Sentencia Civil 487/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 22/2024 de 24 de octubre del 2024

PRIMERO.- Promociones Santa Rosa SL presenta demanda de JOR contra la Comunidad de Propietarios (CP) del edificio sito en DIRECCION000 en ejercicio de acción de impugnación de acuerdos adoptados en Junta.

Tras afirmar los hechos y F de Dº que estimó aplicables suplicó se dictara sentencia por la que: "1º) En relación con los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en la Junta General Ordinaria de fecha 22 de septiembre de 2020, en relación con el Punto Segundo de su Orden del día:

A) Con carácter principal, se declare la nulidad/anulabilidad de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en la Junta General Ordinaria de fecha 22 de septiembre de 2020, en relación con el Punto Segundo de su Orden del día, por los que se aprobaron las cuentas del ejercicio 2019, por haberse repercutido a la actora, de forma indebida, las partidas que se reflejan en el Hecho Decimo de la presente demanda, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a rehacer las cuentas de dicho ejercicio correctamente, así como abonar a la actora la cantidad de 4.202,4 € que, en total, se le ha repercutido indebidamente, más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

B) Con Carácter subsidiario, se declare la nulidad/anulabilidad Parcial de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en la Junta General Ordinaria de fecha 22 de septiembre de 2020, en relación con el Punto Segundo de su Orden del día, por los que se aprobaron las cuentas del ejercicio 2019, con respecto a las concretas partidas que han sido repercutidas a la actora de forma indebida y que se reflejan en el Hecho Decimo de la presente demanda, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a rehacer las cuentas de dicho ejercicio correctamente, así como abonar a la actora la cantidad de 4.202,4 € que, en total, se le ha repercutido indebidamente, más los interese legales desde la interposición de la demanda.

2º) En relación con los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en la Junta General Extraordinaria de fecha 15 de junio de 2021, en relación con el Punto Tercero de su Orden del día:

A) Con carácter principal, Se declare la nulidad/anulabilidad de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en la Junta General Extraordinaria de fecha 15 de junio de 2021, en relación con el Punto Tercero de su Orden del día, por los que se aprobaron las cuentas del ejercicio 2020, por haberse repercutido a la actora, de forma indebida, las partidas que se reflejan en el Hecho Decimosegundo de la presente demanda, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a rehacer las cuentas de dicho ejercicio correctamente, así como a reintegrar a la actora las cantidades que indebidamente se le hayan repercutido por el concepto de Gastos fijos del 20% del gas consumido derivado del agua caliente, a determinar a lo largo de la sustanciación del presente procedimiento.

B) Con carácter subsidiario de la anterior pretensión, se declare la nulidad/anulabilidad Parcial de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en la Junta General Extraordinaria de fecha 15 de junio de 2021, en relación con el Punto Tercero de su Orden del día, por los que se aprobaron las cuentas del ejercicio 2020, con respecto a las concretas partidas que han sido repercutidas a la actora de forma indebida y que se reflejan en el Hecho Decimosegundo de la presente demanda, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a rehacer las cuentas de dicho ejercicio correctamente, así como a reintegrar a la actora las cantidades que indebidamente se le hayan repercutido por el concepto de Gastos fijos del 20% del gas consumido derivado del agua caliente, a determinar a lo largo de la sustanciación del presente procedimiento.

3º) En relación con los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en la Junta General Extraordinaria de fecha 15 de junio de 2021, en relación con el Punto Cuarto de su Orden del día:

A)Con carácter principal, se declare la nulidad/anulabilidad de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en la Junta General Extraordinaria de fecha 15 de junio de 2021, en relación con el Punto Cuarto de su Orden del día, por los que se aprobó el Presupuesto del ejercicio 2021, por haberse repercutido a la actora, de forma indebida, las partidas que se reflejan en el Hecho Decimotercero de la presente demanda, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a rehacer las cuentas de dicho ejercicio correctamente, así como a reintegrar a la actora las cantidades que indebidamente se le hayan repercutido por el concepto de Gastos fijos del 20% del gas consumido derivado del agua caliente, a determinar a lo largo de la sustanciación del presente procedimiento.

B)Con carácter subsidiario de la anterior pretensión, se declare la nulidad/anulabilidad Parcial de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en la Junta General Extraordinaria de fecha 15 de junio de 2021, en relación con el Punto Cuarto de su Orden del día, por los que se aprobó el Presupuesto del ejercicio 2021, con respecto a las concretas partidas que han sido repercutidas a la actora de forma indebida y que se reflejan en el Hecho Decimotercero de la presente demanda, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a rehacer las cuentas de dicho ejercicio correctamente, así como areintegrar a la actora las cantidades que indebidamente se le hayan repercutido por el concepto de Gastos fijos del 20% del gas consumido derivado del agua caliente, a determinar a lo largo de la sustanciación del presente procedimiento.

4º) Se condene a la demandada al pago de las costas procesales causadas.

La CP presentó escrito de contestación a la demanda oponiéndose.

Entiende que:

-en relación a los acuerdos de la Junta de 22/09/2020, en relación al punto 2º , en puridad la demandante entra en los acuerdos adoptados por la Junta de 25 de abril de 2019 para impugnarlos sin señalar los motivos, siendo su actuación ilegal

-en relación a los acuerdos de la Junta de 15 de junio de 2021 punto 3º sus acuerdos no se impugnaron y quedaron firmes

-en relación a los acuerdos de la Junta de 15 de junio de 2021 punto 4º la vía de impugnación es inválida, oponiéndose a los argumentos ofrecidos por la parte actora en aras a sostener la impugnación.

Insta la íntegra desestimación de la demanda.

El 13 de junio de 2023 se dicta sentencia que estima parcialmente la demanda y:

-declara la nulidad parcial del acuerdo aprobado el 15 de junio de 2021, en cuanto al punto 3º en lo que se refiere al concepto gastos fijos del 20% del consumo de gas.

-declara la nulidad parcial del punto 4º que aprueba el presupuesto para el ejercicio de 2021 en cuanto a la partida relativa a gatos fijos 20% consumo de gas

Promociones Santa Rosa SL presenta escrito interponiendo recurso de apelación entendiendo que los F de Dº 2º, 3º y 4º asi como parte de los pronunciamientos del fallo que desestiman en parte las pretensiones ejercitadas no es conforme a derecho.

Seguidamente transcribe el F de Dº 2º y 4 de la sentencia y se refiere al punto 2º de la Junta de 22 de septiembre de 2020 que aprueba las cuentas del ejercicio de 2019.

A su juicio dicho acuerdo infringe los arts 5, 9.1e) y 17,6 LPH y adentrándose en los fundamentos del recurso se basa en error en la valoración de la prueba con infracción de las reglas de la sana crítica y de los arts 217, 218, 319 y 326.1 LEC en relación con los arts 1255 Código Civil y 24 CE.

Como segundo motivo del recurso la parte señala la infracción del art 7.1 Código Civil en relación con los arts 3 b), 5, 9.1.e) 18.1ª) 18.3 LPH, 396 Código civil y de la doctrina del TS relativa a la no aplicación de la doctrina de actos propios o consentimiento tácito en materia de propiedad horizontal.

A su juicio no existiría impedimento legal para no impugnar el presupuesto aprobado en un ejercicio y posteriormente sí proceder a impugnar la aprobación de cuentas del mismo ejercicio.

Como tercer argumento la parte sostiene infracción del art 118 CE, 17.2 y 18.2 LOPJ 6.3, 6.4 y 1255 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial sobre acuerdos nulos de pleno derecho.

Suplica se dicte sentencia que revoque de forma parcial la sentencia dictada en la instancia y se declare la nulidad/anulabilidad de los acuerdos adoptados en la JGO 22/09/2020 en relación al punto 2º por el que se aprueban las cuentas del ejercicio 2019, al haberse repercutido a la actora indebidamente las partidas del Hecho 10ª de la demanda condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración y a rehacer las cuentas y abonar a la actora 4202,4 euros que se le han repercutido indebidamente más intereses legales desde demanda e imposición de costas.

De adverso ha mediado oposición al recurso, defendiendo la corrección técnico jurídica de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.- Objeto de recurso: prosperabilidad de la acción de impugnación ejercitada del punto 2º de la Junta celebrada en la CP el 22 de septiembre de 2020.

Punto 2º de la Junta que nos ocupa: aprobación, si procede de las cuentas del ejercicio 2019.

Las cuentas, se aprueban por mayoría.

El actor/apelante, que no asistió a la Junta, remitió su voto al recibo del Acta de la Junta pro correo electrónico y en relación al punto 2º que aquí interesa, vota en contra de la aprobación de las cuentas del ejercicio 2019 e insta a la CP al reintegro de las cantidades que se le han repercutido.

En la demanda la parte actora/apelante persigue se declare la nulidad/anulabilidad de este punto por "haberse repercutido a la actora de forma indebida las partidas que se reflejan en el hecho 10º de la demanda y a abonarle la cantidad de 40202,4 euros.

Hecho 10º de la demanda:

A) En el reparto y liquidación de gastos, se repercute a esta empresa, como gastos comunes (Grupo 1), determinadas partidas (las señaladas con los números 20, 54, 167, 262 y 271) derivadas de reparaciones relacionadas con elementos del ascensor, escalera y portal, de cuyo pago estamos exentos conforme al Título constitutivo de la Comunidad.

Sostiene que conforme a la declaración de ON y DH los locales están excluidos del pago de gastos derivados del ascensor, escalera y portal y ello no obstante en el Grupo 1 se han repercutido a la actora/apelante en el Grupo 1 en función de coeficiente de participación entendiendo que lo correcto hubiera sido deducir de los gastos totales de dicho Grupo 1 el importe de las partidas indicadas y sobre el resultado aplicar el coeficiente de participación.

Así entiende que la CP ha repercutido indebidamente 320,01 euros

B) En el reparto y liquidación de gastos, se repercute a esta empresa, como gastos de calefacción (Grupo 5), además de los gastos derivados de la conservación y mantenimiento de la calefacción, los gastos derivados del consumo de gas, lo que contraviene, de forma directa, la ley, el Título constitutivo de la Comunidad y, lo que es peor, las sentencias recaídas en el procedimiento judicial que esta entidad se vio obligada a interponer contra esa Comunidad de Propietarios.

C) En el reparto y liquidación de gastos, se repercute a esta empresa, como gastos extraordinarios (Grupo 8), determinadas partidas sin determinar (informe técnico instalación eléctrica, reforma instalación eléctrica) que parecen relativas al ascensor, de cuyo pago estamos exentos conforme al Título constitutivo de la Comunidad.

Al respecto la parte demandada/apelada ha entendido que:

-lo único que podría impugnarse es si las cuentas del ejercicio 2019 reflejan correctamente las vicisitudes del ejercicio o si lo acordado en el presupuesto se ha cumplido fielmente, la actora/apelante ha entrado en los acuerdos adoptados en la JGO 25 de abril de 2019 para impugnarlos sin señalar los motivos, tachando de ilegal este proceder puesto que no medió impugnación de los acuerdos de la Junta de 25 de Abril de 2019.

Sobre la posibilidad de su impugnación

El artículo 18 de la LPH establece:

"Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto

Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

Al actor se le notifica el contenido del acta por correo de 6 y 8 de octubre de 2020

La demanda se interpone el 6 de octubre de 2021

A juicio de la Sala es perfectamente admisible impugnar la aprobación de cuentas por incluirse en las mismas como gastos comunes determinados conceptos que no se entiende que lo sean (gastos comunes) o en proporciones que se entiende incorrectas. El art 9 LPH impone al propietario la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título a los gastos generales para el sostenimiento de la cosa común

La aprobación de cuentas con detalle de ingresos, gastos y saldos puede ser objeto de impugnación en la Junta que las somete a aprobación pues es en las cuentas detalladas que se presentan a la comunidad donde se puede comprobar que efectivamente se han cumplido las especificaciones presupuestarias aprobadas y aplicado los importes a las correspondientes partidas o distribuido los gastos correctamente. ( art 5 LPH el título fija la cuota de participación que corresponda a cada piso o local y contiene las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino de pisos y locales, instalaciones, servicios, gastos etc como comprobamos se ha llevado a cabo en la escritura de ON y DH y posteriormente en virtud de acuerdos no impugnados se ha dado carta de naturaleza a otros sistemas de distribución de gastos confirmados por sentencia judicial firme (de instancia y apelación)

Que se haya aprobado el presupuesto para el ejercicio del 2019 en la Junta anterior no impide el examen de las cuentas para su aprobación en la Junta posterior objeto de impugnación y el hecho de que se haya aprobado el presupuesto para el ejercicio del 2019 no supone ir contra los actos propios por no aprobar las cuentas en la Junta siguiente por cuanto acto propio supone una protección de la confianza que el acto previo generó, y así lo ha venido admitiendo el TS en sentencia 353/2020 de 24 de junio al entender: " Conforme a la jurisprudencia de esta sala, la doctrina de los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia ( sentencias 1/2009, de 28 de enero y 301/2016, de 5 de mayo ). Para que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias 552/2008, de 17 de junio ; 119/2013, de 12 de marzo ; 649/2014, de 13 de enero de 2015 ; 301/2016, de 5 de mayo ; y 63/2018, de 5 de febrero ).Asimismo, STS núm. 320/2020, de 18 de junio, cuya doctrina ratifica la sentencia 300/2022, de 7 de abril, recuerda: La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 9 de diciembre de 2010 y 547/2012, de 25 de febrero de 2013 ). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010, RC n.º 1433/2006 , 7 de diciembre de 2010, RC n.º 258/2007 ).

En los presentes auto no media acto propio que impida la posterior impugnación del acuerdo de aprobación de cuentas porque lo que se aprobó en la Junta anterior (25 de abril de 2019) fue el presupuesto sin que en éste se hiciera constar pormenorizadamente los extremos que hoy son objeto de impugnación por la parte recurrente.

Cuestión distinta es que precisamente las partidas/conceptos impugnadas se hubieran recogido específica y concretamente en los presupuestos del 2019 aprobados y no impugnados por la actora/apelante, pero esto no ha quedado acreditado que sea así por lo que entendemos procedente aceptar la posibilidad de impugnar la aprobación de las cuentas punto 2º de la Junta que analizamos.

-sobre el error en la valoración de la prueba.

Admitida la posibilidad de impugnación del acuerdo entraremos seguidamente en el análisis de las concretas partidas cuestionadas a las que ha mediado oposición por la CP demandada/apelada negando que a la actora se le haya repercutido importe alguno por esos concretos conceptos

Doc 15 de la demanda: relación de ingresos y gastos del período de 1 de enero de 2019 al 31 de diciembre de 2019

(I)En el reparto y liquidación de gastos, se repercute a esta empresa, como gastos comunes (Grupo 1), determinadas partidas (las señaladas con los números 20, 54, 167, 262 y 271) derivadas de reparaciones relacionadas con elementos del ascensor, escalera y portal, de cuyo pago estamos exentos conforme al Título constitutivo de la Comunidad.

La CP ampara el cobro de esos 320,01 euros reclamados alegando que se trata de inversiones: colocación de barandilla desde el portal hasta el rellano de ascensores

Análisis de partidas.

20 Ajuste tornillos puerta portal

54 Barandilla portal más losas de mármol

167 suministro y colocación de barandilla

262 Avería eléctrica alumbrado de la finca

271 Fuente de alimentación más batería de emergencia del portal

Según la escritura de ON y DH (doc 4 de la demanda) los locales están exentos de contribuir a los gastos derivados de ascensores, escaleras y portal

Pesa sobre la CP la carga de probar que dichas partidas no se corresponden a gastos derivados de ascensores, escaleras y portal pues ella tiene la facilidad probatoria a que alude el art 217 LEC por lo que no mediando prueba acreditativa y referida a portal la entidad demandante/apelante quedará exenta de contribuir a dicho gastos incluido en el Grupo I por lo que en este punto la pretensión de la parte debe ser estimada.

(II)En el reparto y liquidación de gastos, se repercute a esta empresa, como gastos de calefacción (Grupo 5), además de los gastos derivados de la conservación y mantenimiento de la calefacción, los gastos derivados del consumo de gas, lo que contraviene, de forma directa, la ley, el Título constitutivo de la Comunidad y, lo que es peor, las sentencias recaídas en el procedimiento judicial que esta entidad se vio obligada a interponer contra esa Comunidad de Propietarios

En el Grupo 5 se incluyen entre otras la partida Consumo de Gas Natural

Su total importe se valora en el Total del Grupo 5 por lo que teniendo en cuenta que los gastos derivados de calefacción deben individualizarse en función del consumo efectivo realizado el reparto por coeficientes del Grupo 5 ha repercutido 4241,12 euros calculados sobre la totalidad de los gastos que integran dicho Grupo 5 cuando lo correcto hubiera sido deducir de los gastos totales de dicho Grupo 5 el importe de la partida Consumo de Gas y sobre su resultado aplicar el coeficiente de participación que debería haber sido 416,34 euros, por lo que la CP ha repercutido de forma improcedente 3824,78 euros

Niega la CP que se le haya cobrado a la actora/apelante cantidad alguna por el concepto Suministro de Gas Natural

Comprobando el Grupo 5 en el concepto Gastos de calefacción Consumo de gas Natural la partida asciende a 28169,42 euros y el cálculo de cuota se ha hecho sobre el total importe sin excluir dicho concepto que conforme a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 43 y Rollo de apelación debería haber sido excluido. (se refiere la sentencia de instancia al hecho de que la CP adoptó acuerdo dejando sin efecto las disposiciones establecidas por la escritura de declaración de ON y DH y entendía que la entidad hoy actora no estaba obligada a contribuir al pago de la derrama acordada por consumo de gas de calefacción y más claramente la Sentencia dictada en apelación entiende que en la Juna Ordinaria de 24 de febrero de 2015 se adoptó como acuerdo el cambio de caldera, cambio de combustible y aprovechar el cambio de caldera para instalar repartidores de calefacción con la finalidad de individualizar el gasto, y que la modificación del sistema de reparto de coste del consumo de calefacción se ratifica en Junta de 26 de octubre de 2017 por lo que confirma las apreciaciones de la sentencia dictada en la instancia, remitiéndonos a su contenido)

(III)En el reparto y liquidación de gastos, se repercute a esta empresa, como gastos extraordinarios (Grupo 8), determinadas partidas sin determinar (informe técnico instalación eléctrica, reforma instalación eléctrica) que parecen relativas al ascensor, de cuyo pago estamos exentos conforme al Título constitutivo de la Comunidad.

Defiende la improcedencia de repercutirle el importe de 1º Pago Trabajo Cuadro Ascensores entendiendo incorrecta la repercusión de 57,61 euros

La CP entiende que se trata de la sustitución del cuadro eléctrico de los ascensores estando obligada a contribuir al importe de dicha sustitución.

Si como hemos expuesto los locales están exentos de contribuir a gastos derivados de ascensores, no acertamos a entender el argumento de la CP

También esta partida debe ser reconocida a favor del actor.

Citamos el art 17.6 LPH y la necesidad de unanimidad para adopción de acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo y ponemos de manifiesto que en la Junta se aprueba por mayoría las cuentas siendo lícita la impugnación que se persigue que como hemos visto ha sido estimada.

-sobre el plazo de impugnación y alcance de la nulidad

El art 18 LPH otorga un plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Hemos visto que la imputación de gastos que se hace infringe la declaración de ON y DH y en su caso las sentencias referidas a la modificación de los gastos de Gas entendiendo en tal caso que estaríamos ante un supuesto de anulabilidad que no estaría caducada por haberse ejercitado la acción en el día de cumplirse el año a que se refiere el art 18 LPH con relación al art 133 LEC sobre cómputo de plazos.

En todo caso hacemos nuestros los argumentos recogidos en la sentencia de instancia que predica y aprecia nulidad parcial del acuerdo

TERCERO.- Estimado el recurso y consecuentemente, estimada la demanda se revoca y deja sin efecto la falta de pronunciamiento sobre costas y en su lugar y de conformidad con el art 394 LEC se imponen a la entidad demandada el pago de las costas procesales causadas en la instancia.

En cuanto al recurso, estimado que ha sido no se hace pronunciamiento en costas de conformidad con el art 398 LEC.

Vistos los precedentes fundamentos y preceptos legales en ellos contenidos y demás de general y pertinente aplicación