Sentencia Civil 487/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 60/2024 de 30 de octubre del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y planteamiento del recurso.- 1.1-La representación procesal de D. Bernabe interpuso demanda contra Dª. Valentina, Dª. Yolanda, D. Hilario y D. Leandro en reclamación de la cantidad de 50.000 euros, al solicitar la devolución por duplicado del importe de las arras que el actor pagó a los codemandados para la compra del inmueble sigo en Gestalgar, DIRECCION000 Inscrito en el Registro de la Propiedad de Villar del Arzobispo, y que, considera, no se pudo llevar a término por responsabilidad atribuida a los codemandados. Dicha cantidad fue pactada en el contrato de arras que suscribió la parte demandante como comprador y los demandados como vendedores.

1.2-Por la representación de DOÑA Valentina, DOÑA Yolanda y DON Leandro, se contestó a la demanda alegando, en síntesis, que el demandante fue quien incumplió, por haber perdido interés en la compra, al no requerir a los demandados la firma de la escritura en la notaría por él designada, siendo que fueron los demandados quienes tuvieron que inquirir al demandante para saber cual era la notaría de su elección.

Por la representación de D. Hilario se opone la excepción de falta de legitimación pasiva, al no ser propietario de la vivienda objeto del contrato.

1.3-Tras los trámites oportunos, la sentencia de instancia desestimó la demanda con imposición de costas a la parte actora, al entender imputable al mismo el incumplimiento.

1.4-Interpone recurso de apelación la parte demandante alegando incongruencia omisiva o incumplimiento de la obligación de exhaustividad de la sentencia, y ello al no resolver la sentencia la excepción de falta de legitimación pasiva alegada por D. Hilario, así como error en la valoración de la prueba.

1.5-Del recurso se ha dado traslado a la parte demandada, que se ha opuesto al mismo solicitando su desestimación e imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Examen de los motivos del recurso.

2.1-En primer lugar, la parte alega la incongruencia omisiva en la que entiende incurre la sentencia, al no pronunciarse sobre la excepción de prescripción alegada por el demandado D. Hilario.

A este respecto debe indicarse que no puede invocar incongruencia omisiva quien no ha solicitado previamente el complemento de la sentencia ( art. 215 LEC) , y en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo 230/2021, de 27 de abril, señala en su FJ 3º:

"Decisión de la Sala. Incongruencia omisiva: no puede denunciarse en el recurso de apelación sin ejercitar previamente petición de complemento de sentencia.

1.- El art. 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Como declara la sentencia 411/2010, de 28 de junio, su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC, y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC, de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.o 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.o 2635/2003).

Doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 noviembre y 891/2011, de 29 de noviembre; ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé el artículo 215.2 LEC - que utilizó para otras cuestiones- y que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimada ( STS de 16 de diciembre de 2008 [...]

La petición del complemento de sentencia prevista en el art. 215.2 LEC, como hemos dicho, constituye una vía para instar la subsanación de la incongruencia omisiva de la sentencia, y su utilización, según hemos afirmado en las sentencias reseñadas, es requisito necesario para denunciar esa incongruencia tanto en el recurso de apelación ( art 459 LEC) , como en el extraordinario por infracción procesal ( art. 469.2 LEC) . Por ello, la falta de la petición de complemento cierra a las partes la posibilidad de plantear en la apelación la incongruencia por omisión de pronunciamiento. Al no haber respetado esta exigencia la Audiencia ha incurrido en la infracción procesal que se denuncia en los motivos".

En el caso es evidente que la parte apelante no ha solicitado en ningún momento el complemento de la sentencia ex art. 215 LEC y doctrina expuesta, que habría permitido suplir la omisión padecida, de existir la misma.

Sin embargo, al ser una cuestión relativa a la legitimación de la parte para comparecer en el proceso, y por tanto susceptible de ser apreciada de oficio, se entrará a examinar la presente cuestión, únicamente a efectos de declarar la legitimación pasiva del demandado, por cuanto la reclamación se fundamenta en un contrato en el que el mismo es parte, por lo que es uno de los obligados por el mismo, y de los perceptores delas arras, por lo que ostenta la necesaria relación con el objeto del proceso que hace su llamamiento hábil a los efectos interesados.

2.2-Entrando a valorar el segundo motivo del recurso, ambas partes imputan a la contraria la responsabilidad en no haber llevado a buen término la compraventa.

Y ambas tienen razones para ello. Así, entrando en la valoración de los hechos, a lo que se ciñe tanto el recurso como la oposición al mismo, debe partirse de que el contrato de arras, por el que se entregan los 25000 euros, se firma el día 28 de abril de 2022 (documento nº3 de la demanda) , y en el mismo se pacta (cláusula 5ª) un plazo de 60 días para otorgar escritura pública de compraventa, con pago del resto del precio, que expiraba el día 27 de junio de 2022. En el mismo se pactaba, conforme con el artículo 1454 del Código Civil la pérdida de la cuantía, a favor de los demandados, en caso de no llevarse a cabo la compra por motivo imputable al comprador, y la devolución del doble de la cuantía entregada si la compraventa no llegaba a buen término por causa imputable a los vendedores.

A partir de este hecho objetivo, que consta documentalmente acreditado, que situaba la fecha límite para el otorgamiento de la escritura, en la notaria que designase el comprador, las partes realizan una sesgada interpretación de los hechos, centrándose cada uno en los que pueden perjudicar a la parte contraria pero restando relevancia a los hechos a cada uno imputados por la otra parte.

El actor, que afirma que llevó a cabo las actuaciones que le correspondían, destaca, como hechos que impedían la compra, que se pactó que la finca se vendería libre de cargas y que el día 28 de junio el empleado de la Notaría, como testifica en el acto del juicio, le recomendó que no realizara la compraventa, pues constaban cargas y embargos y que, además, uno de los firmantes de las arras no era propietario, el ya citado D. Hilario.

La parte demandada, por su parte, achaca al demandante que no informase con la debida antelación de la notaría donde iba a tener lugar el otorgamiento de la escritura, que debía ser la de su elección, conforme a lo estipulado en el contrato de arras, y relata el iter seguido para obtener ese dato, que fue a instancia de la letrada de la parte demandada, y que en la notaría, en la fecha estipulada no tenían preparado borrador alguno ni el demandante había dispuesto lo oportuno para realizar el pago, Y como muestra, el hecho de que no es sino hasta el día 28 de junio, fuera del plazo pactado, cuando la parte compradora tiene conocimiento de los supuestos defectos alegados.

La sentencia de instancia, valorada la prueba, destaca la declaración de D. Hilario, sobre que el comprador había perdido interés en la operación, que había que ir detrás del mismo, y que no supieron nada más de él hasta casi el final del plazo. En el mismo sentido se pronunció Dª. Yolanda, que añade que solamente a través de su letrada supieron que les había dado el teléfono de un agente de la notaría para realizar supuestas gestiones de la venta, que los vendedores pensaban que D. Hilario era aún copropietario de la finca. Indica que las cargas se estaban gestionando, y que era una cuestión formal. D. Leandro también declara, en el mismo sentido, sobre la pérdida de interés del comprador.

Por su parte, el empleado del banco donde tiene abierta cuenta el demandante, D. Rafael, reconoce que el comprador le comentó que iba a comprar una finca y que comprobó que había saldo suficiente, lo que además consta documentalmente acreditado.

El empleado de la notaría, D. Raúl, reconoció que hasta el 28 de junio no estuvo en contacto con la letrada de los vendedores, y que tras recibir la documentación, apreció que el inmueble no estaba libre de cargas y que la documentación no era suficiente para la preparación de la venta. Y también que uno de los firmantes no era propietario. Y que, ante ello, aconsejó que no se hiciera la venta. Reconoció que no se llegó a redactar ningún contrato de compraventa, y posteriormente lo único que hicieron fue el requerimiento de resolución del contrato, de 5 de julio, sin previamente requerir documentación a los demandados y sin haber llegado a fijar día y hora de venta.

De tales hechos el juzgador de instancia entiende que el incumplimiento del contrato debe ser imputable en este caso a la parte demandante, al no haber determinado en plazo ni la notaría ni la fecha para llevar a cabo la compraventa contratada.

Por otra parte, resta importancia a los motivos por los que el empleado de la notaria desaconsejó la compraventa, por cuanto, pese a la falta de titularidad de la finca por parte de D. Hilario, la venta podía llevarse a cabo con los demás codemandados y, en cuanto a las cargas, que se había instando la certificación de cancelación de cargas, sin que fuese objeción pactada en las arras que constase la inscripción registral al respecto.

Concluye que, todo ello, unido a las manifestaciones de los codemandados sobre la pérdida de interés por el comprador, constatan una ausencia clara de voluntad de cumplir esa compraventa imputable al actor, por lo que desestima la misma.

El recurrente, en un largo compendio de la prueba, que concluye con un escueto "la sentencia yerra y el recurso debe de ser estimado",pero que no es más que una síntesis de datos, interpretados de forma aislada y sesgada de modo que le sea favorable, incide en hechos como que la parte demandada reconoció que el día 22 de Junio de 2022 el demandante facilitó a la letrada de los vendedores, Sra. Lull, el número de teléfono móvil del oficialde la Notaria.

Pues bien, siendo cierto ese hecho, y aportando de hecho la demandada el listado de llamadas efectuadas, no puede obviarse que la letrada intentó ponerse en contacto con el oficial de la notaría desde ese mismo día, que no puede tampoco considerarse un tiempo excesivo, resultando que, por unas razones u otras (no cogían y le tuvo que pedir el nombre de la notaría, que no le dio sino el 23, el 24 era festivo, 25 y 26 eran fin de semana, y el 27 no estaba el oficial) el contacto efectivo con la notaría se produce el día 28, ya fuera de plazo.

Todo ello lo convierte en un reproche a la conducta de la parte contraria, obviando lo limitado del plazo para haber efectuado la compraventa en plazo, aun cuando la parte tuviese toda la documentación en regla.

Sí que se comparten las objeciones a la no cancelación de las cargas, y que uno de los firmantes del contrato de arras no era propietario, pero obvia que de eso tuvo lugar fuera del plazo previsto para escriturar, siendo su primera reacción resolver el contrato, sin haber requerido antes formalmente a los demandados para escriturar, como era lógico, habiendo demostrado que el plazo no parecía esencial por cuanto no fue advertido de los defectos ahora eleva en causa de incumplimiento, y que ciertamente eran salvables, hasta el día 28, fuera del plazo.

Entrando en las alegaciones de los demandados, lo cierto es que los defectos advertidos en su actuación, si levantar formalmente las cargas, indicando un propietario que no lo era, obviando que el mismo había donado su parte de la finca, y no dando la documental completa para hacer un borrador de escritura, justifican la pérdida de interés del comprador, si no había perdido dicho interés antes. Y es que no se aportó documental acreditativa de la cancelación de cargas en el Registro, no considerándose suficiente la documental aportada, como también faltando documentos relativos al IBI y otros datos. Y, por último, el hecho de tener conocimiento de que uno de los supuestos vendedores no podía ostentar dicha condición, sin que se la aportase documental acreditativa de la posibilidad de subsanar esa irregularidad.

Pero, sin embargo, también es cierto, como alegan, que la parte demandante, como se ha indicado, no dio hasta el 23 de junio dato alguno sobre la notaría elegida por el mismo. Y que, si bien tenía dinero en el banco, lo cierto es que tampoco consta que llevase a cabo actuación alguna para efectivamente poder llevar a cabo el otorgamiento en el plazo fijado en el contrato de arras, ni en la notaría ni en el banco (oficio contestado por CAJAMAR).

En definitiva, ante la situación de hecho generada por ambas partes, procede traer a colación la sentencia de esta sala (Rollo de Apelación 361/2022 Ponente: Sra. CATALAN MUEDRA) que aborda un supuesto que guarda similitudes con el presente. Así, expone dicha sentencia que: "Y los propios hechos declarados acreditados por la Sentencia recurrida llevan a la estimación en parte del recurso interpuesto. Los que son parte en el presente litigio suscriben el 13 de septiembre de 2018 contrato de compraventa en virtud del cual los demandados venden a la actora determinados inmuebles de su propiedad por el precio de 342.000 euros, de los que 30.000 euros se abonan por el comprador en tal acto, otros 30.000 euros se satisfarán como máximo el 13 de marzo siguiente y, finalmente, los 282.000 euros restantes serán entregados por el comprador como máximo por todo el día 13 de julio de 2019, momento en que se firmará la correspondiente escritura pública de compraventa, pudiendo la compradora "designar un tercero a nombre de quien definitivamente se vaya a formalizar la escritura pública". Y haciéndose constar que "la vivienda y la plaza de garaje se venderán libres de cargas y gravámenes (...) No obstante la cancelación de cualquier otra carga o gravamen que apareciera sobre la vivienda objeto del presente contrato, será por cuenta y cargo exclusivo de la parte vendedora". Y añadiendo al pacto tercero que "si la parte compradora incumpliera las obligaciones de pago que asume, quedará automáticamente resuelto este contrato, recuperando la vendedora de inmediato la plena propiedad de la vivienda, previo el requerimiento ordenado por el artículo 1.1504 del Código civil , sin obligación alguna de reintegrar las cantidades recibidas hasta aquella fecha, que se retendrán en concepto de indemnización por daños y perjuicios como cláusula penal pactada entre las dos partes". Y admiten las partes que se abonaron tanto 30.000 euros al tiempo de la firma del contrato, como los 30.000 euros cuyo pago había de verificarse en marzo de 2019, por lo que, en junto, tenía recibido el vendedor a cuenta del precio 60.000 euros, que es la cantidad cuyo reintegro demanda el comprador. Y resultó acreditado con la documental practicada que éste, que gira en el tráfico mercantil como "Donpiso", en el mes de julio de 2019 tenía dos potenciales compradores para los inmuebles en favor de quienes escriturarlos directamente, estando a la espera de poder obtener financiación, interesando del vendedor una prórroga del plazo pactado para abono del resto del precio y para el otorgamiento de escritura pública, ampliación que tan sólo es admitida por la compradora hasta el día 19 de julio de 2019. Y que llegado tal día todavía aparecía inscrita en el Registro de la Propiedad una hipoteca en favor de Bankia, pese a que los vendedores han extinguido el préstamo en cuya garantía se otorgó. Y de la prueba practicada no resulta acreditado que apoderado alguno del que fue acreedor hipotecario concurriera a la Notaría tal día al objeto de otorgar carta de pago y conseguir con ello la inscripción de la cancelación del derecho hipotecario en el Registro de la Propiedad, todo ello al objeto de que la hipoteca inscrita no surtiera efectos frente a terceros. Ahora bien, como tiene declarado el Tribunal Supremo "la cancelación de las cargas de la cosa en unidad del acto con el otorgamiento de la escritura de compraventa constituye práctica habitual" ( STS 315/11, de 4 de julio . Y también lo es el hecho de que en caso de subsistencia de la carga, el importe de la misma sea deducida del precio. Sin embargo, ante la subsistencia de la carga cuya cancelación, eso sí, era obligación del vendedor, el comprador, que había solicitado del vendedor la ampliación del plazo para pago del resto del precio y escrituración, lejos de permitir la dicha cancelación mediante la comparecencia de un apoderado del Banco o asunción del precio de la cancelación en el propio acto por el vendedor, opta por abstenerse de pagar el resto del precio y de otorgar elevar a público el contrato de compraventa a su propio nombre, pese a estar presente en la Notaría, incumpliendo además su obligación de pago del resto del preico. Y, correlativamente, el vendedor, que estaba en condiciones de instar al Banco para el otorgamiento de carta de pago e inscribir la dicha cancelación en el Registro de la Propiedad, opta por incumplir la obligación de transmitir el objeto vendido libre de cargas y gravámenes. Y eso sí, ambas partes, se prestan en el mismo día a resolver el contrato por incumplimiento de la contraparte, lo que tan sólo demuestra la falta de interés de ambas partes en la celebración del contrato.".

Y en el mismo sentido la sentencia de esta Sala, (Rollo de apelación 891-2019 Ponente: Sr. VIGUER SOLER) cuando indica "Planteados en los términos indicados el ámbito litigioso de esta alzada, con relación al contrato de arras penitenciales pactado entre comprador y vendedor, cabe señalar que no ha existido incumplimiento exclusivamente imputable a cualquiera de ellos, sino más bien un desistimiento mutuo que sería fiel reflejo y produciría los mismos efectos que el mutuo disenso de la operación de compraventa, pues lo cierto es que ninguno de los contratantes constituyó en mora a la contraparte requiriéndole para el otorgamiento de escritura, señalando Notaría, día y hora al efecto, no siendo en absoluto suficientes a tal efecto los meros comentarios que se realizaron en una informal conversación con la persona que intervino como intermediaria de la demandada como pretende la parte actora (documento nº 5). En suma, no puede considerarse incumplimiento del vendedor que en determinadas fechas la vivienda en cuestión estuviera gravada con un embargo relativo al procedimiento ejecutivo derivado de un préstamo hipotecario estando en realidad ya cancelada la hipoteca, pues ello en absoluto impedía que al tiempo en que se hubiera perfeccionado la compraventa dicho gravamen se hubiera alzado.

No obstante, ello sentado, esta Sala discrepa con la sentencia de instancia en el sentido que, igual que el comprador no tiene derecho a recibir las arras duplicadas, tampoco el vendedor tiene derecho a hacer suyas las arras percibidas, por lo que es claro que procede la restitución a los demandantes-compradores de la cantidad que en su día abonaron de arras penitenciales, es decir, 3.000 €, y en este punto debe revocarse la sentencia impugnada. En efecto, dando por resuelta por mutuo disenso la compraventa de autos, la única decisión posible, respecto a la condena dineraria que se ejercita -al margen de la resolución del contrato- es la de proceder la mercantil demandada a la devolución a los demandantes de los 3.000 € que recibió en concepto de arras, pues de lo contrario se produciría una situación de evidente enriquecimiento injusto que no puede quedar amparado en derecho, cuando además la demandada no ha reconvenido para intentar atribuir la causa resolutoria a la parte contraria, que hubiera sido, de concurrir, el único motivo para justificar que los vendedores se quedaran en su poder la cantidad en su día percibida como arras penitenciales. Y a no otra conclusión puede llegarse cuando la actuación de ambas partes revela el apartamiento de un contrato que además hoy sería de imposible cumplimiento especifico en tanto que la vivienda que constituye su objeto al parecer y según alegó el legal representante de la demandada ha sido nuevamente vendida por los demandados a terceros en el mes de mayo de 2019 (minuto 0:27 de la grabación audiovisual), supuesto este contemplado por el Tribunal Supremo como de mutuo disenso en sentencia de 4 de mayo 2016 , caracterizando tal instituto por el abandono fáctico y consentido, por las partes contractuales, de lo pactado entre ellos, que revela la existencia de un supuesto de mutuo disenso que, aunque no previsto en el art. 1156 CC , se admite por la jurisprudencia ( SsTS 5 de diciembre 1940 , 13 de febrero 1965 , 11 febrero 1982 , 20 de mayo 1984 , entre otros); porque se trata de una hipótesis de extinción o resolución contractual por retractación bilateral que determina una ineficacia por causa sobrevenida, y que se puede manifestar de forma conjunta (pacto) o por concurrencia de disentimientos unilaterales derivados de manifestaciones explícitas o de hechos de significación inequívoca (como ocurre en el caso, SsTS 25 de octubre de 1999 ); porque el mutuo disenso, revelado en este caso en una resolución "de facto" establecida por las partes, constituye una causa de extinción de las obligaciones reconocida por la doctrina y la jurisprudencia aun cuando no se halle expresamente contemplada en la enumeración comprendida en el artículo 1156 del Código Civil ; y porque a ese negocio jurídico consensual y extintivo se puede llegar no solo por medios de declaraciones expresas, sino también mediante declaraciones tácitas o actos concluyentes, esto es, con palabras, signos o actos que no sirven para exteriorizar directamente la voluntad extintiva de quienes lo emplean o ejecutan, pero de los que la misma se infiere o deduce inequívocamente" ( SSTS de 5 de mayo de 1979 , 26 de septiembre de 2008 , 25 de mayo de 2009 y 4 de mayo de 2016 entre otras).

En consecuencia, procede estimar parcialmente el recurso y la demanda formulada declarando la resolución del contrato de arras y condenado a la mercantil demandada a devolver a la parte actora la cantidad entregada en concepto de señal ascendente a 3.000 €.".

Y es que, en el presente supuesto, cabe hablar de esa falta de interés mutuo por ambas partes, ninguna diligente en aras a conseguir la conclusión correcta del contrato, como demuestran también los actos posteriores, en los que no existe requerimiento fehaciente en ese sentido por ninguna de las partes.

En este sentido, y como indica la sentencia citada, el Tribunal Supremo tiene declarado en su Sentencia 116/2010, de 4 de marzo, que "como dijo la sentencia de 20 de diciembre de 1993 , el incumplimiento que procede de ambas partes es "situación que es resuelta por la doctrina de esta Sala en el sentido de que tratándose de negocios jurídicos sinalamáticos, como es el de compraventa, el incumplimiento recíproco impide que pueda constituirse en causa de resoluciónvid., SS. 16-11-1979 y las muy numerosas en ella citadas, 23-1-1986, 16-4-1991, y las que en ella se indican, 16-5-1991 , etc., y esto es precisamente lo acontecido en el caso que ha motivado el pleito que con este recurso concluye". Y añadiendo en la de 8 de octubre del propio año que "Es hecho probado de la sentencia que hubo incumplimiento mutuo de comprador y vendedor, es decir, el incumplimiento ha procedido de ambas partes contratantes, situación que es resuelta por la doctrina de esta Sala en el sentido de que tratándose de negocios jurídicos sinalagmáticos, como es el de compraventa, el incumplimiento recíproco impide que pueda constituirse en causa de resolución, y esta la cuestión de orden fáctico del incumplimiento por ambas partes de sus respectivas obligaciones impide acceder a la concesión de la indemnización de daños y perjuicios( SSTS 16 de abril de 1991; 20 de diciembre de 1993; 24 de abril 2001; 4 de mayo 2010 entre otras)".

En consecuencia, en el presente supuesto, el incumplimiento recíproco ha de asimilarse al mutuo disenso, sin que sea pues imputable la resolución contractual a ninguna de las partes. En consecuencia, la parte del precio que habían recibido los demandados a cuenta de la compraventa ha de ser devuelto, al proceder, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.124 del Código civil, la devolución recíproca de prestaciones, sin facultad de retención del precio recibido, pues tal facultad la concibe la relación contractual que a las partes vincula como indemnización por daños y perjuicios que, conforme a lo expuesto, no es procedente.

TERCERO.-Por todo ello, procede la estimación parcial del recurso interpuesto y la revocación de la Sentencia dictada y, en su lugar, dictar otra estimatoria parcial de la demanda deducida, resolviendo el contrato que a las partes vincula y condenando a la parte demandada a que devuelva a las parte actora los 25.000 euros recibidos, más el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda hasta la de esta resolución, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.100, en relación con el 1.108, ambos del Código civil, sin hacer expresa declaración en orden al pago de las costas causadas en primera instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO.-Y atendido lo dispuesto en el artículo 398 del mismo Cuerpo legal, no procede hacer expreso pronunciamiento en orden a las costas devengadas ante esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,