Sentencia Civil 631/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 494/2024 de 11 de noviembre del 2024

PRIMERO.- En relación a la existencia o no de infracción del art 265.3 de la lec .

A este respecto, debemos comenzar indicando que el art. 265.3 LEC permite al actor presentar "en la audiencia previa al juicio, o en la vista del juicio verbal, los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda.

En relación al alcance de dicho precepto, esta sala en nuestra sentencia 526/2021 de 2 de diciembre señalábamos que como recuerda a estos efectos la STS de 15 de diciembre de 2008 que "Es cierto que el Juez debe aceptar las pruebas que sean pertinentes, pero ello no excluye que pueda rechazar las que sean impertinentes, puesto que si bien esta Sala ha permitido aportar en periodo de prueba aquellas que completen las presentadas con la demanda o la contestación o tengan como finalidad contrarrestar los alegatos de la otra parte ( SSTS de 11-10-1989 , 2-6-1990 y 30-12-1992 ), también es cierto que en este caso el juez debe determinar en cada caso concreto si lo que se pretende aportar persigue desvirtuar las alegaciones hechas o enmendar o corregir un error o una omisión involuntaria, de modo que la decisión judicial debe ser adoptada caso por caso, con el fin de evitar que en virtud de la norma contenida en el Art. 265.3 LEC , se introduzcan documentos que no se aportaron en su día, lo que produciría una lesión del derecho a la defensa del demandado.".

También la STS de 2 de Octubre de 2009 "Según reiterada jurisprudencia de esta Sala, la imposibilidad de presentar documentos en que se funde la demanda con posterioridad a ésta establecida hoy en el artículo 269 LEC no impide la presentación de documentos que tengan carácter accesorio o complementario o que se presenten con la finalidad de oponerse a las excepciones formuladas por la parte demandada ( SSTS de 24 de octubre de 1978 , 26 de abril de 1985 , 16 de julio de 1991 , 14 de diciembre de 1998 , 5 de febrero de 2001 , 6 de febrero de 2003 , 19 de diciembre de 2003 y 14 de noviembre de 2005 , 17 de mayo de 2006, RC n.º 3058/1999 , 27 de febrero de 2007, RC n.º 1296/2000 , 14 de junio de 2007, RC n.º 4740/2000 , 16 de octubre de 2007, RC n.º 3959/00 , 12 de febrero de 2009, RC n.º 18/2004 ).

Particularmente, en el acto de la audiencia previa pueden aportarse documentos y dictámenes que se justifiquen en razón de las alegaciones complementarias, es decir, de aquellas que los litigantes formulen en la audiencia «sin alterar sustancialmente sus pretensiones y los fundamentos de estas expuestos en sus escritos [...] en relación con lo expuesto de contrario»( artículo 426.1 y 5 LEC );y, en particular, «el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda»( artículo 265 .3 LEC ).".

Partiendo de dichos parámetros, si bien es cierto que la parte actora dirige su demanda contra ignorados ocupantes, cuando tenía datos para conocer que al menos la que hoy se ha personado como demandada en autos estaba ocupando la misma, no es menos cierto que la actora en su demanda ejercita una acción de desahucio por precario porque considera que no existe título alguno que avale la ocupación de los demandados.

Por el contrario la demandada, se persona y contesta alegando y exhibiendo la existencia de un contrato de arrendamiento que dice que le habilita para estar en posesión de la vivienda, por ello considera esta sala que la aportación de un documento relativo a que el contrato que alega la demandada se había extinguido, tiene encaje dentro de dicho precepto, pues la actora en cuanto había dado por resuelto el contrato de arrendamiento con la hoy demandada de forma extrajudicial, ejercita una acción de precario considerando que nadie ostenta título para su ocupación, y cuando la demandada pretende esgrimir un título arrendaticio, que fue extinguido de forma extrajudicial, es cuando surge la necesidad de su aportación, por lo que consideramos que la aportación y admisión del documento por la juez de instancia fue correcta, y no consta que su admisión cause ningún tipo de indefensión a la parte demandada, pues dicha parte demandada, en cuanto firmante del documento aportado, firma cuya autenticidad no ha sido negada, era conocedora de dicho documento y, pese a ello, intento hacer valer el contrato de arrendamiento que dicho documento daba por extinguido, sin hacer en su contestación a la demanda referencia directa o indirecta alguna al mencionado documento.

En similares términos a los expuestos, sentencia de esta sala 512/2021 de 26 de noviembre, SAP de Almería 1314/2022 de 29 de noviembre y las que en ella se citan.

SEGUNDO.-En cuanto a la legitimación de la actora

Se dice al respecto en la sentencia recurrida lo siguiente: "...La parte actora, para acreditar ser propietaria del inmueble, aporta nota simple del registro de la propiedad relativa a la finca en cuestión, como documento núm. 2, del que efectivamente, se desprende que la mercantil demandante ostenta la plena propiedad de dicho inmueble, sin que resulte de dicha nota simple la existencia de derecho real alguno que limite el derecho de posesión que todo propietario ostenta sobre la cosa, posesión, por otra parte adquirida, pese a la negación por la demandada.

Recuérdese, en este sentido, que el artículo 38 de Ley Hipotecaria establece el principio registral de Legitimación al señalar que "A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos". En consecuencia, habiendo probado el demandante que, conforme al registro de la propiedad, ostenta la plena propiedad del inmueble y que su derecho de propiedad no se haya limitado registralmente por ningún derecho real que implique posesión, ha levantado la carga probatoria que como demandante le impone el artículo 217 de la LEC . Por tanto, el primer motivo de oposición se desestima, ostentando la actora plena legitimación activa.

Pero es más, la propia demandada reconoce que la vivienda fue adquirida después por el Banco en virtud de dación en pago por la hoy actora, a la que afirma que continuó abonando las rentas pactadas..."

Los argumentos transcritos, son plenamente compartidos por esta sala, por cuanto que la actora aporta una nota registral acreditativa de la titularidad de la finca en relación a la que planeta la acción de desahucio, si bien la nota registral es del año 2020, y la demanda se presenta en 2022, no es menos cierto que no existe obligación de aportar nota registral actualidad, cuando no se aporta prueba alguna alguna que desvirtúe o haga dudar del contenido y titularidad que refleja la nota registral aportada.

En la misma línea y en supuestos similares, se ha pronunciado la SAP de Barcelona de 24 de enero de 2022 cuando dice "... Para acreditar indiciariamente la titularidad dominical es documento suficiente la nota simple registral redactada en los términos del artículo 332.5 RH , que si bien tiene un valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos del Registro, para que careciera de toda eficacia acreditativa de la titularidad sería preciso que por la parte demandada se hubiera aportado prueba que desvirtuara la certeza de la referida nota en el sentido de que resultara incorrecto lo allí reseñado, prueba que no se ha practicado, por lo debe considerarse que la actora es titular dominical de la finca ocupada y tiene derecho a solicitar que se le entregue su posesión libre de ocupantes.."

En la misma línea, SAP de Valencia de 21 de junio de 2022 cuando dice "... Siendo que se comparte lo razonado en la sentencia de instancia de cumplirse en el supuesto analizado ambos requisitos, puesto que, por un lado, se acompaña con la demanda nota simple -principio de prueba suficiente en tanto no venga controvertido por otra prueba más relevante de contrario, sin precisarse en consecuencia de certificación registral-.."

Por último, la SAP de Cádiz de 14 de marzo de 2022 mantiene la misma postura.

Por lo expuesto, queda desestimado este motivo de apelación, máxime cuando además, la propia demandada en su contestación a la demanda, en el hecho segundo de la misma, pese a negar la legitimación de la actora, reconoce, de forma expresa, que tras la adquisición de la propiedad de la finca por parte de Promontoria Coliseum Real, que es la hoy actora, continuó pagando la renta a Promontoria Coliseum Real, lo que evidencia que la demandada era conocedora de que la hoy actora era la propietaria de la finca, y así lo corrobora la nota registral aportada que no ha sido impugnada en cuanto a su autenticidad, ni desvirtuada por otro medio de prueba alguno.

TERCERO.-En cuanto al fondo del asunto.

La sentencia recurrida contiene el siguiente pronunciamiento: "... Por otra parte, el procedimiento promovido por la actora es adecuado. Y es adecuado ya que, a la vista de la más documental aportada por la actora en la vista, queda acreditado que en fecha 21 de enero de 2022 ambas partes firmaron un documento de finalización del contrato para su eficacia a partir del día 14 de julio de 2022, en el que la hoy demandada se comprometía a abandonar la vivienda. Este documento no es impugnado por la parte contraria, que no niega en ningún momento que haya sido firmado efectivamente por ella. Es más, queda acreditado, como puso de manifiesto el letrado de la actora que la demandante abonaba las rentas y que dejó de hacerlo a la hoy actora precisamente el mes de junio de 2022, que fue la última mensualidad abonada. Por tanto, es lógico que, pagándose antes la renta regularmente por la demandada y dejando de hacerlo justo en el momento en el que según contrato firmado por ella debía de abandonar la vivienda en cuestión, haya acudido la actora aun procedimiento de precario contra ignorados ocupantes pues la misma tenía serios motivos para pensar que la parte demandada había cumplido su compromiso y había dejado libre y expedita la vivienda. Y, en cualquier caso, ante este documento, la actora funda ahora el precario promovido en la ausencia de título para poseer la finca por la demandada. De esta manera, decaen los motivos de oposición de la demandada y queda acreditado precisamente que la misma no tenía derecho a poseer la finca en cuestión en el momento de interposición de la demanda, el contrato de arrendamiento finalizó en junio de 2022 por expreso acuerdo entre las partes. Por lo que las alegaciones de la Sra. Ángeles no enervan la acción ejercitada, y procede la estimación de la pretensión de recuperación de la posesión formulada por la actora...".

Dicho lo anterior, debemos indicar que en cuanto al precario, existe jurisprudencia reiterada que es compartida por esta sala,doctrina que ha sido muy recientemente reiterada y extractada en la STS nº 691/2020 de 21 de diciembre en la que puede leerse "La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 CC . No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre , y 134/2017, de 28 de febrero ). Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras)."

Así lo ha reiterado la STS, Sala 1ª, de 7 de septiembre de 2023 que señala que "Como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero , 109/2021, de 1 de marzo , 212/2021, de 19 de abril , 379/2021, de 1 de junio , 502/2021, de 7 de julio , 783/2021, de 15 de noviembre , y 605/2022, de 16 de septiembre , entre otras, el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho."

En el presente supuesto, si bien es cierto que en su día existió un contrato de arrendamiento que permitió a la hoy demandada ocupar la finca que hoy nos ocupa, como lo demuestra la documentación acompañada con su contestación, no es menos cierto que dicho contrato de arrendamiento quedo extinguido y fue dejado sin efecto con fecha 14 de julio de 2022, cuando la demandada firma el documento, en el que da por extinguida la relación arrendaticia y se compromete a poner al vivienda a disposición de la actora el día 14 de julio de 2022, tal y como consta en el documento aportado por la actora, obrante al folio 58 de autos, y que resulto debidamente admitido, según hemos indicado anteriormente.

Si bien es cierto, que la oposición a la admisión del documento, no es lo mismo que la impugnación del mismo, por cuanto se trata de dos cuestiones totalmente diferentes, y en el presente supuesto si bien es cierto que la demandada se opuso a su aportación, no consta que impugnara la autenticidad de dicho documento ni su valor probatorio, de hecho, sin siquiera se niega la existencia del mismo, ni que no haya sido firmado por la demandada.

El hecho de que se trate de una fotocopia tampoco le priva de su valor probatorio, así en la sentencia de esta sala 70/2023 de 10 de febrero señalábamos que respecto de la aportación documental por fotocopia, ya hemos dicho en nuestra sentencia número 448/22, que: "También nuestra sentencia número 526/2018: "... debe significarse que el valor probatorio del documento privado cuya "legitimidad" se discute no está ya sometido a los arts. 326.1 LEC y 1225 CC , sino a la concreta valoración judicial de los medios de prueba propuestos y practicados para acreditar su autenticidad, lo que conlleva una necesaria suavización de las consecuencias tasadas propias de la prueba legal, a favor de una mayor libertad valorativa del Juzgador acerca de la obtención o no de la "autenticidad" del documento impugnado.".

Y la número 267/11: "El documento privado no reconocido puede ser valorado por el Tribunal ponderando su grado de credibilidad atendidas las circunstancias del caso ( SSTS 27 de junio de 1981 , 26 de noviembre de 1993 , 29 de mayo de 1995 , 28 de noviembre de 1998 ).".

Y respecto de la aportación documental por fotocopias, recuerda la STS de 24 de febrero de 2000 " Es cierto que la jurisprudencia de esta Sala se muestra generalmente reacia a reconocer valor probatorio a las fotocopias de documentos cuya autenticidad no aparezca reconocida (así, SSTS 11-3-96 , 17-7-96 , 23-9-97 y 7-6-99 en recursos nº 2486/92 , 3804/92 , 2708/93 y 3454/94 respectivamente). Más igualmente lo es que, en determinados supuestos, se ha admitido la valoración de las fotocopias en relación con las demás pruebas ( STS 8-11-94 en recurso 3256/91 ).".

Por otra parte, la STS 46/2011 de 21 de febrero señala". La sentencia recurrida ha aplicado rectamente la doctrina de esta Sala sobre la posibilidad de valorar documentos privados impugnados, afirmándose en la sentencia 1083/2006, de 6 de noviembre , referido al régimen vigente bajo la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, pero aplicable al vigente, que "el artículo 1225 del Código Civil no impide otorgar la debida relevancia a documentos no adverados ( Sentencia de 7 de febrero de 2005 , 26 de diciembre de 2001 , 11 de octubre y 27 de noviembre de 2000 , 2 de abril de 1994 , con los precedentes que allí se citan), doctrina que puede ser aplicada a las copias, siempre que se conjugue su contenido con los demás elementos de juicio, pues el Tribunal puede apreciar su autenticidad a partir de una apreciación global de las pruebas. Finalmente, es doctrina de esta Sala que el Tribunal de instancia, en uso de su soberanía en la apreciación de la prueba, puede valorar las fotocopias no adveradas en unión de otros elementos de juicio, y por ello no se impide su conjugación y valoración con otras pruebas ( Sentencias de 30 de marzo de 1982 , 15 de octubre de 1984 , 23 de mayo de 1985 , 18 de julio de 1990 , 4 de septiembre de 1997 , 6 de abril de 2001 , 27 de septiembre de 2002 , etc.).

En este caso, nos encontramos con un documento que además no haber sido impugnado de forma expresa por la parte demandada, ni haber negado que sea suya la firma que consta en el mismo, no es menos cierto que no se aporta elemento ni alegación alguna que elimine el valor probatorio que la sentencia le concede, por cuanto consta además que es a partir de la fecha en que se da por finalizado el contrato y la demandada se compromete a entregar la posesión, cuando la parte demandada deja de abonar las rentas, y si bien se alega que si no las abono fue porque la actora no se lo permitió, no hay prueba alguna que acredité el intento de abono de las mismas por parte de la demandada a la actora, ni de la negativa de la actora a su cobro, ni de que por demandada, ante dicha negativa, se iniciara ningún tipo de expediente de consignación judicial o notarial para el pago de las rentas, por lo que consideramos que dicho documento firmado por la demanda, ponía fin a la relación arrendaticia que la misma mantenía con la actora, y al tiempo de presentar la demanda ya había finalizado el plazo para la entrega de la vivienda que se reflejaba en dicho documento, y, pese a ello, la demandada no h hecho entrega ni de la vivienda ni de las llaves a la que se comprometía en el mencionado documento, sin que se aporte ninguna otra prueba por la demandada que reste validez al contenido y efectos que constan en el mencionado documento, y es que, con independencia, de la fecha del contrato de agendamiento que tenía la demandada con la actora, y sus posible prórrogas, no es menos cierto que la posibilidad de poner fin a la relación arrendaticia por las partes de común acuerdo, entra de lleno en el ámbito de sus autonomía de la voluntad, sin que conste que la voluntad que expresó la demandada al tiempo de la firma del documento se encontrara viciada de algún modo, para considerar que no es válido el consentimiento que presta en el mismo, por lo que extinguida la relación arrendaticia, en virtud del citado documento, la situación de la demandada, conforme a la jurisprudencia expuesta, es la de precario.

Por todo lo antes expuesto y en base a los argumentos que se contiene en la resolución recurrida, los cuales damos por reproducidos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala, procede la íntegra desestimación del recurso interpuesto.

CUARTO.-Se imponen a la parte recurrente las costas de la apelación conforme art 398 de la lec.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;