Sentencia Civil 352/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 819/2024 de 28 de julio del 2025

PRIMERO.-Interesa reseñar los siguientes antecedentes de hecho en relación con el presente recurso de apelación.

D. Carlos Ramón presentó demanda de juicio ordinario contra D. Eduardo en ejercicio de una acción de responsabilidad contractual y de indemnización de daños y perjuicios, en la que tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que consideraba de aplicación al caso, terminó suplicando que se dictara Sentencia por la que:

"A. Se declare que D. Eduardo ha incumplido las obligaciones legales y contractuales a las que como arrendatario venía obligado y que han sido pormenorizadamente denunciadas en el cuerpo de la demanda.

B. Se declare la responsabilidad de D. Eduardo por los daños y perjuicios que ha ocasionado a mi mandante como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones como arrendatario.

C. Se declare que, a fin de satisfacer las obligaciones que han resultado incumplidas por D. Eduardo, mi mandante se encuentra facultado para hacer suyo el importe de 6.000,00 euros que fue entregado al comienzo del arrendamiento en concepto de fianza legal.

D. En consecuencia con lo anterior, se condene a D. Eduardo, conforme al artículo 1.101 CC , al resarcimiento a mi mandante de todos los daños y perjuicios que le han ocasionado los referidos incumplimientos, en concreto,

a. Se condene a D. Eduardo a abonar a mi mandante el importe total definitivo a que asciendan las obras de reparación encargadas por mi representado a fin de subsanar los daños y desperfectos causados a la vivienda y reponer la misma al estado en que se encontraba al comienzo del arrendamiento, las cuales han sido presupuestadas por las empresas que están ejecutando en la cantidad total de 209.518,93 euros (IVA incluido), sin perjuicio de que tal cantidad pueda verse modificada durante la ejecución de las reparaciones al descubrirse nuevos desperfectos o resultar de mayor gravedad los ya identificados.

b. Se condene a D. Eduardo a abonar a mi mandante el importe de las rentas dejadas de percibir desde el día 2 de diciembre de 2019 y hasta la fecha de la completa y correcta finalización de las obras de reparación de la vivienda, así como el importe de los servicios de abastecimiento, suministros, consumos y gastos de comunidad de la vivienda correspondientes al referido período, los cuales, a la fecha de presentación de esta demanda, ascienden a la cantidad ya devengada de 40.733,77 euros:

? 37.343,88 euros en concepto de las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2019 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2020 y,

? 1.038,53 euros en concepto de suministro de electricidad correspondiente a los meses de diciembre de 2019 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2020,

? 649,50 euros en concepto de recibo de agua correspondiente al período 19/02/2020 a 18/04/2020,

? 1.701,86 euros en concepto de gastos de comunidad de la DIRECCION000 correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2020.

c. Se condene a D. Eduardo a abonar a mi mandante la cantidad que corresponda conforme a la Estipulación Decimocuarta del contrato por incumplir el plazo de duración obligatorio de cinco (5) años pactado en el contrato en los meses que medien entre la finalización de las obras de reparación (momento en que se entenderá debidamente reintegrada la posesión de la vivienda arrendada) y el 31 de julio de 2020 (fecha obligatoria pactada en el contrato para la terminación del arrendamiento).

d. Se condene a D. Eduardo a abonar a mi mandante el importe de los gastos en que se ha visto obligado a incurrir a fin de acreditar la realidad de los desperfectos y deterioros de que adolecía la vivienda en el momento de su devolución por el arrendatario y que constituyen el fundamento principal de la presente demanda, los cuales ascienden a la cantidad de 1.258,63 euros:

? 605,00 euros correspondientes a la factura emitida por la mercantil MAESTROS DEL BIENESTAR, S.L. (Documento número 13 Bis) y

? 653,28 euros correspondientes a la factura emitida por el Notario D. ADOLFO PRÍES PICARDO (Documento número 14 Bis)

e. Subsidiariamente a los apartados b) y c) anteriores, y para el hipotético e improbable supuesto de que la vivienda deba considerarse debidamente reintegrada el día 2 de diciembre de 2019, se condene a D. Eduardo a abonar a mi mandante, conforme a la Estipulación Decimocuarta del contrato, la cantidad de 4.149,32 euros por haber incumplido el plazo de duración obligatorio de cinco (5) años pactado en el contrato.

f. Del importe total de la indemnización a que resulte condenado D. Eduardo se deberá deducir por compensación la cantidad de 6.000 euros, importe de la fianza legal entregada por el arrendatario.

E. Todo ello más los intereses legales que correspondan y con expresa imposición de costas a la contraparte".

Por el Procurador de los Tribunales D. Javier Zabala Falcó en nombre y representación de D. Eduardo, se presentó escrito de contestación oponiéndose a la demanda, y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que consideraba de aplicación al caso, terminó suplicando que se dictara Sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, con expresa condena en costas a la demandante.

En la audiencia previa por la parte actora se efectuó una aclaración de las cantidades reclamadas, por el importe total definitivo a que ascendían las obras de reparación para subsanar los daños y desperfectos causados a la vivienda y reponer la misma al estado en que se encontraba al comienzo del arrendamiento, que habían sido presupuestadas inicialmente en la cantidad total de 209.518,93 euros (IVA incluido), y que fijó en la audiencia previa en la cantidad de 192.373,37.-€, una vez efectuadas las reparaciones y finalizadas las obras en el inmueble arrendado. Y en cuanto a las cantidades reclamadas por rentas, suministros y gastos, se fijó en la cantidad de 62.239,80.-€ por rentas no abonadas, y 10.517,53.-€ por gastos de electricidad, agua y comunidad de propietarios, desde el día 2 de diciembre de 2019 hasta la finalización de las obras en septiembre de 2020, y que ascenderían a la cantidad total de 72.757,33.-€.

Consta en las actuaciones, que las partes suscribieron contrato de arrendamiento, el 1 de agosto de 2015, siendo el objeto del contrato, la finca urbana sita en DIRECCION000, de Pozuelo de Alarcón (Madrid), y por un importe de renta mensual de 6.000.-€, por una duración de 5 años. La cláusula 14ª establecía una penalización en caso de resolución anticipada antes del transcurso del plazo de duración pactado.

Alega la actora, que durante el arrendamiento, se han ocasionado por el demandado (y su familia), daños en el inmueble arrendado, debido a un uso inadecuado y negligente, y reclama el importe total definitivo a que ascienden las obras de reparación encargadas para subsanar los daños y desperfectos causados a la vivienda y reponer la misma al estado en que se encontraba al comienzo del arrendamiento, conforme a distinta documental que aporta, entre la que destaca el informe pericial emitido por D. Gaspar, (documento nº 15 demanda), que incluía un apartado (2) relativo a las patologías detectadas y un apartado (3) relativo a la valoración económica de tales deficiencias. Y que se completa, con la ampliación del dictamen pericial elaborado por el citado perito, (documento nº 15 bis demanda), relativo a las concretas obras de reparación llevadas a cabo en la vivienda con posterioridad a la demanda. Junto a lo anterior, reclama tras el desistimiento unilateral del contrato por el arrendatario, en concepto de daños y perjuicios, el abono de las rentas desde el 2 de diciembre de 2019, junto con los gastos de comunidad de propietarios, abastecimientos y de suministros, hasta la fecha de la completa y correcta finalización de las obras de reparación de la vivienda; y los gastos en que habría incurrido para acreditar la realidad de los desperfectos y deterioros de que adolecía la vivienda en el momento de su devolución por el arrendatario; junto a la aplicación de la cláusula 14ª del contrato, que contiene una penalización por el desistimiento del contrato, antes de la duración pactada obligatoria de 5 años.

En síntesis, atribuye al arrendatario un incumplimiento grave del contrato de arrendamiento, en base a no respetar el plazo de duración obligatorio pactado; no reparar los deterioros causados y no devolver la vivienda "en perfecto estado de conservación y mantenimiento"; y realizar obras sin autorización "previa, expresa y por escrito" del arrendador.

A ello se opone la parte demandada, alegando que la vivienda y sus instalaciones presentaron numerosas deficiencias desde el inicio del arrendamiento, algunas de las cuales ya fueron observadas durante la visita inicial al inmueble; razón por la cual, se incluyó en un Anexo al contrato de arrendamiento una relación de reparaciones y actuaciones que el arrendatario se obligaba a efectuar en el inmueble, algunas de las cuales no se llegaron a hacer; sin perjuicio de otras deficiencias que fueron surgiendo con posterioridad durante el arrendamiento, que afectaban al uso diario de la vivienda, considerando que el arrendador incumplió las obligaciones del contrato, pues pese a múltiples reclamaciones tanto al arrendador como a la persona intermediaria que actuaba en su nombre, algunas no fueron atendidas ni reparadas, y los daños que se reclaman y cuya reparación se solicita en la demanda, ya existían en la vivienda desde el inicio del arrendamiento.

Se opone igualmente a la reclamación del importe de las rentas, gastos de abastecimiento y suministros del inmueble arrendado, desde la entrega de las llaves de la vivienda, en diciembre de 2019 y hasta la reparación de los daños; así como a la penalización prevista en la estipulación 14ª del contrato, al no cumplirse el requisito principal de unilateralidad, pues no hubo oposición del arrendador cuando le fue comunicado el desistimiento desde octubre de 2018, ni en la entrega de llaves.

La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Pozuelo de Alarcón de 24 de enero de 2023 estima parcialmente la demanda y, en consecuencia, condena a D. Eduardo a indemnizar a D. Carlos Ramón, por los daños y perjuicios que se enumeran en el fundamento jurídico cuarto de la resolución, y cuyo importe se fijará en ejecución de Sentencia, por su uso negligente o inadecuado; así como a abonar a D. Carlos Ramón la cantidad de 4.149,32.-€, en concepto de penalización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento, de conformidad con la cláusula 14ª del contrato de arrendamiento; debiendo deducir de los importes a que cuyo abono resulte condenado D. Eduardo, por compensación, la cantidad de 6.000.-€, correspondiente al importe de la fianza legal entregada por el mismo. Todo ello sin expresa imposición de las costas causadas en la instancia.

Frente a dicha resolución recurre en alzada la parte actora, oponiéndose la parte contraria, y, a su vez, impugnando determinados pronunciamientos de la resolución.

DEL RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR LA REPRESENTACIÓN PROCESAL DE D. Carlos Ramón.

SEGUNDO.- DEL ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA Y DE LA INCORRECTA APLICACIÓN DE LAS REGLAS DE INVERSIÓN DE LA CARGA PROBATORIA: (i)presunción iuris tantumdel buen estado de la vivienda al inicio del arrendamiento y (ii)presunción iuris tantumde que los deterioros de la vivida fueron producidos por culpa del arrendatario

Entiende la parte actora que la sentencia recurrida ha realizado una incorrecta valoración de la prueba pues, a su entender, debe considerarse acreditada, en aplicación de la presunción del art. 1563 del Código Civil, la responsabilidad del arrendatario en relación con los deterioros de la vivienda, sin que el demandado haya probado que los mismos se han producido sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable para quedar exonerado; y ello aun teniendo en cuenta que, tal como indica la resolución apelada, "la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador".A estos efectos, considera la apelante que "ha probado (i)a través de los reportajes fotográficos y de los informes técnicos y periciales aportados, la realidad de los daños y desperfectos de los que adolecía la vivienda arrendada cuando fue devuelta por el arrendatario y (ii)a través del reportaje fotográfico aportado y de las propias declaraciones del arrendatario contenidas en el contrato de arrendamiento, el buen estado de conservación y mantenimiento de la vivienda al inicio del arriendo por lo que necesariamente los daños y desperfectos tuvieron que ocasionarse durante la vigencia del arrendamiento. Es decir, conforme a la propia doctrina expuesta en la sentencia impugnada, debe presumirse la culpa del arrendatario en los daños y deterioros de la vivienda objeto de arrendamiento".

Por otro lado, entiende que la sentencia es incongruente por cuanto, aún cuando fuera negado que los daños de la vivienda fueron causados por el uso inadecuado y negligente que el arrendatario y su familia hicieron de la misma, si la propia sentencia considera que la mayor parte de los daños son "derivados del desgaste por el uso ordinario",ello debiera suponer la estimación de las pretensiones de la actora pues, conforme establece claramente el artículo 21.4 de la LAU "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario".

En definitiva, considera la apelante que, conforme a la normativa aplicable, el arrendatario tiene el deber de realizar reparaciones tanto por los deterioros que le sean imputables -bien directamente, bien a las personas de su casa- como las que vengan exigidas por el uso ordinario de la vivienda, y que tal obligación está íntimamente ligada al deber que también le incumbe al arrendatario de devolver la vivienda "tal como la recibió".Y en este sentido, considera que, tanto por aplicación de la presunción del art. 1562 CC, que no ha quedado destruida por la prueba practicada, como de la propia literalidad del contrato, queda acreditado que el arrendatario recibió la vivienda en perfecto estado de conservación y mantenimiento; y que, conforme al art. 1561 CC, tiene el deber de devolverla en el mismo estado en que la recibió. Y así se hacía constar expresamente en el contrato celebrado, en el que el arrendatario "(i) se obligaba a devolverla "en iguales condiciones"que confesaba recibirla, o lo que es lo mismo, "en perfecto estado de conservación y mantenimiento"y (ii) que se comprometía a "realizar cualquier tipo de reparación que sea necesaria para conservar la vivienda y zonas exteriores, con independencia de la causa que las origine durante la vigencia del presente contrato".

A estos efectos es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal "ad quem" está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirma lo siguiente: «Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...".

No obstante, hemos de recordar que debe ser respetada la valoración probatoria de los órganos judiciales en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica. Por tanto, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, como tiene declarando el Tribunal Constitucional (sentencia 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994), salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o , en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, porque prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

En el caso que nos ocupa la sentencia se encuentra debidamente motivada, expresando la juez su convicción en términos razonados y con referencia al resultado de la prueba practicada, sin que se aprecie en ello error de ningún tipo, ni omisión relevante, ni infracción legal.

En efecto, la prueba practicada permite considerar destruida la presunción iuris tantumde recepción de la finca en buen estado, y ello pese a la literalidad del contrato en el que el arrendatario manifiesta recibir la finca en perfecto estado de conservación y mantenimiento. Una interpretación sistemática del mismo pone de manifiesto que tal afirmación no se compadecía con la realidad, pues el propio contrato contiene un Anexo en el que se ponen de manifiesto los defectos que el arrendador se compromete a reparar. Por otro lado, los abundantes correos electrónicos cruzados entre la parte arrendataria y la intermediaria que actuaba en nombre del arrendador, tanto unos días antes como inmediatamente después del inicio del contrato, en los que el arrendatario pone de manifiesto los múltiples defectos que va encontrando en la vivienda, permiten afirmar que el "perfecto estado de conservación y mantenimiento"no era tal; máxime si tenemos en cuenta, como lo hace la sentencia recurrida, que la construcción data del año 1985 y que únicamente había sido objeto de una reforma parcial en 2003, habiendo estado deshabitada durante los años previos a la celebración del contrato.

Por otro lado, razona de forma lógica la juzgadora de instancia, conforme a la prueba propuesta por las partes, que ha de considerarse acreditado igualmente que buena parte de los defectos cuya reparación se pretende por el arrendador no se han debido a la culpa del arrendatario, quedando enervada de esta forma la presunción iuris tantum del art. 1563 CC. Y ello en atención, tanto de la documental relativa a las múltiples comunicaciones entre las partes en las que la arrendataria ponía de manifiesto los defectos que iban surgiendo, como de la valoración de los distintos informes periciales aportados por las partes. En este sentido, hemos de convenir con la juzgadora de instancia en que el informe de D. Gaspar, aportado por la parte actora, es difícilmente asumible por impreciso y porque, tal como puso de relieve en la vista, nunca tuvo la oportunidad de comprobar el estado de la finca previo al arrendamiento y, sin embargo, valora la reposición a nuevo sin tener en cuenta la depreciación derivada del transcurso de 35 años desde la construcción al tiempo de realizar el informe. Por el contrario, el informe pericial aportado por la demandada expone una explicación lógica de los defectos señalados, atendiendo a toda la prueba documental que obra en autos en relación con los problemas que se iba encontrando la arrendataria durante la duración del contrato. De esta forma, la prueba existente nos lleva a convenir con la juzgadora de instancia en que la presunción de culpabilidad del arrendatario en relación con la mayoría de los defectos que se le reclaman, tal como se desarrollará a continuación, ha quedado destruida.

Por otro lado, conviene señalar que la resolución recurrida no incurre en incongruencia alguna pues, conforme al art. 21.4 LAU, condena al arrendatario a la indemnización por los defectos derivados del desgaste causados por el uso ordinario, teniendo presente que, tal como reza el artículo, y se desarrollará en el Fundamento de Derecho siguiente, tal responsabilidad se limita a las "pequeñas reparaciones"derivadas de éste, y que, en todo caso, ha quedado acreditado que el arrendatario ya acometió algunas reparaciones durante el tiempo de duración del contrato.

TERCERO.- DEL ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA: DE LA OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO DE REPARAR LOS DETERIOROS CAUSADOS Y DEVOLVER LA VIVIENDA "EN PERFECTO ESTADO DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO".

En este motivo concreta la apelante su desacuerdo con la valoración por parte de la juez a quo de la prueba practicada en relación con los distintos defectos que imputa al uso negligente de la finca por el demandado.

1. Así, en relación con los deterioros que se afirman existentes en paredes, suelo y techos razona la juzgadora de instancia que se derivarían de un uso normal de la vivienda y no de un uso negligente por parte del arrendatario, a lo que añade además ser las cuantías reclamadas por tales conceptos desproporcionadas por cuanto lo que se pretende es pintar, lijar y barnizar toda la vivienda. Tal razonamiento debe ser mantenido pues la imprecisión del informe pericial aportado impide entender que exista algún desperfecto puntual ocasionado por el uso negligente del arrendatario, cuando lo cierto es que efectivamente se reclama la reparación de todas las paredes, suelos y techos de la vivienda.

En este sentido debemos recordar la establecido en la Sentencia 498/2020 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) de 24 de julio de 20202 que, en relación con la partida de pintura reclamada por el arrendador señala "...nos encontramos ante desperfectos por pintura que no exceden del desgaste propio del transcurso del tiempo o del normal uso de la vivienda arrendada, siendo así que esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010 , y 23 de abril de 2013 ) viene manteniendo que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino".

Estimaciones éstas que son aplicables igualmente al repaso pretendido de suelos y techos.

En cuanto a la partida relativa a los defectos de mobiliario no es objeto de impugnación por haber recibido favorable acogida la pretensión indemnizatoria formulada por la actora en la medida en que la juez ha considerado que pueden atribuirse a un uso negligente realizado por el arrendatario.

Por otro lado, la sentencia también excluye las obras de "reparación de diferentes elementos de fontanería en baños, sellados de bañeras, comprobación de desagües, materiales"pues considera que son consecuencia del desgaste propio del uso ordinario de la vivienda, lo que también sucedería con "repaso de elementos eléctricos incluido sustitución de focos y luces fundidas".

Entiende la recurrente que, aunque tales desperfectos no tuviesen su origen en uso inadecuado de la vivienda por parte del arrendatario sino en el uso ordinario de la vivienda,el artículo 21.4 de la LAU también atribuye la responsabilidad de su reparación al arrendatario.

A este respecto hemos de recordar, tal como lo hace la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, Sentencia 487/2011 de 9 Nov. 2011 razona que "Ciertamente el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555,2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , y únicamente no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555,2º del Código Civil ".

Y en este sentido se hace preciso distinguir entre los deteriores causados por el tiempo y el uso normal de la cosa arrendada, de los que no responde el arrendatario conforme al art. 1561 en relación con el art. 1555.2ª CC, de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ocasionado por el uso ordinario, de las que sí responde conforme al art. 21.4 LAU.

El monto de las partidas reclamadas por la "reparación de diferentes elementos de fontanería en baños, sellados de bañeras, comprobación de desagües, materiales y mano de obra incluida"que, según el informe pericial aportado ascendería a 4.680 euros, así como el "repaso de elementos eléctricos incluido sustitución de focos y luces fundidas Materiales y mano de obra incluida"(5.350 euros) permite concluir que no se trata de "pequeñas reparaciones"sino de una renovación de estos elementos que excedería de la responsabilidad impuesta al arrendatario en el art. 21.4 LAU.

Por otro lado, hemos de tener presente que la juzgadora de instancia sí ha considerado tal responsabilidad en relación con las tapas de las cisternas, presupuestadas conforme al documento 15 bis de la actora (p. 69) en 480 euros (al igual que el mecanismo de cierre de ventana, las manipulaciones en grifo de fregadero, o el desperfecto en manivela de ventana).

2.- En relación con la pretendida responsabilidad del arrendatario por humedades y goteras encontradas en la vivienda entiende la juzgadora de instancia que no se ha acreditado por el arrendador que se deban a un incorrecto mantenimiento de la finca arrendada por el arrendatario, teniendo en cuenta que desde el inicio del contrato se puso de manifiesto por la parte arrendataria la existencia de goteras y humedades y, tal como consta en la documental, ha habido varias fugas de agua importantes debidas al mal estado de las instalaciones; llegando a descontarse un mes de renta por parte del arrendador como consecuencia de los gastos a los que tuvo que incurrir el arrendatario por consumo de agua desperdiciada como consecuencia de las fugas.

Insiste la parte recurrente en que sí ha acreditado que el origen de las humedades y goteras se debe a un incorrecto mantenimiento de las instalaciones por el arrendatario apoyando su afirmación en el informe del perito D. Gaspar, ratificado en el acto de la vista.

Una vez más pretende el apelante sustituir la valoración de la prueba llevada a cabo por la juzgadora a quo por la suya propia, sin justificar en qué medida la apreciación de ésta resulta ilógica o irracional. Y ello porque el perito de la parte actora no realiza explicación alguna sobre el origen de las fugas, obviando una realidad reconocida por la propia parte arrendadora con su proceder cual es que las fugas de agua se ocasionaron como consecuencia de los defectos de las tuberías existentes con anterioridad a la celebración del contrato.

3. La partida relativa a la reparación de humedades y goteras está íntimamente relacionada con la enunciada como "Varios elementos, fugas varias y falta de mantenimiento general"que, por las mismas razones apuntadas con anterioridad, debe ser desestimada tal como hizo la sentencia recurrida.

4. En relación con los pretendidos daños causados por el arrendatario en el estanque, de nuevo nos encontramos con que el presupuesto presentado para su reparación (Presupuesto de Exposición Continua y de Yérgola/Ramón Caña Pantoja S.L. -documento nº 21 bis de la demanda), nos lleva a concluir que lo que pretende el actor es renovar completamente este elemento de la finca, llegando a presupuesta obras para darle una mayor profundidad; sin que se haya acreditado que el deterioro se deba a un uso negligente del arrendatario, y habiendo quedado destruida la presunción de culpabilidad atendiendo a que en el propio Anexo del contrato el propio arrendador se comprometía a realizar reparaciones en el estanque, y en las comunicaciones inmediatamente posteriores al inicio del arrendamiento, la parte arrendataria daba cuenta de los defectos que se iba encontrando con el mismo.

5. Llama la atención que el actor siga insistiendo en su pretensión de indemnización a cargo del arrendatario por la instalación de depósitos no originales en el jardín de la vivienda cuando de la prueba practicada resulta evidente que se colocaron allí por la empresa contratada por la arrendadora (VEOLIA) para solucionar los problemas que estaba teniendo la parte arrendataria con el agua caliente y la calefacción y que estos le ponían de manifiesto, tal como acreditan los correos electrónicos presentados con la contestación a la demanda (documentos nº 21, 24 y 25).

6. Entiende igualmente la recurrente que la juzgadora de instancia ha desestimado incorrectamente que los pretendidos defectos derivados de la falta de mantenimiento del tejado y de la existencia de un árbol apoyado en otro con riesgo de caída inminente son debidos a un uso negligente de la propiedad por el arrendatario.

A este respecto hemos de convenir con la juzgadora de instancia en que el mantenimiento y conservación del tejado de una vivienda arrendada corresponde al arrendador, pues de ello depende la habitabilidad de la vivienda, a lo que se debe añadir que de la fotografía aportada en la página 83 del informe pericial de la actora (doc. 15) es difícilmente apreciable el pretendido riesgo de caída del árbol que se indica.

7. Insiste la apelante en que la necesidad de reparar la pista de pádel se debe al deterioro ocasionado por la falta de mantenimiento realizado por el arrendatario. Pero, tal como afirma la juzgadora de instancia, hay que atender a que la misma ya presentaba defectos, por cuanto era uno de los elementos que figuraban en el Anexo del contrato de arrendamiento que el arrendador se comprometía a reparar, y, sin embargo, solamente se procedió por éste al cambio del 50% del césped artificial de la pista de pádel (tal como se recoge en la factura de SPORT ADVANCED aportada como documento nº 4 con la demanda).

8. Lo expuesto en relación con los problemas de humedades y goteras, así como con los depósitos instalados en el exterior de la vivienda, lleva a confirmar igualmente las conclusiones de la sentencia recurrida en relación con los pretendidos defectos ocasionados por el uso negligente del arrendatario en relación con las instalaciones de calefacción y agua caliente sanitaria, pues de la prueba practicada se deriva que ya existían defectos en las instalaciones con anterioridad al contrato de arrendamiento y que, contrariamente a lo mantenido por la apelante, sí guardan relación directa con las incidencias comunicadas por el arrendatario durante la duración del mismo.

9. En relación con los daños en el jardín insiste el apelante en el error en la valoración de la prueba por la juzgadora de instancia pues, a su entender, estos daños quedan acreditados mediante la confrontación de las fotografías contenidas en el reportaje fotográfico de PROMORA realizado con anterioridad al contrato con vistas a su alquiler (documento nº 3 de la demanda) y las realizadas por MAESTROS DEL BIENESTAR con posterioridad a su conclusión (documento 13), algunas de las cuales fueron recogidas en el acta notarial (doc. 14). Sin embargo, hemos de convenir en que, no solo es difícil apreciar tales deterioros en las fotografías, sino que existe una contradicción con el informe pericial aportado por la actora (doc. 15) que solamente entiende que los daños afectan al perímetro del estanque, y que presupuesta en 2.120 euros (1.800 por cambiar el borde del estanque y 320 por reparar solado con piezas recuperadas), muy alejados de los 55.279 euros que presupuesta YÉRGOLA/ RAMÓN CAÑA (documento nº 21 bis de la demanda) y que incluye la plantación de nada menos que 300 árboles.

10. En relación con los daños derivados de la caída del falso techo de lamas de aluminio que cubría la piscina interior, hemos de convenir con la juzgadora a quo en que, conforme a la prueba que consta en autos, el deterioro y la corrosión que pudo haber motivado la caída del mismo ya eran previos a la celebración del contrato, pues desde octubre de 2015 la arrendadora ya había comunicado problemas con la máquina de secadora de aire. Teniendo presente, a mayor abundamiento, que la caída del falso techo se produjo varios meses después de finalizar el contrato de arrendamiento.

Atendiendo a tales consideraciones, hemos de desestimar el motivo de apelación de la recurrente y confirmar la resolución recurrida en cuanto a que la responsabilidad del arrendatario se limita a los defectos establecidos en la sentencia apelada.

CUARTO.- DE LA IMPROCEDENTE E INDEBIDA ESTIMACIÓN PARCIAL DE LA ACCIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS EJERCITADA FRENTE AL ARRENDATARIO ANTE EL ACREDITADO INCUMPLIENTO DE SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES.

En congruencia con los Fundamentos de Derecho anteriores, este motivo debe ser desestimado. La sentencia recurrida valora correctamente la prueba practicada y, en aplicación de la normativa aplicable, estima parcialmente la demanda condenando al demandado a la indemnización pretendida en relación con las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ocasionado por un uso ordinario ( art. 21.4 LAU) , así como con los deterioros que considera causados por un uso negligente del arrendatario, o derivados de la realización de obras no consentidas por el propietario; y desestimando el resto de pretensiones por considerar que, en función de la prueba practicada, ha quedado destruida la presunción iuris tantum de culpabilidad del arrendatario establecida en el art. 1563 CC o porque derivan de un uso normal de la cosa arrendada.

Desestimación que se extiende a los gastos en que ha incurrido la actora a fin de acreditar la realidad de los pretendidos desperfectos y deterioros de que adolecía la vivienda en el momento de su devolución por el arrendatario, tales como el reportaje fotográfico encargado a MAESTROS DEL BIENESTAR (vid. Documento número 13 y 13 bis)y Acta de presencia notarial (vid. Documento número 14 y 14 bis),que, tal como indica la juzgadora de instancia, deben ser objeto de reclamación en sede de costas.

QUINTO- DE LA INFRACCIÓN DE LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL ESTABLECIDA POR EL TRIBUNAL SUPREMO: DE LA OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO DE CONTINUAR ABONANDO LAS RENTAS Y LOS SUMINISTROS DE LA VIVIENDA HASTA LA COMPLETA REPARACIÓN DE LOS DETERIOROS CAUSADOS A LA MISMA.

Entiende el apelante que, conforme a la Estipulación Tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, éste debía extenderse hasta el 31 de julio de 2020. Sin embargo, el arrendatario informó al arrendador en octubre de 2018 su voluntad de darlo por concluido anticipadamente el 1 de diciembre de 2019; habiendo entregado efectivamente las llaves de la vivienda el día 2 de diciembre. Sin embargo, considera que, dado que la vivienda se entregó con importantes desperfectos, la devolución efectiva y real del inmueble arrendado debe entenderse producido en el momento en que acabaron las obras de reparación (septiembre de 2020), debiendo abonar el demandado las rentas y gastos originados durante este intervalo temporal comprendido entre diciembre de 2019 y septiembre de 2020.

La sentencia recurrida desestimó tal pretensión por cuanto consideró que la entrega se había producido efectivamente el 2 de diciembre de 2019, de modo que no era reclamable cantidad alguna en concepto de las rentas y gastos generados con posterioridad a la conclusión del contrato; existiendo, además, una cláusula expresa en el contrato de arrendamiento que penalizaba la terminación extemporánea del contrato por parte del arrendatario.

Entiende la apelante que, tal pronunciamiento, contradice la Sentencia nº 598/2005 del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª), de 11 de julio (RJ 2005\5006). Sin embargo, se trata éste de un supuesto distinto al enjuiciado en el presente asunto, pues en aquél el arrendatario procedió a reparar los defectos de los que era responsable, lo cual hizo que la devolución del inmueble se demorara en atención a la importancia de las reparaciones, y, en consecuencia, se entendió que la devolución del inmueble por el arrendatario tuvo lugar al finalizar las obras de reparación. Sin embargo, en el presente asunto, descartada la responsabilidad del arrendatario en buena parte de los defectos que se le adjudican por la actora, debe entenderse que la devolución del inmueble se produjo efectivamente el 2 de diciembre de 2019, debiendo asumir el arrendador la demora ocasionada por poner a punto el inmueble antes de proceder a un nuevo arrendamiento.

SEXTO.- DE LAS COSTAS.Expuesto lo anterior, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Carlos Ramón, con imposición de las costas causadas en esta alzada.

DEL RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR LA REPRESENTACIÓN PROCESAL DE D. Eduardo.

SÉPTIMO. - DE LA INAPLICACIÓN DE LA CLÁUSULA 14ª DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR RESOLUCIÓN DE MUTUO ACUERDO: LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL SOBRE INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS Y LA RESOLUCIÓN DE MUTUO ACUERDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Impugna el demandado, en primer lugar, el pronunciamiento de la resolución por la que se le ha condenado al pago de la cantidad de 4.149,32 euros en concepto de penalización por haber puesto fin anticipadamente al contrato de arrendamiento, conforme a lo estipulado en la Cláusula 14 del contrato. Y ello con el argumento de que, de la actuación del arrendador, anterior y concomitante a la entrega de las llaves al finalizar el arrendamiento, cabe inferir que hubo mutuo acuerdo entre las partes en poner fin al contrato con anterioridad al término que había sido inicialmente pactado.

El motivo debe ser desestimado por cuanto, tal como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares número 99/2015, de 17 de marzo de 2015, recordando la jurisprudencial del Tribunal Supremo, "aunque exista documento firmado por ambas partes, en los que la entrega de las llaves equivale a la resolución del contrato de común acuerdo entre la parte arrendadora y arrendataria, no se entiende a estos efectos que el arrendador haya renunciado a los derechos que le competen, salvo que ello puede apoyarse en actos que sean clara e inequívocamente expresivos de ella."En el caso de autos, no existe indicio alguno de que el arrendador estuviera renunciando a sus derechos conforme al contrato firmado entre las partes, sin perjuicio de que se aquietara a la resolución anticipada del mismo.

OCTAVO- DE LA IMPROCEDENCIA DE LA CONDENA A INDEMNIZAR LOS DAÑOS DERIVADOS DEL CERRAMIENTO DE ALUMINIO EN LA ZONA DE BARBACOA DEL INMUEBLE ARRENDADO, SIN CONSENTIMIENTO DEL ARRENDADOR: INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 23 DE LA LAU Y DE LA JURISPRUDENCIA QUE LO DESARROLLA.

La sentencia recurrida estima la pretensión de la actora en relación con los daños derivados del cerramiento de aluminio en la zona de barbacoa del inmueble arrendado, sin consentimiento del arrendador, estableciendo que el arrendatario debe proceder a la reparación de dichos desperfectos, mediante obras consistentes en el desmontaje de cerramiento de aluminio junto a materiales y mano de obra, que fija el perito del Sr. Carlos Ramón, provisionalmente, en la cantidad de 1.910 euros.

Impugna tal pronunciamiento la representación procesal de D. Eduardo por considerar infringido el art. 23 LAU y la jurisprudencia que lo interpreta.

Establece dicho precepto lo siguiente: "1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna."

Pues bien, de la prueba obrante en autos cabe considerar acreditado que el arrendador ha optado por conservar la modificación efectuada, con la única diferencia de que lo ha pintado de otro color para lograr mayor armonía con el resto de los elementos. Así se constata si se contrasta el informe pericial aportado por la demandada (documento 39, página 52) con la Fotografía nº 77 del Reportaje de PROMORA aportado con dicho informe, que no ha sido impugnado por la actora, y que se realizó con ocasión de oferta comercial de la vivienda una vez acabada la obra.

Así las cosas, procede acoger este motivo de apelación de la impugnante pues no cabe acoger simultáneamente las dos opciones que plantea el art. 23.2 LAU por cuanto ello produciría un enriquecimiento no justificado del arrendador.

NOVENO.- DE LA IMPROCEDENCIA DE LA CONDENA A INDEMNIZAR LOS DAÑOS DE MOBILIARIO: INFRACCIÓN DEL PRINCIPIO DE LA CARGA DE LA PRUEBA.

Impugna, por último, la representación procesal de D. Eduardo, el pronunciamiento de la sentencia recurrida por el que se le hace responsable de los daños ocasionados en el inmobiliario de la vivienda durante el tiempo del arrendamiento. Y ello por considerar que el arrendador no acredita los concretos daños sufridos en la medida en que el informe pericial aportado con la demanda incluye una partida muy genérica relativa a defectos de mobiliario por importe de 3.500 euros.

A estos efectos, conviene aclarar que, pese a la genericidad con la que aparecen presupuestados los defectos en el mobiliario, debemos entender que la responsabilidad del arrendatario se entiende limitada a aquellos que aparecen debidamente acreditados por el arrendador y, en concreto, tal como recoge la sentencia, a los que aparecen en las fotografías del informe pericial aportado como documento nº 15 por la actora: páginas 26, 27, 49, 53, 57 y 58, a los que se refiere igualmente la representación procesal de D. Carlos Ramón en su escrito de oposición a la impugnación; debiendo concretarse el importe de la indemnización por tal concepto en ejecución de sentencia.

DÉCIMO. DE LAS COSTAS.La estimación parcial del recurso planteado conlleva que no se haga expresa impugnación de costas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación,