Sentencia Civil 396/2025 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 1065/2024 de 11 de julio del 2025

PRIMERO.- Objeto del recurso de apelación

La sentencia de instancia desestima la demanda ejercitada por la Comunidad de Propietarios demandante al amparo del art. 10 LPH en relación con el art. 1902 CC y, con ello, sus pretensiones de condena de las Comunidades de Propietarios codemandadas a la reparación de los daños (y su causa) producidos por filtraciones de agua de la piscina en los locales DIRECCION006 y DIRECCION007 destinados a garajes y trasteros que componen la subcomunidad de DIRECCION000 (parte actora).

Tras valorar el conjunto de la prueba practicada, la juzgadora de instancia concluye que "si bien la Comunidad de DIRECCION000 no tiene ninguna participación en la "zona procomunal", lo cierto es que dicha zona, al menos en parte, es una zona transitable de cierre de garajes, es decir, es su cubierta y, en consecuencia, un elemento estructural, por lo que la actora sí debería tener alguna contribución en las reparaciones que, en su caso, debieran llevarse a cabo.

[...] Por otra parte, como dicen las demandadas, el informe pericial únicamente constata la existencia de unos daños en los garajes, pero no determina su causa, sino que establece las actuaciones que deberían llevarse a cabo para conocerla -actuaciones generales y no concretas-, algunas de las cuales es posible que no sirvan para ello. Es por ello que, ante la falta de determinación de quiénes son y en qué porcentaje los responsables de la reparación y también de la causa de los daños, debe desestimarse la demanda, al no ser posible un pronunciamiento condenatorio concreto, a pesar de estar acreditada la existencia de daños en los garajes que conforman la Comunidad actora".

Se desestima la demanda, sin condena en costas al apreciar dudas sobre quiénes son los responsables y en qué porcentajes.

La parte actora interpone frente a ella recurso de apelación esencialmente por error en la valoración de la prueba, insistiendo además en esta alzada en la concurrencia de todos los elementos necesarios para declarar la responsabilidad de las demandadas, al haber quedado más que justificada la legitimación de las partes, los actos propios llevados a cabo por la Mancomunidad integrada por las Comunidades demandadas, y la causa de los daños conforme a la pericial que aporta.

Cada una de las Comunidades de Propietarios codemandadas se ha opuesto al recurso de apelación incidiendo con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida y en los que constituían sus respectivos motivos de oposición a la demanda.

SEGUNDO.- Error en la valoración de la prueba

El recurso pretende denunciar, esencialmente, una errónea valoración de la prueba por lo que cabe recordar, en primer término, que si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quode forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluida la fase probatoria), el órgano Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar por sí mismo, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente. De tal forma que la Sala no tiene que aceptar la valoración de la prueba del Juzgado de 1ª instancia, sino que directamente asume la instancia y es ella la que valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado; pues el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se le planteen de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium" ( STC 152/1998, de 13 de julio). La STS de 6 de mayo de 2009 dice que "La apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición del de la primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba, pero la "revisio prioris instantiae" en que consiste el recurso no le autoriza para prescindir de las apreciaciones del juzgador "a quo" sin dar otras razones distintas, o decir por qué se rechazan."

Ahora bien, este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia. Y ello es lo que sucede parcialmente en el caso que nos ocupa, pues si bien esta Sala comparte las valoraciones de la instancia que llevaron a la juzgadora a rechazar las excepciones de falta de legitimación activa, pasiva y prescripción, sin embargo, no podemos compartir las conclusiones alcanzadas sobre la causa de los daños ni sobre la posible responsabilidad de la parte actora y la contribución que esta habría de tener en su reparación por ser elemento estructural de los garajes la cubierta transitable sobre la que se halla la piscina. En este punto, debemos sustituir las valoraciones probatorias realizadas por la juez a quopor otras más acordes al conjunto de los hechos y circunstancias que resultan de los diversos medios de prueba practicados por las partes, con las consiguientes consecuencias jurídicas.

Y así, nos dice el tribunal de instancia, con valoración del Acta de Junta de la Mancomunidad de 9 de junio de 2021 (doc. 1 contestación CP DIRECCION002) y de la escritura de cesión de elemento procomunal otorgada por la mercantil promotora a favor de las Comunidades demandada (doc. 4 demanda) que aceptamos en esta alzada -con las matizaciones que ahora veremos-, que (el subrayado es nuestro):

"Leída detenidamente el acta anterior, llama la atención la forma en que se ha desarrollado el procedimiento, alegando las demandadas las excepciones de falta de legitimación activa y/o pasiva, por cuanto de dicha acta se desprende que, por todas ellas, es aceptada la existencia de una Comunidad (o Subcomunidad) de Propietarios DIRECCION000 y de una Mancomunidad de DIRECCION005, con especificación de las cuotas que cada una de ellas mantiene en dicha Mancomunidad, que tiene una contabilidad, establece y cobra cuotas a las Fases para el mantenimiento de gastos de piscina y zona común, toma acuerdos, designa Presidente y Administrador, etc. Y todas aquellas excepciones se plantean en contestaciones a la demanda, que fueron presentadas en el procedimiento con posterioridad a la celebración de la Junta de 9 de junio de 2021. Por ello, se considera que es de aplicación al presente supuesto y en lo que se refiere a las excepciones sobre la legitimación de las partes, la doctrina de los actos propios.

En consecuencia, en base a la indicada doctrina de los actos propios, deben desestimarse las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva, por cuanto las demandadas reconocen la existencia de la Comunidad o Subcomunidad de DIRECCION000 y la de una Mancomunidad, DIRECCION005, de la que forman parte con las correspondientes cuotas de participación.

Respecto de la prescripciónde la acción entablada por la actora, cabe también desestimarla, ya que cabe considerar, efectuando una valoración conjunta de la prueba -especialmente la documental aportada por la DIRECCION002 que los daños en los garajes son continuados, porque persiste la causa determinante de los mismos, motivo por el cual no puede decirse que ha empezado a correr el plazo de prescripción,tal y como han establecido numerosas sentencias del Tribunal Supremo, como las de 25 de mayo de 2003 y 13 de octubre de 2004 .

Resuelto lo anterior, no es controvertido que se hayan producido daños en los garajes y que los mismos provengan de la piscina y del patio que la circunda, que se encuentra en la parte superior de aquéllos, al menos en parte.Pero sí que es controvertido quien o quienes deben asumir la reparación, por ser los titulares de dichos elementos, tal y como consta en el acta de 9 de junio de 2021 antes transcrita.

Si se estudia el Documento número 4de los acompañados a la demanda, relativo a la cesión del llamado "elemento procomunal" por parte de "Pirámide Beach, S.L." -la promotora del conjunto residencial DIRECCION008-, conformado dicho elemento por las fincas registrales número NUM000 y NUM001, que es donde se encuentra la zona común y la piscina, se comprueba que la cesión no se efectúa realmente a las Fases del Complejo DIRECCION008, sino a cada una de las viviendas que las constituyen, debiendo aceptar dichas viviendas la cesión en los porcentajes que se indican en la escritura de cesión, fechada el 17 de marzo de 2005 lo que, al parecer, no se ha producido.

Pero es que lo anterior implica que la Comunidad de los Garajes no tiene ninguna participación ni coeficiente de propiedad directo o indirecto -a través de la Fase DIRECCION000- sobre la zona "procomunal", ya que la cesión se efectúa únicamente a las viviendas.

Consta en dicha escritura de cesión que comparecen, junto con la promotora, los Presidentes de las Fases DIRECCION001, DIRECCION002, DIRECCION000 y DIRECCION004, y no el de la Fase DIRECCION001. Por otra parte, la promotora se reserva un porcentaje para, en su caso, cederlo a favor de la Fase DIRECCION009 del complejo " DIRECCION008", a la que no se ha hecho referencia en la demanda. Se desconoce si se ha producido o no dicha cesión, si bien es cierto que dicha Fase DIRECCION009 no forma parte de la Mancomunidad de la DIRECCION010".

Hasta aquí, esta Sala está de acuerdo con la mayor parte de las valoraciones de la juzgadora de instancia. Y es que, efectivamente, de esos dos documentos se deriva:

1.- la legitimación activa de la Comunidad demandante, que reconoce la propia Mancomunidad en esa Junta de 9 de junio de 2021, sometiendo a debate y consideración las reclamaciones presentadas por aquella por el tema de las filtraciones procedentes de piscina.

Además, se aportaba con la demanda el Acta constituyente de esta subcomunidad de garajes (doc. 3 demanda), y el Acta de Junta General Ordinaria de 30 de julio de 2019 (doc. 10) en cuyos puntos 2 y 3 se autorizaba al Presidente a otorgar poderes a favor de procuradores y abogados tan amplios como en derecho fuera menester para velar por el buen régimen de la finca, acordándose por unanimidad interponer la correspondiente reclamación judicial contra la Mancomunidad de la DIRECCION010 por los daños continuados por filtraciones.

Que los elementos que componen esta subcomunidad de garajes sean componentes de la CP DIRECCION003 no impide (ni impidió) su constitución como tal, con número de C.I.F. propio. No cabe duda de su capacidad para ser parte en este proceso judicial.

2.- la legitimación pasiva de las demandadas, como integrantes de la Mancomunidad DIRECCION005 también está fuera de toda duda. Basta con remitirnos a lo establecido en la sentencia de instancia. Las cuestiones formales que se plantean en los diferentes escritos de contestación (falta de aceptación de la cesión, falta de inscripción de la Mancomunidad en el Registro de la Propiedad, alta de identificador fiscal) no ha impedido a la misma venir funcionando a nivel interno como tal, celebrando Juntas y gestionando los intereses comunes de las cinco Fases a las que la mercantil promotora del edificio cedió el terreno para jardín y piscina, que vienen usando y disfrutando. Las dificultades que hubiera podido conllevar, por esos motivos formales, la ejecución de la sentencia dictada en un procedimiento seguido exclusivamente frente a la Mancomunidad quedó salvada al dirigirse posteriormente el procedimiento frente a las Comunidades que la integran.

3.- sin embargo, una interpretación integrada de la escritura pública de cesión del elemento procomunal revela, al parecer de esta Sala, que si bien la zona de recreo, jardín y piscina se cede en favor de los propietarios de viviendas de las comunidades de propietarios integrantes de cada Fase, ello se hace en todo caso dentro del régimen de propiedad horizontal al que se someten esos componentes y, por tanto, con sometimiento a la LPH pues, como también se dice en la misma escritura pública, "las distintas comunidades de propietarios, mediante sus representantes en la presente, aceptan estas transmisiones.Y consideran como elemento procomunalel conjunto de ambas fincas, con destino en zona ajardinada y recreativa, con piscina, para el servicio de las comunidades de los edificios DIRECCION001, DIRECCION002, DIRECCION000, DIRECCION004 y DIRECCION009".

Se asigna a cada vivienda una cuota igual (dentro de cada Fase) en ese elemento común, pero ello no puede significar que haya de demandarse a todos y cada uno de los vecinos. La legitimación pasiva corresponde a las Comunidades de Propietarios integradas por esas viviendas.

4.- en cuanto a la prescripción de la acción ejercitada, opuesta por la CP DIRECCION002, añadiremos que se aportan con la demanda diferentes requerimientos extrajudiciales dirigidos al administrador de la Mancomunidad (Administración de Fincas Torrevieja S.L.), por lo que también deben alcanzar los efectos de dichos requerimientos a la Fase DIRECCION002, al formar parte de la Mancomunidad.

5.- ninguna de las codemandadas ha impugnado formalmente estos pronunciamientos de la sentencia apelada.

Una vez efectuadas las anteriores consideraciones, analizaremos lo que dice a continuación la resolución apelada (el subrayado también es nuestro): "Pero es que, además, como se plantea por algunas de las demandadas y consta en el acta de 9 de junio de 2021, si bien la Comunidad de DIRECCION000 no tiene ninguna participación en la "zona procomunal", lo cierto es que dicha zona, al menos en parte, es una zona transitable de cierre de garajes, es decir, es su cubierta y, en consecuencia, un elemento estructural, por lo que la actora sí debería tener alguna contribución en las reparaciones que, en su caso, debieran llevarse a cabo. Por ello, en el acta a la que se está haciendo referencia -9 de junio de 2021-, las Fases que constituyen la Mancomunidad sí consideran que deben repararse los daños, pero previa determinación de la causa que los origina y de la responsabilidad que corresponde a cada uno de los implicados -Fases y Comunidad de Garajes- en las reparaciones a llevar a cabo, una vez efectuadas las cesiones que correspondan.

Por otra parte, como dicen las demandadas, el informe pericial únicamente constata la existencia de unos daños en los garajes, pero no determina su causa,sino que establece las actuaciones que deberían llevarse a cabo para conocerla -actuaciones generales y no concretas-, algunas de las cuales es posible que no sirvan para ello.

Es por ello que, ante la falta de determinación de quiénes son y en qué porcentaje los responsables de la reparación y también de la causa de los daños,debe desestimarse la demanda, al no ser posible un pronunciamiento condenatorio concreto, a pesar de estar acreditada la existencia de daños en los garajes que conforman la Comunidad actora".

La Sala, una vez examinada y valorada la prueba obrante en las actuaciones, no puede compartir estas últimas conclusiones por los siguientes motivos:

1.- efectivamente, la subcomunidad de garajes, aunque sea componente de la CP DIRECCION003, no tiene ninguna participación ni coeficiente sobre la zona procomunal;

2.- los coeficientes de participación en esa zona procomunal de cada una de las comunidades codemandadas quedan definidos con precisión en el Acta notarial de cesión (doc. 4 demanda), esto es: 17,99% la Fase DIRECCION001, 20,303% la Fase DIRECCION001, 18,62% la Fase DIRECCION002, 12,74% la Fase DIRECCION000 y 12,495% la Fase DIRECCION004, lo que hace un total de 82,852%;

3.- el resto hasta el 100% (17,852%) se reservó en esa escritura para su cesión a la Fase DIRECCION009, pero dicha cesión no consta que haya llegado a tener lugar;

4.- la Comunidad de Propietarios DIRECCION009 tampoco forma parte de la Mancomunidad constituida sobre la DIRECCION005;

6.- por el contrario, las que forman parte de ella son solo las Comunidades codemandadas, y lo son en el mismo porcentaje atribuido en esa escritura, si bien sobre la totalidad del 100% de la zona procomunal.

Si se observa el Acta de Junta de 9 de junio de 2021, los coeficientes de participación que ostenta cada Fase (codemandada) en la Mancomunidad son los equivalentes a los atribuidos en la cesión, si bien adjudicándose cada una de ellas, de forma prorrateada y proporcionalmente, el porcentaje reservado en la cesión a la Fase DIRECCION009:

"C.P. DIRECCION001 21,90000

CP. DIRECCION002 22,67000

C.P. DIRECCION003 15,51000

CP. DIRECCION004 15,21000

C.P. DIRECCION001 24,71000"

Así, por ejemplo, el 17,99% cedido a la CP DIRECCION001 sobre un total del 82,148% cedido a todas las Comunidades que forman la Mancomunidad equivale al 21,90 sobre el 100%. Y sucede lo mismo con el resto de Comunidades codemandadas. El 20,303% cedido inicialmente a la Fase DIRECCION001 equivale al 24,71% que ostenta esta Fase en la Mancomunidad.

Es decir, el 17,852% reservado en la cesión de 2005 a la Fase DIRECCION009 se ha repartido entre el resto de Comunidades en proporción a sus respectivas cuotas. Cuanto menos, a efectos de constitución y funcionamiento de la Mancomunidad DIRECCION005.

7.- Y, dentro de cada Comunidad, ese porcentaje establecido en el Acta de la Mancomunidad se distribuye por partes iguales entre las viviendas que la componen, quedando así determinada la contribución de cada una de ellas a los gastos de mantenimiento y conservación de la zona procomunal.

Todo lo cual se declara sin perjuicio de las acciones de repetición que pudieran asistir a la Mancomunidad frente a la Fase DIRECCION009, por los derechos y obligaciones que esta pudiera ostentar sobre la zona común discutida, lo que, al menos en esta litis, no ha quedado mínimamente justificado.

8.- Resuelto lo anterior, esta Sala tampoco puede estar de acuerdo con la valoración de la prueba practicada en torno a la causa de las filtraciones, pues tenemos que: i) solo la parte actora ha aportado dictamen pericial sobre este extremo; ii) dictamen del que se deriva con meridiana evidencia que el origen de las filtraciones en DIRECCION006 y DIRECCION007 se sitúa en todo caso en la piscina; iii) bien por existencia de fisuras en su vaso, o en sus instalaciones, o por defecto de impermeabilización en su remate perimetral o en la plataforma que la circunda; iv) conclusiones ratificadas en juicio por el perito (min. 57:10, vídeo 3), que añade que "el suelo de la piscina está más bajo que el resto del forjado del garaje, y había filtraciones en ese suelo más bajo" (min. 58:40); v) igualmente, se ratificó el perito en las actuaciones de reparación prescritas en su informe; vi) que sea necesario vaciar la piscina y volverla a llenar para iniciar los trabajos de reparación y poder ir detectando los elementos defectuosos sobre los que actuar, no desvirtúa las conclusiones sobre la causa de los daños; se trata de actuaciones que el perito no puede verificar previamente (min. 2:35, vídeo 4); vii) la propia Mancomunidad reconoció en la citada Junta de 9 de junio de 2021 algunas de las deficiencias causantes de filtraciones en piscina y la necesidad de proceder a su reparación; viii) incluso, las Comunidades DIRECCION000 y DIRECCION004, en su contestación a la demanda, manifestaron expresamente su conformidad con los hechos de la demanda tercero y cuarto, relativos a los problemas de la piscina y la causa establecida en su informe pericial.

9.- La plataforma alrededor de la piscina y su cierre perimetral son elementos constructivos propios de esta zona común cedida a las demandadas. Ejecutadas en su día para su uso y disfrute por ellas, los daños que puedan tener su origen en su falta o defecto de impermeabilización no son imputables a la demandante so pretexto de que tales elementos constituyen también su cubierta.

10.- Incumbía a la parte demandada aportar una prueba pericial contradictoria si quería defender que los daños no tienen, en todo o en parte, su origen en la piscina cuyo uso y disfrute ostenta, y cuyo deber de mantenimiento y conservación le compete ( art. 10 LPH) . Pero dicha prueba no se ha realizado.

Recuerda la STS de 28 de noviembre de 2011: "La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo convenientemente... Lo que se pretende, en suma, es una valoración de la prueba pericial acomodada a sus intereses cuando es el juzgador quien, frente a la disparidad de criterios periciales, y bajo el presupuesto del empleo de la sana crítica, está llamado a decidir cuál de ellos merece mayor credibilidad y que valor da respecto del contenido y alcance de la causa de los daños".

En el presente caso, solo se ha aportado una pericial y esta, al parecer de la Sala, puesta además en relación con el resto de la prueba examinada, nos lleva a considerar suficientemente acreditada la causa de los daños y, por ende, la responsabilidad de las demandadas, por lo que en consecuencia debemos estimar el recurso de apelación, y con ello, la demanda.

TERCERO.- Costas de ambas instancias

De conformidad con los artículos 394 y 398 LEC, al estimarse finalmente la demanda, procede imponer las costas de la instancia a la parte demandada; sin efectuar especial imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;