Sentencia Civil 441/2025 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 1460/2024 de 28 de julio del 2025

PRIMERO .- Antecedentes y planteamiento del recurso.- 1.- a.-)La representación procesal de la actora Doña Caridad presentó demanda de juicio ordinario contra Doña Elsa y Don Eutimio solicitando se dictara sentencia por la que se declarara la resolución de la compraventa suscrita entre las partes en virtud de escritura pública otorgada el 16 de abril de 2021 ante el Notario de Valencia Don José Ignacio Martínez Vázquez para la adquisición por parte de Caridad de la vivienda urbana sita en la DIRECCION000 de Pedralba (Valencia), por incumplimiento contractual de las obligaciones de la parte vendedora.

De igual modo interesó que se condenara a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, procediéndose a la recíproca devolución de las prestaciones efectuadas por las partes, devolviendo la parte actora la propiedad y posesión del inmueble, y la parte demandada la cantidad recibida como precio de la compraventa.

En tercer lugar, interesó que se procediera a la cancelación registral de la inscripción de titularidad practicada en pleno dominio a favor de Caridad de la finca registra nº NUM000 de Pedralba inscrita en el Registro de la Propiedad de Líria al Tomo NUM001, Folio NUM002.

En cuarto lugar, interesaba que se condenara a los demandados a abonar, a la actora 18.000 € en concepto del precio abonado por la compra del inmueble y; 17.470'53 € en concepto de daños y perjuicios, en función de sus cuotas de participación en la propiedad del inmueble (50% a cada uno, lo que hace 17.735'26 € deberá abonar cada demandado a la actora); y en todo caso con imposición de costas, devengando todas las cantidades desde la fecha de la sentencia hasta su completo pago, los intereses moratorios procesales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con condena en costas a la parte demanda.

Subsidiariamente solicitó que se condenara a los demandados a indemnizar a la actora en la cantidad de 14.951'52 €, en concepto de daños y perjuicios a razón de 7.475'76 € cada uno de los demandados o en su caso, la que estime el Juzgado pertinente, más intereses y costas.

b.-)Los hechos alegados en la demanda eran en síntesis los siguientes: El día 16 de abril de 2021, mediante escritura pública de compraventa la actora adquirió la vivienda, sita en Pedralba DIRECCION000, puesto que la Sra. Caridad y su pareja querían adquirir una vivienda destinada segunda residencia. Como quiera que, en la aplicación "WALLAPOP" vieron la vivienda comprada anunciada por importe de 30.000 € y también por importe de 20.000 € y se interesaran por la misma, se concretó con la hija de la vendedora una visita para el día 10 de abril de 2021. Llegado el día, examinaron la casa, durante 45 minutos y, los vendedores aseguraron que la misma se encontraba en buen estado de conservación y habitable, tal y como se veía en las fotografías del anuncio, incluso la actora preguntó por el tejado y la estructura y, se le informó de que el tejado estaba reparado.

Al finalizar la visita la vendedora manifestó que había más gente interesada en la vivienda y que, de hecho, al día siguiente tenían concertada otra visita, por lo que les apremió para la compra y les ofreció una rebaja del precio de la misma, aceptando finalmente la compra de la vivienda por 18.000 €. Por ello, la ahora actora hubo de solicitar un préstamo personal por importe de 21.500 € puesto que el precio de la vivienda era 18.000 € y además debía abonar los gastos notariales de compraventa, inscripción, gestoría e impuesto, por lo que, el coste total ascendía a 20.519'01 €. Al mismo tiempo se contrató un seguro de hogar para la vivienda y a los pocos días se dio de alta de servicios de agua y luz en la vivienda.

Una semana después de la compra de la vivienda, la actora constató que la estructura de la vivienda no estaba en las condiciones manifestadas por los vendedores dado que, una viga filtraba agua por lo que, al retirar el falso techo comprobaron que la viga de madera que soportaba el techo estaba en mal estado, procediendo a revisar la vivienda y constatando que otra viga se deshacía al tocarla con la mano. Por lo que se pusieron en contacto con la parte demandada manifestándole Elsa que si hacía falta les devolvía el dinero.

La actora, contrató a dos arquitectos para que valoraran la vivienda coincidiendo ambos en que, el estado de la estructura era ruinosos y que debían apuntalar la vivienda, para descubrir posteriormente que la reparación era inviable, puesto que la vivienda estaba infestada de termitas desde hacía 15 años, debido al tamaño de la colonia.

Aunque se les ofreció a los vendedores la posibilidad de visitar la vivienda con

los técnicos que considerasen nunca llegaron a acudir.

Los daños habían sido ocultados por los vendedores con tableros de madera pintados de blanco que no permitían ver su alcance. Siguiendo las recomendaciones de los expertos contratados por la actora, se apuntaló la vivienda, a pesar de lo cual, el 3 de abril de 2022, se desplomó parcialmente la cubierta de la vivienda, por lo que, se hizo necesario proceder a su derribo, que tuvo lugar el 16 de enero de 2023, fecha en la que la actora había gastado 35.470'53 € y no tenía la vivienda, por lo que, el contrato debe resolverse por incumplimiento grave y esencial de los vendedores quienes deberán abonar al 50% dicha cantidad a la actora. Cantidad que se corresponde con: 18.000 €, el precio de la compraventa; 2.519'01 € por los gastos de relativos a dicha compraventa; 10.103'50 € por el precio del derribo y los Servicios Técnicos de Redacción de Proyectos de Derribo; 2.784 € por el poliuretano que hubo que proyectar en las paredes medianeras de las viviendas colindantes para protegerlas del derribo; 1.690'60 € por los honorarios del Arquitecto por el Proyecto de Derribo, y 373'42 € relativos al Impuesto de Construcciones y Obras por el derribo.

2.-Admitida a trámite la demanda fueron emplazados los demandados contestando a la demanda la representación de la demandada Doña Elsa en la que oponía, en necesaria síntesis, que los demandados son jubilados y que desconocían lo defectos de la vivienda, que tenía más de 100 años de antigüedad y que por ello rebajaron sustancialmente el precio, precisando la misma una reforma integral, lo que la compradora no valoró adecuadamente cuando visitó la misma sin estar asistida de técnico alguno, y sin que la misma haya trasladado a los demandados antes de la demanda informe técnico alguno encontrándose en situación de plena indefensión; que por otro lado la demandante comenzó a realizar determinadas actuaciones en la vivienda por su cuenta sin proyecto técnico ni solicitud de licencia municipal, si bien cuando surgió el problema la vendedora ofreció devolver el precio, pero nunca se le ha dado traslado de los informes técnicos de que disponía la compradora; sostenía que la ruina se produjo debido a la falta de diligencia de la actora dado que no instó en su momento la resolución contractual ni adoptó las medidas necesarias para evitar la ruina y las requeridas por los técnicos municipales; afirma que de este peligro de derrumbe la única responsable es la actora compradora, quien realizó nada más recibir la posesión actuaciones sobre el edificio absolutamente incorrectas sin el soporte técnico preceptivo y que finalmente abocaron al derribo, cuando de haber actuado correctamente sobre un proyecto técnico se podría haber evitado, sin que la actora procediera al apuntalamiento cuando así se le indicó por los técnicos, y tampoco adoptó las medidas que incluso el Ayuntamiento le requirió, por lo que no puede ahora responsabilizar de sus consecuencias a los vendedores demandados, y en consecuencia solicitaba la desestimación de la demanda con imposición de costas.

3.-La representación procesal del demandado D. Eutimio contestó a la demanda adhiriéndose a las alegaciones fácticas y jurídicas formuladas por su hermana Doña Elsa, añadiendo que la venta se realizó con la condición de rehabilitación del edificio, y dicha rehabilitación era integral incluyendo también la estructura, lo que se evidencia por el bajo precio establecido para la venta. Alegaba que según las fechas de las actuaciones citadas en la demanda, desde el 22 de abril de 2021 hasta el 3 de abril de 2022 no se adoptaron medidas técnicas para conservación del edificio, salvo el "intento de apuntalamiento" que se cita, del cual no se facilitan ni fechas de ejecución, ni qué persona o empresa lo ejecutó ni validación técnica alguna, a pesar de la larga relación de visitas, consultas, informes, etc. de los técnicos. Sostenía que la actora no tomó medidas de ningún tipo adecuadas hasta que fue requerida por el Ayuntamiento de Pedralba, en fechas 11 de abril de 2022 y 25 de julio de 2022, haciendo caso omiso de los requerimientos, hasta que en 3 de octubre de 2022 se solicitó la Licencia de Derribo, esto es, tras 20 meses de abandono del inmueble, permitiendo la entrada de agua sin tomar ninguna medida precautoria de las ordenadas por el Ayuntamiento (reparación de cubierta y estabilización del edificio), y se impugnan los informes técnicos aportados de contrario, solicitando igualmente la desestimación de la demanda con imposición de costas.

4.-Previos los trámites legales oportunos el juzgado dictó sentencia que estimó íntegramente la demanda con imposición de costas a la parte demandada y contra dicha sentencia interponen recurso de apelación los demandados en un mismo escrito en el que vienen a cuestionar el pronunciamiento de condena que les obliga a indemnizar a los actores por los gastos del derribo de la vivienda (ascendente a la cantidad 10.113,50 €), los derivados de la proyección de poliuretano en las paredes medianeras de las viviendas colindantes (2.784 €), la suma reclamada en concepto de los honorarios del Arquitecto autor del Proyecto de Derribo (1.690,60 €), y la correspondiente al Impuesto de Construcciones y Obras satisfecho como consecuencia de dicho derribo (373,42 €).

Alegan en su recurso que la vivienda no adolecía de falta de habitabilidad aunque necesitaba una reforma integral; que el derribo en ningún caso tuvo por causa la referida falta de habitabilidad de la vivienda, sino la falta de diligencia de la compradora demandante en el mantenimiento adecuado del edificio al dejar pasar el tiempo sin instar debidamente la resolución de la compraventa y no adoptar las medidas necesarias para evitar la agravación del daño y las ordenadas por los técnicos municipales. Afirman que la sentencia realiza afirmaciones basadas en criterios meramente subjetivos cuando razona que 20 meses es tiempo insuficiente para devenir en ruina, que ya el 22 de abril de 2021 se detectaron filtraciones sin que la compradora adorara ninguna medida para paliarla; añade que aunque se apuntaló el edificio ello se hizo sin control técnico alguno; alega que el desplome se produjo en fecha 15 de marzo de 2022 y no el 3 de abril de 2022 como se afirma en la demanda; que la actora fue requerida el 15 de marzo de 2022 por el Ayuntamiento para que adoptara medidas para cubrir la terraza dañada y procediera a la estabilización del edificio mediante apeos o las medidas que el personal técnico de la propiedad considerara oportuno y tres meses después, el 23 de junio de 2022, aún no había adoptado ninguna medida, iniciando el Ayuntamiento el oportuno expediente administrativo en septiembre de 2022 para la estabilización de la construcción, de suerte que, según afirma la parte apelante, los vendedores entregaron un casa para reformar y van a recibir una casa medio derruida, ni siquiera un solar, cuando el derribo no ha tenido otra causa que los actos propios de la actora; niega en consecuencia la existencia de ruina económica del inmueble en el momento de la venta, y reitera que el derribo se produjo por la falta de diligencia de la actora en el momento de la compra, la posterior realización de actuaciones en el edificio por su cuenta y riesgo sin la asistencia técnica preceptiva, y por la negligencia en la adopción de medidas para proteger la edificación, tanto por la mala calidad de las adoptadas como por no haber llevado a cabo las que le fueron requeridas por los técnicos y el Ayuntamiento. Sostiene además la parte impugnante que hay una duplicidad de conceptos en cuanto a la reclamación de los honorarios del Arquitecto autor del proyecto de derribo, y finalmente, defiende la improcedencia de la condena en costas dado que la impugnación es una pretensión justa y concurren dudas de hechos y de derecho; y solicita la parte apelante en definitiva que se dicte resolución por la que con estimación total del recurso de apelación se revoque la sentencia recurrida respecto a la condena al pago de los conceptos indemnizatorios derivados del derribo del edificio y que se revoque a sí mismo la condena al pago de las costas procesales.

Conferido el oportuno traslado a la parte actora apelada, compradora de la vivienda, presentó escrito oponiéndose al recurso de apelación formulado de adverso y solicitando su desestimación confirmando íntegramente la sentencia recurrida con expresa imposición de costas de la alzada a la parte apelante.

SEGUNDO.- Examen y resolución de los motivos del recurso.- 1.-Cuestión previa.- a.-)En primer lugar cabe destacar que la parte apelante impugna la mayor parte de los pronunciamientos de la sentencia relativos a los distintos conceptos objeto de la condena por daños y perjuicios, lo que implica que se ha aquietado a la declaración judicial de resolución del contrato de compraventa de autos y a la restitución del precio recibido como consecuencia directa de la misma ex art. 1303 Cc, así como como a la indemnización por los gastos de escrituración. Por tanto dichos conceptos no se discuten los pronunciamientos sobre los mismos han alcanzado firmeza.

b.-)Dada la impugnación parcial del fallo de la sentencia cuestionada, resulta sumamente oportuna la cita de la reciente STS 1016/2025 de 25 de junio, la cual, con remisión a una doctrina reiterada, sintetizada en las SSTS 611/2021, de 20 de septiembre; 61/2022, de 1 de febrero, 220/2022, de 20 de marzo, o más recientemente 628/2024, de 13 de mayo; 1466/2024, de 6 de noviembre y 1666/2024, de 12 de diciembre, entre otras, señala que en el proceso civil rige el principio de justicia rogada, al que se refiere el art. 216 LEC, así como el de congruencia del art. 218.1 LEC. El primero se suele identificar como la suma de los principios dispositivo y de aportación de parte, y supone para el órgano judicial la exigencia de resolver los asuntos «[e]n virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales».

La manifestación última de estos principios en el proceso civil es el deber de congruencia, que se manifiesta, en segunda instancia, mediante sendos principios rectores que rigen la apelación, contemplados expresamente el art. 465.5 LEC, cuales son la prohibición de la reformatio in peius[reforma para peor], que impide al órgano de apelación modificar el fallo apelado en perjuicio del recurrente aunque se estime justo, salvo que sea consecuencia de la estimación del recurso de apelación interpuesto o la impugnación formulada por la otra parte litigante; y el principio de que el tribunal de apelación, solo debe conocer de aquello que se apela (tantum devolutum quantum apellatum [solo se defiere al tribunal superior aquello que se apela]), como proyección del principio dispositivo que rige el proceso civil (por ejemplo, SSTS de 5 de noviembre de 2010, rec. 1898/2006, 13 de octubre de 2010, rec. 745/2005, 30 de junio de 2009, rec. 369/2005, 26 de septiembre de 2006, rec. 930/2003; 197/2016, de 30 de marzo, 347/2018, de 7 de junio y más recientemente 672/2025, de 5 de mayo).

De esta forma, el art. 465.5 LEC dispone que:

«El auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La resolución no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado».

La prohibición de la reforma peyorativa supone que los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia no impugnados deben entenderse consentidos por las partes, devienen firmes y no pueden ser modificado en la segunda instancia. Se trata de un principio general que solo admite excepciones, según recordó por ejemplo la sentencia 214/2016, de 5 de abril, «[e]n aquellos supuestos en que los pronunciamientos deban ser absolutos o indivisibles por su naturaleza y también en aquellos supuestos en los que exista solidaridad procesal por ejercitarse conjuntamente la misma acción frente a varias personas colocadas en idéntica situación procesal» ( SSTS de 29 de junio de 1990, 9 de junio de 1998, RC n.º 1039/1994; 347/2018, de 7 de junio, 1819/2023, de 21 de diciembre y más recientemente 672/2025, de 5 de mayo).

Como ha dicho la STS 241/1992, de 10 de marzo, cuya doctrina reprodujo la más reciente sentencia 1819/2023, de 21 de diciembre, la apelación tiene como finalidad «comprobar la exactitud o inexactitud de los resultados obtenidos en el proceso originario».

Las facultades revisoras habrán de versar sobre las mismas pretensiones, las mismas oposiciones, y las mismas pruebas y conclusiones; ahora bien, limitando su alcance a los puntos o cuestiones planteados en el recurso.

Son, por lo tanto, las partes, a las que la resolución dictada les produce un gravamen ( art. 448.1 LEC) , las que determinan el objeto de apelación al recurrir todos o algunos de los pronunciamientos de la resolución recurrida, toda vez que entra, en el marco de los poderes dispositivos de las partes litigantes, consentir aquellos que le sean perjudiciales que, al devenir firmes, no podrán ser objeto de revisión por el tribunal, salvo en los precitados casos antes señalados que, desde luego, no son el que ahora nos ocupa.

Los límites expuestos ostentan además una indiscutible dimensión constitucional, en tanto en cuanto se hallan anudados al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 de la CE, en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión, que se proyecta en el régimen de garantías legales correspondientes a los recursos ( SSTS 927/2006, de 26 de septiembre; 533/2009, de 30 de junio; 306/2020, de 16 de junio y 1819/2023, de 21 de diciembre).

c.-)Expuesta la anterior doctrina, y para centrar las cuestiones objeto de debate en esta alzada, como ya se ha indicado los demandados apelantes impugnan la sentencia de instancia exclusivamente en lo referente a la liquidación de una parte -que no de todos- los daños causados (daño emergente), por lo que habrían adquirido firmeza los pronunciamientos de la sentencia relativos a la resolución del contrato de compraventa de autos, y a la restitución recíproca de prestaciones (esto es, de la cosa vendida y del precio satisfecho por ella, ascendente a 18.000 €) así como al reintegro de los gastos de escrituración derivados de la misma (ascendentes a 2.519,01 €), en este caso en concepto de daño emergente.

d.-)La cuestión tiene especial relevancia si se tiene en cuenta, en definitiva, que la parte actora no cuestiona en su recurso el pronunciamiento judicial relativo a la resolución del contrato en aplicación de la doctrina aliud pro alio,lo que implica una cierta incoherencia ya que por un lado no se discute que los demandados incurrieron en un grave incumplimiento de sus obligaciones contractualmente asumidas entregando una cosa distinta a la pactada dada su inhabilidad al ser impropia para el fin para el que estaba destinada, al encontrarse la vivienda adquirida en estado ruinoso y por ende en situación de inhabitabilidad. E implícitamente se está con ello reconociendo que el argumento que lleva al Juzgado a decretar la resolución contractual, cual es que los demandados no sólo no entregaron lo pactado sino que ocultaron el estado ruinoso de la vivienda, por lo que es en cierto modo contradictorio admitir la resolución del contrato al ser estimada la acción resolutoria por entrega de cosa distinta a la pactada dada la ruina del inmueble (aliud pro alio)y al propio tiempo negar las consecuencias de la estimación de dicha acción, y concretamente la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados ( arts. 1101, 1104 y 1124 Cc) , que es consustancial a la misma.

2.-Y examinados en esta alzada los motivos del recurso antes sucintamente expuestos y, valorada de nuevo por esta Sala la prueba practicada en la instancia en el ejercicio de la facultad revisora que tiene legalmente reconocida y encomendada, no puede este Tribunal sino compartir los acertados razonamientos fácticos y jurídicos de la sentencia impugnada por lo que debe estarse a lo razonado y resuelto en la misma ya que su motivación es acertada y exhaustiva y ajustada a Derecho, y por otro lado el Juzgado ha realizado una correcta valoración de la prueba sin que en la misma se aprecien conclusiones erróneas, ilógicas, irracionales o arbitrarias; y al respecto cabe señalar que el Tribunal Supremo permite la motivación por remisión a una resolución anterior cuando la misma haya de ser confirmada en cuanto en ella se exponen argumentos correctos y bastantes que fundamentan en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la STS de 20 de octubre de 2007 subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, en aras de la economía procesal ( SsTS de 16 octubre 1992, 5 noviembre 1992, 19 abril 1993, 5 octubre 1998, 30 marzo 1999 y 19 octubre 1999). En idéntico sentido las SsTS de 22 de mayo de 2000 y la de 30 de julio de 2008, que señala: " "La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene porqué repetir o reproducir los argumentos, y solo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquellos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992 ); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquella."

3.- a.-)Ello sentado, y tras el examen de la prueba practicada se desprendería, en primer lugar, tal y como con acierto afirma la Juez a quo,que la vivienda objeto de autos, vendida a la demandante en fecha 16 de abril de 2021 y que fue construida en el año 1900, se hallaba en un estado ruinoso ya en el momento de la venta, siendo inhabitable al estar gravemente afectada su estructura y en concreto las vigas de madera que le sirven de sustentación por una plaga de termitas de más de 15 años de antigüedad, situación que los demandados ocultaron deliberadamente a la compradora demandante, lo que ha sido determinante de la estimación de la acción resolutoria ejercitada y excluiría de plano la alegada negligencia de la actora.

b.-)En segundo lugar la prueba practicada evidenciaría también que en cualquier caso la compradora hizo todo lo que estaba en su mano para, en un primer momento, alcanzar una solución negociada con la actora, y después para paliar el estado ruinoso del edificio que determinaba su inhabitabilidad y que constató pocos días después de la venta, que provocó finalmente sendos desplomes parciales del edificio, el primero el día 3 de abril de 2022 y el segundo en la noche del 20 al 21 de julio de 2022, no quedando otra alternativa que la demolición del edificio ante los requerimientos del Ayuntamiento; ello al margen de que la compradora desde el primer momento solicitó el asesoramiento técnico de tres arquitectos y de una empresa especializada en plagas, como seguidamente veremos.

De hecho la secuencia cronológica de los hechos es lo suficientemente elocuente como para poner de manifiesto que en modo alguno puede afirmarse que la compradora apelada incurriera en desidia, pasividad o negligencia determinante causalmente de la ruina, ni siquira cabe hablar de concurrencia causal de conductas, como vienen en definitva a alegar los vendedores apelantes, por lo que se estima conveniente e ilustrativo proceder a la exposición pormenorizada de la sucesión de los hechos.

c.-)En efecto, entrando ya en un análisis detallado y pormenorizado de la prueba practicada, singularmente la de índole documental y pericial aportada por ambas partes, así como las declaraciones vertidas en juicio por testigos y peritos, tras haber procedido esta Sala al visionado de la grabacion audiovisual de la misma, se desprende que la demandante adquirió la vivienda en virtud de escritura pública de compraventa otorgada en fecha 16 de abril de 2021, y tras tomar posesión de la misma, el día 22 de abril, apenas seis días después de la venta, pudo constatar junto con su pareja que su estructura no se encontraba en buen estado, al contrario de lo que le habían asegurado los vendedores, percatándose de que se estaban produciendo filtraciones -ya que ese día estaba lloviendo intensamente-, por lo que tras retirar un trozo de falso techo comprobó que la viga de madera que había quedado al descubierto y que soportaba el tejado estaba totalmente deshecha, situación que afectaba también a otras vigas que se deshacían prácticamente al tocarlas, lo que comunicó a los vendedores obrando en autos las capturas de pantalla de los mensajes intercambiados con Don Francisco, hijo de uno de los vendedores, y con las fotografías también aportadas con la demanda (documentos 10 y 11 de la demanda), estando las vigas ocultas tras un falso techo pintado de blanco que disimulaba absolutamente el estado ruinoso del mismo, por lo que las fotografías fueron remitidas a los arquitectos Don Jesús Manuel y Don Evaristo quienes, coincidiendo en su diagnóstico, pusieron el conocimiento de la compradora que la situación era muy preocupante e incluso peligrosa dado el estado ruinoso en que se encontraba la estructura del edificio, mientras que los vendedores restaban importancia a los evidentes daños de la estructura, llegando a afirmar que "lo que había comprado la actora era un solar" y que todo caso la estructura estaba perfecta (documento 12 de la demanda).

De lo actuado se desprende también que el día 25 de abril de 2021, tan solo tres días después de constatar el estado ruinoso de las vigas, se personó en la vivienda el arquitecto Don Jesús Manuel acompañado de un albañil, al objeto de constatar in situla situación de la vivienda, comprobando que las vigas estaban en efecto afectadas por termitas y comunicando a la parte actora que no era viable reparar dado el estado de la estructura de la vivienda por lo que era más barato hacer una nueva, ya que estaba infestada de termitas con riesgo de desplome. A continuación la parte demandante remitió sendas comunicaciones a los vendedores (documento 13) para que se personaran en la vivienda y verificaran el estado de la misma, concertándose la visita para el día 11 de junio de 2021, si bien finalmente no acudieron bajo el pretexto de que carecían de información suficiente (documento 14 de la demanda), y ya en dicho momento trasladaron la responsabilidad a la propia compradora insistiendo en el buen estado de conservación y habitabilidad de la vivienda, contestando la demandante con la remisión de sendos burofaxes (documento 15).

Paralelamente la compradora solicitó un informe a una empresa especializada en plagas denominada DESA APLICACIONES SL que visitó la vivienda en fecha 14 de mayo de 2021 elaborando un informe de fecha 18 de mayo de 2021 (documento 16), según el cual aparentemente no se detectaba el deterioro de dichas estructuras (viguería), ya que se encontraban ocultas, tapadas y cubiertas por chapa de madera, lo cual no permitía comprobar su estado, además de encontrarse pintadas, añadía, que tanto la planta baja, como en el forjado de la primera planta y la cubierta se encontraban totalmente afectados, y en cubierta una viga estaba totalmente partida por las termitas, de modo que el forjado no ofrecía ningún tipo de resistencia, encontrándose las vigas prácticamente inexistentes, añadiendo en juicio que era totalmente inviable la rehabilitación, constatando por tanto la grave afectación de las vigas por termitas y la inhabitabilidad de la vivienda, añadiendo que "la casa no era segura".

También se encargó un informe pericial al arquitecto D. Arturo quien visitó la vivienda en fecha 6 de mayo de 2021, apenas tres semanas después de la compra, confirmando su inhabitabilidad y la existencia de ruina funcional y económica y el riesgo de derrumbe, y la "necesidad de realizar una demolición generalizada de elementos básicos y estructurales", considerando la urgencia de apuntalar ambas plantas para minorar la posibilidad de colapso y la necesidad de solicitar un proyecto de derribo y de iniciar los trámites para proceder al mismo, constatando además que los antiguos propietarios habían tratado de ocultar el estado en el que se encontraban las vigas colocando una especie de falso techo integrado por tablones de madera pintados de blanco, por lo que la compradora procedió al apuntalamiento de la vivienda siguiendo las instrucciones del técnico (el informe ha sido aportado con la demanda como documento 17).

Sin embargo, en la noche del día 3 de abril de 2022 súbitamente se produjo el desplome parcial de la cubierta de la vivienda quedando una parte de la misma al descubierto por lo que se reforzaron los apuntalamientos y se contactó de inmediato con un técnico para que realizara un Proyecto de Derribo y se solicitó en fecha 7 de abril de 2022 un nuevo informe a la empresa de control de plagas, que lo emitió en fecha 12 de abril de 2022 (documento 19); y tras algunas quejas de los vecinos tras el derrumbe el Ayuntamiento de Pedralba remitió un requerimiento a la demandante para que cubriera la zona dañada para evitar la entrada de agua y estabilizara la edificación instándole para que adoptara las medidas que estimara oportunas por el personal técnico que designara la propiedad, que mantuvo una reunión con los técnicos municipales en fecha 28 de abril de 2022.

En la noche del 20 al 21 de julio de 2022 y pese a las medidas de apuntalamiento adoptadas se produjo un nuevo derrumbe parcial de la cubierta de la vivienda (documento 20), por lo que la parte actora remitió un requerimiento notarial a la demandante en fecha 25 de julio de 2022 resolviendo el contrato de compraventa por incumplimiento contractual de los demandados vendedores, y reclamando la devolución del precio más los daños y perjuicios causados, incluidos los gastos de la compraventa y los que pudieran producirse dado el inminente peligro de derrumbe, requerimiento en el que por segunda vez se emplazaba a los vendedores para que visitaran la vivienda y pudieran verificar in situel estado del inmueble, oponiéndose los mismos tanto la resolución del contrato como acudir a la vivienda (documentos 21 y 22).

De lo actuado resulta asimismo que el Ayuntamiento remitió nuevo requerimiento todo el peligro de derrumbe que presentaba la edificación, interesando la compradora demandante una visita del técnico municipal y solicitando al propio tiempo la correspondiente licencia de derribo ya que se estaba redactando el oportuno Proyecto por el técnico designado, informe que finalmente fue elaborado por el arquitecto Don Amadeo (documento 23), y tras unas modificaciones al mismo a requerimiento del Ayuntamiento (documento 24) en fecha 10 de noviembre de 2022 se dictó Decreto de la Alcaldía de fecha 4 de noviembre de 2022 por el que se daba cuenta del informe favorable del técnico municipal para la concesión de licencia de derribo, abonando la parte actora el correspondiente impuesto, elaborando el Sr. Amadeo en fecha 13 de febrero de 2023 un nuevo informe sobre el proceso de demolición (documento 26), expidiéndose finalmente el correspondiente certificado final de obra (documento 27). Igualmente, el arquitecto Don Arturo elaboró un informe ampliatorio en fecha 20 de noviembre de 2023 (documento 29). Es de destacar que el expediente administrativo obra al documento 25 de la demanda.

4.-Por tanto es evidente que en ningún caso el derrumbe puede imputarse a la actuación de la compradora demandante, en concreto a su pasividad por la falta de medidas de estabilización de la vivienda desde la compra, pues que su ruinoso estado se constató por los técnicos designados inmediatamente después de la compra (en concreto el día 25 de abril de 2021), y culminó con los dos desplomes ocurridos en abril y julio de 2022, situación que, como señala con pleno acierto la juez a quo,obviamente no se produjo en tan corto espacio de tiempo sino paulatinamente, a lo largo de los años, agravado por una plaga de termitas, que también tenía una antigüedad de nada menos que 15 años por lo que no se trata de una mera apreciación subjetiva (de hecho está avalada por las declaraciones en juicio de los técnicos en especial de los Sres. Amadeo y Carmelo), situación que los vendedores conocían y ocultaron, lo que culminó con el derribo de la vivienda por la compradora demandante a instancia del propio Ayuntamiento tras los derrumbes parciales de la cubierta, demolición que había sido además aconsejada como única opción por todos los técnicos consultados y empresas especializadas a las que acudió, quienes en todo momento descartaron la posibilidad de una rehabilitación, siendo la única opción la demolición y posterior reconstrucción integral del edificio, con el coste que ello conlleva, muy superior al precio de la compra, obrando en autos los informes periciales, frente a los que no puede prevalecer el aportado por la parte demandada emitido por el Sr. Florentino, pues sus argumentos fueron claramente minoritarios como se evidenció en la vista, y a juicio de esta Sala menos convincentes singularmente respecto de los informes y declaraciones de los arquitectos Sr. Arturo, Sr. Jesús Manuel y Sr. Amadeo, autor del proyecto de demolición, al margen de que el Sr. Florentino nunca visitó la vivienda (como por cierto tampoco la visitó el técnico municipal), siendo evidente en definitiva que la reforma o rehabilitación de la misma era inviable, no así su completa reconstrucción -que es cosa distinta-, como se deprende de los informes y declaraciones de los indicados peritos, sumamente contundentes y valorados con arreglo a la sana crítica, o lo que es lo mismo, según las máximas de la experiencia aplicadas con arreglo al sentido común, y además sólo podía llevarse a cabo dicha reconstrucción -que no reforma o rehabilitación- por precio muy superior al de la compra, de hecho tan evidente era el riesgo que la casa acabó sufriendo sendos derrumbes en abril y julio de 2022.

En suma, la demandante no hizo sino seguir las recomendaciones de los técnicos consultados y por ella contratados, siendo su actuación correcta a juicio de esta Sala, de hecho se concedió la licencia de derribo, que el cual se llevó a cabo sin incidencias, sin que se haya apreciado irregularidad alguna ni se haya impuesto a la compradora ninguna sanción, y sin que se haya acreditado en autos que tras la compra su haya producido una agravación sustancial de la ruina, ya existente al tiempo de la compra, y que fue la que determinó que se desplomara parcialmente en dos ocasiones sucesivas con apenas tres meses de diferencia.

5.-En consecuencia, declarada judicialmente la resolución del contrato (pronunciamiento que como ya se ha dicho no ha sido impugnado y por tanto es firme según lo expuesto), ante el evidente y grave incumplimiento de los vendedores demandados (que es el presupuesto de la resolución contractual decretada), sin que se aprecie pasividad o falta de diligencia en la compradora actora, que ninguna contribución causal ha tenido en la ruina, es evidente que los vendedores demandados están obligadas a indemnizar a la misma los daños y perjuicios causados debido a su conducta incumplidora ( arts. 1101 y 1124 Cc) , que debe abarcar todas las consecuencias de su actuación, dada su evidente mala fe ( art. 1107 Cc) siempre que causalmente deriven, de forma indubitada, de dicho incumplimiento contractual, como lo son, al margen de los gastos de escrituración -que tampoco se discuten por los demandados apelantes- y como daño emergente (ya que no se reclama cantidad alguna en concepto de lucro cesante) los devengados como consecuencia del derribo del edificio, que se produjo debido al ruinoso estado de la vivienda ya en el momento de la compra y que se ocultó a los compradores, cuyo coste asciende a 10.103,50 €, así como los correspondientes a la inyección de poliuretano en las paredes medianeras de las viviendas colindantes, que suma 2.784 €, así como los honorarios de los arquitectos autores del Proyecto de Obra, ya que los gastos de derribo no incluyen dichos honorarios, sin que en este punto exista la duplicidad que alega la parte apelante, estando acreditados en las facturas aportadas como documento 28 de la demanda, cuyo importe asciende a 1.690,60 €.

6.-Finalmente, en lo relativo a las costas procesales, cuya exoneración solicita la parte demandante según alega ante la ausencia de mala fe y la concurrencia de dudas de hecho y de derecho, es bien sabido que como regla general en materia de costas rige el principio del vencimiento objetivo basado en el dato de la victoria de una de las partes del proceso respecto de la otra -principio "victus victoris"( STS 21/03/2000, 20/09/2001), circunstancia ésta que se dio en autos.

Como señalamos en sentencia nº 352/2019 de 25 de junio y en otras muchas posteriores (por ejemplo en las recientes sentencias 591/2024 de 18 de diciembre o 137/2025 de 5 de marzo), es cierto que el rigor objetivo puede atenuarse cuando el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, y en ello pretende apoyarse la parte recurrente para exonerarse del pago de las costas. Los requisitos que exige el articulo 394 LEC en orden a la apreciación de "serias dudas" son los siguientes:

1º) Que tales dudas sean fundadas, razonables, basadas en una gran dificultad para determinar, precisar o conocer fuera del proceso judicial la realidad de los hechos fundamento de la pretensión deducida, o aun no habiendo dudas sobre los hechos, los efectos jurídicos de los mismos se presenten dudosos por ser la normativa aplicable susceptible de diversas interpretaciones, o bien en el supuesto de las de derecho, porque exista jurisprudencia contradictoria en casos similares; y,

2º) Ha de concurrir la "seriedad" de la duda, esto es, la importancia de los extremos a los que se contrae en orden a decidir la razonabilidad de la pretensión, de manera que no todas las pretensiones razonablemente fundadas impedirán la condena en costas en caso de su desestimación, porque la regla del vencimiento objetivo no es sólo una sanción a la conducta arbitraria o caprichosa del que pretende y es vencido, sino también una regla de protección del sujeto contra el que se dirige la pretensión a no padecer perjuicio económico.

En el presente caso, cabe destacar que la no concurrencia de mala fe (que en el caso ciertamente concurre en los vendedores) no es criterio que permita dejar de imponer las costas procesales como pretende la parte apelante, ya que como se ha indicado en el Derecho Procesal civil español rige el principio objetivo del vencimiento mitigado solo cuando concurran dudas de hecho o de derecho; pero en todo caso este tribunal entiende que el supuesto que se analiza en absoluto puede calificarse de un asunto complejo: no lo es en cuanto a los hechos, ni en cuanto a la prueba, ni tampoco en lo referente al derecho aplicable, por lo que no concurren las circunstanciaste que la Ley prevé en orden a excepcionar la aplicación del criterio del vencimiento objetivo que consagra el art. 394 LEC, pues el asunto no presentaba una "gran dificultad" ni en el ámbito fáctico ni en el jurídico más allá de la habitual en asuntos similares, y en consecuencia no se da el requisito de la "seriedad" en el sentido de "relevancia" o "entidad" de la duda en los términos expuestos, y por tanto procede desestimar el motivo, y con él, en su integridad el recurso, al considerar la Sala también ajustada a derecho la imposición a la parte actora de las costas procesales causadas a los vendedores cuyo grave incumplimiento reconoce y declara la sentencia impugnada .

Por tanto, y en resumen, no apreciando errores fácticos ni jurídicos en la sentencia impugnada procede su confirmación con la consiguiente desestimación del recurso.

TERCERO.- Costas procesales.-Dada la desestimación del recurso procede imponer a la parte apelante las costas procesales devengadas en esta alzada ( art. 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, la Sala pronuncia el siguiente