Sentencia Civil 398/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 1218/2022 de 30 de septiembre del 2024

Se aceptan los de la sentencia recurrida, que se completan como a continuación se expone:

PRIMERO.-La Sentencia dictada estima la demanda deducida en negación de la existencia de servidumbre de luces y vistas que grave la propiedad del actor, local en Xàtiva, DIRECCION000 del zaguán signado con el dicho guarismo, en favor de la propiedad del demandado, local situado a la derecha del dicho patio y que linda con aquél, condenando al demandado a cerrar las cuatro ventanas abiertas en la pared contigua a la planta baja del actor. Y todo ello al considerar que el demandado no acredita ostentar título para aperturar huecos y tomar vistas a través de la propiedad no negada del actor.

Y frente a dicha resolución se alza la parte demandada sosteniendo ante esta alzada, en síntesis, el error en la apreciación de la prueba, al resultar acreditado con el título del actor que la Finca NUM000 de su propiedad forma parte de una comunidad de bienes diversa la que pertenece el local del demandado, habiéndose constituido aquélla al dividir horizontalmente la Finca NUM001, por lo que no se integra la propiedad del actor en la Comunidad a la que pertenece el local de la demandada (registral NUM002), que es la del edificio en que se ubica, esto es, el sito en DIRECCION000, lindando el local del demandado con el patio de luces elemento común del edificio del que forma parte, resultando así de la escritura de rectificación de la de constitución de la propiedad horizontal de la finca NUM003, en la que se constata la existencia de otro local perteneciente a su edificio que tiene acceso por el portón ubicado a la izquierda del zaguán, de 24,68 metros cuadrados, por lo que el local del actor no linda con el del demandado, resultando así también del título de compraventa de éste y de la pericial practicada a instancias de la demandada que debe prevalecer frente a la del demandante aun cuando resulten contradictorias, por cuanto ha resultado acreditado que el bajo propiedad del actor ni está situado a la izquierda del del demandado ni pertenece al edificio en que se integra aquél, considerando, además, el perito de la parte actora que la Finca NUM004, reflejo registral del local de 24,68 metros cuadrados, no existe y prescinde de la existencia de las ventanas correspondientes a las plantas altas del edificio.

SEGUNDO.-Y procede la Sala a la resolución de los motivos de recurso que esgrime la apelante ante esta alzada, conforme a lo establecido en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y doctrina que lo interpreta, que lo es en el sentido de que el tribunal de apelación no puede resolver otras cuestiones que aquéllas que le han sido trasladadas, pues en virtud del principio "tantum devolutum quantum apellatum" (sólo se defiere al Tribunal superior aquello que se apela), sólo puede conocer esta Sala de la pretensión fijada en los escritos de interposición del recurso y sostenidos en el acto de la vista ( artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , configurándose definitivamente el ámbito de la pretensión, pues con la formulación del recurso de apelación se traslada al Tribunal de segunda instancia el conocimiento de las cuestiones expresamente planteadas en el recurso y también el de aquéllas que, razonablemente, han de entenderse implícitas en la pretensión del recurso de apelación, por ser cuestiones dependientes o subordinadas respecto al objeto de impugnación, de tal modo que los pronunciamientos de la Sentencia de primera instancia a los que expresamente no se extiende la pretensión impugnativa deben entenderse consentidos por las partes, devienen firmes y no pueden ser modificados en la segunda instancia so pena de incurrir en una "reformatio in peius" (reforma para peor) que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia "extra petita" (más allá de lo pedido).

TERCERO.-Y procede la desestimación del recurso interpuesto y la íntegra confirmación de la Sentencia recurrida. La servidumbre de luces y vistas se concibe por el Legislador ( artículo 532 y 533 del Código civil) como una servidumbre continua y aparente, amén de negativa. Y tales servidumbre ( artículo 537), pueden adquirirse en virtud de título o por la prescripción de veinte años, sin perjuicio del posible reconocimiento de la servidumbre acuñada "por destino del padre de familia" del artículo 541 del Código civil. Y la existencia de la opuesta servidumbre de luces y vistas que legitimaría la existencia de las ventanas en la pared de cerramiento del local del demandado no puede concluirse acreditada del acervo probatorio obrante en autos.

Presenta el actor título de dominio del local sito a la izquierda del zaguán signado con el número 1 de policía de la DIRECCION000 de Xàtiva, de compraventa otorgado el 26 de enero de 1996 por doña Santiaga, casada con don Armando, como vendedora y en virtud del cual transmite al ahora actor la urbana, "planta baja compuesta de una sola nave, con su callejón de entrada y el patio de luces descubierto, con una superficie total de 300 metros cuadrados, de ellos 189 cubierto o edificado y el resto, o sea, 111 metros que está formado por el callejón que sirve de entrada y el patio de luces descubierto". Y en el título se hace constar que "Linda, frente u Oeste, con DIRECCION000 y edificio de don Bartolomé; derecha entrando, o Sur brazal de la acequia de la Vila y, en parte, dicho edificio de don Bartolomé; izquierda o Norte, parcela de don Jenaro y Alvaro y, en su parte alta, con vivienda del señor Carlos Jesús y espalda, o sea, al Este, de Pedro Antonio". El local dicho se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad de Játiva, Finca NUM000. Y del título del actor no resulta que su propiedad, incluida la del entrador, se encuentre gravada con servidumbre alguna en favor del local colindante, que es el del demandado, al que se accede por la derecha del zaguán y que, como resulta acreditado con ambas periciales, queda incrustado en él, de tal modo que rodea el zaguán del edificio y linda por detrás del mismo con el entrador del actor. Conforme a su título el actor adquiere libre de cargas y gravámenes.

Y resulta acreditado con la hoja registral de la Finca NUM001 del propio Registro de la Propiedad, que parcialmente aporta la demandada, pues tan sólo consta el asiento 17, "adición de herencia, compra y propiedad horizontal", que con la dicha Finca, que linda por el Oeste con Bartolomé y calle, se forman dos departamentos para constituir fincas independientes, la número Uno, compuesta de "planta baja de una sola nave, con un callejón de entrada y el patio de luces descubierto, con una superficie total de 300 metros cuadrados, de ellos 189 edificados y el resto de 111 metros está formado por el callejón que sirve de entrada y el patio de luces descubierto", se le asigna un porcentaje de participación en elementos comunes del 50%. Y la número Dos, formada por plantas altas que quedan enclavadas y a las que se le da acceso a través de determinada vivienda en NUM005 planta a través de la DIRECCION001, a la que igualmente se le atribuye un coeficiente de participación en elementos comunes del 50% para constituir la finca en régimen de propiedad horizontal. Las dos Fincas descritas se constituyeron pues en Fincas independientes, pasando la primera a formar la Finca registral NUM000, que hoy titula el demandante, y la segunda la NUM006. Y la propiedad de ambas, al tiempo de la división horizontal se atribuyó por mitades indivisas a Ramón y a Andrea (ésta casada con Bartolomé), vendiendo la sucesora hereditaria de aquél a Bartolomé su mitad indivisa el 2 de mayo de 1981. La dicha finca registral NUM000 más tarde se vende a Gerardo y a Armando y, finalmente, se atribuiría su propiedad a la esposa de este último doña Santiaga el 14 de septiembre de 1994 por adjudicación en la liquidación de la sociedad conyugal (así resulta del título de compraventa aportado por el demandante), que vende al actor el local y entrador de su propiedad. En consecuencia, no resulta acreditado que la propiedad del actor se encuentre gravada en virtud de título con servidumbre alguna constituida en favor del local del demandado.

Por su parte, el local del demandado se ubica en el edificio sito en la propia ciudad de Xàtiva, DIRECCION000, Finca Registral número NUM002 del propio Registro de la Propiedad, formándose al tiempo de la declaración de obra nueva, división y constitución en régimen de propiedad horizontal de la Finca NUM003, declaración que efectúa el 9 de septiembre de 1980 Bartolomé, casado en régimen de gananciales con Andrea. Y la Finca objeto de división (documental aportado por la parte demandada) se forma por "segregación, previa agrupación de dos fincas de su propiedad, adquiridas a don Horacio y otros, mediante escritura autorizada el 9 de enero de 1.980. Está libre de cargas y arrendamientos". Y la dicha Finca se describe como "solar para edificar, sito en Játiva, con fachadas recayentes a las DIRECCION002 y en proyecto, sin número. Ocupa una superficie de 539 metros cuadrados y linda, al Norte (o izquierda entrando, conforme consta añadido en forma manuscrita en el propio documento) resto de la finca de donde se segrega, y en parte Alvaro; Sur (o derecha, según se especifica también en forma manuscrita), calle en Proyecto, y en una pequeña parte, con dicho resto de finca; Este (o espaldas, conforme al texto manuscrito), resto de finca; y Oeste (o frente, manuscrito) DIRECCION002. Y sobre el solar dicho se declara la obra nueva que ocupa toda su superficie, que se describe en lo que ahora interesa como Edificio sito en Xàtiva, DIRECCION002 de policía, que se compone de planta baja, destinada a locales comerciales y cuatro plantas altas, con una vivienda por planta recayentes a la DIRECCION002, así como otras seis plantas altas con viviendas recayentes a la DIRECCION002 y en Proyecto, hallándose dotado de dos zaguanes y escaleras de acceso a las plantas elevadas, recayendo ambos zaguanes a la DIRECCION002, identificándose el de la izquierda, que da acceso los locales y viviendas primeramente enunciados, coincidiendo los lindes del inmueble con el solar indicado. Y se describen los elementos independientes que se forman y, entre ellos, y como número Dos el local que hoy es propiedad del demandado: "local comercial sito en planta baja, a la derecha de la fachada y del zaguán señalado con la letra A), con acceso directo e independiente a través de diversas puertas que se abren a la DIRECCION002 (...). Linda, frente, DIRECCION002; derecha y espaldas los mismos lides del edificio; izquierda, el linde general del edificio, patios de luces y zaguán letra A. Tiene incrustados los dos zaguanes de acceso a las plantas elevadas en su parte delantera. No consta, pues, servidumbre alguna en favor del local del demandado que grave la propiedad del actor, entrador a su local comercial ubicado físicamente a la izquierda del local del actor, tras rebasar el zaguán signado con el DIRECCION002.

Y cierto es que en la escritura de compraventa del local del demandado, se especifica que se otorgó escritura de rectificación de la anterior el 13 de abril de 1985, en la que se hizo costar "la existencia del signo aparente de "servidumbre de paso para personas y vehículos", que, por el lindero Norte o izquierda, entrando, la atraviesa de Oeste o Frente a Este o espaldas, en toda la longitud del lindero Norte y con una anchura de tres metros, y, el de servidumbre de "luces y vistas", en beneficio del solar sito a la izquierda, entrando, o lindero "Norte, consistente en la existencia de huecos o ventanas sobre solar propiedad del exponente señor Bartolomé". Ahora bien, las meras manifestaciones del otorgante de la escritura de obra nueva y de declaración del régimen de propiedad horizontal, de rectificación de determinados extremos del instrumento en su día otorgado, no constituyen título de constitución de la servidumbre pretendida, considerando: en primer lugar, que cuando se rectifican los dichos extremos en el año 1985, el otorgante ya no es propietario del entrador, por cuanto lo había vendido ya a Armando, casado con Santiaga (causante del demandante), sin que pueda surtir efectos dicha manifestación efectuada por quien no es dueño del predio que va a resultar gravado por la servidumbre; en segundo lugar, que no consta el título en virtud del cual se constituyó la pretendida servidumbre; y, finalmente, que según la dicción literal de la escritura de rectificación otorgada, el dueño del predio dominante es el propio actor y el demandado lo es del predio sirviente.

Tampoco se ha constituido la servidumbre de luces y vistas por prescripción, por cuanto las ventanas sobre las que se toman luces y vistas en la actualidad fueron construidas en el año 2020. Así resulta del testimonio de los vecinos del inmueble en que se ubica el local del demandado que se muestran conformes en que fue durante el confinamiento acordado para paliar los efectos de la Pandemia cuando se abrieron.

Finalmente, no puede concluirse la constitución de la pretendida servidumbre por designio del padre de familia. Dispone el artículo 541 del Código civil que "la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura". Y el Tribunal Supremo tiene declarado en Sentencia 796/2000, de 29 de julio, reiterando la doctrina sentencia en Sentencias de 25 de julio de 1991 y 18 de marzo de 1999, que para declarar la realidad y subsistencia de una servidumbre de las reguladas en el dicho precepto es indispensable que quien ejercite la acción prueba cumplidamente: 1.º La existencia de dos predios pertenecientes a un único propietario; 2.º Un estado de hecho del que resulte por signos visibles y evidentes que uno de ellos presta al otro un servicio determinante de semejante gravamen, en el supuesto de que alguno cambiara de titularidad dominical; 3.º Que tal forma de exteriorización hubiera sido impuesta por el dueño común de los dos; 4.º Que persistiere en el momento de transmitirse a tercera persona cualquiera de dichas fincas; 5.º Que en la escritura correspondiente no se exprese nada en contra de la pervivencia del indicado derecho real».Y en el presente supuesto, el demandado, que opone la realidad del derecho a tomar luces y vistas sobre la propiedad del actor, no acredita en qué época don Bartolomé vendió a don Armando la propiedad del local y su entrador (Finca, como se ha expuesto, NUM000) a efectos de determinar si existía el signo aparente de la pretendida servidumbre al tiempo de dividirse las propiedades, pues tan sólo aporta en forma parcial la historia registral de la Finca matriz, es decir, de la NUM001. Es más, tal signo de la pretendida servidumbre de luces y vistas, ni tan siquiera puede apreciarse al tiempo de otorgarse la escritura de declaración de obra nueva y propiedad horizontal del edificio en que se ubica el local que después adquirió el demandado. Así lo manifiestan los testigos que depusieron a instancia de la parte demandante, ambos vecinos del edificio dividido horizontalmente desde sus inicios, y que, como se ha expuesto, declaran en forma concluyente y coincidente que las ventanas actuales grandes y que otorgan vistas al demandado sobre el entrador del actor se aperturaron en el año 2020 y sin conocimiento de la Comunidad de propietarios. Testimonios coherentes con la declaración del testigo don Mariano, que depuso a instancias del demandado y que conocía el local en cuestión, por cuanto trabajó en él desde 1989 y hasta 1992, que constata la existencia de cuatro ventanas en la pared colindante con el entrador del actor, pero que no ofrecían vistas sobre él, pues para mirar habría tenido que subirse a una silla o escalera, pues estaban muy altas. Y frente a tal rotunda acreditación de que los huecos que se aperturaron en el local al tiempo de su construcción son aquellos que únicamente permiten recibir luces y ventilación a la altura inmediata a los techos (581 del Código Civil), y no aquéllos que ofrecen luces y vistas sobre la propiedad ajena (artículo 582 del propio Texto legal), se alza la aislada declaración de don Mariano, que en forma no concluyente, manifiesta que sí había ventanas en tal pared y que por ella veía un lucernario, y que no puede prevalecer frente al resultado concluyente que ofrecen las restantes testificales ( artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

CUARTO.-Por todo ello, procede confirmar la Sentencia dictada que declara la inexistencia de servidumbre de luces y vistas que grave el entrador propiedad del actor (que forma parte de la Finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Xàtiva) en favor del local propiedad del ahora demandado (Finca número NUM002 del propio Registro). Y sin que frente a tal declaración sea relevante el resultado de la pericial propuesta a instancias de la parte demandada, contradictoria con el de la rendida por el Perito propuesto por el actor. El Tribunal Supremo, en Sentencia de 18 de junio de 2010, tiene declarado que "la emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo convenientemente ( SSTS 20 de abril 2012 ; 29 de mayo 2014 ) (...). El apreciar en mayor medida el valor probatorio de un informe pericial frente a otros constituye una manifestación más del ejercicio de la jurisdicción y de la formulación del juicio necesario para dictar sentencia, pues frente a la disparidad de criterios periciales, es precisamente el juzgador quien, bajo el presupuesto del empleo de la sana crítica, está llamado a decidir cuál de ellos merece mayor credibilidad". Y, en lo que al empleo de la "sana crítica" en orden a la valoración de la prueba, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su sentencia 141/2021, de 15 de marzo, consigna: "Como señalamos en nuestra sentencia 468/2019, de 17 de septiembre: «La valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si éstas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón - sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración» (...). Las reglas de la sana crítica no son normas que se encuentren codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directrices de la lógica humana. Comprenden las máximas o principios derivados de la experiencia, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos. Implican un sistema de valoración racional y razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, que permite efectuar un juicio prudente, objetivo y motivado, de corroboración de las afirmaciones fácticas efectuadas por las partes mediante el examen de las pruebas propuestas y practicadas, todo ello con la finalidad de huir de los riesgos derivados del acogimiento de meras hipótesis intuitivas o conclusiones valorativas absurdas, y prevenir, de esta forma, decisiones arbitrarias. La sana crítica se concibe pues como un sistema integrado por las reglas de la lógica, de la ciencia y de la experiencia, entendida la primera de ellas como sistema que permite verificar la corrección de los razonamientos humanos, con sometimiento a las pautas por las que debe discurrir el pensamiento condigno al ejercicio de la función jurisdiccional. La valoración probatoria llevada a efecto por medio de tales reglas exige que no conduzca al absurdo como límite infranqueable de la lógica jurídica. En definitiva, lo que se pretende es la consagración de una concepción racionalista de la valoración de la prueba, que permita dictar una sentencia motivada que adopte una decisión justificada conforme a los postulados de la razón. Desde la perspectiva expuesta, en las sentencias 320/2016, de 17 de mayo, 615/2016, de 10 de octubre y 471/2018, de 19 de julio, hemos referenciado algunos de los elementos de juicio a ponderar por los tribunales a los efectos de valorar las pruebas periciales conforme a los postulados de la sana crítica, tales como el análisis de los razonamientos que contengan los dictámenes, las conclusiones conformes y mayoritarias, el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten los informes, la competencia profesional de los peritos, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad".

Y la aplicación de tal doctrina a los pareceres dispares emitidos en el presente supuesto, lleva a la Sala a otorgar mayor valor probatorio al vertido a instancia de la parte actora que parte de la realidad física y, en concreto, de la colindancia entre las propiedades de los que son parte en el presente litigio, al que coadyuva, además, el resultado de la testifical practicada. Mientras que el Perito que emite informe a instancias de la parte demandada, parte del supuesto erróneo de que el actor no es propietario del entrador por serlo un tercero, esto es, el dueño de la finca registral NUM004 que identifica como el local Uno descrito al tiempo de otorgamiento de la tantas veces meritada escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal, siendo así que no es objeto del presente procedimiento dónde se ubica la dicha finca ni quién es su propietario, ni tan siquiera si pueden coexistir en forma pacífica esta última registral y la del actor, resultando acreditado igualmente que las ventanas ofrecen vistas al demandado sobre la propiedad del actor y no sobre un elemento común del edificio del demandado. Ni constituye tampoco objeto del presente procedimiento el derecho de los dueños de los pisos superiores a tomar luces y vistas sobre el entrador propiedad del actor, ni tan siquiera el de la propia comunidad de propietarios a hacerlo por el hueco que queda acreditado sí está abierto en la caja de escalera del edificio en cuestión.

QUINTO.-De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,