Sentencia Civil 115/2026 Audiencia Provincial Civil nº 8 de Valencia/València, Rec. 451/2024 de 28 de enero del 2026

PRIMERO.- Antecedentes y planteamiento del recurso.- 1.-Los demandantes Don Jose Ignacio y Doña Guillerma formularon demanda contra Don Lázaro y Doña Benita solicitando que se dictara sentencia por la que se declarara la existencia de vicios ocultos en la vivienda unifamiliar propiedad de los actores situada en la DIRECCION000 de la Pobla de Vallbona (Valencia), descritas en el informe pericial aportado con la demanda, y estimando la minoración del precio de compraventa de la citada vivienda en el importe de las obras necesarias para la reparación de los daños por humedades aparecidos en dicha vivienda según el citado informe pericial, en la cantidad de 16.972,42 €, con imposición a la parte demandada de las costas procesales causadas.

Alegaban en apoyo de su pretensión que adquirieron el 22 de junio de 2022 una vivienda unifamiliar pareada situada en la DIRECCION000 de La Pobla de Vallbona, propiedad privativa por mitades indivisas de los hoy demandados. La compraventa se formalizó ante notario por un precio de 220.000 euros, tras haber visitado la vivienda en dos ocasiones acompañados por la inmobiliaria InmoPeople. La finca se hallaba inscrita correctamente en el Registro de la Propiedad y no se les comunicó la existencia de problema alguno que afectara a su estado, habitabilidad o condiciones de uso.

Manifiestan que tras la entrega de llaves y durante el proceso de amueblamiento para fijar allí su residencia habitual, el 10 de diciembre de 2022, coincidiendo con la bajada de temperaturas propia del invierno, los compradores detectaron la aparición de grandes marcas de agua en la pared del dormitorio principal, concretamente en la fachada lateral derecha. En los días siguientes las humedades no solo persistieron, sino que aumentaron, extendiéndose a otras estancias colindantes. Ante la gravedad del problema y la evidente afectación a la salubridad y habitabilidad de la vivienda, los demandantes contactaron con un arquitecto técnico, D. Santos, para que evaluara la situación y determinara si existían vicios ocultos.

Afirman que el técnico realizó una inspección completa y emitió informe pericial el 19 de diciembre de 2022. En él se describen humedades por condensación en el intradós del muro de fachada lateral derecho, afectando al dormitorio principal, dormitorio secundario y baño. Las humedades se manifestaban mediante gotas de agua, marcas visibles, olor a humedad, vaho y aparición de moho, síntomas que se repetían en distintos días y que también se apreciaban en el trasdós de la fachada. El informe concluye que la causa de estas patologías es un deficiente aislamiento térmico del cerramiento exterior, que provoca que la temperatura interior del muro descienda por debajo del punto de rocío, generando condensación superficial. Se trata de un defecto constructivo previo a la compraventa, no apreciable a simple vista y que solo se manifiesta en condiciones de frío, por lo que los compradores no pudieron detectarlo durante las visitas previas.

Sostienen que el perito explica que las humedades por condensación en muros mal aislados se producen cuando el aire interior, cargado de humedad, entra en contacto con superficies frías, generando microgotas que derivan en manchas, moho y deterioro del paramento. Para evitarlo es imprescindible mejorar el aislamiento térmico del cerramiento, ya sea mediante sistemas interiores o exteriores. El informe detalla las posibles soluciones, concluyendo que la única eficaz y duradera es la instalación de un sistema SATE (aislamiento térmico por el exterior), que elimina puentes térmicos y garantiza la estabilidad higrotérmica del muro. El presupuesto de ejecución material asciende a 14.026,96 euros más IVA, alcanzando un total de 16.972,42 euros.

El informe pericial también advierte de que estas patologías afectan directamente a la salubridad de la vivienda, pudiendo provocar problemas respiratorios, irritación de vías aéreas, agravamiento de alergias y especial riesgo para niños o personas con patologías previas. Por ello, considera urgente acometer las reparaciones necesarias para evitar un deterioro progresivo y la aparición de daños mayores.

Los demandantes sostienen que los vendedores ocultaron deliberadamente la existencia de estas humedades persistentes y preexistentes, llegando incluso a pintar las zonas afectadas antes de la venta para encubrirlas. De haber conocido la existencia de estos defectos, afirman que no habrían adquirido la vivienda o habrían negociado una rebaja sustancial del precio. Tras descubrir las humedades, contactaron con los vendedores para informarles de la situación y solicitar una solución, pero no obtuvieron respuesta ni colaboración alguna. Ante la inacción de los vendedores y la proximidad del plazo de caducidad de seis meses previsto para la acción de saneamiento por vicios ocultos, se vieron obligados a interponer la presente demanda.

En consecuencia, ejercitan la acción quanti minoris prevista en los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, solicitando la minoración del precio de compraventa en el importe necesario para reparar los defectos ocultos, conforme al presupuesto pericial aportado, por un total de 16.972,42 euros, así como la condena en costas a los demandados.

2.-Emplazados los demandados se personaron en autos y contestaron a la demanda alegando que la operación se llevó a cabo tras diversas visitas previas al inmueble por parte de los compradores, tanto en presencia del personal de la inmobiliaria InmoPeople como posteriormente sin dicha intermediación, lo que permitió a los adquirentes conocer de primera mano el estado, características y circunstancias de la vivienda antes de la perfección del contrato.

Sostiene la parte demandada que se dejó constancia expresa de que la transmisión se realizaba como cuerpo cierto y con pleno conocimiento por parte de la compradora de las condiciones del inmueble. En el contrato de arras se hacía constar, de forma específica, la existencia en el sótano de una máquina deshumidificadora que se encontraba averiada, así como la calificación general de la vivienda y el compromiso del vendedor de dejar instalados determinados elementos como el sistema de calefacción, los equipos de aire acondicionado y el sistema de depuración de la piscina. Este documento evidencia, según la parte demandada, que los compradores conocían la situación de la vivienda y sus posibles limitaciones antes de cerrar la operación, extremo que fue omitido de forma intencionada en la demanda presentada.

Asimismo, en el momento de la compraventa se aportó el correspondiente certificado de eficiencia energética, emitido en marzo de 2022, en el que se reflejaba una calificación energética E y F, indicativa de un consumo energético elevado y de un aislamiento térmico mejorable, acorde con la fecha de construcción del inmueble, que se remonta al año 2001. En dicho certificado se incluían expresamente recomendaciones de mejora relativas a la adición de aislamiento térmico en fachadas, lo que ponía de manifiesto que las características constructivas de la vivienda podían favorecer pérdidas térmicas y, en determinadas condiciones de uso, la aparición de fenómenos de condensación. Este certificado fue conocido y aceptado por los compradores, formó parte de la documentación notarial y no fue objeto de objeción alguna en el momento de la adquisición.

Alega que durante los más de siete años en que los vendedores residieron en la vivienda, no se produjeron problemas de humedades por condensación ni se manifestaron defectos relevantes que afectaran a su habitabilidad. La vivienda fue utilizada con normalidad y se mantuvo en adecuado estado de conservación, habiéndose pintado por última vez en el año 2019 sin que existieran signos de humedad. Las fotografías aportadas acreditan el estado del inmueble en el momento de su puesta en venta y en la fecha de la transmisión, mostrando una vivienda en correctas condiciones y sin patologías visibles.

La parte demandada sostiene que las supuestas humedades alegadas por los compradores no constituyen un vicio oculto, sino que, en su caso, derivan de las propias características constructivas de la vivienda, conocidas y asumidas por los adquirentes, o bien de un cambio en las condiciones de uso, ventilación o mantenimiento tras la transmisión. Se apunta igualmente que la falta de reparación del deshumidificador, cuya avería era conocida desde antes de la venta, así como posibles modificaciones realizadas por los nuevos propietarios o un uso inadecuado de la vivienda, pudieron influir en la aparición de condensaciones que no se habían producido con anterioridad.

Sostiene además la parte demandada que el precio de venta del inmueble fue sensiblemente inferior al valor recomendado por la inmobiliaria que intervino en la operación, fijándose en 220.000 euros frente a una valoración de mercado de 245.000 euros. Este ajuste en el precio respondía precisamente a las características objetivas de la vivienda, entre ellas su antigüedad, su calificación energética y sus condiciones constructivas, circunstancias todas ellas conocidas por los compradores en el momento de contratar. En consecuencia, la parte demandada considera que los adquirentes ya obtuvieron una rebaja en el precio acorde con el estado del inmueble, careciendo de justificación cualquier pretensión adicional de reducción económica.

Tras la adquisición, los compradores no contactaron con los vendedores para intentar una solución amistosa ni para comunicar de forma inmediata la existencia de los supuestos defectos, presentando directamente la demanda una vez transcurrido un tiempo significativo desde la entrega de la vivienda. Este proceder es interpretado por la parte demandada como un indicio de mala fe, al entender que los compradores eran plenamente conscientes de las condiciones del inmueble desde el inicio y, aun así, pretenden ahora obtener una nueva rebaja del precio mediante el ejercicio de una acción que, además, consideran caducada por haber transcurrido más de seis meses desde la entrega del bien.

Finalmente, la parte demandada encargó un informe pericial en el que a la vista de la documentación disponible y sin haber podido acceder aún al interior de la vivienda, el perito concluye que las condiciones morfológicas, de orientación y de aislamiento del inmueble ya existían con anterioridad a la venta y eran conocidas o debían haber sido conocidas por los compradores. Dicho informe también pone de manifiesto que existen soluciones técnicas menos costosas que las propuestas por la parte actora para paliar eventuales problemas de condensación, lo que refuerza la tesis de que no existe un vicio oculto ni una disminución real del valor de la vivienda imputable a los vendedores.

3.-Seguido el procedimiento por sus trámites el Juzgado dictó sentencia desestimatoria de la demanda al entender que los demandantes conocieron o debieron conocer la existencia de las humedades objeto de demanda dado el contenido del certificado de eficiencia energética, la existencia de un humidificador en el sótano de la vivienda unifamiliar y la rebaja del precio.

4.-Contra dicha sentencia interpone recurso de apelación la parte actora en el que alega, en síntesis, que los compradores adquirieron la vivienda sin advertir patología alguna, tras visitarla en verano acompañados por la inmobiliaria InmoPeople, y que los defectos solo se manifestaron en diciembre de 2022, una vez instalados y coincidiendo con la bajada de temperaturas. Las humedades aparecieron en forma de gotas, marcas, olor a humedad y moho, afectando a la salubridad de la vivienda. Tras ello, los compradores encargaron un informe técnico que concluyó que las humedades eran consecuencia de un deficiente aislamiento térmico en un tramo concreto de la fachada lateral derecha, lo que provocaba condensaciones interiores en los meses fríos. El informe detalló que se trataba de un defecto constructivo preexistente, no apreciable a simple vista y que solo se manifestaba en invierno, por lo que los compradores no pudieron detectarlo antes de la compraventa.

Sostiene que la sentencia de instancia desestimó la demanda basándose en tres elementos: la calificación energética de la vivienda, la existencia de un aparato deshumidificador en el sótano y la supuesta rebaja del precio de venta respecto de una tasación previa. El recurso sostiene que ninguno de estos elementos guarda relación con los vicios ocultos reclamados. En cuanto al certificado energético, el recurso señala que este documento no identifica patologías constructivas ni humedades, sino únicamente el nivel de eficiencia energética del inmueble, basado en tablas estadísticas y no en mediciones reales. Además, ambos peritos coincidieron en que las humedades no afectaban a toda la vivienda, sino solo a una zona concreta, lo que descarta cualquier vinculación con la calificación energética global.

Respecto al aparato del sótano, el perito de los compradores explicó que no se trataba de un deshumidificador, sino de un simple extractor de aire sin conexión con las plantas superiores, por lo que no podía tener relación alguna con las humedades detectadas en los dormitorios. El recurso subraya que el sótano nunca fue objeto de controversia ni de reclamación.

En cuanto a la supuesta rebaja del precio, el recurso destaca que el documento aportado por los vendedores -una valoración inmobiliaria sin fecha ni firma- no constituye una tasación oficial y fue impugnado en la audiencia previa. El testigo de la inmobiliaria declaró que el precio de venta fue el fijado por los vendedores, que los compradores no regatearon y que nunca se les informó de un precio previo superior. También afirmó que durante las visitas realizadas en verano no observó humedades, lo que coincide con la naturaleza estacional de las condensaciones descritas por los peritos.

El recurso pone especial énfasis en la prueba pericial practicada. Ambos peritos, incluido el designado por los vendedores, reconocieron la existencia de humedades por condensación, su carácter preexistente a la venta y su aparición únicamente en los meses fríos. El perito de los compradores explicó que visitó la vivienda en varias ocasiones, incluso en enero de 2024, constatando siempre las mismas humedades, olor a humedad y presencia de moho. Afirmó que se trata de una patología grave, persistente y que afecta a la salubridad, y que la única solución eficaz es el aislamiento exterior mediante sistema SATE. El perito de los vendedores coincidió en que la fachada afectada alcanza temperaturas más bajas por su orientación, que ello provoca condensaciones y que las humedades eran anteriores a la compraventa. También admitió que el certificado energético no refleja condensaciones ni patologías de este tipo.

El recurso destaca la contradicción entre la contestación a la demanda -donde los vendedores afirmaron que la vivienda nunca había tenido humedades- y las conclusiones del propio perito de la parte demandada, quien reconoció su existencia y su carácter previo a la venta. Asimismo, se recuerda que la asistenta de los vendedores declaró no haber visto humedades, pero que su trabajo se desarrolló en verano, cuando estas no se manifiestan.

En definitiva, el recurso sostiene que concurren todos los requisitos jurisprudenciales del vicio oculto: defecto no visible ni detectable por un comprador medio, preexistente a la venta, grave por afectar a la habitabilidad y salud, y reclamado dentro del plazo legal. Por ello, solicita la revocación íntegra de la sentencia y la estimación de la demanda, con condena a los vendedores al pago de 16.972,42 euros y costas.

5.-Conferido traslado a la parte demandada se ha opuesto al recurso solicitando su desestimación con imposición de costas a la parte apelante, alegando en síntesis que la sentencia de instancia es plenamente ajustada a Derecho y fruto de una correcta valoración de la prueba practicada en el acto del juicio, tanto documental como pericial y testifical. Recuerda que la función de la segunda instancia no es la de realizar un nuevo juicio completo, sino la de revisar si la resolución apelada incurre en error, arbitrariedad o infracción legal, circunstancias que no concurren en el presente caso según alega. Sostiene que la Juzgadora de instancia valoró de forma razonada los informes periciales de ambas partes y alcanzó una conclusión lógica y coherente, rechazando la existencia de vicio oculto al quedar acreditado que las humedades derivaban de las propias características constructivas del inmueble, conocidas o fácilmente reconocibles por los compradores antes de la adquisición.

Destaca que la vivienda fue construida en el año 2001, conforme a la normativa técnica vigente en ese momento, y que su comportamiento térmico y de aislamiento es acorde con dicha época constructiva. El certificado de eficiencia energética, incorporado a la escritura pública de compraventa y conocido por los compradores con anterioridad al otorgamiento de la misma, reflejaba una calificación energética baja y recomendaba expresamente como medida de mejora la adición de aislamiento térmico en fachadas. Esta circunstancia pone de manifiesto que la vivienda presentaba deficiencias de aislamiento previsibles y objetivas, que podían favorecer fenómenos de condensación, sin que ello constituya un defecto oculto sino una característica inherente al inmueble, plenamente accesible al conocimiento del comprador medio.

Alega que ambos peritos coincidieron en que la causa de las humedades por condensación era la falta de aislamiento térmico, extremo que ya se reflejaba en el certificado energético. La solución técnica propuesta por el perito de la parte actora coincide sustancialmente con la mejora recomendada en dicho certificado, lo que refuerza la tesis de que el problema no era oculto ni sobrevenido, sino preexistente y objetivamente detectable. La sentencia de instancia valoró correctamente esta coincidencia y concluyó que los compradores conocían o debían conocer la realidad constructiva del inmueble en el momento de la compra.

Asimismo, pone de relieve la existencia de un deshumidificador instalado en el sótano de la vivienda, cuya avería se hizo constar expresamente en el contrato de arras. Este hecho constituye un indicio claro de que la vivienda podía presentar problemas de humedad o condensación, circunstancia que estaba a la vista de los compradores durante las visitas previas y que fue comunicada de forma transparente por los vendedores. La presencia de dicho aparato, unido a la información reflejada en el certificado de eficiencia energética, permitía a los adquirentes formarse un juicio adecuado sobre el estado del inmueble, excluyendo cualquier ocultación dolosa o negligente por parte de los vendedores.

Afirma que la sentencia también valoró de forma acertada el precio de compraventa. La vivienda había sido tasada en 245.000 euros, extremo conocido por los compradores, pero finalmente se vendió por un precio inferior de 220.000 euros. Esta rebaja resulta coherente con las características del inmueble, su antigüedad y su calificación energética, y evidencia que los compradores ya obtuvieron una reducción en el precio precisamente por el estado objetivo de la vivienda. La acción de reducción del precio no puede prosperar cuando no se acredita un desequilibrio contractual ni la existencia de un vicio oculto que justifique una nueva minoración del valor pactado.

La parte apelada insiste en que durante los más de siete años en que los vendedores residieron en la vivienda no se manifestaron problemas de humedades visibles, y que las condiciones de habitabilidad pueden variar en función del uso, la ventilación y los hábitos de los ocupantes. Se subraya que una vivienda de segunda mano, con más de veinte años de antigüedad, no puede equipararse a una construcción nueva ni exigirse que cumpla estándares técnicos posteriores a su fecha de edificación.

En definitiva, sostiene que no ha existido error en la valoración de la prueba ni en la interpretación del certificado de eficiencia energética, que no concurre vicio oculto alguno, que los compradores conocían o debían conocer las características del inmueble y que el precio pactado ya reflejaba dichas circunstancias. El recurso de apelación se considera un intento de reabrir el debate probatorio y obtener una nueva rebaja del precio sin base fáctica ni jurídica suficiente, y por todo ello, solicita la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, la confirmación plena de la sentencia dictada en primera instancia y la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

SEGUNDO.- Examen de los motivos impugnatorios.- 1.-La sentencia de instancia desestimó la actio quanti minorisejercitada por la parte demandante que tenía por objeto los vicios ocultos evidenciados en la vivienda adquirida, meses después de la compra, consistentes en humedades por condensación en el intradós del muro de fachada lateral derecho recayente a los dormitorios principal y secundario y al baño.

Articula su recurso la parte demandante en tres motivos muy concretos que tienden en definitiva -todos ellos- a cuestionar la valoración de la prueba realizada por la juez de instancia. El primer motivo se refiere al error en la interpretación del certificado de eficiencia energética aportado por la parte demandada con su informe pericial en el que basa la sentencia la exoneración de responsabilidad de los demandados; en el segundo motivo cuestiona que la existencia de un deshumidificador en el sótano de la vivienda sea también un argumento exoneratorio; y finalmente, y en tercer lugar, la parte apelante niega que se hubiera producido una rebaja del precio como consecuencia de la existencia del indicado vicio oculto.

2.-Expuestos sucintamente los motivos impugnatorios, el recurso debe ceñirse estrictamente a su examen, pues con arreglo al art. 465.5º LEC "el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461",de suerte que los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia no expresamente impugnados devienen firmes y no pueden ser modificados so pena de incurrir en una "reformatio in peius" que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia "extra petita".

En este sentido señala la STS 419/2021 de 21 de junio que como expresión del principio dispositivo, es retirada la jurisprudencia que señala que la Audiencia Provincial sólo puede revisar el pleito asumiendo funciones de instancia tanto en cuestiones fácticas como jurídicas, si la controversia se reproduce o subsiste en esa segunda instancia (por todas, STS de 6 de julio 2006, Rc. 3914/1999, según cita la STS 610/2010, de 1 de octubre).

El tribunal de apelación no puede, pues, resolver otras cuestiones que aquellas que le han sido trasladadas, pues, en virtud del principio tantum devolutum quantum apellatum [sólo se defiere al Tribunal Superior aquello que se apela] ( SSTS de 12 de mayo 2006, Rc. 2915/1999, de 1 de diciembre de 2006, Rc. 445/2000, de 21 de junio de 2007, Rc. 2768/2000), los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia a los que no se extiende la pretensión impugnada deben entenderse consentidos por las partes, devienen firmes y no pueden ser modificados en la segunda instancia, y así viene a confirmarlo la reciente sentencia 331/2016, de 19 de mayo.

La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre, calificó con precisión la apelación en estos términos:

"La segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero )".

3.- a.-)Teniendo en cuenta el objeto del presente procedimiento, que no es otro que el ejercicio de la acción quanti minorisde los arts. 1485 y 1486 Cc por la existencia de un defecto oculto existente en la vivienda adquirida por los actores, cabe recordar la reiterada doctrina jurisprudencial en cuya virtud la existencia de defectos o vicios de la cosa vendida da lugar al nacimiento de múltiples acciones para su remedio y reparación, y así, aparte de las acciones genéricas y propias de todo contrato de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos esenciales - artículos 1261 y 1300 y siguientes del Código Civil- nacen otras acciones específicas a favor del comprador por incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa sin vicios ni defectos y con la aptitud precisa para ser destinada al uso previsto como propio según sus caracteres, y ente ellas:

a) Las acciones edilicias (redhibitoria y estimatoria o "quanti minoris"), tanto en su régimen general - artículos 1484, 1485, 1486, primero, y 1490- como en el especial de los animales - artículos 1491 y siguientes del Código Civil-.

b) Las de responsabilidad por dolo del vendedor - articulo 1486, párrafo segundo, 1487 y 1488 CC-.

c) La acción de resolución o de resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto o "aliud pro alio", que produce la consiguiente insatisfacción del comprador - articulo 1101 y 1124 del Código Civil -.

d) La de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación, que no hace a la cosa inservible para el uso previsto, pero que entraña una entrega de aquella en condiciones distintas de las debidas y exigibles - artículos 1091, 1101, 1124 y 1258 del Código Civil-.

Al margen de ello el R.D. Legislativo 1/2007 contiene una serie de normas generales sobre garantía de los productos de consumo, si bien este régimen es incompatible con el ejercicio de acciones civiles para el saneamiento por vicios ocultos en la compraventa ( art. 117 del TRLGDCU).

b.-)Más concretamente y por lo que se refiere a las acciones edilicias, cabe destacar que los requisitos necesarios para exigir el saneamiento por vicios ocultos, cuya prueba incumbe al comprador- son según la jurisprudencia ( SSTS de 31 enero 1970, 28 de mayo de 1981; 11 de julio de 1983; 20 de febrero de 1984, 4 de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1991, 28 de febrero de 1997, 3 de marzo y 20 de diciembre de 2000, 1 de julio de 2002, 22 de abril de 2004, 29 de junio y 17 de octubre de 2005 y 8 julio 2010, entre otras), los siguientes:

1º) La entrega de una cosa viciada: El vicio de la cosa puede consistir tanto en un defecto o imperfección, como en una alteración de la calidad o cualidades de la cosa o de alguno de sus componentes; debe por tanto consistir en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad ( STS 8 julio 2010), y siempre que disminuya la utilidad que la cosa reporta al comprador en atención al uso que se pactó en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio, pero sin llegar a producirse el caso de aliud pro alio,pudiendo optar el comprador entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó (acción redhibitoria), o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción estimatoria o quanti minoris) como se proclama en el párrafo primero del artículo 1.486 del mismo Código.

2º) El vicio ha de existir en el momento de perfección del contrato: Y ello aunque su desarrollo sea posterior, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil) y si fuese posterior serían aplicables las reglas sobre el riesgo en el contrato de compraventa ( art. 1452 del CC) , de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato

3º) El vicio ha de estar oculto: Por tanto es preciso que se trate de un vicio oculto, latente e incluso disimulado, de manera que el comprador no podía conocerlo con anterioridad por tratarse de algo que no estaba a la vista y no resultaba claramente apreciable por cualquiera, un vicio desconocido por el adquirente y no cognoscible por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto, de tal forma que se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlo.

4º) El vicio oculto ha de ser grave: No basta cualquier clase de defecto para que entre en juego la acción de saneamiento. Es preciso que sea de una importancia tal que haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o que disminuya de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

5º) La acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal señalado en el art. 1490 del Código Civil.

c.-)Ahondando en el requisito relativo al carácter oculto del vicio o defecto, en la sentencia de esta misma Sala nº 136/2008 de 10 de marzo señalábamos que el artículo 1.484 Código civil, luego de declarar que el vendedor viene obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, añade "pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente reconocerlos".En relación a ello, se ha de señalar que por oculto ha de entenderse, no ya el que no sea conocido por el comprador, sino aquel que, por su falta de trascendencia externa no pueda, en principio, ser por él conocido. Esto significa cierta relación de subjetividad, pues no se trata tan solo de la existencia del defecto, sino de que no haya trascendido al conocimiento del comprador, de ahí que si el vicio no es oculto, es decir, trasciende fácilmente al exterior, en modo alguno podrá ser alegado por el comprador a los efectos de aplicación de este artículo, e igualmente, si aun siendo oculto el vicio, hubiese sido conocido por el comprador en el momento de la venta, tampoco será posible ejercitar con éxito las acciones con fundamento en el artículo 1.484 del Código Civil que exige una actuación de buena fe. Dicho precepto acentúa el carácter subjetivo de este conocimiento, hasta el punto de que, cuando el comprador es un experto, cuyos conocimientos por razón de su oficio o profesión, le ponen en condiciones de conocer el vicio, pese a su carácter oculto o, como dice la Ley, pese a no estar a la vista, ni ser manifiesto, debía fácilmente conocerlos, no responderá el vendedor. Por último, se ha de resaltar que, no responderá el vendedor no sólo cuando el comprador, con base en su saber personal debió descubrir el defecto, sino también cuando los conocimientos técnicos necesarios para el descubrimiento del vicio oculto fueron ajustados por un tercero que intervino en la preparación o perfección del contrato y le hizo partícipe de su conocimiento al comprador profano.

d.-)En lo referente a la acción quanti minorisla STS de 21 de junio de 2007, declara que "no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ( STS 23 de septiembre de 2003 ), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria ("si se ejercita la acción "quanti minoris", no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria); esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art.1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria", STS 14 de junio de 1996 .".

Como señala la SAP Navarra sección 3, del 08 de marzo de 2023, rec. 976/2019, citada por la SAP Madrid 278/2025 de 22 de julio:

"La doctrina ha venido entendiendo que el remedio que ofrece la acción "quanti minoris" corresponde a " una forma limitada y especial de resarcimiento del daño" en la medida en la que el comprador hubiera convenido un precio menor si hubiera conocido los vicios de que adolecía la cosa vendida, siendo la finalidad de dicha acción la de colocar al comprador en una situación económicamente equivalente, al menos en gran parte, respecto de la situación concreta de la cosa vendida, puesto que dicha acción "no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual" ( STS de 25 de septiembre de 2003 , RJ 6444);(...) respecto de los términos "a juicio de peritos"la doctrina ha entendido lo siguiente: " no contiene el Código Civil una regla aplicable a la forma de calcular esta rebaja del precio, por lo que la cuestión queda confiada al arbitrio judicial, a la vista de los informes de los peritos", añadiéndose la cita de las sentencias de 13 de marzo de 1929 y 10 de junio de 1952 que " han aceptado como exceso de precio que debe restituirse la cantidad correspondiente al importe de las obras de reparación necesarias para dejar la cosa comprada en el estado en que debió ser entregada por el vendedor".

4.-Finalmente, y antes de entrar en el análisis de los concretos motivos en los que se articula el recurso, cabe señalar que la cuestión objeto del litigio tiene un evidente y marcado carácter técnico, lo que implica la especial relevancia del análisis de los informes periciales aportados por las partes; y al respecto cabe señalar que esta Sala ha reiterado en infinidad de resoluciones que la valoración de los informes periciales está sometida a las reglas de la sana crítica, es decir, de la lógica y el sentido común ( art. 348 LEC) , por lo que no existe obligación de los tribunales de sujetarse al dictamen de los peritos de aplicación al caso, aunque es claro que, una vez que, consciente el órgano judicial de sus deficiencias de conocimiento en determinado ámbito extrajurídico, si tiene a bien incorporar al proceso los conocimientos que puede poner a su disposición el perito, por más que no tenga obligación de seguir a pies juntillas lo que dicho especialista haya dictaminado, tampoco tiene por qué apartarse de forma arbitraria y ayuna de toda explicación de la conclusión a que pueda conducir el dictamen pericial. Y cuando los informes puestos a disposición del tribunal son varios y no coincidentes, la opción por uno u otro de ellos, en todo o en parte, deberá ir sustentada en la correspondiente explicación.

De igual modo, ante la existencia de varios informes el tribunal puede fundar su resolución en cualquiera de ellos, con la correspondiente motivación, al respecto la STS de 28 mayo 2012, recurso 1116/2009, expone que "La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo de forma suficiente y adecuada",y en el mismo sentido se pronuncia la STS de 27 de abril del 2012, recurso 1663/2009.

5.-Ello sentado, el recurso interpuesto por los actores debe ser estimado, pues esta Sala no comparte la valoración probatoria realizada en la sentencia dictada en la instancia, por las siguientes razones:

a.-)En contra de lo razonado en la sentencia impugnada, la prueba practicada evidencia que la vivienda objeto de autos adolece de un grave defecto que era desconocido por los compradores al tiempo de adquirirla y que afecta gravemente a la habitabilidad y la salubridad del espacio afectado por las humedades objeto de demanda, defecto que por su entidad y relevancia debe ser considerado como un vicio oculto, que sin duda faculta a los compradores demandantes solicitar una rebaja en el precio de compraventa para ajustarlo al importe de las obras de aislamiento cuya ejecución deviene ineludible, dada la finalidad de equidad contractual que constituye el objeto de la acción quanti minoris,sin que existan datos, indicios ni mucho menos pruebas, que permitan concluir que los compradores tuvieran -o debieran tener- conocimiento de los referidos vicios, precisamente por su carácter de ocultos -calificación que niegan los vendedores demandados-, pues como a continuación se expondrá, es irrelevante el mero hecho de que la vivienda presentara deficiencias en el aislamiento térmico según el certificado de eficiencia energética que les fue entregado al tiempo de la venta, o que existiera un humidificador en el sótano de la vivienda, pues se trata de circunstancias que no permiten suponer o deducir que los compradores conocieron o debieron conocer las humedades objeto de demanda; y por otro lado tampoco se ha acreditado que dicho defecto fuera determinante de una rebaja del precio, pues como veremos ninguna prueba avala dicha conclusión.

En efecto, la sentencia cuestionada viene a afirmar, asumiendo la tesis sustentada en la contestación a la demanda, que los compradores debieron tener constancia de los graves problemas de humedad por condensación que presentaba la vivienda en ciertas dependencias de la planta superior, concretamente en el intradós de la fachada lateral derecha de la misma, recayentes a los dormitorios principal y secundario, y al baño y que se manifestaron en forma de marcas y gotas de agua, alta humedad interior, vaho, olor a humedad e inicio de manchas oscuras (moho, líquenes).

Sin embargo y en contra de lo razonado en la resolución impugnada, esta Sala considera irrelevante que en el certificado de eficiencia energética la vivienda obtuviera la calificación "E" y "F" (en lo relativo a emisiones de CO2 y consumo de energía, respectivamente y que significa que tanto para calefactarla como para refrigerarla necesita un consumo alto de energía dada la pérdida de calorías y de frigorías), pues ello simplemente implica su deficiente aislamiento, circunstancia que según la sentencia debió llevar a los compradores a sospechar la existencia de las referidas humedades; y es irrelevante en primer lugar porque la finalidad del certificado no era dejar constancia de los vicios o defectos constructivos que pudieran existir en la vivienda, sino exclusivamente constatar el grado de eficiencia energética del edificio, que es algo totalmente distinto. Por tanto, dicho certificado se limitó a dejar constancia de la mayor exigencia energética de la vivienda que conllevaba un consumo alto de energía, como así lo corroboró en juicio el perito designado por la parte actora, el arquitecto técnico Sr. Santos, al margen de que según consta en el propio certificado, el técnico calificador se eximió de responsabilidad por la posible existencia de vicios ocultos -sin duda porque no es la finalidad de dicho documento-, al margen de que las humedades están localizadas en una parte muy concreta del edificio, por lo que en modo alguno cabe concluir, a partir de dicho certificado -que reiteramos, exclusivamente se refiere al deficiente aislamiento término de la vivienda-, que los compradores fueran conscientes al tiempo de la compra de la existencia de dichas humedades.

En este mismo sentido y en supuestos similares al presente y respecto de la irrelevancia de la calificación del certificado de eficiencia energética en lo relativo a vicios ocultos se han pronunciado la SAP Madrid sec. 25 núm. 237/2025 de 15 de julio, la SAP Barcelona sec. 17 núm. 294/2023 de 30 de mayo o la SAP Asturias sec. 7 núm. 513/2024 de 24 de octubre, entre las más recientes.

Es más, antes al contrario, los vendedores debieron advertir de dicha circunstancia a los compradores como así lo exige la buena fe, que obviamente también debe informar el cumplimiento de los contratos ( art. 1258 Cc).

b.-)Así las cosas, del informe aportado por los actores y de la declaración en juicio del perito Sr. Santos se desprende que las humedades por condensación han aparecido en las habitaciones menos soleadas de la vivienda unifamiliar tal y como se aprecia sin duda alguna en las fotografías incorporadas al informe, manchas y humedades que no pudieron ser constatadas por los compradores al visitar la vivienda en los meses de abril y junio, pero que aparecieron en el mes de diciembre como consecuencia de las lluvias y de la temperatura más baja en dicha época del año, incluso con aparición de hongos (moho) en la habitación principal, lo que obviamente afecta a la salubridad de las estancias afectadas, lo que pudo ser personalmente comprobado por el perito Sr. Santos, quien considera que nos encontramos ante una patología grave por deficiente aislamiento, que sólo pudieron constatar los compradores en invierno, meses después de la compra (la escritura se otorgó el 22 de junio de 2022, por tanto en verano), teniendo en cuenta que incluso la propia empleada de hogar contratada por los demandados nunca observó dichas humedades, pero que sin duda eran preexistentes a la misma, considerando esta Sala mucho más completo, coherente y convincente el informe emitido por el Sr. Santos frente al elaborado por el Sr. Sabino, que parte fundamentalmente de la errónea premisa, antes señalada, en lo relativo a la significación que da al certificado de eficiencia energética, y cuyas conclusiones en absoluto convencen al tribunal, ente otras cosas porque no corresponde al perito valorar si los compradores conocían o no dicho defecto, lo que es función de este Tribunal, como tampoco, como veremos, se comparte la insuficiente solución reparadora que propone, aunque también es cierto que el citado perito reconoció en juicio la preexistencia del vicio oculto denunciado, esto es, de las humedades, y que las mismas no se reflejan en el aludido certificado de eficiencia energética, circunstancias ambas en las que coinciden los dos peritos, lo que sin duda refuerza el informe realizado por el Sr. Santos.

c.-)En lo relativo al segundo motivo impugnatorio referente a la irrelevancia de la existencia de un humidificador en el sótano de la vivienda (por cierto averiado), que sin embargo la sentencia valora como un indicio que le lleva a concluir que los compradores conocían o debieron conocer de la existencia del vicio oculto -conclusión que la parte apelante considera errónea-, este tribunal comparte el argumento impugnatorio, en primer lugar porque dicho aparato de humidificador estaba ubicado como ya se ha indicado en el sótano del edificio, mientras que las humedades aparecieron en las dependencias de la planta alta, que nada tiene que ver con el referido sótano, por lo que el mero hecho de que los compradores en sus visitas constataran la existencia de dicho humidificador, no puede llevar a concluir que debieran suponer por este solo hecho que existían humedades en los dormitorios y en el baño situados en la planta superior. En consecuencia, dicha circunstancia es totalmente irrelevante como para excluir el carácter de oculto del defecto existente en la vivienda objeto de autos con el efecto exoneratorio de los demandados que se pretende.

d.-)Por lo que se refiere al tercer motivo en que se asienta el recurso, cabe señalar que tampoco está acreditado en autos que la vivienda estuviera tasada en 245.000 € y que finalmente se vendiera por 220.000 €, mucho menos que ello respondiera a un pacto expreso debido a la existencia del aludido vicio oculto, pues la parte demandada aporta un documento de carácter meramente publicitario elaborado por la agencia inmobiliaria -que es el documento 2 de la contestación a la demanda- que no constituye una tasación oficial ni consta haya sido realizada por un profesional debidamente cualificado, y por otro lado carece de fecha y de firma, por lo que su eficacia probatoria es sumamente limitada; pero es que además en el hipotético caso de que el precio hubiera sido rebajado, este hecho tampoco sería relevante porque ello podría deberse a múltiples circunstancias, por ejemplo como consecuencia de las negociaciones entre las partes o simplemente por la urgencia en la venta del inmueble, pero lo que en ningún momento se ha acreditado es que dicha rebaja en el precio -en el caso de que se hubiera producido, lo que insistimos no está acreditado-, tuviera por causa la existencia de las referidas humedades en las dependencias de la planta superior de la vivienda objeto de la venta, antes al contrario la ausencia de prueba sobre dicho extremo es patente (de hecho el empleado de la inmobiliaria que declaró como testigo afirmó que en ningún momento los compradores regatearon el precio). Por otro lado la juzgadora alcanza la conclusión de que se produjo dicha rebaja por la existencia del defecto en base a una mera hipótesis, y como tal la plantea, por lo que su razonamiento tiene un carácter meramente especulativo, lo que significa que no se da un enlace preciso y directo entre tal pretendido indicio y el hecho que se pretende deducir ( art. 385 LEC) .

e.-)Finalmente, y en lo referente a las propuestas para la subsanación del defecto que proponen ambos peritos, este tribunal considera que la efectuada por el técnico designado por la parte actora Sr. Santos es mucho más convincente y completa, pues la solución propuesta por el perito designado por la parte demandada Sr. Sabino es claramente insuficiente, ya que consiste en la mera instalación de un dispositivo integrado a modo de central de ventilación para renovar el aire, que más parece responder a una alternativa para abaratar costes que a la búsqueda de una verdadera solución al problema, pues de lo que se trata no es de paliar la humedad existente sino de evitar que se produzca, y para ello lo procedente es el aislamiento de la pared exterior de la vivienda en la zona afectada, que es precisamente lo que propone el perito designado por los actores.

Procede en consecuencia la estimación del recurso interpuesto y la revocación de la sentencia dictada en la instancia, con la consiguiente estimación de las pretensiones formuladas en la demanda.

TERCERO.- Costas procesales.-Dada la estimación del recurso y de la demanda, procede imponer a los demandados las costas devengadas en la instancia, sin que proceda especial imposición de las causadas en esta alzada ( arts. 394 y 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, esta Sala pronuncia el siguiente

PRIMERO.- Antecedentes y planteamiento del recurso.- 1.-Los demandantes Don Jose Ignacio y Doña Guillerma formularon demanda contra Don Lázaro y Doña Benita solicitando que se dictara sentencia por la que se declarara la existencia de vicios ocultos en la vivienda unifamiliar propiedad de los actores situada en la DIRECCION000 de la Pobla de Vallbona (Valencia), descritas en el informe pericial aportado con la demanda, y estimando la minoración del precio de compraventa de la citada vivienda en el importe de las obras necesarias para la reparación de los daños por humedades aparecidos en dicha vivienda según el citado informe pericial, en la cantidad de 16.972,42 €, con imposición a la parte demandada de las costas procesales causadas.

Alegaban en apoyo de su pretensión que adquirieron el 22 de junio de 2022 una vivienda unifamiliar pareada situada en la DIRECCION000 de La Pobla de Vallbona, propiedad privativa por mitades indivisas de los hoy demandados. La compraventa se formalizó ante notario por un precio de 220.000 euros, tras haber visitado la vivienda en dos ocasiones acompañados por la inmobiliaria InmoPeople. La finca se hallaba inscrita correctamente en el Registro de la Propiedad y no se les comunicó la existencia de problema alguno que afectara a su estado, habitabilidad o condiciones de uso.

Manifiestan que tras la entrega de llaves y durante el proceso de amueblamiento para fijar allí su residencia habitual, el 10 de diciembre de 2022, coincidiendo con la bajada de temperaturas propia del invierno, los compradores detectaron la aparición de grandes marcas de agua en la pared del dormitorio principal, concretamente en la fachada lateral derecha. En los días siguientes las humedades no solo persistieron, sino que aumentaron, extendiéndose a otras estancias colindantes. Ante la gravedad del problema y la evidente afectación a la salubridad y habitabilidad de la vivienda, los demandantes contactaron con un arquitecto técnico, D. Santos, para que evaluara la situación y determinara si existían vicios ocultos.

Afirman que el técnico realizó una inspección completa y emitió informe pericial el 19 de diciembre de 2022. En él se describen humedades por condensación en el intradós del muro de fachada lateral derecho, afectando al dormitorio principal, dormitorio secundario y baño. Las humedades se manifestaban mediante gotas de agua, marcas visibles, olor a humedad, vaho y aparición de moho, síntomas que se repetían en distintos días y que también se apreciaban en el trasdós de la fachada. El informe concluye que la causa de estas patologías es un deficiente aislamiento térmico del cerramiento exterior, que provoca que la temperatura interior del muro descienda por debajo del punto de rocío, generando condensación superficial. Se trata de un defecto constructivo previo a la compraventa, no apreciable a simple vista y que solo se manifiesta en condiciones de frío, por lo que los compradores no pudieron detectarlo durante las visitas previas.

Sostienen que el perito explica que las humedades por condensación en muros mal aislados se producen cuando el aire interior, cargado de humedad, entra en contacto con superficies frías, generando microgotas que derivan en manchas, moho y deterioro del paramento. Para evitarlo es imprescindible mejorar el aislamiento térmico del cerramiento, ya sea mediante sistemas interiores o exteriores. El informe detalla las posibles soluciones, concluyendo que la única eficaz y duradera es la instalación de un sistema SATE (aislamiento térmico por el exterior), que elimina puentes térmicos y garantiza la estabilidad higrotérmica del muro. El presupuesto de ejecución material asciende a 14.026,96 euros más IVA, alcanzando un total de 16.972,42 euros.

El informe pericial también advierte de que estas patologías afectan directamente a la salubridad de la vivienda, pudiendo provocar problemas respiratorios, irritación de vías aéreas, agravamiento de alergias y especial riesgo para niños o personas con patologías previas. Por ello, considera urgente acometer las reparaciones necesarias para evitar un deterioro progresivo y la aparición de daños mayores.

Los demandantes sostienen que los vendedores ocultaron deliberadamente la existencia de estas humedades persistentes y preexistentes, llegando incluso a pintar las zonas afectadas antes de la venta para encubrirlas. De haber conocido la existencia de estos defectos, afirman que no habrían adquirido la vivienda o habrían negociado una rebaja sustancial del precio. Tras descubrir las humedades, contactaron con los vendedores para informarles de la situación y solicitar una solución, pero no obtuvieron respuesta ni colaboración alguna. Ante la inacción de los vendedores y la proximidad del plazo de caducidad de seis meses previsto para la acción de saneamiento por vicios ocultos, se vieron obligados a interponer la presente demanda.

En consecuencia, ejercitan la acción quanti minoris prevista en los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, solicitando la minoración del precio de compraventa en el importe necesario para reparar los defectos ocultos, conforme al presupuesto pericial aportado, por un total de 16.972,42 euros, así como la condena en costas a los demandados.

2.-Emplazados los demandados se personaron en autos y contestaron a la demanda alegando que la operación se llevó a cabo tras diversas visitas previas al inmueble por parte de los compradores, tanto en presencia del personal de la inmobiliaria InmoPeople como posteriormente sin dicha intermediación, lo que permitió a los adquirentes conocer de primera mano el estado, características y circunstancias de la vivienda antes de la perfección del contrato.

Sostiene la parte demandada que se dejó constancia expresa de que la transmisión se realizaba como cuerpo cierto y con pleno conocimiento por parte de la compradora de las condiciones del inmueble. En el contrato de arras se hacía constar, de forma específica, la existencia en el sótano de una máquina deshumidificadora que se encontraba averiada, así como la calificación general de la vivienda y el compromiso del vendedor de dejar instalados determinados elementos como el sistema de calefacción, los equipos de aire acondicionado y el sistema de depuración de la piscina. Este documento evidencia, según la parte demandada, que los compradores conocían la situación de la vivienda y sus posibles limitaciones antes de cerrar la operación, extremo que fue omitido de forma intencionada en la demanda presentada.

Asimismo, en el momento de la compraventa se aportó el correspondiente certificado de eficiencia energética, emitido en marzo de 2022, en el que se reflejaba una calificación energética E y F, indicativa de un consumo energético elevado y de un aislamiento térmico mejorable, acorde con la fecha de construcción del inmueble, que se remonta al año 2001. En dicho certificado se incluían expresamente recomendaciones de mejora relativas a la adición de aislamiento térmico en fachadas, lo que ponía de manifiesto que las características constructivas de la vivienda podían favorecer pérdidas térmicas y, en determinadas condiciones de uso, la aparición de fenómenos de condensación. Este certificado fue conocido y aceptado por los compradores, formó parte de la documentación notarial y no fue objeto de objeción alguna en el momento de la adquisición.

Alega que durante los más de siete años en que los vendedores residieron en la vivienda, no se produjeron problemas de humedades por condensación ni se manifestaron defectos relevantes que afectaran a su habitabilidad. La vivienda fue utilizada con normalidad y se mantuvo en adecuado estado de conservación, habiéndose pintado por última vez en el año 2019 sin que existieran signos de humedad. Las fotografías aportadas acreditan el estado del inmueble en el momento de su puesta en venta y en la fecha de la transmisión, mostrando una vivienda en correctas condiciones y sin patologías visibles.

La parte demandada sostiene que las supuestas humedades alegadas por los compradores no constituyen un vicio oculto, sino que, en su caso, derivan de las propias características constructivas de la vivienda, conocidas y asumidas por los adquirentes, o bien de un cambio en las condiciones de uso, ventilación o mantenimiento tras la transmisión. Se apunta igualmente que la falta de reparación del deshumidificador, cuya avería era conocida desde antes de la venta, así como posibles modificaciones realizadas por los nuevos propietarios o un uso inadecuado de la vivienda, pudieron influir en la aparición de condensaciones que no se habían producido con anterioridad.

Sostiene además la parte demandada que el precio de venta del inmueble fue sensiblemente inferior al valor recomendado por la inmobiliaria que intervino en la operación, fijándose en 220.000 euros frente a una valoración de mercado de 245.000 euros. Este ajuste en el precio respondía precisamente a las características objetivas de la vivienda, entre ellas su antigüedad, su calificación energética y sus condiciones constructivas, circunstancias todas ellas conocidas por los compradores en el momento de contratar. En consecuencia, la parte demandada considera que los adquirentes ya obtuvieron una rebaja en el precio acorde con el estado del inmueble, careciendo de justificación cualquier pretensión adicional de reducción económica.

Tras la adquisición, los compradores no contactaron con los vendedores para intentar una solución amistosa ni para comunicar de forma inmediata la existencia de los supuestos defectos, presentando directamente la demanda una vez transcurrido un tiempo significativo desde la entrega de la vivienda. Este proceder es interpretado por la parte demandada como un indicio de mala fe, al entender que los compradores eran plenamente conscientes de las condiciones del inmueble desde el inicio y, aun así, pretenden ahora obtener una nueva rebaja del precio mediante el ejercicio de una acción que, además, consideran caducada por haber transcurrido más de seis meses desde la entrega del bien.

Finalmente, la parte demandada encargó un informe pericial en el que a la vista de la documentación disponible y sin haber podido acceder aún al interior de la vivienda, el perito concluye que las condiciones morfológicas, de orientación y de aislamiento del inmueble ya existían con anterioridad a la venta y eran conocidas o debían haber sido conocidas por los compradores. Dicho informe también pone de manifiesto que existen soluciones técnicas menos costosas que las propuestas por la parte actora para paliar eventuales problemas de condensación, lo que refuerza la tesis de que no existe un vicio oculto ni una disminución real del valor de la vivienda imputable a los vendedores.

3.-Seguido el procedimiento por sus trámites el Juzgado dictó sentencia desestimatoria de la demanda al entender que los demandantes conocieron o debieron conocer la existencia de las humedades objeto de demanda dado el contenido del certificado de eficiencia energética, la existencia de un humidificador en el sótano de la vivienda unifamiliar y la rebaja del precio.

4.-Contra dicha sentencia interpone recurso de apelación la parte actora en el que alega, en síntesis, que los compradores adquirieron la vivienda sin advertir patología alguna, tras visitarla en verano acompañados por la inmobiliaria InmoPeople, y que los defectos solo se manifestaron en diciembre de 2022, una vez instalados y coincidiendo con la bajada de temperaturas. Las humedades aparecieron en forma de gotas, marcas, olor a humedad y moho, afectando a la salubridad de la vivienda. Tras ello, los compradores encargaron un informe técnico que concluyó que las humedades eran consecuencia de un deficiente aislamiento térmico en un tramo concreto de la fachada lateral derecha, lo que provocaba condensaciones interiores en los meses fríos. El informe detalló que se trataba de un defecto constructivo preexistente, no apreciable a simple vista y que solo se manifestaba en invierno, por lo que los compradores no pudieron detectarlo antes de la compraventa.

Sostiene que la sentencia de instancia desestimó la demanda basándose en tres elementos: la calificación energética de la vivienda, la existencia de un aparato deshumidificador en el sótano y la supuesta rebaja del precio de venta respecto de una tasación previa. El recurso sostiene que ninguno de estos elementos guarda relación con los vicios ocultos reclamados. En cuanto al certificado energético, el recurso señala que este documento no identifica patologías constructivas ni humedades, sino únicamente el nivel de eficiencia energética del inmueble, basado en tablas estadísticas y no en mediciones reales. Además, ambos peritos coincidieron en que las humedades no afectaban a toda la vivienda, sino solo a una zona concreta, lo que descarta cualquier vinculación con la calificación energética global.

Respecto al aparato del sótano, el perito de los compradores explicó que no se trataba de un deshumidificador, sino de un simple extractor de aire sin conexión con las plantas superiores, por lo que no podía tener relación alguna con las humedades detectadas en los dormitorios. El recurso subraya que el sótano nunca fue objeto de controversia ni de reclamación.

En cuanto a la supuesta rebaja del precio, el recurso destaca que el documento aportado por los vendedores -una valoración inmobiliaria sin fecha ni firma- no constituye una tasación oficial y fue impugnado en la audiencia previa. El testigo de la inmobiliaria declaró que el precio de venta fue el fijado por los vendedores, que los compradores no regatearon y que nunca se les informó de un precio previo superior. También afirmó que durante las visitas realizadas en verano no observó humedades, lo que coincide con la naturaleza estacional de las condensaciones descritas por los peritos.

El recurso pone especial énfasis en la prueba pericial practicada. Ambos peritos, incluido el designado por los vendedores, reconocieron la existencia de humedades por condensación, su carácter preexistente a la venta y su aparición únicamente en los meses fríos. El perito de los compradores explicó que visitó la vivienda en varias ocasiones, incluso en enero de 2024, constatando siempre las mismas humedades, olor a humedad y presencia de moho. Afirmó que se trata de una patología grave, persistente y que afecta a la salubridad, y que la única solución eficaz es el aislamiento exterior mediante sistema SATE. El perito de los vendedores coincidió en que la fachada afectada alcanza temperaturas más bajas por su orientación, que ello provoca condensaciones y que las humedades eran anteriores a la compraventa. También admitió que el certificado energético no refleja condensaciones ni patologías de este tipo.

El recurso destaca la contradicción entre la contestación a la demanda -donde los vendedores afirmaron que la vivienda nunca había tenido humedades- y las conclusiones del propio perito de la parte demandada, quien reconoció su existencia y su carácter previo a la venta. Asimismo, se recuerda que la asistenta de los vendedores declaró no haber visto humedades, pero que su trabajo se desarrolló en verano, cuando estas no se manifiestan.

En definitiva, el recurso sostiene que concurren todos los requisitos jurisprudenciales del vicio oculto: defecto no visible ni detectable por un comprador medio, preexistente a la venta, grave por afectar a la habitabilidad y salud, y reclamado dentro del plazo legal. Por ello, solicita la revocación íntegra de la sentencia y la estimación de la demanda, con condena a los vendedores al pago de 16.972,42 euros y costas.

5.-Conferido traslado a la parte demandada se ha opuesto al recurso solicitando su desestimación con imposición de costas a la parte apelante, alegando en síntesis que la sentencia de instancia es plenamente ajustada a Derecho y fruto de una correcta valoración de la prueba practicada en el acto del juicio, tanto documental como pericial y testifical. Recuerda que la función de la segunda instancia no es la de realizar un nuevo juicio completo, sino la de revisar si la resolución apelada incurre en error, arbitrariedad o infracción legal, circunstancias que no concurren en el presente caso según alega. Sostiene que la Juzgadora de instancia valoró de forma razonada los informes periciales de ambas partes y alcanzó una conclusión lógica y coherente, rechazando la existencia de vicio oculto al quedar acreditado que las humedades derivaban de las propias características constructivas del inmueble, conocidas o fácilmente reconocibles por los compradores antes de la adquisición.

Destaca que la vivienda fue construida en el año 2001, conforme a la normativa técnica vigente en ese momento, y que su comportamiento térmico y de aislamiento es acorde con dicha época constructiva. El certificado de eficiencia energética, incorporado a la escritura pública de compraventa y conocido por los compradores con anterioridad al otorgamiento de la misma, reflejaba una calificación energética baja y recomendaba expresamente como medida de mejora la adición de aislamiento térmico en fachadas. Esta circunstancia pone de manifiesto que la vivienda presentaba deficiencias de aislamiento previsibles y objetivas, que podían favorecer fenómenos de condensación, sin que ello constituya un defecto oculto sino una característica inherente al inmueble, plenamente accesible al conocimiento del comprador medio.

Alega que ambos peritos coincidieron en que la causa de las humedades por condensación era la falta de aislamiento térmico, extremo que ya se reflejaba en el certificado energético. La solución técnica propuesta por el perito de la parte actora coincide sustancialmente con la mejora recomendada en dicho certificado, lo que refuerza la tesis de que el problema no era oculto ni sobrevenido, sino preexistente y objetivamente detectable. La sentencia de instancia valoró correctamente esta coincidencia y concluyó que los compradores conocían o debían conocer la realidad constructiva del inmueble en el momento de la compra.

Asimismo, pone de relieve la existencia de un deshumidificador instalado en el sótano de la vivienda, cuya avería se hizo constar expresamente en el contrato de arras. Este hecho constituye un indicio claro de que la vivienda podía presentar problemas de humedad o condensación, circunstancia que estaba a la vista de los compradores durante las visitas previas y que fue comunicada de forma transparente por los vendedores. La presencia de dicho aparato, unido a la información reflejada en el certificado de eficiencia energética, permitía a los adquirentes formarse un juicio adecuado sobre el estado del inmueble, excluyendo cualquier ocultación dolosa o negligente por parte de los vendedores.

Afirma que la sentencia también valoró de forma acertada el precio de compraventa. La vivienda había sido tasada en 245.000 euros, extremo conocido por los compradores, pero finalmente se vendió por un precio inferior de 220.000 euros. Esta rebaja resulta coherente con las características del inmueble, su antigüedad y su calificación energética, y evidencia que los compradores ya obtuvieron una reducción en el precio precisamente por el estado objetivo de la vivienda. La acción de reducción del precio no puede prosperar cuando no se acredita un desequilibrio contractual ni la existencia de un vicio oculto que justifique una nueva minoración del valor pactado.

La parte apelada insiste en que durante los más de siete años en que los vendedores residieron en la vivienda no se manifestaron problemas de humedades visibles, y que las condiciones de habitabilidad pueden variar en función del uso, la ventilación y los hábitos de los ocupantes. Se subraya que una vivienda de segunda mano, con más de veinte años de antigüedad, no puede equipararse a una construcción nueva ni exigirse que cumpla estándares técnicos posteriores a su fecha de edificación.

En definitiva, sostiene que no ha existido error en la valoración de la prueba ni en la interpretación del certificado de eficiencia energética, que no concurre vicio oculto alguno, que los compradores conocían o debían conocer las características del inmueble y que el precio pactado ya reflejaba dichas circunstancias. El recurso de apelación se considera un intento de reabrir el debate probatorio y obtener una nueva rebaja del precio sin base fáctica ni jurídica suficiente, y por todo ello, solicita la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, la confirmación plena de la sentencia dictada en primera instancia y la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

SEGUNDO.- Examen de los motivos impugnatorios.- 1.-La sentencia de instancia desestimó la actio quanti minorisejercitada por la parte demandante que tenía por objeto los vicios ocultos evidenciados en la vivienda adquirida, meses después de la compra, consistentes en humedades por condensación en el intradós del muro de fachada lateral derecho recayente a los dormitorios principal y secundario y al baño.

Articula su recurso la parte demandante en tres motivos muy concretos que tienden en definitiva -todos ellos- a cuestionar la valoración de la prueba realizada por la juez de instancia. El primer motivo se refiere al error en la interpretación del certificado de eficiencia energética aportado por la parte demandada con su informe pericial en el que basa la sentencia la exoneración de responsabilidad de los demandados; en el segundo motivo cuestiona que la existencia de un deshumidificador en el sótano de la vivienda sea también un argumento exoneratorio; y finalmente, y en tercer lugar, la parte apelante niega que se hubiera producido una rebaja del precio como consecuencia de la existencia del indicado vicio oculto.

2.-Expuestos sucintamente los motivos impugnatorios, el recurso debe ceñirse estrictamente a su examen, pues con arreglo al art. 465.5º LEC "el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461",de suerte que los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia no expresamente impugnados devienen firmes y no pueden ser modificados so pena de incurrir en una "reformatio in peius" que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia "extra petita".

En este sentido señala la STS 419/2021 de 21 de junio que como expresión del principio dispositivo, es retirada la jurisprudencia que señala que la Audiencia Provincial sólo puede revisar el pleito asumiendo funciones de instancia tanto en cuestiones fácticas como jurídicas, si la controversia se reproduce o subsiste en esa segunda instancia (por todas, STS de 6 de julio 2006, Rc. 3914/1999, según cita la STS 610/2010, de 1 de octubre).

El tribunal de apelación no puede, pues, resolver otras cuestiones que aquellas que le han sido trasladadas, pues, en virtud del principio tantum devolutum quantum apellatum [sólo se defiere al Tribunal Superior aquello que se apela] ( SSTS de 12 de mayo 2006, Rc. 2915/1999, de 1 de diciembre de 2006, Rc. 445/2000, de 21 de junio de 2007, Rc. 2768/2000), los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia a los que no se extiende la pretensión impugnada deben entenderse consentidos por las partes, devienen firmes y no pueden ser modificados en la segunda instancia, y así viene a confirmarlo la reciente sentencia 331/2016, de 19 de mayo.

La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre, calificó con precisión la apelación en estos términos:

"La segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero )".

3.- a.-)Teniendo en cuenta el objeto del presente procedimiento, que no es otro que el ejercicio de la acción quanti minorisde los arts. 1485 y 1486 Cc por la existencia de un defecto oculto existente en la vivienda adquirida por los actores, cabe recordar la reiterada doctrina jurisprudencial en cuya virtud la existencia de defectos o vicios de la cosa vendida da lugar al nacimiento de múltiples acciones para su remedio y reparación, y así, aparte de las acciones genéricas y propias de todo contrato de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos esenciales - artículos 1261 y 1300 y siguientes del Código Civil- nacen otras acciones específicas a favor del comprador por incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa sin vicios ni defectos y con la aptitud precisa para ser destinada al uso previsto como propio según sus caracteres, y ente ellas:

a) Las acciones edilicias (redhibitoria y estimatoria o "quanti minoris"), tanto en su régimen general - artículos 1484, 1485, 1486, primero, y 1490- como en el especial de los animales - artículos 1491 y siguientes del Código Civil-.

b) Las de responsabilidad por dolo del vendedor - articulo 1486, párrafo segundo, 1487 y 1488 CC-.

c) La acción de resolución o de resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto o "aliud pro alio", que produce la consiguiente insatisfacción del comprador - articulo 1101 y 1124 del Código Civil -.

d) La de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación, que no hace a la cosa inservible para el uso previsto, pero que entraña una entrega de aquella en condiciones distintas de las debidas y exigibles - artículos 1091, 1101, 1124 y 1258 del Código Civil-.

Al margen de ello el R.D. Legislativo 1/2007 contiene una serie de normas generales sobre garantía de los productos de consumo, si bien este régimen es incompatible con el ejercicio de acciones civiles para el saneamiento por vicios ocultos en la compraventa ( art. 117 del TRLGDCU).

b.-)Más concretamente y por lo que se refiere a las acciones edilicias, cabe destacar que los requisitos necesarios para exigir el saneamiento por vicios ocultos, cuya prueba incumbe al comprador- son según la jurisprudencia ( SSTS de 31 enero 1970, 28 de mayo de 1981; 11 de julio de 1983; 20 de febrero de 1984, 4 de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1991, 28 de febrero de 1997, 3 de marzo y 20 de diciembre de 2000, 1 de julio de 2002, 22 de abril de 2004, 29 de junio y 17 de octubre de 2005 y 8 julio 2010, entre otras), los siguientes:

1º) La entrega de una cosa viciada: El vicio de la cosa puede consistir tanto en un defecto o imperfección, como en una alteración de la calidad o cualidades de la cosa o de alguno de sus componentes; debe por tanto consistir en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad ( STS 8 julio 2010), y siempre que disminuya la utilidad que la cosa reporta al comprador en atención al uso que se pactó en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio, pero sin llegar a producirse el caso de aliud pro alio,pudiendo optar el comprador entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó (acción redhibitoria), o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción estimatoria o quanti minoris) como se proclama en el párrafo primero del artículo 1.486 del mismo Código.

2º) El vicio ha de existir en el momento de perfección del contrato: Y ello aunque su desarrollo sea posterior, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil) y si fuese posterior serían aplicables las reglas sobre el riesgo en el contrato de compraventa ( art. 1452 del CC) , de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato

3º) El vicio ha de estar oculto: Por tanto es preciso que se trate de un vicio oculto, latente e incluso disimulado, de manera que el comprador no podía conocerlo con anterioridad por tratarse de algo que no estaba a la vista y no resultaba claramente apreciable por cualquiera, un vicio desconocido por el adquirente y no cognoscible por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto, de tal forma que se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlo.

4º) El vicio oculto ha de ser grave: No basta cualquier clase de defecto para que entre en juego la acción de saneamiento. Es preciso que sea de una importancia tal que haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o que disminuya de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

5º) La acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal señalado en el art. 1490 del Código Civil.

c.-)Ahondando en el requisito relativo al carácter oculto del vicio o defecto, en la sentencia de esta misma Sala nº 136/2008 de 10 de marzo señalábamos que el artículo 1.484 Código civil, luego de declarar que el vendedor viene obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, añade "pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente reconocerlos".En relación a ello, se ha de señalar que por oculto ha de entenderse, no ya el que no sea conocido por el comprador, sino aquel que, por su falta de trascendencia externa no pueda, en principio, ser por él conocido. Esto significa cierta relación de subjetividad, pues no se trata tan solo de la existencia del defecto, sino de que no haya trascendido al conocimiento del comprador, de ahí que si el vicio no es oculto, es decir, trasciende fácilmente al exterior, en modo alguno podrá ser alegado por el comprador a los efectos de aplicación de este artículo, e igualmente, si aun siendo oculto el vicio, hubiese sido conocido por el comprador en el momento de la venta, tampoco será posible ejercitar con éxito las acciones con fundamento en el artículo 1.484 del Código Civil que exige una actuación de buena fe. Dicho precepto acentúa el carácter subjetivo de este conocimiento, hasta el punto de que, cuando el comprador es un experto, cuyos conocimientos por razón de su oficio o profesión, le ponen en condiciones de conocer el vicio, pese a su carácter oculto o, como dice la Ley, pese a no estar a la vista, ni ser manifiesto, debía fácilmente conocerlos, no responderá el vendedor. Por último, se ha de resaltar que, no responderá el vendedor no sólo cuando el comprador, con base en su saber personal debió descubrir el defecto, sino también cuando los conocimientos técnicos necesarios para el descubrimiento del vicio oculto fueron ajustados por un tercero que intervino en la preparación o perfección del contrato y le hizo partícipe de su conocimiento al comprador profano.

d.-)En lo referente a la acción quanti minorisla STS de 21 de junio de 2007, declara que "no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ( STS 23 de septiembre de 2003 ), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria ("si se ejercita la acción "quanti minoris", no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria); esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art.1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria", STS 14 de junio de 1996 .".

Como señala la SAP Navarra sección 3, del 08 de marzo de 2023, rec. 976/2019, citada por la SAP Madrid 278/2025 de 22 de julio:

"La doctrina ha venido entendiendo que el remedio que ofrece la acción "quanti minoris" corresponde a " una forma limitada y especial de resarcimiento del daño" en la medida en la que el comprador hubiera convenido un precio menor si hubiera conocido los vicios de que adolecía la cosa vendida, siendo la finalidad de dicha acción la de colocar al comprador en una situación económicamente equivalente, al menos en gran parte, respecto de la situación concreta de la cosa vendida, puesto que dicha acción "no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual" ( STS de 25 de septiembre de 2003 , RJ 6444);(...) respecto de los términos "a juicio de peritos"la doctrina ha entendido lo siguiente: " no contiene el Código Civil una regla aplicable a la forma de calcular esta rebaja del precio, por lo que la cuestión queda confiada al arbitrio judicial, a la vista de los informes de los peritos", añadiéndose la cita de las sentencias de 13 de marzo de 1929 y 10 de junio de 1952 que " han aceptado como exceso de precio que debe restituirse la cantidad correspondiente al importe de las obras de reparación necesarias para dejar la cosa comprada en el estado en que debió ser entregada por el vendedor".

4.-Finalmente, y antes de entrar en el análisis de los concretos motivos en los que se articula el recurso, cabe señalar que la cuestión objeto del litigio tiene un evidente y marcado carácter técnico, lo que implica la especial relevancia del análisis de los informes periciales aportados por las partes; y al respecto cabe señalar que esta Sala ha reiterado en infinidad de resoluciones que la valoración de los informes periciales está sometida a las reglas de la sana crítica, es decir, de la lógica y el sentido común ( art. 348 LEC) , por lo que no existe obligación de los tribunales de sujetarse al dictamen de los peritos de aplicación al caso, aunque es claro que, una vez que, consciente el órgano judicial de sus deficiencias de conocimiento en determinado ámbito extrajurídico, si tiene a bien incorporar al proceso los conocimientos que puede poner a su disposición el perito, por más que no tenga obligación de seguir a pies juntillas lo que dicho especialista haya dictaminado, tampoco tiene por qué apartarse de forma arbitraria y ayuna de toda explicación de la conclusión a que pueda conducir el dictamen pericial. Y cuando los informes puestos a disposición del tribunal son varios y no coincidentes, la opción por uno u otro de ellos, en todo o en parte, deberá ir sustentada en la correspondiente explicación.

De igual modo, ante la existencia de varios informes el tribunal puede fundar su resolución en cualquiera de ellos, con la correspondiente motivación, al respecto la STS de 28 mayo 2012, recurso 1116/2009, expone que "La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo de forma suficiente y adecuada",y en el mismo sentido se pronuncia la STS de 27 de abril del 2012, recurso 1663/2009.

5.-Ello sentado, el recurso interpuesto por los actores debe ser estimado, pues esta Sala no comparte la valoración probatoria realizada en la sentencia dictada en la instancia, por las siguientes razones:

a.-)En contra de lo razonado en la sentencia impugnada, la prueba practicada evidencia que la vivienda objeto de autos adolece de un grave defecto que era desconocido por los compradores al tiempo de adquirirla y que afecta gravemente a la habitabilidad y la salubridad del espacio afectado por las humedades objeto de demanda, defecto que por su entidad y relevancia debe ser considerado como un vicio oculto, que sin duda faculta a los compradores demandantes solicitar una rebaja en el precio de compraventa para ajustarlo al importe de las obras de aislamiento cuya ejecución deviene ineludible, dada la finalidad de equidad contractual que constituye el objeto de la acción quanti minoris,sin que existan datos, indicios ni mucho menos pruebas, que permitan concluir que los compradores tuvieran -o debieran tener- conocimiento de los referidos vicios, precisamente por su carácter de ocultos -calificación que niegan los vendedores demandados-, pues como a continuación se expondrá, es irrelevante el mero hecho de que la vivienda presentara deficiencias en el aislamiento térmico según el certificado de eficiencia energética que les fue entregado al tiempo de la venta, o que existiera un humidificador en el sótano de la vivienda, pues se trata de circunstancias que no permiten suponer o deducir que los compradores conocieron o debieron conocer las humedades objeto de demanda; y por otro lado tampoco se ha acreditado que dicho defecto fuera determinante de una rebaja del precio, pues como veremos ninguna prueba avala dicha conclusión.

En efecto, la sentencia cuestionada viene a afirmar, asumiendo la tesis sustentada en la contestación a la demanda, que los compradores debieron tener constancia de los graves problemas de humedad por condensación que presentaba la vivienda en ciertas dependencias de la planta superior, concretamente en el intradós de la fachada lateral derecha de la misma, recayentes a los dormitorios principal y secundario, y al baño y que se manifestaron en forma de marcas y gotas de agua, alta humedad interior, vaho, olor a humedad e inicio de manchas oscuras (moho, líquenes).

Sin embargo y en contra de lo razonado en la resolución impugnada, esta Sala considera irrelevante que en el certificado de eficiencia energética la vivienda obtuviera la calificación "E" y "F" (en lo relativo a emisiones de CO2 y consumo de energía, respectivamente y que significa que tanto para calefactarla como para refrigerarla necesita un consumo alto de energía dada la pérdida de calorías y de frigorías), pues ello simplemente implica su deficiente aislamiento, circunstancia que según la sentencia debió llevar a los compradores a sospechar la existencia de las referidas humedades; y es irrelevante en primer lugar porque la finalidad del certificado no era dejar constancia de los vicios o defectos constructivos que pudieran existir en la vivienda, sino exclusivamente constatar el grado de eficiencia energética del edificio, que es algo totalmente distinto. Por tanto, dicho certificado se limitó a dejar constancia de la mayor exigencia energética de la vivienda que conllevaba un consumo alto de energía, como así lo corroboró en juicio el perito designado por la parte actora, el arquitecto técnico Sr. Santos, al margen de que según consta en el propio certificado, el técnico calificador se eximió de responsabilidad por la posible existencia de vicios ocultos -sin duda porque no es la finalidad de dicho documento-, al margen de que las humedades están localizadas en una parte muy concreta del edificio, por lo que en modo alguno cabe concluir, a partir de dicho certificado -que reiteramos, exclusivamente se refiere al deficiente aislamiento término de la vivienda-, que los compradores fueran conscientes al tiempo de la compra de la existencia de dichas humedades.

En este mismo sentido y en supuestos similares al presente y respecto de la irrelevancia de la calificación del certificado de eficiencia energética en lo relativo a vicios ocultos se han pronunciado la SAP Madrid sec. 25 núm. 237/2025 de 15 de julio, la SAP Barcelona sec. 17 núm. 294/2023 de 30 de mayo o la SAP Asturias sec. 7 núm. 513/2024 de 24 de octubre, entre las más recientes.

Es más, antes al contrario, los vendedores debieron advertir de dicha circunstancia a los compradores como así lo exige la buena fe, que obviamente también debe informar el cumplimiento de los contratos ( art. 1258 Cc).

b.-)Así las cosas, del informe aportado por los actores y de la declaración en juicio del perito Sr. Santos se desprende que las humedades por condensación han aparecido en las habitaciones menos soleadas de la vivienda unifamiliar tal y como se aprecia sin duda alguna en las fotografías incorporadas al informe, manchas y humedades que no pudieron ser constatadas por los compradores al visitar la vivienda en los meses de abril y junio, pero que aparecieron en el mes de diciembre como consecuencia de las lluvias y de la temperatura más baja en dicha época del año, incluso con aparición de hongos (moho) en la habitación principal, lo que obviamente afecta a la salubridad de las estancias afectadas, lo que pudo ser personalmente comprobado por el perito Sr. Santos, quien considera que nos encontramos ante una patología grave por deficiente aislamiento, que sólo pudieron constatar los compradores en invierno, meses después de la compra (la escritura se otorgó el 22 de junio de 2022, por tanto en verano), teniendo en cuenta que incluso la propia empleada de hogar contratada por los demandados nunca observó dichas humedades, pero que sin duda eran preexistentes a la misma, considerando esta Sala mucho más completo, coherente y convincente el informe emitido por el Sr. Santos frente al elaborado por el Sr. Sabino, que parte fundamentalmente de la errónea premisa, antes señalada, en lo relativo a la significación que da al certificado de eficiencia energética, y cuyas conclusiones en absoluto convencen al tribunal, ente otras cosas porque no corresponde al perito valorar si los compradores conocían o no dicho defecto, lo que es función de este Tribunal, como tampoco, como veremos, se comparte la insuficiente solución reparadora que propone, aunque también es cierto que el citado perito reconoció en juicio la preexistencia del vicio oculto denunciado, esto es, de las humedades, y que las mismas no se reflejan en el aludido certificado de eficiencia energética, circunstancias ambas en las que coinciden los dos peritos, lo que sin duda refuerza el informe realizado por el Sr. Santos.

c.-)En lo relativo al segundo motivo impugnatorio referente a la irrelevancia de la existencia de un humidificador en el sótano de la vivienda (por cierto averiado), que sin embargo la sentencia valora como un indicio que le lleva a concluir que los compradores conocían o debieron conocer de la existencia del vicio oculto -conclusión que la parte apelante considera errónea-, este tribunal comparte el argumento impugnatorio, en primer lugar porque dicho aparato de humidificador estaba ubicado como ya se ha indicado en el sótano del edificio, mientras que las humedades aparecieron en las dependencias de la planta alta, que nada tiene que ver con el referido sótano, por lo que el mero hecho de que los compradores en sus visitas constataran la existencia de dicho humidificador, no puede llevar a concluir que debieran suponer por este solo hecho que existían humedades en los dormitorios y en el baño situados en la planta superior. En consecuencia, dicha circunstancia es totalmente irrelevante como para excluir el carácter de oculto del defecto existente en la vivienda objeto de autos con el efecto exoneratorio de los demandados que se pretende.

d.-)Por lo que se refiere al tercer motivo en que se asienta el recurso, cabe señalar que tampoco está acreditado en autos que la vivienda estuviera tasada en 245.000 € y que finalmente se vendiera por 220.000 €, mucho menos que ello respondiera a un pacto expreso debido a la existencia del aludido vicio oculto, pues la parte demandada aporta un documento de carácter meramente publicitario elaborado por la agencia inmobiliaria -que es el documento 2 de la contestación a la demanda- que no constituye una tasación oficial ni consta haya sido realizada por un profesional debidamente cualificado, y por otro lado carece de fecha y de firma, por lo que su eficacia probatoria es sumamente limitada; pero es que además en el hipotético caso de que el precio hubiera sido rebajado, este hecho tampoco sería relevante porque ello podría deberse a múltiples circunstancias, por ejemplo como consecuencia de las negociaciones entre las partes o simplemente por la urgencia en la venta del inmueble, pero lo que en ningún momento se ha acreditado es que dicha rebaja en el precio -en el caso de que se hubiera producido, lo que insistimos no está acreditado-, tuviera por causa la existencia de las referidas humedades en las dependencias de la planta superior de la vivienda objeto de la venta, antes al contrario la ausencia de prueba sobre dicho extremo es patente (de hecho el empleado de la inmobiliaria que declaró como testigo afirmó que en ningún momento los compradores regatearon el precio). Por otro lado la juzgadora alcanza la conclusión de que se produjo dicha rebaja por la existencia del defecto en base a una mera hipótesis, y como tal la plantea, por lo que su razonamiento tiene un carácter meramente especulativo, lo que significa que no se da un enlace preciso y directo entre tal pretendido indicio y el hecho que se pretende deducir ( art. 385 LEC) .

e.-)Finalmente, y en lo referente a las propuestas para la subsanación del defecto que proponen ambos peritos, este tribunal considera que la efectuada por el técnico designado por la parte actora Sr. Santos es mucho más convincente y completa, pues la solución propuesta por el perito designado por la parte demandada Sr. Sabino es claramente insuficiente, ya que consiste en la mera instalación de un dispositivo integrado a modo de central de ventilación para renovar el aire, que más parece responder a una alternativa para abaratar costes que a la búsqueda de una verdadera solución al problema, pues de lo que se trata no es de paliar la humedad existente sino de evitar que se produzca, y para ello lo procedente es el aislamiento de la pared exterior de la vivienda en la zona afectada, que es precisamente lo que propone el perito designado por los actores.

Procede en consecuencia la estimación del recurso interpuesto y la revocación de la sentencia dictada en la instancia, con la consiguiente estimación de las pretensiones formuladas en la demanda.

TERCERO.- Costas procesales.-Dada la estimación del recurso y de la demanda, procede imponer a los demandados las costas devengadas en la instancia, sin que proceda especial imposición de las causadas en esta alzada ( arts. 394 y 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, esta Sala pronuncia el siguiente

PRIMERO.- Antecedentes y planteamiento del recurso.- 1.-Los demandantes Don Jose Ignacio y Doña Guillerma formularon demanda contra Don Lázaro y Doña Benita solicitando que se dictara sentencia por la que se declarara la existencia de vicios ocultos en la vivienda unifamiliar propiedad de los actores situada en la DIRECCION000 de la Pobla de Vallbona (Valencia), descritas en el informe pericial aportado con la demanda, y estimando la minoración del precio de compraventa de la citada vivienda en el importe de las obras necesarias para la reparación de los daños por humedades aparecidos en dicha vivienda según el citado informe pericial, en la cantidad de 16.972,42 €, con imposición a la parte demandada de las costas procesales causadas.

Alegaban en apoyo de su pretensión que adquirieron el 22 de junio de 2022 una vivienda unifamiliar pareada situada en la DIRECCION000 de La Pobla de Vallbona, propiedad privativa por mitades indivisas de los hoy demandados. La compraventa se formalizó ante notario por un precio de 220.000 euros, tras haber visitado la vivienda en dos ocasiones acompañados por la inmobiliaria InmoPeople. La finca se hallaba inscrita correctamente en el Registro de la Propiedad y no se les comunicó la existencia de problema alguno que afectara a su estado, habitabilidad o condiciones de uso.

Manifiestan que tras la entrega de llaves y durante el proceso de amueblamiento para fijar allí su residencia habitual, el 10 de diciembre de 2022, coincidiendo con la bajada de temperaturas propia del invierno, los compradores detectaron la aparición de grandes marcas de agua en la pared del dormitorio principal, concretamente en la fachada lateral derecha. En los días siguientes las humedades no solo persistieron, sino que aumentaron, extendiéndose a otras estancias colindantes. Ante la gravedad del problema y la evidente afectación a la salubridad y habitabilidad de la vivienda, los demandantes contactaron con un arquitecto técnico, D. Santos, para que evaluara la situación y determinara si existían vicios ocultos.

Afirman que el técnico realizó una inspección completa y emitió informe pericial el 19 de diciembre de 2022. En él se describen humedades por condensación en el intradós del muro de fachada lateral derecho, afectando al dormitorio principal, dormitorio secundario y baño. Las humedades se manifestaban mediante gotas de agua, marcas visibles, olor a humedad, vaho y aparición de moho, síntomas que se repetían en distintos días y que también se apreciaban en el trasdós de la fachada. El informe concluye que la causa de estas patologías es un deficiente aislamiento térmico del cerramiento exterior, que provoca que la temperatura interior del muro descienda por debajo del punto de rocío, generando condensación superficial. Se trata de un defecto constructivo previo a la compraventa, no apreciable a simple vista y que solo se manifiesta en condiciones de frío, por lo que los compradores no pudieron detectarlo durante las visitas previas.

Sostienen que el perito explica que las humedades por condensación en muros mal aislados se producen cuando el aire interior, cargado de humedad, entra en contacto con superficies frías, generando microgotas que derivan en manchas, moho y deterioro del paramento. Para evitarlo es imprescindible mejorar el aislamiento térmico del cerramiento, ya sea mediante sistemas interiores o exteriores. El informe detalla las posibles soluciones, concluyendo que la única eficaz y duradera es la instalación de un sistema SATE (aislamiento térmico por el exterior), que elimina puentes térmicos y garantiza la estabilidad higrotérmica del muro. El presupuesto de ejecución material asciende a 14.026,96 euros más IVA, alcanzando un total de 16.972,42 euros.

El informe pericial también advierte de que estas patologías afectan directamente a la salubridad de la vivienda, pudiendo provocar problemas respiratorios, irritación de vías aéreas, agravamiento de alergias y especial riesgo para niños o personas con patologías previas. Por ello, considera urgente acometer las reparaciones necesarias para evitar un deterioro progresivo y la aparición de daños mayores.

Los demandantes sostienen que los vendedores ocultaron deliberadamente la existencia de estas humedades persistentes y preexistentes, llegando incluso a pintar las zonas afectadas antes de la venta para encubrirlas. De haber conocido la existencia de estos defectos, afirman que no habrían adquirido la vivienda o habrían negociado una rebaja sustancial del precio. Tras descubrir las humedades, contactaron con los vendedores para informarles de la situación y solicitar una solución, pero no obtuvieron respuesta ni colaboración alguna. Ante la inacción de los vendedores y la proximidad del plazo de caducidad de seis meses previsto para la acción de saneamiento por vicios ocultos, se vieron obligados a interponer la presente demanda.

En consecuencia, ejercitan la acción quanti minoris prevista en los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, solicitando la minoración del precio de compraventa en el importe necesario para reparar los defectos ocultos, conforme al presupuesto pericial aportado, por un total de 16.972,42 euros, así como la condena en costas a los demandados.

2.-Emplazados los demandados se personaron en autos y contestaron a la demanda alegando que la operación se llevó a cabo tras diversas visitas previas al inmueble por parte de los compradores, tanto en presencia del personal de la inmobiliaria InmoPeople como posteriormente sin dicha intermediación, lo que permitió a los adquirentes conocer de primera mano el estado, características y circunstancias de la vivienda antes de la perfección del contrato.

Sostiene la parte demandada que se dejó constancia expresa de que la transmisión se realizaba como cuerpo cierto y con pleno conocimiento por parte de la compradora de las condiciones del inmueble. En el contrato de arras se hacía constar, de forma específica, la existencia en el sótano de una máquina deshumidificadora que se encontraba averiada, así como la calificación general de la vivienda y el compromiso del vendedor de dejar instalados determinados elementos como el sistema de calefacción, los equipos de aire acondicionado y el sistema de depuración de la piscina. Este documento evidencia, según la parte demandada, que los compradores conocían la situación de la vivienda y sus posibles limitaciones antes de cerrar la operación, extremo que fue omitido de forma intencionada en la demanda presentada.

Asimismo, en el momento de la compraventa se aportó el correspondiente certificado de eficiencia energética, emitido en marzo de 2022, en el que se reflejaba una calificación energética E y F, indicativa de un consumo energético elevado y de un aislamiento térmico mejorable, acorde con la fecha de construcción del inmueble, que se remonta al año 2001. En dicho certificado se incluían expresamente recomendaciones de mejora relativas a la adición de aislamiento térmico en fachadas, lo que ponía de manifiesto que las características constructivas de la vivienda podían favorecer pérdidas térmicas y, en determinadas condiciones de uso, la aparición de fenómenos de condensación. Este certificado fue conocido y aceptado por los compradores, formó parte de la documentación notarial y no fue objeto de objeción alguna en el momento de la adquisición.

Alega que durante los más de siete años en que los vendedores residieron en la vivienda, no se produjeron problemas de humedades por condensación ni se manifestaron defectos relevantes que afectaran a su habitabilidad. La vivienda fue utilizada con normalidad y se mantuvo en adecuado estado de conservación, habiéndose pintado por última vez en el año 2019 sin que existieran signos de humedad. Las fotografías aportadas acreditan el estado del inmueble en el momento de su puesta en venta y en la fecha de la transmisión, mostrando una vivienda en correctas condiciones y sin patologías visibles.

La parte demandada sostiene que las supuestas humedades alegadas por los compradores no constituyen un vicio oculto, sino que, en su caso, derivan de las propias características constructivas de la vivienda, conocidas y asumidas por los adquirentes, o bien de un cambio en las condiciones de uso, ventilación o mantenimiento tras la transmisión. Se apunta igualmente que la falta de reparación del deshumidificador, cuya avería era conocida desde antes de la venta, así como posibles modificaciones realizadas por los nuevos propietarios o un uso inadecuado de la vivienda, pudieron influir en la aparición de condensaciones que no se habían producido con anterioridad.

Sostiene además la parte demandada que el precio de venta del inmueble fue sensiblemente inferior al valor recomendado por la inmobiliaria que intervino en la operación, fijándose en 220.000 euros frente a una valoración de mercado de 245.000 euros. Este ajuste en el precio respondía precisamente a las características objetivas de la vivienda, entre ellas su antigüedad, su calificación energética y sus condiciones constructivas, circunstancias todas ellas conocidas por los compradores en el momento de contratar. En consecuencia, la parte demandada considera que los adquirentes ya obtuvieron una rebaja en el precio acorde con el estado del inmueble, careciendo de justificación cualquier pretensión adicional de reducción económica.

Tras la adquisición, los compradores no contactaron con los vendedores para intentar una solución amistosa ni para comunicar de forma inmediata la existencia de los supuestos defectos, presentando directamente la demanda una vez transcurrido un tiempo significativo desde la entrega de la vivienda. Este proceder es interpretado por la parte demandada como un indicio de mala fe, al entender que los compradores eran plenamente conscientes de las condiciones del inmueble desde el inicio y, aun así, pretenden ahora obtener una nueva rebaja del precio mediante el ejercicio de una acción que, además, consideran caducada por haber transcurrido más de seis meses desde la entrega del bien.

Finalmente, la parte demandada encargó un informe pericial en el que a la vista de la documentación disponible y sin haber podido acceder aún al interior de la vivienda, el perito concluye que las condiciones morfológicas, de orientación y de aislamiento del inmueble ya existían con anterioridad a la venta y eran conocidas o debían haber sido conocidas por los compradores. Dicho informe también pone de manifiesto que existen soluciones técnicas menos costosas que las propuestas por la parte actora para paliar eventuales problemas de condensación, lo que refuerza la tesis de que no existe un vicio oculto ni una disminución real del valor de la vivienda imputable a los vendedores.

3.-Seguido el procedimiento por sus trámites el Juzgado dictó sentencia desestimatoria de la demanda al entender que los demandantes conocieron o debieron conocer la existencia de las humedades objeto de demanda dado el contenido del certificado de eficiencia energética, la existencia de un humidificador en el sótano de la vivienda unifamiliar y la rebaja del precio.

4.-Contra dicha sentencia interpone recurso de apelación la parte actora en el que alega, en síntesis, que los compradores adquirieron la vivienda sin advertir patología alguna, tras visitarla en verano acompañados por la inmobiliaria InmoPeople, y que los defectos solo se manifestaron en diciembre de 2022, una vez instalados y coincidiendo con la bajada de temperaturas. Las humedades aparecieron en forma de gotas, marcas, olor a humedad y moho, afectando a la salubridad de la vivienda. Tras ello, los compradores encargaron un informe técnico que concluyó que las humedades eran consecuencia de un deficiente aislamiento térmico en un tramo concreto de la fachada lateral derecha, lo que provocaba condensaciones interiores en los meses fríos. El informe detalló que se trataba de un defecto constructivo preexistente, no apreciable a simple vista y que solo se manifestaba en invierno, por lo que los compradores no pudieron detectarlo antes de la compraventa.

Sostiene que la sentencia de instancia desestimó la demanda basándose en tres elementos: la calificación energética de la vivienda, la existencia de un aparato deshumidificador en el sótano y la supuesta rebaja del precio de venta respecto de una tasación previa. El recurso sostiene que ninguno de estos elementos guarda relación con los vicios ocultos reclamados. En cuanto al certificado energético, el recurso señala que este documento no identifica patologías constructivas ni humedades, sino únicamente el nivel de eficiencia energética del inmueble, basado en tablas estadísticas y no en mediciones reales. Además, ambos peritos coincidieron en que las humedades no afectaban a toda la vivienda, sino solo a una zona concreta, lo que descarta cualquier vinculación con la calificación energética global.

Respecto al aparato del sótano, el perito de los compradores explicó que no se trataba de un deshumidificador, sino de un simple extractor de aire sin conexión con las plantas superiores, por lo que no podía tener relación alguna con las humedades detectadas en los dormitorios. El recurso subraya que el sótano nunca fue objeto de controversia ni de reclamación.

En cuanto a la supuesta rebaja del precio, el recurso destaca que el documento aportado por los vendedores -una valoración inmobiliaria sin fecha ni firma- no constituye una tasación oficial y fue impugnado en la audiencia previa. El testigo de la inmobiliaria declaró que el precio de venta fue el fijado por los vendedores, que los compradores no regatearon y que nunca se les informó de un precio previo superior. También afirmó que durante las visitas realizadas en verano no observó humedades, lo que coincide con la naturaleza estacional de las condensaciones descritas por los peritos.

El recurso pone especial énfasis en la prueba pericial practicada. Ambos peritos, incluido el designado por los vendedores, reconocieron la existencia de humedades por condensación, su carácter preexistente a la venta y su aparición únicamente en los meses fríos. El perito de los compradores explicó que visitó la vivienda en varias ocasiones, incluso en enero de 2024, constatando siempre las mismas humedades, olor a humedad y presencia de moho. Afirmó que se trata de una patología grave, persistente y que afecta a la salubridad, y que la única solución eficaz es el aislamiento exterior mediante sistema SATE. El perito de los vendedores coincidió en que la fachada afectada alcanza temperaturas más bajas por su orientación, que ello provoca condensaciones y que las humedades eran anteriores a la compraventa. También admitió que el certificado energético no refleja condensaciones ni patologías de este tipo.

El recurso destaca la contradicción entre la contestación a la demanda -donde los vendedores afirmaron que la vivienda nunca había tenido humedades- y las conclusiones del propio perito de la parte demandada, quien reconoció su existencia y su carácter previo a la venta. Asimismo, se recuerda que la asistenta de los vendedores declaró no haber visto humedades, pero que su trabajo se desarrolló en verano, cuando estas no se manifiestan.

En definitiva, el recurso sostiene que concurren todos los requisitos jurisprudenciales del vicio oculto: defecto no visible ni detectable por un comprador medio, preexistente a la venta, grave por afectar a la habitabilidad y salud, y reclamado dentro del plazo legal. Por ello, solicita la revocación íntegra de la sentencia y la estimación de la demanda, con condena a los vendedores al pago de 16.972,42 euros y costas.

5.-Conferido traslado a la parte demandada se ha opuesto al recurso solicitando su desestimación con imposición de costas a la parte apelante, alegando en síntesis que la sentencia de instancia es plenamente ajustada a Derecho y fruto de una correcta valoración de la prueba practicada en el acto del juicio, tanto documental como pericial y testifical. Recuerda que la función de la segunda instancia no es la de realizar un nuevo juicio completo, sino la de revisar si la resolución apelada incurre en error, arbitrariedad o infracción legal, circunstancias que no concurren en el presente caso según alega. Sostiene que la Juzgadora de instancia valoró de forma razonada los informes periciales de ambas partes y alcanzó una conclusión lógica y coherente, rechazando la existencia de vicio oculto al quedar acreditado que las humedades derivaban de las propias características constructivas del inmueble, conocidas o fácilmente reconocibles por los compradores antes de la adquisición.

Destaca que la vivienda fue construida en el año 2001, conforme a la normativa técnica vigente en ese momento, y que su comportamiento térmico y de aislamiento es acorde con dicha época constructiva. El certificado de eficiencia energética, incorporado a la escritura pública de compraventa y conocido por los compradores con anterioridad al otorgamiento de la misma, reflejaba una calificación energética baja y recomendaba expresamente como medida de mejora la adición de aislamiento térmico en fachadas. Esta circunstancia pone de manifiesto que la vivienda presentaba deficiencias de aislamiento previsibles y objetivas, que podían favorecer fenómenos de condensación, sin que ello constituya un defecto oculto sino una característica inherente al inmueble, plenamente accesible al conocimiento del comprador medio.

Alega que ambos peritos coincidieron en que la causa de las humedades por condensación era la falta de aislamiento térmico, extremo que ya se reflejaba en el certificado energético. La solución técnica propuesta por el perito de la parte actora coincide sustancialmente con la mejora recomendada en dicho certificado, lo que refuerza la tesis de que el problema no era oculto ni sobrevenido, sino preexistente y objetivamente detectable. La sentencia de instancia valoró correctamente esta coincidencia y concluyó que los compradores conocían o debían conocer la realidad constructiva del inmueble en el momento de la compra.

Asimismo, pone de relieve la existencia de un deshumidificador instalado en el sótano de la vivienda, cuya avería se hizo constar expresamente en el contrato de arras. Este hecho constituye un indicio claro de que la vivienda podía presentar problemas de humedad o condensación, circunstancia que estaba a la vista de los compradores durante las visitas previas y que fue comunicada de forma transparente por los vendedores. La presencia de dicho aparato, unido a la información reflejada en el certificado de eficiencia energética, permitía a los adquirentes formarse un juicio adecuado sobre el estado del inmueble, excluyendo cualquier ocultación dolosa o negligente por parte de los vendedores.

Afirma que la sentencia también valoró de forma acertada el precio de compraventa. La vivienda había sido tasada en 245.000 euros, extremo conocido por los compradores, pero finalmente se vendió por un precio inferior de 220.000 euros. Esta rebaja resulta coherente con las características del inmueble, su antigüedad y su calificación energética, y evidencia que los compradores ya obtuvieron una reducción en el precio precisamente por el estado objetivo de la vivienda. La acción de reducción del precio no puede prosperar cuando no se acredita un desequilibrio contractual ni la existencia de un vicio oculto que justifique una nueva minoración del valor pactado.

La parte apelada insiste en que durante los más de siete años en que los vendedores residieron en la vivienda no se manifestaron problemas de humedades visibles, y que las condiciones de habitabilidad pueden variar en función del uso, la ventilación y los hábitos de los ocupantes. Se subraya que una vivienda de segunda mano, con más de veinte años de antigüedad, no puede equipararse a una construcción nueva ni exigirse que cumpla estándares técnicos posteriores a su fecha de edificación.

En definitiva, sostiene que no ha existido error en la valoración de la prueba ni en la interpretación del certificado de eficiencia energética, que no concurre vicio oculto alguno, que los compradores conocían o debían conocer las características del inmueble y que el precio pactado ya reflejaba dichas circunstancias. El recurso de apelación se considera un intento de reabrir el debate probatorio y obtener una nueva rebaja del precio sin base fáctica ni jurídica suficiente, y por todo ello, solicita la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, la confirmación plena de la sentencia dictada en primera instancia y la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

SEGUNDO.- Examen de los motivos impugnatorios.- 1.-La sentencia de instancia desestimó la actio quanti minorisejercitada por la parte demandante que tenía por objeto los vicios ocultos evidenciados en la vivienda adquirida, meses después de la compra, consistentes en humedades por condensación en el intradós del muro de fachada lateral derecho recayente a los dormitorios principal y secundario y al baño.

Articula su recurso la parte demandante en tres motivos muy concretos que tienden en definitiva -todos ellos- a cuestionar la valoración de la prueba realizada por la juez de instancia. El primer motivo se refiere al error en la interpretación del certificado de eficiencia energética aportado por la parte demandada con su informe pericial en el que basa la sentencia la exoneración de responsabilidad de los demandados; en el segundo motivo cuestiona que la existencia de un deshumidificador en el sótano de la vivienda sea también un argumento exoneratorio; y finalmente, y en tercer lugar, la parte apelante niega que se hubiera producido una rebaja del precio como consecuencia de la existencia del indicado vicio oculto.

2.-Expuestos sucintamente los motivos impugnatorios, el recurso debe ceñirse estrictamente a su examen, pues con arreglo al art. 465.5º LEC "el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461",de suerte que los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia no expresamente impugnados devienen firmes y no pueden ser modificados so pena de incurrir en una "reformatio in peius" que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia "extra petita".

En este sentido señala la STS 419/2021 de 21 de junio que como expresión del principio dispositivo, es retirada la jurisprudencia que señala que la Audiencia Provincial sólo puede revisar el pleito asumiendo funciones de instancia tanto en cuestiones fácticas como jurídicas, si la controversia se reproduce o subsiste en esa segunda instancia (por todas, STS de 6 de julio 2006, Rc. 3914/1999, según cita la STS 610/2010, de 1 de octubre).

El tribunal de apelación no puede, pues, resolver otras cuestiones que aquellas que le han sido trasladadas, pues, en virtud del principio tantum devolutum quantum apellatum [sólo se defiere al Tribunal Superior aquello que se apela] ( SSTS de 12 de mayo 2006, Rc. 2915/1999, de 1 de diciembre de 2006, Rc. 445/2000, de 21 de junio de 2007, Rc. 2768/2000), los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia a los que no se extiende la pretensión impugnada deben entenderse consentidos por las partes, devienen firmes y no pueden ser modificados en la segunda instancia, y así viene a confirmarlo la reciente sentencia 331/2016, de 19 de mayo.

La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre, calificó con precisión la apelación en estos términos:

"La segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero )".

3.- a.-)Teniendo en cuenta el objeto del presente procedimiento, que no es otro que el ejercicio de la acción quanti minorisde los arts. 1485 y 1486 Cc por la existencia de un defecto oculto existente en la vivienda adquirida por los actores, cabe recordar la reiterada doctrina jurisprudencial en cuya virtud la existencia de defectos o vicios de la cosa vendida da lugar al nacimiento de múltiples acciones para su remedio y reparación, y así, aparte de las acciones genéricas y propias de todo contrato de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos esenciales - artículos 1261 y 1300 y siguientes del Código Civil- nacen otras acciones específicas a favor del comprador por incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa sin vicios ni defectos y con la aptitud precisa para ser destinada al uso previsto como propio según sus caracteres, y ente ellas:

a) Las acciones edilicias (redhibitoria y estimatoria o "quanti minoris"), tanto en su régimen general - artículos 1484, 1485, 1486, primero, y 1490- como en el especial de los animales - artículos 1491 y siguientes del Código Civil-.

b) Las de responsabilidad por dolo del vendedor - articulo 1486, párrafo segundo, 1487 y 1488 CC-.

c) La acción de resolución o de resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto o "aliud pro alio", que produce la consiguiente insatisfacción del comprador - articulo 1101 y 1124 del Código Civil -.

d) La de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación, que no hace a la cosa inservible para el uso previsto, pero que entraña una entrega de aquella en condiciones distintas de las debidas y exigibles - artículos 1091, 1101, 1124 y 1258 del Código Civil-.

Al margen de ello el R.D. Legislativo 1/2007 contiene una serie de normas generales sobre garantía de los productos de consumo, si bien este régimen es incompatible con el ejercicio de acciones civiles para el saneamiento por vicios ocultos en la compraventa ( art. 117 del TRLGDCU).

b.-)Más concretamente y por lo que se refiere a las acciones edilicias, cabe destacar que los requisitos necesarios para exigir el saneamiento por vicios ocultos, cuya prueba incumbe al comprador- son según la jurisprudencia ( SSTS de 31 enero 1970, 28 de mayo de 1981; 11 de julio de 1983; 20 de febrero de 1984, 4 de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1991, 28 de febrero de 1997, 3 de marzo y 20 de diciembre de 2000, 1 de julio de 2002, 22 de abril de 2004, 29 de junio y 17 de octubre de 2005 y 8 julio 2010, entre otras), los siguientes:

1º) La entrega de una cosa viciada: El vicio de la cosa puede consistir tanto en un defecto o imperfección, como en una alteración de la calidad o cualidades de la cosa o de alguno de sus componentes; debe por tanto consistir en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad ( STS 8 julio 2010), y siempre que disminuya la utilidad que la cosa reporta al comprador en atención al uso que se pactó en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio, pero sin llegar a producirse el caso de aliud pro alio,pudiendo optar el comprador entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó (acción redhibitoria), o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción estimatoria o quanti minoris) como se proclama en el párrafo primero del artículo 1.486 del mismo Código.

2º) El vicio ha de existir en el momento de perfección del contrato: Y ello aunque su desarrollo sea posterior, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil) y si fuese posterior serían aplicables las reglas sobre el riesgo en el contrato de compraventa ( art. 1452 del CC) , de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato

3º) El vicio ha de estar oculto: Por tanto es preciso que se trate de un vicio oculto, latente e incluso disimulado, de manera que el comprador no podía conocerlo con anterioridad por tratarse de algo que no estaba a la vista y no resultaba claramente apreciable por cualquiera, un vicio desconocido por el adquirente y no cognoscible por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto, de tal forma que se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlo.

4º) El vicio oculto ha de ser grave: No basta cualquier clase de defecto para que entre en juego la acción de saneamiento. Es preciso que sea de una importancia tal que haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o que disminuya de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

5º) La acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal señalado en el art. 1490 del Código Civil.

c.-)Ahondando en el requisito relativo al carácter oculto del vicio o defecto, en la sentencia de esta misma Sala nº 136/2008 de 10 de marzo señalábamos que el artículo 1.484 Código civil, luego de declarar que el vendedor viene obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, añade "pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente reconocerlos".En relación a ello, se ha de señalar que por oculto ha de entenderse, no ya el que no sea conocido por el comprador, sino aquel que, por su falta de trascendencia externa no pueda, en principio, ser por él conocido. Esto significa cierta relación de subjetividad, pues no se trata tan solo de la existencia del defecto, sino de que no haya trascendido al conocimiento del comprador, de ahí que si el vicio no es oculto, es decir, trasciende fácilmente al exterior, en modo alguno podrá ser alegado por el comprador a los efectos de aplicación de este artículo, e igualmente, si aun siendo oculto el vicio, hubiese sido conocido por el comprador en el momento de la venta, tampoco será posible ejercitar con éxito las acciones con fundamento en el artículo 1.484 del Código Civil que exige una actuación de buena fe. Dicho precepto acentúa el carácter subjetivo de este conocimiento, hasta el punto de que, cuando el comprador es un experto, cuyos conocimientos por razón de su oficio o profesión, le ponen en condiciones de conocer el vicio, pese a su carácter oculto o, como dice la Ley, pese a no estar a la vista, ni ser manifiesto, debía fácilmente conocerlos, no responderá el vendedor. Por último, se ha de resaltar que, no responderá el vendedor no sólo cuando el comprador, con base en su saber personal debió descubrir el defecto, sino también cuando los conocimientos técnicos necesarios para el descubrimiento del vicio oculto fueron ajustados por un tercero que intervino en la preparación o perfección del contrato y le hizo partícipe de su conocimiento al comprador profano.

d.-)En lo referente a la acción quanti minorisla STS de 21 de junio de 2007, declara que "no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ( STS 23 de septiembre de 2003 ), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria ("si se ejercita la acción "quanti minoris", no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria); esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art.1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria", STS 14 de junio de 1996 .".

Como señala la SAP Navarra sección 3, del 08 de marzo de 2023, rec. 976/2019, citada por la SAP Madrid 278/2025 de 22 de julio:

"La doctrina ha venido entendiendo que el remedio que ofrece la acción "quanti minoris" corresponde a " una forma limitada y especial de resarcimiento del daño" en la medida en la que el comprador hubiera convenido un precio menor si hubiera conocido los vicios de que adolecía la cosa vendida, siendo la finalidad de dicha acción la de colocar al comprador en una situación económicamente equivalente, al menos en gran parte, respecto de la situación concreta de la cosa vendida, puesto que dicha acción "no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual" ( STS de 25 de septiembre de 2003 , RJ 6444);(...) respecto de los términos "a juicio de peritos"la doctrina ha entendido lo siguiente: " no contiene el Código Civil una regla aplicable a la forma de calcular esta rebaja del precio, por lo que la cuestión queda confiada al arbitrio judicial, a la vista de los informes de los peritos", añadiéndose la cita de las sentencias de 13 de marzo de 1929 y 10 de junio de 1952 que " han aceptado como exceso de precio que debe restituirse la cantidad correspondiente al importe de las obras de reparación necesarias para dejar la cosa comprada en el estado en que debió ser entregada por el vendedor".

4.-Finalmente, y antes de entrar en el análisis de los concretos motivos en los que se articula el recurso, cabe señalar que la cuestión objeto del litigio tiene un evidente y marcado carácter técnico, lo que implica la especial relevancia del análisis de los informes periciales aportados por las partes; y al respecto cabe señalar que esta Sala ha reiterado en infinidad de resoluciones que la valoración de los informes periciales está sometida a las reglas de la sana crítica, es decir, de la lógica y el sentido común ( art. 348 LEC) , por lo que no existe obligación de los tribunales de sujetarse al dictamen de los peritos de aplicación al caso, aunque es claro que, una vez que, consciente el órgano judicial de sus deficiencias de conocimiento en determinado ámbito extrajurídico, si tiene a bien incorporar al proceso los conocimientos que puede poner a su disposición el perito, por más que no tenga obligación de seguir a pies juntillas lo que dicho especialista haya dictaminado, tampoco tiene por qué apartarse de forma arbitraria y ayuna de toda explicación de la conclusión a que pueda conducir el dictamen pericial. Y cuando los informes puestos a disposición del tribunal son varios y no coincidentes, la opción por uno u otro de ellos, en todo o en parte, deberá ir sustentada en la correspondiente explicación.

De igual modo, ante la existencia de varios informes el tribunal puede fundar su resolución en cualquiera de ellos, con la correspondiente motivación, al respecto la STS de 28 mayo 2012, recurso 1116/2009, expone que "La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo de forma suficiente y adecuada",y en el mismo sentido se pronuncia la STS de 27 de abril del 2012, recurso 1663/2009.

5.-Ello sentado, el recurso interpuesto por los actores debe ser estimado, pues esta Sala no comparte la valoración probatoria realizada en la sentencia dictada en la instancia, por las siguientes razones:

a.-)En contra de lo razonado en la sentencia impugnada, la prueba practicada evidencia que la vivienda objeto de autos adolece de un grave defecto que era desconocido por los compradores al tiempo de adquirirla y que afecta gravemente a la habitabilidad y la salubridad del espacio afectado por las humedades objeto de demanda, defecto que por su entidad y relevancia debe ser considerado como un vicio oculto, que sin duda faculta a los compradores demandantes solicitar una rebaja en el precio de compraventa para ajustarlo al importe de las obras de aislamiento cuya ejecución deviene ineludible, dada la finalidad de equidad contractual que constituye el objeto de la acción quanti minoris,sin que existan datos, indicios ni mucho menos pruebas, que permitan concluir que los compradores tuvieran -o debieran tener- conocimiento de los referidos vicios, precisamente por su carácter de ocultos -calificación que niegan los vendedores demandados-, pues como a continuación se expondrá, es irrelevante el mero hecho de que la vivienda presentara deficiencias en el aislamiento térmico según el certificado de eficiencia energética que les fue entregado al tiempo de la venta, o que existiera un humidificador en el sótano de la vivienda, pues se trata de circunstancias que no permiten suponer o deducir que los compradores conocieron o debieron conocer las humedades objeto de demanda; y por otro lado tampoco se ha acreditado que dicho defecto fuera determinante de una rebaja del precio, pues como veremos ninguna prueba avala dicha conclusión.

En efecto, la sentencia cuestionada viene a afirmar, asumiendo la tesis sustentada en la contestación a la demanda, que los compradores debieron tener constancia de los graves problemas de humedad por condensación que presentaba la vivienda en ciertas dependencias de la planta superior, concretamente en el intradós de la fachada lateral derecha de la misma, recayentes a los dormitorios principal y secundario, y al baño y que se manifestaron en forma de marcas y gotas de agua, alta humedad interior, vaho, olor a humedad e inicio de manchas oscuras (moho, líquenes).

Sin embargo y en contra de lo razonado en la resolución impugnada, esta Sala considera irrelevante que en el certificado de eficiencia energética la vivienda obtuviera la calificación "E" y "F" (en lo relativo a emisiones de CO2 y consumo de energía, respectivamente y que significa que tanto para calefactarla como para refrigerarla necesita un consumo alto de energía dada la pérdida de calorías y de frigorías), pues ello simplemente implica su deficiente aislamiento, circunstancia que según la sentencia debió llevar a los compradores a sospechar la existencia de las referidas humedades; y es irrelevante en primer lugar porque la finalidad del certificado no era dejar constancia de los vicios o defectos constructivos que pudieran existir en la vivienda, sino exclusivamente constatar el grado de eficiencia energética del edificio, que es algo totalmente distinto. Por tanto, dicho certificado se limitó a dejar constancia de la mayor exigencia energética de la vivienda que conllevaba un consumo alto de energía, como así lo corroboró en juicio el perito designado por la parte actora, el arquitecto técnico Sr. Santos, al margen de que según consta en el propio certificado, el técnico calificador se eximió de responsabilidad por la posible existencia de vicios ocultos -sin duda porque no es la finalidad de dicho documento-, al margen de que las humedades están localizadas en una parte muy concreta del edificio, por lo que en modo alguno cabe concluir, a partir de dicho certificado -que reiteramos, exclusivamente se refiere al deficiente aislamiento término de la vivienda-, que los compradores fueran conscientes al tiempo de la compra de la existencia de dichas humedades.

En este mismo sentido y en supuestos similares al presente y respecto de la irrelevancia de la calificación del certificado de eficiencia energética en lo relativo a vicios ocultos se han pronunciado la SAP Madrid sec. 25 núm. 237/2025 de 15 de julio, la SAP Barcelona sec. 17 núm. 294/2023 de 30 de mayo o la SAP Asturias sec. 7 núm. 513/2024 de 24 de octubre, entre las más recientes.

Es más, antes al contrario, los vendedores debieron advertir de dicha circunstancia a los compradores como así lo exige la buena fe, que obviamente también debe informar el cumplimiento de los contratos ( art. 1258 Cc).

b.-)Así las cosas, del informe aportado por los actores y de la declaración en juicio del perito Sr. Santos se desprende que las humedades por condensación han aparecido en las habitaciones menos soleadas de la vivienda unifamiliar tal y como se aprecia sin duda alguna en las fotografías incorporadas al informe, manchas y humedades que no pudieron ser constatadas por los compradores al visitar la vivienda en los meses de abril y junio, pero que aparecieron en el mes de diciembre como consecuencia de las lluvias y de la temperatura más baja en dicha época del año, incluso con aparición de hongos (moho) en la habitación principal, lo que obviamente afecta a la salubridad de las estancias afectadas, lo que pudo ser personalmente comprobado por el perito Sr. Santos, quien considera que nos encontramos ante una patología grave por deficiente aislamiento, que sólo pudieron constatar los compradores en invierno, meses después de la compra (la escritura se otorgó el 22 de junio de 2022, por tanto en verano), teniendo en cuenta que incluso la propia empleada de hogar contratada por los demandados nunca observó dichas humedades, pero que sin duda eran preexistentes a la misma, considerando esta Sala mucho más completo, coherente y convincente el informe emitido por el Sr. Santos frente al elaborado por el Sr. Sabino, que parte fundamentalmente de la errónea premisa, antes señalada, en lo relativo a la significación que da al certificado de eficiencia energética, y cuyas conclusiones en absoluto convencen al tribunal, ente otras cosas porque no corresponde al perito valorar si los compradores conocían o no dicho defecto, lo que es función de este Tribunal, como tampoco, como veremos, se comparte la insuficiente solución reparadora que propone, aunque también es cierto que el citado perito reconoció en juicio la preexistencia del vicio oculto denunciado, esto es, de las humedades, y que las mismas no se reflejan en el aludido certificado de eficiencia energética, circunstancias ambas en las que coinciden los dos peritos, lo que sin duda refuerza el informe realizado por el Sr. Santos.

c.-)En lo relativo al segundo motivo impugnatorio referente a la irrelevancia de la existencia de un humidificador en el sótano de la vivienda (por cierto averiado), que sin embargo la sentencia valora como un indicio que le lleva a concluir que los compradores conocían o debieron conocer de la existencia del vicio oculto -conclusión que la parte apelante considera errónea-, este tribunal comparte el argumento impugnatorio, en primer lugar porque dicho aparato de humidificador estaba ubicado como ya se ha indicado en el sótano del edificio, mientras que las humedades aparecieron en las dependencias de la planta alta, que nada tiene que ver con el referido sótano, por lo que el mero hecho de que los compradores en sus visitas constataran la existencia de dicho humidificador, no puede llevar a concluir que debieran suponer por este solo hecho que existían humedades en los dormitorios y en el baño situados en la planta superior. En consecuencia, dicha circunstancia es totalmente irrelevante como para excluir el carácter de oculto del defecto existente en la vivienda objeto de autos con el efecto exoneratorio de los demandados que se pretende.

d.-)Por lo que se refiere al tercer motivo en que se asienta el recurso, cabe señalar que tampoco está acreditado en autos que la vivienda estuviera tasada en 245.000 € y que finalmente se vendiera por 220.000 €, mucho menos que ello respondiera a un pacto expreso debido a la existencia del aludido vicio oculto, pues la parte demandada aporta un documento de carácter meramente publicitario elaborado por la agencia inmobiliaria -que es el documento 2 de la contestación a la demanda- que no constituye una tasación oficial ni consta haya sido realizada por un profesional debidamente cualificado, y por otro lado carece de fecha y de firma, por lo que su eficacia probatoria es sumamente limitada; pero es que además en el hipotético caso de que el precio hubiera sido rebajado, este hecho tampoco sería relevante porque ello podría deberse a múltiples circunstancias, por ejemplo como consecuencia de las negociaciones entre las partes o simplemente por la urgencia en la venta del inmueble, pero lo que en ningún momento se ha acreditado es que dicha rebaja en el precio -en el caso de que se hubiera producido, lo que insistimos no está acreditado-, tuviera por causa la existencia de las referidas humedades en las dependencias de la planta superior de la vivienda objeto de la venta, antes al contrario la ausencia de prueba sobre dicho extremo es patente (de hecho el empleado de la inmobiliaria que declaró como testigo afirmó que en ningún momento los compradores regatearon el precio). Por otro lado la juzgadora alcanza la conclusión de que se produjo dicha rebaja por la existencia del defecto en base a una mera hipótesis, y como tal la plantea, por lo que su razonamiento tiene un carácter meramente especulativo, lo que significa que no se da un enlace preciso y directo entre tal pretendido indicio y el hecho que se pretende deducir ( art. 385 LEC) .

e.-)Finalmente, y en lo referente a las propuestas para la subsanación del defecto que proponen ambos peritos, este tribunal considera que la efectuada por el técnico designado por la parte actora Sr. Santos es mucho más convincente y completa, pues la solución propuesta por el perito designado por la parte demandada Sr. Sabino es claramente insuficiente, ya que consiste en la mera instalación de un dispositivo integrado a modo de central de ventilación para renovar el aire, que más parece responder a una alternativa para abaratar costes que a la búsqueda de una verdadera solución al problema, pues de lo que se trata no es de paliar la humedad existente sino de evitar que se produzca, y para ello lo procedente es el aislamiento de la pared exterior de la vivienda en la zona afectada, que es precisamente lo que propone el perito designado por los actores.

Procede en consecuencia la estimación del recurso interpuesto y la revocación de la sentencia dictada en la instancia, con la consiguiente estimación de las pretensiones formuladas en la demanda.

TERCERO.- Costas procesales.-Dada la estimación del recurso y de la demanda, procede imponer a los demandados las costas devengadas en la instancia, sin que proceda especial imposición de las causadas en esta alzada ( arts. 394 y 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, esta Sala pronuncia el siguiente