Sentencia Civil 80/2026 Audiencia Provincial Civil nº 8 de Madrid, Rec. 565/2023 de 23 de febrero del 2026

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso.

Para la decisión del recurso son antecedentes de interés los siguientes:

1.-La demandante Dª. Olga que actúa en el tráfico inmobiliario con el signo distintivo de Inmobiliaria Caslahome, reclama a Dª. Marina, Dª. Isidora y D. Javier 7000 €, IVA incluido, en concepto de honorarios por la contratación de los servicios de mediación o corretaje en la venta del inmueble propiedad de estos sito en la DIRECCION000 de Arroyomolinos (Madrid).

2.-Los demandados se oponen a tal reclamación alegando la falta de información y claridad sobre el nacimiento del derecho de la demandante a la percepción de los honorarios o sobre los supuestos en que estos serían abonados y/o no abonados, según redacción del documento 1 de la demanda; falta de información que produjo en ellos la normal, habitual y lógica creencia de que esos honorarios lo eran por el hecho de que la operación de venta realmente se finalizase con la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa y por el importe que figura en dicho documento, es decir, por 307.000,00 euros, sin que del mismo, por ser personas sin conocimientos jurídicos especialmente relevantes, pudieran intuir que se comprometían a abonar unos honorarios aún en el supuesto de que no se llevase a cabo la operación, pensamiento que se refuerza por la redacción de dicho documento cuando se habla de "operación de venta"que evidentemente los demandantes no pueden sino de otro modo de asociarlo al momento en que realmente se venda la vivienda, como cuando se habla de "Dicha cantidad será abonada el día de la firma ante notario."

3.- La sentencia de primera instancia, tras afirmar la condición de consumidores de los demandados, desestima la demanda con los siguientes fundamentos:

" La normativa europea sobre protección de los consumidores ( Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril de 1993 , sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores), es aplicable a los contratos tipo de servicios profesionales de mediación concluidos por una agencia inmobiliaria con una persona física que actúa con un propósito ajeno a su actividad profesional. En relación con ello, el art. 8. d) recoge entre los derechos básicos de los consumidores y usuarios "La información correcta sobre los diferentes bienes o servicios..."; en el art. 59 bis, se define el contrato de servicios como:" todo contrato, con excepción de un contrato de venta, en virtud del cual el empresario preste o se comprometa a prestar un servicio al consumidor y usuario y éste pague o se comprometa a pagar su precio" y en el art. 60, letra c) se recoge, entre otras, la obligación de información acerca de: "El precio total, incluidos todos los impuestos y tasas. Si por la naturaleza de los bienes o servicios el precio no puede calcularse razonablemente de antemano o está sujeto a la elaboración de un presupuesto, la forma en que se determina el precio así como todos los gastos adicionales de transporte, entrega o postales o, si dichos gastos no pueden ser calculados razonablemente de antemano o está sujeto a la elaboración de un presupuesto, la forma en que se determina el precio así como todos los gastos adicionales de transporte, entrega o postales o, si dichos gastos no pueden ser calculados razonablemente de antemano";(...) . La falta de nota de encargo y ambigüedad de documento 1 ( se dice que se reconocen en este mismo acto los honorarios sobre la operación de la venta por las gestiones realizadas con los clientes... ) no puede favorecer a la inmobiliaria en perjuicio de consumidor, siendo coherente y lógico que los demandados al firmar el denominado "reconocimiento de honorarios" por importe de 7.000 euros, siendo el precio de compraventa de 307.000, euros entendiesen que no deberían abonar cantidad alguna en caso de que se frustrase la misma. La oferta de los compradores, ajenos a este procedimiento (doc. 9) tras el desistimiento solicitando devolución de importes abonados con descuento de importe que considerasen por las gestiones o gastos motivados por la fallida compra, en nada compromete a los demandados ni sirve para suplir la falta de actividad probatoria de la actora sobre los hechos constitutivos de su pretensión. Por todo lo anterior, debe desestimarse íntegramente la demanda"

Contra la sentencia la demandante formula recurso de apelación que articula en dos motivos que introduce con las siguientes fórmulas:

Primero.- Error en la valoración de la prueba.

Segunda.- Incongruencia de la sentencia. Vulneración de la doctrina del Tribunal Supremo.

Y en él terminó solicitando la estimación del recurso y se dicte sentencia condenando solidariamente a Dª. Marina, Don Javier y Doña Isidora a abonar a Doña Olga la cantidad de 7.000 euros más el interés legal desde la interpelación judicial, con imposición en costas a la parte demandada.

4.- Los demandados apelados interesaron la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los fundamentos de la misma, con imposición de costas a la parte contraria.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. y la doctrina del Tribunal Supremo.

Los motivos del recurso se analizan conjuntamente al estar estrechamente relacionados y ser, en ocasiones, reiterativos y homogéneos, por lo que la respuesta de esta sala será única y conjunta para ambos, destacando que el apelante aunque en el enunciado de su recurso invoca la incongruencia de la sentencia, en su desarrollo no articula infracción procesal alguna conforme al art 218 LEC.

Sentado lo anterior, alega el recurrente que el conjunto de la prueba documental aportada hace prueba plena sobre el único hecho controvertido, esto es, que la parte demandada encargó los servicios de la actora, contratación verbal que en virtud del art. 1278 CC tiene la misma fuerza obligatoria que la escrita.

Y añade que el derecho a la percepción de los honorarios es una cuestión jurídica resuelta por el Tribunal Supremo, que nace cuando se perfecciona el contrato de compraventa, sin necesidad de su consumación porque la consumación depende de la voluntad de los contratantes a la que es ajeno ( STS 22/12/1992), salvo que exista pacto expreso de que solo cobrarán sus honorarios cuando la venta se halle totalmente consumada, doctrina que infringe la sentencia apelada cuando afirma que el actor debe probar que el derecho al cobro de honorarios se devengaría por la mera mediación, no condicionada al éxito de la operación.

Para la decisión del motivo cumple recordar, siguiendo la STS de 4 de diciembre de 2015, recurso 1468/2012, que «En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo"».En el mismo sentido la Sentencia Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 de septiembre de 2000: "... la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum "quantum" appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero )".

Partiendo de lo anterior, tras el análisis de la prueba practicada, en particular, de la documental aportada, convenimos con el apelante en que ha quedado acreditada la actuación mediadora de la demandante y la celebración del contrato de arras.

Se aporta parte de visita de la vivienda, que no habría sido posible sin previo encargo de los demandados y autorización a la demandante para permitir el acceso de potenciales compradores a su vivienda (doc.3); se aportan documentos acreditativos de pagos de 500 € y 2500 € realizados en concepto de reserva del inmueble que se entregaron por el comprador en la oficinas de la actora y por transferencia bancaria (doc.4 y 6), y la entrega por parte de la actora a los demandados de las anteriores cantidades, la primera en mano y la segunda también por transferencia bancaria cuyos dígitos debieron ser facilitados por los demandados a la actora (doc. 5 y 7 ). Y se aporta (doc.8) contrato privado de compraventa y arras redactado por la actora que si bien no aparece firmado, ha de estimarse concertado y consentido por ambos en tanto que los compradores, como consta en el pacto segundo en el que convinieron que del precio de la compraventa de 307.000.-€, 10.000.-€ serían entregados en ese mismo acto, hicieron pago de tal importe en la forma señalada en el contrato mediante transferencia bancaria, importe que fue percibido por los demandados vendedores.

De lo anterior no puede seguirse, como se indica en la contestación, que la actuación de la actora se limitó a anunciar su piso en los portales, pues además le busco compradores, y asumió la gestión del marco jurídico para el contrato efectivamente concertado.

Consta también acreditada la celebración del contrato de arras penitenciales, así en el contrato se pactó que "Se da a las cantidades entregadas por los adquirientes y que figuran en este contrato el carácter de contrato de señal, por lo que si el adquiriente desistiera del contrato por cualquier otra causa el vendedor hará suyas las cantidades entregadas, y si es el vendedor el que desiste, el adquiriente podrá optar conforme a lo dispuesto en el artículo1454 del Código Civil , entre exigir el cumplimiento del contrato la resolución de este",pues la entrega de arras supone un pacto accesorioal de un contrato de compraventa por el que se confiere a cada una de las partes contratantes la posibilidad de apartarse libre y unilateralmente del contrato con las consecuencias prevenidas en el art. 1454 del CC. De ahí que desde la fecha del contrato de arras se produce el concurso de la oferta y la aceptación sobre el objeto del contrato y el precio. En este punto, reiteramos, no podemos aceptar las alegaciones de los demandados en su escrito de contestación de que "no es cierto que se contratase con la demandante, ni de forma escrita ni de forma verbal los servicios de mediación o corretaje prestados por la misma en el ámbito inmobiliario. La demandante, junto con otras inmobiliarias de la zona, se ofreció a anunciar la venta de la vivienda propiedad de los demandados sita en la DIRECCION000 de Arroyomolinos (Madrid). Anuncio con el que, junto con otros diferentes inmobiliarias y portales de internet, se pretendía la venta de dicha vivienda".

Convenimos también con la apelante en que existe una nutrida y decantada doctrina jurisprudencial sobre el contrato de mediación y sobre las obligaciones y derechos que de él dimanan. Así, es doctrina jurisprudencial consolidada que el derecho del mediador al cobro de sus honorarios, ha de nacer desde que queda cumplida su actividad mediadora lo que se produce desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa, cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio aunque ni la una ni el otro se hubieran entregado.

Efectivamente, como señala la STS de 30 de julio de 2014, rec. 2886/2012 «la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente (...) "la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente", ( SSTS 18/12/86 , 03/01/89 , 11/02/91 , 23/09/91 )».Y la STS de 21 de mayo de 2014 (Recurso: 972/2012 ), haciendo aplicación de la STS de 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013) que "la conclusión alcanzada (la del derecho del mediador al cobro de sus honorarios), por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocial el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva".

Y es también doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que el derecho del mediador al cobro de sus honorarios desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa, cede cuando se haya estipulado expresamente que el mediador solamente cobrara sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada o cuando el vendedor haya cobrado íntegramente el precio de la venta. Como se indica en la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2004, con cita de la sentencia del mismo Tribunal de fecha 30-09-98 : "Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio 1994 , 4 de noviembre y 5 de febrero de 1996 )".

La siguiente cuestión seria la relativa a determinar si en el documento de reconocimiento de honorarios (doc.1 demanda) se convino que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada,que es la tesis que sustentan los recurrentes en interpretación del contenido de dicho documento por cuyo tenor "Dicha cantidad será abonada el día de la firma ante notario",y por la "operación de venta"que ellos, según alegan, solo pueden asociar al momento en que realmente se vende la vivienda. Esto es, que actuaron en la "lógica creencia de que esos honorarios lo eran por el hecho de que la operación de venta realmente se finalizase con la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa y por el importe que figura en dicho documento, es decir, por 307.000,00 euros".

Pues bien, el documento (doc.1 demanda) denominado de "reconocimiento de honorarios" fue del siguiente tenor:

"DOÑA Marina, DON Javier, DOÑA Isidora, mayores de edad, provistos de NIF NUM000, NIF NUM001 y NIF NUM002, respectivamente con domicilio en Arroyomolinos (Madrid) DIRECCION000, como la parte VENDEDORA.

Reconocen en este mismo acto el pago de los honorarios sobre la operación de venta del inmueble sito en Arroyomolinos, DIRECCION000, a Dña. Olga NIF NUM003, en nombre y representación de Inmobiliaria Caslahome, por las gestiones realizadas con los clientes DON Ángel Jesús Y DOÑA Marí Luz, mayores de edad, provistos de NIF. NUM004 Y NIF. NUM005 respectivamente.

Los honorarios por dicha gestión son de SIETE MIL EUROS (7.000.-€) IVA incluido. Dicha cantidad será abonada el día de la firma ante notario. Que el valor total de venta asciende a la cantidad de TRESCIENTOS SIETE MIL€ (307.000.-€). En Madrid, a 26 de Junio de 2020."

Documento que puede ser interpretado como estipulación por la que se está pactando expresamente que el mediador solo cobrara sus honorarios cuando se otorgue escritura pública, esto es, cuando la compraventa haya quedado consumada; interpretación que se refuerza si además atendemos al iter contractual en el que se presenta dicho documento a la firma de los vendedores, el mismo día de la concertación del contrato de compraventa y arras en el que también se pacta que para el caso de que los compradores no obtuvieran préstamo con garantía hipotecaria no vendrían obligados a realizar la compraventa, lo que así aconteció pues hubo desistimiento unilateral de los compradores en el que se alegaba la falta de financiación. Se dice así en el contrato que "La parte compradora manifiesta, que, para hacer frente a los compromisos económicos aquí pactados, necesita un préstamo con garantía hipotecaria que se compromete a gestionar a través de distintas entidades bancarias. En el supuesto de ser aprobada la hipoteca el comprador se verá obligado a realizar la compraventa, perdiendo en caso contrario las cantidades entregadas hasta este momento".Y sobre esta cuestión, la testigo Dª. Adela se manifestó de forma errática pues declaró en el acto del juicio que "si realmente realizamos la venta cobraríamos los honorarios",para después rectificar, el recurrente interesadamente habla de aclarar, que se cobraría al firmarse el contrato de arras.

En cualquier caso, al art.1288 del Código Civil, señala que "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad". Y en este caso, la cláusula de que "Dicha cantidad será abonada el día de la firma ante notario",fue preredactada por la demandante, y de estimarse oscura y ambigua, como así la entendemos, solo al demandante ha de perjudicar.

No obstante lo anterior, que abunda en la desestimación del recurso, la realidad de la actividad mediadora y la celebración del contrato de arras, no es lo relevante para la decisión de este recurso en tanto que la sentencia apelada desestima la demanda por aplicación de la legislación protectora de consumidores y usuarios, cuestión que no es abordada en la jurisprudencia consolidada que invoca el apelante y que, en este caso, fue oportunamente opuesta en el escrito de contestación a la demanda y acogida en la sentencia apelada.

En efecto, la relación entre «mediador» y «cliente» está sometida a la legislación protectora de «consumidores y usuarios» y por tanto al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ( LGDCU) , que establece como un derecho básico de los consumidores y usuarios el de la información correcta sobre los diferentes bienes y servicios (art. 8). Además, conforme al artículo 10 los derechos reconocidos al consumidor son irrenunciables.

A lo anterior se suma que la referida cláusula y el pacto de honorarios del mediador, que aunque persona física es empresario conforme al art. 4 del TRLGDCU que dispone que "A efectos de lo dispuesto en esta norma, se considera empresario a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión" está sometida a la referida legislación (art.59 ) que impone rigurosas exigencias de información (art.60), especificando que "1. Antes de que el consumidor y usuario quede vinculado por un contrato y oferta correspondiente, el empresario deberá facilitarle de forma clara, comprensible y accesible, la información relevante, veraz y suficiente sobre las características principales del contrato, en particular sobre sus condiciones jurídicas y económicas",añadiéndose que los contratos con los consumidores y usuarios se integrarán, en beneficio del consumidor, conforme al principio de buena fe objetiva, también en los supuestos de omisión de información precontractual relevante (art.65).

En este caso no consta acreditado que se ofreciera a los demandados la necesaria e imperativa información sobre los honorarios de la demandante, sobre el momento de su devengo y pago. Cierto es que la regla espiritualista que adopta el Código Civil en los artículos 1254, 1258, 1261 y 1278, determina la plena eficacia de los contratos verbales, lo que en principio mal se compadece con la obligación de información que se impone en la legislación tuitiva, aunque pueda salvarse con la prueba que se pudiera practicar y acredite el contenido de tales pactos.

En el caso de autos, no hubo contrato escrito ni hoja de encargo que regulara las condiciones de la prestación del servicio por parte de la demandante, entendemos que de haberlo habido se habría aportado. Y la testifical de Dª. Adela, es notoriamente insuficiente para tal fin dada su relación laboral con la demandante y su interés manifestado en el procedimiento, según afirmó a las generales de la ley, por ser la comercial que intervino en la operación y tener interés en cobrar los honorarios.

Tampoco se acredita que a la fecha de la contratación verbal se hubiere pactado el importe de la comisión y el tiempo de su devengo, pues el documento escrito redactado por la demandante en el que se pactan los honorarios (doc.1 demanda) es de fecha 26 de Junio de 2020, fecha coincidente con la de la firma del contrato de arras entre los ahora demandados como vendedores y D. Ángel Jesús y Dª. Marí Luz como compradores de lo que cabe colegir que ningún pacto previo existía sobre las comisiones u honorarios a percibir por la demandante hasta ese momento. Y el documento de honorarios se entrega a la firma cuando la labor mediadora ya ha concluido, momento verdaderamente inadecuado para concertar honorarios, pues no es entonces cuando el vendedor interesado debe decidir si contrata o no los servicios de la Agencia y el precio a pagar y las circunstancia en las que se devengaría o no el derecho a su percepción ya que se trata de una actuación ejecutiva de la mediación desarrollada por la Agencia cuya contratación necesariamente debe ser previa.

En consecuencia, con lo anterior, procede concluir que los demandados no fueron informados adecuadamente de la carga económica y jurídica derivada de la actuación mediadora de la demandante de tal forma que las dudas que se suscitan sobre la interpretación del documento de reconocimiento de honorarios no puede perjudicarles determinando que la sentencia sea confirmada.

TERCERO.- Costas.

La desestimación del recurso determina la imposición de costas al apelante, conforme al art. 398 L.E.C.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso.

Para la decisión del recurso son antecedentes de interés los siguientes:

1.-La demandante Dª. Olga que actúa en el tráfico inmobiliario con el signo distintivo de Inmobiliaria Caslahome, reclama a Dª. Marina, Dª. Isidora y D. Javier 7000 €, IVA incluido, en concepto de honorarios por la contratación de los servicios de mediación o corretaje en la venta del inmueble propiedad de estos sito en la DIRECCION000 de Arroyomolinos (Madrid).

2.-Los demandados se oponen a tal reclamación alegando la falta de información y claridad sobre el nacimiento del derecho de la demandante a la percepción de los honorarios o sobre los supuestos en que estos serían abonados y/o no abonados, según redacción del documento 1 de la demanda; falta de información que produjo en ellos la normal, habitual y lógica creencia de que esos honorarios lo eran por el hecho de que la operación de venta realmente se finalizase con la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa y por el importe que figura en dicho documento, es decir, por 307.000,00 euros, sin que del mismo, por ser personas sin conocimientos jurídicos especialmente relevantes, pudieran intuir que se comprometían a abonar unos honorarios aún en el supuesto de que no se llevase a cabo la operación, pensamiento que se refuerza por la redacción de dicho documento cuando se habla de "operación de venta"que evidentemente los demandantes no pueden sino de otro modo de asociarlo al momento en que realmente se venda la vivienda, como cuando se habla de "Dicha cantidad será abonada el día de la firma ante notario."

3.- La sentencia de primera instancia, tras afirmar la condición de consumidores de los demandados, desestima la demanda con los siguientes fundamentos:

" La normativa europea sobre protección de los consumidores ( Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril de 1993 , sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores), es aplicable a los contratos tipo de servicios profesionales de mediación concluidos por una agencia inmobiliaria con una persona física que actúa con un propósito ajeno a su actividad profesional. En relación con ello, el art. 8. d) recoge entre los derechos básicos de los consumidores y usuarios "La información correcta sobre los diferentes bienes o servicios..."; en el art. 59 bis, se define el contrato de servicios como:" todo contrato, con excepción de un contrato de venta, en virtud del cual el empresario preste o se comprometa a prestar un servicio al consumidor y usuario y éste pague o se comprometa a pagar su precio" y en el art. 60, letra c) se recoge, entre otras, la obligación de información acerca de: "El precio total, incluidos todos los impuestos y tasas. Si por la naturaleza de los bienes o servicios el precio no puede calcularse razonablemente de antemano o está sujeto a la elaboración de un presupuesto, la forma en que se determina el precio así como todos los gastos adicionales de transporte, entrega o postales o, si dichos gastos no pueden ser calculados razonablemente de antemano o está sujeto a la elaboración de un presupuesto, la forma en que se determina el precio así como todos los gastos adicionales de transporte, entrega o postales o, si dichos gastos no pueden ser calculados razonablemente de antemano";(...) . La falta de nota de encargo y ambigüedad de documento 1 ( se dice que se reconocen en este mismo acto los honorarios sobre la operación de la venta por las gestiones realizadas con los clientes... ) no puede favorecer a la inmobiliaria en perjuicio de consumidor, siendo coherente y lógico que los demandados al firmar el denominado "reconocimiento de honorarios" por importe de 7.000 euros, siendo el precio de compraventa de 307.000, euros entendiesen que no deberían abonar cantidad alguna en caso de que se frustrase la misma. La oferta de los compradores, ajenos a este procedimiento (doc. 9) tras el desistimiento solicitando devolución de importes abonados con descuento de importe que considerasen por las gestiones o gastos motivados por la fallida compra, en nada compromete a los demandados ni sirve para suplir la falta de actividad probatoria de la actora sobre los hechos constitutivos de su pretensión. Por todo lo anterior, debe desestimarse íntegramente la demanda"

Contra la sentencia la demandante formula recurso de apelación que articula en dos motivos que introduce con las siguientes fórmulas:

Primero.- Error en la valoración de la prueba.

Segunda.- Incongruencia de la sentencia. Vulneración de la doctrina del Tribunal Supremo.

Y en él terminó solicitando la estimación del recurso y se dicte sentencia condenando solidariamente a Dª. Marina, Don Javier y Doña Isidora a abonar a Doña Olga la cantidad de 7.000 euros más el interés legal desde la interpelación judicial, con imposición en costas a la parte demandada.

4.- Los demandados apelados interesaron la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los fundamentos de la misma, con imposición de costas a la parte contraria.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. y la doctrina del Tribunal Supremo.

Los motivos del recurso se analizan conjuntamente al estar estrechamente relacionados y ser, en ocasiones, reiterativos y homogéneos, por lo que la respuesta de esta sala será única y conjunta para ambos, destacando que el apelante aunque en el enunciado de su recurso invoca la incongruencia de la sentencia, en su desarrollo no articula infracción procesal alguna conforme al art 218 LEC.

Sentado lo anterior, alega el recurrente que el conjunto de la prueba documental aportada hace prueba plena sobre el único hecho controvertido, esto es, que la parte demandada encargó los servicios de la actora, contratación verbal que en virtud del art. 1278 CC tiene la misma fuerza obligatoria que la escrita.

Y añade que el derecho a la percepción de los honorarios es una cuestión jurídica resuelta por el Tribunal Supremo, que nace cuando se perfecciona el contrato de compraventa, sin necesidad de su consumación porque la consumación depende de la voluntad de los contratantes a la que es ajeno ( STS 22/12/1992), salvo que exista pacto expreso de que solo cobrarán sus honorarios cuando la venta se halle totalmente consumada, doctrina que infringe la sentencia apelada cuando afirma que el actor debe probar que el derecho al cobro de honorarios se devengaría por la mera mediación, no condicionada al éxito de la operación.

Para la decisión del motivo cumple recordar, siguiendo la STS de 4 de diciembre de 2015, recurso 1468/2012, que «En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo"».En el mismo sentido la Sentencia Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 de septiembre de 2000: "... la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum "quantum" appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero )".

Partiendo de lo anterior, tras el análisis de la prueba practicada, en particular, de la documental aportada, convenimos con el apelante en que ha quedado acreditada la actuación mediadora de la demandante y la celebración del contrato de arras.

Se aporta parte de visita de la vivienda, que no habría sido posible sin previo encargo de los demandados y autorización a la demandante para permitir el acceso de potenciales compradores a su vivienda (doc.3); se aportan documentos acreditativos de pagos de 500 € y 2500 € realizados en concepto de reserva del inmueble que se entregaron por el comprador en la oficinas de la actora y por transferencia bancaria (doc.4 y 6), y la entrega por parte de la actora a los demandados de las anteriores cantidades, la primera en mano y la segunda también por transferencia bancaria cuyos dígitos debieron ser facilitados por los demandados a la actora (doc. 5 y 7 ). Y se aporta (doc.8) contrato privado de compraventa y arras redactado por la actora que si bien no aparece firmado, ha de estimarse concertado y consentido por ambos en tanto que los compradores, como consta en el pacto segundo en el que convinieron que del precio de la compraventa de 307.000.-€, 10.000.-€ serían entregados en ese mismo acto, hicieron pago de tal importe en la forma señalada en el contrato mediante transferencia bancaria, importe que fue percibido por los demandados vendedores.

De lo anterior no puede seguirse, como se indica en la contestación, que la actuación de la actora se limitó a anunciar su piso en los portales, pues además le busco compradores, y asumió la gestión del marco jurídico para el contrato efectivamente concertado.

Consta también acreditada la celebración del contrato de arras penitenciales, así en el contrato se pactó que "Se da a las cantidades entregadas por los adquirientes y que figuran en este contrato el carácter de contrato de señal, por lo que si el adquiriente desistiera del contrato por cualquier otra causa el vendedor hará suyas las cantidades entregadas, y si es el vendedor el que desiste, el adquiriente podrá optar conforme a lo dispuesto en el artículo1454 del Código Civil , entre exigir el cumplimiento del contrato la resolución de este",pues la entrega de arras supone un pacto accesorioal de un contrato de compraventa por el que se confiere a cada una de las partes contratantes la posibilidad de apartarse libre y unilateralmente del contrato con las consecuencias prevenidas en el art. 1454 del CC. De ahí que desde la fecha del contrato de arras se produce el concurso de la oferta y la aceptación sobre el objeto del contrato y el precio. En este punto, reiteramos, no podemos aceptar las alegaciones de los demandados en su escrito de contestación de que "no es cierto que se contratase con la demandante, ni de forma escrita ni de forma verbal los servicios de mediación o corretaje prestados por la misma en el ámbito inmobiliario. La demandante, junto con otras inmobiliarias de la zona, se ofreció a anunciar la venta de la vivienda propiedad de los demandados sita en la DIRECCION000 de Arroyomolinos (Madrid). Anuncio con el que, junto con otros diferentes inmobiliarias y portales de internet, se pretendía la venta de dicha vivienda".

Convenimos también con la apelante en que existe una nutrida y decantada doctrina jurisprudencial sobre el contrato de mediación y sobre las obligaciones y derechos que de él dimanan. Así, es doctrina jurisprudencial consolidada que el derecho del mediador al cobro de sus honorarios, ha de nacer desde que queda cumplida su actividad mediadora lo que se produce desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa, cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio aunque ni la una ni el otro se hubieran entregado.

Efectivamente, como señala la STS de 30 de julio de 2014, rec. 2886/2012 «la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente (...) "la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente", ( SSTS 18/12/86 , 03/01/89 , 11/02/91 , 23/09/91 )».Y la STS de 21 de mayo de 2014 (Recurso: 972/2012 ), haciendo aplicación de la STS de 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013) que "la conclusión alcanzada (la del derecho del mediador al cobro de sus honorarios), por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocial el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva".

Y es también doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que el derecho del mediador al cobro de sus honorarios desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa, cede cuando se haya estipulado expresamente que el mediador solamente cobrara sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada o cuando el vendedor haya cobrado íntegramente el precio de la venta. Como se indica en la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2004, con cita de la sentencia del mismo Tribunal de fecha 30-09-98 : "Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio 1994 , 4 de noviembre y 5 de febrero de 1996 )".

La siguiente cuestión seria la relativa a determinar si en el documento de reconocimiento de honorarios (doc.1 demanda) se convino que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada,que es la tesis que sustentan los recurrentes en interpretación del contenido de dicho documento por cuyo tenor "Dicha cantidad será abonada el día de la firma ante notario",y por la "operación de venta"que ellos, según alegan, solo pueden asociar al momento en que realmente se vende la vivienda. Esto es, que actuaron en la "lógica creencia de que esos honorarios lo eran por el hecho de que la operación de venta realmente se finalizase con la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa y por el importe que figura en dicho documento, es decir, por 307.000,00 euros".

Pues bien, el documento (doc.1 demanda) denominado de "reconocimiento de honorarios" fue del siguiente tenor:

"DOÑA Marina, DON Javier, DOÑA Isidora, mayores de edad, provistos de NIF NUM000, NIF NUM001 y NIF NUM002, respectivamente con domicilio en Arroyomolinos (Madrid) DIRECCION000, como la parte VENDEDORA.

Reconocen en este mismo acto el pago de los honorarios sobre la operación de venta del inmueble sito en Arroyomolinos, DIRECCION000, a Dña. Olga NIF NUM003, en nombre y representación de Inmobiliaria Caslahome, por las gestiones realizadas con los clientes DON Ángel Jesús Y DOÑA Marí Luz, mayores de edad, provistos de NIF. NUM004 Y NIF. NUM005 respectivamente.

Los honorarios por dicha gestión son de SIETE MIL EUROS (7.000.-€) IVA incluido. Dicha cantidad será abonada el día de la firma ante notario. Que el valor total de venta asciende a la cantidad de TRESCIENTOS SIETE MIL€ (307.000.-€). En Madrid, a 26 de Junio de 2020."

Documento que puede ser interpretado como estipulación por la que se está pactando expresamente que el mediador solo cobrara sus honorarios cuando se otorgue escritura pública, esto es, cuando la compraventa haya quedado consumada; interpretación que se refuerza si además atendemos al iter contractual en el que se presenta dicho documento a la firma de los vendedores, el mismo día de la concertación del contrato de compraventa y arras en el que también se pacta que para el caso de que los compradores no obtuvieran préstamo con garantía hipotecaria no vendrían obligados a realizar la compraventa, lo que así aconteció pues hubo desistimiento unilateral de los compradores en el que se alegaba la falta de financiación. Se dice así en el contrato que "La parte compradora manifiesta, que, para hacer frente a los compromisos económicos aquí pactados, necesita un préstamo con garantía hipotecaria que se compromete a gestionar a través de distintas entidades bancarias. En el supuesto de ser aprobada la hipoteca el comprador se verá obligado a realizar la compraventa, perdiendo en caso contrario las cantidades entregadas hasta este momento".Y sobre esta cuestión, la testigo Dª. Adela se manifestó de forma errática pues declaró en el acto del juicio que "si realmente realizamos la venta cobraríamos los honorarios",para después rectificar, el recurrente interesadamente habla de aclarar, que se cobraría al firmarse el contrato de arras.

En cualquier caso, al art.1288 del Código Civil, señala que "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad". Y en este caso, la cláusula de que "Dicha cantidad será abonada el día de la firma ante notario",fue preredactada por la demandante, y de estimarse oscura y ambigua, como así la entendemos, solo al demandante ha de perjudicar.

No obstante lo anterior, que abunda en la desestimación del recurso, la realidad de la actividad mediadora y la celebración del contrato de arras, no es lo relevante para la decisión de este recurso en tanto que la sentencia apelada desestima la demanda por aplicación de la legislación protectora de consumidores y usuarios, cuestión que no es abordada en la jurisprudencia consolidada que invoca el apelante y que, en este caso, fue oportunamente opuesta en el escrito de contestación a la demanda y acogida en la sentencia apelada.

En efecto, la relación entre «mediador» y «cliente» está sometida a la legislación protectora de «consumidores y usuarios» y por tanto al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ( LGDCU) , que establece como un derecho básico de los consumidores y usuarios el de la información correcta sobre los diferentes bienes y servicios (art. 8). Además, conforme al artículo 10 los derechos reconocidos al consumidor son irrenunciables.

A lo anterior se suma que la referida cláusula y el pacto de honorarios del mediador, que aunque persona física es empresario conforme al art. 4 del TRLGDCU que dispone que "A efectos de lo dispuesto en esta norma, se considera empresario a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión" está sometida a la referida legislación (art.59 ) que impone rigurosas exigencias de información (art.60), especificando que "1. Antes de que el consumidor y usuario quede vinculado por un contrato y oferta correspondiente, el empresario deberá facilitarle de forma clara, comprensible y accesible, la información relevante, veraz y suficiente sobre las características principales del contrato, en particular sobre sus condiciones jurídicas y económicas",añadiéndose que los contratos con los consumidores y usuarios se integrarán, en beneficio del consumidor, conforme al principio de buena fe objetiva, también en los supuestos de omisión de información precontractual relevante (art.65).

En este caso no consta acreditado que se ofreciera a los demandados la necesaria e imperativa información sobre los honorarios de la demandante, sobre el momento de su devengo y pago. Cierto es que la regla espiritualista que adopta el Código Civil en los artículos 1254, 1258, 1261 y 1278, determina la plena eficacia de los contratos verbales, lo que en principio mal se compadece con la obligación de información que se impone en la legislación tuitiva, aunque pueda salvarse con la prueba que se pudiera practicar y acredite el contenido de tales pactos.

En el caso de autos, no hubo contrato escrito ni hoja de encargo que regulara las condiciones de la prestación del servicio por parte de la demandante, entendemos que de haberlo habido se habría aportado. Y la testifical de Dª. Adela, es notoriamente insuficiente para tal fin dada su relación laboral con la demandante y su interés manifestado en el procedimiento, según afirmó a las generales de la ley, por ser la comercial que intervino en la operación y tener interés en cobrar los honorarios.

Tampoco se acredita que a la fecha de la contratación verbal se hubiere pactado el importe de la comisión y el tiempo de su devengo, pues el documento escrito redactado por la demandante en el que se pactan los honorarios (doc.1 demanda) es de fecha 26 de Junio de 2020, fecha coincidente con la de la firma del contrato de arras entre los ahora demandados como vendedores y D. Ángel Jesús y Dª. Marí Luz como compradores de lo que cabe colegir que ningún pacto previo existía sobre las comisiones u honorarios a percibir por la demandante hasta ese momento. Y el documento de honorarios se entrega a la firma cuando la labor mediadora ya ha concluido, momento verdaderamente inadecuado para concertar honorarios, pues no es entonces cuando el vendedor interesado debe decidir si contrata o no los servicios de la Agencia y el precio a pagar y las circunstancia en las que se devengaría o no el derecho a su percepción ya que se trata de una actuación ejecutiva de la mediación desarrollada por la Agencia cuya contratación necesariamente debe ser previa.

En consecuencia, con lo anterior, procede concluir que los demandados no fueron informados adecuadamente de la carga económica y jurídica derivada de la actuación mediadora de la demandante de tal forma que las dudas que se suscitan sobre la interpretación del documento de reconocimiento de honorarios no puede perjudicarles determinando que la sentencia sea confirmada.

TERCERO.- Costas.

La desestimación del recurso determina la imposición de costas al apelante, conforme al art. 398 L.E.C.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso.

Para la decisión del recurso son antecedentes de interés los siguientes:

1.-La demandante Dª. Olga que actúa en el tráfico inmobiliario con el signo distintivo de Inmobiliaria Caslahome, reclama a Dª. Marina, Dª. Isidora y D. Javier 7000 €, IVA incluido, en concepto de honorarios por la contratación de los servicios de mediación o corretaje en la venta del inmueble propiedad de estos sito en la DIRECCION000 de Arroyomolinos (Madrid).

2.-Los demandados se oponen a tal reclamación alegando la falta de información y claridad sobre el nacimiento del derecho de la demandante a la percepción de los honorarios o sobre los supuestos en que estos serían abonados y/o no abonados, según redacción del documento 1 de la demanda; falta de información que produjo en ellos la normal, habitual y lógica creencia de que esos honorarios lo eran por el hecho de que la operación de venta realmente se finalizase con la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa y por el importe que figura en dicho documento, es decir, por 307.000,00 euros, sin que del mismo, por ser personas sin conocimientos jurídicos especialmente relevantes, pudieran intuir que se comprometían a abonar unos honorarios aún en el supuesto de que no se llevase a cabo la operación, pensamiento que se refuerza por la redacción de dicho documento cuando se habla de "operación de venta"que evidentemente los demandantes no pueden sino de otro modo de asociarlo al momento en que realmente se venda la vivienda, como cuando se habla de "Dicha cantidad será abonada el día de la firma ante notario."

3.- La sentencia de primera instancia, tras afirmar la condición de consumidores de los demandados, desestima la demanda con los siguientes fundamentos:

" La normativa europea sobre protección de los consumidores ( Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril de 1993 , sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores), es aplicable a los contratos tipo de servicios profesionales de mediación concluidos por una agencia inmobiliaria con una persona física que actúa con un propósito ajeno a su actividad profesional. En relación con ello, el art. 8. d) recoge entre los derechos básicos de los consumidores y usuarios "La información correcta sobre los diferentes bienes o servicios..."; en el art. 59 bis, se define el contrato de servicios como:" todo contrato, con excepción de un contrato de venta, en virtud del cual el empresario preste o se comprometa a prestar un servicio al consumidor y usuario y éste pague o se comprometa a pagar su precio" y en el art. 60, letra c) se recoge, entre otras, la obligación de información acerca de: "El precio total, incluidos todos los impuestos y tasas. Si por la naturaleza de los bienes o servicios el precio no puede calcularse razonablemente de antemano o está sujeto a la elaboración de un presupuesto, la forma en que se determina el precio así como todos los gastos adicionales de transporte, entrega o postales o, si dichos gastos no pueden ser calculados razonablemente de antemano o está sujeto a la elaboración de un presupuesto, la forma en que se determina el precio así como todos los gastos adicionales de transporte, entrega o postales o, si dichos gastos no pueden ser calculados razonablemente de antemano";(...) . La falta de nota de encargo y ambigüedad de documento 1 ( se dice que se reconocen en este mismo acto los honorarios sobre la operación de la venta por las gestiones realizadas con los clientes... ) no puede favorecer a la inmobiliaria en perjuicio de consumidor, siendo coherente y lógico que los demandados al firmar el denominado "reconocimiento de honorarios" por importe de 7.000 euros, siendo el precio de compraventa de 307.000, euros entendiesen que no deberían abonar cantidad alguna en caso de que se frustrase la misma. La oferta de los compradores, ajenos a este procedimiento (doc. 9) tras el desistimiento solicitando devolución de importes abonados con descuento de importe que considerasen por las gestiones o gastos motivados por la fallida compra, en nada compromete a los demandados ni sirve para suplir la falta de actividad probatoria de la actora sobre los hechos constitutivos de su pretensión. Por todo lo anterior, debe desestimarse íntegramente la demanda"

Contra la sentencia la demandante formula recurso de apelación que articula en dos motivos que introduce con las siguientes fórmulas:

Primero.- Error en la valoración de la prueba.

Segunda.- Incongruencia de la sentencia. Vulneración de la doctrina del Tribunal Supremo.

Y en él terminó solicitando la estimación del recurso y se dicte sentencia condenando solidariamente a Dª. Marina, Don Javier y Doña Isidora a abonar a Doña Olga la cantidad de 7.000 euros más el interés legal desde la interpelación judicial, con imposición en costas a la parte demandada.

4.- Los demandados apelados interesaron la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los fundamentos de la misma, con imposición de costas a la parte contraria.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. y la doctrina del Tribunal Supremo.

Los motivos del recurso se analizan conjuntamente al estar estrechamente relacionados y ser, en ocasiones, reiterativos y homogéneos, por lo que la respuesta de esta sala será única y conjunta para ambos, destacando que el apelante aunque en el enunciado de su recurso invoca la incongruencia de la sentencia, en su desarrollo no articula infracción procesal alguna conforme al art 218 LEC.

Sentado lo anterior, alega el recurrente que el conjunto de la prueba documental aportada hace prueba plena sobre el único hecho controvertido, esto es, que la parte demandada encargó los servicios de la actora, contratación verbal que en virtud del art. 1278 CC tiene la misma fuerza obligatoria que la escrita.

Y añade que el derecho a la percepción de los honorarios es una cuestión jurídica resuelta por el Tribunal Supremo, que nace cuando se perfecciona el contrato de compraventa, sin necesidad de su consumación porque la consumación depende de la voluntad de los contratantes a la que es ajeno ( STS 22/12/1992), salvo que exista pacto expreso de que solo cobrarán sus honorarios cuando la venta se halle totalmente consumada, doctrina que infringe la sentencia apelada cuando afirma que el actor debe probar que el derecho al cobro de honorarios se devengaría por la mera mediación, no condicionada al éxito de la operación.

Para la decisión del motivo cumple recordar, siguiendo la STS de 4 de diciembre de 2015, recurso 1468/2012, que «En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo"».En el mismo sentido la Sentencia Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 de septiembre de 2000: "... la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum "quantum" appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero )".

Partiendo de lo anterior, tras el análisis de la prueba practicada, en particular, de la documental aportada, convenimos con el apelante en que ha quedado acreditada la actuación mediadora de la demandante y la celebración del contrato de arras.

Se aporta parte de visita de la vivienda, que no habría sido posible sin previo encargo de los demandados y autorización a la demandante para permitir el acceso de potenciales compradores a su vivienda (doc.3); se aportan documentos acreditativos de pagos de 500 € y 2500 € realizados en concepto de reserva del inmueble que se entregaron por el comprador en la oficinas de la actora y por transferencia bancaria (doc.4 y 6), y la entrega por parte de la actora a los demandados de las anteriores cantidades, la primera en mano y la segunda también por transferencia bancaria cuyos dígitos debieron ser facilitados por los demandados a la actora (doc. 5 y 7 ). Y se aporta (doc.8) contrato privado de compraventa y arras redactado por la actora que si bien no aparece firmado, ha de estimarse concertado y consentido por ambos en tanto que los compradores, como consta en el pacto segundo en el que convinieron que del precio de la compraventa de 307.000.-€, 10.000.-€ serían entregados en ese mismo acto, hicieron pago de tal importe en la forma señalada en el contrato mediante transferencia bancaria, importe que fue percibido por los demandados vendedores.

De lo anterior no puede seguirse, como se indica en la contestación, que la actuación de la actora se limitó a anunciar su piso en los portales, pues además le busco compradores, y asumió la gestión del marco jurídico para el contrato efectivamente concertado.

Consta también acreditada la celebración del contrato de arras penitenciales, así en el contrato se pactó que "Se da a las cantidades entregadas por los adquirientes y que figuran en este contrato el carácter de contrato de señal, por lo que si el adquiriente desistiera del contrato por cualquier otra causa el vendedor hará suyas las cantidades entregadas, y si es el vendedor el que desiste, el adquiriente podrá optar conforme a lo dispuesto en el artículo1454 del Código Civil , entre exigir el cumplimiento del contrato la resolución de este",pues la entrega de arras supone un pacto accesorioal de un contrato de compraventa por el que se confiere a cada una de las partes contratantes la posibilidad de apartarse libre y unilateralmente del contrato con las consecuencias prevenidas en el art. 1454 del CC. De ahí que desde la fecha del contrato de arras se produce el concurso de la oferta y la aceptación sobre el objeto del contrato y el precio. En este punto, reiteramos, no podemos aceptar las alegaciones de los demandados en su escrito de contestación de que "no es cierto que se contratase con la demandante, ni de forma escrita ni de forma verbal los servicios de mediación o corretaje prestados por la misma en el ámbito inmobiliario. La demandante, junto con otras inmobiliarias de la zona, se ofreció a anunciar la venta de la vivienda propiedad de los demandados sita en la DIRECCION000 de Arroyomolinos (Madrid). Anuncio con el que, junto con otros diferentes inmobiliarias y portales de internet, se pretendía la venta de dicha vivienda".

Convenimos también con la apelante en que existe una nutrida y decantada doctrina jurisprudencial sobre el contrato de mediación y sobre las obligaciones y derechos que de él dimanan. Así, es doctrina jurisprudencial consolidada que el derecho del mediador al cobro de sus honorarios, ha de nacer desde que queda cumplida su actividad mediadora lo que se produce desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa, cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio aunque ni la una ni el otro se hubieran entregado.

Efectivamente, como señala la STS de 30 de julio de 2014, rec. 2886/2012 «la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente (...) "la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente", ( SSTS 18/12/86 , 03/01/89 , 11/02/91 , 23/09/91 )».Y la STS de 21 de mayo de 2014 (Recurso: 972/2012 ), haciendo aplicación de la STS de 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013) que "la conclusión alcanzada (la del derecho del mediador al cobro de sus honorarios), por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocial el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva".

Y es también doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que el derecho del mediador al cobro de sus honorarios desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa, cede cuando se haya estipulado expresamente que el mediador solamente cobrara sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada o cuando el vendedor haya cobrado íntegramente el precio de la venta. Como se indica en la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2004, con cita de la sentencia del mismo Tribunal de fecha 30-09-98 : "Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio 1994 , 4 de noviembre y 5 de febrero de 1996 )".

La siguiente cuestión seria la relativa a determinar si en el documento de reconocimiento de honorarios (doc.1 demanda) se convino que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada,que es la tesis que sustentan los recurrentes en interpretación del contenido de dicho documento por cuyo tenor "Dicha cantidad será abonada el día de la firma ante notario",y por la "operación de venta"que ellos, según alegan, solo pueden asociar al momento en que realmente se vende la vivienda. Esto es, que actuaron en la "lógica creencia de que esos honorarios lo eran por el hecho de que la operación de venta realmente se finalizase con la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa y por el importe que figura en dicho documento, es decir, por 307.000,00 euros".

Pues bien, el documento (doc.1 demanda) denominado de "reconocimiento de honorarios" fue del siguiente tenor:

"DOÑA Marina, DON Javier, DOÑA Isidora, mayores de edad, provistos de NIF NUM000, NIF NUM001 y NIF NUM002, respectivamente con domicilio en Arroyomolinos (Madrid) DIRECCION000, como la parte VENDEDORA.

Reconocen en este mismo acto el pago de los honorarios sobre la operación de venta del inmueble sito en Arroyomolinos, DIRECCION000, a Dña. Olga NIF NUM003, en nombre y representación de Inmobiliaria Caslahome, por las gestiones realizadas con los clientes DON Ángel Jesús Y DOÑA Marí Luz, mayores de edad, provistos de NIF. NUM004 Y NIF. NUM005 respectivamente.

Los honorarios por dicha gestión son de SIETE MIL EUROS (7.000.-€) IVA incluido. Dicha cantidad será abonada el día de la firma ante notario. Que el valor total de venta asciende a la cantidad de TRESCIENTOS SIETE MIL€ (307.000.-€). En Madrid, a 26 de Junio de 2020."

Documento que puede ser interpretado como estipulación por la que se está pactando expresamente que el mediador solo cobrara sus honorarios cuando se otorgue escritura pública, esto es, cuando la compraventa haya quedado consumada; interpretación que se refuerza si además atendemos al iter contractual en el que se presenta dicho documento a la firma de los vendedores, el mismo día de la concertación del contrato de compraventa y arras en el que también se pacta que para el caso de que los compradores no obtuvieran préstamo con garantía hipotecaria no vendrían obligados a realizar la compraventa, lo que así aconteció pues hubo desistimiento unilateral de los compradores en el que se alegaba la falta de financiación. Se dice así en el contrato que "La parte compradora manifiesta, que, para hacer frente a los compromisos económicos aquí pactados, necesita un préstamo con garantía hipotecaria que se compromete a gestionar a través de distintas entidades bancarias. En el supuesto de ser aprobada la hipoteca el comprador se verá obligado a realizar la compraventa, perdiendo en caso contrario las cantidades entregadas hasta este momento".Y sobre esta cuestión, la testigo Dª. Adela se manifestó de forma errática pues declaró en el acto del juicio que "si realmente realizamos la venta cobraríamos los honorarios",para después rectificar, el recurrente interesadamente habla de aclarar, que se cobraría al firmarse el contrato de arras.

En cualquier caso, al art.1288 del Código Civil, señala que "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad". Y en este caso, la cláusula de que "Dicha cantidad será abonada el día de la firma ante notario",fue preredactada por la demandante, y de estimarse oscura y ambigua, como así la entendemos, solo al demandante ha de perjudicar.

No obstante lo anterior, que abunda en la desestimación del recurso, la realidad de la actividad mediadora y la celebración del contrato de arras, no es lo relevante para la decisión de este recurso en tanto que la sentencia apelada desestima la demanda por aplicación de la legislación protectora de consumidores y usuarios, cuestión que no es abordada en la jurisprudencia consolidada que invoca el apelante y que, en este caso, fue oportunamente opuesta en el escrito de contestación a la demanda y acogida en la sentencia apelada.

En efecto, la relación entre «mediador» y «cliente» está sometida a la legislación protectora de «consumidores y usuarios» y por tanto al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ( LGDCU) , que establece como un derecho básico de los consumidores y usuarios el de la información correcta sobre los diferentes bienes y servicios (art. 8). Además, conforme al artículo 10 los derechos reconocidos al consumidor son irrenunciables.

A lo anterior se suma que la referida cláusula y el pacto de honorarios del mediador, que aunque persona física es empresario conforme al art. 4 del TRLGDCU que dispone que "A efectos de lo dispuesto en esta norma, se considera empresario a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión" está sometida a la referida legislación (art.59 ) que impone rigurosas exigencias de información (art.60), especificando que "1. Antes de que el consumidor y usuario quede vinculado por un contrato y oferta correspondiente, el empresario deberá facilitarle de forma clara, comprensible y accesible, la información relevante, veraz y suficiente sobre las características principales del contrato, en particular sobre sus condiciones jurídicas y económicas",añadiéndose que los contratos con los consumidores y usuarios se integrarán, en beneficio del consumidor, conforme al principio de buena fe objetiva, también en los supuestos de omisión de información precontractual relevante (art.65).

En este caso no consta acreditado que se ofreciera a los demandados la necesaria e imperativa información sobre los honorarios de la demandante, sobre el momento de su devengo y pago. Cierto es que la regla espiritualista que adopta el Código Civil en los artículos 1254, 1258, 1261 y 1278, determina la plena eficacia de los contratos verbales, lo que en principio mal se compadece con la obligación de información que se impone en la legislación tuitiva, aunque pueda salvarse con la prueba que se pudiera practicar y acredite el contenido de tales pactos.

En el caso de autos, no hubo contrato escrito ni hoja de encargo que regulara las condiciones de la prestación del servicio por parte de la demandante, entendemos que de haberlo habido se habría aportado. Y la testifical de Dª. Adela, es notoriamente insuficiente para tal fin dada su relación laboral con la demandante y su interés manifestado en el procedimiento, según afirmó a las generales de la ley, por ser la comercial que intervino en la operación y tener interés en cobrar los honorarios.

Tampoco se acredita que a la fecha de la contratación verbal se hubiere pactado el importe de la comisión y el tiempo de su devengo, pues el documento escrito redactado por la demandante en el que se pactan los honorarios (doc.1 demanda) es de fecha 26 de Junio de 2020, fecha coincidente con la de la firma del contrato de arras entre los ahora demandados como vendedores y D. Ángel Jesús y Dª. Marí Luz como compradores de lo que cabe colegir que ningún pacto previo existía sobre las comisiones u honorarios a percibir por la demandante hasta ese momento. Y el documento de honorarios se entrega a la firma cuando la labor mediadora ya ha concluido, momento verdaderamente inadecuado para concertar honorarios, pues no es entonces cuando el vendedor interesado debe decidir si contrata o no los servicios de la Agencia y el precio a pagar y las circunstancia en las que se devengaría o no el derecho a su percepción ya que se trata de una actuación ejecutiva de la mediación desarrollada por la Agencia cuya contratación necesariamente debe ser previa.

En consecuencia, con lo anterior, procede concluir que los demandados no fueron informados adecuadamente de la carga económica y jurídica derivada de la actuación mediadora de la demandante de tal forma que las dudas que se suscitan sobre la interpretación del documento de reconocimiento de honorarios no puede perjudicarles determinando que la sentencia sea confirmada.

TERCERO.- Costas.

La desestimación del recurso determina la imposición de costas al apelante, conforme al art. 398 L.E.C.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.