Sentencia Civil 146/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 342/2024 de 03 de abril del 2025

PRIMERO. - No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO. - Famestra, SL presentó demanda contra la Comunidad de propietarios DIRECCION000 de Tres Cantos DIRECCION001 y contra Wok Fusión, SL. La sentencia de instancia resume así el litigio:

Se ejercita por la referida parte actora demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de reclamación de cantidad en base a los siguientes hechos:

1º La actora es propietaria de los locales 8.9.4, 8.9.5, 8.9.6, 8.9.9, 8.9.10, y 8.9.11 sitos en el centro comercial DIRECCION001 de Colmenar Viejo. WOK FUSIÓN es titular del local 8.10.2, que ocupa parcialmente el local que está encima de uno de FAMESTRA, local al que se atribuye el uso gratuito de la terraza del centro comercial. Intentó hacer una obra en esta terraza y el Ayuntamiento de Tres Cantos ordenó su demolición.

2º La codemandada WOK FUSIÓN dejó todos los restos de la obra abandonados en la terraza, y la Comunidad de Propietarios tampoco ha intervenido ni ha arreglado la misma. Esto ha provocado que el local 8.9.6 tenga humedades, lo que provocó que el arrendatario del mismo resolviera el contrato con la ahora actora.

3º Según fue transcurriendo el tiempo las humedades aumentaron y se extendieron a otros locales de la actora, remitiendo diversos escritos al Ayuntamiento, sin que obtuvieran respuesta alguna. La Administración de fincas de la codemandada se niega a realizar las reparaciones porque, según refiere en un escrito que se presenta junto con la demanda, la actora adeuda cuotas de la Comunidad de Propietarios que le sumen en una situación económica que le impide hacer frente a las obras que se reclaman.

4º Por este motivo se reclama a ambas demandadas que indemnicen tanto los daños causados en los locales como lo dejado de percibir por la resolución de los contratos de arrendamiento a raíz del estado de los mismos, y que se repare el origen de las filtraciones, sea solidaria o mancomunadamente, y todo ello con condena en costas.

La sentencia de instancia desestimó totalmente la demanda, habiendo sido apelada por la actora Famestra, SL.

La Comunidad de propietarios alega en su oposición al recurso prescripción de la acción ejercitada en la demanda, que dice ser la del artículo 1902 del Código civil. Se trata de una alegación novedosa en segunda instancia, no permitida por el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, por ello, ineficaz, debiendo rechazarse de plano.

TERCERO. - Respecto de la denominada «falta de legitimación pasiva»de la Comunidad de propietarios por haber asumido el presidente la representación de la Comunidad sin acuerdo expreso de la Junta de propietarios que autorizase esa actuación, fue alegada por la parte actora y rechazada por la sentencia de instancia. En realidad, no estamos hablando de legitimación pasiva, sino de la representación de la Comunidad que corresponde al presidente. Esa legitimación pasiva la tiene la Comunidad de propietarios, dado que es a ella a la que corresponde el mantenimiento y conservación de los elementos comunes y en tal condición ha sido demandada. Y, obviamente, no se entendería que la propia demandante considerase sin legitimación pasiva a una parte a la que ha demandado.

Lo que se alega, por tanto, es falta de representación del presidente para litigar en nombre de la Comunidad por no haber sido autorizado por esta en acuerdo expreso de la Junta de propietarios.

Que es una cuestión de representación, no de legitimación pasiva, lo precisó la STS 1/2019, de 8 de enero, en un supuesto similar. Dice esa sentencia:

«La legitimación ad causam la tiene la comunidad y la cuestión del presidente es de representación.

Tal distinción es de calado conceptual y así se califica en la sentencia 543/2018 de 3 de octubre , que afirma "no estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. [...] Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente ( art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH ) que, como establece el art. 13.2 LPH , debe ser nombrado entre los propietarios."»

Añade esa sentencia que los supuestos jurisprudenciales en que se exige que la acción ejercitada por la Comunidad esté respaldada por un acuerdo expreso en tal sentido de la junta de propietarios se refieren a supuestos en los que la comunidad, «con tiempo y sosiego suficiente, salvando los plazos de prescripción y caducidad, toma la decisión de ejercitar una determinada acción».

Pero en el caso que resuelve la Comunidad no es demandante, sino demandada, de modo que está

«compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente, aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad, acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa.

De ahí, que el acento se deba colocar en que la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por los intereses de la comunidad»[...]

«A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el art. 13.3 LPH .

Por ello, el presupuesto de la intervención pasiva del presidente es que su actuación como órgano de la comunidad no supere el ámbito objetivo del poder de representación que como tal tiene conferido, esto es, en los asuntos que afectan a la comunidad.»

En ese caso, concluye el Tribunal Supremo que el presidente actuó en defensa de los intereses de la comunidad, lo que le lleva a mantener su actuación, pese a la inexistencia de aquel acuerdo expreso.

Así lo ha entendido igualmente en el caso presente la juzgadora de instancia, razonando que el tiempo necesario para convocar Junta y adoptar el acuerdo de autorización al presidente podría haber perjudicado su derecho de defensa, al tener un plazo limitado para contestar a la demanda.

Esta Sala no advierte que la decisión de la juzgadora de instancia se aparte de la solución jurisprudencial expuesta, sino que la respeta, siguiendo la pauta marcada por la citada STS número 1/2019. La actuación del presidente de la Comunidad al defender a esta en juicio, asumiendo su representación como legalmente le corresponde ( artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal) , estaba guiada por la intención de defender los intereses comunitarios, dada la amenaza económica que suponía la demanda presentada en su contra, en la que se pide la condena a cantidades muy relevantes que podrían suponer un grave perjuicio para la Comunidad (se pide una condena al pago de más de 19.000 euros, así como la ejecución de obras por importe de más de 108.000 euros y el pago de 3.924 euros mensuales hasta que se ejecuten las obras). Y debía actuar con rapidez para contestar a la demanda en el plazo de veinte días concedido, que quizás no hubiera podido cumplirse de tener que convocar Junta de propietarios para adoptar acuerdo que le autorizase. De ahí que consideremos que le correspondía asumir esa representación y lo ha hecho de forma favorable a los intereses comunitarios, lo que impone respetar esa actuación a pesar de que en el caso concreto no hubiera contado con un acuerdo expreso de la Junta de propietarios.

CUARTO. - Sobre el supuesto carácter sinalagmáticode las obligaciones en el régimen de propiedad horizontal.

La sentencia de instancia justifica la desestimación de la demanda respecto de la Comunidad de propietarios codemandada en que entiende que las obligaciones en el régimen de propiedad horizontal son sinalagmáticas para Comunidad y comuneros, lo que impediría que una parte incumplidora pidiera el cumplimiento de la contraria. Primero recogió que:

«alega la demandada la exceptio non adimpleti contractus, como excepción impeditiva, alegando que para reclamar de la comunidad de propietarios la reparación del origen de los daños, si éste fuera de su competencia por hallarse en zonas comunes, la demandante debería estar al corriente de pago de las cuotas, en cuanto ambas son obligaciones sinalagmáticas.»

Más adelante señala:

«Pues bien, esta juzgadora considera que en este caso las obligaciones de las partes sí son sinalagmáticas. Cada una de las partes es al tiempo acreedora y deudora de sendas obligaciones, enlazadas entre sí por una relación de reciprocidad o sinalagma, que está en el génesis de la relación obligatoria, constituyendo el deber de la prestación de una de las partes la causa por la cual se obliga la otra. La demanda no puede ser estimada íntegramente en cuanto la demandante no puede reclamar el cumplimiento de una obligación a la demandada sin cumplir ésta, a su vez, con aquéllas a las que viene obligada.»

1) Esta Sala discrepa de esa afirmación sobre el carácter sinalagmático de las obligaciones de las partes, al entender que no son obligaciones sinalagmáticas, ni la obligación de la Comunidad de conservar en buen estado los elementos comunes (mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, art. 10 de la L.P.H.) ni la del propietario de pagar las cuotas comunitarias. Son obligaciones legales que deben cumplirse en todo caso, cumpla o no la parte contraria con las suyas, pues la obligación la impone la ley ( artículos 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal) , sin que pueda excusarse su cumplimiento por el incumplimiento de la otra parte. Ni la Comunidad puede eludir el cumplimiento de sus obligaciones frente a un propietario que no pague las cuotas ni un propietario puede justificar tal impago por un supuesto incumplimiento de sus obligaciones por la Comunidad. No hay precepto alguno ni declaración jurisprudencial que ampare el carácter sinalagmático o recíproco de esas obligaciones.

2) Además, no puede constituir argumento para desestimar la demanda ese supuesto carácter sinalagmático de las obligaciones de una y otra parte cuando no ha sido así defendido en la contestación a la demanda. Por el contrario, la Comunidad de propietarios codemandada dice en su contestación respecto del hecho de que la actora adeude elevadas cantidades por impago de cuotas comunitarias: «No pretendemos oponer como excusa para la no atención de las obligaciones de la comunidad el que FAMESTRA no abone sus recibos pues son obligaciones independientes»;por tanto, no se opone el impago de Famestra como causa que pueda justificar que la Comunidad no cumpla sus obligaciones de conservación o mantenimiento. Luego no procede entrar aquí en ese debate, debiendo revocarse la sentencia de instancia en este aspecto.

QUINTO. - Sobre la causa de los daños por humedades.

I) El dictamen pericialacompañado a la demanda, emitido por el arquitecto D. Hermenegildo, señala que en la azotea se encuentra una terraza comunitaria, cuyo uso y disfrute corresponde al local 8.10.2, el de la codemandada Wok Fusión, existiendo en esa terraza un local de restaurante que explotaba dicha sociedad. Esta intentó hacer una ampliación sobre la azotea a base de una estructura de acero galvanizado con cerramiento de aluminio, pero no contaba con las licencias pertinentes y fue obligada por el Ayuntamiento a la demolición de lo construido. Dice el perito que entonces los dueños del negocio (Wok Fusión) procedieron a su abandono, dejando restos de las obras sin recoger, a lo que se añade el pillaje de que fue objeto, que ha determinado la existencia en la terraza, además de los materiales de obra, de restos de otros materiales de acabados y mobiliario, de modo que la terraza se ha convertido, dice el perito, en un vertedero.

Según este dictamen, todos estos escombros impiden que el agua de pluviales pueda evacuar adecuadamente; además, se producen zonas de embalsamiento debido a que los sumideros se encuentran obturados. Dice que en el momento de su visita se encuentra con una acumulación de agua importante en algunas zonas debido a que no funcionan los sumideros o por falta de pendiente adecuada. Añade que otra zona donde existe agua acumulada que no se evacúa adecuadamente es en la pasarela que atraviesa el patio cubierto central, produciendo humedades.

Aprecia también que la impermeabilización de los encuentros con los petos perimetrales se encuentra en estado bastante degradado en muchos puntos. Resume la cuestión señalando que la falta de mantenimiento es patente, requiriendo la azotea medidas urgentes de desescombro y limpieza, en primer lugar, y de reparación de sumideros e impermeabilización, tanto en los encuentros del pavimento con elementos verticales como en el resto de la impermeabilización.

En sus conclusiones apunta que los restos de materiales esparcidos por la azotea impiden que funcione correctamente el sistema de drenaje, formando embalsamientos de agua que potencian la posibilidad de aparición de filtraciones a la planta inferior, pero añade que ello no es suficiente causa para que se produzcan filtraciones, siendo necesario que la propia impermeabilización esté deteriorada. Dice el perito que no hay un único punto de acceso de agua, sino que hay numerosas filtraciones en el techo de la planta inferior. En el perímetro de la azotea se observa la rotura de elementos de protección frente a la humedad, como las albardillas del borde oeste; y los sumideros carecen de rejillas que impidan el paso de objetos a los conductos y puedan atascarlos. En algunas zonas de la azotea las pendientes de los cuarterones no evacúan hacia los sumideros, sino que generan charcos intermedios.

Todo indica, señala el perito, que resulta necesaria una reparación completa del sistema de evacuación de pluviales de la cubierta, incluyendo una revisión de la formación de pendientes. Resume sus conclusiones señalando:

- La falta de mantenimiento ha producido la obturación del sistema de evacuación de aguas pluviales, por lo que el agua se acumula en la azotea, generando zonas anegadas que potencian la posibilidad de filtraciones.

- El sistema de impermeabilización presenta una degradación generalizada, de manera más patente en los sumideros y en los encuentros de borde de la cubierta, que hace necesaria su completa reparación.

Este perito valora las reparaciones necesarias de la causa de las filtraciones en 108.033 euros (con IVA). Y valora la reparación de los locales afectados (8.9.5, 8.9.6, 8.9.9 y 8.9.11) en 19.552,98 euros, IVA incluido.

II) Dictamen del perito D. Heraclio, de designación judicial. En la visita a los locales apreció las humedades que les afectan, que han provocado -dice- daños en falsos techos, paredes y suelos, además de filtraciones sobre instalaciones. Según sus conclusiones, estas humedades proceden de instalaciones comunes del centro comercial.

No considera causa de las filtraciones la ejecución del recrecido de mortero ni la estructura efectuada sobre el solado de la cubierta (en la ampliación que intentó la explotadora del restaurante, Wok Fusión, SL y después fue derruida). Apunta que existe gran acumulación de suciedad y de escombros que puede favorecer la acumulación de agua y contribuir a las lesiones por humedades, pero no lo considera suficiente para producir filtraciones. A su entender, las causas principales de los daños son «patologías de distinta naturaleza producidas por diferentes causas, tales como defectos por mala praxis en la ejecución, deterioros, omisión de mantenimiento y obras efectuadas de forma inadecuada».Añade que debido a la antigüedad del edificio se considera normal la aparición de problemas en la tela asfáltica que subyace bajo la azotea.

Según este dictamen:

- El presupuesto para reparar los daños causados en los locales de la actora asciende a 22.503,89 euros, más IVA. Según la ampliación del dictamen, de esa cantidad, 13.233,12 euros se deben a patologías existentes en la terraza común de uso privativo y 9.270,36 euros por patologías en la zona del local restaurante.

- El total del presupuesto para reparar el origen de las lesiones y las consecuencias en el interior de los locales es de 81,784,96 euros, más IVA. Importe que divide (en la ampliación del dictamen) en 66.707,11 euros por patologías en la terraza y 15.079,23 euros por patologías en la zona del restaurante.

SEXTO.- De ambos dictámenes cabe deducir que la Comunidad demandada no ha atendido el mantenimiento de las instalaciones comunes, como exige el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, produciéndose deterioros en la terraza común y en los sistemas de evacuación de aguas pluviales que han dado lugar a las humedades apreciadas en los locales de la demandante.

Pero también ha contribuido a la existencia de humedades la actuación de la codemandada Wok Fusión, SL, a la que correspondía el uso de la terraza y era titular del restaurante que ocupaba parcialmente la azotea; los restos de obra dejados negligentemente en la terraza han contribuido al atasco de las conducciones de evacuación de aguas pluviales, siendo por ello corresponsable de las humedades aparecidas en los locales de la planta inferior.

El primer dictamen está emitido el 14 de junio de 2016. El segundo, el 9 de mayo de 2022 y la ampliación del dictamen el 23 de septiembre de 2022. Por ello, se considera más actualizado el segundo dictamen, atendiéndose a él para la valoración de los daños.

a)En cuanto a la responsabilidad por los daños causados en los localesde la actora, no es decisiva la distinción que hace el perito sr. Heraclio en su ampliación (según el origen de los daños en zona común o privativa), pues la responsabilidad de cada parte demandada no depende del lugar en que se ha originado la patología causante del daño, sino de la conducta de cada agente y de si constituye o no incumplimiento de su obligación. La obligación de la Comunidad es el mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes ( artículo 10.1.a/ de la Ley de Propiedad Horizontal) ; la obligación incumplida por Wok Fusión es la de observar la debida diligencia en el uso del inmueble y no causar daño a otro con sus actuaciones, o como dice el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal en sus apartados a) y b), respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes; y mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios.

Valorando la entidad de las respectivas conductas, se considera que es mayor la responsabilidad de la Comunidad de propietarios por no atender durante largo tiempo la conservación de los elementos comunes pese a estar causando daño a uno de los propietarios, y por eso se le atribuye un 75% de responsabilidad, frente al 25% imputable a Wok Fusión, SL por su negligente actuación al dejar restos de obra en la terraza, reparto que acoge los porcentajes que se piden de forma subsidiaria en la demanda. Los daños causados en los locales de la actora ascienden (según el segundo dictamen pericial, el del perito sr. Heraclio) a 22.503,89; más el IVA (21%), lo que supone un total de 27.229,71 euros. De esta cantidad debería responder la Comunidad de propietarios de 20.422,28 euros; y Wok fusión, SL, de 6.807,43 euros. Pero por este concepto solo se pide en la demanda la suma de 19.552,98 euros, luego debemos limitarnos a conceder esta cantidad por razones de congruencia. La Comunidad de propietarios responderá del 75%, 14.664,74 euros; y Wok Fusión, SL, del 25%, 4.888,24 euros.

Tales cantidades devengarán el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda ( artículos 1100, 1101 y 1108 del Código civil) , incrementándose en dos puntos desde la fecha de esta sentencia ( artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

b)Por lo que se refiere a la reparación de las causas de las filtraciones,en la demanda se ha pedido conjuntamente una obligación de hacer y una fijación o valoración de la misma en determinada cantidad, lo que no es correcto, ya que los trabajos necesarios pueden ascender a esa suma pretendida o no, generándose así -en hipótesis- una notable confusión a la hora de ejecutar la sentencia. De ahí que deba condenarse a efectuar las reparaciones precisas para eliminar el origen de los daños causados por filtraciones, siguiendo los términos señalados en el dictamen pericial de D. Heraclio, con el límite de la cantidad fijada por este como importe de las reparaciones, que es de 59.281,07 euros, más IVA, en total 71.730,09 euros. De esta suma, la Comunidad de propietarios responderá de 53.797,57 euros (75%); y Wok Fusión, SL, de 17.932,52 euros (25%).

El apartado c)de la petición de la demanda, que contempla el posible incumplimiento de los condenados de la condena a reparar, no procede decidirlo ahora al pertenecer a la fase de ejecución de sentencia. Es en esa fase de ejecución donde deberá decidirse lo que proceda en función de lo que se pida, de producirse el incumplimiento.

El apartado d)pide el lucro cesante por no haber podido explotar los locales, esto es, alquilarlos, concretándolo en una renta mensual de 1.556 euros por el local 8.9.5; igual cantidad por el local 8.9.6; 405 euros por el local 8.9.9; y también 405 euros por el local 8.9.11, en todos los casos hasta que se realicen las obras a que vienen obligados los demandados.

La Comunidad de propietarios ha alegado que ha presentado dos demandas contra la actora en reclamación de las rentas que adeuda. Reconoce que el centro comercial ha pasado por situaciones difíciles al decaer el éxito de los locales comerciales y ante el impago de los gastos de comunidad por ciertos copropietarios, lo que ha impedido a la Comunidad, por falta de fondos, atender sus obligaciones de mantenimiento de las instalaciones y elementos comunes. Entre los deudores cita la importante deuda que mantiene la hoy demandante, que según el escrito de oposición al recurso de apelación tiene una deuda con la Comunidad de más de medio millón de euros. No es esta la finalidad de este proceso, bastando lo expuesto para enmarcar la situación del centro comercial y las dificultades económicas que atraviesa o ha atravesado.

La Comunidad de propietarios reconoce que dicho centro se encontraba en un estado de abandono, con cierre de locales y propietarios que no abonaban sus cuotas, lo que ocasionó que la Comunidad de propietarios no pudiera hacer frente a sus obligaciones de mantener el centro en estado de uso, reparando averías y realizando el mantenimiento de todas sus instalaciones. El documento 9 de la contestación a la demanda de este proceso es la contestación a la demanda presentada por Famestra, SL en el litigio en el que la Comunidad de propietarios le reclama el pago de cuotas, y es significativo al reconocer esa situación, el abandono del local y la propia falta de liquidez de Famestra para hacer frente al pago de las cuotas. Dice en esa contestación a la demanda:

«El Centro Comercial está prácticamente en desuso, sin actividad [...]»

«la deuda con proveedores, propietarios, Agencia Tributaria, etc., no hace más que ir en aumento, y disminuyendo el capital de los titulares de los locales, el de la Propia Comunidad actora, propiciando que cada vez más sea difícil afrontar el pago de las obligaciones vecinales.»

«Somos conscientes que dicha falta de solvencia o dificultad en el abono de la deuda por mi representada, no es justificada ni excusa suficiente para desatender las obligaciones previstas en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal . Pero sin perjuicio de ello, la inactividad casi absoluta del Centro Comercial DIRECCION001 imposibilita obtener una serie de beneficios de explotación»

Se allana parcialmente, reconociendo una deuda de 118.231,58 euros o de 89.360,67 euros, y dice:

«ofrecemos pagar la deuda ahora reconocida cediendo el local 8.9.9»

«mi principal no dispone de los importes correspondientes a las cantidades objeto de allanamiento parcial, y aun con los consiguientes préstamos financieros (si se concediesen), dejarían un agujero de insolvencia a FAMESTRA, SL que aunque pagara la deuda objeto de esta Litis, no podría afrontar el resto de cuotas que se fueran devengando en la Comunidad.»

Queda acreditado el estado más que deficiente del propio centro comercial, tanto en el aspecto comercial como en sus instalaciones y mantenimiento, así como las graves dificultades económicas de Famestra, SL, quien no puede ahora pretender que no ha alquilado sus locales por las humedades, sino por la referida situación del centro comercial y por su propia incapacidad de desarrollar normalmente una actividad, dado que ni siquiera podía hacer frente a las cuotas de comunidad ni aunque acudiera a financiación externa, como ella misma reconoce. En este aspecto (reclamación del lucro cesante) ha de desestimarse la demanda.

SÉPTIMO.- Al estimarse en parte la demanda, no procede hacer imposición de las costas causadas en primera instancia ( artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . Tampoco de las causadas en el recurso de apelación, al haberse estimado el mismo en parte ( art. 398.2 de la misma Ley).

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente aplicación