Sentencia Civil 65/2026 Audiencia Provincial Civil nº 8 de Madrid, Rec. 397/2024 de 16 de febrero del 2026

PRIMERO. -Se recurre en apelación la sentencia que ha estimado la demandada por la que la Comunidad de Propietarios demandante reclama la cantidad de 30.990,6 euros por los daños y perjuicios que, según afirma, ha sufrido en sus instalaciones de climatización debido al defectuoso mantenimiento llevado a cabo por la demandada que habría incumplido las obligaciones derivadas del contrato suscrito en el año 2009.

La sentencia estima la demanda con los siguientes fundamentos:

- El contrato suscrito comprendía el mantenimiento de los equipos de refrigeración.

Aunque de la dicción literal del contrato no estaría incluido el mantenimiento de la refrigeración, la sentencia valorando la prueba en conjunto, atendiendo a la sustitución simultánea por parte de Naturgy de los equipos de frío y calor y la falta de concreción en el contrato de cuáles eran las instalaciones cuyo mantenimiento asumiría directamente la Comunidad de Propietarios aquí demandante, así como la adopción de la decisión de sustitución de todo el sistema de climatización a través de la empresa A.F que es la que les propone la financiación con Naturgy, concluye que la verdadera voluntad de las partes al tiempo de la contratación era la de que Naturgy se hiciera cargo de la instalación y mantenimiento del sistema de climatización de frío y calor y no sólo de este último por más que en el contrato se empleara únicamente la palabra caldera, contenida en un Anexo, máxime cuando no se ha aprobado la existencia de otro contrato de mantenimiento entre la Comunidad de Propietarios y A.F referida al sistema de frío.

- La siguiente cuestión controvertida viene referida a si existió o no un incumplimiento de sus obligaciones de mantenimiento por la parte demandada.

Tras una exhaustiva exposición de la prueba practicada , especialmente de la prueba pericial, concluye que la demandada, a través de su subcontrata A.F, no realizó un adecuado mantenimiento pues se limitaba a verificar los niveles de presión, a comprobar que no hubiera fugas y a algunos trabajos de limpieza, además de dejar inservible una de las máquinas aprovechando sus piezas para colocarlas en las de los otros portales y dejarlas en funcionamiento y prueba de lo contrario no la puede constituir la auditoría realizada en su día por una empresa independiente desde el momento en que se ciñó al DIRECCION001, precisamente la que parece que menos problemática mostraba, pero no a las máquinas del resto de portales. La relación de defectos apreciados por la empresa REMICA hace difícilmente creíble que tales deficiencias surgieran en los meses transcurridos desde que cesa A.F en su labor, pues no resulta verosímil que durante diez años, según los testigos, con un claro interés en el procedimiento, no hubiera más que incidencias puntuales de fácil resolución, y, casualmente, en el momento en que ellos cesan, y en apenas tres meses, se produzcan tal cúmulo de defectos. Por ello, se considera que la parte demandada no cumplió adecuadamente sus obligaciones y que, en consecuencia, viene obligada a indemnizar a la parte demandante.

Por último, sobre la cantidad reclamada considera que la parte demandante ha acreditado documentalmente los presupuestos y las facturas abonadas, si bien limita su reclamación a la cantidad fijada por el perito, algo inferior al haber considerado el perito un porcentaje de depreciación pues algunos de los elementos instalados, por la lógica obsolescencia de los anteriores, representaban un cierto grado de mejora. Por ello, acreditados los pagos y confirmada la realidad de los trabajos por el testigo D. Justino, se considera que procede fijar la indemnización en la cantidad interesada por el perito, esto es, 30.990,68€.

El pronunciamiento estimatorio de la demanda se recurre en apelación por la parte demandada quien formula sus alegaciones para los siguientes enunciados:

"PRIMERO. -ERROR EN LA VALORACIÓN DEL CONJUNTO DE LA PRUEBA PRACTICADA: OBJETO DEL CONTRATO DE GESTION ENERGETICA.

SEGUNDO. -INCORRECTA APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGULADORES DE LA RESPONSABILIDAD CONTENIDOS EN EL CÓDIGO CIVIL. ERROR EN LA VALORACION DE LA PRUEBA.".

La parte apelada se ha opuesto a la estimación del recurso.

SEGUNDO. -1. Objeto del contrato.

Se sostiene por la parte demandada que la instalación de frío fue llevada a cabo por AF, ajena al contrato de gestión energética (mantenimiento) firmado con NATURGY.

Según se alega, la comunidad de propietarios determinó que fuera AF la encargada de la instalación y del mantenimiento de la instalación de frío, celebrando un contrato independiente AF y la comunidad de propietarios que paga directamente este servicio de mantenimiento de frío a la empresa AF, concretamente la prestación del servicio de mantenimiento de la instalación de climatización (tanto preventivo -cuota mensual-, como los correctivos-reparaciones) que se hubieran realizado respecto a la instalación de frío.

La sentencia al respecto concluyó que aunque de los términos literales del contrato se sigue que el mantenimiento de la instalación de frio no se encargó a Naturgy (como si fue de la calefacción, que lo prestaba a través de la empresa AF), de las circunstancias del caso se sigue que fue voluntad de las partes incluir la prestación de este servicio en el contrato.

Se apunta en el recurso que de los testimonios vertidos en juicio, especialmente del Sr. Carlos Alberto, empleado de AF, se sigue que no era así pues dijo en términos inequívocos que el mantenimiento de los equipos de frío se contrató directamente por la Comunidad de Propietarios.

A este respecto es preciso señalar, como hizo el demandante en el acto del juicio y ahora en su oposición al recurso, que la cuestión de que Naturgy no era responsable del mantenimiento de los equipos de frío no fue planteada en su contestación a la demanda, siéndolo de forma extemporánea en el acto juicio.

Como expresa la SAP,Navarra sección 3 del 01 de marzo de 2021 Recurso: 258/2019 : "La STS -Pleno- 23/2016, de 3 de febrero (RJ 2016, 2) recordó que conforme al art. 412 LEC, una vez se haya establecido lo que sea objeto del procedimiento en la demanda y la contestación, las partes no pueden alterarlo posteriormente. Prohibición de la mutatio libelli, tanto aplicable a la vía de acción como a la vía de excepción, que tiene como fundamento histórico la proscribir la indefensión ( SSTS de 26 de diciembre de 1997, RJ 1997, 9663, y 12 de marzo de 2008, RJ 2008, 1706). El demandado sólo puede defenderse, al contestar a la demanda, de las alegaciones que aquella contiene, que no pueden modificarse a lo largo del proceso, salvo que existan hechos nuevos o de nueva noticia, introducidos en la audiencia previa, lo mismo que el demandado debe precisar los términos de su resistencia, y no modificarlos, para que puedan ser discutidos por el demandante, articulando medios de prueba dirigidos a tal fin. Esta prohibición de cambio de demanda es uno de los efectos de la litispendencia en sentido amplio, como estado procesal, y nunca se vulnera el principio de congruencia por la sentencia que no resuelve sobre los hechos o pretensiones nuevos indebidamente introducidos en el proceso en momento extemporáneo (así, SSTC 182/2000 y 187/2000, de 10 de julio (dos); 93/2002, de 23 de abril; y 126/2011, de 18 de julio)".

Pues bien, entendemos que acompaña la razón a la parte demandante, dado que, la demandada ni en su contestación a la demanda ni en el audiencia previa a modo de alegación complementarias , adujo que el contrato de mantenimiento no incluía los aparatos de frío. La parte demandada sostuvo que no había incurrido en negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones derivadas del mantenimiento contratado siendo esta la argumentación para su oposición a la demanda, pero no manifestó sobre la cantidad reclamada por la reparación de equipos de frío que no pudiera ser condenada al pago por no ser objeto del contrato tal mantenimiento. La sentencia es cierto que entra a dilucidar este punto, pero lo cierto es que con ello está dando respuesta a las alegaciones sobre el objeto del contrato que fueron introducidas indebidamente en la Litis por el demandado en el acto del juicio.

El motivo de recurso debe ser, por tanto, desestimado.

2. Responsabilidad contractual.

Se aduce el error en la valoración de la prueba .Sobre el deficiente cumplimiento de la obligación de mantenimiento, cuya carga probatoria incumbe a la demandante, se practicó prueba documental (informe de deficiencias de Remica en relación con las calderas), prueba testifical-pericial del Sr. Arturo, autor del informe y testimonio del Sr. Isidro, administrador de la comunidad y por último, informe pericial emitido por Proyecta, que fue aclarado en el acto del juicio por el sr, firmante del mismo.

Por su parte, la demandada aportó informe pericial contradictorio. Fueron asimismo interrogados a propuesta de la demandada los testigos, Sr. Justo empleado de Naturgy encargado del mantenimiento de los equipos y el Sr. Carlos Alberto, empleado de AF.

Se aduce en el recurso que el informe de deficiencias en la instalación de REMICA se realizó cuatro meses después de que la demandante entregara la instalación y el Informe emitido por la empresa Proyecta se realizó en agosto de 2020, diez meses después de la entrega de la instalación a la comunidad por parte de NATURGY. Respecto a la entrega de la instalación, indica que se realizó correctamente, ya que, conforme establece el RITE, en ese mismo momento se contabiliza la energía que se ha consumido y se firma los partes por todos los presentes. En el momento de la entrega no constan incidencias de ningún tipo, siendo que se realizó la visita conjunta entre los representantes de la Comunidad y el técnico de NATURGY para la toma de lecturas finales de consumo . El informe de Proyecta se realizó sin poner en marcha la instalación y de forma visual, por tanto, se basan en las manifestaciones de los técnicos de REMICA.

Sobre la instalación del DIRECCION002 se dice en los informes presentados de contrario se indica que corresponde "Sustitución de una de las calderas, la cual no da servicio debido a la falta de piezas, como quemadores, de placas de control de temperatura ni de inicio o paro". Sin embargo, resulta incongruente esta manifestación con lo indicado por las testificales presentadas por la comunidad de propietarios, concretamente, el administrador de fincas el Sr. Isidro indica (minuto 11:05:20) "que la máquina del DIRECCION002 no es que sirviera como repuesto, la máquina del portal dos lo que se acordó que funcionaria en unas horas determinadas al día y nunca de noche, por el ruido que provocada en una vivienda..."por tanto, esta máquina no constaba desguazada, sino que constaba apagada por voluntad de la propia comunidad de propietarios, así lo corrobora también el técnico de REMICA en su intervención en el juicio el Sr. Arturo en el minuto 11:40:17 indica que "tanto la enfriadora como el roof top de calefacción se encontraban fuera de servicios porque habían ruidos y el vecino no quería que se pusiera en marcha"; asimismo, en las fotografías aportadas en los informes aportados por la comunidad de propietarios se puede observar que no consta desguazada.

Sobre las placa electrónica master que determina la secuencia de encendido de los módulos en función de los requerimientos de energía del sistema, se aduce "si dicha placa esta averiada la caldera no funciona,(testifical del técnico de REMICA minuto 11:41:05, testifical del perito Sra. María Dolores minuto12:39:45) . Al no estar en marcha la instalación tal y como manifiesta el propio perito de la comunidad de propietarios no se pudo comprobar el funcionamiento de las mismas, por tanto, no se pudo verificar si procedía el cambio por mal funcionamiento. Tal y como se indica por las testificales de los peritos(sic) , puede funcionar una caldera con la placa máster averiada, pero tiene que haber siempre alguien constantemente al lado del armario, un técnico comprobando la temperatura de la caldera. A la Sra. María Dolores cuando acudió a realizar la visita a la instalación, le confirmaron que la instalación funcionaba, lo que corrobora que las placas master estaban correctas. No se acredita mediante fotografías ni ningún otro medio que las placas master no funcionaran."

Pues bien, así planteado el recurso, debemos centrar la cuestión partiendo de que es la prueba pericial , a la que unimos en este caso el informe de Remica y testimonio de su autor por su carácter eminentemente técnico, la idónea para acreditar el estado de la instalación, no así la testificales : el administrador fue poco concreto en la descripción del estado de la instalación además de que por su relación con la demandante ve comprometida su imparcialidad , lo que se puede predicar también del empleado de Naturgy y del empleado de AF que fue la empresa que llevó a cabo el mantenimiento y de cuyo deficiente cumplimiento en definitiva se trata.

Es el criterio legal de valoración de la prueba pericial la aplicación de las reglas de la sana crítica, a tenor del art. 348 de la LEC, reglas que no estando codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana que imponen valorar el contenido de los dictámenes, y no específica y únicamente su resultado, en función de los demás medios de prueba, ponderando los razonamientos que contengan y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten, así como la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, y todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad ( STS 702/2015 de 15 de diciembre).

A ello se añade que, como señala la STS de 30 de noviembre de 2010, "resulta por un lado de difícil impugnación la valoración de la prueba pericial, cuando dicho medio tiene por objeto ilustrar al órgano enjuiciador sobre determinadas materias que, por la especificidad de las mismas, requieren unos conocimientos especializados de técnicos en tales materias y de las que, como norma general, carece el órgano enjuiciador". Y que si bien la STS de 18 de mayo de 2015, rec. 2217/2013 reiterando las sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero, y 562/2013, de 27 septiembre, entre otras, de esa Sala, declaró que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno (...) y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial", no es menos cierto que los preceptos de la LEC relativos a las pruebas no contienen reglas valorativas sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, de tal forma que para destruir una conclusión presuntiva del juzgador debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo.

Pues bien, en este caso coincidimos con las apreciaciones de la sentencia apelada, salvo en el punto que más adelante se expondrá. Respecto a la instalación de frío, según el informe pericial de la actora, necesita ser actualizada en piezas de uso, tal y como llaves de control, manómetros y tuberías oxidadas. Las piezas a sustituir se detallan en la evaluación económica para cada uno de los portales. El informe pericial de la demandada emitido por la Sra. María Dolores (Gabinete Pericial JVR, S.L) sobre unidades de frío, se limita a decir que el mantenimiento no forma parte del contrato con la demandada Naturgy.

Sobre unidades de calor se realiza en el informe de la demandada una crítica del informe de la demandante basándose en las fotografías aportados en el informe pericial de la actora. Consideramos que debe darse mayor valor al informe de la parte actora que se basa, a su vez, en el informe de REMICA teniendo en cuenta el conocimiento directo de la instalación del Sr. Arturo, autor del informe. Además, en su testimonio el Sr. Arturo, ingeniero industrial, ofreció una versión por conocimiento directo del estado de mantenimiento de la instalación, siendo su testimonio imparcial pues según manifestó ya no es la empresa encargada del mantenimiento. El perito firmante del informe aportado por la demandante explicó precisamente que realizó su informe con base en el informe del Sr. Arturo, además de sus observaciones.

Por otra parte, que el mantenimiento se realizó de forma adecuada no ha sido acreditado por la demandada. Únicamente consta como anexos al informe de la Sra. María Dolores, el parte de mantenimiento DIRECCION002 de 9 de abril de 2019 y el parte de trabajo correctivo de DIRECCION003 de 29 de enero de 2019 (Descripción Detallada: bomba pierde agua por caja de conexiones, la caldera bloqueada fallo de placa esclava y electro válvula de gas de la caldera quemada.), que son emitidos por la propia empresa mantenedora y el parte de calidad correspondiente al DIRECCION001 de 18 de marzo de 2019 ,en el que ciertamente aparece como única deficiencia " Luz interior del Roof-Top no funciona Iluminación de emergencia 45X Iluminación de Emergencia dentro del Roof-top no luce". Ahora bien, lo que no se sigue del informe pericial de la demandada es que las piezas que respecto del portal uno fueron valoradas , se encontraran en buen estado.

En concreto, sobre el estado de la caldera del DIRECCION002 , a la que se refiere la apelante es preciso señalar que en contra de lo alegado , el testigo Sr. Isidro, administrador de la comunidad, lo que manifiesto es que en una revisión en la cubierta por goteras descubrieron que la caldera estaba abierta y elementos sueltos y que por empelados de AF le constaba que como no estaba en funcionamiento cogían de ahí la piezas hasta que volviera la piezas que necesitaba y las volvía a instalar en la caldera 2. Cuando dejaron el servicio descubrieron que no habían repuesto las piezas. Y en cuanto a las placas master según aclaró el Sr. Arturo de los 16 módulos solo arrancaron 8, por lo que el sistema que estaba sobredimensionado podía dar calefacción sin que funcionaran todas las unidades.

En todo caso, como se ha dicho consideramos con la sentencia apelada que el estado de la instalación fue conocida de primera mano por el Sr. Arturo de la empresa Remica, quién realizó su informe con base en el estado de mantenimiento cuando terminó el contrato con Naturgy, sin que desde luego que se haya demorado en emitir el informe pueda justificar que los desperfectos se hayan causado en los escasos meses trascurridos y no en los diez años anteriores.

En consecuencia, no acogemos las alegaciones de la demandada apelante en cuanto se considera acreditada la falta de diligencia en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato respecto del mantenimiento de los equipos.

3. Sobre la cantidad reclamada.

Por último, la parte apelante hace referencia a los presupuestos y las facturas que se presentan de contrario para acreditar las reparaciones llevadas a cabo. Se dice " Basta con atender a los documentos nº 11 y 12 de la demanda correspondientes a la Factura de REMICA, Nº Factura NUM000, emitida con fecha 17/02/2021, por importe 19.572,17€. Estas facturas hacen referencia a la "Adecuación de la instalación según presupuesto NUM001", en la demanda no se contiene este presupuesto NUM001 por lo que, desconocemos a que conceptos corresponde y si estos forman parte de la instalación de gestión energética, así mismo, no se acredita que se haya llevado a cabo los trabajos por parte de REMICA ni que la Comunidad de Propietarios haya procedido a abonarlos. Lo mismo ocurre con Nº Factura NUM002, emitida con fecha 17/02/2021, por importe 25.448,51€. hace referencia a la "Adecuación de la instalación según pto. NUM003. En la demanda no se contiene este presupuesto NUM003 por lo que, desconocemos a que conceptos corresponde y si estos forman parte de la instalación de gestión energética."

A este respecto es preciso señalar que la reclamación de perjuicios la actora no la fundamenta en el importe de la facturas aportadas como documentos números 11 y 12 de la demanda que suman un importe de 41.020, 68 euros sino en la valoración inferior contenida en el informe pericial, tal como explica la sentencia apelada. Sobre esta valoración, la perito Sra. María Dolores en su informe objetó sobre el porcentaje aplicado de depreciación señalando que la reducción debía ser mayor que la aplicada, cuestión esta que no se plantea por la apelante. Sobre DIRECCION001, sin embargo, si atendemos la alegación relativa a la placa master que según el presupuesto del Sr. Arturo, que es en realidad el único que comprobó el estado de funcionamiento de la instalación al finalizar el contrato, no incluye la sustitución de la placa master que se valora en el informe de la actora en 562,50 euros más IVA.

En definitiva, procede estimar en parte el recurso, debiendo detraerse la cantidad de 680,62 euros del total reclamado, si bien la demanda, dado el escaso porcentaje que supone la cantidad de 680,62 euros en el total reclamado, la entendemos estimada sustancialmente, de ahí que se mantenga el pronunciamiento sobre costas que se impusieron a la demandada.

Como recuerda la STS 1117/2025 Civil sección 1 del 15 de julio de 2025 con cita de la sentencia 715/2015, de 14 de diciembre "la doctrina de los tribunales, con evidente inspiración en la ratio del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la " estimación sustancial" de la demanda, que en teoría se podría sintetizar en la existencia de un "cuasi-vencimiento", por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido. En la práctica este criterio es de especial utilidad en los supuestos en que se ejerciten acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del quantum es de difícil concreción y gran relatividad ( SSTS 9 de junio de 2006 y 15 de junio de 2007) (...) El carácter sustancial de la estimación de la demanda ha sido apreciado por esta sala en diversas resoluciones para justificar la imposición de costas a aquel contra el que la pretensión se ha estimado en sus aspectos más importantes cualitativa o cuantitativamente."

TERCERO. -Estimado parcialmente el recurso, no se imponen costas en esta instancia ( artículo 398 LEC) .

PRIMERO. -Se recurre en apelación la sentencia que ha estimado la demandada por la que la Comunidad de Propietarios demandante reclama la cantidad de 30.990,6 euros por los daños y perjuicios que, según afirma, ha sufrido en sus instalaciones de climatización debido al defectuoso mantenimiento llevado a cabo por la demandada que habría incumplido las obligaciones derivadas del contrato suscrito en el año 2009.

La sentencia estima la demanda con los siguientes fundamentos:

- El contrato suscrito comprendía el mantenimiento de los equipos de refrigeración.

Aunque de la dicción literal del contrato no estaría incluido el mantenimiento de la refrigeración, la sentencia valorando la prueba en conjunto, atendiendo a la sustitución simultánea por parte de Naturgy de los equipos de frío y calor y la falta de concreción en el contrato de cuáles eran las instalaciones cuyo mantenimiento asumiría directamente la Comunidad de Propietarios aquí demandante, así como la adopción de la decisión de sustitución de todo el sistema de climatización a través de la empresa A.F que es la que les propone la financiación con Naturgy, concluye que la verdadera voluntad de las partes al tiempo de la contratación era la de que Naturgy se hiciera cargo de la instalación y mantenimiento del sistema de climatización de frío y calor y no sólo de este último por más que en el contrato se empleara únicamente la palabra caldera, contenida en un Anexo, máxime cuando no se ha aprobado la existencia de otro contrato de mantenimiento entre la Comunidad de Propietarios y A.F referida al sistema de frío.

- La siguiente cuestión controvertida viene referida a si existió o no un incumplimiento de sus obligaciones de mantenimiento por la parte demandada.

Tras una exhaustiva exposición de la prueba practicada , especialmente de la prueba pericial, concluye que la demandada, a través de su subcontrata A.F, no realizó un adecuado mantenimiento pues se limitaba a verificar los niveles de presión, a comprobar que no hubiera fugas y a algunos trabajos de limpieza, además de dejar inservible una de las máquinas aprovechando sus piezas para colocarlas en las de los otros portales y dejarlas en funcionamiento y prueba de lo contrario no la puede constituir la auditoría realizada en su día por una empresa independiente desde el momento en que se ciñó al DIRECCION001, precisamente la que parece que menos problemática mostraba, pero no a las máquinas del resto de portales. La relación de defectos apreciados por la empresa REMICA hace difícilmente creíble que tales deficiencias surgieran en los meses transcurridos desde que cesa A.F en su labor, pues no resulta verosímil que durante diez años, según los testigos, con un claro interés en el procedimiento, no hubiera más que incidencias puntuales de fácil resolución, y, casualmente, en el momento en que ellos cesan, y en apenas tres meses, se produzcan tal cúmulo de defectos. Por ello, se considera que la parte demandada no cumplió adecuadamente sus obligaciones y que, en consecuencia, viene obligada a indemnizar a la parte demandante.

Por último, sobre la cantidad reclamada considera que la parte demandante ha acreditado documentalmente los presupuestos y las facturas abonadas, si bien limita su reclamación a la cantidad fijada por el perito, algo inferior al haber considerado el perito un porcentaje de depreciación pues algunos de los elementos instalados, por la lógica obsolescencia de los anteriores, representaban un cierto grado de mejora. Por ello, acreditados los pagos y confirmada la realidad de los trabajos por el testigo D. Justino, se considera que procede fijar la indemnización en la cantidad interesada por el perito, esto es, 30.990,68€.

El pronunciamiento estimatorio de la demanda se recurre en apelación por la parte demandada quien formula sus alegaciones para los siguientes enunciados:

"PRIMERO. -ERROR EN LA VALORACIÓN DEL CONJUNTO DE LA PRUEBA PRACTICADA: OBJETO DEL CONTRATO DE GESTION ENERGETICA.

SEGUNDO. -INCORRECTA APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGULADORES DE LA RESPONSABILIDAD CONTENIDOS EN EL CÓDIGO CIVIL. ERROR EN LA VALORACION DE LA PRUEBA.".

La parte apelada se ha opuesto a la estimación del recurso.

SEGUNDO. -1. Objeto del contrato.

Se sostiene por la parte demandada que la instalación de frío fue llevada a cabo por AF, ajena al contrato de gestión energética (mantenimiento) firmado con NATURGY.

Según se alega, la comunidad de propietarios determinó que fuera AF la encargada de la instalación y del mantenimiento de la instalación de frío, celebrando un contrato independiente AF y la comunidad de propietarios que paga directamente este servicio de mantenimiento de frío a la empresa AF, concretamente la prestación del servicio de mantenimiento de la instalación de climatización (tanto preventivo -cuota mensual-, como los correctivos-reparaciones) que se hubieran realizado respecto a la instalación de frío.

La sentencia al respecto concluyó que aunque de los términos literales del contrato se sigue que el mantenimiento de la instalación de frio no se encargó a Naturgy (como si fue de la calefacción, que lo prestaba a través de la empresa AF), de las circunstancias del caso se sigue que fue voluntad de las partes incluir la prestación de este servicio en el contrato.

Se apunta en el recurso que de los testimonios vertidos en juicio, especialmente del Sr. Carlos Alberto, empleado de AF, se sigue que no era así pues dijo en términos inequívocos que el mantenimiento de los equipos de frío se contrató directamente por la Comunidad de Propietarios.

A este respecto es preciso señalar, como hizo el demandante en el acto del juicio y ahora en su oposición al recurso, que la cuestión de que Naturgy no era responsable del mantenimiento de los equipos de frío no fue planteada en su contestación a la demanda, siéndolo de forma extemporánea en el acto juicio.

Como expresa la SAP,Navarra sección 3 del 01 de marzo de 2021 Recurso: 258/2019 : "La STS -Pleno- 23/2016, de 3 de febrero (RJ 2016, 2) recordó que conforme al art. 412 LEC, una vez se haya establecido lo que sea objeto del procedimiento en la demanda y la contestación, las partes no pueden alterarlo posteriormente. Prohibición de la mutatio libelli, tanto aplicable a la vía de acción como a la vía de excepción, que tiene como fundamento histórico la proscribir la indefensión ( SSTS de 26 de diciembre de 1997, RJ 1997, 9663, y 12 de marzo de 2008, RJ 2008, 1706). El demandado sólo puede defenderse, al contestar a la demanda, de las alegaciones que aquella contiene, que no pueden modificarse a lo largo del proceso, salvo que existan hechos nuevos o de nueva noticia, introducidos en la audiencia previa, lo mismo que el demandado debe precisar los términos de su resistencia, y no modificarlos, para que puedan ser discutidos por el demandante, articulando medios de prueba dirigidos a tal fin. Esta prohibición de cambio de demanda es uno de los efectos de la litispendencia en sentido amplio, como estado procesal, y nunca se vulnera el principio de congruencia por la sentencia que no resuelve sobre los hechos o pretensiones nuevos indebidamente introducidos en el proceso en momento extemporáneo (así, SSTC 182/2000 y 187/2000, de 10 de julio (dos); 93/2002, de 23 de abril; y 126/2011, de 18 de julio)".

Pues bien, entendemos que acompaña la razón a la parte demandante, dado que, la demandada ni en su contestación a la demanda ni en el audiencia previa a modo de alegación complementarias , adujo que el contrato de mantenimiento no incluía los aparatos de frío. La parte demandada sostuvo que no había incurrido en negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones derivadas del mantenimiento contratado siendo esta la argumentación para su oposición a la demanda, pero no manifestó sobre la cantidad reclamada por la reparación de equipos de frío que no pudiera ser condenada al pago por no ser objeto del contrato tal mantenimiento. La sentencia es cierto que entra a dilucidar este punto, pero lo cierto es que con ello está dando respuesta a las alegaciones sobre el objeto del contrato que fueron introducidas indebidamente en la Litis por el demandado en el acto del juicio.

El motivo de recurso debe ser, por tanto, desestimado.

2. Responsabilidad contractual.

Se aduce el error en la valoración de la prueba .Sobre el deficiente cumplimiento de la obligación de mantenimiento, cuya carga probatoria incumbe a la demandante, se practicó prueba documental (informe de deficiencias de Remica en relación con las calderas), prueba testifical-pericial del Sr. Arturo, autor del informe y testimonio del Sr. Isidro, administrador de la comunidad y por último, informe pericial emitido por Proyecta, que fue aclarado en el acto del juicio por el sr, firmante del mismo.

Por su parte, la demandada aportó informe pericial contradictorio. Fueron asimismo interrogados a propuesta de la demandada los testigos, Sr. Justo empleado de Naturgy encargado del mantenimiento de los equipos y el Sr. Carlos Alberto, empleado de AF.

Se aduce en el recurso que el informe de deficiencias en la instalación de REMICA se realizó cuatro meses después de que la demandante entregara la instalación y el Informe emitido por la empresa Proyecta se realizó en agosto de 2020, diez meses después de la entrega de la instalación a la comunidad por parte de NATURGY. Respecto a la entrega de la instalación, indica que se realizó correctamente, ya que, conforme establece el RITE, en ese mismo momento se contabiliza la energía que se ha consumido y se firma los partes por todos los presentes. En el momento de la entrega no constan incidencias de ningún tipo, siendo que se realizó la visita conjunta entre los representantes de la Comunidad y el técnico de NATURGY para la toma de lecturas finales de consumo . El informe de Proyecta se realizó sin poner en marcha la instalación y de forma visual, por tanto, se basan en las manifestaciones de los técnicos de REMICA.

Sobre la instalación del DIRECCION002 se dice en los informes presentados de contrario se indica que corresponde "Sustitución de una de las calderas, la cual no da servicio debido a la falta de piezas, como quemadores, de placas de control de temperatura ni de inicio o paro". Sin embargo, resulta incongruente esta manifestación con lo indicado por las testificales presentadas por la comunidad de propietarios, concretamente, el administrador de fincas el Sr. Isidro indica (minuto 11:05:20) "que la máquina del DIRECCION002 no es que sirviera como repuesto, la máquina del portal dos lo que se acordó que funcionaria en unas horas determinadas al día y nunca de noche, por el ruido que provocada en una vivienda..."por tanto, esta máquina no constaba desguazada, sino que constaba apagada por voluntad de la propia comunidad de propietarios, así lo corrobora también el técnico de REMICA en su intervención en el juicio el Sr. Arturo en el minuto 11:40:17 indica que "tanto la enfriadora como el roof top de calefacción se encontraban fuera de servicios porque habían ruidos y el vecino no quería que se pusiera en marcha"; asimismo, en las fotografías aportadas en los informes aportados por la comunidad de propietarios se puede observar que no consta desguazada.

Sobre las placa electrónica master que determina la secuencia de encendido de los módulos en función de los requerimientos de energía del sistema, se aduce "si dicha placa esta averiada la caldera no funciona,(testifical del técnico de REMICA minuto 11:41:05, testifical del perito Sra. María Dolores minuto12:39:45) . Al no estar en marcha la instalación tal y como manifiesta el propio perito de la comunidad de propietarios no se pudo comprobar el funcionamiento de las mismas, por tanto, no se pudo verificar si procedía el cambio por mal funcionamiento. Tal y como se indica por las testificales de los peritos(sic) , puede funcionar una caldera con la placa máster averiada, pero tiene que haber siempre alguien constantemente al lado del armario, un técnico comprobando la temperatura de la caldera. A la Sra. María Dolores cuando acudió a realizar la visita a la instalación, le confirmaron que la instalación funcionaba, lo que corrobora que las placas master estaban correctas. No se acredita mediante fotografías ni ningún otro medio que las placas master no funcionaran."

Pues bien, así planteado el recurso, debemos centrar la cuestión partiendo de que es la prueba pericial , a la que unimos en este caso el informe de Remica y testimonio de su autor por su carácter eminentemente técnico, la idónea para acreditar el estado de la instalación, no así la testificales : el administrador fue poco concreto en la descripción del estado de la instalación además de que por su relación con la demandante ve comprometida su imparcialidad , lo que se puede predicar también del empleado de Naturgy y del empleado de AF que fue la empresa que llevó a cabo el mantenimiento y de cuyo deficiente cumplimiento en definitiva se trata.

Es el criterio legal de valoración de la prueba pericial la aplicación de las reglas de la sana crítica, a tenor del art. 348 de la LEC, reglas que no estando codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana que imponen valorar el contenido de los dictámenes, y no específica y únicamente su resultado, en función de los demás medios de prueba, ponderando los razonamientos que contengan y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten, así como la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, y todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad ( STS 702/2015 de 15 de diciembre).

A ello se añade que, como señala la STS de 30 de noviembre de 2010, "resulta por un lado de difícil impugnación la valoración de la prueba pericial, cuando dicho medio tiene por objeto ilustrar al órgano enjuiciador sobre determinadas materias que, por la especificidad de las mismas, requieren unos conocimientos especializados de técnicos en tales materias y de las que, como norma general, carece el órgano enjuiciador". Y que si bien la STS de 18 de mayo de 2015, rec. 2217/2013 reiterando las sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero, y 562/2013, de 27 septiembre, entre otras, de esa Sala, declaró que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno (...) y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial", no es menos cierto que los preceptos de la LEC relativos a las pruebas no contienen reglas valorativas sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, de tal forma que para destruir una conclusión presuntiva del juzgador debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo.

Pues bien, en este caso coincidimos con las apreciaciones de la sentencia apelada, salvo en el punto que más adelante se expondrá. Respecto a la instalación de frío, según el informe pericial de la actora, necesita ser actualizada en piezas de uso, tal y como llaves de control, manómetros y tuberías oxidadas. Las piezas a sustituir se detallan en la evaluación económica para cada uno de los portales. El informe pericial de la demandada emitido por la Sra. María Dolores (Gabinete Pericial JVR, S.L) sobre unidades de frío, se limita a decir que el mantenimiento no forma parte del contrato con la demandada Naturgy.

Sobre unidades de calor se realiza en el informe de la demandada una crítica del informe de la demandante basándose en las fotografías aportados en el informe pericial de la actora. Consideramos que debe darse mayor valor al informe de la parte actora que se basa, a su vez, en el informe de REMICA teniendo en cuenta el conocimiento directo de la instalación del Sr. Arturo, autor del informe. Además, en su testimonio el Sr. Arturo, ingeniero industrial, ofreció una versión por conocimiento directo del estado de mantenimiento de la instalación, siendo su testimonio imparcial pues según manifestó ya no es la empresa encargada del mantenimiento. El perito firmante del informe aportado por la demandante explicó precisamente que realizó su informe con base en el informe del Sr. Arturo, además de sus observaciones.

Por otra parte, que el mantenimiento se realizó de forma adecuada no ha sido acreditado por la demandada. Únicamente consta como anexos al informe de la Sra. María Dolores, el parte de mantenimiento DIRECCION002 de 9 de abril de 2019 y el parte de trabajo correctivo de DIRECCION003 de 29 de enero de 2019 (Descripción Detallada: bomba pierde agua por caja de conexiones, la caldera bloqueada fallo de placa esclava y electro válvula de gas de la caldera quemada.), que son emitidos por la propia empresa mantenedora y el parte de calidad correspondiente al DIRECCION001 de 18 de marzo de 2019 ,en el que ciertamente aparece como única deficiencia " Luz interior del Roof-Top no funciona Iluminación de emergencia 45X Iluminación de Emergencia dentro del Roof-top no luce". Ahora bien, lo que no se sigue del informe pericial de la demandada es que las piezas que respecto del portal uno fueron valoradas , se encontraran en buen estado.

En concreto, sobre el estado de la caldera del DIRECCION002 , a la que se refiere la apelante es preciso señalar que en contra de lo alegado , el testigo Sr. Isidro, administrador de la comunidad, lo que manifiesto es que en una revisión en la cubierta por goteras descubrieron que la caldera estaba abierta y elementos sueltos y que por empelados de AF le constaba que como no estaba en funcionamiento cogían de ahí la piezas hasta que volviera la piezas que necesitaba y las volvía a instalar en la caldera 2. Cuando dejaron el servicio descubrieron que no habían repuesto las piezas. Y en cuanto a las placas master según aclaró el Sr. Arturo de los 16 módulos solo arrancaron 8, por lo que el sistema que estaba sobredimensionado podía dar calefacción sin que funcionaran todas las unidades.

En todo caso, como se ha dicho consideramos con la sentencia apelada que el estado de la instalación fue conocida de primera mano por el Sr. Arturo de la empresa Remica, quién realizó su informe con base en el estado de mantenimiento cuando terminó el contrato con Naturgy, sin que desde luego que se haya demorado en emitir el informe pueda justificar que los desperfectos se hayan causado en los escasos meses trascurridos y no en los diez años anteriores.

En consecuencia, no acogemos las alegaciones de la demandada apelante en cuanto se considera acreditada la falta de diligencia en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato respecto del mantenimiento de los equipos.

3. Sobre la cantidad reclamada.

Por último, la parte apelante hace referencia a los presupuestos y las facturas que se presentan de contrario para acreditar las reparaciones llevadas a cabo. Se dice " Basta con atender a los documentos nº 11 y 12 de la demanda correspondientes a la Factura de REMICA, Nº Factura NUM000, emitida con fecha 17/02/2021, por importe 19.572,17€. Estas facturas hacen referencia a la "Adecuación de la instalación según presupuesto NUM001", en la demanda no se contiene este presupuesto NUM001 por lo que, desconocemos a que conceptos corresponde y si estos forman parte de la instalación de gestión energética, así mismo, no se acredita que se haya llevado a cabo los trabajos por parte de REMICA ni que la Comunidad de Propietarios haya procedido a abonarlos. Lo mismo ocurre con Nº Factura NUM002, emitida con fecha 17/02/2021, por importe 25.448,51€. hace referencia a la "Adecuación de la instalación según pto. NUM003. En la demanda no se contiene este presupuesto NUM003 por lo que, desconocemos a que conceptos corresponde y si estos forman parte de la instalación de gestión energética."

A este respecto es preciso señalar que la reclamación de perjuicios la actora no la fundamenta en el importe de la facturas aportadas como documentos números 11 y 12 de la demanda que suman un importe de 41.020, 68 euros sino en la valoración inferior contenida en el informe pericial, tal como explica la sentencia apelada. Sobre esta valoración, la perito Sra. María Dolores en su informe objetó sobre el porcentaje aplicado de depreciación señalando que la reducción debía ser mayor que la aplicada, cuestión esta que no se plantea por la apelante. Sobre DIRECCION001, sin embargo, si atendemos la alegación relativa a la placa master que según el presupuesto del Sr. Arturo, que es en realidad el único que comprobó el estado de funcionamiento de la instalación al finalizar el contrato, no incluye la sustitución de la placa master que se valora en el informe de la actora en 562,50 euros más IVA.

En definitiva, procede estimar en parte el recurso, debiendo detraerse la cantidad de 680,62 euros del total reclamado, si bien la demanda, dado el escaso porcentaje que supone la cantidad de 680,62 euros en el total reclamado, la entendemos estimada sustancialmente, de ahí que se mantenga el pronunciamiento sobre costas que se impusieron a la demandada.

Como recuerda la STS 1117/2025 Civil sección 1 del 15 de julio de 2025 con cita de la sentencia 715/2015, de 14 de diciembre "la doctrina de los tribunales, con evidente inspiración en la ratio del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la " estimación sustancial" de la demanda, que en teoría se podría sintetizar en la existencia de un "cuasi-vencimiento", por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido. En la práctica este criterio es de especial utilidad en los supuestos en que se ejerciten acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del quantum es de difícil concreción y gran relatividad ( SSTS 9 de junio de 2006 y 15 de junio de 2007) (...) El carácter sustancial de la estimación de la demanda ha sido apreciado por esta sala en diversas resoluciones para justificar la imposición de costas a aquel contra el que la pretensión se ha estimado en sus aspectos más importantes cualitativa o cuantitativamente."

TERCERO. -Estimado parcialmente el recurso, no se imponen costas en esta instancia ( artículo 398 LEC) .

PRIMERO. -Se recurre en apelación la sentencia que ha estimado la demandada por la que la Comunidad de Propietarios demandante reclama la cantidad de 30.990,6 euros por los daños y perjuicios que, según afirma, ha sufrido en sus instalaciones de climatización debido al defectuoso mantenimiento llevado a cabo por la demandada que habría incumplido las obligaciones derivadas del contrato suscrito en el año 2009.

La sentencia estima la demanda con los siguientes fundamentos:

- El contrato suscrito comprendía el mantenimiento de los equipos de refrigeración.

Aunque de la dicción literal del contrato no estaría incluido el mantenimiento de la refrigeración, la sentencia valorando la prueba en conjunto, atendiendo a la sustitución simultánea por parte de Naturgy de los equipos de frío y calor y la falta de concreción en el contrato de cuáles eran las instalaciones cuyo mantenimiento asumiría directamente la Comunidad de Propietarios aquí demandante, así como la adopción de la decisión de sustitución de todo el sistema de climatización a través de la empresa A.F que es la que les propone la financiación con Naturgy, concluye que la verdadera voluntad de las partes al tiempo de la contratación era la de que Naturgy se hiciera cargo de la instalación y mantenimiento del sistema de climatización de frío y calor y no sólo de este último por más que en el contrato se empleara únicamente la palabra caldera, contenida en un Anexo, máxime cuando no se ha aprobado la existencia de otro contrato de mantenimiento entre la Comunidad de Propietarios y A.F referida al sistema de frío.

- La siguiente cuestión controvertida viene referida a si existió o no un incumplimiento de sus obligaciones de mantenimiento por la parte demandada.

Tras una exhaustiva exposición de la prueba practicada , especialmente de la prueba pericial, concluye que la demandada, a través de su subcontrata A.F, no realizó un adecuado mantenimiento pues se limitaba a verificar los niveles de presión, a comprobar que no hubiera fugas y a algunos trabajos de limpieza, además de dejar inservible una de las máquinas aprovechando sus piezas para colocarlas en las de los otros portales y dejarlas en funcionamiento y prueba de lo contrario no la puede constituir la auditoría realizada en su día por una empresa independiente desde el momento en que se ciñó al DIRECCION001, precisamente la que parece que menos problemática mostraba, pero no a las máquinas del resto de portales. La relación de defectos apreciados por la empresa REMICA hace difícilmente creíble que tales deficiencias surgieran en los meses transcurridos desde que cesa A.F en su labor, pues no resulta verosímil que durante diez años, según los testigos, con un claro interés en el procedimiento, no hubiera más que incidencias puntuales de fácil resolución, y, casualmente, en el momento en que ellos cesan, y en apenas tres meses, se produzcan tal cúmulo de defectos. Por ello, se considera que la parte demandada no cumplió adecuadamente sus obligaciones y que, en consecuencia, viene obligada a indemnizar a la parte demandante.

Por último, sobre la cantidad reclamada considera que la parte demandante ha acreditado documentalmente los presupuestos y las facturas abonadas, si bien limita su reclamación a la cantidad fijada por el perito, algo inferior al haber considerado el perito un porcentaje de depreciación pues algunos de los elementos instalados, por la lógica obsolescencia de los anteriores, representaban un cierto grado de mejora. Por ello, acreditados los pagos y confirmada la realidad de los trabajos por el testigo D. Justino, se considera que procede fijar la indemnización en la cantidad interesada por el perito, esto es, 30.990,68€.

El pronunciamiento estimatorio de la demanda se recurre en apelación por la parte demandada quien formula sus alegaciones para los siguientes enunciados:

"PRIMERO. -ERROR EN LA VALORACIÓN DEL CONJUNTO DE LA PRUEBA PRACTICADA: OBJETO DEL CONTRATO DE GESTION ENERGETICA.

SEGUNDO. -INCORRECTA APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGULADORES DE LA RESPONSABILIDAD CONTENIDOS EN EL CÓDIGO CIVIL. ERROR EN LA VALORACION DE LA PRUEBA.".

La parte apelada se ha opuesto a la estimación del recurso.

SEGUNDO. -1. Objeto del contrato.

Se sostiene por la parte demandada que la instalación de frío fue llevada a cabo por AF, ajena al contrato de gestión energética (mantenimiento) firmado con NATURGY.

Según se alega, la comunidad de propietarios determinó que fuera AF la encargada de la instalación y del mantenimiento de la instalación de frío, celebrando un contrato independiente AF y la comunidad de propietarios que paga directamente este servicio de mantenimiento de frío a la empresa AF, concretamente la prestación del servicio de mantenimiento de la instalación de climatización (tanto preventivo -cuota mensual-, como los correctivos-reparaciones) que se hubieran realizado respecto a la instalación de frío.

La sentencia al respecto concluyó que aunque de los términos literales del contrato se sigue que el mantenimiento de la instalación de frio no se encargó a Naturgy (como si fue de la calefacción, que lo prestaba a través de la empresa AF), de las circunstancias del caso se sigue que fue voluntad de las partes incluir la prestación de este servicio en el contrato.

Se apunta en el recurso que de los testimonios vertidos en juicio, especialmente del Sr. Carlos Alberto, empleado de AF, se sigue que no era así pues dijo en términos inequívocos que el mantenimiento de los equipos de frío se contrató directamente por la Comunidad de Propietarios.

A este respecto es preciso señalar, como hizo el demandante en el acto del juicio y ahora en su oposición al recurso, que la cuestión de que Naturgy no era responsable del mantenimiento de los equipos de frío no fue planteada en su contestación a la demanda, siéndolo de forma extemporánea en el acto juicio.

Como expresa la SAP,Navarra sección 3 del 01 de marzo de 2021 Recurso: 258/2019 : "La STS -Pleno- 23/2016, de 3 de febrero (RJ 2016, 2) recordó que conforme al art. 412 LEC, una vez se haya establecido lo que sea objeto del procedimiento en la demanda y la contestación, las partes no pueden alterarlo posteriormente. Prohibición de la mutatio libelli, tanto aplicable a la vía de acción como a la vía de excepción, que tiene como fundamento histórico la proscribir la indefensión ( SSTS de 26 de diciembre de 1997, RJ 1997, 9663, y 12 de marzo de 2008, RJ 2008, 1706). El demandado sólo puede defenderse, al contestar a la demanda, de las alegaciones que aquella contiene, que no pueden modificarse a lo largo del proceso, salvo que existan hechos nuevos o de nueva noticia, introducidos en la audiencia previa, lo mismo que el demandado debe precisar los términos de su resistencia, y no modificarlos, para que puedan ser discutidos por el demandante, articulando medios de prueba dirigidos a tal fin. Esta prohibición de cambio de demanda es uno de los efectos de la litispendencia en sentido amplio, como estado procesal, y nunca se vulnera el principio de congruencia por la sentencia que no resuelve sobre los hechos o pretensiones nuevos indebidamente introducidos en el proceso en momento extemporáneo (así, SSTC 182/2000 y 187/2000, de 10 de julio (dos); 93/2002, de 23 de abril; y 126/2011, de 18 de julio)".

Pues bien, entendemos que acompaña la razón a la parte demandante, dado que, la demandada ni en su contestación a la demanda ni en el audiencia previa a modo de alegación complementarias , adujo que el contrato de mantenimiento no incluía los aparatos de frío. La parte demandada sostuvo que no había incurrido en negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones derivadas del mantenimiento contratado siendo esta la argumentación para su oposición a la demanda, pero no manifestó sobre la cantidad reclamada por la reparación de equipos de frío que no pudiera ser condenada al pago por no ser objeto del contrato tal mantenimiento. La sentencia es cierto que entra a dilucidar este punto, pero lo cierto es que con ello está dando respuesta a las alegaciones sobre el objeto del contrato que fueron introducidas indebidamente en la Litis por el demandado en el acto del juicio.

El motivo de recurso debe ser, por tanto, desestimado.

2. Responsabilidad contractual.

Se aduce el error en la valoración de la prueba .Sobre el deficiente cumplimiento de la obligación de mantenimiento, cuya carga probatoria incumbe a la demandante, se practicó prueba documental (informe de deficiencias de Remica en relación con las calderas), prueba testifical-pericial del Sr. Arturo, autor del informe y testimonio del Sr. Isidro, administrador de la comunidad y por último, informe pericial emitido por Proyecta, que fue aclarado en el acto del juicio por el sr, firmante del mismo.

Por su parte, la demandada aportó informe pericial contradictorio. Fueron asimismo interrogados a propuesta de la demandada los testigos, Sr. Justo empleado de Naturgy encargado del mantenimiento de los equipos y el Sr. Carlos Alberto, empleado de AF.

Se aduce en el recurso que el informe de deficiencias en la instalación de REMICA se realizó cuatro meses después de que la demandante entregara la instalación y el Informe emitido por la empresa Proyecta se realizó en agosto de 2020, diez meses después de la entrega de la instalación a la comunidad por parte de NATURGY. Respecto a la entrega de la instalación, indica que se realizó correctamente, ya que, conforme establece el RITE, en ese mismo momento se contabiliza la energía que se ha consumido y se firma los partes por todos los presentes. En el momento de la entrega no constan incidencias de ningún tipo, siendo que se realizó la visita conjunta entre los representantes de la Comunidad y el técnico de NATURGY para la toma de lecturas finales de consumo . El informe de Proyecta se realizó sin poner en marcha la instalación y de forma visual, por tanto, se basan en las manifestaciones de los técnicos de REMICA.

Sobre la instalación del DIRECCION002 se dice en los informes presentados de contrario se indica que corresponde "Sustitución de una de las calderas, la cual no da servicio debido a la falta de piezas, como quemadores, de placas de control de temperatura ni de inicio o paro". Sin embargo, resulta incongruente esta manifestación con lo indicado por las testificales presentadas por la comunidad de propietarios, concretamente, el administrador de fincas el Sr. Isidro indica (minuto 11:05:20) "que la máquina del DIRECCION002 no es que sirviera como repuesto, la máquina del portal dos lo que se acordó que funcionaria en unas horas determinadas al día y nunca de noche, por el ruido que provocada en una vivienda..."por tanto, esta máquina no constaba desguazada, sino que constaba apagada por voluntad de la propia comunidad de propietarios, así lo corrobora también el técnico de REMICA en su intervención en el juicio el Sr. Arturo en el minuto 11:40:17 indica que "tanto la enfriadora como el roof top de calefacción se encontraban fuera de servicios porque habían ruidos y el vecino no quería que se pusiera en marcha"; asimismo, en las fotografías aportadas en los informes aportados por la comunidad de propietarios se puede observar que no consta desguazada.

Sobre las placa electrónica master que determina la secuencia de encendido de los módulos en función de los requerimientos de energía del sistema, se aduce "si dicha placa esta averiada la caldera no funciona,(testifical del técnico de REMICA minuto 11:41:05, testifical del perito Sra. María Dolores minuto12:39:45) . Al no estar en marcha la instalación tal y como manifiesta el propio perito de la comunidad de propietarios no se pudo comprobar el funcionamiento de las mismas, por tanto, no se pudo verificar si procedía el cambio por mal funcionamiento. Tal y como se indica por las testificales de los peritos(sic) , puede funcionar una caldera con la placa máster averiada, pero tiene que haber siempre alguien constantemente al lado del armario, un técnico comprobando la temperatura de la caldera. A la Sra. María Dolores cuando acudió a realizar la visita a la instalación, le confirmaron que la instalación funcionaba, lo que corrobora que las placas master estaban correctas. No se acredita mediante fotografías ni ningún otro medio que las placas master no funcionaran."

Pues bien, así planteado el recurso, debemos centrar la cuestión partiendo de que es la prueba pericial , a la que unimos en este caso el informe de Remica y testimonio de su autor por su carácter eminentemente técnico, la idónea para acreditar el estado de la instalación, no así la testificales : el administrador fue poco concreto en la descripción del estado de la instalación además de que por su relación con la demandante ve comprometida su imparcialidad , lo que se puede predicar también del empleado de Naturgy y del empleado de AF que fue la empresa que llevó a cabo el mantenimiento y de cuyo deficiente cumplimiento en definitiva se trata.

Es el criterio legal de valoración de la prueba pericial la aplicación de las reglas de la sana crítica, a tenor del art. 348 de la LEC, reglas que no estando codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana que imponen valorar el contenido de los dictámenes, y no específica y únicamente su resultado, en función de los demás medios de prueba, ponderando los razonamientos que contengan y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten, así como la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, y todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad ( STS 702/2015 de 15 de diciembre).

A ello se añade que, como señala la STS de 30 de noviembre de 2010, "resulta por un lado de difícil impugnación la valoración de la prueba pericial, cuando dicho medio tiene por objeto ilustrar al órgano enjuiciador sobre determinadas materias que, por la especificidad de las mismas, requieren unos conocimientos especializados de técnicos en tales materias y de las que, como norma general, carece el órgano enjuiciador". Y que si bien la STS de 18 de mayo de 2015, rec. 2217/2013 reiterando las sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero, y 562/2013, de 27 septiembre, entre otras, de esa Sala, declaró que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno (...) y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial", no es menos cierto que los preceptos de la LEC relativos a las pruebas no contienen reglas valorativas sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, de tal forma que para destruir una conclusión presuntiva del juzgador debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo.

Pues bien, en este caso coincidimos con las apreciaciones de la sentencia apelada, salvo en el punto que más adelante se expondrá. Respecto a la instalación de frío, según el informe pericial de la actora, necesita ser actualizada en piezas de uso, tal y como llaves de control, manómetros y tuberías oxidadas. Las piezas a sustituir se detallan en la evaluación económica para cada uno de los portales. El informe pericial de la demandada emitido por la Sra. María Dolores (Gabinete Pericial JVR, S.L) sobre unidades de frío, se limita a decir que el mantenimiento no forma parte del contrato con la demandada Naturgy.

Sobre unidades de calor se realiza en el informe de la demandada una crítica del informe de la demandante basándose en las fotografías aportados en el informe pericial de la actora. Consideramos que debe darse mayor valor al informe de la parte actora que se basa, a su vez, en el informe de REMICA teniendo en cuenta el conocimiento directo de la instalación del Sr. Arturo, autor del informe. Además, en su testimonio el Sr. Arturo, ingeniero industrial, ofreció una versión por conocimiento directo del estado de mantenimiento de la instalación, siendo su testimonio imparcial pues según manifestó ya no es la empresa encargada del mantenimiento. El perito firmante del informe aportado por la demandante explicó precisamente que realizó su informe con base en el informe del Sr. Arturo, además de sus observaciones.

Por otra parte, que el mantenimiento se realizó de forma adecuada no ha sido acreditado por la demandada. Únicamente consta como anexos al informe de la Sra. María Dolores, el parte de mantenimiento DIRECCION002 de 9 de abril de 2019 y el parte de trabajo correctivo de DIRECCION003 de 29 de enero de 2019 (Descripción Detallada: bomba pierde agua por caja de conexiones, la caldera bloqueada fallo de placa esclava y electro válvula de gas de la caldera quemada.), que son emitidos por la propia empresa mantenedora y el parte de calidad correspondiente al DIRECCION001 de 18 de marzo de 2019 ,en el que ciertamente aparece como única deficiencia " Luz interior del Roof-Top no funciona Iluminación de emergencia 45X Iluminación de Emergencia dentro del Roof-top no luce". Ahora bien, lo que no se sigue del informe pericial de la demandada es que las piezas que respecto del portal uno fueron valoradas , se encontraran en buen estado.

En concreto, sobre el estado de la caldera del DIRECCION002 , a la que se refiere la apelante es preciso señalar que en contra de lo alegado , el testigo Sr. Isidro, administrador de la comunidad, lo que manifiesto es que en una revisión en la cubierta por goteras descubrieron que la caldera estaba abierta y elementos sueltos y que por empelados de AF le constaba que como no estaba en funcionamiento cogían de ahí la piezas hasta que volviera la piezas que necesitaba y las volvía a instalar en la caldera 2. Cuando dejaron el servicio descubrieron que no habían repuesto las piezas. Y en cuanto a las placas master según aclaró el Sr. Arturo de los 16 módulos solo arrancaron 8, por lo que el sistema que estaba sobredimensionado podía dar calefacción sin que funcionaran todas las unidades.

En todo caso, como se ha dicho consideramos con la sentencia apelada que el estado de la instalación fue conocida de primera mano por el Sr. Arturo de la empresa Remica, quién realizó su informe con base en el estado de mantenimiento cuando terminó el contrato con Naturgy, sin que desde luego que se haya demorado en emitir el informe pueda justificar que los desperfectos se hayan causado en los escasos meses trascurridos y no en los diez años anteriores.

En consecuencia, no acogemos las alegaciones de la demandada apelante en cuanto se considera acreditada la falta de diligencia en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato respecto del mantenimiento de los equipos.

3. Sobre la cantidad reclamada.

Por último, la parte apelante hace referencia a los presupuestos y las facturas que se presentan de contrario para acreditar las reparaciones llevadas a cabo. Se dice " Basta con atender a los documentos nº 11 y 12 de la demanda correspondientes a la Factura de REMICA, Nº Factura NUM000, emitida con fecha 17/02/2021, por importe 19.572,17€. Estas facturas hacen referencia a la "Adecuación de la instalación según presupuesto NUM001", en la demanda no se contiene este presupuesto NUM001 por lo que, desconocemos a que conceptos corresponde y si estos forman parte de la instalación de gestión energética, así mismo, no se acredita que se haya llevado a cabo los trabajos por parte de REMICA ni que la Comunidad de Propietarios haya procedido a abonarlos. Lo mismo ocurre con Nº Factura NUM002, emitida con fecha 17/02/2021, por importe 25.448,51€. hace referencia a la "Adecuación de la instalación según pto. NUM003. En la demanda no se contiene este presupuesto NUM003 por lo que, desconocemos a que conceptos corresponde y si estos forman parte de la instalación de gestión energética."

A este respecto es preciso señalar que la reclamación de perjuicios la actora no la fundamenta en el importe de la facturas aportadas como documentos números 11 y 12 de la demanda que suman un importe de 41.020, 68 euros sino en la valoración inferior contenida en el informe pericial, tal como explica la sentencia apelada. Sobre esta valoración, la perito Sra. María Dolores en su informe objetó sobre el porcentaje aplicado de depreciación señalando que la reducción debía ser mayor que la aplicada, cuestión esta que no se plantea por la apelante. Sobre DIRECCION001, sin embargo, si atendemos la alegación relativa a la placa master que según el presupuesto del Sr. Arturo, que es en realidad el único que comprobó el estado de funcionamiento de la instalación al finalizar el contrato, no incluye la sustitución de la placa master que se valora en el informe de la actora en 562,50 euros más IVA.

En definitiva, procede estimar en parte el recurso, debiendo detraerse la cantidad de 680,62 euros del total reclamado, si bien la demanda, dado el escaso porcentaje que supone la cantidad de 680,62 euros en el total reclamado, la entendemos estimada sustancialmente, de ahí que se mantenga el pronunciamiento sobre costas que se impusieron a la demandada.

Como recuerda la STS 1117/2025 Civil sección 1 del 15 de julio de 2025 con cita de la sentencia 715/2015, de 14 de diciembre "la doctrina de los tribunales, con evidente inspiración en la ratio del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la " estimación sustancial" de la demanda, que en teoría se podría sintetizar en la existencia de un "cuasi-vencimiento", por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido. En la práctica este criterio es de especial utilidad en los supuestos en que se ejerciten acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del quantum es de difícil concreción y gran relatividad ( SSTS 9 de junio de 2006 y 15 de junio de 2007) (...) El carácter sustancial de la estimación de la demanda ha sido apreciado por esta sala en diversas resoluciones para justificar la imposición de costas a aquel contra el que la pretensión se ha estimado en sus aspectos más importantes cualitativa o cuantitativamente."

TERCERO. -Estimado parcialmente el recurso, no se imponen costas en esta instancia ( artículo 398 LEC) .