Sentencia Civil 500/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 8, Rec. 1390/2022 de 28 de noviembre del 2024

PRIMERO.-ANTECEDENTES:

I.- La parte actora COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE MADRID ejercita una acción de cesación prevista en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y restauración de las obras ejecutadas por los demandados D. Edmundo Y Dª Esperanza, en base a los siguientes hechos: los demandados como propietarios del inmueble sito en DIRECCION001 de Madrid, vienen desde el año 2017 destinando el piso a alquiler turístico y celebración de eventos, lo que está prohibido por los Estatutos, constituyendo una actividad molesta, insalubre, nocivas y peligrosas que ocasiona daños para la finca. La Comunidad demandante acordó en las juntas generales de 26/06/2017 y 4/12/2017 requerir a los propietarios para que cesaran en tal actividad, haciendo caso omiso de tal requerimiento. La comunidad de propietarios ha presentado denuncias ante la Consejería de Cultura, Turismo y Deporte, Departamento Disciplinario sobre Autorizaciones de Vivienda de Alquiler Turístico de la Comunidad de Madrid y ante la Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid; asimismo se han presentado denuncias ante la policía municipal por los escándalos que se producen en la vivienda de los demandados. Se ha levantado Acta notarial de la publicidad que Internet se hace del arrendamiento turístico y de la celebración de eventos en el referido piso. Los demandados han ejecutado obras en elementos comunes sin permiso de la Comunidad, en concreto, el cubrimiento de la terraza en una superficies aproximada de 38 m2, alterando la envolvente y configuración del edificio, y aumentando la zona habitable del inmueble, lo que fue comprobado por los técnicos municipales.

II.- Ambos codemandados D. Edmundo Y Dª Esperanza dejaron precluir el plazo para presentar escrito de contestación frente a la demanda.

III.- La sentencia de instancia estima la demanda y declara: A) Que la actividad de alquiler turístico y eventos que se desarrolla en el piso DIRECCION001, no se ajusta a la legalidad y a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, acordando el cese definitivo de dicha actividad, condenado a los demandados a su cese. B) Que las obras ejecutadas en el Piso DIRECCION001, descritas en la presente resolución, alteran los elementos comunes, procediendo su demolición y restauración del inmueble a su estado originario condenando a los demandados a ejecutar las obras precisas para la restauración de los elementos comunes.

IV.- Contra dicha sentencia se presenta recurso de apelación por la representación de D. Edmundo Y Dª Esperanza.

SEGUNDO.-MOTIVOS DEL RECURSO:

I.- CONCURRENCIA DE LA EXCEPCIÓN PROCESAL DE PREJUDICIALIDAD POR EXISTIR OTRO PROCEDIMIENTO JUDICIAL SEGUIDO ANTE EL ORDEN JURISDICCIONAL CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO EN RELACIÓN CON LAS OBRAS REALIZADAS EN EL INMUEBLE OBJETO DE ESTE PROCEDIMIENTO Y EN EL QUE NO SE HA DICTADO RESOLUCIÓN DEFINITIVA. NULIDAD DE PLENO DERECHO AL AMPARO DE LO ESTABLECIDO EN LOS ARTÍCULOS 238.3 Y 240 DE LA LEY ORGÁNICA DEL PODER JUDICIAL AL HABERSE ELUDIDO NORMAS ESENCIALES DEL PROCEDIMIENTO CAUSANDO MANIFIESTA INDEFENSIÓN A SUS REPRESENTADOS. VULNERACIÓN DEL DERECHO DE A LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA CON PROHIBICIÓN DE INDEFENSIÓN CONSAGRADO EN EL ARTÍCULO 24.1 DE LA 5 CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA, ASÍ COMO DE LAS GARANTÍAS INHERENTES A TODO PROCESO JUDICIAL RECONOCIDAS EN EL APARTADO 2 DE DICHO ARTÍCULO.

Se alega que respecto a las obras efectuadas en el inmueble y cuya demolición ha sido acordada en la Sentencia existe otro procedimiento judicial seguido ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo en el que, a día de hoy, no se ha dictado resolución definitiva. De esta manera, entiende el apelante que concurre la excepción procesal de litispendencia prevista en el artículo 421 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cual obliga a acordar el sobreseimiento del presente procedimiento. El no acordar la suspensión del presente procedimiento al concurrir manifiesta prejudicialidad, ha de determinar LA NULIDAD DE PLENO DERECHO DE LA SENTENCIA, AL AMPARO DE LO ESTABLECIDO EN LOS ARTÍCULOS 238.3 Y 240 DE LA LEY ORGÁNICA DEL PODER JUDICIAL.

El motivo debe ser desestimado. Por una parte, debe tenerse en cuenta que en el presente caso ninguna de las partes solicitó la suspensión por prejudicialidad administrativa conforme al art.42 de la LEC.

De igual forma, en el caso de autos debe tenerse en cuenta que en el orden administrativo se ventila si es ajustada a derecho la resolución administrativa que decretó la demolición de las obras ejecutadas por realizarse sin licencia y no haberse solicitado la licencia en el plazo de dos meses concedido por la Administración. Mientras que en el procedimiento civil lo que se juzga es si procede la demolición por no haberse autorizado por la Comunidad de Propietarios las obras y afectar éstas a elementos comunes del inmueble. Esto es, en todo caso sería compatible la estimación del recurso contencioso por haberse concedido licencia por la Administración y tratarse la orden de demolición de un simple error, y prosperar la acción de demolición en el ámbito civil por afectar a elementos comunes del inmueble y haberse hecho sin el acuerdo de la Comunidad, y, al contrario, sería posible desestimar la acción civil por existir una acuerdo de la Comunidad válidamente adoptado que permita la modificación de los elementos comunes, y recaer una resolución por los Tribunales de la Jurisdicción Contenciosa-Administrativa que desestimen el recurso y confirmaran que procede la demolición de las obras por no haberse solicitado la licencia o ir ésta contra el planeamiento vigente.

Igualmente, debe valorarse en el caso de autos que consta acreditado que el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo Nº 10 de Madrid dictó sentencia en el Procedimiento Ordinario 189/2019, el 3 de marzo de 2022, en la que desestimaba el recurso interpuesto por el Sr. Edmundo, a quien había sucedido Dª. Andrea, siendo aportada como prueba en segunda instancia la mencionada sentencia y la diligencia de ordenación declarando firme la sentencia el 8 de abril de 2022, prueba admitida por auto de esta Sala de fecha catorce de junio de dos mil veintitrés.

II.- INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 218.2 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL EL CUAL ESTABLECE EL DEBER DE MOTIVACIÓN DE LAS SENTENCIAS. INFRACCIÓN DE LOS ARTÍCULOS 248.3 DE LA LEY ORGÁNICA DEL PODER JUDICIAL RELATIVO A LA FORMA DE LAS MISMAS CON LA CONSIGUIENTE INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 120.3 DE LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA, AL NO CONTENER LA SENTENCIA DICTADA EN INSTANCIA LA DEBIDA ARGUMENTACIÓN FÁCTICA Y JURÍDICA QUE PERMITA A ESA PARTE CONOCER LAS RAZONES EN LAS QUE SE BASA EL FALLO CONTENIDO EN LA SENTENCIA. INFRACCIÓN DEL PRINCIPIO DE INTERDICCIÓN DE LA ARBITRARIEDAD DE LOS PODERES PÚBLICOS CONSAGRADO EN EL ARTÍCULO 9.3 DE LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA. NULIDAD DE PLENO DERECHO AL AMPARO DE LO ESTABLECIDO EN LOS ARTÍCULOS 238.3 Y 240 DE LA LEY ORGÁNICA DEL PODER JUDICIAL AL HABERSE ELUDIDO NORMAS ESENCIALES DEL PROCEDIMIENTO CAUSANDO MANIFIESTA INDEFENSIÓN A SUS REPRESENTADOS. VULNERACIÓN DEL DERECHO DE A LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA CON PROHIBICIÓN DE INDEFENSIÓN CONSAGRADO EN EL ARTÍCULO 24.1 DE LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA, ASÍ COMO DE LAS GARANTÍAS INHERENTES A TODO PROCESO JUDICIAL RECONOCIDAS EN EL APARTADO 2 DE DICHO ARTÍCULO.

Ante ello hay que decir que el motivo del recurso se limita a exponer una serie de doctrinas jurisprudenciales que si bien pudieran considerarse razonables, no se aplican por los apelantes al caso de autos en cuanto no concretan donde radica su indefensión, qué argumentos planteados en el procedimiento por los demandados no se han analizado suficientemente, o los datos concretos de la sentencia que resuelva alegaciones planteadas por los demandantes sin justificación o sin prueba.

Muy al contrario, lo que se constata por la Sala es que la sentencia de instancia, con un análisis de los hechos y de las pruebas practicadas en el juicio, expone en los fundamentos de derecho las pruebas que acreditan la existencia de una actividad molesta, duradera en el tiempo, comportamientos incívicos con desprecio a la convivencia vecinal y que ocasiona numerosas molestias, lo que le hace considerar que el desarrollo del alquiler turístico y eventos no se ajusta a la Ley de Propiedad Horizontal ni a los Estatutos de la Comunidad, máxime si se tiene en cuenta, como recoge la sentencia, que los Estatutos de la Comunidad debidamente inscritos, en su art. 5º, dispone: "los pisos se destinaran principalmente a vivienda o al ejercicio profesional de sus titulares u ocupantes, quedando prohibido desarrollar en los mismos o en el resto del inmueble actividades dañosas para la finca, peligrosas, insalubres o inmorales".

Igualmente, en relación con las obras realizadas por los demandados constata la Juez de Instancia que ha quedado acreditado que se ha realizado un cubrimiento de la terraza en el ático ampliando la superficie de la vivienda en 38 m² aproximadamente, modificando la fachada y estructura del inmueble, los volúmenes edificados y habitables de la vivienda, lo que constituye, sin lugar a dudas, una alteración de los elementos comunes que se ha efectuado sin un acuerdo válido de la Comunidad, por lo que procede su demolición.

Por todo lo expuesto, el motivo debe ser desestimado.

III.- INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 348 DEL CÓDIGO CIVIL RELATIVO A LAS FACULTADES DERIVADAS DEL DOMINIO, AL PRIVAR A SUS REPRESENTADOS DE LAS FACULTADES DE LIBRE APROVECHAMIENTO Y DE EXCLUSIÓN DEL INMUEBLE SIN QUE CONCURRA JUSTA CAUSA. INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 7.2 DEL CÓDIGO CIVIL AL NO TRASPASAR LA ACTIVIDAD DESARROLLADA POR SU REPRESENTADA EN EL INMUEBLE LOS LIMITES NORMALES DEL EJERCICIO DE SU DERECHO.

Se alega que la sentencia priva a sus representados de su derecho a gozar libremente del inmueble cuya propiedad le corresponde, es decir, despoja a este injustificadamente de una de las facultades que se derivan del dominio. Al respecto, se aduce que se cumplen todas las exigencias legales para poder destinar su inmueble al uso que, como propietario, ha decidido, esto es, el de destinarlo a la actividad turística, ya que presentaron ante la Dirección General de Turismo, Consejería de Cultura y Turismo de la Comunidad de Madrid declaración responsable para el inicio de la actividad de uso turístico para la vivienda sita en DIRECCION002 de Madrid, que de conformidad con el artículo 17.5 del Decreto 79/2014, de 10 de julio, quedó inscrito en el Registro de Empresas Turísticas con el de referencia NUM000 e igualmente queda constancia de que sus representados en la Junta General celebrada en fecha 4 de diciembre de 2017 informó que su inmueble lo destinaba a alquiler turístico contando con todas las licencias y permisos necesarios. Entiende que todas las quejas realizadas por los vecinos y que se plasman en la sentencia impugnada se refieren a hechos que no revisten la gravedad necesaria como para entender que traspasan los referidos límites, sino que se tratan de situaciones habituales en cualquier vivienda. En lo que concierne a las obras realizadas en el inmueble la orden de demolición contenida en la Sentencia objeto de impugnación conculca las facultades de exclusión que se derivan, también, del derecho de propiedad.

Ante ello hay que decir que queda acreditado en autos que en el Acta de la junta general celebrada el 4 de diciembre de 2017 constan las quejas de unos copropietarios por las molestias ocasionadas por los inquilinos del piso DIRECCION001. Así declararon: a) D Lucio, en representación de la propiedad del piso DIRECCION003, que manifiesta que los fines de semana se están celebrando fiestas hasta altas horas de la mañana, llegando a avisar a la policía. b) Dª Lorena, propietaria del piso DIRECCION004, mostró una grabación de un móvil del rellano de la planta, en el que todos los asistentes escuchan la música muy elevada y el ruido de voces que procede del piso DIRECCION001. c) D. Valeriano, propietario del piso DIRECCION005, manifestó que en varias ocasiones en las que se han realizado fiestas en dicho piso, ha intentado contactar con el Sr Edmundo para que tomara medidas al respecto y cesaran las molestias, sin obtener respuesta por su parte. Indica que los propios empleados de un cátering, le manifestaron en una de las fiestas que se celebraron que se trataba de la celebración de una boda. d) Dª Adela, propietaria del piso DIRECCION006, indicó que, igualmente le indicaron que se trataba de una boda. Asimismo se indicó, que en otra de las fiestas que se celebraron, se lanzaron latas de bebidas por la ventana, llegando a quedar bloqueado un ascensor por el uso indebido del mismo, así como escándalos de voces por la escalera, etc...

Queda igualmente acreditado en autos que en fecha de 29 de junio de 2018 la Comunidad demandante presentó ante el Ayuntamiento de Madrid solicitud de información de las quejas presentadas en diciembre de 2017 por la actora por las molestias generadas por la propiedad de pisos DIRECCION001, al destinarlo a alquiler turístico y celebración de eventos. En la vista declaró D. Lucio, letrado que acudió a varias Juntas de la Comunidad, en representación de D Teodulfo, propietario del piso DIRECCION003, manifestando que en varias de ellas se han tratado los problemas que han creado los propietarios del piso DIRECCION001, con el alquiler turístico del mismo y para fiestas; Dª. Lorena, propietaria del piso DIRECCION004, colindante con el de los demandados, manifestó que en el mismo se celebraban fiestas hasta altas horas de la noche.

A juicio de la Sala estimamos que en el presente caso se dan los requisitos que se exigen por la jurisprudencia para el éxito de la acción de cesación. Esto es: a) que se dé una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares; b) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad; c) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto, entendiéndose que la base de la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad y que en ese concepto de actividad notoriamente incómoda ha de incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia , excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales.

Al respecto, la Sala coincide con la valoración de la Juez de Instancia en cuanto dichas pruebas antes expuestas constatan la duración en el tiempo de las molestias soportadas por los vecinos, que no han dejado lugar a dudas de la realidad del comportamiento de los inquilinos de los demandados con comportamiento incívico y desprecio de la convivencia vecinal, causando numerosas molestias, y de la actitud pasiva de los propietarios quienes conocedores de esta situación no han adoptado ninguna medida, por lo que se confirma la estimación de la demanda en cuanto declara que la actividad de alquiler turístico y de eventos que se desarrolla en el piso DIRECCION001, no se ajusta a la legalidad y a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, acordando el cese definitivo de dicha actividad, condenado a los demandados a su cese.

Respecto a la acción contra los codemandados por haber efectuado en la vivienda obras que han afectado a los elementos comunes del edificio sin permiso de la Comunidad de Propietarios, en particular al cubrimiento de la terraza en una superficie aproximadas a los 38 m2 , alterando la envolvente y configuración del edificio, aumentado la zona habitable de la vivienda, hay que decir que ha quedado acreditado en autos, conforme al expediente NUM001 del Ayuntamiento de Madrid de la vivienda sita en DIRECCION002 de Madrid, que se han ejecutado obras de ampliación por cerramiento, cubrición y demolición de fachada en azotea afectando a una superficie aproximada de 32,48 m2, con eliminación y sustitución de barandilla sobre peto.

Según el contenido del expediente, no habiéndose legalizado las obras por los propietarios, se ha acordado la obligación de los propietarios de proceder a la demolición de las obras y la realización de las que sean oportunas para restablecer la realidad física alterada. Igualmente, las fotografías aportadas a los autos acreditan la realidad de las obras ejecutadas, así como la testigo Dª Lorena, propietaria del piso DIRECCION004, colindante con el de los demandados corroboró la alteración de elementos comunes del inmueble, que se ha producido en gran parte de la terraza hasta el punto de que en la actualidad su terraza colinda con un dormitorio que se ha construido en la terraza del piso DIRECCION001. Por otra parte, no consta que los demandados hubieran solicitado ni obtenido autorización de la Comunidad de Propietarios para la ejecución de las obras que afectan a los elementos comunes.

En el caso de autos debe tenerse en cuenta que el art. 396 del Código civil establece que son elementos comunes, entre otros, fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, cubiertas, incluyendo su imagen o configuración. Asimismo el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, señala que cada propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Esta facultad debe ponerse en relación con las obligaciones impuestas a cada propietario en el art. 9.1, apartado a) de "Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos".

Igualmente, y en el concreto caso de autos debe tenerse en cuenta que conforme a la SAP de Madrid, Secc. 9ª, Nº 374/2017, de 22/09/2017, se señala que "La Sala ha declarado que las terrazas son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa ( STS de 8 de abril de 2011 )".

Por todo lo expuesto, la Sala coincide con la valoración de la Juzgadora de Instancia en cuanto las modificaciones introducidas por los demandados en la terraza, antes descritas, suponen una alteración de la fachada del edificio y su configuración, elementos comunes del inmueble, sin obtener la preceptiva autorización de la Comunidad, por lo que dichos elementos comunes debe restituirse a su estado originario, ratificando la condena a los demandados a ejecutar las obras precisas para la restauración de los elementos comunes.

El motivo debe ser desestimado.

TERCERO.-COSTAS DEL PROCEDIMIENTO:

La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.