Sentencia Civil 236/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 809/2024 de 29 de mayo del 2025

PRIMERO: Sociedad General Inmobiliaria de España SA presentó demanda de JVB en ejercicio de acción de reclamación de cantidades adeudadas en virtud de contrato de arrendamiento contra Alter Anima SL

Afirmó que:

-el 6 de junio de 2019 LSGIDE SA arrendó a Alter Anima SL local en el Centro Comercial Gran Plaza II explotado bajo el rótulo "Mírame Optica/Mírame SunGlases"

El local se entregó el 15 de junio de 2019 concediendo durante las 2 primeras anualidades bonificaciones en el pago y carencia durante 2 meses y medio (estipulaciones adicional 4ª y 5ª)

-la demandada ha impagado las facturas correspondientes a marzo, abril, mayo y noviembre de 2020 y junio de 2021 ascendiendo el importe debido a 46432,04 euros

-la actora comunicó la actualización de la renta mínima garantizada correspondiente a 2020 y 2021 el 15 de noviembre de 2019 y 3 de noviembre de 2020 y la actualización de los gastos de comunidad corresponidnete a 2021 por carta de 29 de enero de 2021

-el requerimiento de pago practicado por la actora no se ha atendido

-negó que la pandemia y el Covid amparen la actividad de la demandada.

Tras citar los F de Dº que estimó aplicables, suplicó se dictara sentencia por la que "...condene a la demandada a pagar a la demandante la suma de 46.432,04 euros, por las rentas y cantidades asimiladas impagadas en virtud del contrato de arrendamiento, más las cantidades que venzan y sean impagadas a partir de la presentación de esta demanda, más los intereses pactados y las costas del procedimiento."

Alter Anima SL presentó escrito de contestación a la demanda oponiéndose y excepcionando como cuestiones procesales:

Cuestión compleja

REbus sic stantibus

Pluspetición

Compensación de créditos

Inadecuación de procedimiento

En cuanto al fondo, admite el contrato y adeudar sólo la cantidad de 8998,49 euros, a la que se allanó, una vez fueron realizadas las deducciones y compensaciones correspondientes a los meses de cierre del Centro Comercial y el cese de actividad motivado por el estado de alarma.

Tras tener por contestada la demanda y señalada vista en dicho acto la parte actora amplió la cantidad reclamada a 57732,16 euros correspondiente al impago de Junio de 2022

El 20 de Diciembre de 2022 se dictó sentencia estimando parcialmente la demanda condenando a la demandada a satisfacer 50728,76 euros (principal incrementado en el acto del juicio menos Gabeo)

Presentó escrito interponiendo recurso de apelación Alter Anima SL defendiendo en un previo que se le habría causado indefensión por no haberse apreciado inadecuación de procedimeinto

Seguidamente apuntó como antecedentes que entronca en el Recurso:

-I La sociedad General Inmobiliaria es propietaria del Centro Comercial y aplicó a los operadores del Centro Gran Plaza II de Majadahonda el Decreto 8/2020

-II El 18 de abril de 2021 se remitió correo para aligerar la deuda que mantenía (46432,04 euros) proponiendo una bonificación 30% a todo el año 2021 quedando fijada la deuda en 20909,03 euros

El correo se contestó por el recurrente pidiendo detalle

III Se entró en negociación pactando acuerdo: doc 1 de la contestación

IV Conforme con la propuesta y aceptada el demandado recurrente se allanó al importe de 8998,49 euros

V La DO de 27 de junio de 2022 acordó dar traslado del allanamiento así como de la compensación de la fianza de 7003,40 euros sin que la actora evacuara alegación alguna

VI El fundamento 4º de la sentencia acepta la compensación

Opone la parte recurrente error en la valoración y apreciación de la prueba e infracción del art 316, 326, 348, 376 LEC y 1262 Código Civil persiguiendo la revisión del F de Dº 2º por error en la valoración de la prueba.

De adverso medió oposición al recurso defendiendo la corrección técnico jurídica de la sentencia dictada.

SEGUNDO: Queda acreditado con la documental obrante en autos y la testifical practicada en el acto del juicio que:

-el 6 de Junio de 2019 Sociedad General Inmobiliaria de España SA y Alter Anima SL firmaron contrato de arrendamiento de local AO12 y AO14 por un plazo de 3 años

Renta mínima 84040,80 euros/año + renta variable (cifra de ventas)

Dicho contrato recoge como Estipulaciones Adicionales:

Bonificación de la renta mínima garantizada (dos años desde la fecha de entrega del local, bonificada un 20%

Dos meses y medio de carencia en el pago de la renta mínima garantizada

-el local se entregó el 15 de junio de 2019 (doc 3 de la demanda)

-el 15 de noviembre de 2019 se notificó conforme al IPC la actualización de renta correspondiente a 2020 (doc 7) y 2021 (doc 8)

-la parte actora con su demanda aportó facturas correspondientes a Marzo de 2020, Julio de 2020, Noviembre de 2020 y Junio de 2020 (doc 5 de la demanda) y la devolución bancaria

-el 15 de septiembre de 2021 la actora entregó a Alter Anima burofax requiriendo el pago

-como doc 5 de la contestación se han aportado correos de 18 de octubre de 2021 remitido por Constanza a Benjamín:

"...queremos ayudarte para sacar adelante la tienda de Gran Plaza-2

En este momento, contando que has atendido el recibo de Octubre, tienes una deuda de 46.0432,04 euros

Para aligerar dicha deuda te proponemos ...bonificación del 30% retroactivamente durante el año 2021

Contestó el demandado/apelante: el 18 de octubre: " necesito en detalle las bonificaciones desde marzo de 2020 hasta diciembre de 2021 para contestarte"

Correo 21 de octubre de Constanza SCC al demandado/apelante: Has tomado alguna decisión?

Correo 25 de octubre del demandado/apelante dividiendo los comentarios a su propuesta en diferentes puntos:

Alude a moratoria renta según RD abril de 2020...no le fue aplicada

Los correos restantes se refieren a la petición del excel

-con el escrito de contestación a la demanda se ha aportado cadena de whatŽs App con Constanza empleada de SCC que presta servicios para la entidad actora y que compareció al acto del juicio en calidad de testigo reconociendo dichas comunicaciones con Benjamín (Alter Anima) de 17 y 18 de noviembre de 2021

Se niega la posibilidad de bonificar el año 2020

Pueden subir la bonificación del 2021 y llegar hasta un 40% y eses 40% sumarlo a la otra bonificación que tenía del 20% que duraba hasta junio

Tendrías que pagar 8998,49 euros y con eso te pondrías al día sin deuda.

Nos manifestó la testigo en el acto del juicio que aunque Benjamín aceptó el acuerdo no tenía dinero para el pago de ese importe y no se podía formalizar dicho acuerdo aceptado si no era contra la entrega de cheque en pago de la cantidad.

-con la contestación a la demanda se ha aportado doc 6 carta de 20 de julio de 2020 de SCC a Alter Anima notificando renta neta y variable condicionada a una serie de aceptaciones y renuncias por parte del arrendatario

-como doc 7 se aportó correo de 12 de noviembre de 2020 refiriéndose a burofax reclamando pagos (no es el aportado con el escrito de demanda) reclamando el demandado la aplicación del RD 22 de abril

-el doc 9 y ss se refieren al cambio de local.

Análisis del recurso.

Suplicando se dicte sentencia por la que se declare que la cantidad a pagar por la arrendataria-demandada-apelante, a la arrendadora-demandante-apelada, sea la suma convenida por las partes de 8.998,49 € mas los recibos posteriores por importe de 11.300,12 ampliados en la audiencia previa, ascendiendo a la suma de 20.298,61 €, de la que se deducirá la fianza por la GABEO por importe de 7.003,40 €, debiendo abonar por tanto la demandada-apelante, la diferencia entre ambas cantidades por importe de 13.295,21 € (8.998,49+11.300,12= 20.298,61 - 7003,40= 13.295,21 €,; y revocando la Sentencia de Instancia, con expresa imposición a la parte demandada y apelada de las costas causadas en ambas instancias, con cuantos pronunciamientos procedan en Derecho, sostiene la entidad apelante error en la valoración de la prueba persiguiendo la revisión del F de Dº 2º

Comenzamos así con la alegada inadecuación del procedimiento.

Ejercita la parte actora/apelada en su demanda, única y exclusivamente acción en reclamación de cantidad por impago de rentas y/o cantidades asimiladas.

Art 250 LEC: Se decidirán en JVB, cualquiera que sea su cuantía las demandadas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario...pretendan que el dueño....recupere la posesión de la finca"

Así no concurre inadecuación del procedimiento, el actor instó la reclamación de cantidad por vía del JVB prevista por la LEC

No estamos hablando de un juicio de desahucio por falta de pago de la renta de naturaleza sumaria y que persigue la resolución del contrato por falta de pago en el tiempo y forma de las cantidades exigibles y la recuperación de la posesión, sino ante una reclamación de cantidad por incumplimiento de la obligación específica de pago de renta que el contrato de arrendamiento impone al arrendatario.

Cuestión compleja

Es cierto que la doctrina clásica establecía que el juicio de desahucio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 sólo podía utilizarse cuando entre las partes no existiesen más vínculos jurídicos que los derivados del contrato de arrendamiento o de la situación de precario, pero cuando concurrían otros y eran de tal naturaleza o tan especiales o tan complejas las relaciones que ligaban a las partes que no era racionalmente posible apreciar su finalidad y trascendencia en el juicio de desahucio, dado su carácter sumario, no procedía la utilización del mismo, porque entonces se convertiría este procedimiento sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa y alegaciones que ofrecen los juicios declarativos [ SSTS 18 de diciembre de 1953, 17 de marzo de 1969 y 14 de abril de 1992 ]. Ahora bien, esta doctrina carece en la actualidad de aplicación, porque el juicio de desahucio tal y como se regula en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, ya no es un juicio sumario, y su trámite procesal es el correspondiente a un juicio declarativo más, pero además es que en autos no nos encontramos ante el ejercicio de una acción de desahucio por falta de pago de la renta sino ante una reclamación de cantidad pura y dura con plenitud de efectos y sin limitación alguna de medio probatorio o que no produzca cosa juzgada (características de los juicio sumarios)

La complejidad o no de la controversia se puede conocer y resolver en su seno.

Entiende la parte recurrente que ha sido el actor el que ha introducido en el pleito la cuestión compleja referida a la aplicación o no de las medidas aprobadas por el RD 35/2020 de medidas urgentes, pero a juicio de la Sala lo único que hace el actor es "anticiparse" a las manifestaciones que la entidad demandada apelante iba a hacer, sin introducir esa alegada "cuestión compleja" que tampoco lo sería como tal.

Reducción de la renta en base a la aplicación de la cláusula de rebus sic stantibus

Tampoco puede ser estimada.

Sentencia del Tribunal Supremo 982/2024, de 10 de julio. Dicha sentencia, en cuanto a la posibilidad de aplicar la cláusula rebus sic stantibus, recuerda que en la sentencia de pleno 966/2023, de 19 de junio, la sala señaló, que no es posible alegarla por vía de excepción; toda vez que su formulación, en un procedimiento de naturaleza plenaria como el que nos ocupa, debe llevarse a efecto por la vía de reconvención, lo que no implica lesión del derecho fundamental al art. 24.1 CE, pues su juego normativo no ampara formular pretensiones al margen de sus cauces legales, lo que además no es una exigencia caprichosa en tanto en cuanto se halla comprometido, para combatir, en su caso, sus presupuestos condicionantes, el derecho de defensa de la contraparte igualmente elevado a rango constitucional. Y así, indica que en la mencionada sentencia del pleno se señaló:

"[...] esta sala ha declarado en relación con la oponibilidad de la cláusula rebus sic stantibus en los juicios plenarios que la mera referencia a la misma por vía de excepción en un escrito de contestación a la demanda no es suficiente para justificar un pronunciamiento específico sobre ella ( sentencia 822/2012, de 18 de enero ) y que su posible ejercicio requiere su formulación expresa mediante una demanda reconvencional ( sentencia 658/2012, 14 de noviembre ).

"Lo que resulta lógico a todas luces ya que con el planteamiento de la cláusula mencionada se introduce en el proceso una nueva pretensión y se amplía indefectiblemente su objeto como consecuencia del ejercicio de una nueva acción que debe sustanciarse con todas las garantías (también para la parte reconvenida), enjuiciarse y resolverse en la sentencia decidiendo si se concede la tutela jurisdiccional pretendida por la parte reconviniente [...].

"[...] La sala es consciente del contenido de los arts. 438.2 , 249.1.6 º y 250.1.1º LEC , pero no lo considera óbice para asumir que en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas se puede introducir la cláusula rebus sic stantibus formulando demanda reconvencional.

"Es cierto que para que se admita la reconvención es necesario que esta no determine la improcedencia del juicio verbal y que exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal. Pero también lo es que, en casos como el presente, lo pretendido en la reconvención guarda una íntima relación con lo pretendido en la demanda. E, igualmente, que la conexión constituye, en estos casos, el criterio principal para que la reconvención se admita con una doble y fundamental finalidad: por un lado, permitir al demandado una defensa completa; y, por otro lado, concentrar en el juicio verbal de desahucio toda la discusión, evitando la pluralidad de procesos, economizando gastos y esfuerzos, y agilizando lo más posible la resolución definitiva y sin dejar cabos sueltos de la controversia existente entre las partes.

"La solución anterior está en sintonía con el criterio que ha guiado al legislador en sus sucesivas reformas, en las que ha ido ensanchando el alcance del juicio verbal a costa del juicio ordinario, cuyo ámbito, en materia de arrendamientos urbanos de bienes inmuebles, se ha ido achicando. Primero, al añadirse, junto a la original salvedad de las demandas de desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, otra salvedad más, la de las demandas por reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, con independencia de su cuantía (Ley 19/2009, de 23 de noviembre). Y después, al volver a ampliarse las salvedades, esta vez en relación con cualquier asunto en que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso a seguir será el que corresponda conforme a las reglas generales (RDLey 7/2019, de 1 de marzo)".

"La solución contraria, de no admitir la reconvención, chocaría con la modificación introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal en el art. 440.3 LEC con la finalidad de optimizar los procedimientos y de suprimir trámites procesales innecesarios o sustituirlos por otros más breves, puesto que no le dejaría al demandado más salida que el planteamiento de la cláusula rebus sic stantibus en un juicio declarativo ordinario, lo que no solo contravendría los propósitos de agilización y eficiencia perseguidos por el legislador por antieconómico y retardatario, sino que, al dividir en dos procesos la controversia que se podría resolver en uno solo, resultaría disfuncional y perturbador. Además de restringir de forma desproporcionada las posibilidades defensivas del demandado tal y como resultan configuradas por el propio precepto, que no establece limitaciones a las razones que puede alegar por entender que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que, al no ser deducible la cláusula rebus sic stantibus como una mera excepción, ya no podría hacer si no se admite la reconvención".

En definitiva, en los juicios plenarios la mera referencia a la cláusula por vía de excepción en un escrito de contestación a la demanda no es suficiente para justificar un pronunciamiento específico sobre ella puesto que, su posible ejercicio requiere su formulación expresa mediante demanda reconvencional por lo que la controversia amparada en la rebus no puede ser objeto de examen ni resolución.

-Nada vamos a decir respecto de la compensación que la sentencia estimó y no ha sido objeto de recurso.

Cuestión distinta es determinar la cantidad que el demandado adeuda en concepto de renta.

Cantidad reclamada en demanda 46432,04 euros incrementada en el acto del juicio a 57732,16 euros

Negociaciones inter partes

Doc 5 de la contestación correo de 18 de octubre de 2021

El apelante pide detalles de esa Bonificación.

No nos consta su aceptación

Otra negociación y ofrecimiento de bonificación con determinación de cantidad: doc 1 de la contestación, cadena de WhatŽs App

Añade que el demandado/apelante tendría que pagar 8998,49 euros y el demandado acepta pidiéndole que le envíe el documento que tiene que firmar.

El problema estriba, según se nos indicó en el acto del juicio que Alter Anima carecía de importe para el pago de dicha cantidad.

Alegado por la parte infracción del art 1262 del Código Civil por cuanto a su juicio el demandado mostró su consentimiento aceptando la oferta, resultando obligatorio, la Sala entiende que no nos encontraríamos ante un contrato sino ante una transacción del art 1809 Código civil debiendo, para acogerse a la misma, satisfacer en el acto el importe acordado.

La diferencia entre un contrato y una transacción radica en la finalidad perseguida

El contrato es un acuerdo entre partes que crea obligaciones legales definiendo lo que cada parte debe hacer o no hacer.

El acuerdo transaccional es un tipo especial de contrato que se utiliza específicamente para poner fin a una controversia, y en virtud de concesiones mutuas se evita o previene un juicio o se pone fin al que había comenzado

El consentimiento prestado no convierte en obligatorio el acuerdo ofertado para la propiedad sin que el demandado cumpla con la obligación de pago asumida dado que estamos ante una acuerdo de voluntades que evita una controversia.

No acertamos a entender en qué aspectos se habría incurrido en infracción del art 316, 326, 348 y 376 LEC y 1225 del Código Civil teniendo en cuenta que:

-en el acto del juicio no se practicó interrogatorio de parte por lo que no ha podido ser incorrectamente valorada tal prueba ( art 316 LEC)

-en cuanto a la documental no se nos explica el porqué de esa infracción que se denuncia

-en cuanto a la infracción del art 348 LEC, se refiere a la valoración de la prueba pericial que tampoco se ha practicado

-en cuanto a la infracción del art 376 LEC referido a la valoración de la prueba testifical no se nos indica el por qué de dicha infracción, no habiendo apreciado la Sala en el nuevo examen de prueba llevado a cabo y nuevo visionado del juicio infracción alguna a la hora de valorar la prueba que se practica por el juzgador.

En cuanto a la infracción del art 1225 del Código Civil sobre la validez de documento privado entendemos que la parte se refiere a la validez del acuerdo aceptado pero no firmado quedando alejado de ser considerado un documento privado reconocido.

De lo expuesto no se desprende error en la valoración de la prueba y si correcta apreciación de la practicada debiendo, con desestimación del recurso, confirmar sus pronunciamientos.

TERCERO: Desestimado el recurso, se impone a la entidad recurrente el pago de las costas procesales causadas de conformidad con el art 398 LEC

Vistos los precedentes fundamentos y preceptos legales en ellos contenidos y demás de general y pertinente aplicación