Sentencia Civil 700/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 269/2024 de 10 de diciembre del 2024

PRIMERO.-La sentencia de instancia estima la demanda presentada en reclamación de la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes, pretensión fundamentada en el art. 1124 y concordantes del CCivil, reclamando la actora, en base a su propio incumplimiento, la aplicación de la cláusula VII del contrato que da derecho a los demandados a retener el 25% de las cantidades entregadas a cuenta del precio, debiendo devolver el 75% restante.

La parte demandada interpone recurso de apelación frente a la referida resolución por los siguientes motivos: 1.- prescripción de la acción ejercitada; 2.- fue la parte compradora (demandante) la que incumplió sus obligaciones contractuales; 3.- no es facultad de quien incumple resolver el contrato con base en su propio incumplimiento; 4.- la vigencia del contrato no se hizo depender de la aprobación del Plan Parcial para recalificación del suelo como urbanizable.

La parte apelada se ha opuesto al recurso presentado, abundando con sus alegaciones en el acierto de la resolución recurrida, aprovechando el pronunciamiento de la instancia que atribuye a los vendedores el incumplimiento del contrato para defender ahora esta tesis, alegando la imposibilidad de cumplimiento, después de 23 años, de un contrato que, además, quedó supeditado a la aprobación del Plan.

SEGUNDO.- Prescripción.

La parte apelante insiste en esta alzada en la prescripción de la acción resolutoria ejercitada en demanda al haber transcurrido más de 15 años entre la fecha de suscripción del contrato (9 de agosto de 2015) y la reclamación extrajudicial realizada por medio de burofax en octubre de 2016 (docs. 4 y 5 demanda).

El motivo de apelación no puede prosperar.

Se fija por la apelante el dies a quodel plazo de prescripción en la misma fecha en que se firmó el contrato, a partir de la cual, ciertamente, habrían transcurrido 15 años sin acto alguno con eficacia interruptiva de la prescripción. Sin embargo, nos parece claro que no es ese el momento desde el que debe iniciarse el cómputo del plazo sino desde aquel en que pudo ejercitarse la acción de resolución. Y toda vez que la resolución se solicita porque "no ha sido cumplido el contrato", hay que trasladarse al momento en que puede situarse tal incumplimiento, lo cual, siguiendo el relato de hechos de la demanda, vendría a tener lugar con ocasión de la falta de aprobación del Plan Parcial presentado ante el Ayto. de Torrevieja. Y ello, con la documentación obrante en autos, se produjo, al menos inicialmente, a finales de 2006 y principios de 2007, con la declaración de caducidad y archivo del expediente (docs. 50 y 60 expte., folios 292 y 293); en ningún caso, en los dos o tres primeros años, durante los que se iniciaron los primeros trámites y gestiones, habiéndose personado también los vendedores para obtener información, como se reconoce en el recurso, que sitúa igualmente en el año 2007 el "abandono del proyecto" por parte de la promotora.

Por lo que no puede entenderse transcurrido el plazo de prescripción. La reclamación extrajudicial en octubre de 2016 y la demanda interpuesta en diciembre de 2019, se hallan dentro de plazo.

Resuelto lo anterior, y antes de responder al resto de motivaciones del recurso, se hace preciso recordar que la demanda presentada, aunque de manera ciertamente confusa y contradictoria, se fundamenta en el art. 1124 del CCivil que considera aplicable, interesando la resolución del contrato porque la persona por ella designada no tramitó el plan parcial, como tampoco los demandados aportaron los pagos necesarios y comprometidos para los gastos inherentes a dicha tramitación, existiendo además una falta de "voluntad política" para su tramitación; pese a todo ello la actora considera que es ella la parte incumplidora y por eso interesa la resolución del contrato y la aplicación de la cláusula VII del acuerdo que literalmente dice: "Para el caso que la mercantil compradora PROMOCIONES EDÉN DEL MAR S.L. llegara a incumplir alguna de las obligaciones dimanantes del presente contrato, expresamente se establece que los vendedores tendrán derecho a la resolución del contrato de compraventa, haciendo suyas el importe del 25% de las cantidades que hasta ese momento hayan sido pagadas por la mercantil compradora".

Ahora, sin embargo, ante el recurso de la parte demandada, la actora ya no asume su incumplimiento sino que, aprovechando el pronunciamiento de la instancia que atribuye los demandados el incumplimiento del contrato, insiste en este argumento, añadiendo que la condición pactada para el pago del precio y la consumación de aquél es de imposible cumplimiento, habiéndose además condicionado la vigencia del contrato a la aprobación del Plan Parcial que perseguía la recalificación del suelo como urbanizables.

En primer lugar, el planteamiento novedoso que se realiza en esta alzada infringe la prohibición de incurrir en la denominada "mutatio libelli", lo que determina el rechazo de plano del mismo. A estos efectos, conviene recordar que, la razón de dicha prohibición reside en que la litispendencia, entre otros efectos, provoca la imposibilidad de introducir hechos nuevos en el debate con posterioridad a la demanda y a la contestación, salvo los supuestos contemplado en los artículos 286 y 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porque como señala la Sentencia de 7 de junio de 2.002: "vulneran el principio de la "perpetuatio actionis" -prohibición de la "mutatio libelli"-( SS. 25 noviembre 1991, 26 diciembre 1997), al configurar una situación de hecho y de Derecho distinta a la existente en el momento de la incoación del pleito ( SS. 2 junio 1948, 24 abril 1951, 10 diciembre 1962, 20 marzo 1982, 17 febrero 1992); que tampoco cabe modificar en segunda instancia, pues el recurso de apelación no autoriza a resolver cuestiones distintas de las planteadas en la primera ("pendente apellatione nihil innovetur", SS. 21 noviembre 1963, 19 julio 1989, 21 abril 1992, 9 junio 1997, entre otras)".

Sin perjuicio de lo anterior, y como se analizará seguidamente, tampoco ninguna de las restantes razones que se exponen en el escrito de oposición justifican la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.- Incumplimiento del contrato.

Resulta evidente que fue la compradora quien incumplió sus obligaciones contractuales, ya que:

1.- así lo admitió en su demanda aceptando, en aplicación de la cláusula penal pactada, que la vendedora hiciera suyo el 25% del importe de las cantidades entregadas a cuenta; cláusula prevista para el caso de incumplimiento de la promotora;

2.- pero es que además, y muy al contrario de lo que parece concluir la resolución apelada, la cláusula VII del contrato es meridianamente clara al establecer expresamente"que la tramitación y gestión para la aprobación del correspondiente Plan Parcial será desarrollada por la mercantil compradora o persona que esta designe";

3.- y, aunque de forma ciertamente contradictoria con lo luego peticionado, se dice por la actora que los demandados incumplieron sus obligaciones de pago, resulta que ni se concretan qué obligaciones de pago habrían incumplido ni se acredita que en algún momento anterior a la presentación de su actual reclamación resolutoria se les hubiera requerido para abonar algún supuesto gasto que les fuera repercutible por la tramitación del plan parcial;

4.- muy al contrario, del expediente obrante en autos, se desprende que este fue archivado por caducidad, tras la falta de subsanación de las deficiencias establecidas en los informes desfavorables emitidos por los correspondientes organismos públicos. Incumplimiento que solo puede imputarse a quien tenía la obligación de llevar a cabo la gestión y tramitación del Plan, esto es, la parte compradora (cláusula VII), que designó para ello a D. Luis Angel, a cuya instancia se instruyó el expediente.

Consecuencia de lo anterior, debe estimarse este segundo motivo del recurso, lo que nos lleva a valorar y resolver la cuestión inicialmente planteada en el presente procedimiento, esto es, si puede la demandante (compradora) arrogarse la facultad de resolver el contrato habiendo sido ella quien lo incumplió.

CUARTO.- Facultad resolutoria del contrato. Imposibilidad de cumplimiento y contrato causalizado.

La demandante defiende ahora que procede la resolución del contrato de compraventa porque el Plan parcial ni se ha aprobado ni se va a aprobar, por lo que el contrato ha perdido su objeto, por imposibilidad sobrevenida; y añade, además, que la vigencia del contrato se hallaba supeditada a la aprobación del referido Plan.

Al margen de la "mutatio libelli" que todo ello implica, la realidad es que la situación actual de no aprobación del plan parcial proyectado es -como ya hemos resuelto más arriba- exclusivamente imputable a la actora, que pese a que se comprometió contractualmente a ser ella la que diera impulso al proyecto, no lo hizo con la diligencia debida, como se observa en el expediente remitido por el Ayuntamiento de Torrevieja; ello además desde su inicio, como consta en el oficio de 28 de mayo de 2001 donde ya se le requería para liquidar tasas, presentar el oportuno proyecto de reparcelación y anteproyecto de urbanización, así como certificados registrales y catastrales, así como el oficio de 13 de octubre de 2004 en el que se les dio traslado de los informes favorables de diversos Organismos para la subsanación de deficiencias y el posterior acuerdo de 9 de noviembre de 2006 del director territorial de Territorio y Vivienda de la Generalitat Valenciana, declarando caducado el expediente municipal por falta de actividad del particular requerido.

En consecuencia, dado que la demanda resolutoria se fundamentaba (aparentemente) en el art. 1124 del CCivil y en el reconocido y propio incumplimiento de la demandante, razón por la que pide que se le aplique la cláusula penal prevista para este caso, procedería el rechazo de plano de su pretensión, pues presupuesto para la aplicación de dicha norma sustantiva es que la parte que insta la resolución haya cumplido con sus obligaciones. La legitimación activa para entablar una acción de resolución contractual la ostenta el contratante cumplidor, que padece el incumplimiento del otro, señalando la STS núm. 1217/1993, de 20 diciembre (recurso núm. 59/1991; Pte. Excmo. Sr. Martín-Granizo Fernández) que "el incumplimiento recíproco impide que pueda constituirse en causa de resolución [vid., SS. 16-11-1979 (RJ 1979\3849 ) y las muy numerosas en ella citadas, 23-1-1986 (RJ 1986\111 ), 16-4-1991 (RJ 1991\2696), y las que en ella se indican, 16-5-1991 (RJ 1991\3706), etc.,]".No obstante, en materia de incumplimientos recíprocos, esta misma sentencia matiza que es también doctrina de la Sala 1ª la que afirma que "se encuentra legitimado para interesar la resolución contractual quien incumple como consecuencia del incumplimiento anterior del otro [ SS. 3-12-1955 (RJ 1955\3604 ) y las que en la misma se citan, 21-10-1959 (RJ 1959\4426 ) y 3-6-1993 (RJ 1993\4382)]".

En el presente caso, ni la actora puede instar la resolución del contrato con base a su propio incumplimiento, lo cual, como queda dicho, le priva de legitimación ad causampara accionar con base al repetido art. 1124 del CCivil, ni tampoco ha demostrado ninguno de los otros hechos que, con otra demanda distinta a la planteada, podrían justificar alguna clase de restitución de prestaciones, al igual que no existe ni tan siquiera la voluntad resolutoria por parte de los demandados, presupuesto jurisprudencial necesario para la aplicación de la doctrina del "mutuo disenso".

Pero es que, además, la actora ni tan siquiera ha intentado probar que realizara una conducta diligente para la consecución de la aprobación del plan parcial y que, pese a ello, le fuera denegado, presupuesto material para instar la resolución por esa causa. Tampoco ha justificado que no pueda aprobarse el Plan y cumplirse el contrato en un futuro. A este respecto, la Sentencia de la AP Provincial de Madrid nº 281/20, de 30 de junio, declaraba que "Nos encontramos, pues, ante una inversión inmobiliaria que pudiera haber resultado fallida y que, por las razones expuestas, únicamente debe perjudicar a la entidad actora, en coherencia además con la postura procesal mantenida por la misma en los procedimientos contenciosos administrativos en los que intervino como demandada en los que sostuvo que, no produciéndose la aprobación definitiva del PGOU, el suelo mantendría su clasificación original, por lo que cualquier actuación basada en dicha expectativa llevaba implícito el riesgo de que no se llevara a cabo. Sostener lo contrario podría dar lugar incluso a que razones de índole económica se elevaran a la categoría de condición resolutoria de la compraventa, pues en los referidos procedimientos Portobello reconoció haber aceptado la resolución del convenio urbanístico suscrito con el Ayuntamiento de Morata de Tajuña por la imposibilidad de obtener la financiación necesaria para la realización inmediata de las labores de urbanización y edificación del sector.

Por otra parte, no puede desconocerse que la actual clasificación del suelo en que se ubica la finca litigiosa como no urbanizable común, equivale a suelo urbanizable no sectorizado; lo que plantea la cuestión de si resulta posible que el terreno vendido logre en un futuro un desarrollo urbanístico que permita activar el pago que quedó aplazado. Por consiguiente, no puede apreciarse una desaparición de la causa del contrato ni una imposibilidad definitiva de cumplimiento del mismo.

La doctrina jurisprudencial tiene declarado en cuanto a la imposibilidad sobrevenida, que ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor, y que no hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor. Como dice la STS núm. 455/2019, de 18 de julio , aludiendo a la doctrina "rebus sic stantibus", es preciso que las circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente, sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras). En sentido análogo, STS núm. 626/2013, de 29 de octubre , declara que: para que sea aplicable esa técnica de resolución o revisión del contrato se exige, entre otras condiciones, como señaló la sentencia de 23 de abril de 1991 , que la alteración de las circunstancias resulte imprevisible, lo que no acontece cuando la incertidumbre constituye la base determinante de la regulación contractual.

Finalmente, conforme a las reglas de la carga de la prueba, las dudas surgidas acerca de la existencia de una causa de resolución del contrato, deben perjudicar a la parte actora y comportar la desestimación de la pretensión de resolución contractual ejercitada en la demanda ( artículo 217 LEC )".

Y, en último término, tampoco cabe hablar de contrato supeditado a la aprobación del Plan, pues en ninguna cláusula se estableció la posibilidad de dar por resuelto el contrato en tal supuesto, pese a lo fácil que hubiera sido hacerlo. Sobre este particular, la misma Sentencia de la AP Madrid 281/20, recordaba que "Por lo que respecta a la causa de los contratos, la doctrina jurisprudencial viene identificándola con los motivos jurídicamente relevantes que hubiesen llevado a las partes a la suscripción del contrato siempre que estos puedan identificarse como su razón u origen y sean compartidos por ambos contratantes, lo que bien puede suceder porque vengan recogidos de forma expresa en el contrato (contrato causalizado), o también porque de forma inequívoca así lo revelen las circunstancias y actos de los contratantes anteriores, coetáneos y posteriores a la formalización del acuerdo ( SSTS 30 de noviembre de 2000 , 21 de marzo de 2003 y 25 de julio de 2007 ). Por el contrario, no pueden elevarse a la categoría de causa los móviles o expectativas que hayan llevado a cada parte a contratar ( STS 21 de diciembre de 2009 ). Tampoco resulta posible que el contrato quede sin efecto, apreciando una alteración de la base del negocio, cuando la misma era perfectamente previsible (así, STS núm. 273/2010, de 5 de mayo ); imprevisibilidad que se niega cuando la compradora es una sociedad dedicada al sector de la construcción y, por tanto, conocedora de los riesgos y de su posible estipulación en el contrato, como dice la STS núm. 658/2012, de 14 de noviembre , citando la sentencia de 22 abril 2004 .

Tratándose de contratos conexos a posteriores desarrollos urbanísticos, la STS núm. 226/2013, de 12 de abril , establece los dos criterios interpretativos que suelen concurrir en este tipo de contratos. En primer término, que, por lo general, y fuera de una precisa y clara referencia en sentido contrario, conforme a la asignación del riesgo derivado del contrato, las incidencias de la tramitación urbanística y, en su caso, los aprovechamientos urbanísticos, propiamente dichos, no son determinantes de ningún elemento condicional del contrato. En segundo término, que en la valoración o configuración contractual de dichos riesgos por las partes, suele resultar especialmente relevante el carácter profesional del comprador que adquiere fincas o parcelas, perfectamente conocedor de las posibilidades y riesgos que pueda presentar su destino urbanístico.

Como dice la STS núm. 514/2013, de 22 de julio , no puede declararse frustrada la finalidad objetiva del contrato cuando el riesgo condiciona la base del negocio, tanto como propósito común o como causa eficiente o concreta del objetivo buscado, como sucede cuando la compra se basa en unas inciertas expectativas que eran las que podrían generar el lucro perseguido. En suma, si las expectativas urbanísticas se hubiesen consolidado positivamente para la compradora, no habría hecho partícipe del incremento económico al vendedor, pero como la operación comercial ha resultado económicamente desventajosa, quiere hacer recaer el perjuicio económico en el vendedor, de forma que le devuelvan las cantidades entregadas. Esta postura de los compradores y actores, está radicalmente en contra de la buena fe ( art. 1258 del C. Civil ). Que la parte compradora se representase subjetivamente que la calificación no iba a variar o que se iba a incrementar, no deja de ser una motivación personal que no forma parte de la causa del contrato ni mucho menos compartida por los vendedores, que transmitieron las fincas. El objeto del contrato fue transmitido o era transmisible en la forma que fue pactada y las alteraciones sobrevenidas eran más que previsibles y pese a ello, la compradora, que era profesional del ramo, no sometió el contrato a condición, y ese exceso de confianza no puede repercutirlo en la vendedora, pues solo la compradora debe soportar las consecuencias de su imprevisión. En semejantes términos, STS núm. 597/2012, de 8 de octubre , que niega la posibilidad de repercutir sobre la parte vendedora, que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas, una situación de riesgo aceptado por la compradora al contratar. Es decir, los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación, pero repercutiendo en la vendedora las pérdidas que se pudieran presentar, lo que es contrario a la buena fe ( art. 1258 del C.Civil ).

Y la Sentencia del Tribunal Supremo 2459/22, de 21 de junio, recordaba que "Recientemente la sala ha tenido ocasión de resumir y sistematizar esta jurisprudencia en su sentencia 123/2022, de 16 de septiembre , que recientemente reiteramos en la núm. 484/2022, de 15 de junio , a la que ahora nos remitimos.

3.2. Ese es el marco jurisprudencial con arreglo al cual debemos resolver el recurso, lo que requiere dilucidar tres cuestiones que subyacen en la controversia planteada: (i) si el contrato se causalizó o condicionó a la aprobación del PGOU del municipio con la concreta clasificación del suelo para el sector en que se ubicaba la finca de "urbanizable sectorizado"; (ii) si la finalidad del contrato (vinculada al citado destino y clasificación urbanística de la finca) se ha frustrado definitivamente, o si las vicisitudes urbanísticas del plan son compatibles con la finalidad contractual; y (iii) si esa frustración de la finalidad contractual es imputable a la propia compradora por haberse acordado de mutuo acuerdo con el Ayuntamiento la resolución del Convenio urbanístico de planeamiento de 2004, como afirma la demandada.

En el presente caso, y tal como ha sido desarrollado a lo largo de la presente resolución, ni se causalizó el contrato, ni se ha justificado la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento ni, en todo caso, esa frustración de la finalidad contractual es imputable a los vendedores (demandados) sino, muy al contrario, a la parte compradora, por lo que procede, en definitiva, estimar el recurso de apelación y, con ello, desestimar las pretensiones resolutorias y económicas de la demanda.

QUINTO.- Costas.

La estimación del recurso supone la desestimación de la demanda por lo que, atendiendo al principio de vencimiento objetivo proclamado en el artículo 394 LEC, procede condenar a la parte actora al pago de las costas causadas en la instancia.

Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398 LEC, al haber sido estimado el recurso de apelación, no procede la condena en las costas de esta segunda instancia a ninguna de las partes.

Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;