Sentencia Civil 606/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 235/2024 de 04 de noviembre del 2024

PRIMERO.-La pretensión de la demanda parte de que la actora-apelante, habría procedido a la venta a la demandada de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Pilar de la Horadada en el año 2003, reservándose el usufructo vitalicio de la misma, celebrando a la misma vez que el contrato de compraventa, un contrato de arrendamiento con la demandada, exonerando a la misma de pago de la renta durante seis años, pudiendo la demandada resolverlo a lo seis años para novarlo por un contrato de compraventa de usufructo a cambio del establecimiento de una renta de vitalicia de igual valor que el precio del arrendamiento que entonces se estuviera abonando, firmando un segundo anexo en el que se establecía que, llegado el caso previsto en el primer anexo de que se nove el arrendamiento por un contrato de compraventa de usufructo a cambio del establecimiento de una renta vitalicia de igual valor que el precio del arrendamiento que entonces se estuviera abonando por la arrendataria ahora compradora, la sociedad cooperativa "SURINVER S.COOP.LTDA" asumirá "sine die" la obligación de no poder destinar la finca rustica, Hacienda de Campo denominada " DIRECCION000", a otro fin que no sea el de explotación agrícola, cediendo en las mismas condiciones dos pozos de riego. En el año 2011 se habría procedido a la venta a la demandada del usufructo sobre la finca indicada. La parte actora, tras indicar como la demandada no habría cumplido con las obligaciones derivadas de los contratos, considera que debe declararse la nulidad por vicio del consentimiento de los anexos al primer contrato, puesto que la demandante los habría firmado por la relación de confianza con la demandada, siendo la verdadera intención de la demandante asegurarse una renta vitalicia. Además, dichos documentos dejarían sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado.

La parte demandada alegó que, por acuerdo de la misma de 30 de enero de 2003, se acordó solo la compra, siendo la demandante quien, ante la posibilidad de que la finca pudiese ser recalificada, quería evitar que perdiese su finalidad agrícola, acordando celebrar un usufructo meramente formal, al no poder inscribirse una condición resolutoria, siendo en realidad el precio pactado un precio que incluía tanto la nuda propiedad como el usufructo. Los anexos permitían a la demandada plena libertad, salvo para destinar la finca a una expansión urbanística, siendo los seis primeros años los correspondientes al pago del precio de la venta, no existiendo obligación alguna de acometer inversiones, siendo dicho arrendamiento un contrato simulado, así como el usufructo, que la parte demandada califica como usufructo en garantía. Durante los seis primeros años la demandada habría abonado el precio pactado, acordando en el año 2009 la rescisión de ese usufructo, desembolsando la demandada la suma de 10.246.366 euros.

La resolución de instancia desestimó la demanda con la siguiente argumentación:

"De la prueba practicada no puede considerarse acreditada la existencia de un error o vicio del consentimiento en la actora. Esta conocía perfectamente el funcionamiento de la demandada, al haber sido socia y administradora de la misma, no apreciándose una actuación de coacción o engaño por la demandada, dado que, si bien era esta quien finalmente redactaba los contratos, lo era tras un previo trámite de negociaciones con la demandante, a quien se le entregaban los mismos para poder revisarlos.

La parte demandada no ha actuado de mala fe. Existió una negociación entre ambos en condiciones de igualdad, siendo la demandante una persona con suficientes conocimientos, negociación en la que fue un aspecto esencial evitar que la finca se destinase a la especulación urbanística.

La verdadera finalidad del contrato era la adquisición de la finca por la entidad demandada, pero con la limitación de su uso para impedir su edificación, motivo por el que las partes, libre y voluntariamente, decidieron crear la apariencia de un deslinde entre nuda propiedad y usufructo.

No ha existid vicio o error del consentimiento, como tampoco incumplimiento contractual de la demandada, puesto que su obligación se limitaba al pago del precio de la venta, que era el verdadero negocio jurídico celebrado entre las partes, debiendo procederse a la desestimación de la demanda interpuesta.".

Esta argumentación con la consecuente interpretación contractual y valoración de la prueba, especialmente testifical, y adecuadamente motivada por ser suficiente para conocer las razones de la decisión del Tribunal de instancia, la aceptamos parcialmente, por remisión, en esta alzada, ya que efectivamente no hay prueba alguna de esa existencia de vicio o error en el consentimiento en los diferentes contratos firmados por ambas partes litigantes. Tampoco existe incumplimiento alguno como luego explicaremos. Pero discrepamos de que el contrato del año 2003, constituyese una compraventa plena de la finca en cuestión como igualmente a continuación expondremos.

Y no conviene olvidar, al hilo de cierta parte de la motivación del recurso de apelación que discute la no valoración de ciertas pruebas que, como recuerda la STS de 3 de octubre de 2011: "El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte recurrente no significa que no se hayan valorado o que se haya incurrido en error en su valoración y ni siquiera es exigible la expresión de las razones de este juicio ( STS de 8 de julio de 2009, RC n.º13 / 2004), a no ser que se ponga de manifiesto la arbitrariedad o defectuosa motivación de la sentencia.".

Tampoco consta nada en la sentencia a de instancia de un seguidismo de un informe jurídico aportado con la contestación a la demanda.

SEGUNDO.-Como recuerda la STS de 2 de marzo de 2007 "los contratos son lo que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes ( sentencias de 26 de enero de 1994; 24 de febrero y 13 de noviembre de 1995; 18 de febrero, 18 de abril y 21 de mayo de 1997 y 7 de julio de 2000, entre otras), pues, para la calificación, que constituye una labor insertada en la interpretación, habrá de estarse al contenido real, es decir, que habrá de realizarse de conformidad con el contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren (entre otras sentencias, las de 20 de febrero, 4 de julio y 30 de septiembre de 1991; 10 de abril, 20 y 23 de julio de 1992; 26 de enero y 25 de febrero de 1994 y 9 de abril de 1997), con prevalencia de la intención de las mismas sobre el sentido gramatical de las palabras ( sentencia de 22 de abril de 1995), al tener carácter relevante el verdadero fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato ( sentencia de 4 de julio de 1998).

Y la STS de 18 de diciembre 2001 que "es doctrina reitera de esta Sala, recogida en sentencias de 16 de mayo y 3 de junio de 1994 y 7 de febrero y 10 de mayo de 1995 que la calificación jurídica de los contratos se obtiene mediante la interpretación y ésta, respecto a las relaciones que unen a las partes litigante, compete a los Tribunales de instancia y ha de ser mantenida en casación, salvo que resulte ilógica, errónea o violadora de las normas de hermenéutica contractual; asimismo, la doctrina jurídica ha señalado que la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran y no de la denominación que le hayan atribuido las partes, siendo el contenido real del contrato el que determina su calificación.".

De modo que la calificación del contrato consiste en la inclusión del mismo en un tipo determinado, la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable, todo lo cual está por encima de las declaraciones y de la voluntad de los sujetos, operando el principio iura novit curia y ni siquiera requiere alegación de parte. Siempre que no se altere el componente jurídico de la acción, que aquí no se alterará, ni suponga la introducción de hechos nuevos lo que tampoco acaecerá en este supuesto.

Así, la regla que rige las normas sobre interpretación se aplica también en la fijación del tipo contractual realmente querido por las partes, puesto que "los contratos son los que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes" ( sentencia de 14 de mayo de 2001), de modo que "la calificación de los contratos constituye función propia de los juzgadores de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que sea arbitraria, absurda o ilegal" ( sentencia de 11 de diciembre de 2002. En definitiva, la identificación se hace por los tribunales sobre la base del contenido pactado, es decir, de lo deberes y obligaciones asumidos por cada una de las partes.

Ahora bien, con ser esto todo esto cierto no podemos olvidar que el artículo 1.281, párrafo segundo, del Código Civil, según el cual "si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas", que refleja el criterio espiritualista que rige nuestro derecho de la contratación y para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse a los actos de éstos, anteriores -como añade la jurisprudencia- coetáneos y posteriores al contrato ( artículo 1.282 del Código civil) .

Esta doctrina la resume la STS de 19 septiembre de 2000 al decir que "Tan sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983, que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de éstos coetáneos y posteriores. Pero tal investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan sólo cabe, de conformidad al art. 1281,2, si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas, como señalan al respecto, entre otras muchas, las sentencias de 30 de marzo, 17 de julio y 28 de diciembre de 1982. Finalmente, el art. 1283, que también se reputa infringido con los otros artículos precedentes, supone, como ya destacó la añeja sentencia de 9 de abril de 1947, una de las reglas de interpretación de los contratos para fijar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad contenidas en ellos, pero como destacó la sentencia de 30 de noviembre de 1962, no contiene canon o principio sobre valoración de la prueba impuesto al juzgador y que éste deba acatar en contra de su propio y personal criterio.".

TERCERO.-Sobre la escritura de segregación y compraventa de la nuda propiedad de la finca nº NUM000 de fecha 8 de Julio de 2003, con una superficie de 494.150,49 metros cuadrados, sita en el término municipal de Pilar de la Horadada, con reserva de usufructo a favor de la Sra. Noemi. (En adelante, finca " DIRECCION000"). Por precio de 5.496.944,005 Euros (impuestos incluidos) reservándose el derecho de usufructo sobre la totalidad de la finca.

Posteriormente, en fecha 14 de marzo de 2011 fue otorgada escritura pública de compraventa de usufructo de parte de finca rústica en virtud de la cual la demandada manifiesta su interés en ejercer "el derecho de poder resolver unilateralmente el arrendamiento rústico de la finca indicada, en concreto sobre ciento treinta y un mil trescientos diez metros, con cuarenta y un decímetros cuadrados (131.310,41 m2)".

En el referido instrumento público se recoge como anexo un certificado emitido por D. Carlos cuyo tenor literal señala lo siguiente: «Que en el Consejo Rector de esta Entidad, en su reunión celebrada el día 01 de julio de 2010, se tomó entre otros, el siguiente acuerdo: "Se acuerda la compra del usufructo de 131.310,41 m2 en la Finca DIRECCION000 a la Sra. Noemi ASIMISMO CERTIFICO, que en Consejo Rector de esta Entidad, en su reunión celebrada el día 10 de marzo de 2011, se tomó entre otros, el siguiente acuerdo: "Se acuerda la segregación de 131.310,41 metros cuadrados de la finca denominada DIRECCION000, cuya NUDA PROPIEDAD pertenece a la cooperativa según escritura de segregación de finca rústica y compraventa con reserva de usufructo, autorizada por el Notario de San Javier, don Pedro F. Garre Navarro el día ocho de Julio de dos mil tres. Asimismo, se ratifica el acuerdo tomado en el Consejo Rector de esta Entidad el día 01 de julio de 2010 de la compra del usufructo de 131.310,41 metros cuadrados de la citada finca.".

De dicha contratación se desprende claramente que fue la intención de la parte vendedora transmitir exclusivamente la nuda propiedad de la finca en cuestión, reservándose el usufructo vitalicio, bien con la finalidad de controlar el destino a explotación rústica de la finca en cuestión u obtener una eventual mayor percepción de ingresos mediante la posterior venta total o parcial de su derecho de usufructo. Reconociendo clara y expresamente la parte demandada compradora que lo que adquiría era exclusivamente la nuda propiedad. Si se hubiese adquirido la plena propiedad en el año 2003, carecería totalmente de sentido abonar un precio casi igual por solo 131.310,41 m2, consolidando la propiedad solo parcialmente. Todo ello también parece enmarcarse en un interés por parte de la cooperativa demandada en unas expectativas urbanísticas futuras respecto de la finca en cuestión, que además también justificarían el importe pagado por la misma. Teniendo en cuenta además que la vendedora y usufructuaria tenía ya en aquellas fechas 70 años.

Esta conclusión también se obtiene de la declaración de los diferentes presidentes de la cooperativa demandada y del director financiero de la misma, de cuyas declaraciones se infiere que efectivamente lo que se compró fue la nuda propiedad y que posteriormente se compró una parte del usufructo. Igualmente, del resto de contratos privados en los que se hace referencia a un supuesto contrato de arrendamiento que carecería de todo lógica si la propiedad hubiera sido desde el año 2003 a la demandada, la cual tampoco en ningún momento ha promovido acción interesando la nulidad por simulación de ninguna de las anteriores compraventas.

Por tanto, la situación actual es que la hoy demandada es la nuda propietaria de la totalidad de la finca y la demandante es usufructuaria del resto no vendido de la misma el 14 de marzo de 2011.

CUARTO.-Sobre el contrato de arrendamiento de fecha 8 de julio de 2003 y los sucesivos anexos y contratos relacionados con el mismo.

También en fecha 8 de julio de 2003 la demandante, en su condición de usufructuaria vitalicia de la totalidad de la finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad de Pilar de la Horadada, suscribió contrato de arrendamiento de finca rústica con la mercantil demandada, estableciéndose, entre otras, las siguientes condiciones:

-Objeto de arrendamiento: "CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMETROS CUADRADOS que serán destinados al cultivo de los productos que en su momento decida la parte arrendataria" -

- Duración: "el presente contrato de arrendamiento rústico tendrá una duración mínima de CUARENTA A Ñ OS en virtud de lo ordenado por la Ley 19/1995, de cuatro de Julio, d e Modernización de las Explotaciones Agrarias" Esto es, JULIO de 2043

-- Precio de la Renta: "La renta del presente contrato de arrendamiento se fija en la total suma de ochocientos cincuenta y cinco mil ochocientos veintiocho euros anuales 855.828 euros y se mantendrá inalterable durante toda la duración del presente contrato. contrato.

- Exoneración del pago de renta por plazo de 6 años debido a que este es el plazo que se prevé para que la explotación empiece a ser rentable por las costosas inversiones en infraestructuras que la arrendataria va a tener que acometer en la finca objeto de arrendamiento.

La exoneración de la renta se ha venido manteniendo mediante la elaboración de diferentes anexos y documentos privados hasta el año 2022.

Pues bien, como nos dice la cooperativa demandada en interpretación contractual que aceptamos en esta alzada, excepto en cuanto considera que adquirió la plena propiedad de la finca en 2003:

"...la cooperativa Surinver sí que quería y necesitaba ese uso de la finca para destinarla a campo de ensayo, esto es, a cultivar nuevas variedades y productos agrícolas para evaluar la calidad, rendimiento, resistencia y sensibilidad ante plagas y distintas condiciones, ofreciéndole parcelas a sus socios mediante un arrendamiento y que, de este modo, estos pequeños agricultores pudieran realizar esos estudios "sobre el terreno" o sobre el campo, en unas tierras adecuadas para ese fin.

e. Por ello, para que la cooperativa compradora -que había acordado en realidad pagar el precio por el pleno dominio de la finca- pudiera usarla y disfrutarla, se acompañó a la escritura de venta tres documentos privados firmados el mismo día. En el primero de estos documentos se concertaba un arrendamiento, y en los otros dos documentos se añadía un anexo al mismo.

Examinados en su conjunto los tres documentos (que constituyen el reflejo de una sola operación), queda un arrendamiento bastante poco corriente ya que:

- El arrendatario queda exento de la obligación de pagar la renta durante los seis años del plazo en que se va a pagar la totalidad del precio de la compra.

- ¡El plazo era de 40 años!. ¿Una arrendadora de 70 años que es sólo usufructuaria concierta con la nuda propietaria un contrato por 40 años? Está bastante claro que ninguna de las partes pensaba que el contrato fuera a extinguirse por transcurso del plazo.

- No se pacta que la renta se actualice durante eso 40 años. Muy raro si se piensa en un arrendamiento normal, pero totalmente normal si se piensa en un arrendamiento simulado.

- Se pactó expresamente que si pasados los 6 primeros años el arrendamiento se mantenía, por continuar el usufructo, el arrendatario podía decidir si resolvía unilateralmente el contrato, o compraba el usufructo (Anexo I), caso este último en el que se volvía a establecer expresamente la condición de no dedicar la finca a usos no agrícolas (Anexo II).

- Durante la vigencia del arrendamiento, además, el arrendatario podría libremente subarrendar, cosa que, con carácter general bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 -vigente cuando se concertó este contrato- era causa de resolución a instancias del arrendador ( art. 75 LAR 1980).

- No se destina ni una sola cláusula en el contrato a regular las posibles consecuencias del incumplimiento por parte del arrendatario, lo que habrá que admitir que resulta bastante inusual.

En suma: de acuerdo con el contrato, el arrendatario -que era también nudo propietario- podía hacer lo que quisiera en relación con el uso y la explotación de la finca, salvo dedicarla a finalidades no agrícolas. No debería tampoco pagar renta (durante los seis primeros años) y aunque en el contrato se dijo que eso era por las inversiones que había que hacer, tampoco se pactó que tuviera la obligación de realizar tales inversiones... Ni el contrato ni la ley le obligaban a invertir y, por otra parte, como nuda propietaria de la finca, la existencia o ausencia de inversiones sólo podía afectarle a ella misma. La referencia a la necesidad de hacer inversiones no era sino una fórmula para justificar una cláusula tan poco habitual como es la de exención del pago de la renta en un arrendamiento.

La conclusión es la de que el arrendamiento era un contrato simulado.".

Pues bien, como hemos anticipado, esta es la misma conclusión que obtiene este Tribunal de alzada, coincidiendo también en eso con el juzgador de instancia.

Ahora bien, no nos encontramos ante un supuesto de simulación absoluta, sino de simulación relativa ya que ese contrato de arrendamiento, así denominado por las partes no configura realmente un verdadero arrendamiento por las razones antes expuestas, sino de un contrato que a la vista de la reserva del usufructo vitalicio por parte de la vendedora y teniendo en cuenta el importante precio abonado por la nuda propiedad, permitiera la explotación agrícola inmediata de la finca por parte de la cooperativa adquirente de la nuda propiedad.

De modo que el contrato perfectamente válido y realmente subyacente bajo la apariencia de un contrato de arrendamiento, artº 1255 CC, fue la de una cesión del uso o aprovechamiento del usufructo de la finca en cuestión para que fuese inmediatamente explotada con finalidad agrícola por parte de la adquirente de la nuda propiedad, sin contraprestación alguna por renta, pues ya la comprendía la importante suma abonada en el año 2003 por la compraventa de la nuda propiedad, a la que podemos añadir la también importante cantidad abonada en el año 2011 por la compra parcial del usufructo. Cesión del aprovechamiento del usufructo (en la escritura de compraventa se prohibía la cesión del usufructo a terceros por parte de la vendedora, pero nada excluye la cesión a la propia compradora).

SAP A Coruña, a 22 de septiembre de 2015 Nº de Resolución: 333/2015, Sección: 5 "el art. 467 del CC dispone que el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia y el art. 480 del mismo campo legal establece que el usufructuario podrá aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo aunque sea a título gratuito.

Por lo tanto, teniendo en cuenta lo dispuesto en dichos preceptos legales, el usufructuario tiene derecho a disfrutar los bienes ajenos objeto del usufructo, pero no tiene la obligación de utilizarlos o disfrutarlos, como se deduce de la expresión "podrá aprovechar" del referido art.480 del CC. Además, si el usufructuario puede ceder su derecho de usufructo, incluso gratuitamente, es decir, desprendiéndose de su derecho a usar el objeto usufructuado, sin obligación de entregárselo al nudo propietario, tampoco puede justificarse legalmente dicha entrega con fundamento en que no ha cedido el derecho de usufructo y no viene utilizando la cosa objeto del usufructo. El usufructuario tiene derecho, según las disposiciones legales que regulan el usufructo, a utilizar el objeto del usufructo de la manera que tenga por conveniente, bien por sí mismo, bien por las personas que designe, e incluso, a no usarlo o a usarlo esporádicamente, utilización del objeto que al constituir un derecho del usufructuario, su no ejercicio no puede implicar abuso de derecho en relación al nudo propietario.".

AAP de Barcelona, de 4 de septiembre de 2007: "Cuando el artículo 480 del Código Civil establece que el usufructuario podrá aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, resolviéndose todos los contratos que celebre como tal usufructuario al fin del usufructo, no impide que se establezca un derecho de uso.".

Cesión condicionada evidentemente al destino agrícola de la explotación cuyo incumplimiento sí que hubiese permitido la resolución de ese acuerdo de cesión subyacente. Pero resulta que la cooperativa sí ha destinado la finca a la explotación de ese uso agrícola por sí o por medio de terceros subarrendatarios cooperativistas, para lo que también estaba autorizada.

De modo que efectivamente ni hay nulidad por error vicio del consentimiento ni incumplimiento contractual alguno por parte de la demandada, lo que supone la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia apelada.

CUARTO.-Se imponen a la recurrente las costas de la apelación. Sin que exista razón alguna para apartarnos del principio del vencimiento objetivo, dado que era evidente y palmario que nunca existió un contrato de arrendamiento cuya resolución, cobro de rentas supuestamente adeudadas e indemnización de daños y perjuicios por su incumplimiento inexistente se pretende por la actora.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;