Sentencia Civil 53/2026 Audiencia Provincial Civil nº 8 de Madrid, Rec. 366/2024 de 09 de febrero del 2026

PRIMERO.-Se recurre en apelación la sentencia que ha desestimado la demanda en que se solicitaba la declaración de nulidad por inexistencia derivada de simulación absoluta del contrato de compraventa contenido en escritura pública de fecha 10 de abril de 1996 por tratarse de un negocio jurídico simulado y de exclusiva finalidad ilícita en perjuicio de la demandante, decretándose asimismo la cancelación en el Registro de la Propiedad de las inscripciones y anotaciones producidas como consecuencia de la referida compraventa simulada, al ser declarado nulo el título jurídico en cuya virtud se hicieron, con expresa condena en costas a los demandados.

Según se relata en la demanda , Doña Natalia, era propietaria en pleno dominio del 100% de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Madrid, adquirida por ella mediante escritura otorgada en Madrid, el día 7.03.1994 ante el Notario Don Eduardo González Oviedo con el número 550 de su orden de protocolo, afirmando ser la titular de la antedicha vivienda hasta el momento en que Don Luis Miguel, su entonces pareja y padre del hijo que por entonces esperaba le pidió hacer un negocio ficticio para paliar la mala situación financiera en la que se encontraba. En base a dicho negocio, afirma la parte actora, vendió la vivienda mediante escritura autorizada ante el Notario Don José A. Escartín Ipiéns, el día 10.04.1996 bajo el número 1.420 de su orden de protocolo en favor de Doña Estefanía (hija de Don Luis Miguel) y de Don Felicisimo (quien dijeron era pareja de Doña Estefanía).

Esta operación, añade, fue una compraventa simulada, toda vez que, Doña Natalia accedió a otorgar la citada escritura por la cual transmitía la vivienda libre de cargas y ocupantes pero sin cobrar contraprestación alguna y sólo se pretendió con ella permitir que Don Luis Miguel obtuviera una financiación a través de la hipoteca que gravó dicha finca con posterioridad.

La sentencia después de desestimar la excepción de cosa juzgada hecha valer por la demandada, desestima la demanda con el siguiente razonamiento:

"De la valoración conjunta de la prueba unida se deriva que no se estima probada en forma alguna la simulación, dado el tiempo transcurrido, 26 años, para el ejercicio de la pretendida nulidad del contrato de compraventa por falta de causa, sin ningún tipo de reclamación que demuestre, aunque solo sea mediante presunciones, la falta de contraprestación, ni la voluntad de recuperar el dinero de la que se dice fue una venta simulada; a ello se une la relación existente entre la actora D. Natalia y D. Luis Miguel, en ese momento pareja y padre de un hijo en común. La prueba de la simulación corresponde a quien la alega con arreglo al criterio general de distribución del onus probandi. Por otra parte respecto de la prueba del pago del precio cuando se está ante pretensiones de nulidad por simulación de compraventa, declara la STS de 24 de julio de 2007 (ROJ: STS 5498/2007 que según criterio jurisprudencial " la carga probatoria del demandado de demostrar el pago del precio sólo surge cuando es preciso desvirtuar la presunción de simulación fundada en la concurrencia de otros indicios suficientes para acreditar por sí mismos, en palabras de la STS de 16 de marzo de 1994 , , "de un modo preciso y directo la realidad de la simulación". Y, a este respecto, se debe tener en cuenta y no se puede obviar que la compraventa tachada de simulada por la parte actora data de 1996, y la demanda se interpone en el año 2022, después del ejercicio de una acción de desahucio frente a la ahora actora en que se dictó Sentencia en el año 2019, confirmada por la Ilma. A.P. de Madrid, en el año 2020, es decir más de veinte años antes de la interposición de la demanda, sin que conste que antes hubiera manifestado a los demandados siquiera dudas sobre su existencia y realidad, por lo que en su caso la falta de prueba no puede favorecer a la parte actora, a quien incumbe la prueba de la simulación."

Acude también a la doctrina de los actos propios en relación a la posición en el juicio de desahucio por precario seguido en el Juzgado de primera el instancia nº 96 de Madrid, autos de juicio verbal 714/2018:

"Dicha Sentencia pone de relieve el carácter de arrendataria de la actora, que pudo oponer que ocupaba la vivienda en su calidad de propietaria y no lo hizo, y ello porque aunque no instase la nulidad de la venta como se reclama en el presente, sí pudo alegar los hechos que expone en la presente demanda, por el contrario del dictado de las resoluciones que quedan unidas a autos es la ahora actora quien opone ante la reclamación efectuada por D. Estefanía en reclamación de desahucio y solicitando se declarase que D. Natalia ocupaba la vivienda sin título alguno y sin pagar contraprestación, quien ve desestimadas sus pretensiones, tras oponer la ahora actora que ostenta título que le permite ocupar la vivienda, contrato de arrendamiento indefinido de fecha 19 de junio de 1996, así como una acuerdo verbal entre la demandada y el padre de la actora, anterior usufructuario del 100% del inmueble, dicha oposición al juicio verbal de precario y el título que esgrime la ahora actora para que la pretensión de desahucio y lanzamiento fuese desestimada, como acaeció, supone en virtud de la teoría de los actos propios que la ahora actora reconoce que es arrendataria, dando validez de forma implícita a la compraventa suscrita entre las partes cuya nulidad pretende ahora por falta de causa, compraventa cuya causa se puede entender ratificada en el tiempo, sin prueba acreditativa de vicio alguno, y corroborada por la calidad de arrendataria que se otorga la actora en el juicio de desahucio por precario previo al presente, y correlativo al de reclamación de cantidad por rentas indebidas suspendido por prejudicialidad civil."

Se alza en apelación la parte demandante, quien alega en su recurso que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba pues se han presentado documentos de los que se sigue que la actora es propietaria de la vivienda. Además, sostiene que no es correcta la aplicación de la doctrina de los actos propios al caso.

La parte apelada se ha opuesto a la estimación del recurso.

SEGUNDO. -La sentencia ha desestimado la demanda en atención a los siguientes razonamientos:

-La aquí actora fue demandada en procedimiento de desahucio por precario y no alegó ser propietaria de la vivienda, sino ser arrendataria, esto supone en virtud de la teoría de los actos propios que la ahora actora reconoce que es arrendataria, dando validez de forma implícita a la compraventa suscrita entre las partes, cuya nulidad pretende ahora por falta de causa.

- La carga probatoria del demandado de demostrar el pago del precio sólo surge cuando es preciso desvirtuar la presunción de simulación fundada en la concurrencia de otros indicios suficientes para acreditar, por sí mismos, la simulación, que aquí no se dan.

Abordamos a continuación las cuestiones planteadas en esta segunda instancia.

1. Actos propios.

Sobre la aplicación de la doctrina de los actos propios, la apelante se limita a sostener que no es de aplicación sin combatir en realidad los razonamientos de la sentencia. Ello bastaría para desestimar el recurso, pues la recurrente no ha cumplido la carga que el artículo 458.2 LEC le impone, no obstante, para agotar la respuesta en esta instancia abordamos si resulta o no aplicable en las circunstancias del caso.

Sobre actos propios, la STS 500/2020 05 de octubre de 2020 refiere: "Las sentencias de esta Sala núm. 201/2015, de 9 de abril, y 519/2015, de 6 de octubre, resumen la jurisprudencia recaída sobre la cuestión en el siguiente sentido:

"La doctrina de los propios actos, como dice la sentencia de esta Sala núm. 936/2006 de 6 octubre , tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe ( Sentencias de 25 de octubre y 28 de noviembre de 2000) pues se falta a la buena fe en sentido objetivo, es decir, como exigencia de lealtad y honestidad en los tratos y en el ejercicio de los derechos ( artículo 7.1 Código Civil) cuando se va contra la resultancia de los propios actos ( Sentencias de 16 de julio y 21 de septiembre de 1987 , 6 de junio de 1992, etc.), pero ello exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, esclarecer, modificar o extinguir una determinada situación que afecta jurídicamente a su autor, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, de modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, con el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior ( Sentencias de 9 de mayo de 2000, 27 de febrero, 16 de abril y 24 de mayo de 2001 , 25 de enero de 2002, entre otras muchas), por lo que no es de aplicación cuando los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo o inconcreto ( Sentencias de 23 de julio de 1997 y 9 de julio de 1999) o carecen de trascendencia para producir el cambio jurídico (Sentencias de 28 de enero de 2000, 7 de mayo de 2001, 25 de enero de 2002) y, aún menos, cuando el cambio de actitud obedece a una reacción ante nuevos hechos o actos ".

Y sobre la relación entre la doctrina de los actos propios y retraso desleal que entendemos viene al caso, precisa la STS 1328/2025 , Civil sección 1 del 29 de septiembre de 2025: "La sentencia 674/2023, de 5 de mayo, cuyo contenido reitera la más reciente sentencia 863/2025, de 29 de mayo, repasa la doctrina de la sala sobre el ejercicio de los derechos con arreglo a las exigencias de la buena fe y la doctrina de los actos propios:«1.- El art. 7.1 del CC establece que "los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe".

»La doctrina y la jurisprudencia han elaborado una serie de supuestos típicos, que encierran un desleal ejercicio de los derechos subjetivos, al margen de los postulados de la buena fe, en tanto en cuanto veda ir en contra de los actos propios ( sentencias 320/2020, de 18 de junio; 63/2021, de 9 de febrero o 386/2021, de 7 de junio, entre otras muchas), es incompatible con el retraso desleal en el ejercicio de los derechos ( sentencias 769/2010, de 3 diciembre; 872/2011, de 12 de diciembre y 634/2018, de 14 de noviembre, entre otras)."

En la STS 983/2025, de 19 de junio, sobre la figura del retraso desleal se precisa:

«La apreciación de la doctrina del retraso desleal exige que, además del transcurso de un dilatado plazo temporal, por más que no exceda del plazo de caducidad o de prescripción, concurra una conducta que, objetivamente haya creado en la otra parte la confianza en que la acción no se ejercitará y convierta en desleal el ejercicio de la acción. Entre las más recientes, la sentencia 112/2022, de 15 de febrero, con cita de las sentencias 616/2021, de 21 de septiembre y 783/2021, de 15 de noviembre declaró:

»"La doctrina indica que la figura del retraso desleal se distingue de la prescripción porque, si bien en ambas se requiere que el derecho no se haya ejercido durante un largo tiempo, en el ejercicio retrasado se requiere, además, que la conducta sea desleal, de modo que haya creado una confianza en el deudor, de que el titular del derecho no lo ejercería"».

Pues bien, ciertamente la acción de nulidad absoluta no está sometida a plazo de prescripción ni caducidad pero si le resulta aplicable la doctrina del retraso desleal ( STS 316 /2016 de 13 de Mayo de 2016) que resulta aquí adecuada teniendo en cuenta las siguientes circunstancias: la actora pretende la nulidad por simulación absoluta de un contrato suscrito en el año 1996 , interpone la demanda en el año 2022 habiendo trascurrido mas de veinticinco años y además en el año 2018, la aquí actora esgrimió como título para ocupar la vivienda un contrato de arrendamiento, creando precisamente esa apariencia de no ejercicio de la acción que ahora pretende hacer valer , lo que permite valorar que su ejercicio contraviene la doctrina de los actos propios.

A ello se une que como a continuación se expone no queda acreditada la simulación denunciada.

2.Simulación y carga de la prueba.

Como remarca la STS 1528/2025 de 30 de octubre de 2025:

"La simulación absoluta exige la existencia de un acuerdo simulatorio entre los contratantes para fingir un negocio inexistente, es decir, una voluntad común de crear una mera apariencia. En la sentencia 1252/2025, de 16 de septiembre , con cita de la 77/2020, de 4 de febrero , y ésta, a su vez, de la 34/2012, de 27 de enero , recordamos que la acción de simulación:

«[...] es aquélla directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial, que descubra o desenmascare la verdadera realidad que se oculta bajo la apariencia del negocio jurídico formal celebrado entre las partes, bien para declarar que el negocio aparente no existe, caso de la simulación absoluta, o bien que oculta otro disimulado, realmente querido por los contratantes, en el supuesto de la simulación relativa, en cuyo caso procede constatar, primero la falsedad de la apariencia, y posteriormente la existencia y validez del negocio disimulado u oculto ( art. 1276 CC ).

»En ambos casos, la apariencia de contrato no es real sino ficticia, no responde a la verdadera intención de las partes, que sí quieren crear la apariencia, pero no asumir las obligaciones derivadas de la misma; bien, por carecer el contrato fingido de los requisitos del art. 1261 del CC , para el nacimiento de las obligaciones convencionales, en el supuesto de la simulación absoluta; bien, por tratarse de un verdadero disfraz sin realidad contractual alguna, utilizado para ocultar lo verdaderamente querido por las partes, en el supuesto de la simulación relativa.

»En definitiva, la acción de simulación pretende constatar, en vía judicial, la verdadera realidad jurídica que se enmascara bajo la falsa apariencia de forma que crea un contrato ficticio. No es propiamente un problema de consentimiento, en tanto en cuanto las partes actúan consciente y voluntariamente con la voluntad negocial de crear la apariencia, sino que se trata de un problema de causa cuya apreciación constituye el objeto del proceso.

»La finalidad y fundamento de la acción de simulación consiste precisamente en desvelar esa falsa apariencia y evitar que produzca un perjuicio injusto a un sujeto de derecho, tanto sea contratante como incluso un tercero, lo que justifica su interés jurídico para accionar. En este sentido, se manifiesta con claridad la STS de 31 de mayo de 1963 , cuando sostiene:

»"[...] el fundamento de dicha acción estriba en el interés legítimo de remover la apariencia de contrato y sus dañosas consecuencias; por todo lo cual, tal acción de simulación lo mismo puede ser utilizada por uno de los autores de ella contra el otro, que por los terceros contra aquéllos, pues unos y otros son titulares de un derecho subjetivo o de una posición jurídica amenazada o dificultada por el negocio aparente, y pueden resultar dañados por consecuencia de la incertidumbre ocasionada por el acto simulado, cuyo daño determina la necesidad invocar la tutela jurídica".»

Pues bien, según se relata en la demanda, mediante escritura autorizada ante el Notario Don José A. Escartín Ipiéns el día 10.04.1996 bajo el número 1.420 de su orden de protocolo en favor de Doña Estefanía (hija de Don Luis Miguel) y de Don Felicisimo (quien dijeron era pareja de Doña Estefanía). Esta operación fue una compraventa simulada, toda vez que, Doña Natalia accedió a otorgar la citada escritura por la cual trasmitía la vivienda libre de cargas y ocupantes pero sin cobrar contraprestación alguna. Continúa :"En efecto, la enajenación de la vivienda se pactó en un precio de once millones quinientas mil pesetas (11.500.000 pesetas), precio ficticio el cual nunca fue abonado a mi patrocinada ni consta documentalmente acreditado de ninguna forma, limitándose en su día la escritura a reflejar textualmente lo siguiente: "cantidad que la parte vendedora confiesa haber recibido antes de este acto de la parte compradora". La finalidad de dicha operación fue motivada en exclusiva por la grave situación económica que atravesaba la pareja de mi mandante, Don Luis Miguel, padre de la demandada Doña Estefanía, el cual debido a unos graves problemas económicos y valiéndose de la buena fe de mi representada y dela relación sentimental que mantenían (a mayor abundamiento estaba embarazada del hijo común Alejandro que nacería el NUM000.1996), ideó esta compraventa simulada a fin de solicitar un préstamo hipotecario sobre dicha vivienda y poder obtener liquidez inmediata para resolver su situación financiera" . Así expone que "en la misma fecha de la citada escritura de compraventa de 10.04.1996 se formalizó una hipoteca por exacto importe de 69.116,39 € con el Banco Comercio SA, el cual nunca fue entregado a mi mandante pues en la propia escritura acompañada ambas partes manifiestan haber recibido con anterioridad el precio de la compraventa, lo cual es falso, ya que el que por entonces era pareja de mi patrocinada se apropió de la citada cuantía económica a través del préstamo hipotecario." Añade que en el año 1999 fue otorgada una nueva escritura de compraventa de la vivienda objeto de esta demanda por medio de la cual el Sr. Felicisimo transmitía la vivienda a favor de Doña Estefanía, quien adquiría el 100% de la nuda propiedad de la citada vivienda, así como se le otorgaba el usufructo vitalicio de la mitad indivisa a Don Luis Miguel, con todos sus derechos, usos, servicios y obligaciones inherentes. Y posteriormente se otorgó una tercera escritura de en fecha 12.04.2018, se otorgó por parte de Don Luis Miguel, escritura de donación a favor de su hija Doña Estefanía, por la cual donaba el usufructo de su mitad indivisa. Se predica la nulidad por simulación absoluta de la primera escritura de compraventa de 1996.

Pues bien, resultan aplicables los artículos 1277, 1261, 1445 y 1450 CC que establecen, respectivamente, la presunción de existencia y licitud de la causa, los requisitos del contrato y el perfeccionamiento de la compraventa con el mero acuerdo sobre la cosa y el precio.

La STS 316 /2016 13 de Mayo de 2016 sobre carga de la prueba en supuesto de simulación precisa: "El apartado 2 del artículo 217 LEC dispone, con carácter general, que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda. Y, de modo específico, la jurisprudencia de esta Sala ha establecido, frecuentemente con invocación de la norma del artículo 1277 CC -cuya infracción se denuncia expresamente en el motivo segundo del recurso de casación de Construcciones Elorri-, que la simulación de un contrato ha de ser probada, en principio, por la parte que la alega: las Sentencias 504/2008, de 6 de junio (Rec. 1190/2001 ), 270/2010, de 14 de mayo (Rec. 1253/2006 ), 262/2013, de 30 de abril (Rec. 2148/2010 ) y 599/2015, de 3 de noviembre (Rec. 1769/2013 ), entre otras, así lo confirman. E, incluso si se sostuviera que las palabras «mientras el deudor no pruebe lo contrario» indicarían que el artículo 1277 CC sólo es aplicable cuando quien niega la existencia de la causa del contrato -por ejemplo, del intercambio de cosa por precio- es una de las partes, el «principio de normalidad», al que se refiere también la tercera de las sentencias mencionadas, reclama la misma conclusión."

La falta de indicios fundados de simulación resulta relevante en el sentido que explica la STS 855/2007, de 24 de julio (Rec. 3425/2000 ):"Es cierto que, según la jurisprudencia, en los casos de compraventa en que no conste la entrega real del precio al vendedor, la mera confesión del vendedor sobre el pago del precio no se halla amparada en cuanto a su certeza y veracidad por la fe pública notarial ( STS de 15 de noviembre de 1993 ). Sin embargo, este elemento no es suficiente por sí mismo para acreditar la simulación, pues, según se desprende de la jurisprudencia -entre otras, en las sentencias que cita la parte recurrente-, la carga probatoria del demandado de demostrar el pago del precio sólo surge cuando es preciso desvirtuar la presunción de simulación fundada en la concurrencia de otros indicios suficientes para acreditar por sí mismos, en palabras de la STS de 16 de marzo de 1994 , citada por la recurrente, "de un modo preciso y directo la realidad de la simulación"".

Se sostiene en el recurso como indicios de simulación que no habrían sido tenidos en cuenta por la sentencia, que se firmó un contrato de arrendamiento por el que no se ha pagado renta alguna (documento nº7), que la demandante se ha hecho cargo de los gastos de la propiedad (documentos nº10 a 17 de la demanda) y que se firmó por la demandada un documento en blanco que permite poner cualquier contenido. A este respecto con mayor extensión se dijo en la demanda: "la codemandada Doña Estefanía otorgó a mi patrocinada al momento de la firma del contrato de arrendamiento un folio en blanco firmado de su propio puño y letra por la Sra. Estefanía. Dicho folio en blanco, que se acompaña como Documento nº 9, fue suscrito por la codemandada y entregado a mi patrocinada con la finalidad de otorgarle aún más seguridad y garantías jurídicas, dotándola de un documento en blando el cual podría ser cumplimentado por mi patrocinada en base a cualquiera de los negocios jurídicos que pudieran afectar a la vivienda objeto de este procedimiento"

Pues bien, no entendemos que sean indicios de los que de un modo preciso y directo se pueda seguir la realidad de la simulación. No es indicio de simulación que la actora haya seguido ocupando la vivienda bajo el título de un contrato de arrendamiento, haya pagado o no renta y tampoco el pago de los gastos ordinarios y extraordinarios de la comunidad, dado que, la actora ha podido seguir ocupando la vivienda y acordado con los propietarios hacer pago de gastos de comunidad o cualquier otro acuerdo . En cuanto a la hoja en blanco , se dijo en la contestación a la demanda" con relación al folio en blanco con la presunta firma de mi mandante que obra como documento nº 9 de la demanda desconocemos el mismo, la autenticidad de la firma, el momento de su realización y lo que quiera pretender probar, impugnándolo desde este momento." Consideramos la presentación de este documento en el que en efecto aparece una firma que no es reconocida , resulta de todo punto inconcluyente para las consecuencias que la actora le atribuye . Pero es que además, en este caso el precio de 11.500.000 pesetas (69.116,39 euros) fue obtenido mediante un préstamo hipotecario por la compradora doña Estefanía como se sigue del documento nº 8 de la contestación a la demanda, precio que la actora reconoce recibido en la escritura de compraventa. Ciertamente no está amparada por la fe pública notarial la manifestación del comprador en la escritura de compraventa de haber recibido el precio, pero resulta acreditado que la compradora obtuvo un préstamo hipotecario por el precio de la vivienda. Que la cantidad fuera entregada al Sr. Luis Miguel, entonces pareja de la actora y padre de la demandada, en lugar de a la actora no se ha llegado a probar . En consecuencia , no queda acreditada la existencia de un acuerdo simulatorio entre los contratantes para fingir un negocio inexistente, necesaria para el éxito de la demanda.

De todo lo dicho se sigue que el recurso debe ser desestimado.

TERCERO. -La desestimación del recurso conlleva la imposición de costas a la apelante en aplicación del artículo 398 LEC

PRIMERO.-Se recurre en apelación la sentencia que ha desestimado la demanda en que se solicitaba la declaración de nulidad por inexistencia derivada de simulación absoluta del contrato de compraventa contenido en escritura pública de fecha 10 de abril de 1996 por tratarse de un negocio jurídico simulado y de exclusiva finalidad ilícita en perjuicio de la demandante, decretándose asimismo la cancelación en el Registro de la Propiedad de las inscripciones y anotaciones producidas como consecuencia de la referida compraventa simulada, al ser declarado nulo el título jurídico en cuya virtud se hicieron, con expresa condena en costas a los demandados.

Según se relata en la demanda , Doña Natalia, era propietaria en pleno dominio del 100% de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Madrid, adquirida por ella mediante escritura otorgada en Madrid, el día 7.03.1994 ante el Notario Don Eduardo González Oviedo con el número 550 de su orden de protocolo, afirmando ser la titular de la antedicha vivienda hasta el momento en que Don Luis Miguel, su entonces pareja y padre del hijo que por entonces esperaba le pidió hacer un negocio ficticio para paliar la mala situación financiera en la que se encontraba. En base a dicho negocio, afirma la parte actora, vendió la vivienda mediante escritura autorizada ante el Notario Don José A. Escartín Ipiéns, el día 10.04.1996 bajo el número 1.420 de su orden de protocolo en favor de Doña Estefanía (hija de Don Luis Miguel) y de Don Felicisimo (quien dijeron era pareja de Doña Estefanía).

Esta operación, añade, fue una compraventa simulada, toda vez que, Doña Natalia accedió a otorgar la citada escritura por la cual transmitía la vivienda libre de cargas y ocupantes pero sin cobrar contraprestación alguna y sólo se pretendió con ella permitir que Don Luis Miguel obtuviera una financiación a través de la hipoteca que gravó dicha finca con posterioridad.

La sentencia después de desestimar la excepción de cosa juzgada hecha valer por la demandada, desestima la demanda con el siguiente razonamiento:

"De la valoración conjunta de la prueba unida se deriva que no se estima probada en forma alguna la simulación, dado el tiempo transcurrido, 26 años, para el ejercicio de la pretendida nulidad del contrato de compraventa por falta de causa, sin ningún tipo de reclamación que demuestre, aunque solo sea mediante presunciones, la falta de contraprestación, ni la voluntad de recuperar el dinero de la que se dice fue una venta simulada; a ello se une la relación existente entre la actora D. Natalia y D. Luis Miguel, en ese momento pareja y padre de un hijo en común. La prueba de la simulación corresponde a quien la alega con arreglo al criterio general de distribución del onus probandi. Por otra parte respecto de la prueba del pago del precio cuando se está ante pretensiones de nulidad por simulación de compraventa, declara la STS de 24 de julio de 2007 (ROJ: STS 5498/2007 que según criterio jurisprudencial " la carga probatoria del demandado de demostrar el pago del precio sólo surge cuando es preciso desvirtuar la presunción de simulación fundada en la concurrencia de otros indicios suficientes para acreditar por sí mismos, en palabras de la STS de 16 de marzo de 1994 , , "de un modo preciso y directo la realidad de la simulación". Y, a este respecto, se debe tener en cuenta y no se puede obviar que la compraventa tachada de simulada por la parte actora data de 1996, y la demanda se interpone en el año 2022, después del ejercicio de una acción de desahucio frente a la ahora actora en que se dictó Sentencia en el año 2019, confirmada por la Ilma. A.P. de Madrid, en el año 2020, es decir más de veinte años antes de la interposición de la demanda, sin que conste que antes hubiera manifestado a los demandados siquiera dudas sobre su existencia y realidad, por lo que en su caso la falta de prueba no puede favorecer a la parte actora, a quien incumbe la prueba de la simulación."

Acude también a la doctrina de los actos propios en relación a la posición en el juicio de desahucio por precario seguido en el Juzgado de primera el instancia nº 96 de Madrid, autos de juicio verbal 714/2018:

"Dicha Sentencia pone de relieve el carácter de arrendataria de la actora, que pudo oponer que ocupaba la vivienda en su calidad de propietaria y no lo hizo, y ello porque aunque no instase la nulidad de la venta como se reclama en el presente, sí pudo alegar los hechos que expone en la presente demanda, por el contrario del dictado de las resoluciones que quedan unidas a autos es la ahora actora quien opone ante la reclamación efectuada por D. Estefanía en reclamación de desahucio y solicitando se declarase que D. Natalia ocupaba la vivienda sin título alguno y sin pagar contraprestación, quien ve desestimadas sus pretensiones, tras oponer la ahora actora que ostenta título que le permite ocupar la vivienda, contrato de arrendamiento indefinido de fecha 19 de junio de 1996, así como una acuerdo verbal entre la demandada y el padre de la actora, anterior usufructuario del 100% del inmueble, dicha oposición al juicio verbal de precario y el título que esgrime la ahora actora para que la pretensión de desahucio y lanzamiento fuese desestimada, como acaeció, supone en virtud de la teoría de los actos propios que la ahora actora reconoce que es arrendataria, dando validez de forma implícita a la compraventa suscrita entre las partes cuya nulidad pretende ahora por falta de causa, compraventa cuya causa se puede entender ratificada en el tiempo, sin prueba acreditativa de vicio alguno, y corroborada por la calidad de arrendataria que se otorga la actora en el juicio de desahucio por precario previo al presente, y correlativo al de reclamación de cantidad por rentas indebidas suspendido por prejudicialidad civil."

Se alza en apelación la parte demandante, quien alega en su recurso que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba pues se han presentado documentos de los que se sigue que la actora es propietaria de la vivienda. Además, sostiene que no es correcta la aplicación de la doctrina de los actos propios al caso.

La parte apelada se ha opuesto a la estimación del recurso.

SEGUNDO. -La sentencia ha desestimado la demanda en atención a los siguientes razonamientos:

-La aquí actora fue demandada en procedimiento de desahucio por precario y no alegó ser propietaria de la vivienda, sino ser arrendataria, esto supone en virtud de la teoría de los actos propios que la ahora actora reconoce que es arrendataria, dando validez de forma implícita a la compraventa suscrita entre las partes, cuya nulidad pretende ahora por falta de causa.

- La carga probatoria del demandado de demostrar el pago del precio sólo surge cuando es preciso desvirtuar la presunción de simulación fundada en la concurrencia de otros indicios suficientes para acreditar, por sí mismos, la simulación, que aquí no se dan.

Abordamos a continuación las cuestiones planteadas en esta segunda instancia.

1. Actos propios.

Sobre la aplicación de la doctrina de los actos propios, la apelante se limita a sostener que no es de aplicación sin combatir en realidad los razonamientos de la sentencia. Ello bastaría para desestimar el recurso, pues la recurrente no ha cumplido la carga que el artículo 458.2 LEC le impone, no obstante, para agotar la respuesta en esta instancia abordamos si resulta o no aplicable en las circunstancias del caso.

Sobre actos propios, la STS 500/2020 05 de octubre de 2020 refiere: "Las sentencias de esta Sala núm. 201/2015, de 9 de abril, y 519/2015, de 6 de octubre, resumen la jurisprudencia recaída sobre la cuestión en el siguiente sentido:

"La doctrina de los propios actos, como dice la sentencia de esta Sala núm. 936/2006 de 6 octubre , tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe ( Sentencias de 25 de octubre y 28 de noviembre de 2000) pues se falta a la buena fe en sentido objetivo, es decir, como exigencia de lealtad y honestidad en los tratos y en el ejercicio de los derechos ( artículo 7.1 Código Civil) cuando se va contra la resultancia de los propios actos ( Sentencias de 16 de julio y 21 de septiembre de 1987 , 6 de junio de 1992, etc.), pero ello exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, esclarecer, modificar o extinguir una determinada situación que afecta jurídicamente a su autor, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, de modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, con el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior ( Sentencias de 9 de mayo de 2000, 27 de febrero, 16 de abril y 24 de mayo de 2001 , 25 de enero de 2002, entre otras muchas), por lo que no es de aplicación cuando los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo o inconcreto ( Sentencias de 23 de julio de 1997 y 9 de julio de 1999) o carecen de trascendencia para producir el cambio jurídico (Sentencias de 28 de enero de 2000, 7 de mayo de 2001, 25 de enero de 2002) y, aún menos, cuando el cambio de actitud obedece a una reacción ante nuevos hechos o actos ".

Y sobre la relación entre la doctrina de los actos propios y retraso desleal que entendemos viene al caso, precisa la STS 1328/2025 , Civil sección 1 del 29 de septiembre de 2025: "La sentencia 674/2023, de 5 de mayo, cuyo contenido reitera la más reciente sentencia 863/2025, de 29 de mayo, repasa la doctrina de la sala sobre el ejercicio de los derechos con arreglo a las exigencias de la buena fe y la doctrina de los actos propios:«1.- El art. 7.1 del CC establece que "los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe".

»La doctrina y la jurisprudencia han elaborado una serie de supuestos típicos, que encierran un desleal ejercicio de los derechos subjetivos, al margen de los postulados de la buena fe, en tanto en cuanto veda ir en contra de los actos propios ( sentencias 320/2020, de 18 de junio; 63/2021, de 9 de febrero o 386/2021, de 7 de junio, entre otras muchas), es incompatible con el retraso desleal en el ejercicio de los derechos ( sentencias 769/2010, de 3 diciembre; 872/2011, de 12 de diciembre y 634/2018, de 14 de noviembre, entre otras)."

En la STS 983/2025, de 19 de junio, sobre la figura del retraso desleal se precisa:

«La apreciación de la doctrina del retraso desleal exige que, además del transcurso de un dilatado plazo temporal, por más que no exceda del plazo de caducidad o de prescripción, concurra una conducta que, objetivamente haya creado en la otra parte la confianza en que la acción no se ejercitará y convierta en desleal el ejercicio de la acción. Entre las más recientes, la sentencia 112/2022, de 15 de febrero, con cita de las sentencias 616/2021, de 21 de septiembre y 783/2021, de 15 de noviembre declaró:

»"La doctrina indica que la figura del retraso desleal se distingue de la prescripción porque, si bien en ambas se requiere que el derecho no se haya ejercido durante un largo tiempo, en el ejercicio retrasado se requiere, además, que la conducta sea desleal, de modo que haya creado una confianza en el deudor, de que el titular del derecho no lo ejercería"».

Pues bien, ciertamente la acción de nulidad absoluta no está sometida a plazo de prescripción ni caducidad pero si le resulta aplicable la doctrina del retraso desleal ( STS 316 /2016 de 13 de Mayo de 2016) que resulta aquí adecuada teniendo en cuenta las siguientes circunstancias: la actora pretende la nulidad por simulación absoluta de un contrato suscrito en el año 1996 , interpone la demanda en el año 2022 habiendo trascurrido mas de veinticinco años y además en el año 2018, la aquí actora esgrimió como título para ocupar la vivienda un contrato de arrendamiento, creando precisamente esa apariencia de no ejercicio de la acción que ahora pretende hacer valer , lo que permite valorar que su ejercicio contraviene la doctrina de los actos propios.

A ello se une que como a continuación se expone no queda acreditada la simulación denunciada.

2.Simulación y carga de la prueba.

Como remarca la STS 1528/2025 de 30 de octubre de 2025:

"La simulación absoluta exige la existencia de un acuerdo simulatorio entre los contratantes para fingir un negocio inexistente, es decir, una voluntad común de crear una mera apariencia. En la sentencia 1252/2025, de 16 de septiembre , con cita de la 77/2020, de 4 de febrero , y ésta, a su vez, de la 34/2012, de 27 de enero , recordamos que la acción de simulación:

«[...] es aquélla directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial, que descubra o desenmascare la verdadera realidad que se oculta bajo la apariencia del negocio jurídico formal celebrado entre las partes, bien para declarar que el negocio aparente no existe, caso de la simulación absoluta, o bien que oculta otro disimulado, realmente querido por los contratantes, en el supuesto de la simulación relativa, en cuyo caso procede constatar, primero la falsedad de la apariencia, y posteriormente la existencia y validez del negocio disimulado u oculto ( art. 1276 CC ).

»En ambos casos, la apariencia de contrato no es real sino ficticia, no responde a la verdadera intención de las partes, que sí quieren crear la apariencia, pero no asumir las obligaciones derivadas de la misma; bien, por carecer el contrato fingido de los requisitos del art. 1261 del CC , para el nacimiento de las obligaciones convencionales, en el supuesto de la simulación absoluta; bien, por tratarse de un verdadero disfraz sin realidad contractual alguna, utilizado para ocultar lo verdaderamente querido por las partes, en el supuesto de la simulación relativa.

»En definitiva, la acción de simulación pretende constatar, en vía judicial, la verdadera realidad jurídica que se enmascara bajo la falsa apariencia de forma que crea un contrato ficticio. No es propiamente un problema de consentimiento, en tanto en cuanto las partes actúan consciente y voluntariamente con la voluntad negocial de crear la apariencia, sino que se trata de un problema de causa cuya apreciación constituye el objeto del proceso.

»La finalidad y fundamento de la acción de simulación consiste precisamente en desvelar esa falsa apariencia y evitar que produzca un perjuicio injusto a un sujeto de derecho, tanto sea contratante como incluso un tercero, lo que justifica su interés jurídico para accionar. En este sentido, se manifiesta con claridad la STS de 31 de mayo de 1963 , cuando sostiene:

»"[...] el fundamento de dicha acción estriba en el interés legítimo de remover la apariencia de contrato y sus dañosas consecuencias; por todo lo cual, tal acción de simulación lo mismo puede ser utilizada por uno de los autores de ella contra el otro, que por los terceros contra aquéllos, pues unos y otros son titulares de un derecho subjetivo o de una posición jurídica amenazada o dificultada por el negocio aparente, y pueden resultar dañados por consecuencia de la incertidumbre ocasionada por el acto simulado, cuyo daño determina la necesidad invocar la tutela jurídica".»

Pues bien, según se relata en la demanda, mediante escritura autorizada ante el Notario Don José A. Escartín Ipiéns el día 10.04.1996 bajo el número 1.420 de su orden de protocolo en favor de Doña Estefanía (hija de Don Luis Miguel) y de Don Felicisimo (quien dijeron era pareja de Doña Estefanía). Esta operación fue una compraventa simulada, toda vez que, Doña Natalia accedió a otorgar la citada escritura por la cual trasmitía la vivienda libre de cargas y ocupantes pero sin cobrar contraprestación alguna. Continúa :"En efecto, la enajenación de la vivienda se pactó en un precio de once millones quinientas mil pesetas (11.500.000 pesetas), precio ficticio el cual nunca fue abonado a mi patrocinada ni consta documentalmente acreditado de ninguna forma, limitándose en su día la escritura a reflejar textualmente lo siguiente: "cantidad que la parte vendedora confiesa haber recibido antes de este acto de la parte compradora". La finalidad de dicha operación fue motivada en exclusiva por la grave situación económica que atravesaba la pareja de mi mandante, Don Luis Miguel, padre de la demandada Doña Estefanía, el cual debido a unos graves problemas económicos y valiéndose de la buena fe de mi representada y dela relación sentimental que mantenían (a mayor abundamiento estaba embarazada del hijo común Alejandro que nacería el NUM000.1996), ideó esta compraventa simulada a fin de solicitar un préstamo hipotecario sobre dicha vivienda y poder obtener liquidez inmediata para resolver su situación financiera" . Así expone que "en la misma fecha de la citada escritura de compraventa de 10.04.1996 se formalizó una hipoteca por exacto importe de 69.116,39 € con el Banco Comercio SA, el cual nunca fue entregado a mi mandante pues en la propia escritura acompañada ambas partes manifiestan haber recibido con anterioridad el precio de la compraventa, lo cual es falso, ya que el que por entonces era pareja de mi patrocinada se apropió de la citada cuantía económica a través del préstamo hipotecario." Añade que en el año 1999 fue otorgada una nueva escritura de compraventa de la vivienda objeto de esta demanda por medio de la cual el Sr. Felicisimo transmitía la vivienda a favor de Doña Estefanía, quien adquiría el 100% de la nuda propiedad de la citada vivienda, así como se le otorgaba el usufructo vitalicio de la mitad indivisa a Don Luis Miguel, con todos sus derechos, usos, servicios y obligaciones inherentes. Y posteriormente se otorgó una tercera escritura de en fecha 12.04.2018, se otorgó por parte de Don Luis Miguel, escritura de donación a favor de su hija Doña Estefanía, por la cual donaba el usufructo de su mitad indivisa. Se predica la nulidad por simulación absoluta de la primera escritura de compraventa de 1996.

Pues bien, resultan aplicables los artículos 1277, 1261, 1445 y 1450 CC que establecen, respectivamente, la presunción de existencia y licitud de la causa, los requisitos del contrato y el perfeccionamiento de la compraventa con el mero acuerdo sobre la cosa y el precio.

La STS 316 /2016 13 de Mayo de 2016 sobre carga de la prueba en supuesto de simulación precisa: "El apartado 2 del artículo 217 LEC dispone, con carácter general, que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda. Y, de modo específico, la jurisprudencia de esta Sala ha establecido, frecuentemente con invocación de la norma del artículo 1277 CC -cuya infracción se denuncia expresamente en el motivo segundo del recurso de casación de Construcciones Elorri-, que la simulación de un contrato ha de ser probada, en principio, por la parte que la alega: las Sentencias 504/2008, de 6 de junio (Rec. 1190/2001 ), 270/2010, de 14 de mayo (Rec. 1253/2006 ), 262/2013, de 30 de abril (Rec. 2148/2010 ) y 599/2015, de 3 de noviembre (Rec. 1769/2013 ), entre otras, así lo confirman. E, incluso si se sostuviera que las palabras «mientras el deudor no pruebe lo contrario» indicarían que el artículo 1277 CC sólo es aplicable cuando quien niega la existencia de la causa del contrato -por ejemplo, del intercambio de cosa por precio- es una de las partes, el «principio de normalidad», al que se refiere también la tercera de las sentencias mencionadas, reclama la misma conclusión."

La falta de indicios fundados de simulación resulta relevante en el sentido que explica la STS 855/2007, de 24 de julio (Rec. 3425/2000 ):"Es cierto que, según la jurisprudencia, en los casos de compraventa en que no conste la entrega real del precio al vendedor, la mera confesión del vendedor sobre el pago del precio no se halla amparada en cuanto a su certeza y veracidad por la fe pública notarial ( STS de 15 de noviembre de 1993 ). Sin embargo, este elemento no es suficiente por sí mismo para acreditar la simulación, pues, según se desprende de la jurisprudencia -entre otras, en las sentencias que cita la parte recurrente-, la carga probatoria del demandado de demostrar el pago del precio sólo surge cuando es preciso desvirtuar la presunción de simulación fundada en la concurrencia de otros indicios suficientes para acreditar por sí mismos, en palabras de la STS de 16 de marzo de 1994 , citada por la recurrente, "de un modo preciso y directo la realidad de la simulación"".

Se sostiene en el recurso como indicios de simulación que no habrían sido tenidos en cuenta por la sentencia, que se firmó un contrato de arrendamiento por el que no se ha pagado renta alguna (documento nº7), que la demandante se ha hecho cargo de los gastos de la propiedad (documentos nº10 a 17 de la demanda) y que se firmó por la demandada un documento en blanco que permite poner cualquier contenido. A este respecto con mayor extensión se dijo en la demanda: "la codemandada Doña Estefanía otorgó a mi patrocinada al momento de la firma del contrato de arrendamiento un folio en blanco firmado de su propio puño y letra por la Sra. Estefanía. Dicho folio en blanco, que se acompaña como Documento nº 9, fue suscrito por la codemandada y entregado a mi patrocinada con la finalidad de otorgarle aún más seguridad y garantías jurídicas, dotándola de un documento en blando el cual podría ser cumplimentado por mi patrocinada en base a cualquiera de los negocios jurídicos que pudieran afectar a la vivienda objeto de este procedimiento"

Pues bien, no entendemos que sean indicios de los que de un modo preciso y directo se pueda seguir la realidad de la simulación. No es indicio de simulación que la actora haya seguido ocupando la vivienda bajo el título de un contrato de arrendamiento, haya pagado o no renta y tampoco el pago de los gastos ordinarios y extraordinarios de la comunidad, dado que, la actora ha podido seguir ocupando la vivienda y acordado con los propietarios hacer pago de gastos de comunidad o cualquier otro acuerdo . En cuanto a la hoja en blanco , se dijo en la contestación a la demanda" con relación al folio en blanco con la presunta firma de mi mandante que obra como documento nº 9 de la demanda desconocemos el mismo, la autenticidad de la firma, el momento de su realización y lo que quiera pretender probar, impugnándolo desde este momento." Consideramos la presentación de este documento en el que en efecto aparece una firma que no es reconocida , resulta de todo punto inconcluyente para las consecuencias que la actora le atribuye . Pero es que además, en este caso el precio de 11.500.000 pesetas (69.116,39 euros) fue obtenido mediante un préstamo hipotecario por la compradora doña Estefanía como se sigue del documento nº 8 de la contestación a la demanda, precio que la actora reconoce recibido en la escritura de compraventa. Ciertamente no está amparada por la fe pública notarial la manifestación del comprador en la escritura de compraventa de haber recibido el precio, pero resulta acreditado que la compradora obtuvo un préstamo hipotecario por el precio de la vivienda. Que la cantidad fuera entregada al Sr. Luis Miguel, entonces pareja de la actora y padre de la demandada, en lugar de a la actora no se ha llegado a probar . En consecuencia , no queda acreditada la existencia de un acuerdo simulatorio entre los contratantes para fingir un negocio inexistente, necesaria para el éxito de la demanda.

De todo lo dicho se sigue que el recurso debe ser desestimado.

TERCERO. -La desestimación del recurso conlleva la imposición de costas a la apelante en aplicación del artículo 398 LEC

PRIMERO.-Se recurre en apelación la sentencia que ha desestimado la demanda en que se solicitaba la declaración de nulidad por inexistencia derivada de simulación absoluta del contrato de compraventa contenido en escritura pública de fecha 10 de abril de 1996 por tratarse de un negocio jurídico simulado y de exclusiva finalidad ilícita en perjuicio de la demandante, decretándose asimismo la cancelación en el Registro de la Propiedad de las inscripciones y anotaciones producidas como consecuencia de la referida compraventa simulada, al ser declarado nulo el título jurídico en cuya virtud se hicieron, con expresa condena en costas a los demandados.

Según se relata en la demanda , Doña Natalia, era propietaria en pleno dominio del 100% de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Madrid, adquirida por ella mediante escritura otorgada en Madrid, el día 7.03.1994 ante el Notario Don Eduardo González Oviedo con el número 550 de su orden de protocolo, afirmando ser la titular de la antedicha vivienda hasta el momento en que Don Luis Miguel, su entonces pareja y padre del hijo que por entonces esperaba le pidió hacer un negocio ficticio para paliar la mala situación financiera en la que se encontraba. En base a dicho negocio, afirma la parte actora, vendió la vivienda mediante escritura autorizada ante el Notario Don José A. Escartín Ipiéns, el día 10.04.1996 bajo el número 1.420 de su orden de protocolo en favor de Doña Estefanía (hija de Don Luis Miguel) y de Don Felicisimo (quien dijeron era pareja de Doña Estefanía).

Esta operación, añade, fue una compraventa simulada, toda vez que, Doña Natalia accedió a otorgar la citada escritura por la cual transmitía la vivienda libre de cargas y ocupantes pero sin cobrar contraprestación alguna y sólo se pretendió con ella permitir que Don Luis Miguel obtuviera una financiación a través de la hipoteca que gravó dicha finca con posterioridad.

La sentencia después de desestimar la excepción de cosa juzgada hecha valer por la demandada, desestima la demanda con el siguiente razonamiento:

"De la valoración conjunta de la prueba unida se deriva que no se estima probada en forma alguna la simulación, dado el tiempo transcurrido, 26 años, para el ejercicio de la pretendida nulidad del contrato de compraventa por falta de causa, sin ningún tipo de reclamación que demuestre, aunque solo sea mediante presunciones, la falta de contraprestación, ni la voluntad de recuperar el dinero de la que se dice fue una venta simulada; a ello se une la relación existente entre la actora D. Natalia y D. Luis Miguel, en ese momento pareja y padre de un hijo en común. La prueba de la simulación corresponde a quien la alega con arreglo al criterio general de distribución del onus probandi. Por otra parte respecto de la prueba del pago del precio cuando se está ante pretensiones de nulidad por simulación de compraventa, declara la STS de 24 de julio de 2007 (ROJ: STS 5498/2007 que según criterio jurisprudencial " la carga probatoria del demandado de demostrar el pago del precio sólo surge cuando es preciso desvirtuar la presunción de simulación fundada en la concurrencia de otros indicios suficientes para acreditar por sí mismos, en palabras de la STS de 16 de marzo de 1994 , , "de un modo preciso y directo la realidad de la simulación". Y, a este respecto, se debe tener en cuenta y no se puede obviar que la compraventa tachada de simulada por la parte actora data de 1996, y la demanda se interpone en el año 2022, después del ejercicio de una acción de desahucio frente a la ahora actora en que se dictó Sentencia en el año 2019, confirmada por la Ilma. A.P. de Madrid, en el año 2020, es decir más de veinte años antes de la interposición de la demanda, sin que conste que antes hubiera manifestado a los demandados siquiera dudas sobre su existencia y realidad, por lo que en su caso la falta de prueba no puede favorecer a la parte actora, a quien incumbe la prueba de la simulación."

Acude también a la doctrina de los actos propios en relación a la posición en el juicio de desahucio por precario seguido en el Juzgado de primera el instancia nº 96 de Madrid, autos de juicio verbal 714/2018:

"Dicha Sentencia pone de relieve el carácter de arrendataria de la actora, que pudo oponer que ocupaba la vivienda en su calidad de propietaria y no lo hizo, y ello porque aunque no instase la nulidad de la venta como se reclama en el presente, sí pudo alegar los hechos que expone en la presente demanda, por el contrario del dictado de las resoluciones que quedan unidas a autos es la ahora actora quien opone ante la reclamación efectuada por D. Estefanía en reclamación de desahucio y solicitando se declarase que D. Natalia ocupaba la vivienda sin título alguno y sin pagar contraprestación, quien ve desestimadas sus pretensiones, tras oponer la ahora actora que ostenta título que le permite ocupar la vivienda, contrato de arrendamiento indefinido de fecha 19 de junio de 1996, así como una acuerdo verbal entre la demandada y el padre de la actora, anterior usufructuario del 100% del inmueble, dicha oposición al juicio verbal de precario y el título que esgrime la ahora actora para que la pretensión de desahucio y lanzamiento fuese desestimada, como acaeció, supone en virtud de la teoría de los actos propios que la ahora actora reconoce que es arrendataria, dando validez de forma implícita a la compraventa suscrita entre las partes cuya nulidad pretende ahora por falta de causa, compraventa cuya causa se puede entender ratificada en el tiempo, sin prueba acreditativa de vicio alguno, y corroborada por la calidad de arrendataria que se otorga la actora en el juicio de desahucio por precario previo al presente, y correlativo al de reclamación de cantidad por rentas indebidas suspendido por prejudicialidad civil."

Se alza en apelación la parte demandante, quien alega en su recurso que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba pues se han presentado documentos de los que se sigue que la actora es propietaria de la vivienda. Además, sostiene que no es correcta la aplicación de la doctrina de los actos propios al caso.

La parte apelada se ha opuesto a la estimación del recurso.

SEGUNDO. -La sentencia ha desestimado la demanda en atención a los siguientes razonamientos:

-La aquí actora fue demandada en procedimiento de desahucio por precario y no alegó ser propietaria de la vivienda, sino ser arrendataria, esto supone en virtud de la teoría de los actos propios que la ahora actora reconoce que es arrendataria, dando validez de forma implícita a la compraventa suscrita entre las partes, cuya nulidad pretende ahora por falta de causa.

- La carga probatoria del demandado de demostrar el pago del precio sólo surge cuando es preciso desvirtuar la presunción de simulación fundada en la concurrencia de otros indicios suficientes para acreditar, por sí mismos, la simulación, que aquí no se dan.

Abordamos a continuación las cuestiones planteadas en esta segunda instancia.

1. Actos propios.

Sobre la aplicación de la doctrina de los actos propios, la apelante se limita a sostener que no es de aplicación sin combatir en realidad los razonamientos de la sentencia. Ello bastaría para desestimar el recurso, pues la recurrente no ha cumplido la carga que el artículo 458.2 LEC le impone, no obstante, para agotar la respuesta en esta instancia abordamos si resulta o no aplicable en las circunstancias del caso.

Sobre actos propios, la STS 500/2020 05 de octubre de 2020 refiere: "Las sentencias de esta Sala núm. 201/2015, de 9 de abril, y 519/2015, de 6 de octubre, resumen la jurisprudencia recaída sobre la cuestión en el siguiente sentido:

"La doctrina de los propios actos, como dice la sentencia de esta Sala núm. 936/2006 de 6 octubre , tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe ( Sentencias de 25 de octubre y 28 de noviembre de 2000) pues se falta a la buena fe en sentido objetivo, es decir, como exigencia de lealtad y honestidad en los tratos y en el ejercicio de los derechos ( artículo 7.1 Código Civil) cuando se va contra la resultancia de los propios actos ( Sentencias de 16 de julio y 21 de septiembre de 1987 , 6 de junio de 1992, etc.), pero ello exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, esclarecer, modificar o extinguir una determinada situación que afecta jurídicamente a su autor, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, de modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, con el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior ( Sentencias de 9 de mayo de 2000, 27 de febrero, 16 de abril y 24 de mayo de 2001 , 25 de enero de 2002, entre otras muchas), por lo que no es de aplicación cuando los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo o inconcreto ( Sentencias de 23 de julio de 1997 y 9 de julio de 1999) o carecen de trascendencia para producir el cambio jurídico (Sentencias de 28 de enero de 2000, 7 de mayo de 2001, 25 de enero de 2002) y, aún menos, cuando el cambio de actitud obedece a una reacción ante nuevos hechos o actos ".

Y sobre la relación entre la doctrina de los actos propios y retraso desleal que entendemos viene al caso, precisa la STS 1328/2025 , Civil sección 1 del 29 de septiembre de 2025: "La sentencia 674/2023, de 5 de mayo, cuyo contenido reitera la más reciente sentencia 863/2025, de 29 de mayo, repasa la doctrina de la sala sobre el ejercicio de los derechos con arreglo a las exigencias de la buena fe y la doctrina de los actos propios:«1.- El art. 7.1 del CC establece que "los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe".

»La doctrina y la jurisprudencia han elaborado una serie de supuestos típicos, que encierran un desleal ejercicio de los derechos subjetivos, al margen de los postulados de la buena fe, en tanto en cuanto veda ir en contra de los actos propios ( sentencias 320/2020, de 18 de junio; 63/2021, de 9 de febrero o 386/2021, de 7 de junio, entre otras muchas), es incompatible con el retraso desleal en el ejercicio de los derechos ( sentencias 769/2010, de 3 diciembre; 872/2011, de 12 de diciembre y 634/2018, de 14 de noviembre, entre otras)."

En la STS 983/2025, de 19 de junio, sobre la figura del retraso desleal se precisa:

«La apreciación de la doctrina del retraso desleal exige que, además del transcurso de un dilatado plazo temporal, por más que no exceda del plazo de caducidad o de prescripción, concurra una conducta que, objetivamente haya creado en la otra parte la confianza en que la acción no se ejercitará y convierta en desleal el ejercicio de la acción. Entre las más recientes, la sentencia 112/2022, de 15 de febrero, con cita de las sentencias 616/2021, de 21 de septiembre y 783/2021, de 15 de noviembre declaró:

»"La doctrina indica que la figura del retraso desleal se distingue de la prescripción porque, si bien en ambas se requiere que el derecho no se haya ejercido durante un largo tiempo, en el ejercicio retrasado se requiere, además, que la conducta sea desleal, de modo que haya creado una confianza en el deudor, de que el titular del derecho no lo ejercería"».

Pues bien, ciertamente la acción de nulidad absoluta no está sometida a plazo de prescripción ni caducidad pero si le resulta aplicable la doctrina del retraso desleal ( STS 316 /2016 de 13 de Mayo de 2016) que resulta aquí adecuada teniendo en cuenta las siguientes circunstancias: la actora pretende la nulidad por simulación absoluta de un contrato suscrito en el año 1996 , interpone la demanda en el año 2022 habiendo trascurrido mas de veinticinco años y además en el año 2018, la aquí actora esgrimió como título para ocupar la vivienda un contrato de arrendamiento, creando precisamente esa apariencia de no ejercicio de la acción que ahora pretende hacer valer , lo que permite valorar que su ejercicio contraviene la doctrina de los actos propios.

A ello se une que como a continuación se expone no queda acreditada la simulación denunciada.

2.Simulación y carga de la prueba.

Como remarca la STS 1528/2025 de 30 de octubre de 2025:

"La simulación absoluta exige la existencia de un acuerdo simulatorio entre los contratantes para fingir un negocio inexistente, es decir, una voluntad común de crear una mera apariencia. En la sentencia 1252/2025, de 16 de septiembre , con cita de la 77/2020, de 4 de febrero , y ésta, a su vez, de la 34/2012, de 27 de enero , recordamos que la acción de simulación:

«[...] es aquélla directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial, que descubra o desenmascare la verdadera realidad que se oculta bajo la apariencia del negocio jurídico formal celebrado entre las partes, bien para declarar que el negocio aparente no existe, caso de la simulación absoluta, o bien que oculta otro disimulado, realmente querido por los contratantes, en el supuesto de la simulación relativa, en cuyo caso procede constatar, primero la falsedad de la apariencia, y posteriormente la existencia y validez del negocio disimulado u oculto ( art. 1276 CC ).

»En ambos casos, la apariencia de contrato no es real sino ficticia, no responde a la verdadera intención de las partes, que sí quieren crear la apariencia, pero no asumir las obligaciones derivadas de la misma; bien, por carecer el contrato fingido de los requisitos del art. 1261 del CC , para el nacimiento de las obligaciones convencionales, en el supuesto de la simulación absoluta; bien, por tratarse de un verdadero disfraz sin realidad contractual alguna, utilizado para ocultar lo verdaderamente querido por las partes, en el supuesto de la simulación relativa.

»En definitiva, la acción de simulación pretende constatar, en vía judicial, la verdadera realidad jurídica que se enmascara bajo la falsa apariencia de forma que crea un contrato ficticio. No es propiamente un problema de consentimiento, en tanto en cuanto las partes actúan consciente y voluntariamente con la voluntad negocial de crear la apariencia, sino que se trata de un problema de causa cuya apreciación constituye el objeto del proceso.

»La finalidad y fundamento de la acción de simulación consiste precisamente en desvelar esa falsa apariencia y evitar que produzca un perjuicio injusto a un sujeto de derecho, tanto sea contratante como incluso un tercero, lo que justifica su interés jurídico para accionar. En este sentido, se manifiesta con claridad la STS de 31 de mayo de 1963 , cuando sostiene:

»"[...] el fundamento de dicha acción estriba en el interés legítimo de remover la apariencia de contrato y sus dañosas consecuencias; por todo lo cual, tal acción de simulación lo mismo puede ser utilizada por uno de los autores de ella contra el otro, que por los terceros contra aquéllos, pues unos y otros son titulares de un derecho subjetivo o de una posición jurídica amenazada o dificultada por el negocio aparente, y pueden resultar dañados por consecuencia de la incertidumbre ocasionada por el acto simulado, cuyo daño determina la necesidad invocar la tutela jurídica".»

Pues bien, según se relata en la demanda, mediante escritura autorizada ante el Notario Don José A. Escartín Ipiéns el día 10.04.1996 bajo el número 1.420 de su orden de protocolo en favor de Doña Estefanía (hija de Don Luis Miguel) y de Don Felicisimo (quien dijeron era pareja de Doña Estefanía). Esta operación fue una compraventa simulada, toda vez que, Doña Natalia accedió a otorgar la citada escritura por la cual trasmitía la vivienda libre de cargas y ocupantes pero sin cobrar contraprestación alguna. Continúa :"En efecto, la enajenación de la vivienda se pactó en un precio de once millones quinientas mil pesetas (11.500.000 pesetas), precio ficticio el cual nunca fue abonado a mi patrocinada ni consta documentalmente acreditado de ninguna forma, limitándose en su día la escritura a reflejar textualmente lo siguiente: "cantidad que la parte vendedora confiesa haber recibido antes de este acto de la parte compradora". La finalidad de dicha operación fue motivada en exclusiva por la grave situación económica que atravesaba la pareja de mi mandante, Don Luis Miguel, padre de la demandada Doña Estefanía, el cual debido a unos graves problemas económicos y valiéndose de la buena fe de mi representada y dela relación sentimental que mantenían (a mayor abundamiento estaba embarazada del hijo común Alejandro que nacería el NUM000.1996), ideó esta compraventa simulada a fin de solicitar un préstamo hipotecario sobre dicha vivienda y poder obtener liquidez inmediata para resolver su situación financiera" . Así expone que "en la misma fecha de la citada escritura de compraventa de 10.04.1996 se formalizó una hipoteca por exacto importe de 69.116,39 € con el Banco Comercio SA, el cual nunca fue entregado a mi mandante pues en la propia escritura acompañada ambas partes manifiestan haber recibido con anterioridad el precio de la compraventa, lo cual es falso, ya que el que por entonces era pareja de mi patrocinada se apropió de la citada cuantía económica a través del préstamo hipotecario." Añade que en el año 1999 fue otorgada una nueva escritura de compraventa de la vivienda objeto de esta demanda por medio de la cual el Sr. Felicisimo transmitía la vivienda a favor de Doña Estefanía, quien adquiría el 100% de la nuda propiedad de la citada vivienda, así como se le otorgaba el usufructo vitalicio de la mitad indivisa a Don Luis Miguel, con todos sus derechos, usos, servicios y obligaciones inherentes. Y posteriormente se otorgó una tercera escritura de en fecha 12.04.2018, se otorgó por parte de Don Luis Miguel, escritura de donación a favor de su hija Doña Estefanía, por la cual donaba el usufructo de su mitad indivisa. Se predica la nulidad por simulación absoluta de la primera escritura de compraventa de 1996.

Pues bien, resultan aplicables los artículos 1277, 1261, 1445 y 1450 CC que establecen, respectivamente, la presunción de existencia y licitud de la causa, los requisitos del contrato y el perfeccionamiento de la compraventa con el mero acuerdo sobre la cosa y el precio.

La STS 316 /2016 13 de Mayo de 2016 sobre carga de la prueba en supuesto de simulación precisa: "El apartado 2 del artículo 217 LEC dispone, con carácter general, que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda. Y, de modo específico, la jurisprudencia de esta Sala ha establecido, frecuentemente con invocación de la norma del artículo 1277 CC -cuya infracción se denuncia expresamente en el motivo segundo del recurso de casación de Construcciones Elorri-, que la simulación de un contrato ha de ser probada, en principio, por la parte que la alega: las Sentencias 504/2008, de 6 de junio (Rec. 1190/2001 ), 270/2010, de 14 de mayo (Rec. 1253/2006 ), 262/2013, de 30 de abril (Rec. 2148/2010 ) y 599/2015, de 3 de noviembre (Rec. 1769/2013 ), entre otras, así lo confirman. E, incluso si se sostuviera que las palabras «mientras el deudor no pruebe lo contrario» indicarían que el artículo 1277 CC sólo es aplicable cuando quien niega la existencia de la causa del contrato -por ejemplo, del intercambio de cosa por precio- es una de las partes, el «principio de normalidad», al que se refiere también la tercera de las sentencias mencionadas, reclama la misma conclusión."

La falta de indicios fundados de simulación resulta relevante en el sentido que explica la STS 855/2007, de 24 de julio (Rec. 3425/2000 ):"Es cierto que, según la jurisprudencia, en los casos de compraventa en que no conste la entrega real del precio al vendedor, la mera confesión del vendedor sobre el pago del precio no se halla amparada en cuanto a su certeza y veracidad por la fe pública notarial ( STS de 15 de noviembre de 1993 ). Sin embargo, este elemento no es suficiente por sí mismo para acreditar la simulación, pues, según se desprende de la jurisprudencia -entre otras, en las sentencias que cita la parte recurrente-, la carga probatoria del demandado de demostrar el pago del precio sólo surge cuando es preciso desvirtuar la presunción de simulación fundada en la concurrencia de otros indicios suficientes para acreditar por sí mismos, en palabras de la STS de 16 de marzo de 1994 , citada por la recurrente, "de un modo preciso y directo la realidad de la simulación"".

Se sostiene en el recurso como indicios de simulación que no habrían sido tenidos en cuenta por la sentencia, que se firmó un contrato de arrendamiento por el que no se ha pagado renta alguna (documento nº7), que la demandante se ha hecho cargo de los gastos de la propiedad (documentos nº10 a 17 de la demanda) y que se firmó por la demandada un documento en blanco que permite poner cualquier contenido. A este respecto con mayor extensión se dijo en la demanda: "la codemandada Doña Estefanía otorgó a mi patrocinada al momento de la firma del contrato de arrendamiento un folio en blanco firmado de su propio puño y letra por la Sra. Estefanía. Dicho folio en blanco, que se acompaña como Documento nº 9, fue suscrito por la codemandada y entregado a mi patrocinada con la finalidad de otorgarle aún más seguridad y garantías jurídicas, dotándola de un documento en blando el cual podría ser cumplimentado por mi patrocinada en base a cualquiera de los negocios jurídicos que pudieran afectar a la vivienda objeto de este procedimiento"

Pues bien, no entendemos que sean indicios de los que de un modo preciso y directo se pueda seguir la realidad de la simulación. No es indicio de simulación que la actora haya seguido ocupando la vivienda bajo el título de un contrato de arrendamiento, haya pagado o no renta y tampoco el pago de los gastos ordinarios y extraordinarios de la comunidad, dado que, la actora ha podido seguir ocupando la vivienda y acordado con los propietarios hacer pago de gastos de comunidad o cualquier otro acuerdo . En cuanto a la hoja en blanco , se dijo en la contestación a la demanda" con relación al folio en blanco con la presunta firma de mi mandante que obra como documento nº 9 de la demanda desconocemos el mismo, la autenticidad de la firma, el momento de su realización y lo que quiera pretender probar, impugnándolo desde este momento." Consideramos la presentación de este documento en el que en efecto aparece una firma que no es reconocida , resulta de todo punto inconcluyente para las consecuencias que la actora le atribuye . Pero es que además, en este caso el precio de 11.500.000 pesetas (69.116,39 euros) fue obtenido mediante un préstamo hipotecario por la compradora doña Estefanía como se sigue del documento nº 8 de la contestación a la demanda, precio que la actora reconoce recibido en la escritura de compraventa. Ciertamente no está amparada por la fe pública notarial la manifestación del comprador en la escritura de compraventa de haber recibido el precio, pero resulta acreditado que la compradora obtuvo un préstamo hipotecario por el precio de la vivienda. Que la cantidad fuera entregada al Sr. Luis Miguel, entonces pareja de la actora y padre de la demandada, en lugar de a la actora no se ha llegado a probar . En consecuencia , no queda acreditada la existencia de un acuerdo simulatorio entre los contratantes para fingir un negocio inexistente, necesaria para el éxito de la demanda.

De todo lo dicho se sigue que el recurso debe ser desestimado.

TERCERO. -La desestimación del recurso conlleva la imposición de costas a la apelante en aplicación del artículo 398 LEC