Sentencia Civil 262/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 627/2024 de 09 de junio del 2025

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que no se opongan a los de esta resolución judicial, en cuyo caso deben entenderse sustituidos por los de esta resolución judicial.

SEGUNDO.- Son hechos y antecedentes necesarios de los que ha de partirse, a fin de resolver el recurso de apelación los siguientes:

1º) la actora es propietaria del local comercial sito en la DIRECCION001 de la DIRECCION000 de Madrid; habiéndose celebrado el día 8 de junio de 2018, la reunión de la comunidad de propietarios en la que estuvieron presentes la propia parte actora y la entidad codemandada VEGANARCEA SL, como únicas copropietarios del inmueble en dicho momento, junta en la que se adoptó el acuerdo, bajo el punto del orden del día conserjería de la finca, en base a que el portero que venía ejerciendo sus funciones en el inmueble había pasado a ser una persona empleada de la entidad VEGANARCEA SL, que sería dicha persona la que seguiría prestando sus funciones como portero, pero contratado no por la propia comunidad de propietarios, sino a través de Vega Narcea S.L., siendo por lo tanto dicha entidad la que facturaría mensualmente a la comunidad por la prestación del servicio, siendo dicha entidad codemandada la que asumirá todos los gastos derivados de la contratación de la citada persona.

Dicho acuerdo fue impugnado por la actora habiéndose allanado la comunidad de propietarios, dictado sentencia del 25 de enero de 2019 estimando la demanda, declarando por lo tanto la nulidad del acuerdo adoptado en la junta de 8 de junio de 2018.

2º) también consta acreditado en los autos, que en el mes de mayo de 2018 se resolvió por baja voluntaria el contrato que el portero tenía con la comunidad de propietarios, y que el día 1 de junio de 2018 se firmó el contrato laboral entre esta persona y la entidad codemandada Vega Narcea S.L; siendo desde ese momento, el mes de junio de 2018 en que Vega Narcea S.L la que abonaba el sueldo al anterior conserje, y que mensualmente facturaba a la comunidad de propietarios por tales servicios la cantidad de 2.299 €.

Habiéndose suscrito en fecha 10 de junio de 2018 el correspondiente contrato de prestación de servicios entre la comunidad de propietarios y la entidad Vega Narcea S.L.

3º) El 29 de febrero de 2019 se volvió a celebrar una junta de la comunidad de la comunidad de propietarios, recogiéndose en el acta como asistentes a la actora, la entidad de VEGANARCEA S.L, patrimonios del Narcea S.L, al que se atribuye una representación del 7,2941% de las cuotas, representada por don Braulio y la propia parte actora con una cuota de participación del 13,4016%.

En dicha acta se volvió a tratar el tema de la conserjería de la finca, recogiéndose también en el acta el acuerdo de que el servicio de conserjería se realizase, a través de la persona contratada por VEGANARCEA S.L, recogiendo en dicha acta, que el acuerdo se aprobó por mayoría de cuotas de propietarios, habiendo votado en contra la actora y apelada, acuerdo que ha sido impugnado judicialmente por la apelada.

También consta en los autos, en virtud de escritura pública de 11 de enero de 2019, que la entidad VEGANARCEA S.L, había procedido a la venta de 1% de la vivienda sita en la DIRECCION002 a la entidad patrimonios del Narcea S.L.

4º) El día 2 de julio de 2019 se llevó a cabo la celebración de la junta de propietarios de la citada comunidad, habiendo asistido a la junta las mismas personas y en representación de los mismos viviendas las personas que comparecieron en el acta anterior, acta de la junta que tuvo por objeto la lectura y aprobación del acta de la junta anterior presentación y aprobación de las cuentas del año 2018, y presentación y aprobación si procede el presupuesto 2019, acuerdos que fueron adoptado con el voto en contra de la parte actora, habiendo ampliado su demanda, solicitando la nulidad de dichos acuerdos.

5º) El día 11 de noviembre de 2020 se celebró la reunión de la comunidad de propietarios de la DIRECCION000, a la que asistieron los copropietarios que le hicieron en las juntas anteriores que han sido impugnadas por la parte actora y apelada, junta en la que se aprobaron los siguientes acuerdos: lectura y aprobación del acta de la junta anterior aprobación de las cuentas del año 2019, presentación aprobación del presupuesto del año 2020 y en el punto quinto del orden del día la renovación de cargos, habiéndose impugnada dicha junta por la parte actora y apelada dando lugar a los autos del procedimiento de juicio ordinario 404-2021 seguidos ante el juez de primera instancia número 71, que han sido acumulados a los autos de que trae causa este recurso de apelación.

TERCERO.- Frente a la sentencia de primera instancia que estimó íntegramente la demanda, declarando la nulidad de los acuerdos adoptados impugnados, de las tres juntas de propietarios, como la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento de servicios suscrito entre la comunidad de propietarios y la entidad VEGANARCEA S.L, se impugna la sentencia por la parte demandada, alegando como primer motivo del recurso de apelación que no concurren en la adopción de los acuerdos impugnados, infracción del artículo 17 de la ley de propiedad horizontal con relación al artículo 15 de la citada norma, al entender el hecho de que los copropietarios del piso DIRECCION002 del inmueble hubieran adoptado el acuerdo de que la representación en la junta correspondiente lo fuera por patrimonios del Narcea S.L. entendiendo que es ajustado al artículo 15 de la ley de propiedad horizontal, y que el atribuir a patrimonios del Narcea S.L., en su condición de copropietaria la representación de los propietarios del piso DIRECCION002, a efectos de constituir quórum para la adopción de los acuerdos, no es ningún fraude de ley.

Para resolver sobre esto motivo de impugnación de la sentencia apelada, debe tenerse en cuenta los hechos probados que se recogen en esta resolución judicial, que no se discuten en esta alzada, no siendo discutido que la propia comunidad de propietarios se allano a la nulidad del acuerdo adoptado en la junta de 8 de junio de 2018, acuerdo que es idéntico al adoptado en las siguientes juntas de propietarios que también se declaran nulos en la sentencia, también es un hecho que la diferencia que existe entre la junta del año 2018, con el resto de las juntas que se declaran nulos, lo es con relación a los propietarios que asistieron a las citadas juntas, dado que en la junta del año 2018, sólo asistieron dos copropietarios según el acta que consta en los autos, y que sea admitido por ambas partes, mientras que según las actas de las juntas de 2019 y 2020, se recoge que asistieron a la junta tres copropietarios, aparte de la actora y de la representación de VEGANARCEA SL, también se recoge de las personas que comparecieron en las juntas posteriores, compareció don Braulio en representación de patrimonios del Narcea con un coeficiente de participación de 7,29 41%, deduciéndose de dichas actas así como del resto de las pruebas practicadas, que su comparecencia lo fue en representación de los copropietarios de la vivienda, sita en la DIRECCION002 del inmueble, que pertenecía en pro indiviso a dicha entidad y VEGANARCEA SL, dado que por escritura pública del 9 de enero de 2019 esta última había transmitido el 1% de esa vivienda a patrimonios del Narcea S.L. actuando en representación de todos esos copropietarios.

Como se recoge en la sentencia apelada, no es discutible que por sentencia de 25 de enero de 2019, se declaró la nulidad del acuerdo adoptado en la junta de propietarios, respecto al cambio de la forma de prestación del servicio de conserjería, también es un hecho acreditado que a pesar de que la comunidad de propietarios se allanó a ese nulidad, del día 9 de enero de 2019 antes de haber recaído sentencia se otorgó la escritura pública de transmisión entre las entidades VEGANARCEA SL, y patrimonios del Narcea S.L. , por el que éste adquiere en pro indiviso el 1% de la citada vivienda sita en el piso DIRECCION002.

Como establece el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, para que se puedan adoptar válidamente acuerdos es necesario que concurra, la doble mayoría tanto de cuotas como de propietarios, por lo que la sentencia que declaró la nulidad de la junta del 8 de junio de 2018, y a la que se allanó la comunidad de propietarios fue en base a ese motivo de nulidad, aunque no se recoge expresamente dado el allanamiento de la comunidad de propietarios.

En cuanto al fraude de ley conforme establece el artículo 6.4 del Código Civil establece que los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir.

Para que se pueda apreciar la existencia de fraude de ley es necesario que concurran una serie de requisitos, como son: un acto jurídico, dicho acto implique una vulneración de los principios éticos de la norma en la que se ampara, la norma de cobertura, y que como consecuencia de esa infracción se produce una vulneración de la norma que se pretende evitar.

En el presente caso debe entenderse que la conducta de la parte demandada y apelante, tanto de la Comunidad de propietarios, como de la entidad VEGANARCEA SL, implica un fraude de ley, que pretender impedir la aplicación del artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, en la medida que la citada norma para la adopción de acuerdos en la comunidad exige una doble mayoría, de cuotas y de copropietarios, lo que no existe en las comunidades de propietarios en la que solo existan dos copropietarios, si alguno de los copropietarios votan en contra, y la actuación llevada a cabo por el VEGANARCEA SL, procediendo a trasmitir no una de las viviendas que son de su propiedad, sino solo el 1% del dominio de una de las fincas, a una sociedad que forma parte del mismo grupo familiar, y que los administradores de ambas sociedades son las mismas personas, que la persona que actuó en representación de PATRIMONIOS DEL NARCEA SL, empleado de VEGANARCEA SL, a la que se le atribuye la representación de la propiedad de la vivienda DIRECCION002, son hecho que determinan un claro y patente fraude de ley, que pretende eludir la aplicación del artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, creando ficticiamente una presunta copropiedad sobre una de las viviendas, a fin de conseguir una mayoría de propietarios, de forma ilícita para favorecer el aprobar los acuerdos que pretende el copropietario mayoritario, especialmente sobre el servicio de conserjería de la finca.

CUARTO.- En el escrito de interposición del recurso de apelación se alude a que la parte actora infringe la doctrina de los actos propios, por entender que va contra sus propios actos, cuando pesar de negar la condición de copropietario del inmueble a patrimonios del Narcea, no solicitó ningún momento la nulidad de la junta porque esa defectuosa constitución, cuando tanto en algunos de los escritos de alegaciones como en comunicaciones existentes entre las partes, dado que la propia parte actora reconoció la condición de copropietario de uno de los locales o viviendas de la entidad patrimonios del Narcea.

La doctrina de los actos propios implica como señala la STS de 28 de julio de 2006 que el principio de protección de la confianza legítima creada por la apariencia, que se funda en el principio de la seguridad jurídica proclamado por la Constitución y el principio de buena fe consagrado en el Código civil, imponen a todos unos deberes de coherencia con los propios actos e impide a quien ha creado expectativas razonables actuar en su contra. Deber de coherencia que, como indica la STS de 8 de noviembre de 2005, citada en la antes mencionada con otras muchas del mismo Tribunal, impide aquellos comportamientos que deben considerarse injustificados por consistir en la realización de actos posteriores contradictorios en su significación y eficacia jurídica con los primeros.

Como dice la STS de 16 de febrero de 2005 la doctrina de los actos propios no ejerce su influencia en el área del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, asentada en el principio de la buena fe y exige que los actos de una persona que pueden tener relevancia en el campo jurídico marcan los realizados en un devenir, lo que significa que, en ningún caso, pueden contradecir a los anteriores provocando una situación de incertidumbre que desconcierta a terceros afectados por los mismos y que rompe el principio de buena fe determinado en el artículo 7-1 del Código.

Por su parte la STS de 10-10-2005 viene a señalar "principio general de derecho de que nadie puede ir válidamente contra sus propios actos ha sido sancionado de antiguo por la jurisprudencia de esta Sala que tiene declarado en cuanto a su alcance que los actos propios contra los cuales no es lícito accionar son aquellos que, por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado, definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor o aquellos que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, por lo que el citado principio sólo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que hubieren creado una relación o situación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quién se hallaba obligado a respetarla".

En el presente caso no cabe entender, que la parte actora y apelada, haya ido contra sus propios actos, por el hecho de que en alguno de sus alegaciones, o en alguna de sus comunicaciones, haya reconocido que se hizo un contrato de compraventa entre PATRIMONIOS DEL NARCEA SL, y l VEGANARCEA SL, por el cual ésta transfirió la empresa patrimonios del Narcea el 1% de la vivienda DIRECCION002, puesto que si bien existe ese hecho objetivo, lo cierto es que como acertadamente se recoge la sentencia apelada y se concluye en esta resolución, dicha transmisión lo fue exclusivamente para amparar un fraude de ley, cuál era el impedir que se pudiera declarar nulo un acuerdo que infringiría el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, como ya se había constatado en virtud de la sentencia que anuló el acuerdo de la junta en de 8 de junio de 2018,siendo un evidente fraude de ley, la conducta realizada por ambas codemandada, con la única finalidad de vulnerar dicho precepto de la ley de propiedad horizontal, por lo que no cabe entender, que existan actos propios de la parte actora que haya reconocido la realidad de que la comunidad de propietarios esté formada por tres copropietarios en lugar de dos como realmente es.

QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de apelación, se alega que la nulidad que se declara por la sentencia impugnada, en cuanto al sistema de remuneración del portero no es ajustada a derecho, alegando que la actora carece de legitimación ad causam para impugnar dicho acuerdo, pues a juicio de la parte apelante dicho acuerdo no le causa ningún perjuicio, en segundo lugar porque la actora consintió expresamente el cambio del sistema de remuneración del portero, hecho que según la parte actora se acredita con la declaración testifical de la administradora de la comunidad, y porque dicho acuerdo a juicio de la parte apelante es incluso más beneficioso para la comunidad de propietarios en general y en particular para la parte actora.

Con independencia de que los acuerdos impugnados, y que se declara nulos no se limitan, como se alega en el escrito de apelación al cambio de remuneración del conserje, toda vez que lo que ocurre es que se han suprimido y extinguido el contrato laboral que existía con la persona que desempeñaba dichas funciones de conserje, y que estos servicios se han pasado a prestar por la entidad apelante, lo cierto es que conforme al artículo 18 de la ley de propiedad horizontal si cabe reconocer legitimación ad causam a la actora a fin de impugnar dicho acuerdo, por dos motivos el primero de ellos porque el mismo se ha adoptado sin que concurran las mayorías que establece el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, y en segundo lugar porque a pesar de las alegaciones, que se hace en el escrito de apelación, y que se hicieron en primera instancia, la parte actora se encuentra legitimada para impugnar aquellos acuerdos que se han adoptado sin cumplir los requisitos legales que impone el artículo 17 de la ley, en cuanto a los votos que deben concurrir para a configurar las mayorías para adoptar válidamente los acuerdos, sin que tampoco se puede entender que el nuevo sistema de prestar los servicios de conserjería, que se pasan a prestar realmente por la entidad VEGANARCEA SL, la titular de la mayor parte de los pisos y viviendas de la finca, lleva a una confusión entre la copropietaria mayoritaria del inmueble y de la propia entidad que presta los servicios, toda vez que si bien y en el momento actual la persona que presta estos servicios de consejería es la misma persona que los venía prestando con anterioridad a este cambio, lo cierto es que quien presta el servicio no es la persona física, sino la entidad VEGANARCESA SL, por lo tanto si supone una alteración importante en cuanto a la prestación de este servicio a favor de la comunidad, lo que en modo alguno supone ninguna mejora, ni tiene porque ser aceptado por el resto de los comuneros, si no se adopta el acuerdo con los requisitos que establece el artículo 17 de la ley, para adoptar tales acuerdos, toda vez que si no concurren las mayorías exigidas en el artículo 17.6 de la ley, más que de un acuerdo, habría que hablar de un acuerdo inexistente .

En este motivo del recurso de apelación también se alude a que existe mala fe, abuso de derecho y exclusivo ánimo de perjudicar por la parte actora, con la impugnación del acuerdo sobre el cambio de prestación de los servicios de consejería.

Sobre esta alegación no cabe sino dar por reproducido, lo expuesto en los fundamentos de derecho anteriores, sin que se puede apreciar que existe mala fe o abuso de derecho por la actora al impugnar el acuerdo, así como los acuerdos posteriores que tienen como única finalidad realizar un cambio de la forma de prestar los servicios de conserjería, sino adoptar los acuerdos de acuerdo con lo establecido en la ley, toda vez que si el legislador al regular las distintas mayorías que deben concurrir para adaptar los acuerdos exige no sólo mayoría de cuotas, sino también de copropietarios, es evidente que un cambio de esta naturaleza en una comunidad de propietarios, la codemandada que está constituida realmente por dos copropietarios, este acuerdo y esta modificación de la prestación de este servicio debería adoptarse por el acuerdo de ambos copropietarios, y de no existir acuerdo o imposibilidad de determinar cómo se debe prestar este servicio, se deberá acudir a la vía que establece el mismo precepto, al procedimiento de equidad que fija el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal .

SEXTO.- En el escrito de interposición del recurso de apelación se alega que no existen motivos para la nulidad del contrato de prestación de servicios suscrito entre la entidad Vega Narcea SL y la comunidad de propietarios, contrato que lleva fecha de 10 de junio de 2018, unido a los autos en el folio 134, por entender que la firma de dicho contrato no suponen ningún perjuicio para la actora, ni para la comunidad de propietarios, que dicho contrato y acuerdo obedeció únicamente al interés de que la persona que venía prestando los servicios de conserje en la finca lo siguiera haciendo, pero que permitiese que fuera de su horario laboral pudiese realizar trabajos para la otra copropietaria del inmueble.

Con relación a este concreto motivo del recurso de apelación, lo cierto es que la comunidad de propietarios, cuando firmó el contrato el 10 de junio de 2018, ya sabía que era nulo o podía saberlo fácilmente el cambiar la forma de prestar los servicios de conserjería, toda vez que por sus actos posteriores, como fue el allanamiento a la demanda de nulidad del acuerdo de 8 de junio de 2018, dicho contrato implicó la ejecución de un acuerdo nulo de la comunidad de propietarios, por lo que teniendo en cuenta que el contrato de prestación de servicios suscrito entre la copropietaria de la vivienda de la finca Veganarcea SL ,y la Comunidad de Propietarios, se basa en un acuerdo que es nulo, cuya nulidad incluso reconoció la comunidad de propietarios, al haberse negado a la misma, el contrato de prestación de servicios se ve afectado por la nulidad del acuerdo comunitario.

Sin perjuicio de que no es objeto de este procedimiento, en el contrato de prestación de servicios de junio 2018 suscrito entre ambas partes no se fija el plazo de duración, tampoco se recoge los incrementos anuales en su caso, ni tampoco la forma en que cualquiera de las partes puede proceder a su resolución, debiendo deducirse que a pesar de que el acuerdo de 8 de junio de 2018, ya fue anulado por la sentencia firme de 25 de enero de 2019, lo cierto es que a pesar de esa nulidad, la comunidad de propietarios, en base a los acuerdos cuya nulidad se declara en la sentencia de instancia, sigue manteniendo ese contrato de arrendamiento con la entidad Veganarcea SL, contrato, y cambio de la forma de prestar los servicios de conserjería que solo a dicha entidad beneficia, de lo que se deduce que si son nulos los acuerdos de la Comunidad que ha venido de forma reiterada manteniendo esa situación, deben entenderse que es igualmente nulo el contrato de arrendamiento suscrito entre dicha entidad y la comunidad de propietarios, en la medida que dicho contrato fue firmado por el presidente de la comunidad, a pesar de que no existía acuerdo, siendo el mismo nulo de pleno derecho, dado que siendo nulo el acuerdo, los actos realizados por el presidente de la Comunidad en ejecución de los acuerdos nulos, son también nulos, al no tener autorización de la Comunidad de propietarios para llevar a cabo dicho contrato, por lo que debe entenderse nulo por falta de consentimiento valido y eficaz de la comunidad de propietarios.

SEPTIMO.- En el escrito de interposición del recurso de apelación se alega que la sentencia infringe el art. 1303 del código civil, y la prohibición del enriquecimiento injusto al condenar a Veganarcea SL a restituir a la Comunidad de propietarios todo lo cobrado de ésta por el mencionado contrato desde la fecha de suscripción, mas sus intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda.

Con relación a este concreto motivo del recurso de apelación, debe tenerse en cuenta que si bien ha quedado acreditado, como consecuencia de la declaración en el acto del juicio realizado por la administradora de la comunidad de propietarios, que la baja del conserje, así como el contrato suscrito entre Veganarcea SL y la comunidad de propietarios, a los efectos de prestar los servicios de conserjería, se había suscrito con anterioridad incluso a la adopción de tales acuerdos en el seno de la comunidad de propietarios, si ha quedado acreditado que tales servicios han sido prestados por la entidad Veganarcea SL , la cual ha venido abonando la correspondiente retribución y sueldo de la persona que venía prestando tales servicios, habiendo repercutido a su vez en la comunidad de propietarios, los honorarios que se había pactado en el contrato firmado con la comunidad de propietarios, por lo que si la comunidad de propietarios, tiene derecho a que se le restituya la totalidad de las cantidades pagadas a Veganarcea SL, por tales servicios, implicaría una infracción del artículo 1303 del código civil, pues declarada la nulidad del contrato las partes deben restituirse las prestaciones recíprocas, lo cierto es que no cabe dicha restitución en el presente caso, toda vez que la comunidad de propietarios tendría un enriquecimiento injusto, dado que se le han prestado los servicios de conserjería por la entidad Veganarcea SL , entidad que ha venido pagando a la persona que ha prestado estos servicios, por lo que ha recibido la correspondiente contraprestación de la comunidad de propietarios, y si en el presente caso, si bien existe cierta confusión entre la comunidad de propietarios y dicha entidad, dado que se identifican en la misma persona el presidente la comunidad de propietarios que firmó, y al administrador de dicha entidad, lo cierto es que Veganarcea SL , que ha prestado los servicios derivados del contrato, servicios que no consta ni se alega en ningún momento que fueran ejecutados de forma defectuoso, y si ahora se le obligará a la devolución de esas cantidades que ha percibido, tendría un perjuicio evidente, al haber abonado el sueldo a la persona que ha prestado el servicio, y a la vez tener que restituir las cantidades percibidas por la prestación de esos servicios, debiendo entenderse como consecuencia de la correcta aplicación del artículo 1303 del código civil, y a fin de evitar un enriquecimiento injusto, por parte de la comunidad de propietarios la declaración de nulidad, no debe llevar a que a la comunidad de propietarios deba recuperar las cantidades que abonado, como consecuencia del contrato declarado nulo, puesto que esta consecuencia implicaría que la comunidad de propietarios también deba resituar la prestación recibida, como son los servicios recibidos en base al contrato declarado nulo, por lo que de acuerdo con la finalidad y espíritu del artículo 1303 del código civil, la nulidad no puede conllevar a que a la comunidad de propietarios se le restituya las cantidades que abonado a la entidad Veganarcea SL, y ella a su vez no tenga ninguna obligación de restitución.

OCTAVO.- En el escrito de interposición del recurso de apelación se alega, que en la sentencia apelada no se motiva la declaración de nulidad de pleno derecho de los acuerdos adoptados en la junta general de 2/7/2019.

Los acuerdos adoptados en esta junta de la comunidad de propietarios, fueron impugnados en virtud de la ampliación de la demanda por escrito de 26 de julio de 2019, en cuyo escrito se solicitaba la nulidad de todos los acuerdos de la citada junta, acompañándose con dicha ampliación el acta de la junta, en la que se recogen los acuerdos adoptados, en especial la ampliación de la demanda se alude a que dichos acuerdos son nulos por no haberse adoptado válidamente de acuerdo con el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal por no estar constituida válidamente la junta.

Lo cierto es que esta junta incurre en los mismos defectos formales que la junta de 8 de junio de 2018, que ya había sido declarada nula por una sentencia anterior este procedimiento, como los acuerdos de la junta de 29 de febrero de 2019, teniendo en cuenta que los acuerdos de la junta de 2 de julio de 2019, se aprobaron con el fraude de ley que implica, como ya se ha recogido de forma reiterada en esta resolución judicial, en que se tenga como copropietario del edificio a patrimonios del Narcea, cuando realmente sólo ostenta el 1% del piso DIRECCION002, manteniendo el otro 99% Veganarcea SL., lo cierto es que todos los puntos del orden del día, se adoptaron con infracción del artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, dado que no hubo mayoría de copropietarios, y dado que la junta de la comunidad de propietarios se constituyó de forma irregular al recogerse la intervención de tres copropietarios, cuando la realidad es que en el momento de constituirse la junta general ordinaria, existía solamente dos copropietarios, por lo que atribuir a patrimonios del Narcea S.L., la condición de propietario del inmueble y con una cuota del 7,294%, no es más que un fraude de ley, que pretende sortear los requisitos que establece el artículo 17 para que se puedan adoptar válidamente los acuerdos, no cabe entender que la sentencia de instancia no motive la nulidad de los citados acuerdos.

NOVENO.- En el escrito de interposición del recurso de apelación se alega que la sentencia recurrida es incongruente, por estimar la demanda, cuando a juicio de la parte apelante, hay una acción solicitada por la actora que no ha sido expresamente estimada en la sentencia, al haberse solicitado la declaración de nulidad de la convocatoria de la Junta General Ordinaria de la comunidad de propietarios de fecha 11 de noviembre de 2020, sin que se haya realizado un pronunciamiento expreso sobre esa pretensión .

Con relación a este concreto motivo de recurso de apelación, lo cierto es que la sentencia declara la nulidad de pleno derecho de los acuerdos adoptados en esa junta general, por los motivos que recoge en sus distintos fundamentos de derechos, y especialmente declara la nulidad de los acuerdos, cuya nulidad fue solicitada por la parte actora, por lo tanto la sentencia no incurre en ningún tipo de incongruencia, dado que resuelve sobre la nulidad de los acuerdos adoptados en las tres juntas de la comunidad de propietarios que han sido impugnados, así como las consecuencias que se debe derivar de dicha nulidad.

Dado que, si bien se pedía esa declaración expresa sobre la nulidad de la convocatoria de la junta, lo cierto es que los defectos que puedan existir en la convocatoria podrán determinar en su caso la nulidad de la junta, pero no son per se susceptibles de impugnación, por lo tanto, no cabe entender que la sentencia incurre en ningún tipo de incongruencia, al haberse resuelto sobre todas las pretensiones oportunamente deducidas por las partes.

En el escrito de interposición del recurso de apelación, también se alega una especie de falta de motivación de la sentencia, al proceder a la declaración de nulidad de pleno derecho de los acuerdos adoptados en la junta ordinaria de 11 de noviembre de 2020.

Como ya se ha puesto de relieve en esta resolución judicial, la sentencia de instancia, llega la conclusión que la conducta de la comunidad de propietarios, y especialmente del copropietario mayoritario, implica un evidente fraude de ley, con la finalidad de eludir la aplicación del artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, en orden a las mayorías que deben concurrir para la adopción de los acuerdos, por lo que es evidente que el contenido de la sentencia, y expresamente en ella se recoge que al haberse apreciado la existencia un fraude de ley son nulos los acuerdos impugnados, en los que no existe la mayoría de propietarios, y por lo tanto la nulidad de los acuerdos aprobados en la junta ordinaria 11 noviembre 2020 que han sido objeto de impugnación, se basa en ese fraude de ley, por infracción del artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, por lo que en modo alguno cabe entender, que la sentencia incurra en ninguna falta de motivación .

DECIMO.- En el escrito de interposición del recurso de apelación se alega la infracción del artículo 394 de la ley de enjuiciamiento civil, por entender que al no haberse estimado íntegramente la demanda, no debería hacerse expresa imposición de las costas de primera instancia.

Como ya ha declarado esta sección en sentencia de 21/06/2012 El principio del vencimiento que consagra el artículo 394 de la ley de enjuiciamiento civil se ve también atenuado con la denominada doctrina de la " estimación sustancial " de la demanda, que, si en teoría se podría sintetizar en la existencia de un "cuasi vencimiento", por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, así la STS de 14 de septiembre de 2007viene a declarar "Por otro lado, la doctrina de los Tribunales, con evidente inspiración en la "ratio" del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la " estimación sustancial " de la demanda, que, si en teoría se podría sintetizar en la existencia de un "cuasi-vencimiento", por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, en la práctica es de especial utilidad en los supuestos que se ejercitan acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del "quantum" es de difícil concreción y gran relatividad, de modo que, por razón de la misma, resulta oportuno un cálculo "a priori" ponderado y aproximado, con lo que se evitan oposiciones razonables por ser desproporcionadas las peticiones efectuadas, y además se centra la reclamación en relación al "valor del momento en que se formula, dejando la previsión de la actualización respecto del momento de su efectividad, a la operatividad de la modalidad que se elija de las varias que en la práctica son posibles". Doctrina que también se recoge entre otras en la STS de fecha 17 de diciembre de 2007".

En el presente caso es plenamente aplicable dicha doctrina al haber existido una estimación sustancial de la demanda, la sentencia de primera instancia, ha procedido a una estimación sustancial de la demanda, y a pesar que en esta alzada se estima parcialmente el recurso de apelación, lo cierto es que sigue existiendo una estimación sustancial de la demanda, cuáles es la nulidad de los acuerdos de las tres juntas de propietarios impugnadas, como consecuencia del fraude de ley, que se ha existido en la adopción de los acuerdos cuya nulidad se solicita, habiéndose declarado también la nulidad del contrato de arrendamiento de servicios suscrito entre el copropietario mayoritario de la comunidad de propietarios con esta; por lo que el hecho de que como consecuencia el artículo 1303 del código civil, no pueda tener lugar la restitución recíproca de las prestaciones, que se han realizado en base al contrato , no permite entender que no existe esa estimación sustancial de la demanda a los efectos de imponer ambos codemandados la comunidad de propietarios y la entidad copropietario de la mayor parte de los pisos y locales del inmueble, las costas del procedimiento, cuando es debido a su conducta contumaz la nulidad de los acuerdos que se declaran en la sentencia dictada en primera instancia .

UNDECIMO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil, dada la estimación parcial del recurso de apelación no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,