Sentencia Civil 379/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 1181/2024 de 25 de septiembre del 2025

PRIMERO: La Agencia Madrileña para la Tutela de Adultos actuando en calidad de tutora de Segismundo presentó demanda de JOR en ejercicio de acción de reclamación de cantidad contra Banco Santander en reclamación de 114339,35 euros.

Tras llevar a cabo una identificación de personas y hechos que se iban a mencionar en la demanda y con cita previa de resoluciones dictadas por el TS señaló que la cuestión objeto del pleito es determinar la responsabilidad de la entidad bancaria por no haber exigido la garantía regulada en la Ley 57/68 y no haber ingresado el dinero en la cuenta especial que se debió haber aperturado, incumpliendo la obligación que dicho texto legal importe y hasta donde alcance la misma.

Afirmó que:

- Segismundo suscribió el 26 de febrero de 2007 con Bitando Promociones SL, gestora de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 contrato de adhesión a una promoción a desarrollar en DIRECCION000 en la parcela TR 29 A2: doc 6

Como doc 7 aportó los Estatutos de la Comunidad

Aportó la cantidad de 114339,35 euros (doc 8 a 14)

Por circunstancias ajenas al desarrollo inmobiliario la promoción no se inició y se quedó sin fondos, entendiendo, al no haber cumplido el Banco con las obligaciones de la Ley 57/68 y la diligencia exigible que debe asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios causados al actor.

Tras citar los F de Dº que estimó aplicables suplicó se dictara sentencia por la que se condenara a la entidad demandada a abonar al actor la cantidad de 114339,35 euros en concepto de daños y perjuicios y los intereses legales conforme lo dispuesto en la DA 1ª LOE desde cada una de las aportaciones y los procesales en los términos previstos en el art 575 LEC, desde la interposición de la demanda con expresa condena en costas a la parte demandada.

Banco Santander presentó escrito de contestación a la demanda defendiendo la desestimación de la demanda.

Se refiere al contrato firmado por el actor y el precio, oponiéndose de entrada a la reclamación de 8000 euros de provisión de fondos que entiende no pueden ser reclamados

También se opone a la reclamación de 3000 euros en concepto de reserva y al pago de 24799,50 euros que se correspondería con la remuneración pactada por los servicios de gestión, administración, dirección y control prestados, no tratándose de adelantos sobre el precio de venta.

Se opuso a la demanda por entender que no se cumplirían los requisitos exigidos por la Ley para que deba asumir responsabilidad de devolver el importe satisfecho por:

-falta de acreditación de los pagos

-falta de acreditación de su destino

-incumplimiento de las previsiones contractuales

Alude a la estipulación 12ª del contrato y recuerda que Banco de Castilla no era parte en el contrato, poniendo de manifiesto que no se previó ingreso alguno en cuenta titularidad de Bitango

-En cuanto a las cantidades mantuvo que:

-no se ha acreditado el efectivo pago y que éstas sean a cuenta de la compra de la vivienda

-no consta el ingreso de las cantidades en la cuenta de Bitango o en la CP DIRECCION000

-las cantidades no se encuentran amparadas por el contrato celebrado entre las partes

-los anticipos se efectuaron mediante cheques, letras y transferencias carentes de concepto

-la compradora actuó contra las estipulaciones del contrato efectuando anticipos de manera indistinta a favor de Bitango o de la CP DIRECCION000 privando a la demandada de su capacidad de control

-los pagos se efectuaron por tercero, no por el comprador

A su juicio no resultaría de aplicación la Ley 57/68 a los adquirentes que no actúan como consumidores, imputando al actor la necesidad de acreditar que adquirió la vivienda con un fin residencial

Examina la relación de Bitango y la CB y la demandante y pone de manifiesto que es ajena al contrato

Banco Popular no ha garantizado la devolución de las cantidades supuestamente entregadas por la parte demandante

Seguidamente analiza el deber de vigilancia impuesto a la entidad derivado de la Ley 57/68 limitando el deber de vigilancia frente a la entidad promotora.

Insta la íntegra desestimación de la demanda

El 14 de julio de 2023 se dictó sentencia en las presentes actuaciones por la que se estimaba la demanda, declarando que Banco Santander adeudaba al actor la suma de 114339,35 euros condenando al pago de dicha cantidad "con más los intereses legales y procesales que se devengaran desde hoy y hasta el pago de las cantidades reclamadas y la condena al pago de las costas procesales"

La Agencia Madrileña para la tutela de Adultos presentó escrito solicitando aclaración en relación al pronunciamiento de intereses

Por Auto de 12 de diciembre de 2023 se acordó no haber lugar a subsanar la sentencia dictada.

Banco Santander presentó escrito interponiendo recurso de apelación sostuvo:

-error en la valoración de la prueba al estimar la acción defendiendo que no resultaba de aplicación la Ley 57/68 a la compra de vivienda sin acreditar que tiene finalidad residencial Infracción de la Jurisprudencia del TS

-error en la valoración de la prueba al estimar la acción por falta de acreditación fehaciente del ingreso de los anticipos en el Banco Santander.

Imposibilidad del Banco de conocer que las cantidades anticipadas eran realizada a cuenta de compra de vivienda: método de pago inidóneo e ingresos por terceros

Conclusión: era imposible que la demandada asumiera la obligación legal de control al amparo de la Ley 57/68 dado que:

-ninguna de las partes intervinientes en la promoción o en el contrato informaron expresamente de la relación contractual.

Banco Popular ignoraba que las letras de cambio y cheque se habían emitido en concepto de "adelanto para la compra de vivienda"

Tampoco habría quedado acreditado que los importes fueran abonados en cuenta de la CP DIRECCION000

-la parte actora efectuaba ingresos derivados de los anticipos de la adjudicación controvertida de manera indistinta a la CB y a Bitango apartándose de lo estipulado en el contrato por lo que la demandada no tenía capacidad de control sobre esas cantidades

-el origen y finalidad del pago se efectuó mediante letra de cambio y cheque y tampoco se expresaba en el documento la finalidad

-intermediaron 3º: la madre del apelado que no consta como compradora

El Banco no tenía capacidad de control

La Agencia Española para la Tutela de Adultos presentó escrito interponiendo recurso de apelación por no estar conforme con la parte del fallo en que se condena al pago de intereses legales únicamente desde la reclamación extrajudicial y no desde cada una de las aportaciones.

Han mediado sendos escritos de oposición al recurso por las contrapartes en los mismos.

SEGUNDO: Previo al análisis pormenorizado de los motivos articulados es procedente poner de manifiesto que:

-el 26 de febrero de 2007 Segismundo (Comunero) firmó con Bitango Promociones SL (Gestora) contrato por el cual, la Gestora desarrollando el encargo recibido de la CP DIRECCION000, previa la adquisición de cuotas indivisas, va a acometer la edificación de un conjunto de viviendas con garaje y trasteros en la parcela (identifica la misma), aceptando el comunero expresamente la compra de la parcela,...haciéndola suya en cuanto a una participación indivisa equivalente a un porcentaje sobre el conjunto.

El Comunero acepta el proyecto de edificación,....los Estatutos de la Comunidad....faculta a Bitango Promociones para que siga las gestiones....

El precio cerrado de la propiedad es de 176903,10 euros, a satisfacer por el comunero:

-3000 ya satisfechos con anterioridad a este acto

-70.000 euros que se hacen efectivos en el acto: 24200,50 y 24799,50 (se adjuntan)

-32326,92 euros a satisfacer en sucesivos plazos cuyos vencimientos e importes se expresan a continuación

El comunero acepta dos letras de cambio

-el resto 71576,18 euros los retiene el comunero en su poder

-

Según doc 30 dicha c/c pasó a ser la NUM000 (proceso de fusión entre Banco de Castilla y Banco Popular)

-la parte actora ha aportado con su demanda :

-doc 8 cheque de 24799,50 euros

-doc 9 cheque bancario de 8000 euros

Cheque bancario de 24799,50 euros

Cheque bancario de 45200,50 euros

-doc 10 letra de 17154,82 euros (Vencimiento 15 de febrero de 2008)

Letra de 18140,79 vencimiento 15 de febrero de 2009

-doc 11: la c/c de Bankia NUM001 recoge en concepto de librado Residencial DIRECCION000 y Bitango Promociones los pagos de 45200,50, 74799,50 y dos pagos de 8000 de 1 de marzo de 2007.

El 27 de febrero de 2008 se carga en cuenta transferencia para la Comunidad de DIRECCION000

El 16 de febrero de 2009 se carga letra de 18140,79 Ordenante Segismundo

Ordenante Librado es Adela

-doc 12 movimientos de c/c en Banco Popular Titularidad de la CP DIRECCION000

El 2 de marzo recoge un movimiento en concepto de Ingreso de cheques a cargo de otros bancos 53200 euros (dicho importe, según el escrito de demanda se corresponde con el cheque de 45200,50 y 8000 euros a que nos hemos referido en el documento 9)

Transferencia de 27 de febrero de 2008 correspondiente al pago de la letra de cambio de NUM002 con vencimiento el 15 de febrero de 2008

El importe abonado es 18198,56 por recargo La transferencia se realiza por la madre del actor

-doc 13 movimientos c/c de Bitango num NUM003

El 2 de marzo se recoge el movimiento de Ingreso de cheques a cargo de otros Bancos de 24799,50 euros (efectivamente así se recogió en el doc 9 de la demanda)

-resultado del oficio remitido por CaixaBank: no ha localizado la información acerca de la entidad, oficina o cuenta donde se compensaron los cheques así como tampoco la cuenta de destino de la transferencia de 27 de febrero de 2008 desde la cuenta de Altae número ES NUM001 (titularidad de Adela) posteriormente en Bankia con número NUM004 y actual CaixaBank núm NUM005.

-la CP se quedó sin terreno en el que construir en el año 2008 (la promoción fracasa)

-como doc 29 con la demanda se ha aportado requerimiento extrajudicial a Banco Santander en virtud del cual ponen de manifiesto que Segismundo abonó 113295,11 euros, y ni la CP ni la entidad Bitango Promociones han entregado las viviendas en cuestión siendo imposible que puedan realizarlo

Requiere de abono de cantidades anticipadas

Dicho burofax se remite al Banco Santander el 14 de diciembre de 2018 con entrega el día 20 de diciembre de 2018.

TERCERO: Análisis del Recurso interpuesto por Banco Santander, sobre la alegación de error en la valoración de la prueba y vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre la Ley 57/68 y error en cuanto a la determinación de las consecuencias jurídicas y económicas negando que tenga obligación de responder de la restitución de cantidades

-sobre la concurrencia de los presupuestos para afirmar incumplimiento de la obligación de entrega y puesta a disposición del actor de la vivienda a que se referirían las entregas a cuenta al no haber quedado acreditado el fin residencial y no de inversión perseguido.

Imputa a la parte actora no haber aportado prueba alguna acreditativa de este extremo

Pone de manifiesto que la madre, que anticipó las cantidades a cuenta, lo hizo respecto de varias viviendas

De adverso ha mediado oposición a la alegación imputando la carga de probar a la entidad que lo alega.

La doctrina jurisprudencial es constante al negar la protección de la Ley 57/1968 a los compradores de viviendas con una finalidad inversora, ya sea el comprador profesional o no profesional.

La jurisprudencia ha venido interpretando el vigente artículo 217 de la LEC, señalando que se trata de una norma distributiva de la carga de la prueba que no responde a unos principios inflexibles, sino que se debe adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar, es decir, teniendo en cuenta los criterios de normalidad, proximidad y facilidad probatoria, derivados de la posición de cada parte en relación con el efecto jurídico pretendido. Conforme a este precepto, corresponde en principio al actor la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión, mientras que al demandado le es atribuida la justificación de los impeditivos o extintivos del derecho invocado por aquél. De la misma manera que el demandante se encuentra obligado a acreditar los hechos normalmente constitutivos o fundamentadores de su derecho, el demandado que introduce un hecho distinto contradictorio con el del actor le corresponde la prueba del mismo, sin que pueda únicamente limitarse a negar lo alegado por la parte contraria sin soporte probatorio alguno, de manera que la simple negativa de un hecho no desvirtúa por si sola la prueba que de contrario se haya aportado sobre tal extremo ( SS.T.S. 28 noviembre 1953, 7 mayo 1980 y 26 febrero 1983), y si al demandado le incumbe demostrar los hechos obstativos o extintivos, ello es solo a partir de los probados por el actor ( S.T.S. 17 junio 1989), sin que tampoco quepa admitir como norma absoluta que los hechos negativos no pueden ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios ( S.T.S. 8 marzo 1991, 9 febrero 1994 y 16 octubre 1995). También tiene declarado la jurisprudencia que el derogado art. 1214 del Código Civil, al igual que el vigente art. 217 de la LEC, no contiene norma alguna sobre valoración de la prueba, sino que simplemente regula la distribución de la carga de la misma entre las partes, por lo que su infracción solo puede ser invocada cuando, ante la ausencia de prueba de un hecho concreto, el Juzgador no haya tenido en cuenta dicha regla distributiva o la haya aplicado erróneamente, al determinar la parte que debe soportar las consecuencias de esa falta de prueba, haciendo recaer sobre una la carga que incumbía a la otra ( SS.T.S. 30 julio 1994, 27 enero 1996, 17 noviembre 1998, 19 febrero 2000 y 14 mayo 2001 , entre otras muchas), ya que cuando la prueba existe no importa quien la haya llevado a los autos ( SS.T.S. 30 julio 1991 y 9 febrero 1994).

El hecho de que la madre asuma el pago respecto de varias viviendas en esta promoción no implica llegar a la conclusión del fin inversor de la adquisición de la vivienda por parte del actor/apelante, sin que contemos con el más mínimo indicio que nos lleve a pensar que efectivamente se adquirió con finalidad inversora y no residencial, por lo que la alegación expuesta no puede ser estimada.

Anticipamos en cuanto a la legitimación del actor y abono de importes contra c/c de su madre que tal y como indicó esta Sección en Sentencia de 12 de diciembre de 2019 el hecho de que el cheque y las letras se emitieran contra c/c de Bankia de titularidad de la madre no priva de legitimación a la parte actora para ejercitar la acción toda vez que el pago puede hacerse por el propio deudor o por un tercero y la legitimación se reconoce a los titulares de la relación jurídica y el firmante del contrato ha sido el actor y ha sido en base a dicho contrato que se habría entregado la cantidad.

Queda al margen de toda duda que la promoción no se inició.

SAP Madrid Sección 9ª de 12 de diciembre de 2019 Ponente D Juan Ángel Moreno: "La doctrina legal sobre la cuestión debatida en el proceso, cual es la responsabilidad de las entidades financieras que aceptan la apertura de cuentas corrientes a las entidades promotoras, donde se ingresan las cantidades a cuenta de la compra de vivienda, aparece recogida en la STS nº 503/2018 de 19/09/2018 que recoge los diferentes pronunciamientos de la Sala I del Tribunal Supremo al señalar "La doctrina aplicable a la presente controversia (responsabilidad de la entidad de crédito con base en el art. 1. 2ª. de la Ley 57/1968, esto es, por recibir anticipos de los compradores y no garantizar debidamente su devolución mediante aval) ha sido sintetizada por esta sala en la reciente sentencia 102/2018, de 28 de febrero:

2. ª) Como recuerda la sentencia 436/2016, de 29 de junio, el cuerpo de doctrina interpretativo de la Ley 57/1968 "no admite, por regla general, que recaigan sobre el comprador las consecuencias del incumplimiento por el promotor de sus propias obligaciones, como tampoco las derivadas de los incumplimientos imputables a las entidades bancarias en que el promotor tenga abiertas cuentas en las que los compradores ingresen cantidades anticipadas.".

Según esta sentencia, el carácter tuitivo de la dicha Ley ha sido remarcado por una jurisprudencia en la misma línea protectora del comprador, según la cual:

Si existe garantía, los anticipos ingresados por el comprador se encuentran garantizados por el asegurador o avalista aunque no se ingresen en la cuenta especial sino en otra diferente del promotor pero en la misma entidad bancaria ( sentencias de Pleno 779/2014, de 13 de enero de 2015, y 780/2014, de 30 de abril de 2015).

Si no existe dicha garantía (como ha sido el caso), ello no impide que las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía respondan frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad, pues a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre se fijó como doctrina en relación con la condición 2.ª del art. 1 Ley 57/1968 que "las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad" (doctrina que se reitera en las sentencias 142/2016, de 9 de marzo , 174/2016, de 17 de marzo , 226/2016, de 8 de abril , y 459/2017, de 18 de julio).

3.ª) Como afirma la reciente sentencia 636/2017, de 23 de noviembre , "la razón fundamental de esta jurisprudencia es que las entidades de crédito depositarias de cantidades provenientes de particulares compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente con el este último a fin de asegurarse de que cumple sus obligaciones legales (de recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada). En consecuencia, basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer (que 'supo o tuvo que saber', según dijo literalmente dicha sentencia) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada. No entenderlo así y exonerar de responsabilidad a la entidad de crédito en los casos en que las cantidades se recibieran 'en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones' privaría a los compradores de la protección que les blinda el "enérgico e imperativo" sistema de la Ley 57/1968".

También la ya citada sentencia 459/2017, de 18 de julio, declaró al respecto que es el incumplimiento del deber de control sobre el promotor que la condición 2.ª del artículo 1 Ley 57/1968 impone al banco lo que determina su responsabilidad frente al comprador, de modo que, "siendo el promotor el obligado principal a devolver la totalidad de los anticipos, esta misma obligación es la que asumen los garantes (en caso de que haya aval o seguro) y la entidad de crédito depositaria (en defecto de aquellos)", y esto independientemente de que la cuenta en la que se ingresen tenga o no carácter especial.

4.ª) No obstante, la sentencia 436/2016, de 29 de junio, descartó cualquier responsabilidad de la entidad de crédito, avalista además, respecto de la cantidad entregada al promotor sin posibilidad de conocimiento y control por aquella al no haberse ingresado en la cuenta indicada en el contrato, pues la ley solo la responsabiliza de las cantidades que se ingresan o transfieren a una cuenta del promotor en dicha entidad. En concreto, puntualizó:

"Desde este punto de vista, la mención de la d. adicional 1.ª b) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) , en su redacción aplicable al caso por razones temporales, a 'las cantidades entregadas en efectivo' no puede interpretarse, como propone el recurrente, en el sentido de que la garantía se extienda a cualesquiera pagos en efectivo del comprador al promotor a cuenta del precio total, sino, como explicó la ya citada sentencia de Pleno 467/2014, de 25 de noviembre , a la necesidad de llenar el vacío legal existente hasta entonces en relación con las cantidades anticipadas mediante efectos bancarios, pues la Ley 57/1968 solamente se refería a las entregas de dinero.

En definitiva, por ' cantidades entregadas en efectivo' ( d. adicional 1.ª b) de la LOE) o por 'entregas de dinero' ( art. 1 de la Ley 57/1968) habrán de entenderse, por regla general, las percibidas por el promotor 'a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros' [ arts.1-2 .ª y 2. c) de la Ley 57/1968], ya sea por ingreso directo del comprador en la entidad de que se trate, ya por transferencia, pues ambas modalidades deben considerarse comprendidas en el concepto 'entrega de dinero o en efectivo', lo que no excluye que en cada caso sea preciso ponderar la capacidad de control de la entidad avalista o aseguradora pues, como bien indicó en este litigio la sentencia de primera instancia, en el caso de los seguros colectivos la Orden Ministerial de 29 de noviembre de 1968 dispone que los contratos de compraventa han de haberse sometido al previo conocimiento de la entidad aseguradora".

Más recientemente, la sentencia del pleno 502/2017, de 14 de septiembre, descartó la responsabilidad de la entidad de crédito recurrente porque al cumplimiento "de todo lo que le era exigible según la doctrina jurisprudencial" se unía la constancia de que los pagos no se habían realizado ni en la cuenta especial ni en ninguna otra de la promotora en la misma.

Se ha insistido en esta línea también en los casos en que se exigía responsabilidad a la entidad de crédito con base en el art. 1.2ª. Ley 57/1968, a falta de aval o seguro, siempre desde la idea de que dicha responsabilidad legal impone la constancia de que la entidad conoció o tuvo que conocer la existencia de ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen.

Así, la sentencia 636/2017, de 23 de noviembre, declara que "la responsabilidad legal del banco derivada del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no se funda, conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, ni en la connivencia entre banco y promotor ni en el conocimiento por el banco del ingreso de anticipos en una o varias cuentas del promotor, sino en el deber de control del banco sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor para exigirle la apertura de la preceptiva cuenta especial, debidamente garantizada, en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas". Y precisamente porque consideró documentalmente probada la existencia de ingresos de los demandantes en una cuenta de la promotora-vendedora por la compra de viviendas en construcción, siguió el criterio de la sentencia 174/2016, de 17 de marzo , de considerar que en esas circunstancias (realidad de los ingresos) no podía descargarse en los compradores "una responsabilidad de control sobre las cuentas del promotor que, legalmente, corresponde a la entidad de crédito en la que el promotor tenga una o varias cuentas".

Por último, debe recordarse que desde la sentencia de pleno 781/2014, de 16 de enero de 2015, en un caso en que eran distintas la entidad que financió la construcción y la que percibía las cantidades anticipadas en una cuenta de la cooperativa de viviendas, y en el que no se había cumplido la exigencia legal de cuenta especial y de aval, es doctrina reiterada ( sentencias 126/2016, de 9 de marzo , y 468/2016, de 7 de julio ) que no cabe exigir responsabilidad por incumplimiento de sus obligaciones legales a la primera, en tanto que no fue quien recibió directamente las cantidades anticipadas por los cooperativistas".

Se desprende del contrato y se recoge en la SP de Madrid Sección 14 nŽ382/2017 de 21 de diciembre que pese a que Bitango aparece como Gestoría de la CP DIRECCION000, es realmente promotora por lo que no cabe excluirse la aplicación de la Ley 57/68 y respecto de las cantidades ingresas en la cuenta de la misma, la responsabilidad de la entidad bancaria se deriva de la finalidad de los ingresos, sea la cuenta titularidad de la Comunidad de Bienes o de la propia gestora de la comunidad por cuanto ésta actuaba, en este caso, como verdadera promotora.

Tras oír en el acto del juicio la testifical practicada a D Juan Alberto, que en 2005 era director de la sucursal de Banco Castilla, no podemos sino entender que, conocían la finalidad que los ingresos de cheques, letras o metálico en c/c de la Comunidad de Propietarios implicaba y aunque el testigo cuestionó conocer la finalidad de los importes ingresados en la c/c de Bitango no podemos obviar el hecho de que fuera el gestor de esas denominadas autopromociones, respecto de las que sólo se pedía la constitución de garantía/aval cuando tras adquirir el terreno comenzaba la edificación, justificando la no necesidad de exigir tal garantía en este inicial momento por tratarse de la fase de adquisición del terreno extremo éste con el que la Sala no puede mostrar conformidad porque la finalidad es clara, adquisición de vivienda con entrega a cuenta de cantidades.

-sobre la realidad del pago y su importe

En el precedente fundamentos nos hemos referido a los pagos realizados.

El contrato fijó un pago:

-previo a la firma de 3000 euros en concepto de reserva y señal

-45200 euros y 24799,50 euros que se tienen por realizados

-32326,92 euros a pagar por medio de dos letras

-el resto 71576,18 euros las retiene el comunero en su poder para subrogarse en la hipoteca...

La condena incluye la restitución de 8000 euros abonados para gastos legales (estipulación 11ª del contrato) Banco Santander cuestiona que se trate de gastos que encuentren encaje legal en la Ley 57/68

Se niega a restituir la suma de 3000 euros respecto de la que ninguna prueba de pago existe negando que entre dentro del ámbito de la Ley 57/68.

Se niega a que se condene a restituir 24799,50 euros por cuanto se corresponde con remuneración pactada por servicios de gestión, a juicio de Banco Santander no serían anticipo de cantidades para compra

A juicio de la Sala respecto de esos 3000 euros, el contrato admite que se han percibido con anterioridad , formando por ello parte del precio. Respecto de los restantes, vamos a traer a colación la SAP de Madrid Sección 14 de 13 de mayo de 2021 Núm 270/2021 que entendió que: "...deben considerarse realizados a cuenta de la adquisición de la vivienda, pues el precio era cerrado y único por dicha adquisición, sin que por tanto sea posible descontar aquellas cantidades destinadas a cubrir unos servicios y gastos que eran imprescindibles para el mantenimiento de la Comunidad de Propietarios y conseguir que la construcción de la vivienda pudiera llevarse a cabo. La actora fue satisfaciendo cantidades para el pago del precio fijado para la compra de una vivienda, por lo que todas las cantidades, aunque no se destinaran en su totalidad a la construcción de la vivienda, están protegidas por la ley.

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia de la Sección vigésima de esta Audiencia Provincial de 30 de marzo de 2020 cuando señala que "Puede que parte de esas cantidades no fueren destinadas directamente a la construcción de las viviendas que iba a promocionar, sino a abonar los gastos de su funcionamiento; pero tal cuestión resulta baladí. Para los que las abonaron no serían más, en definitiva, que cantidades entregadas para la adquisición de una vivienda, y por ello, y en base a lo establecido en la ley 57/1.968, tienen derecho a reclamarlas".

Haciendo nuestros los argumentos expuestos, se desestima la alegación.

En cuanto a los restantes importes nos remitimos al precedente fundamento para entender acreditado el pago:

-42850 y 8000 ingresados en la c/c de CP DIRECCION000 el 2 de marzo de 2007

-24799,50 en la c/c de Bitango

-el abono de las dos cambiales, una de ellas por transferencia (su restitución no puede comprender gastos de devolución por impago) y se limitará a 17154,82 euros. Se recoge en los movimientos de la c/c de Comunidad DIRECCION000 CB se entiende acreditada

Respecto de la letra de 18140,79 euros con vencimiento el 15 de febrero de 2009 la parte actora la ha defendido comprendida dentro del movimiento "remesa de documentos para su descuento en la c/c de Bitango" que concuerdan con la fecha de pago.

El problema en cuanto a esta cantidad estriba en acreditar que efectivamente su importe fuera ingresado formando parte de esa Remesa de documentos para el descuento" dado que al respecto vamos a estar a la STS 15 de julio de 2025 núm 1147/2025 que sigue la doctrina fijada por las sentencia del Pleno 491/2024 y 492/2024 de 12 de abril reiterada en sentencias 1696/2024, 1698/2024 de 17 de diciembre que ha entendido que la obligación y la responsabilidad que resulta del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 se imponen al banco descontante, dado que en estos casos su deber de diligencia, a la hora de controlar los pagos es «[e]l más exigente de comerciante experto que, en el caso de descuento de efectos cambiarios puede indagar no solo sobre la solvencia del promotor descontatario sino también sobre la naturaleza de su actividad y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas»

En este aspecto traemos a colación la petición evacuada a la entidad demandada/apelante y la falta de cumplimiento de la misma, para entender acreditada por aplicación del principio de facilidad probatoria que formara parte dicha letra de la remesa de descuento de efectos a fecha que nos ocupa.

-respecto de la alegación de que la actora llevó a efecto pagos al margen de lo pactado, nos remitidos a las estipulaciones contractuales que acreditan que el actor abonó los importes fijados en las fechas estipuladas.

CUARTO: Sobre el motivo de recurso sostenido por la parte actora: cuestión relativa a intereses

Entendió la parte recurrente que el F de Dº 4º y fallo de la sentencia referido a este punto no se ajusta a derecho

El Tribunal Supremo en dos sentencias de fecha 25 de junio de 2019 (recursos 170/2016 y 1964/2015), declaró que "Se trata, en fin, de una solución coherente con la distinción entre los intereses remuneratorios, naturaleza que tienen aquellos a los que se refieren los arts. 1 y 3 de la Ley 57/1968, y los moratorios, distinción sobre la que ya razonó la sentencia de pleno de esta sala 540/2013, de 13 de septiembre (FJ 11º, razón 2ª) y que se reitera en las sentencias 420/2017, de 4 de julio, y 636/2017, de 23 de noviembre; y coherente, también con la responsabilidad, solidaria con el vendedor, que asume la entidad de crédito por no haber exigido la apertura de cuenta especial debidamente garantizada, sin perjuicio de que algunas sentencias de esta sala no la hayan adoptado por razones de congruencia con lo pedido en la demanda o del aquietamiento del demandante con lo acordado en las instancias".

El anterior criterio jurisprudencial se ha mantenido después por las sentencias del Alto Tribunal de 20 de enero y 10 de marzo de 2020. Los intereses de las cantidades entregadas a cuenta deberán abonarse desde que fueron satisfechas por tratarse de intereses remuneratorios y no moratorios.

QUINTO: Desestimado el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Banco Santander se impone a la entidad recurrente el pago de las costas procesales causadas.

Estimado el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte actora no se hace pronunciamiento condenatorio en costas causadas en la alzada

En ambos casos resulta de aplicación el art 398 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,