Sentencia Civil 537/2025 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 1245/2024 de 06 de noviembre del 2025

PRIMERO.-El argumento inicial de la comunidad demandada se basa en la doctrina jurisprudencial sobre la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, el carácter meramente anulable de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la Comunidad, y su sanación por el transcurso del plazo para su impugnación.

La resolución de instancia en esta línea desestimó la demanda por caducidad de la acción y contra la misma se alzan los recurrentes, por considerar en esencia que se trata de un acuerdo nulo radical por el contrario a normas prohibitivas o imperativas existiendo además fraude de ley y abuso de derecho.

Como se indica en la demanda: "Con fecha 17 de enero de 1991, se dictó Sentencia por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Sexta, cuya copia se aporta como Documento nº 16, cuyo título proviene de la adopción de un acuerdo de cesión, adoptado Junta General de propietarios de la demandada, celebrada con fecha 9 de agosto de 1.985, acuerdo ratificado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, donde en sus Fundamentos de derecho segundo indica que... Haciendo uso de las facultades concedidas por los preceptos indicados, la Comunidad de propietarios demandante acordó en 9 de agosto de 1.985, y así se ha acreditado, autorizar a los propietarios de los locales comerciales a ocupar la zona controvertida, previo pago de un canon y en determinadas condiciones. Por tanto, la tesis de la demandante de que los demandados ocuparon la zona común por decisión unilateral y arbitraria no puede aceptarse. Los demandados ocuparon la zona porque fueron autorizados para ello por un acuerdo valido de la comunidad de propietarios que será eficaz mientras tanto no se impugne o revoque adecuadamente...

... es evidente que lo expuesto anteriormente no permite calificar el derecho de los demandados a ocupar la zona común como un derecho de arrendamiento... puesto que no ha habido una verdadera contratación...".

El primero de los acuerdos impugnados en esta controversia fue el octavo en la Junta de fecha 2 de agosto de 2019, y dice así:

"Se aporta una propuesta de 2300 € anuales por canon de terraza, acercándose a sí al valor de mercado. Varios asistentes no están de acuerdo con dicha cuantía y se genera un debate el cual termina aprobando la propuesta de 2000 € anuales sin modificación durante 2 años. Queda probada por la mayoría de los asistentes la subida de los cánones a 2000 € anuales sin modificación durante 2 años. Los cánones desocupados según junta de fecha 8 de agosto de 2013 deberán abonar igualmente el 50% del total del canon como ya se viene haciendo. Con los votos en contra de 11,280%...".

Este acuerdo es el primero objeto de impugnación en la demanda, pero es el determinante porque los demás derivan del mismo y lo que se resuelva afectará necesariamente a los demás.

El canon inicial se ha ido actualizando con arreglo al IPC, hasta el citado acuerdo que lo incrementa en un alto porcentaje.

Y también como indica la parte demandada la Mancomunidad, a través de Junta ha creado nuevos cánones a partir de los otros usos que los propietarios de los locales hacían de las zonas comunes como ha sido un canon de ocupación de pasillo, un canon por la instalación de banderolas o canon por chimenea. Así se puede ver en el Acta de la Junta de la Mancomunidad de fecha 04 de agosto de 2016 en la cual en su punto segundo se actualizan los cánones conforme al IPC e igualmente se crea un canon por utilización de pasillo.

SEGUNDO.-Los acuerdos adoptados por las juntas de comuneros son ejecutivos y de obligado cumplimiento para todos los copropietarios en tanto no hayan sido impugnados con éxito o suspendidos por la Autoridad Judicial (art. 18 de la Ley especial).

Ciertamente la impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios aparece regulada en el artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que permite a los integrantes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal es impugnar los acuerdos que se adopten en la Junta de Propietarios en tres supuestos muy concretos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

La impugnación de estos acuerdos debe hacerse en los plazos legalmente previstos que son de caducidad y en concreto, a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Pero también lo es que es preciso diferenciar entre la nulidad y la anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal a efectos de la caducidad de la acción de impugnación.

La STS de 12 de enero de 2022, nos recuerda que: "...Como declaró la sentencia 342/2018, de 7 de junio, invocada por la recurrente:

"En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

"En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención".

"Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

"En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

"En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).

"Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos ( sentencias de 25 de enero de 2005)"...

...8.- Hay que tener en cuenta, además, que el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición. Como ha señalado la doctrina, la aplicación de ese precepto no se extiende a los denominados "pseudo-acuerdos", como serían, por ejemplo, acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena. Como precisamos en la sentencia 320/2020, de 18 de junio, no toda modificación estatuaria "entra dentro de las facultades de la junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal afectación se produce".

En este sentido cabe distinguir entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes. En la regulación legal de esta materia se aprecia que subyace, como principio general, la idea de que la limitación de las competencias de la junta hace que no sólo queden excluidos de las mismas los actos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad separada de un elemento privativo (por ejemplo, la constitución de una hipoteca sobre la totalidad del edificio), sino también "la realización de aquellos actos que aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes no entren dentro de la gestión comunitaria, como serían todos aquellos que, directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo" ( sentencia 320/2020, de 18 de junio, y RDGRN de 17 de enero de 2018)...

..."Por lo que atañe a la jurisprudencia de esta Sala, la sentencia de 25 de septiembre de 2006 (recurso núm. 4815/99), citando las de 18 de junio de 2002 y 27 de febrero de 2004, declara en relación con el art. 6.3, de un lado, que "el juzgador debe analizar la índole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, para concluir con la declaración de la validez del acto contrario a la Ley si la levedad del caso lo permite, reservando la sanción de nulidad para los supuestos en que concurran trascendentales razones que hagan patente el carácter del acto gravemente contrario a la Ley, la moral o el orden público"...

Como observamos, si se infringe la Ley de Propiedad Horizontal o los estatutos, el acuerdo sería anulable y debe ser objeto de impugnación que se encuentra sometida a un plazo legal de caducidad y el acuerdo será nulo sin que entre el juego de caducidad si es contrario a una norma legal imperativa distinta a la Ley de Propiedad Horizontal.

Pero hay que tener en cuenta, además, que como indica la citada STS de 12 de enero de 2022, el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición. Como ha señalado la doctrina, la aplicación de ese precepto no se extiende a los denominados "pseudo-acuerdos".

TERCERO.-En este caso nos encontramos ante un acuerdo que es propio de la Comunidad de propietarios dentro de su competencia y ámbito de disposición. De hecho, el artículo 17.3 de la LPH, permite el arrendamiento de elementos comunes.

Por tanto, no existía obstáculo alguno para que la Comunidad de Propietarios en ejercicio de sus facultades adoptara en 1985 el acuerdo de cederles el uso del elemento común en cuestión, previo pago de una determinada cantidad, que denominan canon.

Y tampoco para que ese canon pueda ser modificado mediante nuevo acuerdo de la Comunidad de propietarios. Ante tal antecedente originario del nacimiento del derecho de uso no puede sostener válidamente que un acuerdo de la junta de propietarios no es instrumento válido para modificar el referido canon, pues si en virtud del acuerdo de la junta se configuró la relación de cesión de las terrazas a cambio de un canon, también un nuevo acuerdo de junta debe ser instrumento válido para modificar las condiciones en su día adoptadas por el originario acuerdo.

Lo que aleja de esta cuestión el fraude de ley que denuncian los demandantes consistente en que la demandada se acoge a un acuerdo comunitario con arreglo a la LPH, como norma de cobertura para regular cuestiones que exceden de su ámbito.

Canon que, por cierto, no tiene naturaleza jurídica de cuota comunitaria como dice la SAP de Almería, de 11 de junio de 2012 Nº de Resolución: 138/2012 Sección 3: "El aprovechamiento por cada local de la parte de la terraza como zona de expansión de su actividad comercial supone el aprovechamiento para sí en exclusiva de ese elemento común en la parte que ocupa, al tiempo que impide a los demás comuneros su normal utilización en esa misma medida, y ello puede negarse sin más por la actora o, como tiene lugar en este supuesto, condicionarse al pago de una renta o canon, pues son ambas decisiones facultades inherentes al dominio que ostenta la Comunidad de Propietarios. Consiguientemente, el acuerdo de cobro de una cuota o canon por dicho uso exclusivo de zonas comunes (terrazas), tomado en la Junta de 25 de agosto de 2005 conforme al artículo 17.1, párrafo segundo, de la LPH, no constituye una genuina cuota comunitaria...".

De modo que nos movemos dentro de acuerdos que son propios de dicha comunidad y por tanto sometidos a la ley especial y también a la doctrina antes expuesta sobre la nulidad de ciertos acuerdos.

La cuestión realmente controvertida es si esa modificación del que se denomina canon por el uso de los elementos comunes puede ser adoptada de forma unilateral por la Comunidad de propietarios. Esta controversia, como veremos a continuación, entronca directamente con la excepción de caducidad opuesta por la comunidad de propietarios y estimada en la instancia.

Antes que nada, debemos tener presente que la citada sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 17 de enero de 1991, determinó la naturaleza jurídica de la relación existente entre los litigantes y que se extiende a sus causahabientes en la relación que nos ocupa, considerando expresamente que no se trataba de un contrato de arrendamiento ni de una relación contractual, sino simplemente de la imposición por acuerdo de la comunidad de propietarios de un canon por uso de ciertos elementos comunes.

Declaración, ratio decidendi,que no nos queda más remedio que respetar, aunque no son pocas las Audiencias Provinciales que subsumen estos supuestos en la categoría de arrendamiento en cuanto cesión de uso a cambio de contraprestación.

Pues como recuerda la STS de 25 de septiembre de 2025: " Esta sala, en la sentencia 150/2021, de 16 de marzo, con cita de las sentencias 117/2015, de 5 de marzo y 383/2014, de 7 de julio, cuya doctrina fue ratificada en la ulterior 488/2021, de 6 de julio, tiene declarado que:

"[...] la función positiva de la cosa juzgada consiste en que el tribunal que deba pronunciarse sobre una determinada relación jurídica que es dependiente de otra ya resuelta ha de atenerse al contenido de la sentencia allí pronunciada; o lo que es lo mismo, queda vinculado por aquel juicio anterior sin poder contradecir lo ya decidido. Es el efecto al que se refiere el artículo 222.4 LEC para el que no se exige que concurran las tres identidades que integran el efecto negativo o preclusivo de la cosa juzgada, pues basta con la identidad subjetiva en ambos procesos, cualesquiera que sean las posiciones que se ocupen en cada uno de ellos, y con que lo que se haya decidido en el primero constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto del posterior [...]. La finalidad perseguida es evitar pronunciamientos contradictorios incompatibles con el principio de seguridad jurídica y, en consecuencia, con el derecho a la tutela efectiva cuando se está ante una sentencia firme que afecte a materias indisolublemente conexas con las que son objeto de un pleito posterior". [...]

»La STS 194/2014, de 2 de abril, ya se había pronunciado con anterioridad en el mismo sentido, al proclamar: [...]

»Cuando el art. 222.4 de la LEC se refiere a que lo resuelto por sentencia firme en un proceso anterior constituya antecedente lógico del objeto de otro posterior, no se está refiriendo a los denominados efectos reflejos de una sentencia, ni tampoco a la eficacia probatoria que puede desencadenar en otro litigio, ni requiere, por supuesto, la identidad de sus objetos procesales, sino lo que exige es la existencia de un nexo lógico entre ambos litigios, o dicho con mayor precisión una relación de conexidad, de estricta o indisoluble dependencia, que imponga la coordinación y no tolere la contradicción de decisiones.

3.-Las sentencias de esta sala 853/2025, de 28 de mayo, y 528/2025, de 1 de abril, explican, también con cita de otras más antiguas (sentencias 789/2013, de 30 de diciembre, 306/2019, de 3 de junio, y 1218/2023, de 8 de septiembre) que «[e]l efecto prejudicial de la cosa juzgada se vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando constituyan la razón decisoria»...

...Más recientemente, la STC 31/2025, de 10 de febrero (FJ 2), proclama que:

«La intangibilidad de lo decidido en una resolución judicial firme no afecta solo al contenido del fallo, sino que también se proyecta sobre aquellos pronunciamientos que constituyen ratio decidendi de la resolución, aunque no se trasladen al fallo ( STC 15/2006, de 16 de enero, FJ 6) o sobre los que, aun no constituyendo el objeto mismo del proceso, resultan determinantes para la decisión adoptada ( SSTC 62/2010, de 18 de octubre, FJ 5, y 39/2012, de 29 de marzo, FJ 5)».

De haberse etiquetado como relación contractual, se habría producido una clara vulneración del artículo 1256 del Código Civil, norma de naturaleza imperativa que prohíbe dejar al arbitrio de uno de los contratantes el cumplimiento del contrato, que es incompatible con una decisión unilateral de elevación del precio del contrato.

SSTS de 16 de marzo de 2007 y de 16 de julio de 1993: "Así lo exige la conservación necesaria de sus legítimos derechos, la equidad ( artículo 3-2º del C.Civil), los principios generales de la contratación ("pacta sunt servanda"), la norma imperativa de que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de los contratantes ( artículo 1256 del Código Civil) y menos procede dejar sin defensa, como plenamente vencidas, en situaciones como la del pleito, a aquellas personas que no las provocaron y son totalmente extrañas a las deudas determinantes de los embargos practicados.".

SAP de Alicante, de 10 de junio de 2013 Nº de Resolución: 315/2013 Sección 9: "...el artículo 1256 del Código Civil, partiendo de la fuerza vinculante de los contratos, tiene el carácter de norma imperativa o coactiva, y que establece que "la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de una de las partes.".

SAP de Barcelona, a 02 de julio de 2018 Nº de Resolución: 383/2018 Sección 11: el "... art. 1256 CC (norma imperativa a efectos del art. 6.3 CC) ".

SAP de Santa Cruz de Tenerife, a 16 de octubre de 2012 Nº de Resolución: 405/2012 Sección 4: "...de manera que aceptar la validez del acuerdo supondría dejar al arbitrio de una de las partes el cumplimiento de lo pactado en determinados aspectos, con infracción de lo dispuesto en el art. 1256 del CC que integra una norma imperativa cuya infracción determina la nulidad del acto conforme a lo establecido en el art. 6.3 del mismo Código.".

Y SAP de Valencia, a 28 de julio de 2010 Nº de Resolución: 453/2010 Sección 8: "Se trataría al fin y al cabo de una elemental aplicación de la regla prohibitiva del ius variandi contenida en el art. 1256 C.Civil por el cual el cumplimiento de las obligaciones no podrá ser alterado por la voluntad unilateral de una sola de las partes de un contrato.".

En consecuencia, no tratándose en este caso de una relación contractual, no es aplicable el artículo 1256 del Código Civil, y el acuerdo impugnado no vulnera normas de naturaleza imperativa o prohibitiva.

Con estos antecedentes el acuerdo de elevación del canon por el uso puede incluso enmarcarse dentro de un acto de administración.

SAP de Alicante sección 5 de 15 de julio de 2021 Sentencia: 263/2021: "...la Sala previo examen de las pruebas practicadas en relación con la pretensión de la demandante nos lleva a acoger el recurso y en consecuencia desestimar la pretensión de nulidad del acuerdo del punto 7ª del orden del día adoptado en la junta de 23 de agosto de 2019, pues...igual que el acuerdo para ofrecer a un determinado precio el uso de zonas comunes debe adoptarse en junta y reunir determinadas formalidades, también por el mismo cauce puede la comunidad acordar no continuar...sin que con ello se vulnere la doctrina de los actos propios. En este sentido se admite por las partes que desde el inicio de la comunidad los locales comerciales han venido utilizando las terrazas comunitarias a cambio de satisfacer el pago de un canon por su uso, no obstante la comunidad, previo acuerdo de la junta, tiene facultades para decidir no continuar...al tratarse de un acto de administración, decisión que no supone un abuso de derecho, y cuando además el cambio de criterio fue adoptado por mayoría suficiente de los comuneros...".

Precisamente en este sentido se orienta la citada sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 17 de enero de 1991, al mantener la vigencia de la cesión mientras no se impugne o revoque adecuadamente.

CUARTO.-Cuestión distinta es que dicho acuerdo se haya podido adoptar con abuso de derecho.

Pero la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, permite a los integrantes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal impugnar los acuerdos que se adopten en la Junta de Propietarios en tres supuestos muy concretos: "...c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.".

La impugnación de estos acuerdos debe hacerse en los plazos legalmente previstos que son de caducidad y en concreto, a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Pues bien, de existir abuso de derecho la acción estaría igualmente caducada, teniendo en cuenta que el acuerdo impugnado y básico en este asunto es el del año 2019.

La STS Sala 1ª de 27 mayo 2002, nos recuerda que "...este régimen específico de impugnación que contempla el art. 18 de la LPH es, pues, aplicable a todos los acuerdos que incurran en cualquier infracción de las normas estatutarias o de la propia Ley especial ( art. 18.1 a) LPH) , a los que se asimilan, a estos efectos impugnatorios, los que resulten gravemente lesivos para la comunidad, supongan un grave perjuicio para algún propietario o se hayan adoptado con abuso de derecho,en virtud de los supuestos introducidos por la Ley 8/1999, de 6 de abril, en los apartados b) y c) del art. 18.1 de la LPH, estimándose que tales vicios no pueden ocasionar la nulidad absoluta o de pleno derecho del acuerdo, sino su mera anulabilidad o nulidad relativa, siempre que se impugne su validez por el propietario disidente dentro de los plazos de caducidad previstos en dicha norma, pues en otro caso serán plenamente válidos y ejecutables, dado que la ley especial vulnerada, pese a su imperatividad, establece un efecto distinto de la nulidad radical para el caso de contravención, que es precisamente el contemplado en el citado precepto.".

No obstante, como a continuación expondremos, no concurre en este caso el abuso de derecho que se pretende.

La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho ( sentencias de 8 de julio de 198, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

En materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima.

Además, quien expresamente invoca la existencia del abuso tiene la carga probatoria de probarlo.

La jurisprudencia reseñada es plenamente aplicable al caso de la litis en el que no concurre el doble elemento propio del abuso del derecho:

Ni el subjetivo, ni el objetivo, por no resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho, requiriendo su apreciación una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo), pues como argumenta la contraparte:

"Procedemos a dar una explicación de porque la Mancomunidad ha aumentado el canon de las terrazas y es que la mayoría de las reparaciones y gastos que soporta la Mancomunidad ha provenido de dichas zonas comunes.

Se han interpuesto demandas contra los propietarios de locales por realizar cerramientos no permitidos, se ha tenido que renovar el suelo, las cubiertas...

También tiene que ver con el precio del suelo, la zona donde se encuentra, el importe de las tasas públicas y que la Mancomunidad en sus reuniones anteriores solo aumentaba el IPC por deferencia a los locales mientras que otras Mancomunidades tenían cánones muy superiores lo que le permitía a la Mancomunidad un desahogo económico permitiendo mejoras en el inmueble.

La Mancomunidad se construyó en el año 1982, hace 40 años, como todo edificio tiene su mantenimiento y el lugar donde se encuentra no es favorable para la construcción que es a escasos metros de la costa, expuesto al viento y la sal que corroen el hormigón y el acero. El dinero que se recauda de los cánones va a sufragar las reparaciones y gastos de mantenimiento de la Mancomunidad junto con las demás cuotas de los comuneros propietarios de viviendas.

Otra cuestión a discutir es el aumento que la comunidad ha realizado si es desproporcionado o no. A ello debemos de contestar que no es desproporcionado si la cuantía del canon era muy baja. Como se ha mencionado con anterioridad, el canon se estableció en el año 1985 y las modificaciones que ha habido en el canon de uso de terraza han sido del IPC. Aunque era un punto en el orden del día de la Mancomunidad si se procedía al aumento del canon, los comuneros eran benévolos y votaban por aplicar el IPC. Es por ello que la cantidad que abonaban los propietarios de los locales por el uso de las terrazas era tan bajo si lo comparábamos con otros cánones de otras comunidades.

Es más, el precio del canon era más bajo que la tasa pública de uso de terrazas del Ayuntamiento de Elche.

Para dar un ejemplo, los ensanches de la Mancomunidad utilizados por los locales como terrazas miden cada uno aproximadamente casi 70 m2. Pues bien, la tasa del año 2020 por utilizaciones privativas o aprovechamientos especiales constituidos por la ocupación de terrenos de uso público por mesas y sillas con finalidad lucrativa para la zona de pedanías (punto 4 del artículo 3) tiene una tarifa de 107,29 € hasta los 6 primeros metros cuadrados y por cada metro que exceda aumenta un 15 %. Es decir, salvo que los cálculos no sean correctos, la tasa por los metros ocupados por cada local tendría que pagar 1.137,27 € al año. Y ello sin contar que se aumentase un 40 % por los toldos o paravientos al haberlos anclado y no retirarlos durante el año.

Se aporta la Tasa del Ayuntamiento de Elche como documento nº 9. No olvidemos que estamos haciendo una comparación con una tasa por un aprovechamiento de dominio público el cual no debería compararse con una propiedad privada ya que no tiene la misma finalidad pero pueden explicar que la Mancomunidad no ha aplicado un canon desproporcionado en correlación con otros cánones e incluso con una tasa pública.

Para mejor comprensión de las dimensiones de las terrazas se aporta fotografía del Google Maps como documento nº 10. Se puede apreciar en la fotografía como el Local 2 está en venta y ofrece el inmueble con una terraza de 70 m2 como si fuese anejo al local...Tal y como se refleja en el Acta impugnada de fecha 02 de agosto de 2019, la Mancomunidad tenía conocimiento de que otras Comunidades habían establecido un canon mayor a la Mancomunidad de DIRECCION000 lo que les permitía un desahogo en sus cuentas por lo que lo que mi representada ha hecho es equiparar los cánones a la realidad actual.".

No puede decirse que esta finalidad constituya un supuesto de ejercicio antisocial del derecho o una extralimitación de sus límites cuyo único propósito sea el de perjudicar a los titulares de los establecimientos.

Ahora bien, esto no excluiría un eventual abuso de derecho en posibles futuras desproporcionadas subidas del canon carentes de una justificación suficiente en perjuicio de los interesados.

QUINTO.-Tampoco va la comunidad de propietarios contra sus propios actos por acordar elevar el canon establecido para uso de los elementos comunes cedidos.

La doctrina jurisprudencial sobre los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia ( sentencias 1/2009, de 28 de enero y 301/2016, de 5 de mayo). Par que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias núm. 552/2008, de 17 de junio, 119/2013, de 12 de marzo, 649/2014, de 13 de enero de 2015, y 301/2016, de 5 de mayo)". ( STS 356/2020 de 24 de juniode2020).

Y como hemos indicado está dentro de sus facultades emitir acuerdos en ese sentido y sin que pueda constituir tal conducta el que durante algunos años haya aplicado el IPC, pues no consideramos que sea acto encaminado a crear, modificar o extinguir algún derecho opuesto a sí mismo, además de que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza. Máxime cuando no consta que en la cesión de ese uso de los elementos comunes exista limitación alguna a estos efectos.

Y como dice la SAP de Alicante sección 5 de 15 de julio de 2021 Sentencia: 263/2021: "...la Sala previo examen de las pruebas practicadas en relación con la pretensión de la demandante nos lleva a acoger el recurso y en consecuencia desestimar la pretensión de nulidad del acuerdo del punto 7ª del orden del día adoptado en la junta de 23 de agosto de 2019, pues...igual que el acuerdo para ofrecer a un determinado precio el uso de zonas comunes debe adoptarse en junta y reunir determinadas formalidades, también por el mismo cauce puede la comunidad acordar no continuar...sin que con ello se vulnere la doctrina de los actos propios...".

SEXTO.-Finalmente, además hay que indicar que los recurrentes no han cumplido con el requisito exigido por el artículo 18.2 de la LPH, de estar al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, en orden a su legitimación para impugnar los acuerdos. Norma aplicable ya que no nos encontramos ante acuerdos nulos radicales o de pleno derecho.

Por todos lo expuesto, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia apelada.

SEPTIMO.-Se imponen a los apelantes las costas del recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

PRIMERO.-El argumento inicial de la comunidad demandada se basa en la doctrina jurisprudencial sobre la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, el carácter meramente anulable de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la Comunidad, y su sanación por el transcurso del plazo para su impugnación.

La resolución de instancia en esta línea desestimó la demanda por caducidad de la acción y contra la misma se alzan los recurrentes, por considerar en esencia que se trata de un acuerdo nulo radical por el contrario a normas prohibitivas o imperativas existiendo además fraude de ley y abuso de derecho.

Como se indica en la demanda: "Con fecha 17 de enero de 1991, se dictó Sentencia por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Sexta, cuya copia se aporta como Documento nº 16, cuyo título proviene de la adopción de un acuerdo de cesión, adoptado Junta General de propietarios de la demandada, celebrada con fecha 9 de agosto de 1.985, acuerdo ratificado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, donde en sus Fundamentos de derecho segundo indica que... Haciendo uso de las facultades concedidas por los preceptos indicados, la Comunidad de propietarios demandante acordó en 9 de agosto de 1.985, y así se ha acreditado, autorizar a los propietarios de los locales comerciales a ocupar la zona controvertida, previo pago de un canon y en determinadas condiciones. Por tanto, la tesis de la demandante de que los demandados ocuparon la zona común por decisión unilateral y arbitraria no puede aceptarse. Los demandados ocuparon la zona porque fueron autorizados para ello por un acuerdo valido de la comunidad de propietarios que será eficaz mientras tanto no se impugne o revoque adecuadamente...

... es evidente que lo expuesto anteriormente no permite calificar el derecho de los demandados a ocupar la zona común como un derecho de arrendamiento... puesto que no ha habido una verdadera contratación...".

El primero de los acuerdos impugnados en esta controversia fue el octavo en la Junta de fecha 2 de agosto de 2019, y dice así:

"Se aporta una propuesta de 2300 € anuales por canon de terraza, acercándose a sí al valor de mercado. Varios asistentes no están de acuerdo con dicha cuantía y se genera un debate el cual termina aprobando la propuesta de 2000 € anuales sin modificación durante 2 años. Queda probada por la mayoría de los asistentes la subida de los cánones a 2000 € anuales sin modificación durante 2 años. Los cánones desocupados según junta de fecha 8 de agosto de 2013 deberán abonar igualmente el 50% del total del canon como ya se viene haciendo. Con los votos en contra de 11,280%...".

Este acuerdo es el primero objeto de impugnación en la demanda, pero es el determinante porque los demás derivan del mismo y lo que se resuelva afectará necesariamente a los demás.

El canon inicial se ha ido actualizando con arreglo al IPC, hasta el citado acuerdo que lo incrementa en un alto porcentaje.

Y también como indica la parte demandada la Mancomunidad, a través de Junta ha creado nuevos cánones a partir de los otros usos que los propietarios de los locales hacían de las zonas comunes como ha sido un canon de ocupación de pasillo, un canon por la instalación de banderolas o canon por chimenea. Así se puede ver en el Acta de la Junta de la Mancomunidad de fecha 04 de agosto de 2016 en la cual en su punto segundo se actualizan los cánones conforme al IPC e igualmente se crea un canon por utilización de pasillo.

SEGUNDO.-Los acuerdos adoptados por las juntas de comuneros son ejecutivos y de obligado cumplimiento para todos los copropietarios en tanto no hayan sido impugnados con éxito o suspendidos por la Autoridad Judicial (art. 18 de la Ley especial).

Ciertamente la impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios aparece regulada en el artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que permite a los integrantes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal es impugnar los acuerdos que se adopten en la Junta de Propietarios en tres supuestos muy concretos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

La impugnación de estos acuerdos debe hacerse en los plazos legalmente previstos que son de caducidad y en concreto, a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Pero también lo es que es preciso diferenciar entre la nulidad y la anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal a efectos de la caducidad de la acción de impugnación.

La STS de 12 de enero de 2022, nos recuerda que: "...Como declaró la sentencia 342/2018, de 7 de junio, invocada por la recurrente:

"En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

"En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención".

"Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

"En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

"En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).

"Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos ( sentencias de 25 de enero de 2005)"...

...8.- Hay que tener en cuenta, además, que el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición. Como ha señalado la doctrina, la aplicación de ese precepto no se extiende a los denominados "pseudo-acuerdos", como serían, por ejemplo, acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena. Como precisamos en la sentencia 320/2020, de 18 de junio, no toda modificación estatuaria "entra dentro de las facultades de la junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal afectación se produce".

En este sentido cabe distinguir entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes. En la regulación legal de esta materia se aprecia que subyace, como principio general, la idea de que la limitación de las competencias de la junta hace que no sólo queden excluidos de las mismas los actos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad separada de un elemento privativo (por ejemplo, la constitución de una hipoteca sobre la totalidad del edificio), sino también "la realización de aquellos actos que aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes no entren dentro de la gestión comunitaria, como serían todos aquellos que, directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo" ( sentencia 320/2020, de 18 de junio, y RDGRN de 17 de enero de 2018)...

..."Por lo que atañe a la jurisprudencia de esta Sala, la sentencia de 25 de septiembre de 2006 (recurso núm. 4815/99), citando las de 18 de junio de 2002 y 27 de febrero de 2004, declara en relación con el art. 6.3, de un lado, que "el juzgador debe analizar la índole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, para concluir con la declaración de la validez del acto contrario a la Ley si la levedad del caso lo permite, reservando la sanción de nulidad para los supuestos en que concurran trascendentales razones que hagan patente el carácter del acto gravemente contrario a la Ley, la moral o el orden público"...

Como observamos, si se infringe la Ley de Propiedad Horizontal o los estatutos, el acuerdo sería anulable y debe ser objeto de impugnación que se encuentra sometida a un plazo legal de caducidad y el acuerdo será nulo sin que entre el juego de caducidad si es contrario a una norma legal imperativa distinta a la Ley de Propiedad Horizontal.

Pero hay que tener en cuenta, además, que como indica la citada STS de 12 de enero de 2022, el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición. Como ha señalado la doctrina, la aplicación de ese precepto no se extiende a los denominados "pseudo-acuerdos".

TERCERO.-En este caso nos encontramos ante un acuerdo que es propio de la Comunidad de propietarios dentro de su competencia y ámbito de disposición. De hecho, el artículo 17.3 de la LPH, permite el arrendamiento de elementos comunes.

Por tanto, no existía obstáculo alguno para que la Comunidad de Propietarios en ejercicio de sus facultades adoptara en 1985 el acuerdo de cederles el uso del elemento común en cuestión, previo pago de una determinada cantidad, que denominan canon.

Y tampoco para que ese canon pueda ser modificado mediante nuevo acuerdo de la Comunidad de propietarios. Ante tal antecedente originario del nacimiento del derecho de uso no puede sostener válidamente que un acuerdo de la junta de propietarios no es instrumento válido para modificar el referido canon, pues si en virtud del acuerdo de la junta se configuró la relación de cesión de las terrazas a cambio de un canon, también un nuevo acuerdo de junta debe ser instrumento válido para modificar las condiciones en su día adoptadas por el originario acuerdo.

Lo que aleja de esta cuestión el fraude de ley que denuncian los demandantes consistente en que la demandada se acoge a un acuerdo comunitario con arreglo a la LPH, como norma de cobertura para regular cuestiones que exceden de su ámbito.

Canon que, por cierto, no tiene naturaleza jurídica de cuota comunitaria como dice la SAP de Almería, de 11 de junio de 2012 Nº de Resolución: 138/2012 Sección 3: "El aprovechamiento por cada local de la parte de la terraza como zona de expansión de su actividad comercial supone el aprovechamiento para sí en exclusiva de ese elemento común en la parte que ocupa, al tiempo que impide a los demás comuneros su normal utilización en esa misma medida, y ello puede negarse sin más por la actora o, como tiene lugar en este supuesto, condicionarse al pago de una renta o canon, pues son ambas decisiones facultades inherentes al dominio que ostenta la Comunidad de Propietarios. Consiguientemente, el acuerdo de cobro de una cuota o canon por dicho uso exclusivo de zonas comunes (terrazas), tomado en la Junta de 25 de agosto de 2005 conforme al artículo 17.1, párrafo segundo, de la LPH, no constituye una genuina cuota comunitaria...".

De modo que nos movemos dentro de acuerdos que son propios de dicha comunidad y por tanto sometidos a la ley especial y también a la doctrina antes expuesta sobre la nulidad de ciertos acuerdos.

La cuestión realmente controvertida es si esa modificación del que se denomina canon por el uso de los elementos comunes puede ser adoptada de forma unilateral por la Comunidad de propietarios. Esta controversia, como veremos a continuación, entronca directamente con la excepción de caducidad opuesta por la comunidad de propietarios y estimada en la instancia.

Antes que nada, debemos tener presente que la citada sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 17 de enero de 1991, determinó la naturaleza jurídica de la relación existente entre los litigantes y que se extiende a sus causahabientes en la relación que nos ocupa, considerando expresamente que no se trataba de un contrato de arrendamiento ni de una relación contractual, sino simplemente de la imposición por acuerdo de la comunidad de propietarios de un canon por uso de ciertos elementos comunes.

Declaración, ratio decidendi,que no nos queda más remedio que respetar, aunque no son pocas las Audiencias Provinciales que subsumen estos supuestos en la categoría de arrendamiento en cuanto cesión de uso a cambio de contraprestación.

Pues como recuerda la STS de 25 de septiembre de 2025: " Esta sala, en la sentencia 150/2021, de 16 de marzo, con cita de las sentencias 117/2015, de 5 de marzo y 383/2014, de 7 de julio, cuya doctrina fue ratificada en la ulterior 488/2021, de 6 de julio, tiene declarado que:

"[...] la función positiva de la cosa juzgada consiste en que el tribunal que deba pronunciarse sobre una determinada relación jurídica que es dependiente de otra ya resuelta ha de atenerse al contenido de la sentencia allí pronunciada; o lo que es lo mismo, queda vinculado por aquel juicio anterior sin poder contradecir lo ya decidido. Es el efecto al que se refiere el artículo 222.4 LEC para el que no se exige que concurran las tres identidades que integran el efecto negativo o preclusivo de la cosa juzgada, pues basta con la identidad subjetiva en ambos procesos, cualesquiera que sean las posiciones que se ocupen en cada uno de ellos, y con que lo que se haya decidido en el primero constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto del posterior [...]. La finalidad perseguida es evitar pronunciamientos contradictorios incompatibles con el principio de seguridad jurídica y, en consecuencia, con el derecho a la tutela efectiva cuando se está ante una sentencia firme que afecte a materias indisolublemente conexas con las que son objeto de un pleito posterior". [...]

»La STS 194/2014, de 2 de abril, ya se había pronunciado con anterioridad en el mismo sentido, al proclamar: [...]

»Cuando el art. 222.4 de la LEC se refiere a que lo resuelto por sentencia firme en un proceso anterior constituya antecedente lógico del objeto de otro posterior, no se está refiriendo a los denominados efectos reflejos de una sentencia, ni tampoco a la eficacia probatoria que puede desencadenar en otro litigio, ni requiere, por supuesto, la identidad de sus objetos procesales, sino lo que exige es la existencia de un nexo lógico entre ambos litigios, o dicho con mayor precisión una relación de conexidad, de estricta o indisoluble dependencia, que imponga la coordinación y no tolere la contradicción de decisiones.

3.-Las sentencias de esta sala 853/2025, de 28 de mayo, y 528/2025, de 1 de abril, explican, también con cita de otras más antiguas (sentencias 789/2013, de 30 de diciembre, 306/2019, de 3 de junio, y 1218/2023, de 8 de septiembre) que «[e]l efecto prejudicial de la cosa juzgada se vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando constituyan la razón decisoria»...

...Más recientemente, la STC 31/2025, de 10 de febrero (FJ 2), proclama que:

«La intangibilidad de lo decidido en una resolución judicial firme no afecta solo al contenido del fallo, sino que también se proyecta sobre aquellos pronunciamientos que constituyen ratio decidendi de la resolución, aunque no se trasladen al fallo ( STC 15/2006, de 16 de enero, FJ 6) o sobre los que, aun no constituyendo el objeto mismo del proceso, resultan determinantes para la decisión adoptada ( SSTC 62/2010, de 18 de octubre, FJ 5, y 39/2012, de 29 de marzo, FJ 5)».

De haberse etiquetado como relación contractual, se habría producido una clara vulneración del artículo 1256 del Código Civil, norma de naturaleza imperativa que prohíbe dejar al arbitrio de uno de los contratantes el cumplimiento del contrato, que es incompatible con una decisión unilateral de elevación del precio del contrato.

SSTS de 16 de marzo de 2007 y de 16 de julio de 1993: "Así lo exige la conservación necesaria de sus legítimos derechos, la equidad ( artículo 3-2º del C.Civil), los principios generales de la contratación ("pacta sunt servanda"), la norma imperativa de que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de los contratantes ( artículo 1256 del Código Civil) y menos procede dejar sin defensa, como plenamente vencidas, en situaciones como la del pleito, a aquellas personas que no las provocaron y son totalmente extrañas a las deudas determinantes de los embargos practicados.".

SAP de Alicante, de 10 de junio de 2013 Nº de Resolución: 315/2013 Sección 9: "...el artículo 1256 del Código Civil, partiendo de la fuerza vinculante de los contratos, tiene el carácter de norma imperativa o coactiva, y que establece que "la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de una de las partes.".

SAP de Barcelona, a 02 de julio de 2018 Nº de Resolución: 383/2018 Sección 11: el "... art. 1256 CC (norma imperativa a efectos del art. 6.3 CC) ".

SAP de Santa Cruz de Tenerife, a 16 de octubre de 2012 Nº de Resolución: 405/2012 Sección 4: "...de manera que aceptar la validez del acuerdo supondría dejar al arbitrio de una de las partes el cumplimiento de lo pactado en determinados aspectos, con infracción de lo dispuesto en el art. 1256 del CC que integra una norma imperativa cuya infracción determina la nulidad del acto conforme a lo establecido en el art. 6.3 del mismo Código.".

Y SAP de Valencia, a 28 de julio de 2010 Nº de Resolución: 453/2010 Sección 8: "Se trataría al fin y al cabo de una elemental aplicación de la regla prohibitiva del ius variandi contenida en el art. 1256 C.Civil por el cual el cumplimiento de las obligaciones no podrá ser alterado por la voluntad unilateral de una sola de las partes de un contrato.".

En consecuencia, no tratándose en este caso de una relación contractual, no es aplicable el artículo 1256 del Código Civil, y el acuerdo impugnado no vulnera normas de naturaleza imperativa o prohibitiva.

Con estos antecedentes el acuerdo de elevación del canon por el uso puede incluso enmarcarse dentro de un acto de administración.

SAP de Alicante sección 5 de 15 de julio de 2021 Sentencia: 263/2021: "...la Sala previo examen de las pruebas practicadas en relación con la pretensión de la demandante nos lleva a acoger el recurso y en consecuencia desestimar la pretensión de nulidad del acuerdo del punto 7ª del orden del día adoptado en la junta de 23 de agosto de 2019, pues...igual que el acuerdo para ofrecer a un determinado precio el uso de zonas comunes debe adoptarse en junta y reunir determinadas formalidades, también por el mismo cauce puede la comunidad acordar no continuar...sin que con ello se vulnere la doctrina de los actos propios. En este sentido se admite por las partes que desde el inicio de la comunidad los locales comerciales han venido utilizando las terrazas comunitarias a cambio de satisfacer el pago de un canon por su uso, no obstante la comunidad, previo acuerdo de la junta, tiene facultades para decidir no continuar...al tratarse de un acto de administración, decisión que no supone un abuso de derecho, y cuando además el cambio de criterio fue adoptado por mayoría suficiente de los comuneros...".

Precisamente en este sentido se orienta la citada sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 17 de enero de 1991, al mantener la vigencia de la cesión mientras no se impugne o revoque adecuadamente.

CUARTO.-Cuestión distinta es que dicho acuerdo se haya podido adoptar con abuso de derecho.

Pero la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, permite a los integrantes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal impugnar los acuerdos que se adopten en la Junta de Propietarios en tres supuestos muy concretos: "...c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.".

La impugnación de estos acuerdos debe hacerse en los plazos legalmente previstos que son de caducidad y en concreto, a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Pues bien, de existir abuso de derecho la acción estaría igualmente caducada, teniendo en cuenta que el acuerdo impugnado y básico en este asunto es el del año 2019.

La STS Sala 1ª de 27 mayo 2002, nos recuerda que "...este régimen específico de impugnación que contempla el art. 18 de la LPH es, pues, aplicable a todos los acuerdos que incurran en cualquier infracción de las normas estatutarias o de la propia Ley especial ( art. 18.1 a) LPH) , a los que se asimilan, a estos efectos impugnatorios, los que resulten gravemente lesivos para la comunidad, supongan un grave perjuicio para algún propietario o se hayan adoptado con abuso de derecho,en virtud de los supuestos introducidos por la Ley 8/1999, de 6 de abril, en los apartados b) y c) del art. 18.1 de la LPH, estimándose que tales vicios no pueden ocasionar la nulidad absoluta o de pleno derecho del acuerdo, sino su mera anulabilidad o nulidad relativa, siempre que se impugne su validez por el propietario disidente dentro de los plazos de caducidad previstos en dicha norma, pues en otro caso serán plenamente válidos y ejecutables, dado que la ley especial vulnerada, pese a su imperatividad, establece un efecto distinto de la nulidad radical para el caso de contravención, que es precisamente el contemplado en el citado precepto.".

No obstante, como a continuación expondremos, no concurre en este caso el abuso de derecho que se pretende.

La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho ( sentencias de 8 de julio de 198, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

En materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima.

Además, quien expresamente invoca la existencia del abuso tiene la carga probatoria de probarlo.

La jurisprudencia reseñada es plenamente aplicable al caso de la litis en el que no concurre el doble elemento propio del abuso del derecho:

Ni el subjetivo, ni el objetivo, por no resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho, requiriendo su apreciación una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo), pues como argumenta la contraparte:

"Procedemos a dar una explicación de porque la Mancomunidad ha aumentado el canon de las terrazas y es que la mayoría de las reparaciones y gastos que soporta la Mancomunidad ha provenido de dichas zonas comunes.

Se han interpuesto demandas contra los propietarios de locales por realizar cerramientos no permitidos, se ha tenido que renovar el suelo, las cubiertas...

También tiene que ver con el precio del suelo, la zona donde se encuentra, el importe de las tasas públicas y que la Mancomunidad en sus reuniones anteriores solo aumentaba el IPC por deferencia a los locales mientras que otras Mancomunidades tenían cánones muy superiores lo que le permitía a la Mancomunidad un desahogo económico permitiendo mejoras en el inmueble.

La Mancomunidad se construyó en el año 1982, hace 40 años, como todo edificio tiene su mantenimiento y el lugar donde se encuentra no es favorable para la construcción que es a escasos metros de la costa, expuesto al viento y la sal que corroen el hormigón y el acero. El dinero que se recauda de los cánones va a sufragar las reparaciones y gastos de mantenimiento de la Mancomunidad junto con las demás cuotas de los comuneros propietarios de viviendas.

Otra cuestión a discutir es el aumento que la comunidad ha realizado si es desproporcionado o no. A ello debemos de contestar que no es desproporcionado si la cuantía del canon era muy baja. Como se ha mencionado con anterioridad, el canon se estableció en el año 1985 y las modificaciones que ha habido en el canon de uso de terraza han sido del IPC. Aunque era un punto en el orden del día de la Mancomunidad si se procedía al aumento del canon, los comuneros eran benévolos y votaban por aplicar el IPC. Es por ello que la cantidad que abonaban los propietarios de los locales por el uso de las terrazas era tan bajo si lo comparábamos con otros cánones de otras comunidades.

Es más, el precio del canon era más bajo que la tasa pública de uso de terrazas del Ayuntamiento de Elche.

Para dar un ejemplo, los ensanches de la Mancomunidad utilizados por los locales como terrazas miden cada uno aproximadamente casi 70 m2. Pues bien, la tasa del año 2020 por utilizaciones privativas o aprovechamientos especiales constituidos por la ocupación de terrenos de uso público por mesas y sillas con finalidad lucrativa para la zona de pedanías (punto 4 del artículo 3) tiene una tarifa de 107,29 € hasta los 6 primeros metros cuadrados y por cada metro que exceda aumenta un 15 %. Es decir, salvo que los cálculos no sean correctos, la tasa por los metros ocupados por cada local tendría que pagar 1.137,27 € al año. Y ello sin contar que se aumentase un 40 % por los toldos o paravientos al haberlos anclado y no retirarlos durante el año.

Se aporta la Tasa del Ayuntamiento de Elche como documento nº 9. No olvidemos que estamos haciendo una comparación con una tasa por un aprovechamiento de dominio público el cual no debería compararse con una propiedad privada ya que no tiene la misma finalidad pero pueden explicar que la Mancomunidad no ha aplicado un canon desproporcionado en correlación con otros cánones e incluso con una tasa pública.

Para mejor comprensión de las dimensiones de las terrazas se aporta fotografía del Google Maps como documento nº 10. Se puede apreciar en la fotografía como el Local 2 está en venta y ofrece el inmueble con una terraza de 70 m2 como si fuese anejo al local...Tal y como se refleja en el Acta impugnada de fecha 02 de agosto de 2019, la Mancomunidad tenía conocimiento de que otras Comunidades habían establecido un canon mayor a la Mancomunidad de DIRECCION000 lo que les permitía un desahogo en sus cuentas por lo que lo que mi representada ha hecho es equiparar los cánones a la realidad actual.".

No puede decirse que esta finalidad constituya un supuesto de ejercicio antisocial del derecho o una extralimitación de sus límites cuyo único propósito sea el de perjudicar a los titulares de los establecimientos.

Ahora bien, esto no excluiría un eventual abuso de derecho en posibles futuras desproporcionadas subidas del canon carentes de una justificación suficiente en perjuicio de los interesados.

QUINTO.-Tampoco va la comunidad de propietarios contra sus propios actos por acordar elevar el canon establecido para uso de los elementos comunes cedidos.

La doctrina jurisprudencial sobre los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia ( sentencias 1/2009, de 28 de enero y 301/2016, de 5 de mayo). Par que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias núm. 552/2008, de 17 de junio, 119/2013, de 12 de marzo, 649/2014, de 13 de enero de 2015, y 301/2016, de 5 de mayo)". ( STS 356/2020 de 24 de juniode2020).

Y como hemos indicado está dentro de sus facultades emitir acuerdos en ese sentido y sin que pueda constituir tal conducta el que durante algunos años haya aplicado el IPC, pues no consideramos que sea acto encaminado a crear, modificar o extinguir algún derecho opuesto a sí mismo, además de que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza. Máxime cuando no consta que en la cesión de ese uso de los elementos comunes exista limitación alguna a estos efectos.

Y como dice la SAP de Alicante sección 5 de 15 de julio de 2021 Sentencia: 263/2021: "...la Sala previo examen de las pruebas practicadas en relación con la pretensión de la demandante nos lleva a acoger el recurso y en consecuencia desestimar la pretensión de nulidad del acuerdo del punto 7ª del orden del día adoptado en la junta de 23 de agosto de 2019, pues...igual que el acuerdo para ofrecer a un determinado precio el uso de zonas comunes debe adoptarse en junta y reunir determinadas formalidades, también por el mismo cauce puede la comunidad acordar no continuar...sin que con ello se vulnere la doctrina de los actos propios...".

SEXTO.-Finalmente, además hay que indicar que los recurrentes no han cumplido con el requisito exigido por el artículo 18.2 de la LPH, de estar al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, en orden a su legitimación para impugnar los acuerdos. Norma aplicable ya que no nos encontramos ante acuerdos nulos radicales o de pleno derecho.

Por todos lo expuesto, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia apelada.

SEPTIMO.-Se imponen a los apelantes las costas del recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

PRIMERO.-El argumento inicial de la comunidad demandada se basa en la doctrina jurisprudencial sobre la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, el carácter meramente anulable de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la Comunidad, y su sanación por el transcurso del plazo para su impugnación.

La resolución de instancia en esta línea desestimó la demanda por caducidad de la acción y contra la misma se alzan los recurrentes, por considerar en esencia que se trata de un acuerdo nulo radical por el contrario a normas prohibitivas o imperativas existiendo además fraude de ley y abuso de derecho.

Como se indica en la demanda: "Con fecha 17 de enero de 1991, se dictó Sentencia por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Sexta, cuya copia se aporta como Documento nº 16, cuyo título proviene de la adopción de un acuerdo de cesión, adoptado Junta General de propietarios de la demandada, celebrada con fecha 9 de agosto de 1.985, acuerdo ratificado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, donde en sus Fundamentos de derecho segundo indica que... Haciendo uso de las facultades concedidas por los preceptos indicados, la Comunidad de propietarios demandante acordó en 9 de agosto de 1.985, y así se ha acreditado, autorizar a los propietarios de los locales comerciales a ocupar la zona controvertida, previo pago de un canon y en determinadas condiciones. Por tanto, la tesis de la demandante de que los demandados ocuparon la zona común por decisión unilateral y arbitraria no puede aceptarse. Los demandados ocuparon la zona porque fueron autorizados para ello por un acuerdo valido de la comunidad de propietarios que será eficaz mientras tanto no se impugne o revoque adecuadamente...

... es evidente que lo expuesto anteriormente no permite calificar el derecho de los demandados a ocupar la zona común como un derecho de arrendamiento... puesto que no ha habido una verdadera contratación...".

El primero de los acuerdos impugnados en esta controversia fue el octavo en la Junta de fecha 2 de agosto de 2019, y dice así:

"Se aporta una propuesta de 2300 € anuales por canon de terraza, acercándose a sí al valor de mercado. Varios asistentes no están de acuerdo con dicha cuantía y se genera un debate el cual termina aprobando la propuesta de 2000 € anuales sin modificación durante 2 años. Queda probada por la mayoría de los asistentes la subida de los cánones a 2000 € anuales sin modificación durante 2 años. Los cánones desocupados según junta de fecha 8 de agosto de 2013 deberán abonar igualmente el 50% del total del canon como ya se viene haciendo. Con los votos en contra de 11,280%...".

Este acuerdo es el primero objeto de impugnación en la demanda, pero es el determinante porque los demás derivan del mismo y lo que se resuelva afectará necesariamente a los demás.

El canon inicial se ha ido actualizando con arreglo al IPC, hasta el citado acuerdo que lo incrementa en un alto porcentaje.

Y también como indica la parte demandada la Mancomunidad, a través de Junta ha creado nuevos cánones a partir de los otros usos que los propietarios de los locales hacían de las zonas comunes como ha sido un canon de ocupación de pasillo, un canon por la instalación de banderolas o canon por chimenea. Así se puede ver en el Acta de la Junta de la Mancomunidad de fecha 04 de agosto de 2016 en la cual en su punto segundo se actualizan los cánones conforme al IPC e igualmente se crea un canon por utilización de pasillo.

SEGUNDO.-Los acuerdos adoptados por las juntas de comuneros son ejecutivos y de obligado cumplimiento para todos los copropietarios en tanto no hayan sido impugnados con éxito o suspendidos por la Autoridad Judicial (art. 18 de la Ley especial).

Ciertamente la impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios aparece regulada en el artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que permite a los integrantes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal es impugnar los acuerdos que se adopten en la Junta de Propietarios en tres supuestos muy concretos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

La impugnación de estos acuerdos debe hacerse en los plazos legalmente previstos que son de caducidad y en concreto, a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Pero también lo es que es preciso diferenciar entre la nulidad y la anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal a efectos de la caducidad de la acción de impugnación.

La STS de 12 de enero de 2022, nos recuerda que: "...Como declaró la sentencia 342/2018, de 7 de junio, invocada por la recurrente:

"En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

"En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención".

"Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

"En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

"En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).

"Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos ( sentencias de 25 de enero de 2005)"...

...8.- Hay que tener en cuenta, además, que el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición. Como ha señalado la doctrina, la aplicación de ese precepto no se extiende a los denominados "pseudo-acuerdos", como serían, por ejemplo, acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena. Como precisamos en la sentencia 320/2020, de 18 de junio, no toda modificación estatuaria "entra dentro de las facultades de la junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal afectación se produce".

En este sentido cabe distinguir entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes. En la regulación legal de esta materia se aprecia que subyace, como principio general, la idea de que la limitación de las competencias de la junta hace que no sólo queden excluidos de las mismas los actos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad separada de un elemento privativo (por ejemplo, la constitución de una hipoteca sobre la totalidad del edificio), sino también "la realización de aquellos actos que aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes no entren dentro de la gestión comunitaria, como serían todos aquellos que, directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo" ( sentencia 320/2020, de 18 de junio, y RDGRN de 17 de enero de 2018)...

..."Por lo que atañe a la jurisprudencia de esta Sala, la sentencia de 25 de septiembre de 2006 (recurso núm. 4815/99), citando las de 18 de junio de 2002 y 27 de febrero de 2004, declara en relación con el art. 6.3, de un lado, que "el juzgador debe analizar la índole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, para concluir con la declaración de la validez del acto contrario a la Ley si la levedad del caso lo permite, reservando la sanción de nulidad para los supuestos en que concurran trascendentales razones que hagan patente el carácter del acto gravemente contrario a la Ley, la moral o el orden público"...

Como observamos, si se infringe la Ley de Propiedad Horizontal o los estatutos, el acuerdo sería anulable y debe ser objeto de impugnación que se encuentra sometida a un plazo legal de caducidad y el acuerdo será nulo sin que entre el juego de caducidad si es contrario a una norma legal imperativa distinta a la Ley de Propiedad Horizontal.

Pero hay que tener en cuenta, además, que como indica la citada STS de 12 de enero de 2022, el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición. Como ha señalado la doctrina, la aplicación de ese precepto no se extiende a los denominados "pseudo-acuerdos".

TERCERO.-En este caso nos encontramos ante un acuerdo que es propio de la Comunidad de propietarios dentro de su competencia y ámbito de disposición. De hecho, el artículo 17.3 de la LPH, permite el arrendamiento de elementos comunes.

Por tanto, no existía obstáculo alguno para que la Comunidad de Propietarios en ejercicio de sus facultades adoptara en 1985 el acuerdo de cederles el uso del elemento común en cuestión, previo pago de una determinada cantidad, que denominan canon.

Y tampoco para que ese canon pueda ser modificado mediante nuevo acuerdo de la Comunidad de propietarios. Ante tal antecedente originario del nacimiento del derecho de uso no puede sostener válidamente que un acuerdo de la junta de propietarios no es instrumento válido para modificar el referido canon, pues si en virtud del acuerdo de la junta se configuró la relación de cesión de las terrazas a cambio de un canon, también un nuevo acuerdo de junta debe ser instrumento válido para modificar las condiciones en su día adoptadas por el originario acuerdo.

Lo que aleja de esta cuestión el fraude de ley que denuncian los demandantes consistente en que la demandada se acoge a un acuerdo comunitario con arreglo a la LPH, como norma de cobertura para regular cuestiones que exceden de su ámbito.

Canon que, por cierto, no tiene naturaleza jurídica de cuota comunitaria como dice la SAP de Almería, de 11 de junio de 2012 Nº de Resolución: 138/2012 Sección 3: "El aprovechamiento por cada local de la parte de la terraza como zona de expansión de su actividad comercial supone el aprovechamiento para sí en exclusiva de ese elemento común en la parte que ocupa, al tiempo que impide a los demás comuneros su normal utilización en esa misma medida, y ello puede negarse sin más por la actora o, como tiene lugar en este supuesto, condicionarse al pago de una renta o canon, pues son ambas decisiones facultades inherentes al dominio que ostenta la Comunidad de Propietarios. Consiguientemente, el acuerdo de cobro de una cuota o canon por dicho uso exclusivo de zonas comunes (terrazas), tomado en la Junta de 25 de agosto de 2005 conforme al artículo 17.1, párrafo segundo, de la LPH, no constituye una genuina cuota comunitaria...".

De modo que nos movemos dentro de acuerdos que son propios de dicha comunidad y por tanto sometidos a la ley especial y también a la doctrina antes expuesta sobre la nulidad de ciertos acuerdos.

La cuestión realmente controvertida es si esa modificación del que se denomina canon por el uso de los elementos comunes puede ser adoptada de forma unilateral por la Comunidad de propietarios. Esta controversia, como veremos a continuación, entronca directamente con la excepción de caducidad opuesta por la comunidad de propietarios y estimada en la instancia.

Antes que nada, debemos tener presente que la citada sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 17 de enero de 1991, determinó la naturaleza jurídica de la relación existente entre los litigantes y que se extiende a sus causahabientes en la relación que nos ocupa, considerando expresamente que no se trataba de un contrato de arrendamiento ni de una relación contractual, sino simplemente de la imposición por acuerdo de la comunidad de propietarios de un canon por uso de ciertos elementos comunes.

Declaración, ratio decidendi,que no nos queda más remedio que respetar, aunque no son pocas las Audiencias Provinciales que subsumen estos supuestos en la categoría de arrendamiento en cuanto cesión de uso a cambio de contraprestación.

Pues como recuerda la STS de 25 de septiembre de 2025: " Esta sala, en la sentencia 150/2021, de 16 de marzo, con cita de las sentencias 117/2015, de 5 de marzo y 383/2014, de 7 de julio, cuya doctrina fue ratificada en la ulterior 488/2021, de 6 de julio, tiene declarado que:

"[...] la función positiva de la cosa juzgada consiste en que el tribunal que deba pronunciarse sobre una determinada relación jurídica que es dependiente de otra ya resuelta ha de atenerse al contenido de la sentencia allí pronunciada; o lo que es lo mismo, queda vinculado por aquel juicio anterior sin poder contradecir lo ya decidido. Es el efecto al que se refiere el artículo 222.4 LEC para el que no se exige que concurran las tres identidades que integran el efecto negativo o preclusivo de la cosa juzgada, pues basta con la identidad subjetiva en ambos procesos, cualesquiera que sean las posiciones que se ocupen en cada uno de ellos, y con que lo que se haya decidido en el primero constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto del posterior [...]. La finalidad perseguida es evitar pronunciamientos contradictorios incompatibles con el principio de seguridad jurídica y, en consecuencia, con el derecho a la tutela efectiva cuando se está ante una sentencia firme que afecte a materias indisolublemente conexas con las que son objeto de un pleito posterior". [...]

»La STS 194/2014, de 2 de abril, ya se había pronunciado con anterioridad en el mismo sentido, al proclamar: [...]

»Cuando el art. 222.4 de la LEC se refiere a que lo resuelto por sentencia firme en un proceso anterior constituya antecedente lógico del objeto de otro posterior, no se está refiriendo a los denominados efectos reflejos de una sentencia, ni tampoco a la eficacia probatoria que puede desencadenar en otro litigio, ni requiere, por supuesto, la identidad de sus objetos procesales, sino lo que exige es la existencia de un nexo lógico entre ambos litigios, o dicho con mayor precisión una relación de conexidad, de estricta o indisoluble dependencia, que imponga la coordinación y no tolere la contradicción de decisiones.

3.-Las sentencias de esta sala 853/2025, de 28 de mayo, y 528/2025, de 1 de abril, explican, también con cita de otras más antiguas (sentencias 789/2013, de 30 de diciembre, 306/2019, de 3 de junio, y 1218/2023, de 8 de septiembre) que «[e]l efecto prejudicial de la cosa juzgada se vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando constituyan la razón decisoria»...

...Más recientemente, la STC 31/2025, de 10 de febrero (FJ 2), proclama que:

«La intangibilidad de lo decidido en una resolución judicial firme no afecta solo al contenido del fallo, sino que también se proyecta sobre aquellos pronunciamientos que constituyen ratio decidendi de la resolución, aunque no se trasladen al fallo ( STC 15/2006, de 16 de enero, FJ 6) o sobre los que, aun no constituyendo el objeto mismo del proceso, resultan determinantes para la decisión adoptada ( SSTC 62/2010, de 18 de octubre, FJ 5, y 39/2012, de 29 de marzo, FJ 5)».

De haberse etiquetado como relación contractual, se habría producido una clara vulneración del artículo 1256 del Código Civil, norma de naturaleza imperativa que prohíbe dejar al arbitrio de uno de los contratantes el cumplimiento del contrato, que es incompatible con una decisión unilateral de elevación del precio del contrato.

SSTS de 16 de marzo de 2007 y de 16 de julio de 1993: "Así lo exige la conservación necesaria de sus legítimos derechos, la equidad ( artículo 3-2º del C.Civil), los principios generales de la contratación ("pacta sunt servanda"), la norma imperativa de que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de los contratantes ( artículo 1256 del Código Civil) y menos procede dejar sin defensa, como plenamente vencidas, en situaciones como la del pleito, a aquellas personas que no las provocaron y son totalmente extrañas a las deudas determinantes de los embargos practicados.".

SAP de Alicante, de 10 de junio de 2013 Nº de Resolución: 315/2013 Sección 9: "...el artículo 1256 del Código Civil, partiendo de la fuerza vinculante de los contratos, tiene el carácter de norma imperativa o coactiva, y que establece que "la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de una de las partes.".

SAP de Barcelona, a 02 de julio de 2018 Nº de Resolución: 383/2018 Sección 11: el "... art. 1256 CC (norma imperativa a efectos del art. 6.3 CC) ".

SAP de Santa Cruz de Tenerife, a 16 de octubre de 2012 Nº de Resolución: 405/2012 Sección 4: "...de manera que aceptar la validez del acuerdo supondría dejar al arbitrio de una de las partes el cumplimiento de lo pactado en determinados aspectos, con infracción de lo dispuesto en el art. 1256 del CC que integra una norma imperativa cuya infracción determina la nulidad del acto conforme a lo establecido en el art. 6.3 del mismo Código.".

Y SAP de Valencia, a 28 de julio de 2010 Nº de Resolución: 453/2010 Sección 8: "Se trataría al fin y al cabo de una elemental aplicación de la regla prohibitiva del ius variandi contenida en el art. 1256 C.Civil por el cual el cumplimiento de las obligaciones no podrá ser alterado por la voluntad unilateral de una sola de las partes de un contrato.".

En consecuencia, no tratándose en este caso de una relación contractual, no es aplicable el artículo 1256 del Código Civil, y el acuerdo impugnado no vulnera normas de naturaleza imperativa o prohibitiva.

Con estos antecedentes el acuerdo de elevación del canon por el uso puede incluso enmarcarse dentro de un acto de administración.

SAP de Alicante sección 5 de 15 de julio de 2021 Sentencia: 263/2021: "...la Sala previo examen de las pruebas practicadas en relación con la pretensión de la demandante nos lleva a acoger el recurso y en consecuencia desestimar la pretensión de nulidad del acuerdo del punto 7ª del orden del día adoptado en la junta de 23 de agosto de 2019, pues...igual que el acuerdo para ofrecer a un determinado precio el uso de zonas comunes debe adoptarse en junta y reunir determinadas formalidades, también por el mismo cauce puede la comunidad acordar no continuar...sin que con ello se vulnere la doctrina de los actos propios. En este sentido se admite por las partes que desde el inicio de la comunidad los locales comerciales han venido utilizando las terrazas comunitarias a cambio de satisfacer el pago de un canon por su uso, no obstante la comunidad, previo acuerdo de la junta, tiene facultades para decidir no continuar...al tratarse de un acto de administración, decisión que no supone un abuso de derecho, y cuando además el cambio de criterio fue adoptado por mayoría suficiente de los comuneros...".

Precisamente en este sentido se orienta la citada sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 17 de enero de 1991, al mantener la vigencia de la cesión mientras no se impugne o revoque adecuadamente.

CUARTO.-Cuestión distinta es que dicho acuerdo se haya podido adoptar con abuso de derecho.

Pero la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, permite a los integrantes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal impugnar los acuerdos que se adopten en la Junta de Propietarios en tres supuestos muy concretos: "...c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.".

La impugnación de estos acuerdos debe hacerse en los plazos legalmente previstos que son de caducidad y en concreto, a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Pues bien, de existir abuso de derecho la acción estaría igualmente caducada, teniendo en cuenta que el acuerdo impugnado y básico en este asunto es el del año 2019.

La STS Sala 1ª de 27 mayo 2002, nos recuerda que "...este régimen específico de impugnación que contempla el art. 18 de la LPH es, pues, aplicable a todos los acuerdos que incurran en cualquier infracción de las normas estatutarias o de la propia Ley especial ( art. 18.1 a) LPH) , a los que se asimilan, a estos efectos impugnatorios, los que resulten gravemente lesivos para la comunidad, supongan un grave perjuicio para algún propietario o se hayan adoptado con abuso de derecho,en virtud de los supuestos introducidos por la Ley 8/1999, de 6 de abril, en los apartados b) y c) del art. 18.1 de la LPH, estimándose que tales vicios no pueden ocasionar la nulidad absoluta o de pleno derecho del acuerdo, sino su mera anulabilidad o nulidad relativa, siempre que se impugne su validez por el propietario disidente dentro de los plazos de caducidad previstos en dicha norma, pues en otro caso serán plenamente válidos y ejecutables, dado que la ley especial vulnerada, pese a su imperatividad, establece un efecto distinto de la nulidad radical para el caso de contravención, que es precisamente el contemplado en el citado precepto.".

No obstante, como a continuación expondremos, no concurre en este caso el abuso de derecho que se pretende.

La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho ( sentencias de 8 de julio de 198, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

En materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima.

Además, quien expresamente invoca la existencia del abuso tiene la carga probatoria de probarlo.

La jurisprudencia reseñada es plenamente aplicable al caso de la litis en el que no concurre el doble elemento propio del abuso del derecho:

Ni el subjetivo, ni el objetivo, por no resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho, requiriendo su apreciación una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo), pues como argumenta la contraparte:

"Procedemos a dar una explicación de porque la Mancomunidad ha aumentado el canon de las terrazas y es que la mayoría de las reparaciones y gastos que soporta la Mancomunidad ha provenido de dichas zonas comunes.

Se han interpuesto demandas contra los propietarios de locales por realizar cerramientos no permitidos, se ha tenido que renovar el suelo, las cubiertas...

También tiene que ver con el precio del suelo, la zona donde se encuentra, el importe de las tasas públicas y que la Mancomunidad en sus reuniones anteriores solo aumentaba el IPC por deferencia a los locales mientras que otras Mancomunidades tenían cánones muy superiores lo que le permitía a la Mancomunidad un desahogo económico permitiendo mejoras en el inmueble.

La Mancomunidad se construyó en el año 1982, hace 40 años, como todo edificio tiene su mantenimiento y el lugar donde se encuentra no es favorable para la construcción que es a escasos metros de la costa, expuesto al viento y la sal que corroen el hormigón y el acero. El dinero que se recauda de los cánones va a sufragar las reparaciones y gastos de mantenimiento de la Mancomunidad junto con las demás cuotas de los comuneros propietarios de viviendas.

Otra cuestión a discutir es el aumento que la comunidad ha realizado si es desproporcionado o no. A ello debemos de contestar que no es desproporcionado si la cuantía del canon era muy baja. Como se ha mencionado con anterioridad, el canon se estableció en el año 1985 y las modificaciones que ha habido en el canon de uso de terraza han sido del IPC. Aunque era un punto en el orden del día de la Mancomunidad si se procedía al aumento del canon, los comuneros eran benévolos y votaban por aplicar el IPC. Es por ello que la cantidad que abonaban los propietarios de los locales por el uso de las terrazas era tan bajo si lo comparábamos con otros cánones de otras comunidades.

Es más, el precio del canon era más bajo que la tasa pública de uso de terrazas del Ayuntamiento de Elche.

Para dar un ejemplo, los ensanches de la Mancomunidad utilizados por los locales como terrazas miden cada uno aproximadamente casi 70 m2. Pues bien, la tasa del año 2020 por utilizaciones privativas o aprovechamientos especiales constituidos por la ocupación de terrenos de uso público por mesas y sillas con finalidad lucrativa para la zona de pedanías (punto 4 del artículo 3) tiene una tarifa de 107,29 € hasta los 6 primeros metros cuadrados y por cada metro que exceda aumenta un 15 %. Es decir, salvo que los cálculos no sean correctos, la tasa por los metros ocupados por cada local tendría que pagar 1.137,27 € al año. Y ello sin contar que se aumentase un 40 % por los toldos o paravientos al haberlos anclado y no retirarlos durante el año.

Se aporta la Tasa del Ayuntamiento de Elche como documento nº 9. No olvidemos que estamos haciendo una comparación con una tasa por un aprovechamiento de dominio público el cual no debería compararse con una propiedad privada ya que no tiene la misma finalidad pero pueden explicar que la Mancomunidad no ha aplicado un canon desproporcionado en correlación con otros cánones e incluso con una tasa pública.

Para mejor comprensión de las dimensiones de las terrazas se aporta fotografía del Google Maps como documento nº 10. Se puede apreciar en la fotografía como el Local 2 está en venta y ofrece el inmueble con una terraza de 70 m2 como si fuese anejo al local...Tal y como se refleja en el Acta impugnada de fecha 02 de agosto de 2019, la Mancomunidad tenía conocimiento de que otras Comunidades habían establecido un canon mayor a la Mancomunidad de DIRECCION000 lo que les permitía un desahogo en sus cuentas por lo que lo que mi representada ha hecho es equiparar los cánones a la realidad actual.".

No puede decirse que esta finalidad constituya un supuesto de ejercicio antisocial del derecho o una extralimitación de sus límites cuyo único propósito sea el de perjudicar a los titulares de los establecimientos.

Ahora bien, esto no excluiría un eventual abuso de derecho en posibles futuras desproporcionadas subidas del canon carentes de una justificación suficiente en perjuicio de los interesados.

QUINTO.-Tampoco va la comunidad de propietarios contra sus propios actos por acordar elevar el canon establecido para uso de los elementos comunes cedidos.

La doctrina jurisprudencial sobre los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia ( sentencias 1/2009, de 28 de enero y 301/2016, de 5 de mayo). Par que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias núm. 552/2008, de 17 de junio, 119/2013, de 12 de marzo, 649/2014, de 13 de enero de 2015, y 301/2016, de 5 de mayo)". ( STS 356/2020 de 24 de juniode2020).

Y como hemos indicado está dentro de sus facultades emitir acuerdos en ese sentido y sin que pueda constituir tal conducta el que durante algunos años haya aplicado el IPC, pues no consideramos que sea acto encaminado a crear, modificar o extinguir algún derecho opuesto a sí mismo, además de que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza. Máxime cuando no consta que en la cesión de ese uso de los elementos comunes exista limitación alguna a estos efectos.

Y como dice la SAP de Alicante sección 5 de 15 de julio de 2021 Sentencia: 263/2021: "...la Sala previo examen de las pruebas practicadas en relación con la pretensión de la demandante nos lleva a acoger el recurso y en consecuencia desestimar la pretensión de nulidad del acuerdo del punto 7ª del orden del día adoptado en la junta de 23 de agosto de 2019, pues...igual que el acuerdo para ofrecer a un determinado precio el uso de zonas comunes debe adoptarse en junta y reunir determinadas formalidades, también por el mismo cauce puede la comunidad acordar no continuar...sin que con ello se vulnere la doctrina de los actos propios...".

SEXTO.-Finalmente, además hay que indicar que los recurrentes no han cumplido con el requisito exigido por el artículo 18.2 de la LPH, de estar al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, en orden a su legitimación para impugnar los acuerdos. Norma aplicable ya que no nos encontramos ante acuerdos nulos radicales o de pleno derecho.

Por todos lo expuesto, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia apelada.

SEPTIMO.-Se imponen a los apelantes las costas del recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;