Sentencia Civil 66/2025 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 746/2023 de 30 de enero del 2025

PRIMERO.- Antecedentes previos.1.

Este procedimiento se inició por la demanda interpuesta por CORPORACION BELLAVISTA DE INVERSIONES SL, propietaria de la vivienda, DIRECCION001, contra la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000, de Cullera en la que se solicitaba la declaración de nulidad del acuerdo 4º adoptado en la junta de propietarios de la Comunidad demandada de fecha 16 de octubre de 2021, y se condene a la Comunidad demandada a estar y pasar por la anterior declaración, de modo que el acuerdo impugnado quede sin efecto legal alguno.

Petición que fundamenta en el artículo 18.1,a y c de la Ley de Propiedad Horizontal, alegando la nulidad del acuerdo, en el que, por mayoría, la Comunidad decidió que no se podía instalar las unidades de aire acondicionado en la fachada, así como reclamar judicialmente la retirada de los aires acondicionados del apartamento DIRECCION001. Nulidad que concurre ante la falta de convocatoria a la Junta, no inclusión de listado de deudores, y que el acuerdo se adoptó en perjuicio de la demandante suponiendo un agravio comparativo respecto a otros copropietarios, al tiempo que la colocación de los aparatos no supone perjuicio estético alguno.

2- La Comunidad de propietarios contestó la demanda oponiéndose y solicitando su desestimación, manteniendo la validez del acuerdo por el que se fijaba el lugar donde se debían colocar los aparatos de aire acondicionado, habiendo sido debidamente convocada a la Junta, excluyéndose a los propietarios morosos, y no existiendo agravio comparativo porque en la DIRECCION000 no se ha instalado ningún aparato en la fachada.

Formulaba reconvención solicitando la retirada de los aparatos de aire acondicionado en la fachada posterior del edificio, a la que contestó la demandante oponiendo la falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios para ejercitar acciones que afectan a elementos comunes del complejo.

3- Se dictó Sentencia desestimando la pretensión del actor, declarando la validez del acuerdo impugnado, colocación de las unidades exteriores de los aires acondicionados en las galerías, ya que en este caso no afecta a la ley ni a los Estatutos. Y en base a dicho acuerdo, estima la reconvención y ordena la retirada de los aparatos instalados por la demandante reconvenida en la fachada trasera del edificio.

4- Ante esta resolución la parte demandante interpuso recurso de apelación al considerar que la resolución no era ajustada a derecho alegando como motivos: 1º) Error en la valoración de la prueba al no haber sido debidamente convocada a la celebración de la Junta, no constando el envío y recepción de la comunicación por parte del destinatario. 2º) Error en la valoración de la prueba, en base a que ha existido un grave perjuicio para la demandante, puesto que si bien no existen aparatos de aire acondicionado en la fachada posterior, si los encontramos en la fachada principal del edificio, 3º Error en la interpretación de los Estatutos, que conlleva la falta de legitimación activa de la Comunidad reconviniente. Y, 4ª Contravención del artículo 218 de la LEC porque la sentencia no motiva la estimación de la reconvención y el daño supuestamente causado.

La comunidad de Propietarios interesó la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Principios que regulan la segunda instancia.

1.-Sobre el ámbito del recurso de apelación el art. 465.5.4 LEC, dice <>

El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte. Marín Castán, Francisco, , nos dice: <

2. A la vista de los motivos del recurso, y viniendo los dos primeros y el último fundamentados en la errónea valoración de la prueba efectuada por la Juzgadora, señalar, como ya es criterio de esta Sala en sintonía con el criterio jurisprudencial mayoritario, que cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración.

En suma, el principio de inmediación que informa el proceso civil debe implicar ab initio, el respeto a la valoración probatoria realizada por el juez a quo, salvo excepción, que aparezca claramente que en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba, o en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, no siendo admisible por tanto a la parte pretender sustituir la valoración parcial e interesada que pretende imponer frente a la imparcial y objetiva de aquella. La valoración probatoria es facultad de los tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, por el principio dispositivo y de rogación, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores, ni pretender sustituir su valoración de toda la prueba practicada por la valoración que realiza cada parte recurrente por ser la primera más objetiva que la de las partes en defensa de sus particulares intereses. La valoración de los medios de prueba practicados ha de ser realizada en su conjunto, la impugnación de la sentencia mediante el recurso de apelación por el recurrente, precisa la acreditación del error en el que fundamenta su argumentación, con referencia puntual y precisa a las pruebas de las que se infiera la existencia del mismo. La parte recurrente no puede proponer una nueva valoración conjunta distinta a la del tribunal de instancia, ni pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional.

Y bajo el anterior prisma, se dará respuesta a las cuestiones planteadas.

TERCERO.- Respecto a la falta/defecto de convocatoria.

Alega el recurrente que no consta el envío y recepción del correo electrónico convocándola a la Junta.

Este motivo de impugnación del acuerdo debe ser rechazado.

La demandante fue debidamente convocada a la Junta a través de correo electrónico (doc. n.º 2) que es el facilitado a la Comunidad y donde fue remitido, sin que sea necesario un acuse de lectura o de recepción. La doctrina con relación a este precepto no exige que la convocatoria de la Junta se remita por un medio fehaciente o que permita dejar constancia de su recepción, como el burofax o el correo electrónico con acuse de recibo. Pero lo que sí debe quedar debidamente probado es la remisión y publicación de la convocatoria. Así lo señala, por ejemplo, la SAP de Barcelona sección 1ª del 31 de enero de 2019, Sentencia: 46/2019 Recurso: 944/2017 que indica: " Por tanto, como dijimos en nuestra sentencia de 16/9/14 y también en la de 10/2/14 " de los transcritos preceptos no se desprende que la convocatoria a la Junta de propietarios deba realizarse por un medio fehaciente que deje constancia de su envío y recepción por el destinatario por lo quede debe considerarse una forma válida la convocatoria por correo ordinario o incluso mediante el depósito de la citación en el buzón del domicilio del comunero, siempre que quede demostrado en las actuaciones que la notificación de la convocatoria efectivamente se realizó ". Y en el caso de autos, en el documento n.º 2 de la contestación a la demanda consta que el 4 de octubre de 2021 se remitió a la parte demandante la convocatoria a la Junta General Ordinaria mediante correo electrónico a la dirección señalada por la propiedad ( DIRECCION002). El mail se remitió en dos ocasiones, una primera en la que por error no se acompañaba la convocatoria (documento tres de la contestación a la demanda) y una segunda vez, acompañando la convocatoria (documento dos).

Conforme a la declaración testifical de la administradora de la Comunidad de Propietarios demandada, se utiliza para la citación a Juntas de Propietarios y remisión de circulares una plataforma a la que acceden todos los vecinos que lo solicitan. Además, se remiten las convocatorias a la dirección de correo electrónico que designa cada propietario, convocándose a la Mercantil actora mediante remisión de correo electrónico a la misma dirección que consta en dicho documento 3 de la demanda, dirección, a la que sólo un mes después de la convocatoria de la junta -según reconoce la propia actora- se remitieron los datos de acceso al espacio web de la Comunidad de Propietarios.

Por lo que consta acreditada la remisión de un correo electrónico a la misma dirección facilitada por la demandante para convocarle a la Junta y la misma dirección que utiliza la parte actora.

El motivo se desestima.

CUARTO.- Error en la interpretación de los Estatutos. Falta de motivación.

Este motivo de recurso viene relacionado en el escrito de impugnación con el relativo a la existencia de agravio comparativo con la situación de otros copropietarios, y también con la legitimación de la Comunidad para adoptar el acuerdo y entablar la demanda reconvencional; por lo que resulta necesaria su resolución previa a las restantes cuestiones planteadas.

Alega la recurrente que la sentencia, en su fundamento de derecho Cuarto, ofrece una errónea lectura de los Estatutos del complejo, únicos que rigen en toda la Comunidad de propietarios DIRECCION000, y por ende a todas las subcomunidades, así como a los bajos comerciales y el parking.

Sostiene que pese a la existencia de diversas Juntas Generales que tienen asignada la gestión de gastos de mantenimiento, conservación, portería y seguros sociales de cada Fase, el tratamiento de elementos comunes queda encomendado a la Junta de Gobierno, y no a cada una de las Juntas de Propietarios en las que se sitúa el concreto inmueble.

Está reconocido por ambas partes y así consta en la Escritura de Obra Nueva y Estatutos aportados que la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000, forma parte de un complejo inmobiliario compuesto por nueve comunidades de propietarios distintas que se descomponen en:

- Cinco comunidades de propietarios, una por cada uno de los cinco bloques de viviendas.

- Dos comunidades de propietarios compuestas por dos edificios destinados a locales comerciales.

- Dos comunidades de aparcamientos de plazas de aparcamiento.

Asimismo, que todas las comunidades de propietarios que integran el Complejo Inmobiliario funcionan de forma independiente en cuanto a los elementos comunes de cada edificio o comunidad de locales o de garajes. Así lo establece el artículo primero que regula el "régimen de todo el complejo" (página 28 del documento uno):

"REGIMEN DE TODO EL COMPLEJO

PRIMERO: Cada una de las nueve fincas matrices que constituyen el complejo DIRECCION000, a saber cinco edificios, dos edificios destinados a comerciales, y dos de aparcamiento, se regulará a si mismo por medio de las Juntas generales de propietarios, según la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal".

Partiendo del contenido de los Estatutos, el Tribunal no aprecia la existencia de error en la valoración de la prueba, sino que comparte el análisis que realizó la Magistrada Juez de instancia al explicar en el fundamento de derecho tercero:

"Antes de entrar en el fondo de la demanda reconvencional, debo resolver la excepción planteada por la demandada reconvenida, concretamente, la excepción de falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios para la ejecución de un acto que afecta elementos comunes del complejo. Esta excepción debe ser desestimada conforme a la escritura de obra nueva y al artículo 24 de la LPH , así como en base a diversa jurisprudencia que confiere legitimación a las subcomunidades respecto a temas relacionados con la protección, conservación o mantenimiento de elementos comunes. Respecto de las viviendas se concreta que cada edificio funcionará como una comunidad independiente, en temas de mantenimiento, conservación, conserjería etc, con su propio presidente y sus juntas de propietarios. Resulta en este punto aplicable lo dispuesto en el artículo 24 de la LPH . Esto se materializa en que cada una de las fases funciona como una comunidad diferente....

Y esta conclusión es acorde con el título constitutivo, ya que como admite la apelante, los estatutos del complejo establecen que cada cuerpo de edificio -entre los que se encuentra la DIRECCION000-, se constituyen como si fueran edificios separados. Y, dentro de las facultades de mantenimiento y conservación, (Apartado a) PRIMERO) también tiene facultad para solicitar la retirada de elementos impropios que, precisamente, lo que hacen es alterar la envolvente de su edificio y, por tanto, impedir su correcto mantenimiento y conservación.

La norma séptima de los Estatutos (pagina 28) en la que la demandante apelada funda su alegación se refiere unicamente a la modificación de iluminación o de sombra para balcones o terrazas, que debe ajustarse a los modelos y colores que la Constructora, o en su caso la Junta de Comuneros haya adoptado. Como se observa, nada tiene que ver la norma citada que regula la iluminación con la conservación, mantenimiento de elementos comunes.

Contrariamente a lo defendido por el recurrente, la Comunidad demandada si tienen legitimación tanto para adoptar el acuerdo como para entablar la demanda reconvencional desde el momento que el acuerdo fue decidido en la junta de propietarios de esa Comunidad, y en el ámbito de las competencias atribuidas por los Estatutos a las comunidades que integran el Complejo.

Añadir que en los casos de comunidades superpuestas el Tribunal Supremo, ha reconocido legitimidad a la comunidad de la urbanización cuando los intereses comunitarios exceden de los propios de cada uno de los edificios que se integran en ella (cfr. STS 23.9.1991) pero en los casos en que el objeto del procedimiento afecte a un elemento situado exclusivamente en una de las subcomunidades impide que la Comunidad de Propietarios de la totalidad, que engloba a las distintas subcomunidades, pueda ejercitar las acciones que estime convenientes en defensa del interés subcomunitario.

Y también es reiterada jurisprudencia la que refiere que la parte que reconoce extrajudicialmente la legitimación procesal al otro litigante, teniéndole como titular de la relación jurídica litigiosa, no puede posteriormente, en el ámbito del procedimiento, negar esa misma legitimación que tiene reconocida; y ello como consecuencia de la doctrina de los actos propios, considerando como tales (v.gr. Ss. T.S. 15.Jun 200, 14.Feb.2001 o 16.Jun.1989) aquéllos que, como expresión del consentimiento, obedecen al designio de crear, modificar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo de un modo inalterable la situación jurídica del autor.

En consecuencia. bien si hablamos de la DIRECCION000 del complejo como una comunidad de propietarios o como una subcomunidad, la jurisprudencia de forma unánime ha interpretado la facultad de la propia comunidad o subcomunidad para mantener la estética de la fachada.

El motivo se desestima.

QUINTO.- Grave perjuicio por el acuerdo adoptado.

Alega el recurrente el grave perjuicio que le origina el acuerdo adoptado, puesto que si bien no existen instalados aparatos de aire acondicionado en la fachada posterior de la DIRECCION000, si que los hay en la fachada principal, lo que supone un agravio comparativo.

El Tribunal Supremo, en relación con la materia que nos ocupa, considera que "... el abuso de derecho consiste en la utilización de la norma por la comunidad, con mala fe civil, en perjuicio del propietario, sin que pueda constatarse el beneficio de la comunidad y, sin embargo afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes ( sentencia de 17 de junio de 2015, rec. 1332/2013 , y las que ella cita)." ( STS 502/2015 de 15 de septiembre) STS 801/2012 afirma que "En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga uno beneficio amparado por la norma. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima.".

Más centrada en el principio de igualdad, la STS 970/2012 de 9 de enero indica que: "De este modo se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el principio de igualdad prohíbe las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios o juicios de valor generalmente aceptados. Igualmente se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que en materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma.".

Pues bien, a la vista de lo expuesto, entendemos que no existen las infracciones que pretende el recurrente.

Como indica la sentencia de instancia y no es controvertido, en la fachada posterior de la subcomunidad demandada, DIRECCION000, no existe ningún otro aire acondicionado.

Esto ha sido corroborado tanto por la administradora (minuto 4:20 del juicio) como por el perito de la parte demandada (minuto 11:25 del juicio). Y en base a lo que hemos expuesto en el fundamento de derecho anterior la comunidad de propietarios DIRECCION000, que tiene potestad para ello, acuerda retirar los aparatos de aire acondicionado que se encuentran en su fachada, no otros que no lo están.

La razón por la que se acuerda la colocación de los aparatos de aire acondicionado en las galerías de las cocinas y la retirada de las instalados por la demandante reconvenida en la fachada no es otra que la de mantener la estética de la fachada, recientemente rehabilitada (fotografías aportadas doc. n.º 5 de la contestación). Como indica la Comunidad de Propietarios, pocos meses antes de la colocación de los aparatos de aire acondicionado acababa de gastar más de 370.000 euros reparando la fachada del edificio, con lo que la colocación de estos únicos aparatos no solo ocasionan una alteración estética, también deterioran la envolvente del edificio ocasionando unos daños que deben ser reparados junto con la retirada del aparato.

Con lo que la situación de otras máquinas en la fachada principal no es la misma que la del recurrente, lo que justifica una actuación distinta de la comunidad de propietarios, No hay, por lo tanto, una desigualdad artificiosa o infundada. Y tampoco se aprecia mala fe, puesto que la comunidad, al actuar contra el recurrente, trata de salvaguardar los derechos legítimos de todos los propietarios, que se han visto afectados cuando acaban de rehabilitar la fachada posterior, y no actúa para causar un perjuicio al recurrente del que no se obtiene ningún beneficio.

Concluimos en que la actuación de la Comunidad no constituye abuso de derecho o ejercicio antisocial de la norma, desde el momento en que el acuerdo se adopta en beneficio de los copropietarios de la DIRECCION000 del complejo, preservando la fachada posterior de alteraciones no consentidas.

La anterior conclusión implica la desestimación de este motivo del recurso en la media que el acuerdo no es contrario a la Ley o Estatutos, ni se adopta en perjuicio del copropietario propietario que no tenga obligación jurídica de soportar o se hayan adoptado con abuso de derecho ( arts-. 18 a) y c) LPH) .

SEXTO.- Error en el Fallo de la sentencia. Ausencia de Valoración probatoria.

Finalmente, alega la recurrente un error en el fallo de la sentencia que, en lo referente a la estimación de la demanda reconvencional, establece que para la restitución de la fachada se deberán reparar los defectos o daños estéticos que dicha instalación y su retirada haya ocasionado. Afirma que habiéndose practicado prueba (pericial) la sentencia prescinde de cualquier valoración sobre este extremo, y que, por tanto, no existen daños.

Este último motivo de apelación debe ser también desestimado.

De un lado, el pronunciamiento se ajusta al "petitum" de la demanda reconvencional en el que no solo se solicita la retirada de las dos unidades exteriores de los aparatos de aire acondicionado instaladas en la fachada del edificio, sino también la reparación de los desperfectos o daños estéticos que dicha instalación y su retirada hayan ocasionado.

Y de otro, aunque es cierto que no se menciona en la sentencia, quedó acreditada la instalación del aparato de aire acondicionado mediante la perforación de la fachada, lo cual lógicamente produce daños, así como los que ocasione su retirada.

Así lo recoge el informe del perito ratificado en el acto del juicio, al señalar que "La intervención ha supuesto la ejecución de, al menos, las siguientes labores: Perforación pasante desde el interior al exterior de la envolvente del edificio (fachada), para el paso de las conexiones de las maquinas interiores y exteriores. Perforaciones parciales en la cara exterior de la envolvente para la sujeción mecánica de las maquinas exteriores".

Y siendo que los aparatos se colocaron sin autorización de la comunidad, pues no se ha discutido que ello sea así, procede la estimación integra de la reconvención, habiendo expresado la Juez en el fundamento de derecho tercero los argumentos denegatorios de la petición de la parte actora para mantener la validez del acuerdo impugnado, a los que remite en el fundamento de derecho cuarto para estimar la demanda reconvencional que precisamente se basa en la validez y ejecutabilidad de dicho acuerdo. Debemos tener en cuenta que los aparatos se colocaron sin autorización de la Comunidad, por lo que al llevar a cabo la redacción de la sentencia, no tiene por qué sujetarse exclusivamente a lo puesto por las partes en sus escritos.

Añadimos, con la S.A.P. Jaen, Sección 1ª, de 4 de julio de 2024: "que es doctrina jurisprudencial constante, en cuanto a la exigencia de exhaustividad de las sentencias, que ésta no impone, ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, pues lo que se exige, no es más que una respuesta judicial a los hechos jurídicamente relevantes expuestos en la sentencia, que estén argumentados en derecho, y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate, de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución."

Por todo lo expuesto, considerando este tribunal que ha sido valorada de forma correcta la prueba, e interpretadas de forma adecuada las normas y acuerdos adoptados, procede, en base a los argumentos contenidos en la sentencia recurrida, unidos a los que han sido expuestos por esta sala, la integra desestimación del recurso interpuesto.

SÉPTIMO.- Costas de segunda instancia.

Habiéndose desestimado el recurso de apelación se impone a la parte apelante el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,