Sentencia Civil 391/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 717/2024 de 02 de octubre del 2025

PRIMERO.- Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los siguientes.

SEGUNDO.- Portobello Marbella, SL (compradora) presentó demanda en la que sustancialmente se pide la resolución de un contrato de compraventa de terrenos, de fecha 6 de octubre de 2005, dirigiéndose la acción contra quienes fueron parte en ese contrato como vendedores o sus herederos, en caso de fallecimiento. El recurso de la parte demandada aparece presentado por Dª Soledad, Dª Amelia; D. Alejo; D. Pedro Antonio; D. Florencio y de D. Amador; D. Rafael y D. Juan Carlos, se dice por la parte apelante que «los cuatro primeros hijos y los tres últimos nietos, como HEREDEROS de Dª Elena».

El Fundamento de Derecho Primero de la sentencia de instancia, que se asume, describe los términos en que queda planteado el litigio. Pretendía la parte actora los siguientes pronunciamientos:

a./ declare resuelto el contrato de compraventa otorgado con fecha 6 de octubre de 2005;

b./ condene a la parte demandada a reintegrar a la demandante la cantidad de 177.240,00 euros en concepto de restitución del precio pagado;

c./ condene a la parte demandada al pago a la demandante de la cantidad de 46.494,75 euros en concepto de intereses sobre la cantidad anterior, calculados al tipo legal correspondiente desde el día siguiente a aquél en que se produjo la frustración del contrato, es decir, desde el día 18/09/2009, hasta el día de la interposición de la demanda;

d./ así como condene a la parte demandada al pago de los intereses que se sigan devengando desde la interposición de la demanda hasta el día en que se realice el pago de la restitución del precio pagado; y

e./ condene a la demandada al pago de las costas todas del procedimiento.

Mantiene la demandante que ambas partes suscribieron un contrato de arras en fecha 6 de junio de 2005, por el que el demandante se comprometía a adquirir, y los demandados a vender, un terreno del que eran propietarios por importe de 24 euros por metro cuadrado, ascendiendo el precio total del contrato a 354.480 euros. En ese acto se hizo entrega de la suma de 35.448,00 euros (equivalente al 10% del total precio pactado), fijándose la firma del contrato de compraventa para 90 días después, momento en que se pagaría la suma de 53.172,00 euros, que equivalía al 15% del total precio. Ambas cantidades suponían el 25% del total precio.

En fecha 6 de octubre de 2005 se firma el contrato de compraventa, entregándose la cantidad referida de 53.172,00 euros. Se destaca como especialidad de este contrato que la parte vendedora conservaría la posesión de las fincas hasta el otorgamiento de la escritura pública, lo que tendría lugar cuando se aprobase definitivamente el PGOU.

La pretensión de la parte actora con este contrato, así como de otros similares firmados con otros propietarios de la misma zona, era el desarrollo urbanístico de la zona, pretensión [finalidad] compartida también por el Ayuntamiento de Morata de Tajuña, hasta el punto de proceder a la redacción en el año 2004 de un Convenio de Planeamiento con la finalidad de que los terrenos ubicados en el sector " DIRECCION000", los cuales tenían la consideración de suelo no urbanizable, pasaran a calificarse urbanísticamente como suelo urbanizable no sectorizado. Dicho acuerdo, firmado en fecha 1 de mayo de 2004 [dice por error 2014], fue aprobado inicialmente por el Pleno del Ayuntamiento en fecha 9 de junio de 2004.

La peculiaridad del contrato suscrito entre las partes era que difería el pago del resto de cantidades aun no abonadas al cumplimiento de una serie de hitos relativos a la calificación urbanística del suelo objeto del contrato, esto es, aprobación inicial, provisional y definitiva del plan General de Ordenación Urbana del término de Morata de Tajuña. Es decir, el cumplimiento final del contrato se difería hasta la calificación del terreno como suelo urbanizable sectorizado, manteniendo entre tanto el vendedor la posesión del terreno.

En concreto, se preveía el pago del 25% del precio tras la firma del contrato de compraventa; otro 25% dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Inicial de PGOU de Morata de Tajuña, siempre que la calificación urbanística la finca transmitida sea la misma que la que figura en el Avance del PGOU; otro 25% que sería abonado dentro de los 90 días hábiles siguientes a que se produzca la Aprobación Provisional de PGOU, manteniendo la misma calificación; y el último 25% se abonaría dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Definitiva del PGOU, manteniéndose igualmente la calificación urbanística de la finca.

Por último, mantiene el demandante que en la actualidad el suelo se encuentra calificado como no urbanizable, sin opción alguna a su calificación como urbanizable, por lo que insta la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades entregadas, incrementadas en los correspondientes intereses hasta la efectiva entrega de las mismas, con condena en costas a la parte demandada.

La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda y desestimó la reconvención, habiendo sido apelada por la parte demandada.

TERCERO.- Respecto de la caducidadde la acción ejercitada en la demanda (se decía por la parte demandada que acción de rescisión), el recurso solo dice que se remite a lo alegado en la contestación a la demanda e informado en el juicio oral. Nada precisa, por tanto, ni argumenta en contra de lo razonado en la sentencia de instancia, lo que basta para desestimar esta alegación.

La sentencia de instancia descartó la caducidad alegada porque en la demanda no se ejercita una acción de rescisión, sino de resolución contractual, luego no es aplicable el artículo 1299 del Código civil, sino el 1964, que establece un plazo de prescripción de cinco años, si bien en virtud de reforma legal (por la Ley 42/2015), estando previsto el plazo de quince años para acciones nacidas del contrato de autos; lo que determina que la acción no estuviera prescrita, aunque no se ha alegado prescripción.

CUARTO.- En el contrato de compraventa de 6 de octubre de 2005 las vendedoras transmiten a la sociedad hoy demandante la finca que se describe, de 14.770 metros cuadrados, a razón de 24 euros por metro cuadrado, lo que da lugar a un precio de 354.480 euros. Ya se habían pagado 35.448 euros con el contrato de arras; se pagan con la firma de la compraventa 53.172 euros (lo que totaliza con la cantidad anterior el 25 % del precio pactado). El resto se pagaría:

- La cantidad de 88.620 euros (25 %), dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Inicial del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte [la compradora].

- La cantidad de 88.620 (25 % ) será abonada dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Provisional del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte.

- El resto, es decir la cantidad de 88.620 (25 %), será abonada en el momento de otorgamiento de escritura pública de compraventa, hecho que deberá tener lugar dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Definitiva del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte y a solicitud de ésta.

La sentencia de instancia considera que no es posible el cumplimiento íntegro del contrato y que se ha producido una frustración de la finalidad o causa del contrato,lo que le lleva a estimar la demanda, debiendo los demandados devolver las cantidades percibidas (177.240 euros). Condena al pago de los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda. No hace imposición de las costas causadas por la demanda, dada su estimación parcial; desestima la reconvención, con imposición de costas a la reconviniente.

El recurso, de extensión excesiva, muy superior a la recomendada en esta Audiencia Provincial (lo que sin duda ha favorecido el desorden y reiteración de argumentos), pide la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención, decretando el pago del restante 50 %, añadiendo ahora «en un plazo prudencial» (añadido que no cabe, art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ; y añade también una pretensión subsidiaria, que de estimarse la demanda se declare que no hay obligación de devolver el primer pago del 25 %, por importe de 88.620 euros, pretensión novedosa igualmente inadmisible conforme al mismo precepto que acabamos de citar.

QUINTO.-Desaparición de la base del negocio. En la demanda se alega esta circunstancia como fundamento de la resolución contractual que pide, también denominada frustración de la causa negocial, con apoyo en la jurisprudencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo, en particular la STS número 514/2010, de 21 de julio. Dice la demanda que «existiendo una imposibilidad sobrevenida para llevar a buen término el contrato, frustrándose la causa o base del negocio, que no es otro que la compra de un suelo con una determinada calificación urbanística, dicho negocio ha de declararse resuelto, restituyendo a cada parte las prestaciones dadas».

En el caso que resuelve la STS 514/2010, la sentencia de la Audiencia Provincial declaró -se añade subrayado-:

«siendo que ello ha resultado así por causa no imputable a las partes, sino a un tercero que era la Administración[...] es lo cierto que en cambio el contrato cuya resolución se pretende sí que se vio frustrado, porque ese sí que se concertó bajo la exclusiva finalidad de la promoción inmobiliaria querida por ambas partes,de manera que, frustrada la finalidad contractual, los efectos deben ser los mismos que los del incumplimiento imputable del artículo 1124 del Código Civil ,a saber la restitución de lo que las partes se hubieren dado, porque en otro caso sí que se daría la concurrencia de los requisitos de la acción de enriquecimiento injusto, es decir un enriquecimiento de una parte con el correlativo empobrecimiento de la contraria sin que exista una causa que lo justifique o motive...» ;y posteriormente añade: «ambas[partes] eran ab initio conocedoras de la incertidumbre del resultado de la recalificación, por tanto de que se produciría un incertus an y un incertus cuando; por tanto la condición no se dio y la finalidad del contrato, sujeta a la misma, provocó la frustración del mismo».

Dice el Tribunal Supremo -se añade subrayado-:

«se trata de un supuesto de ruptura de la base del negocio que, aun cuando opere de modo excepcional, dado el principio general favorable a la invariabilidad del contenido pactado ( artículo 1255 del Código Civil ), supone en ocasiones la intervención de los tribunales en orden a corregir los efectos absolutamente desviados para el equilibrio contractual que se producirían en beneficio de una de las partes si se mantuvieran en sus propios términos las obligaciones establecidas en un contrato cuando la base del mismo ha desaparecido y, en consecuencia, existe un claro desequilibrio entre la posición contractual de las partes que rompe definitivamente la pretendida equivalencia de las prestaciones en un contrato que evidentemente se configuró con carácter oneroso y conmutativo.

La llamada «base del negocio», desarrollada por la doctrina alemana, se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar y consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato -según el significado de las intenciones de ambas partes- pueda mantenerse como una regulación con sentido. [...]

Puede sostenerse que la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución [...]»

2) El informe del arquitecto D. Eladio (documento 2 de la demanda) explica la evolución de la situación urbanística que tuvo lugar en Morata de Tajuña: las normas subsidiarias vigentes en Morata de Tajuña datan de 1992, y según tales normas la parcela objeto de este proceso estaba incluida como no urbanizable y, dentro de ella, como suelo no urbanizable.

En 2004 se inicia la corriente de modificación de esas normas subsidiarias y su adaptación a la Ley 9/2001. Se firma el convenio urbanístico entre el Ayuntamiento y Portobello Marbella, SL, que es aprobado -previa información pública por un mes- por el Pleno del Ayuntamiento con fecha 5 de octubre de 2004; en diciembre de 2004 se suscribe una adenda al convenio. Y el Pleno municipal de 30 de diciembre de 2004 aprueba el documento de Avance del PGOU; este documento recogía el Sector SR-6 Balcón de Morata de Tajuña, donde se halla la finca objeto de autos, con una calificación de suelo urbanizable sectorizado pormenorizado.

El 28 de abril de 2006 el Pleno Municipal toma acuerdo de aprobación inicial del PGOU, señalando el informe que para el sector SR-6 Balcón de Tajuña preveía un fuerte incremento del número de viviendas en comparación con las que poseía el municipio (preveía un máximo de 16.000 viviendas; en 1992 el municipio tenía una población de 2.253 uds. y se marcó una previsión de crecimiento de 400 viviendas más hasta el año 2000, pág. 4 del informe).

En el año 2007 -sigue el informe- hubo corrientes urbanísticas a nivel nacional, con un control más férreo por parte de las comunidades autónomas de los nuevos desarrollos urbanísticos; el PGOU de Morata de Tajuña contó, además, con la oposición de Asociaciones de Vecinos. Pero sobre todo destaca la importancia de las elecciones de mayo de 2007, que dieron lugar a un cambio en el equipo de gobierno municipal, «lo que supuso un vuelco en la concepción del urbanismo local, y que finalizó con la paralización del proceso de tramitación del PGOU».

Continúa el informe:

De resultas de ese proceso, dice el informe:

Destaca el sr. Eladio:

3) Es claro que, a tenor del contrato de compraventa de autos, los vendedores recibían un precio muy superior al valor de los terrenos sin un plan urbanístico (un euro por metro cuadrado frente a los 24 euros por metro cuadrado que recibieron) porque la finalidad de la actora era comprar terrenos en los que pudieran edificarse viviendas, lo que debía permitir el planeamiento urbanístico. Así debe entenderse que lo aceptaron los vendedores, hallándose inserta en la causa del contrato esa finalidad, que en los terrenos se permita la edificación de viviendas, de lo contrario no tendría sentido pagar ni recibir un precio tan elevado. Ese es el sentido de que cada 25% del precio esté vinculado o condicionado a que se mantenga la condición de los terrenos como edificables o urbanizables (cualquiera que sea la denominación correcta en términos urbanísticos) con la aprobación inicial, la aprobación provisional y la aprobación definitiva del PGOU de Morata de Tajuña (estipulación segunda del contrato).

De ahí que, frustrada esa finalidad fundamental por no haberse llegado a aprobar el PGOU de Morata de Tajuña, no tenga sentido que los vendedores (reconvinientes) pretendan reclamar el precio pendiente de pago,pues es manifiesto que no se ha mantenido una clasificación de los terrenos que permita edificar en ellos. Y no por voluntad de la actora, sino del Ayuntamiento de Morata de Tajuña.

Recíprocamente, no puede mantenerse el contrato, esto es, procede su resolución,al haberse pagado parte del precio en contemplación de un hecho futuro (el mantenimiento de la clasificación de los terrenos que permitiera la edificación en ellos y la aprobación de un PGOU) que no ha tenido lugar, luego el contrato ya no puede ser cumplido y quedan privadas de fundamento y de causa las prestaciones realizadas al amparo del mismo.

4) Al mismo resultado llegaríamos si nos atenemos al contrato de compraventa y comprobamos que su ejecución se condiciona a que en cada fase de aprobación del PGOU (aprobación inicial, provisional y definitiva, estipulación segunda) se mantenga la calificación de la finca que figuraba en el Avance, lo que significa -con independencia de denominaciones en términos urbanísticos y ateniéndonos a la voluntad y finalidad de las partes- que el terreno debía seguir siendo edificable en cada fase de aprobación del PGOU, de modo que en él se pudieran construir viviendas, que es lo que en definitiva justificó la contratación (por las dos partes) y la percepción por los vendedores de un precio muy superior al que tenía la finca sin aprobación del plan urbanístico que permitía esa construcción.

Como aclara el Tribunal Supremo en la citada sentencia 514/2010, cuando hablamos de condición no cumplida (la aprobación del PGOU y el mantenimiento de la clasificación del terreno de forma que permita la construcción de viviendas) no nos referimos estrictamente a una obligación condicional de las previstas en el Código civil:

«Cuando la Audiencia afirma [...] que la "condición" no se dio y la finalidad del contrato, sujeta a la misma, provocó su frustración, no se está refiriendo propiamente a las condiciones que como elemento accidental del contrato o de la obligación regulan los artículos 1113 y siguientes del Código Civil , sino propiamente a la "causa" como elemento esencial que, como ya se dijo, no sólo ha de estar presente en el momento de la celebración sino que ha de presidir igualmente la fase de ejecución para dar sentido, en definitiva, a las prestaciones a las que una y otra parte se han obligado.»

SEXTO.- La parte demandada ha negado en su recurso que se haya producido una frustración del fin del contrato porque «El demandante está habilitado por la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid para presentar un Plan de Sectorización, si le conviene, y así conseguir en el suelo del que es propietario la clasificación que dice perseguía en el contrato»,y cita en su apoyo los artículos 22.1.a) y 56.1 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid (Ley 9/2001, de 17 de julio).

Esta posibilidad es negada por la parte actora: por un lado, por las Disposiciones Transitorias Primera y Tercera de esa Ley; por otro, por el artículo 5 de esa Ley 9/2001, que prevé que la actividad de planeamiento urbanístico es una potestad administrativa cuyo ejercicio corresponde a la Administración urbanística, de modo que la actividad de un particular quedaría sometida a esa potestad administrativa; y cita las opiniones de dos peritos que han intervenido en el proceso, D. Eladio y D. Benedicto; el primero juzga imposible esa posibilidad de que salga adelante un plan de sectorización presentado por un particular; el segundo considera que es una facultad sometida a la potestad discrecional de la Administración pública.

En todo caso, y lejos de entrar aquí en cuestiones de legalidad administrativa urbanística, ajenas al litigio, hemos de atenernos al contrato, y en él es claro que se está exigiendo la aprobación de un PGOU que mantenga la calificación del terreno, luego sin la existencia de ese Plan no se está cumpliendo lo previsto en el contrato; y en modo alguno el contrato obliga a Portobello Marbella, SL a presentar el plan de sectorización a que se refiere la parte demandada apelante.

SÉPTIMO.- Alega el recurso en relación con el pago del resto del precio que el pago del primer 25 % del precio total (88.620 euros) no estaba sujeto a condición alguna, de modo que esta cantidad en ningún caso debería ser devuelta. Alegación rechazable, dado que la resolución de un contrato, que es lo que pide la demanda y se ha acordado por la sentencia de instancia, implica la recíproca restitución de las prestaciones realizadas por ambas partes. Luego, resuelto el contrato, los hoy demandados no pueden retener en su poder ninguna cantidad.

En este apartado introduce la cuestión relativa a la resolución del convenio urbanísticosuscrito entre la actora Portobello Marbella, SL y el Ayuntamiento de Morata de Tajuña, afirmando -en contra de la resolución unilateral que sostiene la sentencia de instancia- que fue un acuerdo entre las dos partes, dado que así lo ha alegado la hoy actora en los procesos contencioso-administrativos promovidos por otros propietarios de suelo en Morata de Tajuña al impugnar judicialmente la resolución del convenio urbanístico. Esa resolución motivó -dice- que se paralizase la redacción del PGOU.

Portobello Marbella, SL se opone a esa interpretación, defendiendo que fue una decisión del Ayuntamiento de Morata de Tajuña que simplemente aceptó porque los recursos en contra de la resolución no eran prosperables, como ha demostrado la realidad de que todos fueron desestimados.

Como reconoce la apelante en su recurso, en realidad el convenio urbanístico de que se trata es ajeno al contrato de compraventa objeto de este proceso, luego es irrelevante a efectos de lo que aquí ha de decidirse. No obstante lo cual, es claro que se trata de una decisión del Ayuntamiento con la que Portobello Marbella, SL podía en hipótesis estar o no conforme, pero, de estarlo, no se convierte en una decisión consensuada. Como se recoge en el informe presentado como documento 2 de la demanda, emitido por el arquitecto D. Eladio, el Ayuntamiento de Morata de Tajuña acordó con fecha 17 de agosto de 2009 la resolución definitiva del Convenio y Adenda. Lo hizo en estos términos, que demuestran el carácter unilateral de la resolución:

El último apartado del recurso se dedica según su título a la reconvención, y no es más que reiteración de alegaciones anteriores, a las que ya se ha dado respuesta. Procede, atendiendo a lo expuesto, desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

OCTAVO.- Procede imponer a la apelante las costas causadas por su recurso ( artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente aplicación