

En este caso la demandada apelante que hizo valer en su contestación a la demanda la excepción de contrato defectuosamente cumplido, sostiene que las demandantes que reclaman el pago de las facturas han incurrido en un cumplimiento negligente de sus obligaciones y que no procede pagar la parte de precio reclamado en atención a que los perjuicios irrogados suponen una cantidad superior a la reclamada.

Señala la recurrente que se trata el contrato que une a las partes de un contrato denominado de promoción delegada por el que las demandantes asumieron el desarrollo del proyecto de reforma y la gestión de la ejecución de la obra; además dentro del precio estaba incluido la redacción del proyecto técnico y la dirección de obra.

Sustenta la apelante la oposición al pago no en la reclamación de defectos de ejecución o acabados de las obras, sino en que los daños que ha provocado el deficiente cumplimiento del contrato de promoción delegada por las sociedades demandantes son superiores a lo reclamado.

En cuanto a los incumplimientos que achaca la demandante , expone que ocupa la vivienda objeto de reforma desde el 24 de abril de 2019, sin embargo, en ese día la obra aún no estaba completamente terminada y aún quedaban varias tareas pendientes, tales como: pruebas de las instalaciones, carpintería, alicatado de suelos, e incluso solucionar incidentes que ya estaban comenzando a aparecer, como la grave gotera que apareció en uno de los focos de la cocina, cuya causa residía en la filtración que adolecía una de las duchas de la planta primera. Se refiere tambien a los planos "As Built",y se aduce que ninguno de los ejemplares que ha recibido D. Eutimio son de utilidad, puesto que no reflejan la realidad de las instalaciones, así lo ha podido comprobaren el informe pericial que se aportó de Don Fidel . Sobre plazo de entrega de la obra , se dice en el recurso que el plazo que en un principio era estimado, fue concretado en un cronograma que las demandantes acompañan como documento nº 4bis de la demanda, donde consta que los remates, imprevistos y limpieza deberían haber empezado el 18/02/19 y finalizados el día 04/03/19.Sin embargo, la vivienda objeto de reforma se ocupó el 24 de abril de 2019,y en ese día la obra aún no estaba completamente terminada y aún quedaban muchas tareas pendientes que tardaron en solucionarse casi nueve meses (enero de 2020), incluso otras no se solucionaron hasta junio del 2020.Solo con este primer retraso del 4/03 a 24/04 ya le produjo perjuicios, entre otros, aplazar numerosas veces los servicios de mudanzas.

Pues bien , frente a tales alegaciones de la recurrente es preciso en primer lugar dejar sentado el marco jurídico en que se platea la Litis. Se afirma en el recurso que las demandantes asumieron la dirección de obra. Sin dejar de puntualizar que la responsabilidad de la LOE es una responsabilidad personal de quien asume la dirección de obra, y en este caso no consta que fueran las demandantes, sin perjuicio de que la contratación del profesional se delegara en éstas por el dueño de la obra, debe precisarse que se trata de una alegación nueva en esta instancia, pues la contestación a la demanda se centró en la excepción de contrato defectuosamente cumplido . En cuanto a las responsabilidades del promotor delegado como agente de la construcción en el ámbito de la LOE , igual que la anterior se trata de una alegación nueva en esta instancia .Dada su condición de parte en el contrato las obligaciones de las demandantes cuyo incumplimiento se aduce en orden a obtener la desestimación de la demanda se deben examinar en el ámbito del propio contrato. Es pues en el marco de las obligaciones contractuales en el que debe resolverse el recurso.

A la figura del promotor delegado se refiere STS 529/20 de pleno de 15 de octubre citada en la sentencia recurrida:

"Al no tratarse de una profesión reglada, carecemos de una definición o concepto. Lo que refuerza la idea de que las competencias asumidas dependerán en cada caso del propio contrato de Proyect management. Lo anterior no excluye que en la práctica estos contratos suelan atribuir al gestor de proyectos la dirección y coordinación de los recursos humanos y materiales, a lo largo de todo el ciclo de vida del proyecto, mediante el uso de las más modernas técnicas de dirección para conseguir los objetivos prefijados de configuración, alcance, coste, plazo y calidad, y la satisfacción de las partes interesadas en el proyecto. El Proyect Manager suele caracterizarse por asumir la gestión única de todas las fases del proyecto, la coordinación de todos los agentes intervinientes, la participación en el estudio de viabilidad, y la vigilancia del proceso constructivo.

Pero conviene insistir en que hay que acudir a cada contrato para precisar las competencias atribuidas al gestor de proyectos."

Se trata por tanto, tal como expone la sentencia apelada, de determinar si ha habido incumplimiento de las obligaciones contractuales de las demandantes y en ese caso , si tal incumplimiento impide a los demandantes reclamar el pago de las facturas pendientes consecuencia de la estimación de la excepción "non rite adimpleti contratus".

Pues bien, como se ha dicho, la parte demandada aportó a los autos un informe pericial elaborado por el arquitecto superior D. Fidel. Hay que partir de que a la fecha en que se realiza el encargo al perito (febrero de 2021), la vivienda se encontraba terminada y no presentaba defectos, como hace constar el propio perito en el punto 7. de su informe en que detalla que los defectos ya habían sido reparados y que se elaboraba el informe con base en la documentación aportada por la propiedad (fotos y videos).

También se hace constar en el informe que únicamente consta que los trabajos de la arqueta fueron costeados por el demandado, que aporta además con la demanda la factura de reparación que fue adverada en el acto del juicio por el testigo sr Gines. Así se hace constar en el informe: "La Propiedad solamente ha entregado factura correspondiente a la Incidencia nº 8, por importe de 4.174,50 €. Las incidencias 1 y 2 se resolvieron sin coste para la Propiedad. Para el resto de incidencias, resueltas a costa de la Propiedad, no se presentan facturas, alegando la Propiedad su extravío."

En cuanto a los planos as built,en el informe se hace mención de que los entregados son incompletos: "no aparece ningún alzado o documento fotográfico que refleje las rozas por donde discurren las diferentes instalaciones. Con la documentación proporcionada no es posible localizar con exactitud la disposición de las instalaciones y por tanto proceder a su reparación."

Concluye el perito: "A la vista de la gran cantidad de incidencias, defectos y reparaciones que se han enumerado en los apartados anteriores, cabe deducir que el control de la ejecución de los trabajos realizados fue deficiente y difícilmente justificable, afectando claramente a la habitabilidad de la vivienda y causando además un perjuicio económico a la Propiedad, directo tanto por las reparaciones efectuadas a su costa, que debieron ser subsanadas por los subcontratistas bajo el control de la Promoción Delegada, como indirecto por la inseguridad y frustración al comprobar las incidencias que fueron surgiendo una vez que la vivienda fue habitada."

Y en cuanto a la valoración económica precisa: "En total se realizaron 6 pagos a Iberlean - Iberhaus por un total de 37.945,30 € + IVA (45.913,81 €), entre el 29/9/2018 y el 13/03/2019 Los perjuicios o deméritos sufridos por la Propiedad derivados del cumplimiento defectuoso pueden fijarse en una reducción de 7.389,17 € , esto es, el 15% , excluido IVA, del total reclamado por Iberlean - Iberhaus (49.261,14 € + IVA , esto es 59.605,98 € en total."

Partiendo del informe pericial la apelante concreta los perjuicios en los siguientes conceptos

-FACTURA DE REPARACIÓN del desatranco provocado por la raíz,por importe de 4.174.50€.-

-Conforme al informe del arquitecto Don Fidel, los perjuicios o deméritos sufridos por la Propiedad derivados del cumplimiento defectuoso pueden fijarse en una reducción de 7.389,17 €, esto es, el 15% , excluido IVA, del total reclamado por Iberlean -Iberhaus (49.261,14 € + IVA , esto es 59.605,98€ en total.

La valoración total de daños asciende por tanto a 11.563,67 €

-Daños morales en la cantidad de 3.000.

Pues bien en primer lugar hay que señalar sobre la factura de destranco, que como dejó aclarado el testigo sr Gines, la arqueta afectada no era una arqueta afectada por la obra de reforma dela vivienda sino una arqueta antigua, como se evidenciaba por las raíces que la invadían , por lo que ninguna responsabilidad puede achacarse a las empresas encargadas de la gestión de la obra de reforma.

Se imputa a las actoras como incumplimiento contractual que cuando el demandado se trasladó a la vivienda el 24 de abril de 2019 la obra estaba inacabada. Como hace ver la sentencia apelada el contrato suscrito por los litigantes no contemplaba una fecha de finalización de la obra. Únicamente la estipulación IV se refería a que la duración "se estima en 5,5 meses". En cuanto al documento 4 bis de la demanda al que se refiere el recurrente que consiste en un cronograma de las distintas partidas a ejecutar , que preveía su finalización el 4 de marzo de 2019 , no se le puede atribuir valor contractual alguno constituyendo un mero plan de trabajo. A ello se suma que el informe pericial aportado por la demandada omite toda referencia al estado de la vivienda cuando el demandado y su familia se trasladaron a la misma, por lo que no puede concluirse que la obra estuviera inacabada en ese momento . Cuestión distinta es que presentara los defectos que se detallan en el propio informe pericial. La sentencia apelada concluyó que las demandantes no debían "responder por defectos de ejecución en concretos trabajos realizados por contratistas, lógicamente las mismas supervisarían la ejecución de los trabajos y controlarían que los trabajos se realizaran, pero no pueden responder por un mal proceder de los contratista." El informe pericial sin embargo afirmó que "el control de la ejecución de los trabajos realizados fue deficiente y difícilmente justificable, afectando claramente a la habitabilidad de la vivienda y causando además un perjuicio económico a la Propiedad." Pues bien, aun considerando que el control de la ejecución fuera deficiente , lo cierto es que no se acredita que las reparaciones de los desperfectos supusieran ningún coste -no queda aclarado cómo obtiene el perito la cantidad en que cifra los perjuicios- además de que ,como hace ver la sentencia, las demandantes continuaron realizando gestiones a instancia del ahora demandado para solucionar una serie de problemas que se le presentaron una vez el mismo ya residía en la vivienda. En cuanto al daño moral que haya podido causar el retraso en la conclusión de las reparaciones , no puede acogerse la pretensión de la demandada que los cifra en 3.000 euros. La aparición de defectos que debieron ser reparados cuando los demandados ya se encontraban habitando la vivienda han supuesto desde luego molestia e incomodidad pero no puede dar lugar a apreciar un daño moral indemnizable. Respecto de los daños morales en el ámbito de los defectos y vicios constructivos la SAP Madrid, Sec. 11ª nº 267/2014 de 14 julio de 2014 refiere : "...la indemnización por daño moral suele reconocerse en los supuestos en los que los defectos constructivos han generado importantes trastornos generalmente asociados a la inhabitabilidad de la vivienda y a la necesidad objetiva de abandono de la misma o imposibilidad de uso, pues hay que tener en cuenta que no cabe deducir los daños morales de las meras molestias o incomodidades propias de cualquier incumplimiento contractual (...)". Lo que se reitera en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección nº 16 nº 201/2022 de 10 de mayo y que señala: "En supuestos de vicios constructivos, la jurisprudencia ha reconocido indemnización en concepto de daño moral por el impacto, trastorno o angustia ocasionada cuando los propios defectos o su reparación implican la necesidad de desalojar la vivienda habitual ( SSTS de 16 de noviembre de 1986 , 22 de mayo y 3 de noviembre de 1995 , 31 de mayo de 2001 , 22 de septiembre y 23 de noviembre de 2004 , 27 de julio de 2006 , 28 de febrero de 2008 , 15 de julio de 2011 , 13 de abril y 10 de octubre de 2012 )."

Por último, la entrega de planos as built- planos definitivos de la obra tal y como fue ejecutada o construida que registre los cambios realizados durante el proceso de construcción.- que según el perito se ha efectuado de forma incompleta- tal como se hace ver en la sentencia apelada no fue una obligación asumida expresamente en el contrato por las mercantiles demandantes. La apelante en su recurso en este punto insiste en que los planos entregados no eran correctos , pero nada alega frente al razonamiento de la sentencia en relación a que no se asumió por las demandantes la obligación de entrega de los referidos planos. El apelante no ataca por tanto en su recurso la ratio decidendi de la sentencia en este punto , que esta sala no puede abordar por quedar fuera del ámbito del recurso en los términos en los que ha sido planteado por el recurrente conforme al principio de tantum apellatum tantum devolutum (tanto apelado, tanto deferido).

En definitiva la excepción de contrato no cumplido fue correctamente desestimada en la sentencia apelada por lo que los motivos de recurso en relación a la misma no pueden ser acogidos.

TERCERO.-En otro orden la demandada apelante se refiere al monto de las facturas .

En la contestación a la demanda se dice: "La factura emitida por Iberhaus (documento nº3 acompañado junto al escrito de petición inicial) es una factura confeccionada a origen, es decir, agrupa todas las partidas de obra que se han ido haciendo desde el comienzo y la suma de los importes da como resultado el Presupuesto de Ejecución Material de la obra (en adelante PEM) sobre el que las actoras aplican el porcentaje acordado (inicialmente un 15%, luego un 12%, en los términos explicados de adverso) para resultar sus honorarios. Pues bien, de acuerdo con la suma de los importes de las partidas reflejadas en la factura, el coste del PEM debería ser 347.430,55euros,sin embargo, atendiendo a la aplicación de los porcentajes que realiza Iberhaus (7,5 % sobre los primeros 200.000 y 6% sobre los siguientes 160.509,56) se observa cómo, sin explicación alguna, adjudican un mayor valor al PEM, que pasa de ser 347.430,55 euros a 360.509,56 euros (200.000 + 160.509,56).

Basta atender a la aplicación de los porcentajes que realiza Iberhaus (7,5 % sobre los primeros 200.000 y 6% sobre los siguientes 160.509,56)para observa cómo, sin explicación alguna, adjudican un mayor valor al PEM, que pasa de ser 347.430,55euros a 360.509,56euros (200.000 + 160.509,56).Consiguientemente aplicando los porcentajes acordados sobre la cifra total correcta del PEM, resultaría en cada una de las dos facturas: Honorarios al 7,5% sobre 200.000,00€............15.000 €Honorarios al 6% sobre 147.430,55€............8.845,83€(no 9.630,56 €facturados)A deducir certificaciones anteriores..................18.972,66 €Total ......4.873,17 €(no5.657,91 €)

4.873,17 €21% IVA (1.023,36 €) = 5.896,53 € (no 6.846,07)."

La sentencia apelada se limita a señalar que no se ha acreditado que las facturas fueran defectuosas . La apelante en su recurso reitera lo alegado en su contestación a la demanda.

Como hace ver el apelado tal motivo de oposición no fue esgrimido en el procedimiento monitorio que precedió al presente procedimiento ordinario. Ahora bien, entendemos que no se produce una limitación en la alegación de causas de oposición en la contestación a la demanda en el procedimiento ordinario subsiguiente al monitorio. La oposición procesal y material se define y se articula en el posterior juicio ordinario, conforme al art. 405 LEC. Así se pronuncia la sentencia de esta sección rec.264/2023 de 27 de mayo de 2025 que se refiere a "la jurisprudencia menor que entiende que tanto el acreedor en la demanda de juicio ordinario, como el deudor en su escrito de contestación a la demanda podrán exponer nuevos hechos sin tener la obligación de mantener los mismos al encontraros ante dos procesos autónomos y diferenciados. Así, a modo de ejemplo, podemos destacar la SAP de Málaga de 23 de julio de 2015, núm. 421/2015, que en su fundamento jurídico segundo señala lo siguiente: "...Así pues, tales procesos plenarios son independientes y autónomos frente al proceso monitorio, ya fenecido o enervado por la oposición , y en ellos no existe limitación alguna a las alegaciones que las partes puedan hacer en defensa de sus respectivas posiciones respecto al objeto del proceso. Por eso, y aunque no desconocemos que existe alguna línea interpretativa y judicial contraria, ni el deudor se ve limitado a estructurar la contestación a la demanda conforme a los motivos o razones de oposición al requerimiento de pago, ni el acreedor está constreñido a formular su demanda en los exactos términos en que redactara la petición inicial". Y el TS (Sala de lo Civil, Sección Pleno), en Auto de 25 junio 2020, Recurso de Casación 1400/2015, aclaratorio de STS de Pleno de 19 de febrero de 2020 en el que se le solicitaba que se manifestará sobre el inicio del devengo de los intereses remuneratorios, si desde la interposición de la acción monitoria o desde la interposición del juicio declarativo ordinario, afirma que "Aunque la reclamación provenga de un juicio monitorio, a estos efectos (de determinación de las cantidades adeudadas) la demanda de juicio ordinario tiene una entidad propia."

Partiendo de lo anterior, resulta que en efecto hay que atender a los razonamientos de la apelante. Es de hacer notar que la demandante sobre este extremo nada aclaró al formular sus conclusiones en el acto del juicio ni tampoco en su escrito de oposición al recurso de apelación. La sentencia se limitó a decir que las facturas no eran defectuosas , pero lo cierto es que conforme los cálculos expuestos no queda justificado que el "presupuesto de ejecución material de la obra incluyendo sus posibles revisiones" que determina según el contrato los honorarios de las demandantes aplicando los porcentajes acordados, sea otro que el señalado por la apelante.

En consecuencia el recurso de apelación queda parcialmente estimado y con ello la demanda sin imposición de costas en ninguna de las instancias ( artículo 394.2 y 398.2 LEC en redacción aplicable).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.